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卜文凯

国泰君安

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万科A 房地产业 2018-05-08 27.01 56.10 106.63% 28.86 6.85% -- 28.86 6.85% -- 详细
事件: 1-4月份,公司累计实现销售面积1305.8万方,同比增长2.2%;累计实现销售金额1961.5亿元,同比增长2.1%。公司累计实现拿地面积708万方,同比增长1.0%;拿地金额351.2亿元,同比下降4.7%。 评论: 累计销售同比增速处于下行通道。公司累计销售增速逐渐下行,公司单月销售面积自3月开始同比下降。4月实现销售面积257.6万方,同比下降11.1%;销售金额418.9亿元,与去年同期持平,主要原因在于产品销售结构,单位销售均价在提升。当前全国整体销售处于下行通道,由于去年3月份后一二线城市开始进入到调控最严的时期,预计公司在今年二季度销售会有所好转。 销售均价逐渐抬升。公司实现累计销售均价15021元/平方米,单月销售均价16262元/平方米,同比增长12.5%,环比增长16.7%。4月公司销售均价出现大幅提升,主要是公司销售结构的调整,售价较高的项目和区域逐渐推出,预计二季度还将持续。 拿地力度在逐渐回升。公司累计实现拿地金额351.2亿元,同比下降4.7%;拿地面积708万方,同比增长1.0%;拿地均价5278元/平方米;权益比例64.4%。公司在拿地力度上较年初逐渐好转,但是跟去年同期相比依然略低。从拿地金额/销售金额看,前4月累计为17.9%。截止4月底,公司土地储备约8370万方,去化周期约2~3年,库存处于较低水平。 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。
保利地产 房地产业 2018-05-02 12.99 24.27 74.86% 14.17 9.08% -- 14.17 9.08% -- 详细
事件: 2018年第一季度,公司实现营业收入201.25亿元,净利润28.46亿元,归属上市公司股东的净利润18.96亿元,同比分别增长12.41%、12.88%和0.26%;毛利率为39.79%,增长1.47pct;实现现金回笼669.66亿元,同比增长70.23%; 评论: 维持增持评级:维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为7.8/6.0倍。 结算节奏加快,销售高速增长。一方面,公司营业收入增速从2017年的-5.45%提升到一季报的+12.40%,表明其结算节奏在加快,符合预期,目前全行业都面临了结算周期从2年拉长到3年的过程,因此收入确实是逐级加速的,预计全年收入增速将在+30%左右;另一方面,在全国商品房销售明显回落的情况下,公司销售业绩却保持高增长,2018年Q1实现签约金额869.3亿元,同比增长51.4%,签约面积592.8万方,同比增长41.7%。主要因为公司主要布局的一二线城市因为抢人才大战,整体需求不差造成。 毛利率持续修复,费用提升明显。首先,公司毛利润率从31%提升到40%,提升显著,符合预期,这是推动2017年全行业估值抬升的核心要素,即利润率修复,预计全年毛利润率水平和2017年持平;其次,公司费用提升明显,略低于预期,主要是土增税和财务费用的提升,其中考虑到公司的有息负债综合费用率在2017年也仅为4.82%,较2016年的4.40%提升42个bp,也即增长了10%,但2018年Q1财务费用却增长了81%,也就意味着公司的有息负债杠杆大幅增加,这也反映了大多数全行业龙头企业杠杆率大幅提升的环境。 坚持一二线城市群深耕战略,业绩有保障。公司拓展还是坚持以一二线城市为主,2018年Q1国内新拓展项目33个,新增容积率面积717万方,其中一二线城市拓展金额占比71.5%。另外,公司可售容积率面积1.5亿方,其中待开发面积9542万方,至少可以保障公司未来2~3年的开发需求,同时公司的预收账款已经达到2562.8亿元,同比增加143.5%,因此公司锁定比率较高,未来结算和业绩增加有支撑。 风险提示:地产融资端超预期收紧,公司竣工和结算不达预期。
万科A 房地产业 2018-04-30 28.40 56.10 106.63% 28.86 1.62% -- 28.86 1.62% -- 详细
维持增持评级,18/19年EPS维持3.36和4.58元,目标价维持不变。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强,18和19年营业收入预计为24%和36%,目标价维持56.10元。 营收大幅增长,业绩符合预期。2018年一季度,公司实现营收308.3亿元,同比增长65.8%;归母净利润实现8.9亿元,同比增长28.7%。公司净负债率为50.34%,较年初8.8%大幅提升,主要原因在于支付普洛斯的交易以及其他项目投资支出导致现金下降,但净负债率依然优于行业平均水平。在降杠杆的行业背景之下,低杠杆率/高现金储备成为抵御风险的标杆。 全国销售进入到下行通道,公司布局二线城市,下行幅度有限。当前全国销售增速开始放缓,伴随着市场整体供给加大,去化受到一些影响。考虑到当前市场对于需求端的融资并未收紧,因此随着今年二线城市的抢人大战,整体刚性需求不会太差,销售下行幅度有限。同时,万科去年同期基数较高,预计后期增速会有所回升。 新增项目权益比例下降,自身库存下降,投资强度有所放缓。一季度公司新增开发项目权益比例45.6%,出现大幅下降。公司拿地/销售金额为15.2%,相比去年同期的18.7%有所下降。截止2018年一季度末,公司可售面积约8284万方,去化周期约2~3年。 风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。
保利地产 房地产业 2018-04-20 13.46 24.27 74.86% 14.43 7.21% -- 14.43 7.21% -- 详细
维持增持评级,维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为7.6/5.9倍。 2017年结算小步走,未来业绩高保障。2017年公司实现营业收入1463.1亿元,同比减少5.5%。一方面受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响,另一方面,也反映了公司的结算节奏比较缓和。过去3年公司已销售未结算收入已经达到了2521亿元,再叠加销售增长,可以保障未来3年结算高增长。 2017年盈利大改善,未来业绩齐迈进。一方面,公司2017年区域结算毛利率开启修复,华南片区、西部片区、华北片区毛利率分别比去年提高3.5%、4.1%、7.6%;另一方面,公司在体量和城市数量扩张的同时,依然维持较好的管控水平水平,管理和销售费用率下滑明显,再加上随着并购合作带来的投资收益增加及权益比的提升归母净利率从2016年的8%回升到2017年的11%。 强化收入与绩效相关性,未来收购兼并动作大。2016年形成“总部-大区-平台”的三级管理模式;于此同时激励机制改革继续,2016年第二期股权激励推出;2017年底跟投机制落地,开始从整合资源走向提升效率。与此同时,保利地产收购将兼并也在提速,公司将继续受益于资产整合带来的低廉土储,以及更多城市的拓展。 风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。
荣盛发展 房地产业 2018-04-16 10.56 20.70 94.37% 10.89 3.13%
10.89 3.13% -- 详细
维持增持持评级,上调2018/19年EPS至1.76元、2.30元,上调幅度为5.4%和5.0%,由于估值中枢下移,维持目标价20.70元。公司已经蜕变成为布局在一线周边和核心二线城市的全国性开发商,合理丰富的土储和充足的资金有望维持公司未来几年30%以上的业绩增速。而公司羽翼渐满的康旅板块和产业园区板块也有望为公司带来业绩和估值的双重提升。 公司业绩靓丽,符合预期。2017年实现营业收入和净利润分别同增26.4%和38.9%;毛利率和净利率分别为29.5%和15.7%,分别下降1.5和上升1.4个百分点;预收款近670亿,业绩锁定性较强;经营性净现金流22.74亿元,实现回正,在手货币资金235.3亿元。 储备丰富布局合理,高回款确保高发展。截至2017年底,公司土地储备近3500万方,预计对应货值3500亿,支撑公司未来三年销售的高速增长,预计能够超额完成2018年的880亿元的销售目标;公司销售回款仍保持在90%以上的高位,2018年计划回款仍在90%以上,较快的周转速度保证公司各项业务快速稳定发展。 “康旅+园区”大步向前,多元开花潜力无穷。公司的康旅板块也羽翼渐满,大健康版图初现,初步形成荣盛康旅国际度假区业态模式,并开始逐步贡献业绩;同时产业园区规模不断壮大,与地产主业形成良好的协同效应。多元业务有望为公司带来业绩和估值的双重提升。 风险提示:环北京区域市场回暖低于预期。
华夏幸福 房地产业 2018-04-03 33.18 66.70 126.79% 33.53 1.05%
33.53 1.05% -- 详细
公司独特的业务模式和异地复制的成功,将分享全国经济增长红利,并逐渐完成区域龙头到全国龙头的蜕变,业绩和估值有望同时得到较大的提升。 维持增持评级,维持目标价66.7元。维持2018年EPS为4.25元、上调2019年EPS至5.51元(+3.2%),对应2018年16倍PE。公司独特的业务模式和异地复制的成功,将分享全国经济增长红利,并逐渐完成区域龙头到全国龙头的蜕变,业绩有望继续维持高速增长。 业绩持续高增,符合预期。公司2017年实现营业收入596.3亿元,同增10.80%;实现净利润87.8亿元,同增35.3%;毛利率和净利率分别为47.9%和14.7%,分别上升14.9和2.7个百分点,加权平均净资产收益率进一步提升1.86个百分点至31.40%,继续处于行业高位。 多管齐下,继续维持30%以上的业绩增速。从业务结构方面,高毛利的产业发展服务占比进一步提升至20%,盈利水平有望持续增强;同时,房地产开发业务毛利率从2016年的17.5%提升至22.3%,随着高毛利项目进入结算期,开发业务毛利率将进一步提升;预收款增加29%至1325亿元,业绩锁定性强。后续结算规模和盈利能力有望持续提高,业绩持续高增。 异地复制城满华夏,京外扩张多点齐飞。公司京外项目稳步拓展,公司逐渐壮大成为布局全国龙头。2017年异地复制初见成效,预计在年将继续扩大战果,公司产业发展服务经过多年培育进入结果期,仍能保持持续高速增长。多点开花之下,超额完成2018年的2100亿元的销售目标是大概率事件。 风险提示:产业落地不及预期,京津冀外区域销售贡献低于预期。
万科A 房地产业 2018-04-02 33.70 56.10 106.63% 34.47 2.28%
34.47 2.28% -- 详细
维持增持评级,上调18/19年EPS至3.36、4.58元,上调幅度分别为7.7%和22.5%,目标价维持不变:公司2017年结算下降,导致收入增长放缓。截止2017年底,公司已售未结资源增至4143.2亿元和2962.5万方,分别增长和48.9%和30.0%。未来可结算资源丰厚,这就意味着公司2018年的业绩预计将超预期。 营收基本持平,业绩增长符合预期:2017年公司实现营收2429.0亿元,增长1.0%;归母净利润280.5亿元,增长33.4%;EPS为2.54元;ROE为22.8%,相比2016年提高3.12pct;销售净利率15.32%,相较2016年提高3.53pct。2017年公司实现结算面积1980.5万方,下降3.5%;结算收入2330.1亿元,减少0.48%。本期结算主要来自于早期销售,没有挤占2018年可结算资源,对应2018年超预期。 现金为王,经营杠杆运用得当:公司秉持“现金为王”,2017年经营性现金流实现823.2亿元,增长108.07%。万科是为数不多经营性现金流保持净流入,且大幅增长的公司。考虑到2018年将进入到企业降杠杆和融资渠道收紧的状态,公司良好的经营性现金流将带来较高的安全保障。公司未来将以现金流为基础,继续保持高质量增长。。 维持有质量增长,加快城市配套服务布局:在租赁、商业地产、物流地产、养老业务和冰雪业务上,公司将继续布局,保持有质量增长,提升公司品牌和溢价力,带来利润率和ROE继续提升和改善。 风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。
招商蛇口 房地产业 2018-03-29 20.90 30.20 30.91% 23.08 10.43%
23.56 12.73% -- 详细
维持增持评级,维持目标价30.20元,微调2018/19年的EPS至1.91元(+5%)、2.22元(+1%),目标价对应2018年16倍PE。公司依托于大股东强大的背景和产业新城的模式,在顺应行业趋势的同时,将继续保持资金和资源的优势,实现高质量高速度的增长。同时粤港澳大湾区建设的提速也将加速公司价值提升。 业绩靓丽,符合预期。公司2017年实现营业收入754.5亿元,同增18.69%;实现净利润122.2亿元,同增27.54%,符合预期。毛利率和净利率分别为37.7%和19.9%,同比上升3.1和0.8个百分点,盈利能力处于较高水平。 社区开发将继续保持高质量增长。2017年实现签约销售额1128亿元,同比增长52.54%。公司2018年销售目标1500亿元,粗略测算公司整体货值超5500亿元,大概率完成销售目标,2018年销售增速至少在30%以上;而除了深圳区域以外,其他区域结算毛利率均有较大提升。而且公司本身拥有强大的资源和资金优势,社区开发业务能够继续保持较高的竞争力,高质量的快速扩张。 园区开发高速扩张,顺应行业发展新趋势。在经济带动地产的全新模式下,园区运营业务顺应行业趋势,后劲十足。公司通过产业集群的模式再造优质区域,不仅提升了区域价值,与政府利益达成一致,同时也为社区运营板块提供优质的储备。 风险提示:产业新城建设开发进度存在不确定性
北京城建 房地产业 2018-03-28 11.20 18.40 74.24% 11.87 5.98%
11.87 5.98% -- 详细
公司是京内优质的资源型公司,依托于母公司产业链优势,以棚改为矛,具备较强的资金和资源优势,京内资源稀缺性加剧的环境下,公司资源价值将迎来大幅提升。 维持增持评级,下调对2018/19年的EPS至0.98元、1.16元,下调幅度分别为16.9%、12.1%,略微下调目标价至18.40元。公司是京内优质的资源型公司,依托于母公司产业链优势,以棚改为矛,具备较强的资金和资源优势,京内资源稀缺性加剧的环境下,公司资源价值将迎来大幅提升。目标价对应2018年PE为18倍 业绩平稳,略低于预期。2017年公司实现营业收入140.43亿元,同比增长20.77%,净利润14.56亿元,同比持平。毛利率和净利率分别为26.1%和10.4%,同比下滑4.6和2.0个百分点。 扎根北京,棚改为矛,资源获取优势明显。公司在北京具备极强的资源获取优势,以棚改为矛,持续获取京内优质资源。公司在手的望坛、临河、怀柔三个棚改项目正在高效推进,并进一步获取延庆康庄、大兴海子角、怀柔富乐村3个项目的棚改实施授权。依托于母公司城建集团完整产业链优势,有望在京内土地资源获取上进一步取得突破。同时,对外股权投资和商业地产运营有望成为业绩的有利补充。 融资渠道通畅,安全边际较高。公司综合利用多种融资方式,高效推进的棚改项目均获得了银团融资,中期票据已完成首期10亿元的发行工作,授信额度尚有420亿元可以使用,多渠道有效保证了开发项目所需资金,且较低的融资成本确保公司的优质项目稳步推进。公司现价对应PB不到0.9倍,具备较高的安全边际。 风险提示:北京市场销售情况不及预期,棚改推动进度低于预期。
滨江集团 房地产业 2018-03-20 7.56 9.25 55.99% 8.00 5.82%
8.00 5.82% -- 详细
维持增持评级,维持目标价9.25元。公司近期大幅提升土地储备力度,支撑2018年冲刺千亿销售规模。预计在销售额高速增长的支撑下,公司净利润也将保持长期的确定性增长。维持盈利预测,2018/19年EPS为0.83/1.11元,同增44%/28%,维持目标价9.25元。 净利润率持续升高,业绩结算符合预期。2017年公司营业收入137.83亿元,同比下降29.15%;归母净利润17.08亿元,同增22%,符合预期。2017年公司量价齐升,销售金额同增67.7%,均价同增66.2%。 随着高端项目逐步进入结算期,公司销售净利率也在不断提升,2017年相对于2016年增长6.64个百分点。预计在销售均价大幅上涨的背景下,未来公司销售净利率将得到进一步提升。 补充核心城市优质土储,支撑2018年提前冲击千亿。2017年公司新增16个项目,补充土地储备221万平米,包括两个深圳地区城市更新项目。截止2017年底,公司在手货值近2400亿,足够支撑2018年冲刺千亿销售的推货需求。公司主要布局的杭州地区,目前库存已处于较低水平,市场结构良好。 杠杆在小幅稳步提升,持续优化ROE。公司净负债率从2016年底的-14%小幅提升至2017年底的-4%,杠杆在稳步提升。2018年初,公司申请注册发行65亿元的短期融资券,展现公司有效使用金融杠杆的意愿。随着公司杠杆以及销售净利率的提升,将持续优化ROE。
保利地产 房地产业 2018-03-16 14.57 24.27 74.86% 14.86 1.99%
14.86 1.99% -- 详细
保利租赁住房类REITs产品采取储架、分期发行机制,为国内首单储架发行类REITs。此次储架总规模不超过50亿元,首期发行规模17.17亿元,虽然保利租赁住房REITs仍为私募发行,但储架发行的意义在于对未来公募发行的可能性做准备。此次产品的基础资产为私募基金份额,底层资产为保利地产自持租赁住房,而且这些物业均由保利地产旗下租赁住房管理运营平台保利安平和保利商业负责运营。 对比7年期AAA级企业债平均利率为5.3%,考虑期限利差,19年存续期5.5%的利率处于低利率水平。此次优先级、次级占比为9:1,其中优先级资产支持证券规模为15.4亿元,预期收益率为固定5.5%,且证券评级AAA;次级资产支持证券规模为1.7亿元。本专项计划针对优先级资产支持证券每3年设有开放退出安排,可提前结束;次级资产支持证券不参与开放退出。 在开发端融资收紧的背景下,租赁就成为了新型融资渠道。目前在银行表外转变内,严控信托等非标资金流入房地产领域时,外加上海等城市严查并购贷款的情形下,开发商的融资渠道受限造成融资收紧。但长租公寓却是国家现阶段重点鼓励和扶持行业,加上重资产持有模式拉长投资回收期,因此资产证券化是释放这个行业资金沉淀最有效的解决方法。 保利地产拥有项目公司股权、债权及物业资产的优先收购权。保利地产作为资产优先收购权人,有权根据《标准条款》与《优先收购权协议》的约定优先收购私募基金所持项目公司的股权、债权,以及项目公司所持物业资产。由于公司未来业绩和估值的双双上修,加上行业合理的估值中枢在14倍左右,因此维持公司目标价24.27元/每股,公司2017~2019年EPS维持1.32/1.74/2.26元,对应PE为11.0/8.4/6.4倍。 风险提示:发生差额支付启动事件。
保利地产 房地产业 2018-02-12 15.06 24.27 74.86% 15.91 5.64%
15.91 5.64%
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本报告导读: 2018年首月销售同比翻番增长,伴随区域结算毛利率的抬升,以及并购合作带来的投资收益和权益比的提升,公司估值和业绩都将迎来上修。 评论: 维持增持评级:由于公司未来业绩和估值的双双上修,加上行业合理的估值中枢在14倍左右,因此维持公司目标价24.27元/每股,预计公司2017~ 2019年EPS 分别为1.32/1.74/2.26元,对应PE 为11.9/9.0/6.9倍。 2018年销售持续高增长,1月销售金额同比翻番。保利地产近2年销售规模保持高增长,2017年进入3000亿销售梯队,位列第五。2018年首月签约金额同比翻倍,在2017年12月的股东大会上,保利地产董事长宋广菊曾明确表示未来两至三年公司要重回行业前三,彰显公司实现销售规模更上一层的决心。 资产整合加速,土储优势明显。保利在提速,2017年底开始整合保利置业,此前因为同业竞争关系、区域准入限制原则等限制公司拥有真正全国化的业务布局,但整合完成后将有效弥补之前的区域短板。未来还会有更多的收购兼并大动作,公司将继续受益于资产整合带来的低廉土储,以及更多城市的拓展。目前待开发和已开工未售的土地储备超1.1亿方,公司从16年起进入新一轮抢地,近2年土地投资维持高强度,待开发土储8211万方满足其未来3~4年的开发需要。 改革与激励并行显决心,强化收入与绩效相关性。伴随大规模跨区域扩张,母公司不能继续身兼项目操作和管理者双重角色,2016年形成“总部-大区-平台”的三级管理模式,而三级管控的模式体现出来的各项价值都要高于二级管理模式;于此同时激励机制改革继续,参考万科和碧桂园的跟投机制,要拓展规模首先需要人才给力,2017年底公司跟投机制落地,开始从整合资源走向提升效率。 风险提示:房地产调控趋严,信贷投放收紧。
万科A 房地产业 2018-02-06 36.80 56.10 106.63% 36.58 -0.60%
36.58 -0.60%
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市场环境松动,销售持续增长:市场自元旦以来开始回暖,一二线城市政策上出现一定程度的松动,在“房住非炒”的大框架下支持刚需和改善性需求。由于去年同期的高基数,市场对于年初的销售保持一定悲观的情绪。当前是行业官方数据的真空期,而从克尔瑞数据看,TOP5房企整体实现销售同比增长54%,TOP20实现销售同比增长66%。龙头房企整体销售增速超市场预期。万科在去年同期和12月份的高增长下,继续实现了销售的增长。当前公司土储去化期在3年左右,为后期的推货保障了货源。 销售均价继续增长,品牌溢价持续彰显:1月销售均价为15297元,相比去年增长了3.8%。一方面是一二线城市政策出现松动带来的销售回暖,一方面是公司品牌溢价的彰显。公司定位在“三好住宅+城市配套服务商”,产品定位在中端和中高端,再加上服务房价化提升公司的定价能力。 龙头房企更具成长性,后期看强者恒强:土地制度改革下,地价涨幅放缓,地产制造业属性加强,只有具备开发能力的品牌房企才能持续经营。 ROE 成为房企的核心指标,其中最重要的是周转率和净利润率。高周转意味着高销售额。龙头房企在1月份的销售已经逐渐体现出了他们的周转优势,而净利润率未来也将成为房企竞争的护城河之一。 维持增持评级:由于公司过去两年销售大幅增长,而当前行业的建设周期出现一定程度拉长,因此未来三年业绩确定性较强,维持2017~2019年EPS 分别为2.50、3.12、3.74元。当前公司2017~2019年PE 已经分别回到15、12、10倍,同时考虑到龙头房企的成长性,当前公司估值处于较低水平,目标价格56.10元,维持增持评级。 风险提示:信贷和调控政策超预期收紧。
荣盛发展 房地产业 2018-02-05 13.55 20.70 94.37% 13.89 2.51%
13.89 2.51%
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维持增持评级,上调目标价至20.70元,维持2017/18年EPS为1.26元、1.67元的预测。公司有望在2018年继续保持高质量高成长的扩张,加之环北京区域政策有微调的可能,为公司高速增长打下基础。由于行业整体估值中枢的上移,上调公司目标价至20.70元,对应2018年PE为12倍。 盈利能力持续增强,为高质量成长保驾护航。预计2017年净利润57.7亿元,同增39.1%,位于之前预告的20%~40%区间的上限,超出预期;加权平均净资产收益率22.4%,同增3.7个百分点,净利润率15.1%,同增1.5个百分点,盈利能力持续增强。公司现有储备近3000万方,足够未来2-3年的开发,充足的储备为公司成长增速保驾护航,公司在未来3年仍有望持续高质量的成长。 公司所处环境在2018年有望持续改善。从公司的储备结构来看,公司已经转变成为深耕环北京、布局一线都市圈周边及核心二线城市的开发商,也会充分享受城市化提速的红利;同时,我们认为2018年环京政策有可能微调,市场边际上行的空间较大,有望进一步提振公司的销售和估值。 现价对应2017年PE不到10倍,估值安全。丰富的土地储备和日益壮大的康旅、园区板块,能够支撑公司销售保持高速增长,千亿销售指日可待,预计公司未来3年业绩仍能保持30%以上的复合增速。 风险提示:环北京区域市场回暖低于预期
万科A 房地产业 2018-01-25 40.70 56.10 106.63% 41.12 1.03%
41.12 1.03%
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房地产长效机制下,品牌房企更具竞争优势和更高ROE水平。万科作为行业龙头,品牌溢价已经凸显,利润率已经出现改善,未来三年业绩确定性较强。 更新报告给予“增持”评级:公司在过去两年实现销售大幅增长,由于竣工进度的放缓和结算的滞后,未来三年公司将逐渐释放业绩,业绩确定性较强。预计2017~2019年业绩增速分别为31%、25%、20%,EPS为2.50、3.12、3.74元。PE参考国际水平15倍,因此给予目标价格56.10元。 2017年的土地改革,地产商业模式切换为建房+运营,估值体系切换为PE+ROE:土地制度改革下,地价涨幅放缓,房企商业模式从融资囤地往开发周转方式转变,只有具有开发能力的品牌房企能够持续经营。房企的盈利模式也从赚取级差地租向赚建房的利润转变,因此地产开始体现制造业属性,核心指标是ROE,估值方式应从NAV切换到PE估值。 利润率成为当下最核心指标,万科高于行业水平:万科的周转率和净利率分别为0.33和9.5%,均高于行业平均水平。公司从2009年开始由规模速度型向质量效益型转变,从此销售进入稳定增长,穿越行业周期。公司于2014年确立了未来十年的业务版图为“三好住宅+城市配套服务商”,并创立事业合伙人和项目跟投制度,带动员工加快周转、管控成本,带来ROE先于行业在2014年出现向上拐点,2016年实现19.68%,处于行业领先水平。随着公司品牌溢价渐显,利润率还将进一步提升,带来公司ROE继续抬升。在行业整合的背景下成为综合实力最强的房企。 催化剂:短期催化剂是公司销售持续高增长,中期催化剂是土地改革持续,地产呈现类制造业,行业进一步整合并提高利润率水平。 风险提示:销售和结算低于预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名