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金融街 房地产业 2017-08-14 11.22 16.24 38.92% 11.83 5.44% -- 11.83 5.44% -- 详细
董事会顺利换届,核心管理层稳定有利公司持续成长。公司2017年8月9日召开临时股东大会,公司董事长、副董事长保持稳定。董事会较上一届变动一位董事和一位独立董事,监事会未发生变化。公司非独立董事席位共6席,其中金融街占4席,安邦占2席。 多远融资渠道畅通,后期竞争优势更大。 1)成功发行66.5亿CMBS。公司公告成立金融街(一期)资产支持专项计划。该专项计划总认购资金为66.5亿元,分为优先A档、优先B档和次级档。其中,优先A档规模63.17亿元,信用评级AAA,预期收益率5.12%(含税),期限为12年(3+3+3+3);优先B档规模为2.70亿元,信用评级AAA,期限为12年;次级档规模为0.63亿元,期限为12年。此次属于公司首次通过ABS的方式将存量物业价值提前变现。考虑到ABS用途灵活,可有效替换利息相对较高且有投向限制的贷款,实现财务结构优化和资金用途便利。 2)资产优异带来更好发行条件。金融街CMBS相较金茂凯晨CMBS具备信托受益权规模更大、初始抵押率更高、存续期短且有可调整空间、还本压力小的优势,但预期收益率相较金茂凯晨则高一些。 一旦打通ABS、REITS,存量资产变现巨大变现价值。根据戴德梁行的房地产估价报告,截至2016年年底,公司一共有13个投资性房产,总建筑面积67万方,估值约333.20亿元。公司已经在主动增加自持物业,我们认为未来3-5年自持物业有望翻倍。一旦打通ABS、REITS等资产变现通道,将大幅提升企业价值。 投资建议:买入评级。我们预计公司2017、2018年每股收益分别为1.16元、1.44元。截止2017年8月9日,公司收盘于11.47元,对应2017、2018年PE分别为9.89倍、7.97倍。考虑到公司存量资产优异,给予2017年14XPE,目标价16.24元/股,维持“买入”评级。 风险提示:行业基本面下行;公司自持物业出租不达预期;公司销售受调控影响不达预期。
金融街 房地产业 2017-07-17 11.82 12.84 9.84% 12.67 7.19%
12.67 7.19% -- 详细
国企改革深化,大股东集聚优质资产,业务协同+资源整合可期。 17年5月,北京金融街资本运营中心以华融基础100%股权、华利佳合85%股权向金融街集团增资。华融基础主营金融街拓展土地一级开发、区域资源收购改造等;华利佳合主营宾馆饭店等。我们认为华融基础与上市公司将更好地释放协同效应;同时集团内部后续业务整合可期。 北京规划“四个中心”,西城区定位“中央核心区”,长期利好公司发展。 《北京城市总体规划(2016年-2030年)》已上报党中央、国务院审定。北京将落实“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的战略定位;东城区、西城区为核心区,是政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区。此举对公司的存量物业租赁业务构成坚实支撑和长期利好;同时公司或将受益于西城区原有资源二次开发。 可结算资源丰富优质集中一二线城市,拿地审慎控制风险。 16年房产销售金额276亿元,同比增长84%。截至16年末可结算资源建面878.4万平方米,且集中于北京、上海、广州及天津、重庆等重点城市的核心区域。公司拿地谨慎,17Q1新增土储5.2万平方米。 持续增持+优化结构,核心区域优质自持物业奠定发展基石。 17Q1自持业务营收约4.7亿元,同比增长10%;息税前利润约3.3亿元,同比增长约22%;息税前利润率达62%,较上年同期提高7个百分点。16年公司将北京金融街区域部分物业由自主经营变更为长期出租,同时增持上海的金融街海伦中心。截至16年末持有出租项目建面77.6万平方米,位于北京、上海、天津的核心区域;持有经营项目建面19.5万平方米。 12个月目标价12.84元,首次覆盖增持评级。 我们预测2017/2018/2019年营收分别为241/291/340亿元;归母净利润分别为32/38/44亿元;EPS分别为1.06/1.26/1.48元。综合考虑给予2017年12倍PE,12个月目标价12.84元,首次覆盖增持评级。
金融街 房地产业 2017-06-27 11.98 15.60 33.45% 12.67 5.76%
12.67 5.76% -- 详细
投资要点: 商务地产龙头,依托北京金融街的资源和品牌优势,通过房地产开发和产业打造独特的“金融街模式”。北京金融街已成为全球最富吸引力的投资目的地和资本集散地,最具世界影响力的金融中心。加速模式复制,“商务地产不住宅开发“双轮驱动,保持商务地产开发运营控股公司龙头。 开发和持有双轮驱动,业绩再上台阶。16年快开发销售实现8成多增长,归母净利润28.04亿元,同比增24.5%,业绩再上台阶。预收账款187.93亿+118.07%,锁定17年结算业绩。融资渠道拓宽,资金成本、负债率及风险大幅下降。16年底各类融资总额505亿元,综合融资成本仅5.5%,绝大部分期限为5年及以上年限,将很好地抵御资金成本可能上升带来的风险。经营活动现金流大幅增加,负债率有效降低,偿债能力无忧。17年打通ABS融资通道,成功融资66.5亿元,未来大量优质物业变现通道打开。一二线开发资源丰厚,建面超800万平,17年投资200-240亿元拓展核心城市及其周边优质资源。16年自持物业面积和租金收入高增长25.97%达97万方,其中北京金融街区域内出租物业占50%以上(3-5年内自持物业将翻番200万平)。16年物业营收12.5亿元,同比增35%,预计3-5年后该部分利润将超过20亿元/年,调控中稳定器作用凸显。 催化因素不断。1、北京城市功能将落地,西城区内物业价值随环境配套改善价值不断提升,区内单位腾退也将带来存量改造升级机会。2、负责西城区国有资产整合、融资、投资和管理平台的金融街资本运营中心控股公司,有望带来资源整合机会做大做强公司。3、把握机遇参与京津冀建设,负责京津合作示范园区(武清)26.5平方公里的开发建设。在雄安新区不北京市错位发展中商务地产开发经营优势突出。 公司价值严重被低估。1、RNAV估值。可结算规划建面878万平(权益761万平),货值超过3000亿元将带来的盈利及自持物业盈利折现后,公司价值921亿元,RNAV30.82元/股。2、持有物业估值。当前持有物业及3-5年将形成的物业将达到200万平,其中北京120万平,上海等地80万平。考虑核心城市核心地段物业的稀缺性,租金价格呈上行趋势,物业价值也将逐年增长,估算持有物业价值将接近1000亿元。3、盈利预测。据公司在手开发项目和自持物业盈利贡献,以及年新增持有物业增值,测算2017-2019年EPS1.15/1.36/1.62元,对应当前股价PE10X、9X、7X。合理股价:当前公司市值358亿元,只有RNAV的38%,对应未来持有物业价值和未来公司盈利高增长,公司股价仍有很大的价值回归空间,未来6个月目标价15.6元,对应RNAV0.5折,17年15倍PE,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:国家经济金融环境恶化至公司商务地产及开发遇瓶颈、行业调控过度至销售经营不达预期等。
金融街 房地产业 2017-05-22 11.21 15.69 34.22% 11.97 6.78%
12.67 13.02%
详细
事件:公司公告金融街(一期)资产支持专项计划成立。 成功发行66.5亿ABS,直接打通融资渠道。公司公告成立金融街(一期)资产支持专项计划。该专项计划总认购资金为66.5亿元,分为优先A档、优先B档和次级档。其中,优先A档规模63.17亿元,信用评级AAA,预期收益率5.12%(含税),期限为12年(3+3+3+3);优先B档规模为2.70亿元,信用评级AAA,期限为12年;次级档规模为0.63亿元,期限为12年。此次属于公司首次通过ABS的方式将存量物业价值提前变现。考虑到ABS用途灵活,可有效替换利息相对较高且有投向限制的贷款,实现财务结构优化和资金用途便利。 一旦打通ABS、REITS,存量资产提前变现带来巨大价值。根据戴德梁行的房地产估价报告,截至2016年年底,公司一共有13个投资性房产,总建筑面积67万方,估值约333.20亿元。公司已经在主动增加自持物业,我们认为未来3-5年自持物业有望翻倍。一旦打通ABS、REITS等资产变现通道,将大幅提升企业价值。 北京新规划又进一步,公司直接受益。5月17日北京市委十一届十四次全会一致同意将《总体规划》按程序上报党中央、国务院审定。公司13个投资性物业中有11个位于北京,且集中于西城区,属于中央政务区预期区域内自持物业最多的上市公司,直接受益于北京新规划。此外,北京市政府搬迁通州,原有政府就办公用地有可能会有新的定位、整修或者二次开发。公司作为北京市国资委下属企业中在商业地产开发、城市综合开发方向实力顶尖的企业,有望参与后期存量物业整合改造。 投资建议:买入评级。我们预计公司2017、2018年每股收益分别为1.16元、1.44元。截止2017年5月18日,公司收盘于11.58元,对应2017、2018年PE分别为9.98倍、8.04倍。考虑到公司存量资产优异,给予2017年14XPE,目标价16.24元/股,维持“买入”评级。 风险提示:行业基本面下行;公司自持物业出租不达预期;公司销售受调控影响不达预期。
金融街 房地产业 2017-05-17 11.11 15.69 34.22% 12.39 7.74%
12.67 14.04%
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事件:公司公告《收购报告书摘要》。 集团股权结构调整,实际控制人不发生改变。北京金融街资本运营中心(以下简称“资本运营中心”)将所持有华融基础100%股权、华利佳合85%股权向金融街集团增资。增资后,资本运营中心将持有金融街集团71.63%的股权,并通过直接和间接方式持有上市公司33.22%的股份,从而实现对金融街的间接收购。 此次收购后,大股东变更为资本运营中心,而实际控制人仍为西城区国资委。 集团再获增资,加大核心优质资产集中。此次收购,华融基础100%、华利佳合85%的股权作价116.74 亿元增资至金融街集团,其中39.44 亿元作为注册资本投入,余下的77.3 亿元作为资本公积投入。金融街集团的净资产显著增加。华融基础是金融街拓展的企业实施主体,旗下项目主要位于西城区金融街附近,如果以后中央政务区出来,我们认为存在价值升值和整改提升空间。华利佳合旗下拥有多家宾馆、商场、写字楼等优质资产。 有利加速金融街区域开发,加大未来首都特区建设。从华融基础、华利佳和的业务来看,两者与上市公司之间存在一定的业务重叠,包括华融基础的华嘉项目、华利佳和的商业服务等。考虑到同业竞争问题以及上市公司作为大股东旗下唯一上市平台,我们认为集团内部存在一定的资产整合预期。考虑到华融资产定位“新建和存量资源整合利用并重”,中央政务区的建设以及北京政企搬迁通州后西城区大量存量物业整合,都将为企业发展带来契机。 投资建议:买入评级。我们预计公司2017、2018 年每股收益分别为1.16 元、1.44 元。截止2017 年5 月15 日,公司收盘于11.65 元,对应2017、2018 年PE 分别为10.04 倍、8.09 倍。考虑到公司存量资产优异,给予2017 年14XPE,目标价16.24 元/股,维持“买入”评级。 风险提示:行业基本面下行;公司自持物业出租不达预期;公司销售受调控影响不达预期。
金融街 房地产业 2017-05-03 11.06 -- -- 12.14 6.03%
12.67 14.56%
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金融街 房地产业 2017-05-03 11.06 -- -- 12.14 6.03%
12.67 14.56%
详细
事件:金融街(000402)公布17年一季报,实现营收52.5亿元,较去年同期增长约22%;归属净利润5.38亿元,同比下降约31%。基本每股收益0.18元。 点评: 营业收入持续提升,结构化因素致利润有所下滑。公司17年一季度主要开发业务项目正常运转,自持业务运营情况良好。一季度实现营业收入约52.5亿元,较去年同期增长约22%;实现归属于母公司净利润约5.38亿元,同比下降约31%。归属于母公司净利润下降的主要原因:一是主要开发项目在区域和业态方面与去年同期存在差别,毛利率有所下降;二是开发项目结算存在季度间的不均衡性。基本每股收益0.18元。 优化自持物业结构,自持物业盈利能力持续提升。公司一季度写字楼、商业、酒店板块实现营业收入约4.7亿元,较上年同期增加约10%;实现息税前利润约3.3亿元,较上年同期增加约22%;息税前利润率达到62%,较上年同期提高7个百分点。公司自持业务盈利能力持续提升的主要原因:一是公司北京金融街区域投入运营的写字楼面积较去年同期增加;二是公司各自持项目通过拓展客户渠道、优化业态配比、深化特色经营等措施,经营收益持续提升。 继续开展直接融资,公司综合融资成本继续降低。报告期内,公司把握资本市场机遇,持续开展直接融资工作,以较低的成本发行中期票据30亿元,降低公司资金成本;公司取得深圳证券交易所关于金融街(一期)资产支持专项计划无异议函。 拓展投资区域布局,合理把控公司项目投资风险。一季度公司投资工作一是把握五大城市群及中心城市都市圈发展机遇,新设武汉、成都两个新公司,完善投资布局;二是完善公司《拓展管理办法》、《公开市场项目工作指引》与《收购项目工作指引》,提高公司投资决策效率;三是积极把握“京津冀一体化”重大战略机遇,在部分城市通过多次互访与洽谈,形成了初步合作意向,迈出了京津冀一体化项目拓展的重要一步。 持续推进互联创新,提升公司全价值链服务能力。一季度公司把握互联创新趋势,完善“LIFE金融街”移动互联网生活社交服务平台的功能和内容,平台的平均月活跃率持续提升;公司利用月坛中心部分空间创建的“金融集”顺利签约落户,公司服务内容从空间租赁、物业服务延伸至商务服务、金融/产业资源对接,探索新的业务增长点。 盈利预测与投资建议。预测公司17年--18年EPS分别为1.04元和1.25元,对应当前股价PE分别为11倍和9倍,维持公司“推荐”投资评级。 风险提示。政策调控销售回落毛利率持续下降
金融街 房地产业 2017-05-01 11.22 -- -- 12.14 4.57%
12.67 12.92%
详细
营收利润稳定增长,盈利能力提升 16年公司实现营业总收入198.5亿元,同比增长27.6%,归母净利润28.0亿元,同比增长24.5%,每股收益0.94元,分红预案每10股派4.0元现金股息(含税),与15年分红规模相当。收入增长来自房地产业务以及物业租赁经营业务两方面。地产开发方面,公司年内实现结算规模同15年相比增长25%,由于过去几年销售价格较高,结算均价有所提升。 增加自持面积,调整资产结构 16年公司增加了自持物业由61.6万方增加至77.6万方,加上经营物业19.5万方,合计持有面积达到97.1万方。重点项目金融街海伦中心为公司提供了14.3万方的增量资源,但由于是在12月份才开始正式展开租赁工作,报告期内的出租率偏低。未来租赁业务收入水平具备进一步提升的空间。 储备项目价值丰厚,流动性大幅改善 报告期内,面对一线城市和区域中心城市土地市场价格高涨的局面,公司也在土地拓展的过程中,拓展思路,采用多管齐下方式获取项目,年内通过公开市场、兼并收购等方式在重庆、广州获取2个项目(规划建筑面积约50多万平米),以合理的价格在重点城市补充了优质项目资源。 预计17、18年的业绩分别为0.97和1.01元,维持为“买入”评级。 16年公司销售签约创历史新高,进入的几个城市价值提升很快。资产结构调整是公司未来阶段的重要工作,增加自持项目面积,当运营的稳定阶段后,这些物业将为公司更加稳定的收入和业绩。 风险提示 行业增长不及预期,公司转自持计划不及预期。
金融街 房地产业 2017-05-01 11.22 -- -- 12.14 4.57%
12.67 12.92%
--
金融街 房地产业 2017-04-17 12.44 17.10 46.28% 13.48 4.66%
13.02 4.66%
详细
事件:1)公司公布2016年报,全年实现营业收入198.53亿元,同比增长27.55%;实现归属于上市公司净利润28.04亿元,同比增长24.46%;基本EPS元0.94,同比增加25.33%。根据2016利润分配预案,公司拟每10股现金派息4元(含税),现金分红总额11.96亿元,与上年持平,占归母净利润的比例42.63%。 持续增持核心物业,开发和自持收益贡献各占半壁江山。2016年,公司地产开发业务结算收入175.21亿,同比增长25.10%(上年-32.6%),收入占比88.3%(上年90.0%);物业租赁板块收入同比增长35.01%(上年32.8%),收入占比6.3%(上年5.9%),公司租赁业务收入比重加大;1)投资物业增值贡献加大:公司公允价值变动收益达到21.61亿,占利润总额比例51.27%,主要由于存量投资性房地产的资产增值产生收益10.3亿元。未来利润结构中,预计自持物业与开发业务将各占一半。2)核心物业持续增持:报告期内,公司将北京金融街区域部分物业由自主经营变更为长期出租,同时增持上海的金融街海伦中心,自持物业面积有所增加。报告期内,公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有出租物业规划建面约77.6万方,同比增26%,其中北京西城区拥有53.3万方。 可结算资源丰富,北京权益面积136万方。报告期内,公司实现销售签约面积142万方(+67%);实现销售签约金额276亿元(+84%),公司在北京、上海、广州、重庆、惠州的销售额同比分别增长47%、856%、346%、87%、124%。报告期末,公司拥有规划建筑面积约878万平方米的可结算资源,项目集中于北京、上海、广州等一线城市以及天津、重庆等区域中心城市的核心区域。2016年内,公司通过公开市场、兼并收购等方式在重庆、广州获取2个项目(规划建面约50多万方)。 集团缓慢增持,股权结构稳定。1)集团预计缓慢增持:公司2月6日晚发布公告,称2016年11月30日至2017年2月6日期间,金融街集团累计增持公司股份1.07%,累计持股比例达到33.19%。根据公告,集团未来12个月仍将缓慢增持不超过2%,避免邀约收购义务。目前上市公司已经贡献了集团70-80%的利润,持续增持显示集团对公司的信心。2)安邦系持有公司29.98%的股权:而根据公司公告,目前安邦与金融街集团董事会拥有席位比例是2:4。安邦新派驻董事赵泽辉先生是安邦保险物业投资总监,具有20多年房地产相关工作经验,曾历任中远房地产董事会秘书、远洋地产副总经理等。我们认为安邦原有金融客户资源和资金规模的优势明显,投资公司是双方互补最好的方式,未来在资金来源及投资退出方面有大量合作空间。 管理层新布局,未来管理升级可期。根据公司1月19日公告:1)原董事长刘世春调任金融街集团总经理:刘世春先生原是兼职董事长,本次调任后将分管集团包括教育和医疗等新兴产业的发展。2)新任董事长高靓(原公司总经理):高靓女士94年进入金融街,历任副总经理,资本运营中心常务副总经理,集团经理,公司经理,对包括房地产开发,持有经营、资本市场运作有丰富的经验。3)新任总经理吕洪斌:历任天津环球金融中心项目经理,天津公司副总经理,财务总经理,总部副总经理,广州,惠州公司董事长,有总部和子公司的综合管理经通州验。 投资建议:公司持有性物业持续增值,业绩增长稳定,保持高分红率。中长期看随着北京市行政副中心迁往通州、非首都功能迁雄安,定义首都功能成为后续政策重点,公司东西城区储备丰富(权益未结算136万方+53.3万方自持物业),我们看好公司未来资产价值的持续重估,预计公司2017-2019年EPS为1.18、1.45和1.74,维持“买入-A”评级,6个月目标价17.7元。
金融街 房地产业 2017-03-30 10.80 15.69 34.22% 13.70 22.54%
13.24 22.59%
详细
公司业绩稳健,负债结构进一步优化。1)营收和利润同步增长。2016年,公司实现营业收入198.53亿,较上年同期增长27.55%;实现归属于上市公司股东的净利润为28.04亿元,较上年同期增长24.46%;实现(稀释)每股收益0.94元。 2)利润率稳健,负债率进一步下降。报告期,公司毛利率为30.03%,比上年同期下滑0.02百分点;净利率为14.18%,比上年同期减少0.37个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为72.41%,较上年同期下降0.15个百分点;有息负债率为64.62%,较上年同期减少3.94个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为55.75%,较上年同期减少8.65个百分点。 拓宽融资渠道,降低融资成本。报告期内,公司通过发行私募公司债、公募公司债等募集资金90亿元。同时,公司取得63亿元中期票据注册额度,取得66.5亿元资产支持证券发行额度,拓宽融资渠道,降低公司融资成本。 签约销售快速增长,资源集中在一二线。报告期内,公司实现销售签约面积142万平米,同比增长67%;公司实现销售签约金额276亿元,同比增长84%。报告期内,公司拥有规划建筑面积约878万平方米的可结算资源,其中地上规划建筑面积约674万平米,项目集中于北京、上海、广州等一线城市以及天津、重庆等区域中心城市的核心区域,具有良好的发展潜力。 区域租金持续上涨,自持资产盈利能力持续提升。报告期内,公司将北京金融街区域部分物业由自主经营变更为长期出租,同时增持上海的金融街海伦中心,合计持有待出租物业规划建筑面积约77.6万平方米。根据好租网2016年商办地产白皮书显示,北京市月均可供租赁面积中金融街最小,月可供租赁面积14万平米,全年租金上涨8.2%。我们认为,未来金融街写字楼供应量有限,租金具备支撑,长期具备上涨空间。公司未来物业租赁业务业绩具备提升空间。 投资建议:买入评级。我们预计公司2017、2018年每股收益分别为1.16元、1.44元。截止2017年3月28日,公司收盘于11.10元,对应2017、2018年PE分别为9.57倍、7.71倍。考虑到公司存量资产优异,给予2017年14XPE,目标价16.24元/股,维持“买入”评级。风险提示:行业基本面下行。
金融街 房地产业 2017-02-09 10.60 -- -- 11.25 6.13%
13.70 29.25%
详细
投资要点 事件:2月7日,金融街公告控股股东北京金融街投资(集团)于2016年11月30日至2017年2月6日期间,通过二级市场累计增持公司股份32,080,051股,占公司已发行总股份的1.07%。增持完成后,金融街集团合计持有公司股份达29.96% ,金融街集团及其一致行动人合计持有公司股份达33.19%。此外金融街集团及其一致行动人计划自2016年11月30日起十二个月内,合计增持公司股本比例为1%-2%(或政策允许的上限)。 点评: 大股东增持进一步巩固控股地位,彰显对公司发展信心。此次增持之前,金融街集团及其一致行动人合计持股比例达32.12%,安邦保险集团通过和谐保险和安邦人寿合计持股比例为29.98%。此次增持后公司大股东及一致行动人持股占比达33.19%,如果按增持计划上限测算,未来有望进一步提升至34.12%,由此进一步巩固大股东控股地位。同时,此次增持也彰显了大股东对公司内在价值的认可和长远发展信心,根据我们测算,大股东增持期间,公司平均收盘价为10.66元,与当前股价基本持平。 净利润稳健增长,符合预期。公司此前预告预计2016年实现归属于上市公司股东的净利润27.04-29.29亿元,同比增长20-30%。公司净利润稳健增长,符合我们预期。公司2015年实现签约销售金额150亿元,签约销售面积85万平米,可结算资源充足。同时,根据第三方机构CRIC数据,金融街2016年实现签约销售金额286.6亿元,签约销售面积161.3万平米,以此数据测算同比增速分别为91%、90%,将为公司未来业绩提供充足保障。 屡获控股股东及险资增持、股息率较高。金融街基本面良好、价值低估、股息率较高,近年来公司分红力度持续提升,2015年现金分红比例高达53%。假设公司2016年维持此分红比例,按照业绩预告下限计算,对应当前股价股息率为4.9%,吸引力较强。 投资建议:公司精准把握拿地周期,拥有超过900万平米未结算资源,主要布局核心一二线城市;其中在京津核心区位拥有约80万平米优质商业物业。大股东持续增持彰显强大信心。公司安全边际充足,每股RNAV 21.9元,当前股价折价51.9%。预计公司2016-2018年EPS分别为0.90、0.99、1.16元,对应PE分别为11.7、10.6、9.1倍,维持“增持”评级。 风险提示:房地产成交回升不及预期。
金融街 房地产业 2017-02-08 10.52 -- -- 11.25 6.94%
13.70 30.23%
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销售大增,行业地位回升,扩张步伐稳健。 公司2016年销售额286.6亿元排名第58位(数据源自新浪乐居),是自2013年以来的首次回升,据此,销售额将同比大增91%。销售增长原因——①住宅:借市场东风,通过优化策略、拓展渠道、盘活资源等措施加速去化;②商业:通过加强大客户定制、创新绿色智能产品、强化4C 服务实现销售快速增长。公司扩张思路理性、步伐稳健,在土地市场价格高涨的情况下,于2016年上半年以合理价格布局了重庆和广州项目。 自持物业盈利迭创新高,利于平抑业绩波动。 得益于自持物业结构不断优化、精细化管理水平持续提升,截至2016年3季度末,公司自持业务实现收入12.9亿元,同比增长34%;息税前利润8.1亿元,同比增长65%;息税前利润率62%,同比提高12个百分点。自持业务盈利持续提升意味着:①稳定增长的造血能力;②利于平抑房地产小周期变化带来的业绩波动。 财务改善,业绩锁定性较好,估值低廉。 截止3Q16,公司剔除预收账款后的资产负债率为69%,同比下降1.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力良好;净负债率为144%,较2015年末下降17.8个百分点。公司三季度末预收款为196亿元,在扣除wind 一致预期的2016年4季度营业收入后,剩余部分仍可锁定2017年w ind 一致预期营收的36%。参照公司2016年3季度末净资产,目前PB 仅为1.2倍,估值低廉。 险资携手公司发展,期待“国改”机遇。 截至3季度末,安邦人寿及其一致行动人合计持股比例达29.98%,仅低于第一大股东及其一致行动人持股比例1.2个百分点,此外,安邦于2014年8月进入董事会,上述举动我们认为:①公司价值得到肯定,看好公司发展前景;②已满足险资权益法入账标准,能更好地反映投资收益;③险资持股存有“混改”预期;④公司是北京西城区国资委旗下房地产龙头上市公司之一,在2017年“国改”大年背景下,期待改革红利。 各项指标均好,稳定增长可期,维持“买入”评级。 公司各项指标均好,稳定增长可期,预计16/17年EPS 为0.94/0.98元,对应PE 为11.1/10.7X,维持“买入”评级。 风险。 若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。
金融街 房地产业 2017-01-27 10.40 -- -- 11.25 8.17%
13.70 31.73%
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事件:金融街发布2016年业绩预告,预计2016年实现归属于上市公司股东的净利润约27.04-29.29亿元,同比增长20-30%;基本每股收益0.90-0.98元。 点评: 净利润稳健增长,符合预期。金融街预告预计2016年实现归属于上市公司股东的净利润27.04-29.29亿元,同比增长20-30%。公司净利润稳健增长,符合我们预期。公司净利润增长主要原因包括:1)公司优化自持物业结构、深化精细管理,自持业务盈利能力较2015年明显提升;2)公司房地产开发项目结算收入较2015年增长。公司2015年实现签约销售金额150亿元,签约销售面积85万平米,可结算资源充足。同时,根据第三方机构CRIC数据,金融街2016年实现签约销售金额286.6亿元,签约销售面积161.3万平米,以此数据测算同比增速分别为91%、90%,将为公司未来业绩提供充足保障。 屡获控股股东及险资增持、股息率较高。2014年以来,金融街屡获大股东金融街集团、险资增持。截止2016年9月末,金融街集团及其一致行动人合计持股比例达32.12%,安邦保险集团通过和谐保险和安邦人寿合计持股比例提高至29.98%。金融街基本面良好、价值低估、股息率较高,近年来公司分红力度持续提升,2015年现金分红比例高达53%。假设公司2016年维持此分红比例,按照业绩预告下限计算,对应当前股价股息率为4.6%,吸引力较强。 资金成本持续下降。2016年11月,公司发行两只公司债16金街01、16金街02,票面利率分别为2.90%、3.20%。目前金融街信用评级为AAA,2015金融街发行的公司债平均利率水平为4.09%,受益于公司优秀的基本面和经营情况,公司发债利率水平持续下行。将有效减少财务费用,预计公司未来发债利率还将保持稳中有降的态势,将带来利润水平持续改善。 投资建议:金融街专注于商务地产开发运营,持有82.5万平米优质核心地段商业物业,其中95%位于京津核心区位。公司精准把握拿地周期,拥有超过900万平米未结算资源,土地资源价值大幅提升。公司安全边际充足,每股RNAV21.9元,当前股价折价52.7%。预计公司2016-2018年EPS分别为0.90、0.99、1.16元,对应PE分别为11.5、10.5、8.9倍,维持“增持”评级。 风险提示:房地产成交回升不及预期。
金融街 房地产业 2016-11-21 11.75 14.43 23.44% 12.75 8.51%
12.75 8.51%
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两大股东持续增持,开发加物业模式表现瞩目。公司实际控制人金融街集团及一致行动人截止2016年9月底合计持有公司32.12%的股份。安邦通过和谐健康保险和安邦人寿保险从2014年末持续增持公司股份,目前持股比例达到29.98%。公司依托北京金融街的资源和品牌优势,形成了独特的“金融街模式”,以房地产开发加物业持有为主,房产开发和自持经营并重。 前三季度销售发力,营收同比正增长。截止到2016年三季度,公司实现销售签约额约232亿元,较上年同期增长185%。2016年前三季度,营业总收入为84.65亿元,同比实现13.20%的正增长。物业租赁和物业经营收入占总营业收入的比重逐年提升,2015年占比达9.52%,2016年上半年进一步上升至约15%。 深耕一线城市,项目储备丰富。公司在2014年抓住土地市场机会,地价较低时在北京、上海、广州、天津、重庆等地获取12个项目,2015年公司获取北京未来科技城、北京丰台科技园、上海闸北火车站、广州海珠轻工机械厂等4个项目,实现权益投资额126亿元。截止2015年末,公司拥有规划建筑面积914万平方米的可结算资源。 商业地产区位优势明显,未来升值预期大。公司积极获取城市核心地段、轨交途径的项目。目前在北京、天津、上海在开发的项目规划总建面分别为138、105、70万平米,预计总投资金额分别为358、191、64亿元。 自持资产区位优异,物业面积持续增长。公司自持资产分为出租和经营两个方面,主要分布在北京、天津等城市的核心区域。截至2015年末,出租物业总规划建筑面积约61.6万平方米,经营物业约21万平米。截止2016年三季度末,公司自持物业收入、利润、利润率均创历史最高水平,自持物业营业收入为12.9亿元,同比增长率为34%,实现息税前利润8.1亿元,同比增长65%,息税前利润率62%,同比提高12个百分点。 业绩预测与估值建议。我们预计2016-2018年归属于母公司所有者净利润分别为27.47亿元、31.25亿元和38.89亿元,对应的EPS分别为0.92元、1.05元、1.30元。我们测算公司RNAV为18.68元/股。截止2016年11月16日,公司收盘于11.35元,对应2016、2017年PE分别为12.34倍、10.81倍。考虑到公司存量资产优异,按照公司RNAV的八折给予估值,目标价14.94元/股,对应2016年动态PE为16.24倍,维持“买入”评级。风险提示:公司面临房地产行业政策调控风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名