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华侨城A 房地产业 2019-07-26 7.46 -- -- 7.50 0.54%
7.50 0.54% -- 详细
量升价降,低成本拿地扩张加速 2019年上半年,华侨城在公开市场加大逆周期拿地力度,拿地面积大增的同时,拿地成本逆势下降,低成本拿地支撑公司新一轮高质量扩张。根据 Wind 中国土地大全数据库,公司 2019年上半年新增土地储备 545.59万方,同比增长58.8%;拿地总金额 237.18亿元,同比下降 19%;平均拿地楼面价 4347元每平方米,同比下降 49%。 均衡扩张,重点布局一二线核心城市 城市布局方面,公司上半年重点加强一二线城市土地扩张力度,重点关注核心城市的同时,在珠三角大湾区强三四线城市以较低价格适度补充了三四线城市土地储备。其中,一二线合计拿地金额 214.01亿,占总拿地金额的 90%,不同能级城市拿地楼面价,同比去年上半年全线下行;而三四线城市拿地全部位于粤港澳大湾区,平均拿地楼面价仅 1062元每平方米。 逆周期拿地优势明显,地块盈利空间大 根据中国指数研究院百城价格指数与公司拿地楼面价对比,除少量城市新增土地位于市区中心区域,拿地楼面价高于新房平销售价格外,大部分项目平均拿地楼面价远低于当地新房均价,较低的地价房价比保证公司新增项目的盈利能力。其中,在有可参考房价的城市中,公司拿地价格占参考房价的比例平均值为 0.51,除去武汉、无锡、东莞三地项目位于中心区域,地价房价比仅 0.3。 盈利预测及估值 预计公司 2019年至 2021年实现归属母公司净利润 128.87亿、 152.77亿及186.18亿,同比分别增长 21.68%、 18.55%及 21.87%。目前公司相对重估净资产折价约 62%,在 2014年至今的房地产小周期中,公司股价平均在对重估净资产折价 15%水平交易。当前股本下,预计 2019年至 2021年 EPS 为 1.57、1.86、 2.27,目前股价对应 PE 为 4.76倍、 4.01倍、 3.29倍,目前申万房地产指数在 PE11.3倍水平交易,鉴于公司优质的资产储备,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 房地产调控政策超预期收紧; 2. 融资环境超预期收紧。
华侨城A 房地产业 2019-04-10 8.60 -- -- 9.08 1.11%
8.70 1.16%
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报告导读 公司2018 年实现营业收入481.42 亿,同比增速13.7%,归属母公司净利润105.89 亿,同比增长22.52%,基本每股收益1.29 元,同时拟每10 股派3 元。收入及利润小幅超市场预期,主要由于房地产结算收入毛利率大幅增长。公司2018 年加权平均净资产收益率18.98%,拟每10 股发放现金股利3 元。 投资要点 销售预收高增长,土储拿地大幅扩张 公司2018 年显著加强销售拿地速度,预收账款与存货规模同时扩张,周转提速,新一轮成长周期开启。2018 年公司销售面积206.18 万方,同比增长41%,预收账款422.84 亿,同比增长36.8%,收入覆盖倍数由2017 年0.73 上升至0.88。新增拿地面积1382.48 万方,同比大幅增长138.3%,土地储备总建筑面积2378.69 万方,账面存货价值1602.25 亿,同比增长51.53%,开发产品占存货规模比例进一步下降至8.4%,房地产业务周转提速效果显著。 核心城市高利润项目集中结算,业绩结算略超预期 2018 年公司结算收入481.43 亿,同比增长13.7%,归属母公司净利润105.89 亿,同比增长22.52%。其中,房地产业务实现营业收入280.45 亿,同比增长20.1%,旅游综合业务实现营业收入196.57 亿,同比增长6.1%。业绩结算略超市场预期,主要由于2018 年上海、深圳、宁波、武汉等地的高利润项目集中结算,2018 年公司房地产业务毛利率高达68.8%。 周转提速提升权益乘数,ROE 持续向上突破 公司权益乘数从2017 年3.8 提升至4.6,在结算利润率保持在行业领先水平的情况下,权益乘数的提升显著带动ROE 水平向上突破,公司2018 年加权平均净资产收益率为18.98%,相对于2017 年提升0.93%。一方面,公司销售提速带来预收账款高增长,另外一方面,得益于公司较低的净负债率以及自身良好的信用资质,公司2018 年带息债务947.15 亿,同比增长48.6%,扣除现金后的净负债率为114%,双方面加杠杆取得良好效果。 盈利预测及估值 预计公司2019 年至2021 年实现营业收入579.87 亿、702.26 亿、825.31 亿,同比分别增长20.45%、21.11%、17.52%;2019 年至2021 年实现归属母公司净利润128.87 亿、152.77 亿及186.18 亿,同比分别增长21.68%、18.55%及21.87%。 目前公司相对重估净资产折价约53%,在2014 年至今的房地产小周期中,公司股价平均在对重估净资产折价15%水平交易。当前股本下,预计2019 年至2021 年EPS 为1.57、1.86、2.27,目前股价对应PE 为5.54 倍、4.67 倍、3.83 倍,目前申万房地产指数在PE10.62 倍水平交易,鉴于公司优质的资产储备,维持“买入”评级。 风险提示:1. 房地产调控政策超预期收紧;2. 行业销售增速下滑超预期。
华侨城A 房地产业 2019-04-09 8.43 -- -- 9.14 3.86%
8.76 3.91%
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公司营收与利润创新高。公司2018年营业收入约481.42亿元,同比上涨13.7%。毛利率达到60.35%,同比增长10.10个百分点。其中旅游综合收入约196.6亿元,同比增长6.08%,毛利率46.34%,同比增长4.02%;房地产收入约280.4亿元,同比增长20.06%,毛利率68.79%,同比增长13.54%。公司2018归母年净利润约105.89亿元,同比上涨22.52%,每股收益1.29元,同比上涨22.54%。公司盈利保持行业较高水平。 资产规模持续增加,负债结构稳定。截至2018年底,公司总资产达到2941.67亿元,同比增长34.93%。公司资产负债率从2017年69.97%提高到2018年73.77%,在行业内属于较低水平,整体负债结构稳定。2018年公司成功发行六款债券(债券简称:“18侨城01”、“18侨城02”、“18侨城03”、“18侨城04”、“18侨城05”、“18侨城06”),总发行规模为95亿元。借助银行信贷、债券发行、机构合作等方式,公司多措施并举拓宽融资渠道,降低融资成本,优化资产结构。 旅游和地产双主业发展呈现良好态势。1)旅游:2018年公司游客接待人次4696万,同比增长16%。截止2018年底公司旅游综合及房地产开发项目布局城市包含北京、天津、上海、南京、宁波、武汉、西安、成都、重庆、深圳等重点一二线城市。公司在2018年举办了首届“华侨城文化旅游节”,覆盖全国华侨城所有旅游业务,有效扩大了华侨城品牌影响力并促进了跨地域旅游资源的整合营销。2)房地产:2018年公司全年共计签约销售206.18万平方米,实现签约销售金额596亿元,同比增长21.8%,回款达566.8亿元,同比增长18.8%。公司2018年新增土地面积466万平,同比增长107%,新增计容建面974万平,同比增长100%。截止2018年底,公司土地布局城市达到28个,旅游综合及房地产的累计土地储备面积为2378.69万平方米。 投资建议:“优于大市”。公司地产和旅游产生的双轮驱动力足,推动公司稳步发展。地产业务强强联合,土地储备逐渐增厚,旅游业务不断深化。我们预计公司2019年EPS为1.46元,给予公司2019年7-8倍PE估值,对应合理市值为839-959亿元,对应合理价值区间为10.23-11.69元每股,对应2019年PEG为0.53-0.61。 风险提示:因同业竞争导致旅游业客流减少。
华侨城A 房地产业 2019-04-08 8.43 -- -- 9.14 3.86%
8.76 3.91%
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归母净利润增长23%,EPS1.29元,业绩略超预期 2018年公司实现收入481亿元,同比增长14%;归母净利润106亿元,同比增长23%;EPS为1.29元,业绩略超预期。公司每10股派发现金红利3元(含税),按4月1日收盘价价计算股息率达3.7%。 销售增长,扩张积极 2018年公司销售面积206万平方米,同比增长41%。2018年新增项目计容建筑面积超过1390万平方米,完成了对粤港澳大湾区、长三角、京津冀和中部地区等经济发达区域的拓展,拿地销售比高达6.7,扩张积极,为未来发展奠定了良好基础,截至2018年末公司总土储2379万平方米,土地储备丰富。 财务稳健,偿债能力较好,毛利率提升 2018年公司净负债率84%,剔除预收账款后的资产负债率为69 %;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.3倍,短期偿债能力较好。公司2018年末预收款为423亿元,对2019年wind一致预期营收的锁定度达67%。2018年公司房地产开发业务毛利率提高14个百分点至69%,毛利率保持在行业高位。 稳固旅游地产龙头地位,不断丰富商业模式 2018年公司旅游收入197亿元,同比增长6%,继续保持行业领先水平。公司旗下共有景区13家、酒店23家,旅行社1家以及相关的文化、艺术、旅游综合体等文化旅游设施,2018年共计接待游客4696万人次,同比增长16%。公司持续布局优质文旅项目、持续加码旅游互联网业务、大力推动旅游资源整合,有效扩大了华侨城的品牌影响力。公司根据市场需求,不断丰富商业模式和项目业态,探索“地产+文旅科技”、“地产+康养”模式,不断拓展房地产业务发展的新空间。 扩张积极、估值较低,维持“买入”评级 公司2018年表现出非常积极的扩张态势,丰富的土储为未来发展奠定了良好基础,我们看好其作为旅游地产龙头的发展前景,预计2019、2020年EPS为1.49、1.72元,对应PE为5.4、4.7X,估值低廉,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
华侨城A 房地产业 2019-04-05 8.46 11.74 68.92% 9.14 3.51%
8.76 3.55%
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公司发布2018年年报,全年实现营业收入481.4亿,同比增长13.7%,实现归母净利润105.9亿,同比增长22.5%。 跨越之旅再谱篇章:公司业绩快速增长的动力主要来自于:1、重点区域优质物业的集中结转;2、自集团机制改革以来,持续强化运营管理,提高管控效率,成本控制不断改善,此外值得一提是报告期内公司继续通过股权转让等方式加快项目周转,为公司带来23.5亿的投资收益,我们始终强调“文化+旅游+城镇化”本身就是华侨城自上而下独特的获取资源的渠道,这种项目的获取是可持续可复制的,而通过转让项目股权是加速去库存、并且引入优质合作伙伴的一种途径,这与传统房企存在本质区别,应该正视公司这种成长的动力。 地产旅游业务全面提速:公司自从机制变革,设立战区制度后,运营开始明显提速:房地产业务方面,公司全年实现签约金额约500亿左右,实现销售面积206.2万平,同比增长40.9%,再创历史新高,在项目获取方面,年内,公司在全国共计28个城市实现项目落地,在拓展资源版图的同时大大增厚了资源储备,提升了资源质量,为未来的持续健康发展补充了后劲;旅游业务方面,2018年公司共计接待游客4696万人次,同比增长16%,同时公司积极强化旅游业务,持续以“旅游+互联网+金融”的新模式推进旅游业务创新:1、持续布局优质文旅项目;2、持续加码旅游互联网业务;3、大力推动旅游资源整合。 融资优势凸显护城河:受制于行业融资环境收紧的影响,叠加公司在2018年加大项目布局,杠杆水平有所上升,但公司积极利用资本市场和金融产品做大做优公司业务规模,全年发行公司债券95亿,且利率水平均介于5%到6%之间,彰显公司优质的信用资质,在今年流动性持续宽松的环境下,公司优质的信用背景将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张。 投资评级与盈利预测:我们预计公司19、20年EPS分别为1.60和2.01元,对应当前估值仅5倍、4倍,公司估值优势极其明显,维持“买入”评级。
华侨城A 房地产业 2019-04-04 7.89 -- -- 9.14 10.92%
8.76 11.03%
详细
1.事件 公司发布了2018年年度报告。报告期内,公司实现营业收入481.42亿元,同比增长13.7%;公司实现归属上市公司股东的净利润105.89亿元,同比增长22.52%,扣非后归属上市公司股东的净利润为95.12亿元,同比增长30.41%;公司基本每股收益为1.29元,同比增长22.54%。公司的利润分配预案为:以8,203,106,415亿为基数,向全体股东每10股派发现金红利3元(含税),送红股0股(含税),不以公积金转增股本。 2.我们的分析与判断 (一)业绩增长稳定,毛利率领跑行业 2018年公司实现营业收入481.42亿元,同比增长13.7%;实现归母净利润105.89亿元,同比增长22.52%;实现基本每股收益为1.29元,同比增长22.54%;旅游综合业务实现营收196.57亿元,同比增长6.08%,毛利率为46.34%,同比增长4.02%;房地产业务实现营收280.45亿元,同比增长20.06%,毛利率68.79%,同比增长13.54%,毛利率领跑行业。公司采取“旅游+地产”的开发模式,在拿地成本方面具有显著优势,利润率保障性较强。 (二)积极布局重点区域,土储资源丰厚 2018年房地产开发实现销售面积206.2万平,同比增长41.0%。公司新增土储项目33个,主要分布在深圳、杭州、重庆、天津等一线和核心二线城市。公司加大对全国范围内重点区域和城市的战略布局的同时,全力推进大湾区布局,完成除港澳以外9个城市40多个项目的拓展,2018年公司在全国共计28个城市实现项目落地,待开发土地计容建筑面积达2378.7万平方米,同比增长98.7%,项目资源和土储丰厚,为公司未来发展提供保障。 (三)旅游业务稳步扩张,“旅游+地产”模式凸显拿地优势 旅游业务方面,公司旗下共有景区13家、酒店23家,旅行社1家以及相关的文化、艺术、旅游综合体等文化旅游设施,2018年共计接待游客4,696万人次,同比增长16%。公司以“旅游+互联网+金融”为战略目标,积极强化旅游业务。具体来看,襄阳、郑州、扬州等地的优质文旅项目成功落子;战略入股同程旅游,官方平台“花橙旅游”正式上线,整合和打通了旅游企业线上线下服务通道;举办首届“华侨城文化旅游节”,覆盖全国华侨城所有旅游业务。旅游板块今后有望持续发力,并且随着旅游业务规模扩大,在“旅游+地产”的开发模式下,进一步凸显拿地优势,以低价稳步扩张,利润优势明显。 (四)规模高速扩张下,杠杆水平提升但总体可控 公司的资产负债率和净负债率分别为73.8%、84.3%,分别较2017年提高了4个百分点和31个百分点,杠杆率的高增主要受拿地力度加大的影响,在规模高速扩张期杠杆水平总体可控。公司主体长期信用等级为AAA,评级展望为“稳定”。 3.投资建议 华侨城A业绩增长稳定,盈利能力领跑行业。在“旅游+地产”模式下,协同效应显著,利润优势明显。公司积极布局重点区域,粤港澳大湾区土储充足,未来业绩具有保障。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为1.52、1.85元。以4月1日8.1元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为5.3、4.4倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为5.3倍,低于均值9.15倍,具有吸引力,给予首次“推荐”评级。 4.风险提示 地产调控超预期,房价大幅下跌风险等。
华侨城A 房地产业 2019-04-03 7.84 8.62 24.03% 9.14 11.74%
8.76 11.73%
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18年营收+14%、业绩增速+23%,主要源于毛利率大幅提升10pct 18年营业收入481.4亿元,同比+13.7%;归母净利润105.9亿元,同比+22.5%;每股收益1.29元,同比+22.5%;毛利率和净利率分别为60.3%和22.0%,分别同比+10.1pct和+1.6pct,毛利率大增源于公司华中地区高毛利率项目进入结转;三项费用率合计12.8%,同比+0.4pct,其中财务费用率同比+0.5pct,源于公司加大拿地力度,有息负债大增致利息支出同比+58.2%。公司业绩增速高于营收增速主要源于毛利率大幅提升,但由于:1)17年公司对子公司的项目及股权处置的收益带来投资收益大幅提升,高基数致本期投资收益同比-51.1%;2)政府补助同比-47.3%致营业外收入同比-42.5%,公司净利润率提升幅度小于毛利率提升幅度。此外,公司每股分红0.3元,分红率23.2%,对应股息率3.9%。 18年销售面积+41%、拿地面积+138%,负债率略升但财务表现健康 18年房地产销售面积206.2万方,同比+41.0%;结转面积119.8万方,同比-24.9%,结算均价2.3万元/平米,同比+60.0%。签约增速高于结转增速推动18年年末预收账款达447.1亿元,同比+44.6%,并可覆盖当年总营收92.9%,较上年+19.9pct,业绩锁定性有所提升。拿地方面,18年公司通过竞拍、合作、收购等多种方式成功获取济南、天津、杭州等热点城市项目,合计新增计容建面1,382.5万方,同比+138.3%;截至18年年末总储备建面2,378.7万方,同比+98.7%,存货1,602.3亿元,同比+51.9%,18年公司拿地积极。伴随拿地高增,18年末有息负债922.9亿元,同比+44.8%,推董资产负债率和净负债率分别升至73.8%、84.3%,分别同比+2.8pct、+31.5pct,同时长短债比3.25、现金短债比1.25,财务保持健康状态。 旅游业务营收+6%,旅游片区综合开发与房地产业务协同优势明显 旅游业务方面,18年营收196.6亿元,同比+6.1%,营收占比40.8%,较去年同期-2.9pct,全年接待约4,696万人次,较上年+16%;18年以来,北京欢乐谷四期“甜品王国”及天津玛雅海滩水公园相继开放。10月公司与广东湛江签订全域旅游开发合作协议,将在旅游景区改造提升、重点旅游项目打造、旅游配套设施开发、城市基础设施建设等领域开展全面合作,未来五年投资金额不低于500亿元。公司将充分发挥旅游龙头品牌优势,加大对主题公园新业态的探索,不断升级欢乐谷景区,并创新植入国产动漫IP元素,预计未来旅游业务有望形成规模效应、且与房地产业务形成协同效应,以“旅游内核”辐射地产业务,进一步强化拿地优势。 投资建议:业绩、销售稳增,拿地积极扩张,维持“推荐”评级 华侨城是旅游+地产的独特标的,旅游地产联动模式清晰,近两年积极在一二线城市拿地扩充土储,并且公司以“旅游内核”辐射地产业务,强化拿地优势,盈利能力显著,有望推动公司业绩保持稳定增长。根据目前公司预收账款锁定情况,我们将公司19-20年每股收益预测分别调整为1.49、1.73元(原预测值1.51、1.78元)、并引入21年每股收益预测为1.96元,目前股价对应19-20年PE仅5.2/4.5倍,考虑到市场估值整体提升,按照19年目标PE6倍,上调目标价至9.00元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期
华侨城A 房地产业 2019-04-03 7.84 -- -- 9.14 11.74%
8.76 11.73%
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归母净利润增长23%,EPS1.29元,业绩略超预期 2018年公司实现收入481亿元,同比增长14%;归母净利润106亿元,同比增长23%;EPS为1.29元,业绩略超预期。公司每10股派发现金红利3元(含税),按4月1日收盘价价计算股息率达3.7%。 销售增长,扩张积极 2018年公司销售面积206万平方米,同比增长41%。2018年新增项目计容建筑面积超过1390万平方米,完成了对粤港澳大湾区、长三角、京津冀和中部地区等经济发达区域的拓展,拿地销售比高达6.7,扩张积极,为未来发展奠定了良好基础,截至2018年末公司总土储2379万平方米,土地储备丰富。 财务稳健,偿债能力较好,毛利率提升 2018年公司净负债率84%,剔除预收账款后的资产负债率为69%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.3倍,短期偿债能力较好。公司2018年末预收款为423亿元,对2019年wind一致预期营收的锁定度达67%。2018年公司房地产开发业务毛利率提高14个百分点至69%,毛利率保持在行业高位。 稳固旅游地产龙头地位,不断丰富商业模式 2018年公司旅游收入197亿元,同比增长6%,继续保持行业领先水平。公司旗下共有景区13家、酒店23家,旅行社1家以及相关的文化、艺术、旅游综合体等文化旅游设施,2018年共计接待游客4696万人次,同比增长16%。公司持续布局优质文旅项目、持续加码旅游互联网业务、大力推动旅游资源整合,有效扩大了华侨城的品牌影响力。公司根据市场需求,不断丰富商业模式和项目业态,探索“地产+文旅科技”、“地产+康养”模式,不断拓展房地产业务发展的新空间。 扩张积极、估值较低,维持“买入”评级 公司2018年表现出非常积极的扩张态势,丰富的土储为未来发展奠定了良好基础,我们看好其作为旅游地产龙头的发展前景,预计2019、2020年EPS为1.49、1.72元,对应PE为5.4、4.7X,估值低廉,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
华侨城A 房地产业 2019-04-02 7.65 12.26 76.40% 9.14 14.39%
8.76 14.51%
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公司2018年业绩超预期,扩大规模和加速周转逻辑持续兑现。目前NAV折价40%,对应2019年PE4.8X,无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际,高盈利项目进入结算周期给2019年业绩提供充分保障。预计公司2019-2021年eps分别为1.60、1.92和2.30元,对应pe分别为4.8X、4.0X和3.3X,公司的资源优势与加快周转驱动未来业绩提速,是典型的估值提升与业绩提速双击的潜在标的,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价12.8元(对应2019PE=8X)。 投资要点: (1)2018年业绩超预期,地产业务毛利率大幅提升拉动盈利高增长。公司2018年实现营业收入481亿元,同比+13.7%;实现归母净利润106亿,同比+22.5%,扣非后归母净利润95亿,同比+30.4%。盈利增速高于收入增速的主要原因是销售毛利率较上年提升10.1pct至60.4%。需要关注的是,公司2018年投资净收益同比上年-51%(资产处置较少),当期业绩增长主要依靠地产主业驱动,资源型公司的优势得以充分体现。此外,公司2018年拟每10股派3元,分红率23%,股息率3.9%(对应3月29日收盘价)。 (2)销售拿地齐头并进,加快周转和扩大规模逻辑持续兑现。公司2018年实现销售面积206万方,同比+41%,销售金额约600亿元,同比+40%。2018年公司新增土储项目33个,主要分布在深圳、杭州、重庆、天津、太原、无锡、武汉等一线和核心二线城市,同时依托综合开发能力优势,公司首次布局三四线城市进行项目综合体开发。2018年新增待开发计容建面1380万方,较2017年同比增长近140%,公司在手待开发计容建面共2379万方,为未来销售持续高增长打下坚实基础。 (3)2019年可售货量较为充裕,且高盈利项目迎来竣工周期,结算业绩保障程度高。公司2018年新开工479万方,同比+60%,近两年新开工与销售的剪刀差持续扩大,未来可推盘量相对充裕。2019年公司深圳华侨城大厦(15万方,19年11月竣工)、天鹅湖花园(18万方,19年12月竣工)、香山里花园(13万方,19年1月竣工)等高盈利项目,以及南京华侨城、宁波欢乐海岸等重点项目均将实现竣工交付,尤其是深圳项目,土地成本极低,售价极高。此外,2018年末公司预收账款423亿,同比+37%,在不考虑项目合作带来的投资收益的前提下,公司2019年业绩仍然具备高增潜力。 (4)财务状况良好,融资成本优势凸显。截至期末,公司在手现金272亿,与上年末基本持平,现金对于短期有息负债保障系数为125%;净负债率84%,较年末提升了31pct,在规模高速扩张背景下,杠杆水平适度提高但仍属合理范围之内。今年以来公司成功发行累计95亿元公司债,全部有息负债的综合资金成本保持在5%左右的市场低位水平,我们认为央企背景优势有助于公司未来发展进一步提速。 (5)低估值叠加业绩提速,受长线资金青睐。当前公司市值632亿,较NAV 折价接约40%,对应2019PE仅4.8X,2020 PE 仅4.0X,无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际。公司受社保、保险等长线资金青睐,2018年三季度,社保(持股比例从1.1%增加至4.4%)和泰康(新进股东持股0.4%)均进入公司前十大股东名单,险资持续买入彰显长线资金对公司发展信心。 投资建议:公司2018年业绩超预期,扩大规模和加速周转逻辑持续兑现。目前NAV折价40%,对应2019年PE4.8X,无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际,高盈利项目进入结算周期给2019年业绩提供充分保障。预计公司2019-2021年eps分别为1.60、1.92和2.30元,对应pe分别为4.8X、4.0X和3.3X,公司的资源优势与加快周转驱动未来业绩提速,是典型的估值提升与业绩提速双击的潜在标的,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价12.8元(对应2019PE=8X)。 风险提示:房地产调控政策超预期,周转速度低于预期,三四线项目去化率低预期。
华侨城A 房地产业 2019-01-25 6.15 -- -- 7.16 16.42%
9.14 48.62%
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支撑评级的要点 毛利率高位再升,可结转资源充裕。公司依托“旅游+地产”的开发模式在拿地方面成本优势显著,保障盈利能力。2018年以来,公司前三个季度分别实现毛利率63.6%、56.8%及60.9%,均较去年同期增长约10个百分点,领跑行业且增速亮眼。营收方面,2018年前三季度公司实现营业收入245.5亿元,同比增长26.8%,实现归母净利润50.9亿元,同比增长7.6%;业绩增速不及营收增速主要由于投资净收益大幅下降。展望2018全年,我们预计公司将延续盈利优势,结转加速将保障稳健的收入及业绩增速,实现“跨越式发展”的目标。 旅游领军地位巩固,立足粤港澳布局全国。旅游业务方面,公司18年上半年实现营业收入46.8亿元,毛利率37.5%,较上年提升2个百分点。 公司通过“旅游+互联网+金融”的新模式推进旅游业务创新,深入挖掘各地具地方特色的文化旅游、自然景区等资源;目前,公司开设运营7家欢乐谷,南京及南昌欢乐谷预计将在年内开业,郑州及西安项目均已立项;欢乐海岸作为另一拳头产品,将弥补欢乐谷处于城郊的不足,更加符合城市发展方向及居民需求,除深圳成熟项目外,宁波及顺德今年开业可期。展望未来,公司将深耕广东市场,充分分享粤港澳发展红利。 土储充足布局优质,销售稳健周转提速。地产业务方面,2018上半年公司实现相关收入99亿元,毛利率66.7%,领先的盈利能力得益于公司资源获取优势:“文旅+地产”相辅相成,公司在获取文旅项目周边低价土地后,景区的建设再度带动当地景气度及房价,保障利润率。2018年公司延续17年以来快速扩张的趋势,在上海、杭州、天津、重庆及深圳等一线及强二线城市加大土储,截至三季度末,存货同比增加24.3%至1,311亿元。同时,自18年起,公司加大合作力度,提高住宅周转速度。 评级面临的主要风险 房地产调控力度超预期;行业销售不及预期。 估值 我们维持对于公司的预测2018-20年EPS分别为1.38/1.70/1.90元,对应18年PE4.4倍,维持买入评级。
华侨城A 房地产业 2019-01-14 6.26 9.27 33.38% 6.60 5.43%
9.14 46.01%
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本报告导读: 公司是国内文旅地产龙头公司,借助于融资优势持续补充优质土储,文旅与地产的协同效应将不断加强,支撑业绩稳定释放。 投资要点: 首次覆盖给予“增持”评级,目标价9.68元。公司依托国内知名的主题公园群,形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势,随着项目拓展的加快,文旅与地产的协同效应将不断释放,预测2018-2020年的EPS为1.21、1.41、1.64元,增速为15%、17%、16%,给予目标价9.68元,对应2018年8倍PE。 盈利能力优势显现,待结算资源充足。2018年前三季度公司实现营业收入245.5亿元,同比增长26.8%,归母净利润50.9亿元,同比增长7.6%。本期净利润增速较低的原因在于去年同期有较高的投资净收益。结算项目的盈利能力在持续提升,前三季度结算毛利润率60.88%,同增11.27%。截止2018年三季度末,公司预收账款403.88亿元,同增25.56%;截止2018年12月份,公司销售额实现275.6亿元,同比增长28%,公司近期及远期的待结算资源均较充足,支撑业绩持续释放。 积极补充土地储备,旅游地产释放协同效应。在土地市场转冷的背景下,公司积极补充土地储备,上半年公司补充土储328.07万方,10月份又分别在太原竞得290万方土地、在丽江收购了文旅项目。随着优质的文旅项目不断孵化,将不断增强公司品牌项目,放大协同效用。 负债结构稳定,央企融资优势较强。公司有息负债的综合资金成本仅5.07%,在龙头中处于较低水平,支撑公司逆市下不断补充土地储备。2018年Q3公司净负债率116%,负债结构主要为长期借款(占有息负债72%),短期偿债压力较小。 、 风险提示:地产结算速度低于预期,文旅面临全球主体公园品牌竞争。
华侨城A 房地产业 2019-01-09 6.19 -- -- 6.57 6.14%
9.14 47.66%
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新时代、新模式缔造新的创造力。公司在文旅业务上匠心独运,提出“文化+旅游+城镇化”的发展路径,通过打造文化IP、设立主题公园等方式孵化旅游业务,同时切实通过旅游业务促进地区城镇化,城镇化提升进一步反哺公司旅游业务。“旅游+互联网+金融”的发展模式:将新兴方式比如互联网、金融运用到公司文旅业务中去,通过线上线下平台有效对旅游项目进行宣传,深挖客户需求。 文旅板块前景可观。华侨城旗下主体乐园及欢乐海岸等拳头产品口碑较好,市占率迅速提升。2017年华侨城集团继续蝉联全球主题乐园集团四强,紧跟国际巨头迪士尼乐园、默林集团、环球影城集团之后,入园人数达4288万人次,同比增长32.9%。2017年前公司已经在深圳、天津、成都、北京、上海、武汉六大城市开设欢乐谷乐园,未来公司还有一些老项目在不断更新迭代、滚动发展,比如武汉华侨城的东湖绿道、成都欢乐谷三期。近年来公司又推出欢乐海岸这一重磅产品,融汇主题商业、时尚娱乐、生态旅游、商务度假等多元业态,更加符合城市发展方向和居民需求,未来将成为新的增长点。 资源获取模式多样化,竞争对手难以复制,盈利能力强。模式1:“旅游+地产”拿地优势得天独厚,依托“旅游+地产”模式,与政府合作在旅游项目周边拿地,利用旅游资源改善环境、提升地价,盈利水准有所保障;模式2:股权并购进入旧改市场;模式3:合作拿地。得益于公司拿地方式的独特,公司销售毛利率水平远高于行业其它公司水平,毛利率水平维持在50%以上,2018年上半年毛利率继续提升至56.72%。其中,房地产板块毛利率达66.7%。 土地储备量大质优,可满足多年销售需求。公司土地储备多布局在一二线城市,截至2017年末,公司土地储备规划建筑面积达1197.26万平方米,同比增长32.7%,可以满足公司5年以上的需求。从城市能级来看,公司在一二线城市土地储备建筑面积占比达90.6%,公司土地储备质量较好。 投资建议:华侨城依托集团背景,是全域旅游践行者,持续在“文化+旅游+城镇化”的发展路径上深耕。公司“旅游+地产”拿地模式难以复制,业务进入壁垒强,同时易于异地复制。土储量大质优,未来业绩释放可期。我们预计2018年-2020年公司EPS为1.26、1.49、1.76元人民币,对应PE分别为4.87、4.11、3.49倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。
华侨城A 房地产业 2018-11-05 5.96 -- -- 6.50 9.06%
6.50 9.06%
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毛利率改善,投资净收益减少拉低业绩增速 2018年前三季度,公司实现营业收入245.5亿元,同比增长26.8%,归母净利润50.9亿元,同比增长7.6%,每股收益0.6205元。公司业绩增速低于收入增速,主要是由于本期投资净收益较去年同期大幅减少所致。毛利率方面,公司整体毛利率实现较大改善,前三季度结算毛利率60.9%,与去年同期相比上升11.3个百分点。 回款规模小幅下滑,股权收购丽江文旅项目 销售方面,公司18年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金362亿元,同比下滑1.7%,回款规模小幅下滑。土地拓展上,公司18年以来保持积极拓展态度,18年上半年合计获取土地建面328万方,10月新增太原土地建面290万方,同时18年10月,公司以2.8亿元收购云南文投公司所持丽江济海公司51%股份,将获丽江地块一幅。 杠杆水平抬升,但有息负债结构以长期借款为 主项目拓展积极,叠加发债规模增加,18年以来公司净负债率水平持续上升,三季度末为89%,较17年末上升36.5个百分点。但结构稳健,长期借款占有息负债规模的72%,经营杠杆乘数1.42,财务杠杆乘数1.48。 预计18-19年业绩分别为1.20、1.33元/股、维持“买入”评级 公司前三季度业绩释放较为缓慢,叠加去年同期基数较高,前三季度归属于母公司净利润同比实现小幅增长。关注公司四季度股权投资收益及业绩释放节奏。预计18年、19年EPS 分别为1.20元、1.33元/股。 风险提示 公司布局市场受调控影响,销售不及预期;公司结算进度不及预期。
华侨城A 房地产业 2018-11-02 5.90 7.95 14.39% 6.50 10.17%
6.50 10.17%
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1)盈利能力持续提升,可结转资源充裕。公司2018年前三季度实现营业收入246亿元(同比+27%);归母净利润51亿元(同比+8%)。前三季度结算毛利率提升11.3个PCT至60.9%,项目盈利能力显著提升。剔除投资收益后,前三季度营业利润同比+105%,考虑到截至期末公司预收款项404亿(同比+25%),未来已售未结资源依然较为充裕,为公司短期业绩提供保障。公司归母净利润增速低于营收增速主要原因是前三季度项目转让贡献的投资净收益5.2亿,同比减少83%(去年同期投资净收益31亿,占利润总额49%),今年前三季度公司已有股权合作项目正在推进中,预计全年仍有望贡献一定体量的投资收益。 2)销售稳健增长,拿地力度不减。在一线和核心二线城市受到政策严控的大环境下,2018年公司房地产销售全年目标在470亿以上(对应2017年接近20%增速),1-9月已达300亿(完成全年目标的64%)。今年上半年,华侨城A新增土地项目10个,新增计容建面约328方,远超同期销售面积,三季度以来,公司又在深圳、太原等地进行土储补充,保持着较高的拿地强度。分区域看,以一线、重点二线城市以及文旅资源丰富的三线城市为主。伴随公司加速周转战略持续推进,除市场招拍挂方式外,未来会更多看到以股权收购、项目合作和城市更新等手段来获取优质资源。 3)财务状况良好,融资成本优势凸显。截至期末,公司在手现金414亿,对于短期有息负债保障系数达到253%;净负债率89%,较2017年末提升了36个PCT,在规模扩张背景下,杠杆水平适度提高但仍属合理范围之内。今年以来公司成功发行累计95亿元公司债,全部有息负债的综合资金成本保持在5%左右的市场低位水平。我们认为央企背景优势有助于公司未来发展进一步提速。 4)已进入低估值区间,受长线资金青睐。当前公司市值475亿,较NAV折价50%,对应2018PE仅4.9X,2019 PE仅4.4X,无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际。公司受社保、保险等长线资金青睐,根据2018年三季报,公司前十大流通股东中,社保增持1.1%至4.4%,泰康保险作为新进股东持股0.4%,险资持续买入彰显长线资金对公司发展信心。 投资建议:公司前三季度业绩符合预期,同时销售表现亮眼,拿地节奏进取,未来业绩有望在高基数背景下延续稳健增长趋势。目前无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际,受到长线资金青睐。再次重申看好公司的核心逻辑:存量资源加速变现及估值体系重构双击,同时也是央企改革及国家战略的核心受益标的。维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价8.3元(对应2018PE7X)。 风险提示:房地产调控政策超预期,投资收益低于预期,周转速度低于预期。
华侨城A 房地产业 2018-11-02 5.90 6.90 -- 6.50 10.17%
6.50 10.17%
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事件:公司发布2018年三季度报告,前三季度实现营业收入245.5亿元(+26.8%),实现归属于上市公司股东净利润50.9亿元(+7.6%),实现扣非后属于上市公司股东净利润48.5亿元(+18.8%)。 双轮驱动营收显著增长,公司盈利能力凸显。公司前三季度营业收入增长显著,一方面是由于地产开发业务量价齐升,另一方面上半年部分旅游项目整改升级,随着新投旅游项目进入运营,旅游板块收入得以放量。双轮驱动下公司盈利能力明显提升,前三季度毛利率由上半年的56.7%提升至60.9%,并且比上年同期提升了11.3个百分点。同时,公司净利润增速显著低于营收增速,主要是由于处置项目公司收益同比减少83.1%所致,公司前三季度投资收益仅5.2亿元,而扣非后归母净利润依旧有18.8%的增长,公司主营业务利润增速并无明显下滑。总的来看,公司前三季度销售净利率同比下滑3.0个百分点为21.9%,但依旧比上半年15.6%的净利率水平有所改善,且前三季度期间费用率13.8%,较上半年降低了1.5个百分点,我们看好公司全年的业绩表现。 拓展旅游板块,新项目紧密布局。下半年来,公司陆续在旅游板块布局,公司以2.8亿人民币收购丽江济海公司51%的股权,拟共同在当地打造标杆旅游项目。10月26日,公司公告通过招拍挂获取太原市8宗以住宅、商业为主,养老、教育、体育为辅的综合性社区配套地块,共计出让面积约82.7万平,计容建面约289万平,拿地总价约116.7亿元,对应楼面均价4055元每平方米。另外,公司在无锡、衡阳、太原、湛江等地均有签约文旅项目,旅游板块今后有望成为新的利润增长点。 央企融资优势强,财务杠杆略有提高。截至三季度末,公司扣除预收账款后的负债率为59.6%,同比提升了2.7个百分点,净负债率约为89.3%,比上半年末提升了18个百分点。1-9月累计新增借款403.78亿元,占2017年末净资产的61.67%。其中银行贷款309.05亿元,公司债券、非金融企业债务融资工具等借款94.73亿元。上半年公司全部有息负债的融资成本仅为5.07%,总体融资成本可控,在业内处于较低水平。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为1.20元、1.34元和1.51元,当前股价对应PE分别为5倍、4倍、4倍。考虑公司为旅游地产龙头,给予公司2018年6倍估值,对应目标价7.20元,维持“买入”评级。 风险提示:地产结算或不及预期、区域调控政策或不断升级等。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名