事件 新城控股发布2019年年报:2019年全年实现营业收入858.47亿元,同比增长58.6%;归母净利润126.54亿元,同比增长20.6%;基本每股收益5.62元,每股派发现金红利1.7元,加权平均净资产收益率36.86%。 点评 业绩平稳增长,符合预期。2019年新城控股实现营业收入858.47亿元,同比增长58.6%,归母净利润126.54亿元,同比增长20.6%,其中开发销售收入、物业租金及管理收入分别为803.22亿元,40.55亿元,同比分别增长58.0%、83.2%,开发项目结转提速、租管费收入增长共同推动公司总营收增速靓眼;业绩增速低于营收增速,主要由于:1)结算项目毛利率回落至32.6%,同比下降4.0个百分点;2)销售规模提升导致费用前置,三项费率10.6%,同比提升0.7个百分点;3)公允价值变动损益26.5亿元,同比下降4.7%;投资收益26.9亿元,同比小幅增长18.5%;4)计提存货跌价准备9.77亿元。2019年公司扣非归母净利润99.8亿元,同比增长31.4%。公司股权激励计划业绩考核要求为19-21年扣非后归母净利润较18年增长不低于20%、70%、120%,同比增长高行权条件彰显发展信心。 销售高增,投资持续布局都市圈,土储充沛。公司2019年实现销售金额达2708.01亿元,同比增长22.48%;销售面积2432.00万平方米,同比增长34.21%,增速位列2019年十强房企第二。根据CRIC,公司2019年销售规模位列行业第8位。公司立足长三角,持续拓展和深耕其他重点城市群,投资布局更加均衡,应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。2019年公司新增拿地72幅,总建面2508.5万平方米,同比减少47%;拿地金额607.4亿元,占销售金额的22%;楼面地价为2421.48元/平米,地价占售价比例仅为22%,未来项目毛利率可期。公司土储十分充沛,在105个城市合计拥有土地储备1.24亿平方米,其中一、二线城市占比38.3%,长三角区域三四线城市占比36.0%。2020年销售目标2500亿元司经营风格趋于稳健。 杠杆水平稳定,融资成本略有上升。公司有效控制自己的杠杆水平,2019年资产负债率86.6%,剔除预收后资产负债率仅44%,同比下降5个百分点;净负债率16.4%,同比大幅下降32.4%;公司积极拓宽融资渠道,通过中票、超短融、资产支持票据、公司债等多元化融资,平均融资成本6.7%,同比略有上升。 吾悦出租率维持高位,新开业数量创新高。公司年内新开业新城吾悦广场21个,开业数量创新高,累计开业新城吾悦广场达63个,已开业面积共计590.62万方,同比增长51.44%;吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元,同比增长92.28%,平均出租率达99.16%。公司2020年继续坚定执行“幸福商业”的经营理念,计划新开业吾悦广场30座,总收入超过55亿元,同比增长36%。 投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,销售规模持续扩张,土地储备充沛;股权激励方案有效绑定员工利益,稳定管理团队。我们预计公司2020-2022年EPS分别为7.42、9.48、11.48元,对应PE分别为4.2、3.3、2.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等)。

结转提速,盈利持续改善,业绩增速靓眼。2019年公司实现营业收入677.73亿元,同比增长64.36%;实现归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%。整体销售毛利率28.84%,同比增长0.26个百分点;净利率9.38%,同比减少0.37个百分点。公司结算提速,进入业绩释放期。利润增速低于收入增速,主要由于:1)公司谨慎计提9.8亿的存货跌价准备;2)本期利息收入减少导致财务费用同比多增5.8亿元。截至2019年末,公司预收账款1146.94亿元,同比增长50.37%,未来业绩确定性强。 销售增长靓眼。2019年公司实现销售金额1860亿元,同比增长57%,完成年度目标的124%;销售面积1905万平米,同比增长42%。公司全国化版图全面展开,在重庆市场占有率达到11.66%,同比增长2个百分点;除重庆以外的市场增长势头强劲,销售金额同比增长达到82%,合肥、苏州、南宁、成都等重点城市的市场占有率同比增长均超50%以上。2020年公司销售目标2200亿元,以此计算销售同比增长18%。 投资坚持区域深耕。2019年公司新增土地192宗,拿地金额达888亿元,权益比例为63%,拿地金额占销售金额的48%;拿地建面3323万平米,同比增长62%;平均楼面价2672元/平米,地货比仅27%,有效保障公司未来毛利水平。截至2019年末,公司总可售面积近6700万平米,其中重庆占比降至29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更加合理。 回款率较高,杠杆水平可控,融资方式多样化。2019年,公司全年实现销售回款1610亿元,同比增长53%,回款率高达87%;货币资金余额近360亿元。截至2019年末,公司资产负债率83.78%,同比基本持平;扣除预收款项后的资产负债率48.12%,同比下降2.44个百分点。 投资建议:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2020-2022年公司EPS分别为1.35、1.65、1.98元人民币,对应PE分别为5.2、4.3、3.6倍,维持“增持”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。

事件 万科发布2019年报:2019年万科实现营业收入3678.94亿元,同比增长23.59%;实现归母净利润388.72亿元,同比增长15.10%;经营活动产生的现金流净额456.87亿元,同比增长35.9%;基本每股收益3.47元。分红派息预案为每股分红1.045元。 点评 营收稳定增长,利润增速略低于预期。2019年万科实现营业收入3678.94亿元,同比增长23.59%;实现归母净利润388.72亿元,同比增长15.10%。分业务类型看,房地产及相关业务收入3526.5亿元,同比增长23.9%;物业服务收入127.0亿元,同比增长29.65%。公司利润增速低于收入增速,主要是:1)公司计提存货跌价准备,影响2019年归母净利润7.8亿元;2)结算毛利率有所下滑,全年销售毛利率36.2%,同比下降1.2个百分点;3)投资收益49.8亿元,同比下降26.7%,主要因本期按投资比例确认的被投资项目的资产减值损失21.50亿元,较2018年6.01亿元显著增长。 销售增长稳健,投资权益比例提升,专注深耕战略。2019年,公司实现销售金额6308亿元,同比增长3.9%;销售面积4112万平米,同比增长1.8%,销售均价15341元/平米,同比增长2.1%。公司持续深耕战略,在21个城市销售金额排名当地第一、12个城市排名第二。公司2019年累计获取新项目147个,拿地总建面3716.5万平方米,同比下降20.6%,其中权益建面2478.4万平米,同比减少0.5%,权益地价总额约1549.6亿元,同比增长14.7%。公司拿地权益比例提升,面积口径权益比例由53.2%上升至66.7%;且拿地继续重点布局一二线城市,拿地平均楼面价为6252元/平米。按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。截至2019年末,公司规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米,权益建面约3360.2万平米。土地储备资源充足,能够满足公司2年左右的销售需求。 负债结构良好,融资优势凸显。截至2019年末,公司资产负债率84.36%,同比下降0.23个百分点;净负债率33.87%,同比增长2.98个百分点。负债结构良好,中短期借款和一年内到期的有息负债合计占比为36.4%,短期偿债压力小。 坚持“城乡建设与生活服务商”的定位,多元化业务快速发展。1)万科物业实现营业收入127.0亿元,同比增长29.7%;累计签约面积6.4亿平米,同比增长26.1%,其中合同管理面积4.5亿平米。2)长租公寓业务累计开业超过11万间,成熟期项目出租率均值90%;3)印力集团运营管理项目108个,覆盖50多个城市,管理面积近900万平方米;4)万纬物流进驻44个城市,已获取138个项目,可租赁物业的建筑面积约1086万方。 投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2020-2022年EPS分别为4.02、4.73、5.43元,对应估值为7.0、6.0、5.2倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。

事件 金科股份发布2019年业绩快报:2019年公司实现营业收入677.73亿元,同比增长64.36%;营业利润86.22亿元,同比增长61.50%;归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%;基本每股收益1.05元,同比增长45.83%。 点评 结算提速,业绩增长靓眼。公司2019年实现营业收入677.73亿元,同比增长64.36%;营业利润86.22亿元,同比增长61.50%;归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%;业绩增长靓眼主要因结算提速,项目进入业绩释放期。利润增速低于收入增速,主要由于公司谨慎计提9.81亿的存货跌价准备,影响当期归母净利润。截至2019年末,公司预收账款1146.94亿元,同比增长50.37%,未来业绩确定性强。 19年销售增长可观。根据CRIC公布的2019年百强房企销售排行榜,2019年公司实现销售金额1803亿元,同比增长52%,过往3年CAGR74%;销售面积1969万平米,同比增长47%,过往3年CAGR58%;目前处于行业排名第17位。2019年中西部市场基本面较好,公司精准把握销售窗口;从土储看,截至2019H1公司可售资源约5600万平米,充足的土储保障了公司销售规模扩张。 杠杆水平可控,融资方式多样化。截至2019年末,公司资产负债率83.78%,同比基本持平;扣除预收款项后的资产负债率48.12%,同比下降2.44个百分点。公司融资方式呈现多样化,2019年公司累计发行39亿元短融、23亿元中期票据、35.8亿公司债及3亿企业债,加权平均利率6.53%;2020年以来,公司再次发行8亿元短融、23亿元公司债,加权平均利率5.86%,融资成本稳定下行。 投资建议:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2019-2021年公司EPS分别为1.05、1.29、1.58元人民币,对应PE分别为7.1、5.8、4.7倍,维持“增持”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。

事件 荣盛发展发布2019年业绩快报:2019年公司实现营业收入709.53亿元,同比增长25.88%;归母净利润91.02亿元,同比增长20.32%;ROE(平均)为24.44%,EPS2.09元。 点评 结转速度符合预期,业绩增长靓眼。19年公司实现营业收入709.53亿元,同比增长25.88%;归母净利润91.02亿元,同比增长20.32%。公司业绩增长靓眼,主要源于地产业务经营规模持续扩大、结算节奏提速。截至2019Q3,公司预收账款883.29亿元,是18年营收规模的1.57倍,未来公司业绩确定性较强。 19年销售稳健增长,投资较为积极。2019年,公司实现销售面积1098.07万平方米,同比增长11.66%;销售金额1153.56亿元,同比增长13.58%;均价10505元/平米,同比增长1.72%,量价齐升。19年公司新增拿地建面966万平米,同比增长23%;拿地金额300亿元,同比增长70%,拿地金额占销售金额的26%;从拿地成本看,公司楼面均价3102元/平方米,占同期销售均价的30%,未来项目毛利率锁定度较好。 杠杆水平持续可控。2019年公司发行的两期超短融发行规模分别为9.1亿元、5亿元,票面利率均为7.3%;此外公司年内发行两期美元债,累计发行规模5亿美元,票面利率均为8%;2020年以来公司再次发行美元债3亿美元,票面利率为8.75%。截至2019年末,公司资产负债率82.26%,同比减少1.78个百分点。 投资建议:荣盛发展土储丰富,拿地提速,资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域,价值迎来重估契机;公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩;“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计2019-2021年公司EPS分别为2.09、2.66、3.33元人民币,对应PE分别为4.08、3.21、2.57倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

疫情当前,华夏幸福共克时艰。1月23日,华夏幸福成立了疫情防控指挥部,第一时间采购了口罩、消毒用品等保障物资,已陆续发放到武汉等疫情严重区域的员工家中;1月28日,华夏幸福捐赠现金2100万元,用于紧急支援武汉、孝感等疫区前线抗击疫情及相关防治工作;2月1日,华夏幸福产业新城商业宣布对2020年1月23日-2月22日期间的所有在营商户给予租金减半政策,与在营商户同进退、共克时艰。 疫情对公司影响有限。近期疫情形势出现积极变化,防控工作取得积极成效,我们坚信在党的领导下一定能够战胜新冠肺炎疫情。预计未来疫情后,复工潮将来临,恢复生产、紧抓经济将成为重要工作。中共中央政治局常务委员会2月12日召开会议,会议指出“要积极扩大内需、稳定外需。要聚焦重点领域,优化地方政府专项债券投向,用好中央预算内投资,调动民间投资积极性,加快推动建设一批重大项目。”而华夏幸福作为产业园区运营商,将充分受益于投资扩张。从销售结构看,公司2019年实现销售面积1183万平米,其中环武汉区域占比5.3%;结算面积672万平米,环武汉区域占比仅0.3%,公司聚焦全国核心都市圈,除环北京区域外,长三角、郑州等区域已经成为新业绩增长极。而武汉区域作为产业新城及相关业务“异地复制”较新布局区域,尚处于发展初期,疫情对公司产业新城发展影响有限。 股价逼近平安受让成本,安全边际充足。2018年7月平安战略入股幸福,2019年2月再次增持股份,目前平安为公司第二大股东,表明中国平安对公司运营模式的充分认可。此外,平安集团在金融、地产领域深耕多年,双方未来具备较多的合作机遇。平安受让股权的平均成本为23.76元/股,当前股价具备较强安全边际。 紧抓回款,融资畅通,具备较强安全边际。公司目前回归经营逻辑,更加重视经营质量提升,更加重视回款率提升及精准投资等质量性指标。公司保持畅通融资渠道,持续受到投资者认可。1月份,公司成功发行12亿美元债券,其中3年期5亿美元债券票面利率6.90%,5年期7亿美元债券票面利率8.05%。 投资建议:华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段,走向全国化布局,未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股有效增强公司资金实力,潜在业务深度合作值得期待。我们预计2019-2021年公司EPS分别为4.82、5.98、7.17元人民币,对应PE分别为5.08、4.09、3.41倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

受疫情及春节因素影响,1月销售同比-30%。2020年1月,公司实现签约面积157.57万平方米,同比下降30.85%;实现签约金额235.88亿元,同比下降29.78%。受春节因素及疫情影响,公司1月销售表现一般。但考虑房企1季度是传统销售淡季,公司推盘也主要集中在2-4季度,同时公司在手土地储备也较为充沛,未来随着疫情逐渐得到控制,销售有望持续复苏。 投资力度加大,持续深耕重点城市。公司1月在天津、济宁、福州、泉州、郑州、长春、兰州、淮安等8城共获取9个项目,拿地金额125亿元,同比增长443%;拿地面积232万平米,同比增长371%,单月拿地金额占销售金额的53%,较2019年全年提升20个百分点,拿地力度提升明显。从城市能级看,公司在二线城市及三线城市拿地金额占比分别为71%、29%,公司仍然注重深耕重点一二线城市;平均拿地楼面价5394元/平米,是同期销售均价的36%,较19年全年下降2.9个百分点,未来项目毛利率可期。 投资建议:保利地产近年来投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售持续扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,坚持城市深耕和城市扩张并举,产品定位精准;管理团队经验丰富,有冲劲,品牌意识强,公司激励到位,上下一心促成长。同时公司借助强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本,进一步提升竞争力。预计2019-2021年EPS分别为2.23、2.77、3.33元,对应PE为6.70、5.38、4.48倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

事件 万科公告2020年1月经营数据:2020年1月,公司实现合同销售面积333.5万平方米,同比增长5.0%;销售金额549.1亿元,同比增长12.3%。 点评 1月销售规模稳健增长。2020年1月,公司实现合同销售面积333.5万平方米,同比增长5.0%;销售金额549.1亿元,同比增长12.3%。在1月春节因素叠加疫情影响下,公司单月销售仍实现两位数增长。根据CRIC公布的百强房企数据,1月百强房企销售额同比减少12.7%,销售面积同比减少12.8%。万科在CRIC百强房企销售金额排行榜中,位列行业第一位。 单月拿地力度有所回落,持续深耕一二线城市。万科1月份在上海、南通、太原、重庆、乌鲁木齐、郑州共获取6个新项目,均为开发类地产项目。公司单月拿地建筑面积达70万平米,同比减少75%;拿地金额38亿元,同比减少69%,拿地金额占当期销售金额的7%,单月拿地力度有所回落;拿地均价5482元/平米,占同期销售均价的33%。公司持续加大热点一二线城市的资源布局,确保土地储备规模持续提升。 投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2019-2021年EPS分别为3.66、4.31、5.05元,对应PE分别是7.52、6.39、5.44倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

事件: 华夏幸福发布2019年1-12月经营情况,2019年全年实现销售金额1452亿元,同比减少11%,其中房地产开发签约金额1028亿元,同比减少20%;签约面积1183万平米,同比减少21%。2019年公司取地金额共计311亿元,面积共计421万平方米,分别较2018年增长204%和63%。 点评 全年销售规模有所下滑。2019年全年实现销售金额1452亿元,同比减少11%,其中房地产开发签约金额1028亿元,同比减少20%;签约面积1183万平米,同比减少21%。房地产开发签约销售额下降主要因环京市场去化情况一般,同时2018年公司投资力度下降导致阶段性货值不足,2019年房地产销售规模因此受到一定影响;但2019年内持续修复,降幅持续收窄;房地产非环京销售贡献占比进一步提高。 投资有所回暖,租金增长靓眼。2019年公司取地金额共计311亿元,面积共计421万平方米,分别较2018年增长204%和63%,为未来销售和业绩增长打下坚实基础,此外,公司重新梳理投资管理和取地标准,明确房地产开发的利润导向,取地利润率有较大幅度提升。2019年全年公司可供出租面积111万平米,其中已出租面积91万平米,同比增长91%;实现房租2.55亿元,同比增长75%。 紧抓回款,产业新城和商业办公板块双轮驱动。华夏幸福强调回归经营逻辑,更加重视经营质量提升,更加重视回款率提升及精准投资等质量性指标。2019年前三季度,公司销售商品及提供劳务产生的现金流达645.69亿元,占同期销售金额的62.7%,较18年末提升13.5个百分点,销售回款率的大幅增长有效改善公司现金流状况;筹资活动现金流入达938.96亿,同比增长65.6%。除去产业新城外,公司在继续做强公司原有主业的基础上,积极探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务领域,在传统重资产模式的基础上,加速开拓轻资产模式,实现轻重并举。 投资建议:华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段,走向全国化布局,未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股有效增强公司资金实力,潜在业务深度合作值得期待。我们预计2019-2021年公司EPS分别为4.82、5.98、7.17元人民币,对应PE分别为5.66、4.56、3.80倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

业绩持续高增长,符合市场预期。公司预计归母净利润34.0亿元,同比增长约53%;扣非后的归母净利润33.5亿元,同比增长约36%。公司业绩增长靓眼的主要原因系经营规模的逐年扩大,房地产项目结转收入增加;同时公司为提升房地产主业的核心竞争力,已实现了全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。公司此前发布股权激励计划,2018-2020年扣非后归母净利润不低于22、33、50亿元,2019年公司顺利完成第二个行权条件。 2019年销售破千亿规模。公司2019年实现销售面积1095.30万平方米,同比增长36.63%;实现销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%,其中权益销售金额为715.40亿元,权益比例达70%。根据公司公司三季报及月度拿地公告,公司全年累计拿地建面1097万平米,同比减少27%,面积口径的拿地销售比100%,有效增厚公司土储规模。 投资建议:蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化,并购合作拿地具备成本优势;物业服务、医疗业务协同并进;完善激励制度促进上下同心,高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.13、1.67、2.02元人民币,对应PE分别为6.42、4.35、3.59倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行,棚改不达预期。

事件: 中南建设公告:1、2019年年度业绩预增公告:2019年公司归母净利润区间在 39.47-46.05亿元,增速区间在 80%-110%;2、2019年 12月经营数据:公司房地产业务 2019年 12月份合同销售金额约 251.2亿元,同比增长 22%;销售面积约 199.3万平方米,同比增长 12%;2019年全年累计销售金额约 1960.5亿元,同比增长 34%;累计销售面积约 1540.7万平方米,同比增长 35%。 点评: 业绩大幅增长,中枢略超预期。公司发布预告,2019年归母净利润区间在 39.47-46.05亿元,增速区间在 80%-110%。此前发布股权激励计划,预计 2019-2020年归母净利润分别约 40、70、90亿元。此次业绩中枢略高于股权激励计划行权条件,考虑到公司 2016-2018年销售持续高增,未来业绩增长确定性强。 2019年实现销售金额近 2000亿元,增速靓眼。中南建设 2019年 12月份实现销售金额约 251.2亿元,同比增长 22%;销售面积约 199.3万平方米,同比增长 12%;销售均价 12604元/平米,同比增长 9%。从累计数据看,2019年公司累计实现销售金额约 1960.5亿元,同比增长 34%;销售面积约 1540.7万平方米,同比增长 35%;销售均价 12725元/平米,同比减少1%。根据 CRIC 公布的百强房企销售排行榜,公司销售规模排名行业第16名。 全年投资保持稳健,投资城市能级有所提升。12月公司在无锡、台州、成都、常德、汕头、沈阳等地获取 6幅地块,新增项目计容建筑面积 75万平米,同比减少 47%;拿地金额 31亿元,同比减少 65%,占同期销售金额的 12%,较前值继续下降 3个百分点,拿地成本权益比例为 43%,楼面均价 4069元/平米,占同期销售均价的 32%,较前值下降 5各百分点。 从累计数据看,公司 2019年全年新增拿地面积 968万平米,同比减少 5%; 拿地金额 512亿元,同比增长 17%,占全年销售金额的 26%,较 2018年下降 4个百分点;楼面均价 5293元/平米,同比增长 23%,占销售均价的42%,楼面价有所提升,主要系公司投资城市能级有所提升,二、三线城市拿地金额占比分别为 51%、49%。 投资建议:中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整,正在发生重大变化,公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。 基于公司销售高增,盈利能力持续改善,业绩迎来快速释放。我们预计2019-2021年 EPS 分别为 1.09、1.87、2.46元人民币,对应 PE 分别为 9.27、5.40、4.10倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

结转提速,业绩大超预期。保利地产发布业绩快报,2019年实现营收2355.40亿元,同比增长21.07%;营业利润、利润总额分别同比增长41.36%和41.15%,归母净利润同比增长40.55%。单季度看,公司四季度实现单季营收1237亿元,同比增长24.21%;归母净利润137亿元,同比增长47.57%;公司业绩大超预期主要系项目结算加速、结转规模提升。 全年销售稳健增长,12月投资力度大幅提升。2019年12月,公司实现销售面积304.28万平方米,同比增长2.47%;销售金额421.33亿元,同比增长15.35%。公司全年累计实现销售面积3123.12万平方米,同比增长12.91%;累计销售金额4618.48亿元,同比增长14.09%;销售均价14788元/平方米,同比增长1.05%。12月拿地力度提升明显,公司在多个一二线城市新拓展项目28个,拿地总金额382亿元,同比增长844%,是当月销售金额的91%;拿地面积695万平方米,同比增长498%;拿地均价5500元/平方米,是当期销售均价的39.7%,较11月提升18.8个百分点;公司2019年累计拿地金额1528亿元,同比减少20%;拿地面积2653万平方米,同比减少15%,累计拿地金额占销售金额的33%,较18年末下降14个百分点。公司全年拿地楼面均价5759元/平方米,同比减少6%,是同期销售均价的38.9%,未来毛利率有保障。从区域分布看,公司在一、二、三线拿地成本占比分别为19.1%、53.4%、27.5%,拿地面积占比分别为3.2%、32.7%、35.9%,公司继续坚持深耕一二线及热点三线城市,未来销售去化确定性强。 投资建议:保利地产近年来投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售持续扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,坚持城市深耕和城市扩张并举,产品定位精准;管理团队经验丰富,有冲劲,品牌意识强,公司激励到位,上下一心促成长。同时公司借助强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本,进一步提升竞争力。预计2019-2021年EPS分别为2.23、2.77、3.33元,对应PE为6.97、5.60、4.66倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

绿地控股发布 2019年 11月经营数据: 2019年 11月公司新获取 13个项目,新增拿地金额 114亿元,拿地面积 404万平米,同比分别增长255%、 88%。 2019年 1-11月,公司累计新增拿地金额 1005亿元,拿地面积 3805万平米,同比分别增长 27%、 减少 11%。 点评 销售小幅回落。 根据 CRIC 公布的百强房企销售排行榜, 2019年 1-11月公司实现销售金额 3015.5亿元,同比减少 7%;销售面积 2717.1万平米,同比减少 10%。公司回款率提升明显,前三季度回款率超过 87%,同比提升 5个百分点。 投资较为积极, 11月新增 13个项目。 11月公司在嘉兴、苏州、赣州、烟台、海口、西安、梧州、武汉、济宁等地区新增项目 13个,新增拿地金额 114亿元,拿地面积 404万平米,同比分别增长 255%、 88%; 1-11月,公司累计新增拿地金额 1005亿元,同比增长 27%;拿地面积3805万平米,同比减少 11%,金额口径的拿地销售比为 33%,同比提升 9个百分点;新增项目累计楼面价 2642元/平米,同比增长 43%,主要系公司优化投资结构,聚焦重点城市、重点区域,加强重大战略性项目落地。 但从利润率角度看,新增楼面价仅占当期销售均价的 24%,有效保障公司未来毛利水平。 盈利水平稳步提升。 2019年前三季度公司实现营业收入 2940.21亿元,同比增长 26.17%;归母净利润 118.13亿元,同比增长 32.83%, 已超出2018年全年水平,公司保持“稳中快进”的发展势头;公司 1-3季度实现结算毛利率 14.4%,净利率 5.3%,同比提升 0.4个百分点。公司预收账款 3815.46亿元,同比增长 19.3%,未来业绩增长可期。 融资渠道多样化,杠杆水平持续可控。 公司持续加强融资创新,发行供应链 ABS 金额 11.56亿元; 加强海外融资, 年初至今成功发行美元债27.2亿美元。 资产负债结构继续优化,经过主动控负债, 截至 2019年3季度末,公司资产负债率 88.29%, 同比下降 1.02个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为 51.60%, 同比下降 4.09个百分点。现金流情况总体良好,前三季度经营性现金净流入 91亿元,连续 14个季度为正。 投资建议: 绿地控股作为龙头房企,近两年持续加强在核心一二线城市的布局。公司逐渐形成了自身特色和优势,积极通过特色小镇、高铁站商务区、超高层项目等方式获取土地储备。同时公司在大基建、大金融、大消费方面持续布局,形成对房地产业务的有力互补。我们预计2019-2021年 EPS 分别为 1. 12、 1.35、 1.60元,对应估值分别为 6. 14、5. 11、 4.32倍, 维持“买入”评级。 风险提示: 行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等)。

招商积余起航,聚焦存量资产的管理、运营及服务。“积余”的本意是积攒起来的剩余财物和资产,未来招商积余的定位将是存量资产的管理、运营及服务。招商积余此前经历多次业务转型,原中航善达是中国航空工业集团下属上市企业,2007年开始打造"高档酒店+连锁百货+地产开发+物业管理+工业园区"的综合性地产发展模式;2011年集中力量发展房地产开发业务;2016年逐渐剥离房地产开发业务。 铸造行业新龙头,规模优势凸显。重组完成后,招商积余管理面积近1.5亿平米,位居行业前列,具备明显规模优势;我们预计未来招商积余在集团内战略定位将有所提升,成为重要的业务平台,逐渐向利润中心定位过渡;招商积余管理业态多元化,涵盖多项地标性建筑,利于品牌搭建与维护。 中航物业:(1)聚焦机构类物业,盈利水平改善空间大。中航物业2018年营收37.18亿元,其中机构类物业占比79%;净利率自16年以来持续维持在4-5%左右,后续有望大幅改善。(2)在管面积增长迅猛。截至19H1,物业服务在管面积7634万平米,同比增长37%;管理项目个数达613个,19年以来在管面积增长迅猛。 招商物业:招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,控股股东为招商蛇口,实际控制人为招商局集团。截至19H1,招商物业在管面积为7292万平方米,住宅项目占比68%。 央企强强联合,助力公司具备高成长性。(1)股东背景:央企强强联合,招商积余同时拥有招商局集团、航空工业集团两大央企背景,在机构类物业资源获取上具备先发优势;(2)机构类物业优势显著:机构类物业的定价受政策限制较小,更加市场化,盈利水平更高;面对单一业主方,提价难度相对较低;政府、学校、医院等机构物业体量较住宅项目更大,具规模效应;具备更好的信用背书,收缴率更高;具备更高行业准入门槛,竞争格局相对趋缓。(3)毛利率提升空间大。截至19H1,中航物业、招商物业综合毛利率分别为10.28%、6.66%,反弹空间更大。 投资建议:招商积余启程,聚焦存量资产的管理、运营及服务。两大央企强强联合,招商积余在物业资源获取上优势明显;同时,机构物业具备提价简单、收缴率高、行业壁垒高、规模较大等优点;毛利率改善空间大,未来业绩释放有较大潜力。我们预计招商积余2019-2021年基本每股收益为0.43、0.56、0.73元,对应估值为47.0、36.0、27.9倍;首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:宏观经济不景气,居民支付能力下降;成本刚性,毛利持续压缩;行业限价政策影响盈利情况。

事件 招商蛇口发布2019年三季报,2019年前三季度公司实现营业收入255.43亿元,同比下降24.39%;归母净利润50.93亿元,同比下降38.46%;基本每股收益0.60元。 点评 结算分布不均衡拖累业绩。2019年前三季度公司实现营业收入255.43亿元,同比下降24.39%;归母净利润50.93亿元,同比下降38.46%;从单季度数据看,19Q3营业收入88.56亿元,同比下降30.77%;归母净利润1.95亿元,同比下降83.21%;由于竣工及结转分布不均衡,当期结转面积较少,导致营收持续下滑,公司项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度,预计2019年公司房地产项目竣工及结转面积保持正增长。由于销售和结转不匹配,期间费率大幅提升,前三季度期间费率达14.8%,同比增长5.3个百分点,较18年末增长8.5个百分点;其中销售费率、管理费率、财务费率分别同比增长2.1、1.3、2.4个百分点。最终公司销售净利率22.8%,同比下降6.0个百分点。截至2019年三季度末,公司预收账款达1347.32亿元,同比增长35%,未来业绩可期。 销售增长靓眼,投资趋于谨慎。2019年1-9月房地产业务实现销售金额1620.4亿元,同比增长39.38%;销售面积833.0万平米,同比增长49.71%。公司投资较为谨慎,在资源储备方面,公司1-9月新增土储建面852万平米,同比下降18%,拿地金额595亿元,同比下降27%,占当期销售金额的37%,楼面价6977元/平米,占销售均价的36%。 杠杆水平可控,融资成本持续低位。截至2019年三季度末,公司资产负债率75.6%,同比下降1.6个百分点;净负债率62.4%,同比下降11.9个百分点。公司上半年发行2019年公司债券第一期35亿元,其中品种一23亿元、品种二12亿元,票面利率分别为4.21%和3.75%;两期超短期融资券,总额合计50亿元,票面利率分别为2.98%和2.80%;7月再次发行公司债15亿元,票面利率仅4.13%,公司融资成本始终处于行业低位。 投资建议:招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司,定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商,是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足,未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司2019-2021年EPS分别为2.39、2.87、3.44元,对应PE分别为8.11、6.74、5.63倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。