销售大增,行业地位回升,扩张步伐稳健。 公司2016年销售额286.6亿元排名第58位(数据源自新浪乐居),是自2013年以来的首次回升,据此,销售额将同比大增91%。销售增长原因——①住宅:借市场东风,通过优化策略、拓展渠道、盘活资源等措施加速去化;②商业:通过加强大客户定制、创新绿色智能产品、强化4C 服务实现销售快速增长。公司扩张思路理性、步伐稳健,在土地市场价格高涨的情况下,于2016年上半年以合理价格布局了重庆和广州项目。 自持物业盈利迭创新高,利于平抑业绩波动。 得益于自持物业结构不断优化、精细化管理水平持续提升,截至2016年3季度末,公司自持业务实现收入12.9亿元,同比增长34%;息税前利润8.1亿元,同比增长65%;息税前利润率62%,同比提高12个百分点。自持业务盈利持续提升意味着:①稳定增长的造血能力;②利于平抑房地产小周期变化带来的业绩波动。 财务改善,业绩锁定性较好,估值低廉。 截止3Q16,公司剔除预收账款后的资产负债率为69%,同比下降1.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力良好;净负债率为144%,较2015年末下降17.8个百分点。公司三季度末预收款为196亿元,在扣除wind 一致预期的2016年4季度营业收入后,剩余部分仍可锁定2017年w ind 一致预期营收的36%。参照公司2016年3季度末净资产,目前PB 仅为1.2倍,估值低廉。 险资携手公司发展,期待“国改”机遇。 截至3季度末,安邦人寿及其一致行动人合计持股比例达29.98%,仅低于第一大股东及其一致行动人持股比例1.2个百分点,此外,安邦于2014年8月进入董事会,上述举动我们认为:①公司价值得到肯定,看好公司发展前景;②已满足险资权益法入账标准,能更好地反映投资收益;③险资持股存有“混改”预期;④公司是北京西城区国资委旗下房地产龙头上市公司之一,在2017年“国改”大年背景下,期待改革红利。 各项指标均好,稳定增长可期,维持“买入”评级。 公司各项指标均好,稳定增长可期,预计16/17年EPS 为0.94/0.98元,对应PE 为11.1/10.7X,维持“买入”评级。 风险。 若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。

权益法核算所持中信银行股份,助推2016年业绩大幅增长 公司通过收购Total Partner直接持有中信银行H股23.2亿股,占中信银行总股本的4.74%,此前公司推荐的董事已获批进入中信银行董事会,据此,公司从2016年12月1日起对持有中信银行的股份转为权益法核算,并调整长期股权投资账面价值,由此形成2016年归母净利润同增370%~420%左右,若剔除此因素则与上年基本持平。 销售稳健增长,土地储备丰富 根据新浪乐居房地产销售排行榜数据,公司2016年销售面积103.7万平米、销售额147.9亿元,分别同比增长5.8%、35.7%,销售均价同比增长28.2%至1.43万元/平米,市场占有率(销售额)维持在0.13%,整体保持稳健增长。公司近年坚持审慎拿地策略,2016年前3季新增土地建面62万平米。公司前期累积了大量低成本土地,目前合计土储近2300万平米(规划建筑面积),可满足未来5-8年开发需求,项目主要分布在一、二线核心城市,其中长三角地区占比约一半,预计随着项目推进,公司将逐步进入收获期。 财务改善,业绩锁定性好,估值低廉 截止16年3季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71.3%,同比下降3.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.4倍,短期偿债能力良好;净负债率为128.7%,较2015年末下降23.7个百分点。公司三季度末预收款为133.7亿元,在扣除wind一致预期的2016年4季度营业收入后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的43%。参照公司2016年3季度末净资产,目前PB为1.65倍,在全部146只地产股中排名第29位,估值低廉。 “地产+金融”双主业战略逐步成型 公司通过持股拥有金融全牌照--①银行:中信、温州、盛京银行;②保险:阳光保险;③券商:湘财、长城证券;④期货:新湖期货。公司投资布局互联网金融:①与万得合作进入金融咨询服务领域;②投资通卡联城进入移动支付领域的应用和服务;③投资恩牛网络进入理财、信贷等一站式金融服务领域。随着公司不断完善金融信息服务领域布局,积极打造互联网金控平台,公司“地产+金融”双主业战略将逐渐成型。 核心竞争力进一步强化,维持“买入”评级 公司在战略、规模、品牌、管理等方面已具备一定的核心竞争力,为持续、健康、稳定发展打下坚实基础,未来将加速地产项目价值释放。预计16/17年EPS为0.67/0.26元,对应PE为6.8/17.4X,维持“买入”评级。 风险 若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。

销售高增长,市场影响力上升。 2016年销售面积297万平方米,同增41.4%,销售金额631亿元,同增92.7%,均超额完成目标。销售均价同增36.3%至2.1万元/平方米。销售增长原因:①品牌影响力日益增强;②深耕北京市场,辐射全国;③融资能力强,保障可售项目持续供给。从历年销售情况看,公司市场占有率持续提升。 扩张步伐稳中有进,行业地位持续提升。 2016年新增项目主要位于福州、广州、武汉等一、二线城市,合计拿地金额约为525.6亿元,同增约28%,拿地总金额/销售金额约为0.83,扩张步伐稳中有进。公司在新浪乐居发布的《2016年中国房地产企业销售额排行榜》中排名第17,行业排名创2010年以来的最好成绩。 财务改善、业绩锁定性佳,高分红、低估值。 财务改善、业绩锁定性佳:①截止2016年3季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71.6%,较去年同期下降7个百分点;②货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.4倍,短期偿债能力良好;③净负债率为107.4%,较2015年末大幅下降56.8个百分点;④公司三季报期末预收款为403.6亿元,在扣除wind一致预期的2016年4季度营业收入后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的85%。高分红、低估值:①依据公司股东回报规划,当前股价对应的股息率约为5.12%,对照2015年公告分红的逾千家公司数据,这一股息率可名列前茅,并显著高于地产板块1.00%和银行板块4.44%的水平;②按照公司2016年3季度末净资产,目前PB仅为1.03倍,在全部地产公司中排名第2(剔除PB负值的公司)。 险资携手公司发展,“国改”预期升温。 安邦、君康进入董事会,意味着险资由财务投资人转变为战略投资人,此举我们认为:①公司价值得到肯定,看好公司发展前景;②已满足险资权益法入账标准,能更好地反映投资收益;③险资持股存有“混改”预期;④公司是北京国资委旗下房地产龙头上市公司之一,在2017年“国改”大年背景下,期待改革红利。 基本面向好、投资价值凸显,维持“买入”评级。 公司基本面向好,高分红、低估值,期待国改红利,预计16/17年EPS分别为0.94/1.17元,对应PE为12.5/10X,维持“买入”评级。 风险。 若房地产行业2017年调整幅度及政策调控的严厉程度超预期。

销售爆发式增长,行业地位显著提升,扩张步伐稳健 2016年销售额排名第34位实现跨越式提升:公司已于2015年跻身行业销售八十强并实现销售133亿元,2016年前三季即实现销售约320亿元,预计全年销售额约370亿元。2016年新增权益建面约39万平米,扩张步伐稳健。 财务改善,业绩锁定性极佳,估值低廉 截止16年3季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为77%,同比下降5.5个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.4倍,短期偿债能力良好;净负债率为202.7%,比2015年末大幅下降52.5个百分点。公司三季度末预收款为240.6亿元,在扣除wind一致预期的2016年4季度营业收入后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的143%。参照公司2016年3季度末净资产,目前PB仅为1.25倍,估值低廉。 借力基金谋转型 公司加快推进战略转型升级,谋求新的利润增长点:①拟共同设立“爱奇华金新兴产业股权投资基金”,预计规模3亿元,投向战略新兴产业、信息技术、高端装备制造等新经济产业;②拟共同设立“和谐并购安华私募投资基金”,预计规模4亿元,投向上市公司股票、挂牌公司股票、未上市公司的股权。 背靠集团大股东,期待“国改”及自贸区扩容新机遇 公司隶属珠海市国资委,第一大股东为华发集团,且为集团唯一房地产上市公司。集团土地资源丰厚,为更好地协同管理、突出竞争力,的确有必要通过进一步深化国企改革来推动公司和集团更长远、更健康地发展。另据媒体报导“争取自贸区扩容”为珠海2017年重点工作,若此,公司将显著受益。 内生增长强劲,维持“买入”评级 公司内生增长强劲,推进转型拓展新增长点,期待国企改革及自贸区扩容带来新机遇,预计16/17年EPS为0.81/1.11元,对应PE为16.1/11.7X,维持“买入”评级。

事项: 公司1月11日发布了2016年度业绩快报和12月份销售简报。 评论: EPS1.1元,盈利有改善空间。 公司2016年度营收1548.4亿元,同比增长25.5%;营业利润233.1亿元,同比增长1.8%;归母净利润124.1亿元,同比增长0.5%;EPS1.10元,低于市场预期的1.20元(截至1月17日wind 一致预期)。公司营收保持较快增长,营业利润增速低于营收增速的主要原因是结转项目毛利率下降所致,预计随着结转项目毛利率的企稳回升,公司盈利将有所改善。 销售高增长,行业地位领先。 全年销售面积1598.7万平方米,同比增长31.2%,全年销售金额2100.9亿元,同比增长36.3%。销售均价同比增长3.9%至1.3万元/平方米。销售增长的原因除了行业方面的因素之外,还与公司“一主两翼”业务板块布局、高效的管理能力、突出的品牌影响力、丰富的项目资源密不可分。 由于统计局尚未披露2016年12月份的房地产数据,因此我们以2016年前11个月的数据作为参照,推算公司市场占有率的变化:2016年前11个月保利地产销售额/全国销售额为1.8%,较去2015年上升0.08个百分点。从历年销售金额看,公司市场占有率持续提升。n 扩张步伐稳健。 2016年全年新增项目主要位于北京、南京等一、二线城市,合计拿地总金额为1194.8亿元,同比增长83.1%,拿地总金额/销售金额为0.57,扩张步伐稳健。 持续位居行业第一梯队。 从新浪乐居发布的《中国房地产企业销售排行榜》的数据来看,公司历年排名均位居行业前十,2016年销售金额和销售面积均排名第5名,较2015年上升。 财务状况好,业绩锁定性佳。 截止2016年3季度末,剔除预收账款后公司的资产负债率为57.5%,较去年同期下降6.7个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为4.2倍,短期偿债能力较好;净负债率为46.9%,远低于全行业水平(截止2016年3季度末,全行业净负债率整体为97.5%)。公司2016年三季度末预收款达1761.7亿元,在扣除公司2016年4季度营收后,剩余部分仍可锁定2017年wind 一致预期营收的63%。 分红比例彰显信心,增持承诺稳定股价。 2016年12月13日公司公告股东回报计划提出:在满足现金分红的情况下,公司2015-2017年以现金方式累计分配的利润不少于未来三年实现的年均可分配利润的30%,且2016、2017年度的现金分红占当年归母净利润的比例均不低于30%。公司股价持续低于每股净资产时,公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施,积极稳定公司股价。 各项指标均好,维持“买入”评级。 销售持续增长,盈利有改善空间,高分红比例及增持承诺彰显公司发展信心,预计2017/2018年EPS 分别为1.35/1.52元,对应PE 为6.8/6.1X,维持“买入”评级。

超额完成销售目标,业务结构持续优化 公司全年实现销售金额1203.25亿元,同比增长66.43%,超额完成全年870亿元的销售目标;实现销售面积952.56 万平方米,同比增长23.56%。产业新城开发建设板块实现销售金额901.24亿元,贡献大部分销售业绩,其中园区结算收入额为177.59亿元,同比增长81.7%,增长快于整体销售金额增速,未来随着园区结算收入的快速增长,高毛利率的产业发展服务板块(2016年中报,产业发展服务板块毛利率为93.13%)占收入比重将持续提高,公司业务结构将得到持续优化,整体盈利水平将更上一个台阶。 全年归母净利润预增30~40%,成长持续 公司公告2016年度归母净利润同比增长30~40%,据此预计2016年归母净利润将达到62.4~67.2亿元,公司依托产业新城模式,通过创新升级PPP市场化运作机制,业务扩张、规模增长显著。 产业创新优势铸就竞争壁垒 公司坚持“产业优先”战略不断提升产业创新驱动力,形成强而有力的竞争壁垒: ①龙头驱动:与奥钢联、京东方、佛吉亚、金海岸影业有限公司、稻香村等世界500强、行业龙头企业开展深度战略合作,以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚; ②创新驱动:加快与清华大学、韩国中南大学等科研院所的“产学研”合作模式,搭建“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台; ③孵化驱动:与太库科技创业发展有限公司达成战略合作搭建创新孵化平台,在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林、韩国首尔设立了10余个孵化器,旗下火炬孵化创客邦孵化器已在全国30余个城市布局。

事项: 公司1月9日晚发布了2016年度业绩预增公告。 评论: 归母净利润同比增长50%,超市场预期 公司公告2016年度归母净利润同比增长50%以上,据此预计2016年归母净利润将达到27.54亿元以上,超市场预期(截至2016年1月9日,wind一致预期为25.22亿元)。 销售跑赢大市,内生动力强劲 公司全年实现销售面积575万平方米,销售金额650.6亿元,分别同比增长62%和104%,超额完成公司半年报中披露的全年520亿元销售目标,公司销售均价1.13万元/平方米,同比增长26%。 公司近年销售持续快速增长,在2016年进入跨越式增长。我们判断销售大增的主要原因:①受益于行业利好因素(2014年以来的降准、降息及一系列房地产行业刺激政策、2015年4季度以来中央提出的“去库存”政策);②项目区位优越,75%位于长三角地区;③项目周转快,从拿地到销售的时间在1年以内;④较强的深耕能力和品牌号召力。 规模增长有质量,产品提升有层次 规模增长有质量:公司2016年仅住宅开发事业部就获取了1591亿元的新增土地货值储备,聚焦在环渤海、长三角、珠三角、中西部等核心城市区域。在拿地过程中通过拿地强度和开发节奏的同步协调,形成行之有效的高周转,在此基础上,公司已经具备了弯道超车的机遇。 产品提升有层次:2016年,公司在首次置业的“启航”、家庭刚需的“乐居”、改善性需求的“圆梦”,以及高净值家庭的“尊享”系列之上,全新推出了高端新品--璞樾,目前首个璞樾项目南京璞樾中山部分已经推向市场,获得市场和客户的高度认可。 销售创出历史最好成绩,行业地位领先 从新浪乐居发布的《中国房地产企业销售排行榜》的数据来看,公司2016年销售金额和销售面积均排名第15名,双双创出2010年以来的历史最好成绩。随着公司销售的不断提升,未来公司市场排名或将进一步提升。 财务状况优,业绩锁定性佳 截止2016年3季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为78.1%,较去年同期上升约7.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)位4.9倍,短期偿债能力良好;净负债率为45%,远低于全行业水平(截止2016年3季度末,全行业净负债率整体为97.5%)。公司三季报期末预收款达347亿,在扣除WIND一致预期的2016年4季度营业收入(WIND一致预期的2016年4季度营业收入=2016年wind一致预期营收-已披露的2016年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的30%。 股权激励绑定管理层利益,保障业绩高增长 公司2016年8月19日公告限制性股权激励计划,激励对象为董事、高级管理人员、中层管理人员及核心骨干,共计59人。股票数量为4200万股,其中首次授予3850万股,预留350万股。 三次解锁条件为:2016/2017/2018的归母净利润分别达到25/35/50亿元,对应归母净利润增速将达到36%/40%/43%,年均复合增长40%。 股权激励实施使管理层和核心人员与公司股东利益高度绑定,有利于激励人员更加勤勉尽责为公司服务,利好公司长期发展。 定增降低净负债率,改善负债结构 公司2016年5月14日公告非公开发行股票预案修订稿,募集总金额不超过38亿元,发行价格不低于9.37元/股,数量不超过4.05亿股,募集资金拟用于济南香溢紫郡项目、嵊州吾悦广场项目、衢州吾悦广场项目、海口吾悦广场项目及宁波吾悦广场项目,该预案目前已通过证监会审核。 定增的顺利实施预计可实现净利润6亿元,年租金收入1亿元,同时可增加公司现金、扩大股东权益,在有息负债不变的情况下降低净负债率,改善负债结构。 截止2017年1月11日收盘价为12.5元,在增发总金额不变的情况下,股价的良性上涨可减少增发股份数量,有助于减少对老股东权益的摊薄。 内生增长强劲,多维度布局新盈利增长点,维持“买入”评级 公司内生增长强劲,多维度布局新盈利增长点:①项目聚焦长三角,周转快,销售大幅跑赢大市;②股权激励利好公司长期发展;③推出商业综合体REITs项目,通过将商业地产(青浦吾悦广场)转让给资管计划(东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划)实现现金流入,加快资金回笼速度,缩短商业地产投资回报期,拓展商业地产轻资产运营模式;④布局金融板块,与上海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等共同发起设立国峰人寿保险股份有限公司,与平安银行共同投资设立了100亿规模产业投资基金,可就房地产产业及相关领域进行投资,拓展公司在房地产项目开发运营等领域的资金来源。 2016年,公司与麦肯锡咨询公司强强合作,明确了2020年坚持“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的发展战略。2017年,公司将主动调整,顺势用力,实现弯道超车,力争进入千亿俱乐部。我们预计16/17年EPS为1.22/1.61元,PE为10.1/7.7X,维持“买入”评级。

事项: 公司1月16日发布了2016年度业绩预告。 评论: 归母净利润同比大增91.75%~102.06%,超市场预期公司公告2016年度归母净利润93~98亿元,同比大幅增长91.75%~102.06%,EPS1.18~1.24元,超出市场预期的EPS1.09元(截至1月17日wind一致预期)。盈利大幅增长的原因:①2015年度对原招商局地产控股股份有限公司净利润按48.11%确认少数股东损益,完成吸收合并后,2016年全额合并其净利润;②社区房地产销售业务结转面积同比增加约40%,结转收入同比增加约139亿元,同比增长约33%,相应带来毛利增长;③子公司完成对深圳蛇口“南海意库梦工场”及“深圳前海湾花园”的整体销售,相应带来净利润增加。 全年销售大增,超额完成销售目标2016年12月,公司实现签约销售面积52.48万平方米;环比下降21%,同比下降1%,销售金额达82.62亿元,环比下降17%,同比下降21%。单月销售疲弱,主要受到10月份以来的房地产调控政策影响。 全年销售面积471.15万平方米,同比增长36%,全年销售金额739.34亿元,同比增长28%,超额完成全年650亿元销售目标。销售大增的主要原因:①受益于行业利好因素(2014年以来的降准、降息及一系列房地产行业刺激政策、2015年4季度以来中央提出的“去库存”政策);②项目区位优越,主要位于珠三角、长三角、北京、天津等一、二线城市。 行业地位领先从克尔瑞研究中心发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》的数据来看,公司2016年销售金额排名第14名,销售面积排名第21名,整体排名靠前。我们判断:公司未来有望凭借自身品牌、资金、人才、运营等方面的优势,持续扩大自身市场份额。 全年积极扩张,区域战略优 公司12月新增5个项目、分别位于南京、南宁、上海、珠海、苏州,合计拿地金额84亿元,环比增长121%。 2016年全年新增项目主要位于苏州、北京、上海等一、二线重点城市,合计拿地总金额为842.26亿元,拿地总金额/销售金额为1.14。扩张积极,区域战略优。 财务状况良好,业绩锁定性佳 截止2016年3季度末,剔除预收账款后公司的资产负债率为62.3%,较去年同期下降4.4个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)维持在3.2倍,短期偿债能力良好;净负债率为23%,远低于全行业水平(截止2016年3季度末,全行业净负债率整体为97.5%)。公司2016年三季度末预收款达619亿,在扣除WIND一致预期的2016年4季度营业收入(WIND一致预期的2016年4季度营业收入=2016年wind一致预期营收-已披露的2016年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的41%。 前海土地整备获实质性突破 公司10月27日公告与深圳规土委及前海管理局签署了《关于招商局集团前海湾物流园区土地整备框架协议书》,整备范围内的2.9平方公里土地,增值收益在扣除政策性刚性支出后,按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。该协议是继“与前海管理局共同成立50:50合资公司”后又一突破性事件,解决了前海开发过程中土地变现的利益分成问题,公司与合作方“船头一致”,前海土地整备有望提速。 股权激励绑定管理层利益 公司2016年11月29日公告股权激励计划,激励对象为核心高管、核心管理人员、核心技术人员,共计254人。该股票期权计划有效期为5年,涉及股票数量为4934.5万股,其中首次授予4441.1万股,预留期权493.4万股。首次行权价格为19.51元,行权时间为授权日起2年后的连续三年,每年可行权1/3。 本次期权激励授予和行权条件对扣非净资产收益率、扣非净利润增速及集团EVA考核目标均有要求,且在满足业绩条件的基础上须有至少十个交易日的交易价格达到公司上市发行价(除权后)23.34元或以上,激励对象方可行权。 股权激励实施使管理层和核心人员与公司股东利益高度绑定,有利于激励人员更加勤勉尽责为公司服务,利好公司长期发展。 预计未来业绩增长可期,维持“买入”评级 公司在完成招商地产整合后提出“千亿规模、百亿利润”的目标,2016年公司新增土地投资842亿元,其中一、二线项目占比超过90%,若这些优质项目资源能顺利入市,“千亿规模、百亿利润”的目标将有望提前在2017年实现。预计16/17年净利润为95.5/104.7亿元,对应EPS1.21/1.33元,PE13.2/12.0X,兼具价值及成长性,维持“买入”评级。

事项: 公司1月12日发布了关于股东签署股份转让协议的提示性公告暨公司股票复牌公告。公告称,公司股东华润股份及其全资子公司中润国内贸易有限公司于2017年1月12日与地铁集团签署了《关于万科企业股份有限公司之股份转让协议》,华润股份和中润贸易拟以协议转让的方式将其持有全部万科的16.9亿股A股股份转让给地铁集团。转让之股份约占公司总股本的15.3%,转让价格为371.7亿元,对应每股交易价格为22.00元/股。 恒大、宝能、深铁表明立场,股权纷争获重大转机。 本次股权转让后,万科主要股东的股权占比约为:宝能系(25.4%)、深圳地铁(15.3%)、恒大系(14.1%)、安邦系(6.2%)。 1月13日,恒大、宝能、深铁均发布公告或声明表明立场: ①中国恒大发布公告,称“无意进一步收购万科股份”,同时将“万科之权益将于本集团报表内入账为可供出售金融资产,而万科之业绩不会于本集团之财务报表综合入账”。据财新网报导:中国恒大于2016年12月17日向深圳市委、市政府方面递交书面报告,宣称从大局出发,作出五点表态:“不再增持万科;不做万科控股股东;可将所持股份转让予深圳地铁;也愿遵照深圳市委、市政府安排,暂时持有万科股份;后续坚决听从市委、市政府统一部署,全力支持各种万科重组方案”。 ②宝能集团发布声明,“欢迎深圳地铁投资万科”,“宝能看好万科,作为财务投资者,支持万科健康稳定发展”。 ③深圳地铁在简式权益报告书中称:不排除在未来12个月内进一步增持的可能性。 根据上述信息,我们判断恒大无意成为控股股东,第一大股东宝能集团或将谋求退出(最近一次购买万科股份时间在2016年7月,因此最早退出时间为2017年7月),深圳地铁立场坚定,万科股权纷争获重大转机。 深铁入驻,有望推进万科“轨道+物业”模式。 2016年6月12日,“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上,深圳地铁、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录,就深化深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作,探索城市轨道建设PPP新模式,以及在更多城市推广“轨道+物业”模式等内容达成合作意向。 深圳地铁集团总经理肖民表示,深圳地铁与万科达成战略协同,可以充分发挥双方各自专业优势。一方面地铁集团可以更加专注于城市轨道交通建设,服务社会,有效提升地铁地产品牌。另一方面有助于万科进一步提升核心业务经营业绩,加快向城市配套服务商转型。 万科董事会主席王石表示,未来10年,中国预计将新增1.7亿城镇人口。但容纳城市新移民的主要地点,可能不再是特大型城市,而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。基于这一判断,万科将牢牢把握中国城市经济圈形成所带来的发展机遇,以“城市配套服务商”为定位,积极参与以轨道交通为先导的城市发展。围绕地铁为城市提供配套服务,将是万科未来最重要的发展方向之一。 对于合作前景,深圳地铁和万科均充满期待。深圳地铁集团表示,未来将继续全力以赴推进“地铁+万科”战略合作,携手并进深圳、内地和海外市场。王石也表示,“轨道+物业”的黄金时代才刚刚开启,深圳地铁集团与万科的组合,通过强强联合、优势互补,有望成为PPP模式的建设标杆。 我们预计:深圳地铁入驻后,将有利于万科:①推进“轨道+物业”模式,助力产品升级,增强万科长期盈利能力;②充分发挥与地铁集团的协同效应,增加深圳核心地区的项目储备、丰富产品线,提高公司的市场竞争力。 随着股权纷争获得重大转机,将有利于管理层更好地聚焦公司发展。深铁入驻后有望强强联合,利于万科推进“轨道+物业”模式、增加深圳核心地区的项目储备、丰富产品线。预计16/17年EPS为1.91/2.25元,PE11.4/9.7X,维持“买入”评级。

全年销售大增,超额完成销售目标。 2016年12月,公司实现签约销售面积52.48万平方米;环比下降21%,同比下降1%,销售金额达82.62亿元,环比下降17%,同比下降21%。单月销售疲弱,主要受到10月份以来的房地产调控政策影响。 全年销售面积471.15万平方米,同比增长36%,全年销售金额739.34亿元,同比增长28%,超额完成全年650亿元销售目标。销售大增的主要原因:①受益于行业利好因素(2014年以来的降准、降息及一系列房地产行业刺激政策、2015年4季度以来中央提出的“去库存”政策);②项目区位优越,主要位于珠三角、长三角、北京、天津等一、二线城市。 行业地位领先。 从克尔瑞研究中心发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》的数据来看,公司2016年销售金额排名第14名,销售面积排名第21名,整体排名靠前。我们判断:公司未来有望凭借自身品牌、资金、人才、运营等方面的优势,持续扩大自身市场份额。 财务状况良好,业绩锁定性佳。 截止2016年3季度末,剔除预收账款后公司的资产负债率为62.3%,较去年同期下降4.4个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)维持在3.2倍,短期偿债能力良好;净负债率为23%,远低于全行业水平(截止2016年3季度末,全行业净负债率整体为97.5%)。公司2016年三季度末预收款达619亿,在扣除WIND一致预期的2016年4季度营业收入(WIND一致预期的2016年4季度营业收入=2016年wind一致预期营收-已披露的2016年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的41%。 前海土地整备获实质性突破。 公司10月27日公告与深圳规土委及前海管理局签署了《关于招商局集团前海湾物流园区土地整备框架协议书》,整备范围内的2.9平方公里土地,增值收益在扣除政策性刚性支出后,按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。该协议是继“与前海管理局共同成立50:50合资公司”后又一突破性事件,解决了前海开发过程中土地变现的利益分成问题,公司与合作方“船头一致”,前海土地整备有望提速。 股权激励绑定管理层利益。 公司2016年11月29日公告股权激励计划,激励对象为核心高管、核心管理人员、核心技术人员,共计254人。该股票期权计划有效期为5年,涉及股票数量为4934.5万股,其中首次授予4441.1万股,预留期权493.4万股。首次行权价格为19.51元,行权时间为授权日起2年后的连续三年,每年可行权1/3。 本次期权激励授予和行权条件对扣非净资产收益率、扣非净利润增速及集团EVA考核目标均有要求,且在满足业绩条件的基础上须有至少十个交易日的交易价格达到公司上市发行价(除权后)23.34元或以上,激励对象方可行权。 股权激励实施使管理层和核心人员与公司股东利益高度绑定,有利于激励人员更加勤勉尽责为公司服务,利好公司长期发展。 预计未来业绩增长可期,维持“买入”评级。 公司在完成招商地产整合后提出“千亿规模、百亿利润”的目标,2016年公司新增土地投资842亿元,其中一、二线项目占比超过90%,若这些优质项目资源能顺利入市,“千亿规模、百亿利润”的目标将有望提前在2017年实现。预计16/17年净利润为85.85/103.00亿元,对应EPS1.09/1.30元,PE15.5/12.9X,兼具价值及成长性,维持“买入”评级。

2016年归属母公司净利润同比增长80%~110%,地铁合作项目投资收益贡献大。 公司2015年归母净利润4.17亿元,公司预计2016年归母净利润达7.5~8.75亿元,同比增长80%~110%,业绩大幅增长的主要原因主要系公司本年确认与深圳市地铁集团有限公司合作开发项目的投资收益金额较大。 公司2016年半年报披露:2013年公司与深圳市地铁集团合作开发了“锦荟Park”项目,公司向深圳地铁支付8.66亿元以获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权。截至2016年6月30日公司已完成支付,该项目在报告期内实现合同销售面积3.49万平方米,合同销售金额11.93亿元,由于该项目不纳入合并报表范围,不计入半年度销售数据,待项目结算后计入投资收益。 公司2016年11月10日投资者关系活动记录表显示,“锦荟Park”项目已有两批对外销售,且已基本售罄。我们判断2016年业绩大幅增长或源自该项目的投资收益。 财务状况良好。 截止2016年3季度末,公司剔除预收款后的资产负债率仅为59%,较去年同期下降2.8个百分点,位居行业中低水平;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)维持在10.9倍,短期偿债能力优;净负债率为49%,远低于全行业水平(截止2016年3季度末,全行业净负债率整体为97.5%)。 期待2016年提出的“混改、资产整合、激励”目标在2017年能有突破,维持“买入”评级。 公司在2016年3月29日发布的《2015年年度报》中明确提出:一、加强与上级有关单位的沟通协调,以混合所有制改革为核心,争取建立国有控股、多家国有战略投资者分散持股、核心管理层持股的治理结构;二、以国资国企改革为契机,强化市属国有企业合作,以资产证券化为手段,整合存量土地资源,开展商品房和保障房建设,增强集团发展后劲,提升企业竞争力;三、进一步完善激励约束机制,尤其是长效激励机制,实行管理层和骨干持股,为企业留住优秀人才。上述举措可归纳为国企改革三大举措:混改、整合、激励。 党中央、国务院发布《关于深化国有企业改革的指导意见》以来,已陆续出台了18项改革意见或方案,确立了以该指导意见为引领、若干文件为配套的“1+N”政策体系。据媒体报道:深圳市国资委已制定“1+12”深化国有企业改革系列制度文件,广泛凝聚共识,不断把国资国企改革引向深入。目前,改革实施方案已经深圳市委深改组审议原则通过,并按程序已上报市政府。 深圳未来国企改革发展十大任务已明确:一、明确功能定位,科学实施分类;二、构建以管资本为主的国资监管运营体制,三、实施“大国资”并购重组与资本运作战略集中实施基金群战略;四、大力培育和发展战略性新兴产业、未来产业;五、加快实施创新驱动发展战略和“走出去”战略;六、完善公司法人治理结构;七、深化市场化选人用人机制改革;八、大力推进激励、约束和监督机制改革;九、加强和完善党对国有企业的领导。 到2020年,国企业改革将实现“六大目标”:管资本为主的监管运营体制更加完善;产业布局持续优化;优势企业集团竞争力更加突出;混合所有制改革进一步深化;现代企业制度更加完善健全;企业党的建设全面加强。 2017年,将召开党的十九大,市场预计将是国企改革的大年,从中央到地方均会大力支持国改,在此背景下,公司上述三大国改举措或将突破。 我们在1月9日发布的《房地产专题研究:关注“国改”概念地产股》已将公司归入国改概念地产股弹性组合,维持“买入”评级。