业绩超预期,规模创新高。公司业绩超预期的主要原因在于:1、结转规模提升,带动公司营业收入同比增长21.1%;2、随着公司区域结构的改善和结算项目质量的提升,公司2019年实现营业利润率21.4%,较2018年提升3.1个百分点。截至三季度末公司尚有3829亿预收款在手,覆盖今年业务收入的1.6倍,保障公司未来业绩持续增长。销售方面,公司2019年实现签约面积3123.1万平,同比增长12.9%;签约金额4618.5亿,同比增长14.1%,公司销售规模再创新高,展望2020年,公司深耕城市群优势明显,且货值储备丰富,虽然行业形式面临较大的不确定性,但我们相信公司在经营上韧性,预计公司销售规模有望在2020年继续保持增长。 拿地保持审慎,但权益比重提升。公司今年拿地保持收缩,全年新增项目计容建面2674.8万平,同比下降14.2%,对应总地价1554.9亿,同比下降19.3%,从节奏上看,在土地市场最热的3月份和4月份公司拿地较少,随着下半年以来土地市场溢价率的回落,公司拿地力度开始提升,尤其12月份,公司单月拿地规模达到382亿,创下公司单月拿地规模的第三高点,仅次于2017年8月和12月,虽然公司全年力度有所下降,自15年以来拿地金额占销售金额比重首次降至40%以下,但公司拿地质量明显提升,全年实现权益拿地金额1081亿,拿地权益占比达到69.5%,同比提升9.7%,且公司2019年拿地楼面地价达到5813.2元/平,同比下降6.2%,进一步保障公司未来预售项目的利润水平。 盈利预测与投资评级。预计公司2019-2021年EPS分别2.23/2.93/3.66元,当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为6.9x/5.3x,维持“买入”评级。

业绩符合预期,销售维持平稳。公司业绩快速增长的主要原因在于:1、公司实现竣工面积2502万方,同比增长29%,带动公司合同交付2147万方,实现房地产主业结转收入1947亿,同比增长21%;2、报告期内公司盈利质量有所提升,房地产主业实现毛利率28.5%,同比增长6%,带动公司营业利润率较2018年提升0.3个百分点至7.4%。销售方面,公司全年实现销售金额3880亿,同比增长0.1%,实现销售面积3257.2万平,同比下降11.1%,实现回款规模3010亿,住宅部分回款率达89%,较去年进一步上升4个百分点,其中城际空间站等核心项目逆市热销,三四线城市销售业绩快速增长,住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%,区域事业部销售能级持续提升,超百亿事业部达到16个,其中超200亿的达到8个。 拿地质量提升,融资逐步改善。公司全年累计获取项目108个,新增权益土地面积1805万平方米,对应总价977亿元,总货值近4500亿元,平均楼面价2439元/平方米。分结构来看,公司一二线核心城市项目占比有所提高,拿地质量不断精进,按计容建面计算,约70%为住宅;按货值计算,约五成的项目位于一二线城市。报告期内,公司持续加强银企合作,与上海银行等达成战略合作,19年获授信额度超百亿元,同时公司不断强化融资,全年发行供应链ABS11.56亿元,发行27.2亿美元债,一年内标普连续两次上调公司评级至展望正面。 盈利预测与评级。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.99/1.15/1.36元,当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为7.1x/6.1x,维持公司“增持”评级。

事件 公司发布2019年12月份销售情况、2020年1月-2月推盘安排及获取项目等事项公告。12月单月实现签约面积183.1万方,同比上升11.2%,实现签约金额355亿元,同比上升24.0%;计划2020年1-2月在昆明、上海、南京等13个城市新推或加推超22个项目。 简评 12月销售发力,助力全年规模破2100亿。1-12月公司实现累计签约金额2106亿元,同比上升29.7%;累计签约面积1079万平,同比上升22.9%。其中12月公司销售表现不俗,单月实现销售金额355亿元,同比提升24.0%,环比提升103%。全年销售均价19518元/平,较去年同比提升5.5%。展望2020年,得益于公司良好的项目布局结构和充足货值储备,在行业整体规模基本保持不变的背景下,公司有望保持正增长,继续跑赢行业。 拿地积极依旧,布局区位良好。12月份公司在哈尔滨、成都、南京等城市获取8宗地块,延续了聚焦一二线核心城市的投资战略。公司全年累计新增规划建面1313.2万平,同比增长47.8%,对应总价886.8亿元,同比增长6.7%,相较于2018年较为舒缓的拿地节奏,今年公司土地投资较为积极。全年拿地金额占销售金额比重为35%,较2018年下降了17%,当期拿地规模大幅增长,但拿地金额占销售金额比重下滑,主要系年内拿地成本降幅较大,由2018年的5122元/平降至2019年的3463元/平。截至2019年三季度末,公司总土地储备接近5000万方,其中一二线城市占比80%,保障了公司未来3-4年的开发需求。 维持买入评级,上调目标价至17.99元。预计公司2019-2021年EPS分别为2.14/2.57/3.11元,对应2020年PE为4.7X。给予公司7X估值,上调目标价至17.99元。

事件公司发布 2019年 12月份销售及新增项目简报,2019年 12月份公司实现合同销售面积 414.8万平方米,合同销售金额 573.1亿元;2019年 1-12月份公司累计实现合同销售面积 4112.2万平方米,合同销售金额 6308.4亿元。 简评销售规模再创新高。公司四季度销售略有下行,单月增速不断回落,12月份单月销售金额同比下降9.1%,销售面积同比下降5.5%,依靠二三季度的良好表现,全年销售规模依然创下新高,全年销售额同比增长 3.9%,销售面积同比增长 1.9%,公司的优势在于稳健的经营管理和良好的土地布局,叠加长期以来积累的品牌和口碑优势,虽然考虑到明年市场可能会面临下行风险,我们相信公司的经营优势会让公司明年的销售规模依然保持增长的韧性。 拿地保持谨慎,权益比重明显提升。公司全年新增土地储备 3872万方,同比下降 23.6%,对应总价 2318亿,同比下降 21.7%,拿地规模明显收缩,从力度上看,公司 2019年拿地金额占销售金额比重达到 36.7%,较 2018年全年下降了 12个百分点。从节奏上公司四季度以来拿地力度收缩明显,公司今年 Q1、Q2、Q3和Q4拿地金额增速降幅分别为 8.9%、19.7%、8.1%和 48.6%,其中Q4降幅明显。虽然公司拿地规模有所下降,但质量明显,公司全年权益拿地金额 1739亿,同比增长 4.8%,拿地权益比重由 2018年的 56.1%提升至 2019年的 75.0%,权益拿地力度并未减弱,权益占比提升有望保障公司未来销售结算业绩的兑现强度。 二股东减持接近尾声。公司此前发布权益变动报告书,截至 2019年 12月 19日,第二大股东前海人寿及钜盛华一致行动人持有公司股份仅剩 5%。伴随二股东减持趋于尾声,公司股权架构渐趋稳定,二级市场抛售也日趋减少,有利于公司股票的价值发现。 盈 利 预 测与 投 资评 级 。预计公司 2019-2021年 EPS 分别3.63/4.26/4.91元,当前股价对应公司 2019/2020年 PE 估值分别为 8.8x/7.5x,考虑到公司股价压制因素有所缓解,我们把公司目标价上调至 38元,维持“买入”评级。 风险提示:行业调控超预期,房地产市场向下波动超预期。

事件公司公告 10月销售及拿地情况。 10月实现销售金额、销售面积分别为 140亿元、 117万平方米,同比增长 16.2%、 18.3%核心观点 销售金额快速增长,内地和长三角基本盘稳健。 公司 2019年 10月实现销售金额 140亿元,同比增长 16.2%,销售面积 117万平方米,同比增长18.3%。1~10月实现销售金额 1642亿元,同比增长 35.7%,销售面积 1323万平方米,同比增长 45.2%。内地区域和长三角区域分别贡献 36.5%和33.4%的销售金额,成为公司销售金额的主要来源。从累计增速来看,长三角区域和内地区域分别为 51.4%和 40.9%,领先公司其他区域。单月来看,大福建区域增长明显, 10月实现销售金额 31.7亿,同比增长 113.8%。 土地投资谨慎,追求发展质量和速度的平衡。 公司 10月没有进行投资拿地,反映出公司目前对于投资的慎重,这与公司目前侧重于降杆杆的战略相符合。1~10月拿地金额为 406亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)为 24.7%。 新增项目建筑面积 1013万平方米,楼面价为 4008元/平方米,以 2019年1~10月销售均价 12411元/平方米计算,地价/房价为 0.32,为未来保留了较大的利润空间。公司在土地投资上的谨慎,反映出公司从过去力求高速发展转向更加注重发展质量和发展速度的平衡。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 9.04元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.13/1.41/1.83元。 可比公司 2019年 PE 估值为 8X,我们给予公司 2019年 PE 倍数 8X,对应目标价 9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。

公司发布 2019 年三季报,前三季度实现营业收入 425.3 亿元,同比增长 26.9%,归母净利润 54.2 亿元,同比增长 3.4%。 核心观点l 收入增长稳健,未来结算资源可观。公司前三季度实现营业收入 425.3 亿元,同比增长 26.9%,归母净利润 54.2 亿元,同比增长 3.4%。收入的增长主要来自结算增加,前三季度结算 350.6 万平方米,同比增长 80.9%。归母净利润增速低于收入,主要由于:1)加大营销力度,营销支出增加;2)有息负债由去年同期的 793.7 亿元增加至 887.8 亿元,导致利息支出上升。前三季度销售费用为 11.0 亿元,同比增长 85.4%。财务费用为 5.6 亿元,去年同期为收入 2.9 亿元,净增加 8.5 亿元。公司现有预收账款 855.3 亿元,对我们预测的收入的覆盖倍数为 1.3,未来收入增长仍有保障。 销售保持快速增长,贯彻深耕一二线战略。公司前三季度实现销售金额1418.4 亿元,同比增长 33.7%,销售面积 710.3 万平方米,同比增长 22.4%。 一二线城市仍然是公司销售的主战场,反映了公司坚持深耕一二线的战略。 根据三季报项目明细表统计,一二线城市占比为 83.7%,其中二线城市占比64.4%。从公司的销售结构来看,公司未来将充分受益于二线城市的崛起。 土地投资稳中求进,地货比保持较高水平。公司前三季度新增项目 60 个,计容建筑面积 853 万平方米,拿地金额 573 亿元,楼面价 6717 元/平方米,按前三季度月销售均价算,货地比为 3.0,未来盈利空间可观。前三季度投资强度(拿地金额/销售金额)为 40.4%,反映了公司稳中求进的投资态度。 公司的净资产负债率相应也有所提升,截至三季度末为 60.1%,较 2018 年底提升 12 个百分点。 财务预测与投资建议l 维持增持评级,目标价 15.12 元。我们预测公司 2019~2021 年的 EPS 为2.16/2.57/3.01 元。可比公司 2019 年 PE 估值为 7X,对应目标价 15.12 元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。

事件公司发布 2019 年前三季度业绩公告,实现营业收入 1117.9 亿元,同比增长17.8%;实现归母净利润 128.3 亿元,同比增长 34.1%。 核心观点 业绩增速快于营收增速,盈利能力提升,回款加快。公司前三季度营收、业绩分别同比增长 17.8%、34.1%,毛利率和净利率分别为 35.9%和 15.7%,较去年同期分别增长 3.2 和 1.5 个百分点。截至 2019Q3,公司实现销售回款 3098 亿元,回款率为 89.3%,较去年同期提升 3.6 个百分点。公司资产负债率为 79.6%,扣除预收款的资产负债率为 40.4%,负债结构合理。 销售金额稳健增长,三季度积极补充优质土储。公司 1~9 月实现销售金额3467.7 亿元,同比增长 14.2%,其中一二线城市销售金额占比 75%;实现销售面积 2293.8 万方,同比增长 13.3%;销售均价 15118 元/平,同比增长0.8%。公司 2019 年前三季度累计土地投资金额 996.0 亿元,其中一二线城市拿地金额占比 76%,与公司在一二线城市销售金额占比一致。拿地面积1493.0 万方,平均楼面价为 6671 元/平方米,新增项目 84 个,投资强度为28.7%,较 2019H1 提升 7.7 个百分点,公司在三季度把握窗口期积极拿地。 各项业务有序发展,保利物业分拆上市工作稳步推进。其中保利投资顾问加大与外部开发商的合作,累计覆盖城市超过 210 个。商业管理业务以轻资产模式继续推动管理输出,新拓展 14 个购物中心、酒店和公寓项目。物业管理业务方面,公司于 9 月 17 日收到证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》,上市进程稳步推进。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 16.72 元(原目标价 16.80 元)。我们预测公司 2019-2021 年的 EPS 为 2.09/2.60/3.16 元。可比公司 2019 年估值为 8X,给予公司 2019 年 PE 倍数 8X,对应目标价 16.72 元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

事件 公司发布 2019年三季报,前三季度公司实现营业收入 320.3亿元,同比增长23.5%,归母净利润 22.5亿元,同比增长 42.6%。 核心观点 业绩高增长,盈利能力稳步改善。 2019年前三季度,公司实现营业收入320.3亿元,同比增长 23.5%,归母净利润 22.5亿元,同比增长 42.6%。 公司业绩的增长主要来自于房地产结转收入增加和利润率改善。公司前三季度毛利率和净利率分别为 28.4%、 7.9%,分别同比增长 1.9、 1.6个百分点。 公司现有预收账款 882.1亿元,同比增长 21.6%,为未来的收入增长奠定基础。 销售增速领先同业,土地投资保持谨慎。 2019年 1~9月,公司实现销售金额 1502.1亿元,同比增长 37.8%,实现销售面积 1206.4万平方米,同比增长 48.4%。长三角区域和内地区域成为销售增长的主要驱动力, 分别实现销售金额 507.1亿元和 548.0亿元,分别同比增长 54.7%、 50.%。前三季度公司拿地金额 406亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)为 27.0%,反映出公司在土地投资上仍然保持谨慎。 降杠杆持续推进,杠杆率明显降低。 截至 2019年三季度末,公司资产负债率 84.4%, 剔除预收账款后的资产负债率为 56.0%, 净资产负债率 142.2%,较 2019年 6月底下降 0.5个百分点,较 2018年底下降 39.3个百分点。公司降杠杆持续推进,并取得明显成效。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 9.04元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.13/1.41/1.83元。 可比公司 2019年 PE 估值为 8X,我们给予公司 2019年 PE 倍数 8X,对应目标价 9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。

事件公司发布 2019年前三季度业绩公告,实现营业收入 409.6亿元,同比增长36.5%;实现归母净利润 22.6亿元,同比增长 78.7%。 盈利能力提升, 现金短债比提升。 公司前三季度营收、业绩分别同比增长36.5%、 78.7%,三季报业绩增速较中期高 37.1个百分点, 兑现业绩的高速增长。 毛利率和净利率分别为 20.0%和 5.7%,较去年同期分别下降 1.3和上升 0.5个百分点,毛利率下降而净利率上升的主要原因是公司销售费用率和管理费用率较去年同期皆下降 0.9个百分点。 公司现金短债比为 1.59,较 2019H1提高 0.1,偿债能力提升。 销售金额稳健增长, 投资节奏稳健。 公司前三季度结算收入 284.6亿元,同比增长 28.6%。 公司 1~9月实现销售金额 1299.5亿元,同比增长 27.0%,实现销售面积 1024.3万平方米,同比增长 32.0%;销售均价 12687元/平,同比下降 3.9%。 公司 2019年前三季度累计土地投资金额为 415.9亿元,拿地面积 751.0万方, 平均楼面价为 5541元/平方米, 新增项目 51个,投资强度为 32.0%,较 2019H1下降了 1.0个百分点, 投资节奏稳健。 截止2019Q3,公司已售未结金额 1278.8亿元,为未来业绩增长奠定坚实基础。 建筑业务营收快速增长,新增业务量放缓。 公司前三季度建筑业务营业收入为 152.9亿元,同比增长 113.9%。受完工项目结构的影响, 建筑业务综合毛利率为 8.9%,同比下降 5.4个百分点。 截至 2019Q3, 公司新接项目合同总金额为 203.8亿元, 受政策收紧和去年高基数影响, 同比减少 30%。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 11.00元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.10/1.89/2.33元。 我们预计公司未来三年业绩增长高于行业龙头及同等规模二线开发商水平,因此给予公司 30%的估值溢价,根据可比公司 2019年8X 的 PE 估值,给予公司 2019年 10X 的 PE 估值,维持目标价 11.00元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

事件 公司发布2019 年三季报,前三季度实现营业收入2940.2 亿元,同比增长26.2%,归母净利润118.1 亿元,同比增长32.8%。 核心观点? 业绩增长稳健,盈利能力保持稳定。公司前三季度实现营业收入2940.2 亿元,同比增长26.2%,归母净利润118.1 亿元,同比增长32.8%。其中房地产主业1262 亿元,同比增长21%,仍然保持较快增速。业绩的高增长受到投资收益和公允价值变动影响。因并表项目增加和合联营公司利润增加,投资收益同比增长46.6%、公允价值变动收益增加25.8 亿元,主要因交易性金融资产由去年同期的浮亏8.2 亿转为浮盈17.6 亿。公司盈利能力基本保持稳定,前三季度毛利率为14.4%,较去年同期下降0.6 个百分。 销售回款表现优秀,加大一二线城市投资力度。2019 年1~9 月,公司实现销售金额2345.5 亿元,同比减少12.1%,销售面积2117.1 万平方米,同比减少13.2%。回款2045 亿元,回款率87.2%,同比提升5 个百分点。前三季度,公司获取项目82 个,新增权益计容建筑面积2624 万平方米,住宅建面占比超过70%,超过50%的新增货值位于一二线城市,平均楼面价2472元/平方米,预估总货值约3550 亿元。 多元业务齐头并进,协同效应进一步增强。大金融展业加强社会化募资,前三季度累计募资36.9 亿元,累计实现利润总额23 亿元,同比增长6.2%。 大消费产业,G-Super 门店新开10 家,总数达到70 家,已签约储备项目12 个。酒店经营收入近18 亿元。海外输出酒店轻资产管理项目18 个。 财务预测与投资建议? 维持买入评级,目标价9.28 元。我们预测公司2019~2021 年的EPS 为1.16/1.46/1.87 元。可比公司2019 年PE 估值为8X,对应目标价9.28 元。 风险提示? 房地产销售增长不及预期。公司控成本效果不及预期,利润存在下行风险。 ? 布局城市调控政策力度超预期。建筑业务毛利下滑,利润水平不及预期。

事件 公司发布2019年前三季度业绩公告,实现营业收入2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%。 核心观点 业绩增速超市场预期,可结算资源充足。公司前三季度营收、业绩分别同比增长27.2%、30.4%,增速略超市场预期。房地产业务结算毛利率27.6%,基本与去年同期持平。截止至2019Q3,公司已售未结合同金额达6362.4亿元,同比增长19.9%,可结算资源充足,足以维持未来业绩的持续稳定增长。 销售金额稳健增长,均价小幅提升。公司1~9月实现销售金额4756.1亿元,同比增长10.2%;实现销售面积3061.6亿元,同比增长5.5%;销售均价15534元/平,同比提升4.5%。受益于公司在城市上的均衡布局,其整体销售仍维持较为稳健的增长,根据克而瑞数据,截止至9月公司位于全国房企销售排行榜第二位。 投资强度显著提升,偏紧融资环境中优势凸显。公司2019年前三季度累计土地投资金额为1917.0亿元,拿地面积2832.1万方,新增项目116个。其中,第三季度拿地金额924.5亿元,接近上半年的拿地金额,新增项目62个,超过上半年的新增项目数,即公司在第三季度显著加大了土地投资的力度,而这背后除了公司对于土地市场周期的准确判断之外,离不开公司一贯稳健的财务策略,使其能够在偏紧的融资环境中进行逆周期的补库存,以确保未来的销售增速。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价33.21元。我们预测2019-2021年公司EPS 为3.69/4.53/5.53元。可比公司估值为7X,考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持20%的估值溢价得出9X 估值,对应目标价33.21元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

旗下物业公司终上市,价值重估正当时。公司旗下物业公司嘉宝股份将于明日在香港联交所主板开始上市交易,股票代码“02606.HK”。嘉宝股份曾于2015年12月成为西南地区首家成功挂牌新三板的现代服务业企业,2018年6月正式开启港股上市进程。嘉宝股份在2018年中国物业服务百强名单中位列第13位,是西南地区的物业龙头,管理面积达到6170万平方米,其中外拓面积超过50%。上半年实现归母净利润1.8亿元,无论是管理规模还是营收业绩都维持着高速的增长。嘉宝股份采用的是增发H股的上市模式,上市后蓝光发展将持有其67.5%的股份,嘉宝股份仍为蓝光发展的并表公司。由于物管公司的估值水平较地产公司更高,因此嘉宝股份的上市将给蓝光发展整体市值带来积极的影响。 嘉宝股份全国化布局稳步推进,品牌影响力扩大反哺地产母公司。近年来嘉宝股份通过收并购稳步推进全国化布局,目前已进入69个城市,并不断扩大蓝光的品牌影响力。此次嘉宝股份的成功上市,将有利于蓝光品牌的进一步提升,销售端将最为受益,从而促进蓝光发展维持其全国化扩张的发展战略财务预测与投资建议维持买入评级,维持目标价8.12元。我们维持2019~2021年的盈利预测为1.16/1.71/2.18元,根据可比公司2019年7X的PE估值,给予公司7X估值,对应目标价8.12元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上涨超预期。

事件 公司发布2019年前三季度业绩预增公告,预计实现归母净利润与上年同期相比,将增加9.4亿元,同比增长77%。 核心观点 全国化布局成果显现,业绩增长超预期。公司预计2019年前三季度归母净利润为21.6亿元,较上年同期增加9.4亿元,同比增长77%。扣非归母净利润20.8亿元,较上年同期增加8.6亿元,同比增长71%。公司业绩增加主要来自经营活动,非经常损益占比低,盈利质量高。公司业绩高增主要因为销售规模扩大后带来地产结算收入的增加,同时全国化布局完成后,投资模式和产品的升级带来的规模效应亦有利于公司盈利能力的提升。 销售稳中有进,投资拿地保持审慎。根据克而瑞排行榜数据,公司1~9月实现销售金额771亿,同比增长19.2%,销售金额保持稳健增长。土地投资方面,2019年1~9月拿地金额220.8亿,投资强度(拿地金额/销售金额)28.6%,反映出公司在投资端仍保持审慎态度。在房地产行业面临严格调控的情况下,公司地产主业保持稳中有进的态势,追求长期服发展质量。 嘉宝股份上市在即,公司有望迎来价值再发现。公司旗下物业公司嘉宝股份将于10月在香港上市,蓝光持有嘉宝股份90%以上的股权。嘉宝股份是西南地区的物业龙头,管理面积达到6170万平方米,上半年实现归母净利润1.8亿元。嘉宝股份的上市更加有利于物业业务的拓展,公司也将受益于物业公司的发展,带动业绩和估值的提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价8.12元。由于期权行权导致股本变动,我们2019~2021年的盈利预测变动为1.16/1.71/2.18元( 原预测为1.17/1.72/2.19元)。根据可比公司2019年7X 的PE 估值,给予公司7X估值,对应目标价8.12元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上涨超预期。

事件 公司发布2019年前三季度业绩预增公告,预计归母净利润22.5~25.5亿元,比上年同期重组前增长148%~181%,比上年同期重组后增长36%~54%。 核心观点 地产和商业双轮驱动,业绩增长符合预期。公司预计2019年前三季度归母净利润为22.5~25.5亿元,比上年同期重组前增长148%~181%,比上年同期重组后增长36%~54%。三季度实现归母净利润3.2~6.2亿元,同比上年重组前增长12.7%~118.3%,同比上年重组后增长8.5%~110.2%。考虑到公司控股子公司8月出售项目股权取得投资收益8.7亿元,剔除此部分影响,前三季度盈利区间符合预期。业绩增长主要由于地产结算收入和商业地产项目运营收入的增加。 销售持续高增长,逆周期拿地充实土储。根据克而瑞排行榜数据,公司1~9月房地产销售金额为510亿,同比增长31.4%。在行业调控持续收紧的情况下依然保持了高增长。土地投资方面,1~9月拿地金额为212.8亿,投资强度(拿地金额/销售金额)为41.7%,相比于上半年24.4%的投资强度,公司在下半年明显加大了投资力度。土地储备的增加也为后续地产业务的持续发展奠定基础。商业地产方面,大悦城地产下半年在济南获取计容面积76.8万方的商住地块,标志着大悦城未来有望落子济南。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价至8.45元。我们预测2019-2021年公司EPS 为0.76/0.85/1.02元。可比公司2019年PE 估值为13X,给予公司2019年13X 的PE 估值,剔除股权出售带来的投资收益,EPS 为0.65元,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。

公司 9月 30日公告两则关联交易,交易一: 公司拟向控股股东中南控股转让苏州中南中心投资建设有限公司 100%股权,交易金额 4.4亿元,交易二: 公司拟购买控股股东中南控股持有的中南珂缔缘体育文化产业有限公司100%股权和中南产城发展有限公司 100%股权,交易金额合计 0.7亿元。 核心观点出售中南中心项目, 有利于聚焦开发主业。 苏州中南中心项目于 2012年 6月拿地,总地价 6630万元, 规划建筑面积 36.5万平。按照长期股权投资的账面价值计算, 公司预计本次交易将产生 2.46亿元的投资收益。 由于中南中心是 500米超高层综合体,开发周期长,资金占用大,我们认为在当前政策、资金环境偏紧的背景下,公司本次关联交易有利于资源聚焦,专注开发业务,增强上市公司业绩的稳定性。 参与海门足球小镇项目开发,打造新业绩增长极。 海门足球小镇作为江苏省首批入围创建名单的 25家省级特色小镇之一,以中南珂缔缘足球俱乐部为核心,是集足球赛事、训练、体育智造、健康旅游多功能于一体的运动主题特色小镇。 公司 8月在海门获取两宗地块,项目位置皆比邻足球小镇,规划建筑面积分别为 22.1和 9.3万平,地价分别为 3.4和 0.7亿元,楼面地价分别为 1532元/平和 707元/平方米。 我们认为, 公司本次股权收购体育资产一方面将推动上述足球小镇配套地块的开发, 另一方面省级运动主题特色小镇的打造填补了公司在特色小镇业务方面的空白,有利于培育新的业绩增长极。 财务预测与投资建议维持买入评级,目标价 11.00元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.10/1.89/2.33元。 我们预计公司未来三年业绩增长高于行业龙头及同等规模二线开发商水平,因此给予公司 30%的估值溢价,根据可比公司 2019年8X 的 PE 估值,给予公司 2019年 10X 的 PE 估值,维持目标价 11.00元。 风险提示房地产销售增长不及预期。 融资环境极度恶化导致公司资金链断裂。