核心观点: 金融+地产双轮驱动业绩稳增长。 16年全年归属于上市公司股东的净利润变动区间为30.4亿元至34.9亿元,同比增长35~55%。公司在16年内增资并表了民生信托,为公司金融业务多元化和业绩增长注入了新的动力。此外,公司加大了房地产结算规模,加快在手优质地产项目的业绩贡献,年内的非经常性损益较上年也有较大幅度的增长。 投资专注优质核心资源的获取。 16年是公司 “三年打基础,十年创大业”的第三年,年内的投资策略进一步围绕搭建“金融+地产+投资”所展开,尤其加强了对于优质低价资源的获取及投资力度,年内各类投资总额为195.5亿元。 美元资产升值带来汇兑收益。 公司从13年12月至15年底在美国投资获取大量地产项目资源,包括洛杉矶、旧金山、纽约和夏威夷等众多项目累计投资额达到了11.24亿美元,根据公司的投资时点测算,截止到目前累计获得汇兑收益约7.2亿人民币。 预计公司16-17年的业绩分别为0.69和0.82元,维持为“买入”评级。 公司15年成功依靠地产+券商双引擎的驱动,实现了收入与业绩双增长,在并表民生信托之后,对于16年的业绩依然有较强的支撑,从今年的业绩预告结果中也可以看出结果。凭借优质的资源储备以及金融业务支持,公司未来几年业绩增长具备较强的确定性,截止到目前公司NAV 总额约为928亿,折价率为48.2%。 风险提示。 公司再融资进程存在不确定性,市场波动对于金融业务的业绩影响。

公司公告2016年三季报,1-9月营收186.86亿元同比+155.l9%,归母净利润18.41亿元同比+34.48%,稀释EPS0.359元+19.16%,ROEll.O9%降低0.16个百分点。 投资要点: 业绩兑现加速,增长大超预期。1—9月实现营收186.86亿元同比大增+155.l9%,归母净利润18.41亿元同比+34.48%,扣非净利润16.73亿元同比增43.50%,主要归功于公司房地产结算收入的大幅增长,期末预收款62亿元。公司目前在售项目主要集中于京沪汉,2015年来市场量价齐升公司项目极为收益。上半年签约销售金额95.12亿元,同比增长67.58%,预计3季度亦有不错签约额(1-9月销售商品、提供劳务收到的现金156亿元,由此推测前三季度销售额130-150亿元),全年估计180-210亿元(+20%—+40%)。房地产板块货值规模大,迎来业绩集中爆发释放期,盈利能力强成转型金控平台的有力支撑。可开发建面武汉超700万方、北京超100万方、上海50多万方,杭州、深圳、沈阳还有约40万方可结算资源,美国5个重要城市(洛杉矶、旧金山、索诺马、纽约、夏威夷)有300多万方的项目资源,估算全部项目货值超3000亿元。 多渠道融资支撑发展,资金充裕。期末账面货币资金286亿元,超过短期负债200亿元;资产负债率较年初上升21个百分点至104%、扣除预收款负债率98%、净负债率263%比去年同期上升29个百分点。1月份发行63亿元公司债3年期利率7.30%;3月份完成35亿元公募债发行(5年期,22亿元利率5.60%、13亿元利率5.29%),8月份完成17亿元私募债的发行(3年期,利率6.49%)近期计划注册中票28亿元。2016年定增计划融资150亿元,底价9.36元/股,方案已取获审批待下批文,若增发顺利将显著改善公司高负债现状。 金融板块全牌照金控平台持续发力,即将收购美国保险公司。经过两年多的增资、注资、购并以及新设,公司金融业务已完成证券、信托、保险、期货、资产管理以及互联网金融等平台的构建,形成以控股子公司民生证券、民生信托、亚太财险为核心的金融布局和业态分布,亚太再保险、亚太互联网人寿、民生基金等公司正处于筹备送审待批阶段,互联网金融也已注册6家公司,民金所已进行产品测试并上市。近期公告,大股东关联方、参股25%的公司亚太寰宇拟约27亿美元的现金收购Genworth金融集团(纽约证交所代码:GNW)的全部已发行股份。Genworth金融集团是一家大型综合金融保险集团,总部位于美国弗吉尼亚,主要业务包括长期护理保险、住房按揭保险、寿险和年金险,是美国最大的长期护理保险公司,也是美国最主要的住房按揭保险公司之一,截至16年6月30日,GNW总资产1,082亿美元,净资产170亿美元;16H营业收入40.21亿美元,税后净利润3.28亿美元。若交易顺利完成,GNW将成为亚太寰宇的间接全资子公司,公司有望藉此进入新的投资领域,并从中积累境外市场经验,为解决日益增长的中国老龄化问题所带来的挑战做出贡献。 在集团全力支持下,全牌照金融控股平台基本构建完成,起点高,发展快。地产价值加速释放迎来黄金期,投资正成为驱动业绩增长的新力量,三轮驱动长期高速发展。“以金融为主体、产业为基础、互联网为平台的产融一体化”的国际化企业集团基础进一步夯实。2016年是公司“三年打基础,十年创大业”的第三年,金融业综合竞争力迅速提升,在良好机制下将迅速跻身行业前列。当前合理资产价值23.4-27.3元/股,预测16-18年EPS0.53/0.67/0.87元,再次“强烈推荐”。 风险提示:房地产、金融业务发展不及预期,经济金融环境恶化等。

报告摘要: 房地产仍是核心业务,将持续发力。房地产业务作为公司目前的主导业务,已在北京、上海、武汉、深圳、美国洛杉矶以及旧金山等十余个核心城市核心地段实现布局。虽然公司的项目少且体量大,对单个项目的销售业绩依赖度较高,所以一旦产品大批量入市,为公司带来的业绩增长也将相当可观。目前,上海、北京等地的重点房地产项目逐渐进入集中销售期,项目价值将加速释放。优越的地理位置结合低廉的拿地成本将促进公司经营业绩的大幅提升。 转型金融,实现“金融全牌照”。公司在继续发挥现有房地产业务优势的基础上,融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块,将公司打造成涵盖房地产、金融、战略投资等业务的综合性控股上市公司。2015年末,公司进一步以自有资金向民生证券增资,对民生证券的持股比例增至87.645%。为做大做强保险业务,公司拟通过2016年非公开发行股票方式募集资金40亿元,用于增资亚太财险,使其注册资本由约20亿元增至约100亿元。2016年,公司成功控股民生信托并对其实施增资,使持股比例从25%增至约93.42%。在互联网金融方面,公司整合设立民生金服控股,作为公司互联网金融板块的控股平台。 开展多融资渠道,提供有力资金支持。公司2015年非公开发行股票,共募集资金57.5亿元。3月中旬,公司启动新一轮非公开发行股票工作,拟募集资金不超过150亿元,其中110亿元用于武汉中央商务区芸海园、泛海时代中心等5个房地产项目的开发建设,40亿元用于增资控股子公司亚太财险。此次非公开发行股票已获得中国证监会发行审核委员会审核通过,目前尚待中国证监会核发批文。在债权融资方面,2016年1月份完成63亿元私募债的发行,于3月份完成35亿元小公募债的发行,于8月份完成17亿元私募债的发行。 维持“买入”评级。预计2016、2017和2018年EPS分别为0.49元、0.64元和0.87元。当前股价对应2016、2017和2018年PE分别为20.80倍、16.01倍和11.73倍。 风险提示:拆迁工作进度或不及预期;房地产销售不及预期;宏观政策或存在调控风险。

本期内容提要: 公司房地产业务进入业绩释放期。公司目前所开发项目多为早年获得,土地成本较低。在售的武汉、北京项目将支持公司2016年结算业绩大幅增长。随着拆迁工作的推进,北京、上海项目将在未来两年贡献销售业绩。公司房地产业务将在未来三年内进入业绩释放期。 房地产转型金融的标杆企业,金控平台雏形已现。公司转型金控平台得到大股东的鼎力支持,目前已经拥有证券、保险、信托、期货等业务牌照,基本形成了以控股子公司民生证券、民生信托、亚太财险为核心的金融布局和业态分布。互联网金融平台“民金所”、互联网保险、基金等方向的业务也在积极筹备。公司金控平台雏形已现。 “双平台”布局战略投资板块,海外投资凸显长远眼光。公司已形成“境内以股权公司为核心平台,境外以中泛控股为核心平台”的“双平台”布局,已拥有中国民生投资股份有限公司、万达影视、北汽新能源等多项优质企业股权。中泛控股作为境外投融资核心平台作用已逐步显现,已成功开展了对汇源果汁(1886.HK)和广发证券(1776.HK)等多笔投资。 盈利预测与投资评级:我们对公司的地产、金融和战略投资三项业务采用分部估值方法,计算出每股价值约14.36元至16.52元。我们预计公司2016年至2018年EPS分别为0.59元、0.75元、0.94元,对应2016年9月19日收盘价10.46元,PE 分别为18倍、14倍、11倍。首次覆盖给予公司“增持”评级。 股价催化剂:武汉项目向上调价;北京、上海项目拆迁顺利进行;一线城市房价继续上涨。 风险因素:结算项目集中,单一项目对业绩影响较大;海外项目经营存在不确定性;证券业务经营波动性增加;各项金融业务整合进度不及预期;新一轮增发无法成功完成。

营收大幅增长,毛利持续走高。公司2016年上半年实现营业总收入117亿元,同比大幅增长172.02%。实现房地产业务结算收入89.03亿元,占比76.09%,同比大幅增长391.54%。武汉项目实现48.97亿元,同比增长64.05%,北京项目43.22亿元,同比增长88.69%。公司毛利持续走高,房地产板块毛利率更高达45.22%。房地产业务持续发力,助力转型升级。房地产业务作为公司目前的主导业务,、已在北京、上海、武汉、深圳、美国洛杉矶以及旧金山等十余个核心城市核心地段实现布局。报告期内,上海、北京等地的重点房地产项目逐渐进入集中销售期,多个项目甚至出现“日光盘”的现象,项目价值加速释放。同时,由于项目的土地大部分是2004前通过协议转让获得,成本较低。优越的地理位置结合低廉的拿地成本将有利于加速传统房地产行业的业绩释放,促进公司经营业绩的大幅提升,为转型提供重要支撑。 拓展金融领域布局,打造“金融全牌照”。目前,公司金融板块资产所占比重逐步上升,向金融控股平台转型日趋深入。报告期内,公司进一步以自有资金向民生证券增资,增资完成后民生信托跃居行业前列,公司持股比例由25%上升至约93.42%。同时,公司你通过非公开发行股票方式募集资金40亿元注资亚太财险,有利于亚太财险转型。此外,公司不断开展新设金融企业的筹建工作,其中互联网金融板块已注册成立6家公司,随后将正式推向市场。 践行“国际化”战略,开展多融资渠道。境外,融资优势助力资产配置。报告期内,公司通过境外通过供股募资约45.74亿港元,通过债权成功融资2亿美元,为境外项目投资和建设奠定基础。境内,募集资金支持转型发展。公司3月所启动的新一轮非公开发行股票工作已于7月获批,拟募集资金150亿元,其中110亿用于武汉房地产项目的开发建设。就债权融资方面而言,公司报告期内共募集资金115亿元,为公司的未来发展提供强有力的资金支持。维持“买入评级”。预计2016、2017和2018年EPS分别为0.49元、0.64元和0.87元。当前股价对应2016、2017和2018年PE分别为21.65倍、16.67倍和12.21倍。 风险提示:金融业务或受经济环境影响发展或不及预期。

房地产项目价值加速释放,支撑业绩增长,信托业务快速增长。16H实现营收117.05亿元同比+172.02%,归母净利润9.10亿元+24.54%,其中房地产结算收入大幅增加、金融业务中民生证券受市场影响业绩略低预期,房地产业务在总营收中占比79.7%,同比提高30pc。房地产:实现营收93.2亿元+336.6%,其中房地产销售收入89.0亿元+392%,其余为物业出租、管理及商品销售收入等;毛利率高达45.17%同比下降12.76pc;预收售楼款76.6亿元较年初增57%。金融:营收23.69亿元+10.06%,综合毛利率6.57%下降47.7pc,其中利息净收入2.2亿元同比-2.6%,手续费及佣金收入10.0亿元-31.7%,投资亏损0.36亿元而上期+4.63亿元。新纳入保费收入11.55亿元。收入占大头的民生证券受股市低迷、融资杠杆收紧以及自身严控风险措施等不利因素影响,上半年收益略低预期:而民生信托表现亮眼,期内增资股权从25%增至93.42%,注册资本70亿元,净资产超过90亿元,跃居行业前列,上半年营收和净利润5.43亿元和2.3亿元,同比增80.71%和88.96%;信托资产规模达1323亿元,同比增54.02%。 房地产板块货值规模大,迎来业绩集中爆发释放期。2015年以来京沪汉市场火爆,公司开发多年的低成本项目在财富集中度及城市竞争力提升下价值尤其突出,公司把握契机加快开发、销售,上半年签约销售金额95.12亿元,同比增长67.58%,其中武汉实现48.97亿元+64.05%,北京43.22亿元+88.69%,预计16年销售180-210亿元(+20%~+40%)主要项目位于汉、京沪等核心城市,可开发建面武汉超700万方、北京超100万方、上海50多万方,杭州、深圳、沈阳还有约40万方可结算资源,美国5个重要城市(洛杉矶、旧金山、索诺马、纽约、夏威夷)有300多万方的项目资源。预计全部项目货值超3000亿元,盈利能力强成转型金控平台的有力支撑。 金融板块全力发展,成功构建金融控股平台。经过两年多的增资、注资、购并以及新设,公司金融业务已完成证券、信托、保险、期货、资产管理以及互联网金融等平台的构建,形成以控股子公司民生证券、民生信托、亚太财险为核心的金融布局和业态分布,亚太再保险、亚太互联网人寿、民生基金等公司正处于筹备送审待批阶段,互联网金融也已注册6家公司,将完成内部产品测试并上市。 战略投资板块发力,与公司战略转型发展协同。投资业务开局良好,投资主要包括:出资10亿元中民投获2%股权;投资25亿元获万达影视6.72%股权;出资1.28亿元获北京新能源汽车1.56%股权。战略投资重点关注符合国家未来产业发展方向、具有良好成长性的行业,协同公司转型发展战略,选择具有竞争优势、增值潜力和护城河的行业优质标的,以提升投资回报。 畅通的融资渠道支撑发展,资金充裕。期末账面货币资金320.4亿元,超过短期负债227亿元;资产负债率85%下降2个百分点、扣除预收款负债率79%、净负债率218%比年初下降40个百分点。15年定增募资57.5亿元,2016年拟再定增15.77亿股融资150亿元,底价9.36元/股,拟40亿元增资亚太财险、110亿元投向武汉芸海园、泛海国际中心等项目,已取获审批待下批文,若增发顺利将显著改善公司高负债现状。3月份完成35亿元公募债发行5年期22亿元利率5.60%、13亿元利率5.29%),8月份完成17亿元私募债的发行。 在集团全力支持下,全牌照金融控股平台基本构建完成,起点高,发展快。地产价值加速释放迎来黄金期,投资正成为驱动业绩增长的新力量,三轮驱动长期高速发展。“以金融为主体、产业为基础、互联网为平台的产融一体化”的国际化企业集团基础进一步夯实。2016年是公司“三年打基础,十年创大业”的第三年,金融业综合竞争力迅速提升,在良好机制下将迅速跻身行业前列。当前合理资产价值23.4-27.3元/股,预测16-18年EPS0.54/0.79/1.11元,再次“强烈推荐”。 风险提示:房地产、金融业务发展不及预期,经济金融环境恶化等。

大股东旗下资源丰富,增持民生银行。中国泛海集团及旗下公司目前涉及的业务涵盖房地产、基础设施建设、银行、保险、证券、典当、能源、战略与创业投资、文化、资产管理和资本经营等众多领域。中国泛海集团通过二级市场及大宗交易系统增持民生银行A股,截至2016年7月15日,中国泛海控股集团持有民生银行发行股份总数的4.61%。卢志强强大的资本运作能力、丰富的金融及实业资源均让未来泛海控股发展空间可期。 转型速度提升,形成“地产+金融+投资”蓝图。2014年年初,泛海控股提出“三年打基础、十年成大业”的战略目标,公司转型随即全面展开。泛海控股目前已经实现以民生证券、亚太财险、民生信托为主体的金融业务平台建设,同时公司申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿,并申请设立民生基金、民金所及民生融资担保有限公司。此外,公司于境内战略投资万达影业、青岛万达影视等优质公司以及中民投等投资集团,境外兼并和记港陆、利用中泛控股投资汇源果汁、中信股份、广发证券、印尼发电厂等。 核心金融资产质量优质。(1)民生证券资本扩充后将打开业务空间。2015年民生证券实现营业收入30亿元,同比增长93%,归属母公司净利润12亿元,同比增长199%。2015年末,公司以自有资金对民生证券进行增资,加大民生证券资本金至约45.81亿元,补充资本金对中小券商业绩提升作用明显。(2)打造保险全牌照平台。公司旗下拥有亚太财险,此外还参与发起设立亚太再保险和亚太互联网人寿,有望实现财险、人寿保险、再保险、互联网保险等业态协同发展的保险板块综合布局,成为一家保险业全牌照金控平台。(3)民生信托复业后保持高速发展势头。2015年公司实现营业收入10.8亿元,同比增加131%;实现净利润3.9亿元,同比增加109%。增速均远高于行业平均水平。 地产业务加速释放存量土地价值。地产业务仍是公司主要收入来源,2015年公司房地产业务收入94亿元,占比74%。但随着金融版图的扩张,公司房地产业务收入占比有所下降。公司通过优化销售策略,创新实施“项目整售”,加速存量项目的价值释放。公司土地项目储备均在国内一、二线城市以及境外地区,储备项目资源具有稀缺性,因此公司地产业务发展仍具有可持续性。 金融业高管入选董事会,金控建设加速。在新一届的董事会成员中,公司实际控制人卢志强走出幕后担任公司董事长,此外新进董事会成员中有6位金融专业人士入选。金融领域高管人数的增加也体现金融在公司未来发展的重要性,金控建设加速进行。 定增扩充资本实力,实现多业并举。公司此次非公开发行募集资金总额不超过150亿元,其中40亿将用于增资亚太财险,110亿将用于建设武汉中央商务区5个房地产项目建设。本次增资完成后,亚太财险的注册资本将从目前的20亿元增至100亿元,有利于亚太财险的业务开展以及投资能力的提升。地产项目方面,定增募集资金的投入在房地产加速去库存的背景下,公司地产项目价值有望得到加速释放。 投资建议:买入-A投资评级,6个月目标价13.91元。我们预计公司预计公司业务2016年至2018年营业收入为181亿元、263亿元、384亿元,同比增速分别为43%、45%、46%。对应EPS为0.42元、0.61元、0.90元。 风险提示:宏观经济下滑风险;并购风险;运营风险

大股东旗下资源丰富,增持民生银行。中国泛海集团及旗下公司目前涉及的业务涵盖房地产、基础设施建设、银行、保险、证券、典当、能源、战略与创业投资、文化、资产管理和资本经营等众多领域。中国泛海集团通过二级市场及大宗交易系统增持民生银行A股,截至2016年7月15日,中国泛海控股集团持有民生银行发行股份总数的4.61%。卢志强强大的资本运作能力、丰富的金融及实业资源均让未来泛海控股发展空间可期。 转型速度提升,形成“地产+金融+投资”蓝图。2014年年初,泛海控股提出“三年打基础、十年成大业”的战略目标,公司转型随即全面展开。泛海控股目前已经实现以民生证券、亚太财险、民生信托为主体的金融业务平台建设,同时公司申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿,并申请设立民生基金、民金所及民生融资担保有限公司。此外,公司于境内战略投资万达影业、青岛万达影视等优质公司以及中民投等投资集团,境外兼并和记港陆、利用中泛控股投资汇源果汁、中信股份、广发证券、印尼发电厂等。 核心金融资产质量优质。(1)民生证券资本扩充后将打开业务空间。2015年民生证券实现营业收入30亿元,同比增长93%,归属母公司净利润12亿元,同比增长199%。2015年末,公司以自有资金对民生证券进行增资,加大民生证券资本金至约45.81亿元,补充资本金对中小券商业绩提升作用明显。(2)打造保险全牌照平台。公司旗下拥有亚太财险,此外还参与发起设立亚太再保险和亚太互联网人寿,有望实现财险、人寿保险、再保险、互联网保险等业态协同发展的保险板块综合布局,成为一家保险业全牌照金控平台。(3)民生信托复业后保持高速发展势头。2015年公司实现营业收入10.8亿元,同比增加131%;实现净利润3.9亿元,同比增加109%。增速均远高于行业平均水平。 地产业务加速释放存量土地价值。地产业务仍是公司主要收入来源,2015年公司房地产业务收入94亿元,占比74%。但随着金融版图的扩张,公司房地产业务收入占比有所下降。公司通过优化销售策略,创新实施“项目整售”,加速存量项目的价值释放。公司土地项目储备均在国内一、二线城市以及境外地区,储备项目资源具有稀缺性,因此公司地产业务发展仍具有可持续性。 金融业高管入选董事会,金控建设加速。在新一届的董事会成员中,公司实际控制人卢志强走出幕后担任公司董事长,此外新进董事会成员中有6位金融专业人士入选。金融领域高管人数的增加也体现金融在公司未来发展的重要性,金控建设加速进行。 定增扩充资本实力,实现多业并举。公司此次非公开发行募集资金总额不超过150亿元,其中40亿将用于增资亚太财险,110亿将用于建设武汉中央商务区5个房地产项目建设。本次增资完成后,亚太财险的注册资本将从目前的20亿元增至100亿元,有利于亚太财险的业务开展以及投资能力的提升。地产项目方面,定增募集资金的投入在房地产加速去库存的背景下,公司地产项目价值有望得到加速释放。 投资建议:买入-A投资评级,6个月目标价13.91元。我们预计公司预计公司业务2016年至2018年营业收入为181亿元、263亿元、384亿元,同比增速分别为43%、45%、46%。对应EPS为0.42元、0.61元、0.90元。 风险提示:宏观经济下滑风险;并购风险;运营风险

公司公告,非公开发行股票申请获得中国证监会发行审核委员会审核通过。 投资要点: 定增过会,助力负债结构改善。公司拟9.36元底价向包括公司控股股东中国泛海控股集团在内的不超过十名特定投资者募资150亿元,其中大股东认购20%锁定3年,其余对象锁定一年:拟40亿元增资亚太财险,110亿元投向武汉芸海园、泛海国际中心等项目。截至16Q1公司货币资金355亿元同比大增98%,超短债270亿元,资产负债率84%、净负债率194%,分别较2015年底下降3个、64个百分点。2015年定增已完成,以9元/股募资57.5亿元。我们预计公司将力争年内完成本轮增发,这将有效降低公司的资本负债率,而充沛的资金为公司内生外延增长并购迅速完善金融版图提供有力条件。 京沪汉核心城市富足地产储备蓄势待放,地产迎来持续爆发增长期。公司主要项目位于武汉、北京、上海等核心城市,经我们统计可开发建面武汉超700万方、北京超100万方、上海50多万方,杭州、深圳、沈阳还有约40万方可结算资源,此外公司在美国纽约、旧金山、夏威夷等还有超300万方的土地储备。15年以来京沪汉市场火爆,公司储备多年的低成本项目在财富集中度及城市竞争力提升下尤其突出,价值加速释放,预计可开发项目货值不低于3000亿元,16年销售预计可达200亿元(32%)。 地产价值加速释放,金融业务落地有声,全牌照版图快速完善,证券、信托、保险等从参控股到绝对控股,互联网金融搭架完成,综合竞争力迅速提升。民生证券、民生信托业务结构进一步优化,保险方面亚太财险、亚太再保险和亚太互联网人寿等增资或设立工作正稳步推进,2016年有望实现财险、再保险、互联网保险等业态协同发展的保险板块综合布局。互联网金融业务方面,筹备成立民金所及配套的融资担保公司,并已启动“民生金服”平台等三个应用平台以及云平台、大数据两个基础平台的建设工作,民金所已取得营业执照。基金管理公司也正在筹建。虽然受市场影响民生证券传统业务今年收入的增速可能放缓,但对其增资68.5亿元后增强了其业务竞争力,民生信托持股比例从25%上升至93.42%并且有望保持30%以上增速,可能有新的金融子公司(如亚太再保险、民金所等)纳入报表,全年金融业务收入增长仍值得看好。 2016年是公司“三年打基础,十年创大业”的第三年,通过一系列大手笔的资本运作,金融业综合竞争力迅速提升,在良好机制下有望迅速跻身行业前列。房地产业也将保持快速开发销售势头反哺金融业发展,“以金融为主体、产业为基础、互联网为平台的产融一体化”的国际化企业集团基础进一步夯实。合理资产估值24.5-27.8元/股,预测16-18年EPS0.54/0.79/1.11元,对应当前股价PE19/13/9倍,再次“强烈推荐”。 风险提示:房地产市场波动的风险,转型新业务的纳入进程不及预期。

公司“金融+产业+战略投资”格局完善,房地产和金融证券是重要收入和利润来源。2015年营收中房地产、证券行业、金融保险分别占比74.3%、23.9%和1.76%,营业利润中房地产、证券行业分别占比52.9%和51.2%,房地产和证券是重要利润来源。受益于房价上涨公司营收保持较快增长,2015年和2016年一季度公司营收同比分别增长66.4%和193.6%。营收高增长同时公司费用增长压力增加,2016年一季度公司盈利同比负增长主要在于房产费用结转、费用化利息支出增加。一季度公司营业成本同比增长568.78%,主要是随着房产收入结算增加费用结转也快速增加,同期费用化借款利息的增加导致财务费用同比增长182.94%。同时一季度资本市场大幅波动,导致公司公允价值变动浮亏1.03亿元。营收高增长或持续,同时费用和投资浮亏压力依然存在。 金融板块布局逐步完善,资本金实力大幅增加。公司通过收购和增资持有民生证券(87.645%)、民生信托(25%注资前)、亚太财险(51%)、民生期货(95.87%);目前在申请亚太再保险和亚太互联网人寿。牌照之下公司大幅补充金融业务资本金,增资民生信托40亿元、亚太财险40.8亿元、民生证券68.5亿元。 战略投资业务前瞻布局。公司境内通过全资子公司泛海股权投资公司开展相关战略投资,战略入股中民投、万达影视和青岛万达影视;境外通过中泛控股开展业务,投资中信股份、汇源果汁等。增资投资业务,拟增资泛海股权投资公司48亿元,进一步推动投资业务发展。 我们认为公司“金融+产业+战略投资”布局清晰,房地产收入高增长背景下积极推动业务协同、完善金融板块牌照布局和资金实力将有助于公司实现营收和利润的多元化。预计公司16、17年EPS为0.34元、0.55元,对应PE为29.2倍和18.3倍,首次覆盖,给予推荐评级。

业绩高增,提速发展。受让民生信托59.65%股权从25%提高至93.42%,对期初及上年同期数进行追溯调整后,16QI营收50.8亿元(+193.55%),归母净利润1.8亿元(-37.65%)房地产结算收入增加使得收入大幅增长,而公允价值损益和财务费用增加影响了净利的增长:1)公司将战略投资业务作为主要经营业务之一,故非金融类公司投资于债券、股票及其他少数股权投资收益均界定为经常性损益,期内由于市场下行,投资项目的公允价值浮亏一1.O亿元(上年度浮盈0.5亿元,同比-290%);2)费用化借款利息增加,财务费用5.1亿元同比+183%。 资金充沛,拟再度定增改善负债结构。截至16QI货币资金355亿元同比大增98%,超短债270亿元。资产负债率84%、净负债率194%,分别较15年底下降3个、64个百分点。15年定增已完成,以9元/股募资57.5亿元。2016年公司拟定增15.77亿股融资150亿元,大股东认购20%锁定3年,其余对象锁定一年。拟40亿元增资亚太财险,110亿元投向武汉芸海园、泛海国际中心等项目。充沛的资金为内生增长外延发展迅速完善金融版图提供有利条件。3月又发行22亿元5年期利率5.60%和13亿元5年期利率5.29%的公司债。 房地产价值加速释放。在一二线核心城市的资源禀赋在财富集中度及城市竞争力提升下价值加速释放,开发项目货值不低于2500亿元,销售继续高增长,预计16年销售在180-210亿元(+20%—+40%)金融业落地有声,证券、信托、保险等从参控股到绝对控股,互联网金融搭建完成,金融全牌照版图快速完善,综合竞争力迅速提升。民生证券、民生信托业务结构进一步优化,亚太财险、亚太再保险和亚太互联网人寿等增资或设立稳步推进,16年有望实现财险、再保险、互联网保险等业态协同发展。互联网金融方面,民金所已取得牌照,正筹备设立配套融资担保公司,已启动“民生金服”平台等三个应用平台以及云平台、大数据两个基础平台的建设工作,基金管理公司也正在筹建当中。 在集团全力支持下,金融全牌照集团基本构建完成,金融业起点高发展快,地产价值加速释放,投资正成为驱动业绩增长的新力量,三轮驱动长期高速发展。预计证券及信托业16年盈利增速50%,房地产业继续保持快速开发销售反哺金融业发展,“以金融为主体、产业为基础、互联网为平台的产融一体化”的国际化企业集团基础进一步夯实。2016年是公司“三年打基础,十年创大业”的第三年,金融业综合竞争力迅速提升,在良好机制下将迅速跻身行业前列。当前合理资产价值20元/股,预测16-18年EPSO.54/0.79/1.11元,对应PE18/13/9倍,再次“强烈推荐”。 风险提示:房地产、金融业务发展不及预期,经济金融环境恶化等。

泛海系核心资产和优质资源的整合平台。 泛海系是知名企业家卢志强先生打造的大型民营企业集团,业务涵盖地产、金融、能源等领域。卢先生是中国民间商会会长和政协常委,拥有强大的政商关系和丰富的商业资源。泛海控股是泛海系的核心上市平台,在泛海系资产登陆资本市场过程中,获得了绝大部分核心资产和优质资源。 由地产转型金融,新泛海扬帆起航。 地产是公司传统主业,在一二线城市开发了众多知名项目,拥有大量优质土地储备,未来二三年是利润释放高峰。随着地产黄金时期结束、金融业务登陆资本市场的诉求日益强烈,泛海系逐渐将旗下金融资产注入公司,同时,公司内生与外延并举,打造了品类较为全面的金融业务,形成地产+金融双业务。 产业协同、资源聚焦,为金融业务保驾护航。 我们认为,公司转型金融控股,具备坚实基础:1)背靠大型民营集团,不仅机制灵活,还能获得卢志强先生强大的资源;2)金控雏形已现,已有证券、信托、保险等重要牌照业务,协同效应渐显;3)多渠道融资支持金融业务做大做强;4)董事会引入众多金融专家,提供智力支持。 布局全面,金控平台快速崛起。 金融布局全面,形成证券、信托、保险、战略投资、互联网金融等业态:1)民生证券:优质中型券商,增资打开成长空间;2)保险业务:布局保险全牌照业务,覆盖多重投保需求;3)民生信托:增资并对接内部优质资产端,信托业绩逆市上升;4)战略投资:股东资源变现通道,已投多个优质项目;5)互金平台基本搭建完毕,等待内部协调做大。 首次覆盖,增持评级。 对地产业务(NAV 法)、金融业务(主要PB 法)分部估值,公司合理市值约660-740亿元,对应每股12.8元-14.3元/股,考虑到资本市场改革持续和公司整合资源进度加快,估值空间将得到进一步提升,给予增持评级。 风险提示。 1)公司转型和资源整合效果不及预期;2)监管趋严,混业经营不及预期。

核心观点: 双主业协同发力,收入增长超预期。 15年内地产+证券的业务结构为公司贡献了极高的收入增长以及业绩弹性,地产业务贡献及结算收入94.18亿,与去年同期相比增长55.79%;金融业务合计贡献32.52亿元,同比增长107.6%。在15年的销售基础之上预计16年公司地产业务利润贡献还将维持稳定增长,金融方面考虑到民生信托业绩并表和资本市场的整体走势,预计全年公司总利润将在25亿左右。 投资业务板块发力,参股万达系影视资产。 16年初,公司入股万达影视传媒以及青岛万达影视,合计投资规模20亿元,分别获得万达影视和青岛万达6.61%和7.59%的股权。青岛万达在16年初收购传奇营业100%股权。此次募资后万达影业和青岛万达影视合计估值为350亿元,预计16年整体利润规模在11亿左右。 融资步伐紧凑,杠杆水平继续上升。 公司在15年通过多元化的融资方式,直接融资规模共313亿元。公司15年末净资产负债率水平继续上升达到258%,与14年同期相比上升29个百分点,短期债务压力方面与14年相比有所降低。 预计公司16-17年的业绩分别为0.49和0.64元,维持为“买入”评级。 16年是公司三年打基础的最后一年,向金融全产业链的转型需要大量的资本金支持,当前大的环境有利于公司完成新业务平台的搭建。16年我们将会继续关注公司金融领域的业务拓展,同时对于公司内部各板块之间的协同融合以及金融创新工作给予关注。 风险提示。 公司再融资进程存在不确定性,市场波动对于民生证券业绩影响。

投资要点: 收购控股民生信托并参与增资,整合优势金融资源。公司拟收购中国泛海持有的民生信托59.65%股权,作价27.3亿元,折合每股约 1.525元。加上此前通过全资子公司浙江泛海持有的25%股权,公司合计持有民生信托84.65%的控股权。股权转让完成后,公司拟出资56.87亿元,以每股约 1.422元的价格认缴民生信托本次新增注册资本 40亿元,使得民生信托注册资本从30亿元增至 70亿元,公司合计持有民生信托约股权变为 93.42%。此为继此前耗资113.6亿元对民安财险、民生证券和民生期货增资使持有权益大幅提升至51%、87.17%和96%,出资87.4亿元增资武汉中央商务区建设投资公司使注册资本从212.6万元增至300亿元,自有资金出资 48亿元增资泛海股权投资管理公司使其注册资本由 2亿元增至50亿元后又一大手笔动作。 民生信托是集团旗下继民生证券后的又一优质金融资产。如果按照信托公司现有注册资本进行排名,增资后民生信托注册资本将进入行业前五名。民生信托于2013年4月完成重组,复业之后无不良资产包袱,业绩高速增长。截止2015年底,民生信托资产47.1亿元(+37%),15年实现营收10.8亿(+131%),净利润3.9亿(+109%)。截止14年底,管理资产规模637.67亿元(+63.4%),主动管理占比提高至46%(同比提高22个百分点),高于行业平均水平。截止2015年三季度民生信托资产管理规模突破1000亿元(+57%),预计到15年底管理资产规模有望同比翻倍。而对比行业中资产管理规模和净利润TOP10的大型信托公司,民生信托还有近10倍的增长空间。公司资产评估报告显示,以权益法得民生信托估值42.65亿元,实际上参考安信信托、陕国投等A 股企业的估值并且不考虑公司的成长性和泛海控股旗下多金融牌照之间的协同,该价值仍低估。这也体现了大股东对公司发展金融控股平台的强力支持。 2016年是公司“三年打基础,十年创大业”的第三年,通过一系列大手笔的资本运作,提升金融子公司资本实力和综合竞争力。公司“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化”国际化企业集团基础进一步夯实,在2015年的业绩中也得到较好体现。根据此前公告,预计15年归母净利润18.7亿~21.8亿元,同比增20%~40%,eps0.41~0.48元。利润预增主因民生证券和房地产板块销售收入、净利润较上年同期均有大幅增长。2015年公司累计实现签约销售金额约150亿元,同比大增53%,目前在售房地产项目分布于北京、武汉、上海等多个城市,可售资源丰富,又迎来区域市场房价上涨带来的额外收益,价值持续释放支撑转型金融大业。 在泛海集团大力支持下,公司全牌照金融集团基础初成,金融业务起点高发展快,地产价值加速释放,投资正成为驱动业绩增长的新力量,三轮驱动长期高速发展,合理资产估值18.3元/股,是当前不可不得的投资洼地。预测15-17年EPS0.41/0.60/0.89元,对应当前股价PE26/18/12倍,再次“强烈推荐”。 风险提示:宏观经济形势不及预期,转型新业务的纳入进程不及预期。

在泛海集团大力支持下,公司全牌照金融集团基础初成,逐步迈进“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化”国际化企业集团。地产价值加速释放,金融业务向好,投资正成为驱动业绩增长的新力量,三轮驱动高速发展,长期高增长可期,是当前不可不得的投资洼地。我们估算公司摊薄后每股RNAV18.3元,当前股价5折交易。预测15-17年EPS0.41/0.60/0.89元(摊薄后),对应当前股价PE 24/16/11倍,继续“强烈推荐”。 风险提示:宏观经济形势不及预期,转型新业务的纳入进程不及预期。