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王嵩

中信建投

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工作经历: 曾任职于国海证券,证书编号:S1440517120001...>>

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荣盛发展 房地产业 2019-04-08 11.68 15.05 78.32% 12.60 7.88%
12.60 7.88%
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公司发布2018年年报,实现营业收入563.7亿,同比增长45.6%,归母净利润75.7亿,同比增长31.3%,EPS1.74元。 盈利稳步提升,销售突破千亿:公司业绩增长一方面由于结转规模增加,另一方面房地产业务毛利率同比增加4个百分点至31.2%,而利润增速不及营收增速主要是由于政府补助费用以及投资收益减少,同时费用化利息支出增加使得财务费用大幅增加261%至8.02亿元。2018年公司实现销售额1015.6亿元,同比增长49.5%,2019年公司计划签约金额1120亿元,较2018年实际完成额提高10%。 投资力度下降,现金流水平优化:2018年公司新增规划建筑面积760.53万平方米,相比2017年下降40%,拿地金额总计约174.4亿元,拿地金额占同期销售金额比重仅为17.2%。截至2018年末公司土地储备建筑面积约3613.5万平方米,可以满足公司3年左右的开发需要。2018年公司经营活动产生的现金流量净额为175.1亿元,同比大幅增长670%,连续两年现金流量净额为正,持有货币资金303.7亿元,同比增长29%。同时公司拿地规模的减少使得财务杠杆率有所下降,公司净负债率较2017年下降35.9个百分点至87.9%,短债压力也同比下降4.7个百分点至87.9%。 深入推进“6+N”战略布局:公司此前制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局,截至目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 盈利预测和评级:预计公司2019-2020年EPS为2.28元、2.78元,维持“买入”评级。
荣盛发展 房地产业 2019-03-07 10.90 14.28 69.19% 11.72 7.52%
12.60 15.60%
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事件 公司2月实现签约金额46.69亿元,同比增长29.64%。 简评 销售稳健增长,均价显著提升:公司前两月累计实现销售额93.14亿元,同比增长9.28%,销售均价达到11628元/平方米,较2018年全年均价提升12.6%。2018年全年公司共实现销售额1015.6亿元,同比增长49.5%,顺利完成880亿元目标并首次突破千亿大关,2019年预计公司在环京市场改善以及丰富的可售资源支撑下仍能实现稳健增长。 业绩增长具备持续性:公司此前发布2018年业绩快报,全年实现营收566.46亿元,同比增长46.36%;归母净利润为76.61亿元,同比32.99%,结转规模的提升继续助力公司业绩实现较高的增速水平,而利润增速低于营收增速一方面由于投资收益的降低,另一方面则由于经营规模的扩大带来期间费用的提升。由于公司近两年销售规模均维持40%以上的增长,同时截止三季度末公司预收账款达到866亿元,同比增长41%,因此公司未来业绩维持高增长具有确定性。 投资放缓,布局下沉:公司前两月在浙江慈溪、山西临汾、广东阳江、河北廊坊、河南信阳新获取地块,土地总价约为18.9亿元,对应建筑面积112万平米,前两月拿地金额占同期销售金额比重为20%,2018年全年公司拿地金额总计约为176亿元,占比同期销售金额仅为17.3%,公司在投资方面趋于谨慎,目前公司已初步形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局,土地储备建筑面积约3630万平方米,可以满足公司3年左右的开发需要。 投资评级与盈利预测:预计公司2018、2019年EPS分别为1.76元,2.19元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
华发股份 房地产业 2018-11-02 6.25 10.81 52.04% 6.73 7.68%
6.73 7.68%
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公司前三季度实现营业收入137.4亿元,同比增长2.7%,实现归母净利润16.2亿元,同比增长85.9%,EPS为0.77元。 销售靓丽,业绩平稳增长:公司前三季利润增速明显高于营收主要是由于联营公司实现的投资收益较上年同期大幅增加,毛利率方面,公司前三季度销售毛利率为27.5%,相比于去年同期的24.1%有所提升。销售方面,公司前三季完成销售额403.3亿元,较去年同期大幅增长94%,主要是由于华南区域销售增幅明显,华南区域占全公司销售占比接近60%。我们预计随着部分重点城市供给的加速释放,公司2018年销售额有望达到500亿水平。 港珠澳大桥正式通车,受益大湾区战略地位提升:公司2018年前三季在土地投资方面通过公开竞买、项目合作等方式新增土地储备141.4万平米,同比增长达到28.8%,拓展区域进一步开辟原有区域外市场,新进入大连、青岛,并继续加大在武汉、无锡、苏州等二线城市的项目获取力度。公司作为珠海区域的龙头房企,在珠海横琴区域坐拥丰富土储,大股东华发集团在珠海区域资源禀赋十分充裕,未来存在强烈潜在注入预期,公司与集团的这部分储备有望随着珠海区域战略地位的上升,迎来价值重估。 融资渠道不断拓宽:在资本运作方面,公司于一季度非公开发行25亿元公司债券,票面利率为6.49%,同时顺利完成购房尾款资产支持计划的发行,收到资金9.5亿元,票面利率分别为6.5%和7%,整体融资成本仍处于合理水平。此外公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币50亿元的长期限含权中期票据,非公开发行60亿元公司债券挂牌取得无异议函,融资渠道的拓宽将继续优化公司资本结构,延缓债务压力。 盈利预测和评级:预计公司2018-2019年EPS为1.1元、1.15元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控风险,公司销售不达预期。
荣盛发展 房地产业 2018-10-30 7.80 14.28 69.19% 8.95 14.74%
9.01 15.51%
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公司2018年前三季实现营业收入305.5亿元,同比增长40.9%,实现归母净利润37.4亿元,同比增长34%,EPS为0.86元。 结转规模提升,业绩增长具备持续性。公司业绩增长一方面是由于前三季结算项目的增加,另一方面项目销售毛利率较去年同期增长3.7个百分点至32.3%。公司前三季预收账款达到866亿元,同比增长41%,为未来公司业绩增长奠定良好基础。公司预计全年归母净利润为69.1亿-80.7亿元,同比增长20%-40%,主要由于全年可结算项目增加,结算收入及利润较去年同期有大幅提升。 销售方面,2018年前9月公司实现销售额及销售面积分别为595.1亿元和572.4万平米,分别同比增长46.2%和50.9%,销售均价较去年全年水平下降2.7%。2018年公司计划签约金额约880亿元,目前已完成全年目标的67.6%,预计在未来充足的货源供应下公司有望顺利达成全年目标。 拿地谨慎,现金流净额再创新高:2018年前三季公司充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购等方式多管齐下加强土地储备,新增规划权益建筑面积约561万平方米,相比去年同期下降34.4%,拿地金额总计约144亿元,同比下降30%,拿地金额占同期销售金额比重仅为24.2%,较去年同期的49.3%明显下降。财务方面,公司前三季经营活动产生的现金流量净额达到87.6亿元,同比大幅增长215.7%。公司近期已收到超短期融资券接受注册通知书,注册额度20亿元,并拟发行境外公司债券5亿美元,将有助于缓解资金压力。 高管增持彰显信心,陆股通加大配置:基于对公司未来发展前景的高度信心,公司董事长等高管3人通过集合竞价的方式于7月9日至8月9日期间共增持公司股票6188万元,增持均价在7.68元-7.82元之间,较最新收盘价7.53元仍有所溢价,此外截至三季度末,陆股通新增持股5251.2万股,占公司股份1.21%,结合一季度以来险资及社保等长线资金的介入,公司长期投资价值已获得高度认可。 盈利预测与评级:预计公司2018、2019年EPS分别为1.78元,2.19元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控风险,公司销售不达预期。
中华企业 房地产业 2018-10-17 5.21 6.49 34.37% 6.22 19.39%
6.48 24.38%
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业绩大增,注入资产优势逐步兑现:公司业绩增长主要由于前三季度结转项目大幅增加,而利润增速明显高于营收增速一方面是投资收益较去年大幅增长22倍至4.8亿元,另一方面公司项目结转毛利率达到31.2%,同比增加10.2个百分点。同时公司预计全年归母净利润将达到25-28亿元,第四季度预计公司重大资产重组注入资产中的部分项目满足公司结转收入条件,其中注入资产所产生的净利润约占公司2018年度净利润的80%左右,充分显示了资产重组后公司享有的强大资源优势。 资产注入完成,后续资源优势仍可期待:2018年4月公司完成中星集团100%股权注入,注入项目总货值约500亿元,整体实力大幅提升。截至三季度末,公司拥有开发项目29个,规划建筑面积达到396.4万方,其中上海地区占比为59%。重组后公司在地产集团内部的主体开发地位,也将充分发挥自身开发优势,对接集团强大资源,形成自身在上海区域独特的项目获取优势。 现金储备充裕,债务水平可控:财务层面,截至三季度末,公司预收账款已达到127.4亿元,同时持有现金126亿元,尽管43.2%的净负债率以及46.5%的短债压力较去年末水平有所提升,但仍处于行业内较低水平。公司凭借国资背景以及股东层面的优先支持,在融资和资源方面享有得天独厚的优势,在当前行业整体融资收紧的市场环境下具备充足的操作空间。 管理层变革开启,增持彰显信心:公司控股股东地产集团于7月发布增持计划,拟增持比例不超过2%,累计增持金额不低于2亿元。截至三季度末,地产集团已增持公司股份0.41%。在管理层变革方面,原华润置地华北大区副总经理凌晓洁与华东大区副总经理王辉宏分别被聘为公司总经理与副总经理,标志着华润置地即将在中华企业经营管理层面发挥重要作用,也有助于进一步提升公司房地产开发业务的执行效率,实现产品定位、研发、开发、营销、管理等环节的优化。 盈利预测与评级:预计公司18-19年EPS分别为0.30元和0.32元。 风险提示:房地产政策持续收紧、销售不及预期等。
荣盛发展 房地产业 2018-08-20 7.93 14.28 69.19% 8.27 4.29%
8.58 8.20%
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公司2018年上半年实现营业收入193.9亿,同比增长44.5%,实现归属于上市公司股东净利润为22.5亿,同比增长33.4%,EPS为0.52元。 二线城市结算占比提升,业绩增长具备持续性。公司业绩增长主要由于结算规模增加,上半年结算收入达到178亿元,较去年同期增长42.7%,结转区域来看,公司在沈阳、南京、长沙、济南、成都等重点二线城市结转规模占比由去年同期的26.5%提升至38.9%,同时公司结算毛利率同比提高2.7个百分点至32.3%。销售方面,2018年上半年公司实现销售额及销售面积分别为410亿元和384.8万平米,分别同比增长46.8%和48.2%,销售均价较去年全年水平基本持平。2018年公司计划签约金额约880亿元,上半年已完成全年目标的46.6%。 拿地方式多元化,现金流优化:2018年上半年公司充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购等方式多管齐下加强土地储备,新增规划权益建筑面积402.8万平方米,相比去年同期下降25%,拿地金额总计约103.2亿元,同比下降18.6%,拿地金额占同期销售金额比重仅为25.2%,较去年同期的46.6%明显下降。截至2018年上半年末土地储备建筑面积约3630万平方米,可以满足公司3年左右的开发需要。公司上半年经营活动产生的现金流量净额达到49.7亿元,同比大幅增长166.4%,继2017年现金流为正后现金充裕水平持续提升。 3+X产业布局持续推进,高管增持彰显信心:目前荣盛产业新城已成功布局11个园区,规划面积近400平方公里,上半年产业新城规模、效益双丰收,荣盛兴城共完成回款24.02亿元,成功实现土地供应374.50亩,完成计划的34.70%。大健康方面,公司康旅投资继续围绕“京津冀协同发展”的国家战略,大健康产业业态初呈,与奥地利KYATT公司等签战略合作备忘录,报告期内荣盛康旅已实现签约13.74亿元,回款13.69亿元。基于对公司未来发展前景的高度信心,公司董事长等高管3人通过集合竞价的方式于7月9日至8月9日期间共增持公司股票6188万元,增持均价在7.68元-7.82元之间。 风险提示:房地产行业调控风险,公司销售不达预期。
华发股份 房地产业 2018-08-02 6.62 10.81 52.04% 7.13 7.70%
7.41 11.93%
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公司发布2018半年度业绩预增公告,预计上半年实现归属于上市公司股东的净利润增加6.26亿元-7.39亿元,同比增加约110%-130%。 投资收益增厚业绩,销售平稳增长:公司上半年业绩高速增长主要基于两方面因素:1、报告期内结转收入增加。2、联营公司实现的投资收益较上年大幅增加。销售方面,根据克而瑞数据显示,公司上半年完成销售额242.5亿元,较去年同期增长18%。我们预计随着部分重点城市供给的加速释放,公司2018年销售额有望达到500亿水平。 城市半径继续扩大,受益大湾区战略地位提升:公司2018年上半年在土地投资方面延续去年下半年以来的积极态度,通过公开竞买、项目合作等方式新增土地储备120万平米,同比增长达到228%,同时拓展区域进一步开辟原有区域外市场,新进入大连、青岛,并继续加大在武汉、无锡、苏州等二线城市的项目获取力度。公司作为珠海区域的龙头房企,在珠海横琴区域坐拥丰富土储,大股东华发集团在珠海区域资源禀赋也十分充裕,未来存在强烈潜在注入预期,公司与集团的这部分储备有望随着珠海区域战略地位的上升,迎来价值重估。 融资渠道不断拓宽:公司于一季度非公开发行25亿元公司债券,票面利率为6.49%,同时顺利完成购房尾款资产支持计划的发行,收到资金9.5亿元,票面利率分别为6.5%和7%,整体融资成本仍处于合理水平。此外公司于近期拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币50亿元的长期限含权中期票据,融资渠道的拓宽将继续优化公司资本结构,延缓债务压力。 盈利预测和评级:预计公司2018-2019年EPS为0.96元、1.15元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控风险,公司销售不达预期。
首开股份 房地产业 2018-05-03 8.28 14.69 97.18% 9.15 2.81%
8.51 2.78%
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公司发布2018年一季报,实现营业收入61.5亿,同比增长46.3%,归母净利润3.3亿,同比增长105.5%,EPS0.09元。 京内项目结转占比提高,全年千亿目标仍可期:公司业绩增长主要是由于京内项目结转收入增加,一季度京内结转面积占比较2017年提升18.8个百分点至56.5%,同时公司少数股东损益占净利润比重较2017年的34.6%大幅下降至10.8%。一季度公司实现销售额100亿元,同比下降45.8%,完成全年目标的10%。2018年上下半年公司制定推盘节奏大致为3:7,我们预计随着公司布局城市供给节奏的加快结合推盘力度的增强将促进公司顺利完成全年目标。 优化城市布局,棚改项目储备丰富:2018年一季度公司通过增资扩股、股权收购等方式共获取四幅地块,分别位于天津、苏州、成都和深圳,合计规划建面近40万方,进一步优化了一、二线重点城市的布局。截至目前公司总储备规模超过2600万方,其中北京地区项目规模为849万方。此外公司棚改项目储备丰富且均位于北京,后续仍有位于东城、西城、通州的优质项目待开发,项目规模达到781万平米,预计潜在利润空间丰厚。 融资优势凸显,短债压力改善:公司一季度偿还部分一年内到期长期借款使得短债压力较2017年末下降52个百分点至45%,但北京调控政策延续导致的销售回款速度放缓使得公司净负债率仍维持在174%的高位水平,而拿地支出的减少使得经营活动产生的现金流量净额为-8.7亿元,较2017年末明显改善。公司于近期拟在北京金融资产交易所申请发行共计60亿元债权融资计划,若能顺利完成发行,则公司的债务结构将得到显著优化。 盈利预测与投资评级:预计公司18、19年EPS分别为0.9、0.99元,维持“买入”评级。
荣盛发展 房地产业 2018-04-30 9.83 13.56 60.66% 10.86 4.93%
10.31 4.88%
详细
公司发布2018年一季报,实现营业收入69.8亿,同比增长36.7%,归母净利润6亿,同比增长31.1%,EPS0.14元。 结转规模及毛利率提升推动业绩稳步增长:公司一季度业绩增长主要由于结算规模增加,结算收入及利润均较上年同期有所上升,同时毛利率较2017年末的29.5%进一步提升至34.6%。2018年上半年公司预计归母净利润为20.22亿-23.59亿元,同比增长20%-40%。此外公司一季度末预收账款达到732亿元,同比增长42.9%,为未来公司业绩增长奠定良好基础。2018年一季度公司实现销售额及销售面积分别为146.5亿元和147万平米,分别同比增长30.1%和26.7%,一季度已完成全年目标的16.6%,预计在未来充足的货源供应下公司有望达成全年目标。 拿地多区域布局,融资渠道多元化:2018年一季度公司继续保持积极的拿地态度,拿地金额总计约39.9亿元,同比增长44.4%,同时公司继续深入长三角及中西部的城市布局,先后在焦作、宜春、嘉兴、徐州等地落子,目前公司已形成以三大都市圈的省会城市及周边卫星城为主的储备结构。2018年一季度公司持有货币资金较2017年末下降20%至188.6亿元,净负债率较2017年末提升14.5个百分点至138.2%,短期负债压力则增加16.7个百分点至109.3%。公司于近期拟注册发行不超过50亿超短期融资券以及不超过70亿中期票据,将有助于缓解资金压力。 3+X 产业布局持续推进:公司此前制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局,截至目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 盈利预测和评级:预计公司2018-2019年EPS为1.78元、2,19元,维持“买入”评级。
华发股份 房地产业 2018-04-17 7.32 10.31 45.01% 8.98 16.93%
8.56 16.94%
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公司发布2017 年年报,实现营业收入199.2 亿,同比增长49.8%,归母净利润16.2 亿,同比增长59.1%,EPS 0.77 元。 业绩持续高增长,销售结构优化:公司2017 年业绩增长主要由于1. 结算力度的增强,此前销售的横琴首府、华发四季等项目陆续进入结算,全年结算金额同比增长51.6%。2. 结转结构优化推动公司少数股东权益占比较2016 年下降19.8 个百分点至8.9%。受制于公司所布局的核心城市调控加码,2017 年公司实现销售额310.2 亿元,同比下降13%。据我们跟踪,公司2018 年可售货值超过千亿,其中位于核心城市的资源储备充足,我们预计随着部分重点城市供给的加速释放,公司2018 年销售额大概率可超过400 亿,并向500 亿水平冲击。 积极补充核心城市土储,受益大湾区战略地位提升:公司2017年投资力度明显加大,在继续深耕上海、武汉、广州、苏州等已布局城市的基础上,成功开辟南京、佛山、嘉兴等市场,并不断深化新进城市的项目储备,全年共新增土地储备权益建筑面积277.7 万平米,同比大幅增长298%。截至2017 年末,公司土地储备规模为877 万平米。公司作为珠海区域的龙头房企,在珠海横琴区域坐拥丰富土储,大股东华发集团在珠海区域资源禀赋也十分充裕,未来存在强烈潜在注入预期,公司与集团的这部分储备有望随着珠海区域战略地位的上升,迎来价值重估。 债务压力提升,多元激励助力成长:销售规模下降叠加拿地力度的增强,公司2017 年末货币资金规模较2016 年下降29%至112亿元,全年净负债率及短债压力分别增长至263%和174%,债务压力明显提升。在激励方面的改革,公司也开创了珠海市国企改革之先河,是珠海市国企相关激励机制市场化的先行者,充分彰显公司在珠海市国企改革领域内的领先和示范地位,未来有望在珠海市国企改革深化进程中,扮演更为重要的角色。 盈利预测和评级:预计公司2018-2019 年EPS 为0.96 元、1.15元,维持“买入”评级。
荣盛发展 房地产业 2018-04-13 9.86 13.56 60.66% 10.89 4.81%
10.34 4.87%
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公司发布2017年年报,实现营业收入387亿,同比增长26.4%,归母净利润57.6亿,同比增长38.9%,EPS1.32元。 ROE水平提升,销售彰显韧性:公司业绩增长主要由于2017年加大结算力度,全年结算项目收入达到345.8亿元,同比增长27.6%,此外出售河北银行股权及出让海南项目获利,全年投资收益方面达到6.8亿元。净利率提升1.4个百分点至15.7%,ROE水平亦提升3.7个百分点至22.44%,为近三年最高水平。此外股息率高达4.14%,2017年公司实现销售额679.3亿元,同比增长32.6%,2018年公司计划签约金额约880亿元,一季度公司已实现销售额为146.5亿元,同比增长30.1%。 补充土储积极,融资渠道多元化:2017年公司新增土地总建筑面积达1272.3万平米,同比增长46%,拿地规模为历史新高水平,其中归属于公司的权益占比为87%。截至2017年末公司总储备规模达3495万平米,可满足公司3年左右的开发需要。此外公司在销售回款增长的推动下,经营活动产生的现金流量净额为22.7亿元,同比大幅增长161.6%,五年内现金流量净额首次为正,但结合拿地力度的增强,公司净负债率仅较2016年小幅下降1.5个百分点至123.7%,短期负债压力则较年初增加8.2个百分点至92.6%。公司充分借助平台优势全年共计融资470亿元,全年平均融资成本为6.5%,在民营房企中处于较低水平。 3+X产业布局持续推进:公司此前制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局,截至目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 盈利预测和评级:预计公司2018-2019年EPS为1.78元、2,19元,维持“买入”评级。
泰禾集团 房地产业 2017-05-04 16.48 -- -- 16.69 0.66%
17.10 3.76%
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泰禾集团发布2016年年报及2017年一季报:公司2016年实现营业收入207.3亿元,同比增长39.9%,实现归母净利润17.1亿元,同比增长28.8%,对应EPS1.37元;ROE为11.96%,较2015年减少8.67pct。2017年一季度,公司实现营业收入44.1亿元,同比增长24.5%,实现归母净利润2.3亿元,同比下降28.4%。 毛利率显著下降,投资收益增厚利润:2016年公司实现营收及归母净利润分别为207.3亿元和17.1亿元,同比分别增长39.9%和28.8%,扣非后归母净利润为10.2亿元,同比则下降25.6%。公司非经常性损益大幅增加主要是由于年内出售持有的东兴证券3600万股产生投资收益5.93亿元,增厚公司净利润4.43亿元,展望2017年,由于公司前期深耕三大重点区域的战略布局使得2016年所销售项目多位于涨价幅度较大的一、二线城市,包括丽春湖院子等核心项目相继进入结转周期,预计公司2017年地产结算收入及净利润均将有明显提升。 销售水平稳步提升,院子系产品多点位布局:2016年公司实现房地产主业收入204.52亿元,相较2015年同期增长40%。参考克尔瑞统计数据,泰禾集团全年实现销售金额400亿元,再创历史新高,而2017年一季度公司已实现销售额241.2亿元,同比增幅高达235%,排名则上升至全国第14名,其中丽春湖院子一季度累计签约金额达23.3亿元,成为全国一季度别墅销冠。尽管去年十月份以来各地调控政策逐步升级,但公司旗下包括丽春湖院子、杭州院子、姑苏院子在内的院子系列产品仍在持续掀起市场追捧的热潮,丽春湖院子自去年末面世以来累计认购金额已高达65亿元,泰禾打造的院子品牌已深入人心,成为豪宅典范,业已构成“十四城二十二院”的恢弘版图,公司2017年销售额有望达到700亿。 拿地延续强势扩张,项目并购力度加大:2016年公司在项目获取上合计投入资金266.4亿元(含土拍和并购),再创历史新高,新增土地储备204万平方米,计容建筑面积为396万平方米,依旧延续着逆市扩张的势头。区域布局方面,除了进一步提升公司在上海、北京、福州、厦门等强势市场的地位外,公司初步在华南市场扎下脚跟,在上海区域新进入苏州市场,同时至2017年已新进入太原、南昌、济南、合肥等二线省会城市,进一步加大了公司在二线核心城市的战略布局。在拿地方式上,公司近年来加大了项目并购的力度,全年共计有8个项目通过并购的方式获取。 截止2016年末,公司已拿地未开工建筑面积为727万平方米,我们估算其总货值超2800亿元。从项目面积分布来看,福建、珠三角、北京、长三角分别占比47.6%、20.6%、16.2%和15.5%,若以货值口径来统计,则北京、珠三角、长三角三大区域货值已达到2153亿元,核心区域的储备居于各地产企业中前列,我们认为这将使得公司未来业绩存在极大的弹性,并有望充分受益该区域房地产市场中长期热度的提升。 财务压力可控,债务结构优化:公司于2016年采取多元融资渠道,年内完成发行小公募公司债、私募公司债及中期票据,合计融资95亿元,此外获得了金融机构总对总授信超800亿元,同时公司股权及债权融资计划正持续推进。截至2016年末,公司综合融资成本降至7.62%,债务结构的优化将使公司拥有持续扩张的资本。尽管公司2017年一季度末的短期借款与一年内到期的非流动负债之和上升至267亿元,有效负债率亦上涨至73.6%,但考虑到2017年公司项目热销将产生大量的现金回流,叠加目前手中货币资金271.5亿元,整体财务水平仍不失稳健。 投资建议:作为中式豪宅鼻祖,公司始终坚持精品战略,旗下院子系列产品在楼市调控期仍受到市场追捧,未来几年有望实现销售业绩的大幅释放。同时公司依旧延续着强势扩张的趋势,于三大重点区域布局逐步深入,并进一步加大了在二线省会城市的项目并购力度,截至目前公司在核心城市的货值储备超2000亿,居地产企业中前列,公司2017年销售额有望突破700亿,(基于审慎原则,暂不考虑非公开发行对公司业绩及股本的影响)我们预测公司2017-2018年EPS分别为2.03元和2.39元,对应PE分别为8.4倍和7.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:调控政策导致房地产市场大幅波动风险;公司部分地产项目由于拿地价格较高,未来若房价下跌,存在减值风险;非公开发行推进不及预期等。
华发股份 房地产业 2017-04-19 8.09 -- -- 15.51 1.31%
9.02 11.50%
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投资要点: 业绩增长强劲,调整高送转方案:公司业绩大幅增长主要是由于公司年内房地产结算收入增长60.2%至125.4亿元,但项目合作比例的增加导致归母净利润增速小于营收增速。与此同时,公司大幅提升现金分红比例,拟每10股派息8元(含税),分红比例高达92.45%,对应当前股价的股息率为5%,并调整转增方案为每10股转增8股。 兑现销售高增长,区域布局彰显资源潜力:公司全年录得销售额357.25亿元,同比大幅增长168%,销售业绩跻身行业40强。公司目前拥有的土地储备建筑面积为805万平方米,总货值约1500亿元,2017年可售货值可达到600亿元,其中珠海大区(珠海+中山)占比约58%,上海、广州、武汉、苏州为代表的重点一二线城市占比约32%,2017年在重点推进以上区域项目的同时,在去库存区域力争清盘,保障公司经营业绩平稳增长。 受益粤港澳大湾区建设,资源禀赋优势显著:近日李克强总理提出中央正研究制定粤港澳大湾区发展规划,华发股份作为珠海本地区域的龙头地产公司,将显著受益于湾区的建设升级,而随着横琴自贸区建设的深入以及港珠澳大桥的全线贯通,公司的资源禀赋优势尽显。目前公司在珠海拥有土地权益建筑面积约420万方,同时大股东华发集团负责横琴片区及十字门中央商务区的土地一级开发,公司作为旗下唯一地产上市平台未来有望实现优势资源集聚。 预收账款增长显著,融资成本再创新低:公司年内共成功发行三期共计70亿元的非公开发行公司债券,同时正稳步推进公开发行25亿元公司债券、50亿中期票据等工作。2016年整体融资成本低至6.85%,预收账款增长208.6%至240.28亿元,截至2016年末,公司持有货币资金人民币158.47亿元,实际资产负债率为58.48%,净负债率亦降低71.6个百分点至183.6%。 推进股权激励,国企改革取突破进展:公司于2017年1月发布限制性股票激励计划,拟向激励对象授予817万股公司限制性股票,占公司股本总额的0.7%,授予价格为每股8.94元。分期解锁要求2017-2020年考核目标为净利润增长率分别不低于20%、30%、40%及50%,净资产收益率分别不低于8.5%、8.8%、9.0%及9.5%,且上述两个指标均不低于同行业70分位和2017年所处行业分位,同时净利润均不低于2016年净利润值,股权激励计划的推出也意味着珠海国企改革进程的进一步深化,此举有利于公司业绩的持续增长。 投资建议:公司作为背靠珠海国资委的区域龙头地产公司,在珠海地区拥有较多资源储备,同时将显著受益粤港澳大湾区的建设。区域战略层面,公司前期布局的上海、广州、武汉、苏州等地将陆续兑现业绩,区域的优化将保障公司成长的持续性。除此之外,珠海市国企改革进程取得进展,公司已于2017年1月发布限制性股票激励计划,高度绑定利益有利于公司业绩的持续增长,我们预测公司2017-2018年EPS分别为1.04元和1.34元,对应PE分别为15.3倍和11.8倍,给予“买入”评级。 风险提示:调控政策导致房地产市场大幅波动风险;粤港澳大湾区建设推进不及预期;国企改革推进的不确定性等。
北京城建 房地产业 2017-04-14 16.38 -- -- 17.97 9.71%
17.97 9.71%
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事件: 北京城建发布2016年年报:公司全年实现营业收入116.3亿元,同比增长26.7%,实现归母净利润14.44亿元,同比增长1.02%,对应EPS0.92元;ROE为7.39%,较2015年减少0.76个百分点;公司拟每10股派现2.8元(含税)。 投资要点: 利润低于预期,分红稳定:2016年公司实现营业收入116.3亿元,同比增长26.7%,而同期产生归母净利润14.4亿元,同比仅增长1.02%,公司利润增速小于营收主要是由于京内保障房结算比例增加,导致北京地区毛利率下降6.1个百分点至34.5%,地产业务整体结算毛利率下降7.85个百分点至30.85%,随着保障房结算的相继完成,商品房项目进入结算周期预计将提升整体利润率;现金分红层面,公司近年分红比例均保持在净利润30%左右的水平,2016年拟每10股派息2.8元(含税),对应股息率为1.51%。 销售回款锁定业绩,发挥棚改优势大举补充土储:公司2016年实现销售回款168.99亿元,同比增长50.27%,年末预收房款亦达到121.7亿元,相比期初增长29%,其中主要为北京地区项目贡献,2017年一季度公司录得销售额约40亿元,销售回款约50亿元。土地拓展方面,公司全年新增土地储备面积453万平方米,远高于历年水平,其中参与棚户区改造拓展土地资源成为最大亮点,年内公司相继获得了望坛、张仪村、怀柔、顺义临河村以及郑州欧亚片区棚改项目,总建筑面积达到303.7万平方米。北京城建作为棚改领域的排头兵,未来上市公司以及集团层面将持续关注包括通州、顺义、大兴、保定等地区在内的棚改项目。 股权投资贡献稳定收益:2016年公司股权投资额为12.7亿元,同比增长264.7%,年内先后以1.4亿元认购中科曙光定向增发、以1.38亿元认购中信建投证券H股IPO发行,目前公司对外投资企业12家,总投资额为15.22亿元。在股权投资产生的投资收益方面,公司年内共收到国信证券及锦州银行分红2.23亿元,加上以权益法核算的长期股权投资收益和理财产品收益,公司合计录得投资收益3.51亿元,较2015年增长66.1%。 积极创新融资渠道,财务状况稳健:公司近年来依托集团优势,融合股权、债权、地产基金等多融资渠道积极补充资金,结合棚改项目资金需求量较大的特点,公司于年内首次启动银团融资,从七家银行共取得336亿元贷款,并以奥体文化商务园项目为标的,发行了30亿元规模的基金;此外公司有望利用参与中信建投H股契机打通境外资金渠道,公司目前还在积极探索权益类平层基金等方式以降低棚改项目中自有资金出资比例。截至2016年末,公司在手现金为97.3亿元,为短期负债+一年内到期非流动负债的1.84倍,净负债率则较2015年下降8.8个百分点至54.8%,全年整体平均融资成本为6.08%,较2015年下降0.44个百分点,整体财务状况保持稳健。 投资建议:公司凭借强大的棚改项目获取能力持续补充京内外土地储备,未来仍有望在通州、顺义、大兴以及京津冀腹地采用一二级联动模式获取低成本土地,公司及集团层面将受益通州新城以及雄安新区的建设,股权投资每年可贡献稳定可观收益,多种创新融资渠道助力公司财务稳健,我们预测公司2017-2018年EPS分别为1.04元和1.13元,对应PE分别为17.8倍和16.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:调控政策导致房地产市场大幅波动风险;北京市棚改政策的不确定性;股权投资标的收益的不确定性等。
招商蛇口 房地产业 2017-04-12 19.58 -- -- 22.14 13.07%
22.29 13.84%
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事件: 招商蛇口发布2016年年报:公司全年实现营业收入635.7亿元,同比增长29.2%,实现归母净利润95.8亿元,同比增长97.5%(备考口径同比增长39%),EPS1.21元,ROE为19.04%;公司拟每10股派现5元(含税),分红比例为41.3%。 投资要点: 利润大增,业绩承诺保障盈利持续性:公司盈利大幅增长一方面是由于年内房地产项目结转收入增长,另一方面,公司通过股权转让形式整体销售“南海意库梦工场大厦”和“前海湾花园”,产生投资收益进一步推动了净利润增加。相较于公司整体上市时2016年扣非后净利润承诺的85.85亿元,公司实际超额完成4.2%至89.4亿元,同时现金分红比例达到41.3%,以最新收盘价计算的股息率达到2.75%。考虑到2017年公司项目结转中深圳地区占比的提高有望推升利润率,结合全年千亿销售目标的制定,公司有望达成103亿元的业绩承诺。 销售冲千亿,土地拓展聚焦核心城市:2016年公司实现签约销售额739.34亿元,同比增长28.4%,顺利完成650亿元的销售额目标,其中一、二线城市销售占比达到86%。2017年公司计划新开工面积765万平方米,同比2016年增长40%,全年整体可售货值可达到2190亿元,目标签约销售额为1000亿元。目前公司土地储备为1826万平方米(不包括前海区域),其中权益面积为1291万平方米,一、二线城市土储占比达到85%,核心城市土地储备位居行业前列。 蛇口模式加速复制,政企合作取得实质进展:公司年内在深圳前海片区的土地整备及政企合作取得实质性进展,与前海管理局组建股权比例为50:50的合资公司,以主导前海妈湾片区的开发建设,此外签署了前海湾物流园区土地整备框架协议,确定整备范围及面积等;产业新城方面获取通州台湖园区项目,未来蛇口模式将持续在东莞长安新城、重庆茶园新城等项目加速推广复制的步伐,拿地方式上将继续加强合作与并购,多渠道、低成本地获取项目资源。 资金优势显著,设立激励机制助力成长:尽管2016年公司拿地金额创下新高,有息负债余额升至602亿元,但净负债率仍低至18.4%,远低于行业平均水平;全年公司综合资金成本约为4.5%,较上年下降0.39个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势。公司于2016年12月完成了股票期权激励计划的首次授予,行权价格为19.51元/股,行权条件针对扣非ROE、扣非净利润复合增速、EVA及股价均有要求,并且公司在激励层面持续探索跟投机制,多重激励制度并行将有效绑定员工利益,激发国企平台的成长动力。 投资建议:招商蛇口拥有极为优质的土地储备,价值重估空间显著,公司整体上市后三大业务板块协同发展,蛇口模式加速复制,政企合作取得实质进展,公司在土地获取方面拥有多重渠道,并且有望借助集团独特优势成为雄安新区建设新标兵。我们预测公司2017-2018年EPS分别为1.46元和1.67元,对应PE分别为12.4倍和10.9倍,给予“买入”评级。 风险提示:调控政策导致房地产市场大幅波动风险;前海、蛇口区域土地开发进度低于预期等。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名