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金融街 房地产业 2019-08-14 7.38 8.54 10.91% 7.87 6.64% -- 7.87 6.64% -- 详细
核心观点 2019上半年实现营收 95.2亿,同比+43.6%;实现归母净利 10.5亿,同比+21.7%;扣非后归母净利 10.3亿,同比+45.6%。总体业绩符合预期,业绩增长主要源于开发业务的高质量结转和商业经营效能的提升。维持2019-2021年 EPS 1.22、 1.35、 1.49元的盈利预测,维持“买入”评级。 核心利润高速增长,开发自持经营效益双双提升 公司上半年扣非后归母净利同比+45.6%,核心利润实现高速增长。 1、开发业务步入集中结算期,结转收入同比+51.7%,毛利率同比提升 3.9pct至 43.3%的行业高位; 2、商业自持经营效能稳步提升,营收和息税前利润分别同比提升 12%和 21%; 3、开发自持盈利能力双提升带动综合毛利率同比+2.0pct 至 47.5%,同时期间费用率同比-1.6pct 至 14.6%; 4、报告期金融街海伦中心部分配楼持有转销售,导致投资性房地产公允价值变动收益减少 2.0亿,进一步凸显经营性效益的提升。 受益一二线城市结构性回暖,货值兼具盈利和周转优势 上半年受益于一二线城市的结构性回暖,公司签约销售金额同比+94%至178.4亿元(商业同比+320%至 34.1亿;住宅同比+72%至 144.3亿)。公司继续深耕五大城市群中心城市, 同时拓展环城市群一小时交通圈。上半年在重庆、佛山、苏州、无锡新增土储计容建面 56.0万平,权益投资额59.1亿元,同比-32.1%,鉴于二线城市土地市场阶段性过热,拿地策略适度理性收缩。上半年开复工面积同比+80.7%至 535万平,新开工面积同比+42.2%至 91万平,总体可结算资源规划建面 1536万平, 一二线结构性回暖叠加货值充裕,我们认为公司全年销售金额增速有望达到 30%。 商业自持价值稀缺,深度受益于公募 REITs 推进 公司在北京、上海、天津等中心城市持有物业 115.5万平(写字楼 73.7+商业 22.3+酒店 19.5)。上半年自持营收同比+12%至 13.2亿元,息税前利率同比+21%至 7.7亿元。公司通过完善资产管理业务模式实现经营效能的进一步提升,在上半年核心城市商业地产租金和空置率表现承压的背景下,物业经营板块(写字楼+商业)毛利率依然同比+0.92pct 至 94.6%。公司表示密切跟踪 REITs 政策进展,打造“投融管退”全价值链业务模式,我们认为未来有望深度受益 REITs 推进所带来的流动性提升和价值重估。 开发自持双轮驱动,维持“买入”评级 公司货值兼具规模、质量和周转优势,一二线基本面回暖提升销售弹性空间,叠加商业自持规模和体系优化,深度受益 REITs 提速。我们维持2019-2021年 EPS 1.22、 1.35、 1.49元的盈利预测, 参考可比公司 2019平均 PE 估值 5.9倍,考虑公司销售增长预期以及 REITs 推进所带来的潜在价值重估,给予公司 2019年 7.0-8.0倍 PE 估值,目标价 8.54-9.76元(前值 10.25-11.47元),维持“买入”评级。 风险提示: 一二线热点城市调控政策趋严;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。
金融街 房地产业 2019-08-14 7.38 -- -- 7.87 6.64% -- 7.87 6.64% -- 详细
高毛利项目大量结转,业绩质量显著改善 19年上半年,公司实现营收95.2亿元,同比增长43.6%,归母净利润10.5亿元,同比增长21.7%,扣非归母净利润10.3亿元,同比大幅增长45.6%。公司10年和14年在北京、重庆、广州获取的高毛利项目自18年来相继进入结算周期,带动公司地产结算毛利率和结算收入的大幅上升,报告期内公司地产毛利率43.3%,较去年同期上升3.9个百分点,延续18年以来的高毛利率,带动扣非归母净利润大幅增长,业绩质量显著改善。 量价齐升带动销售金额大幅增长,杠杆水平边际回落 19年上半年公司实现销售金额178.4亿元,同比大幅增长93.5%,销售量价齐升推动了上半年销售金额的高速增长。公司17年新进入的武汉、成都、苏州、佛山4大城市累计新开工面积达到123万方,而仅有成都于19年上半年销售0.2万方,4个新进入城市的新开工预计将逐步兑现为销售,为公司销售规模提供新的增长点。报告期内公司净负债率水平边际改善,短期偿债压力有所减小。 预计19/20年EPS分别为1.29、1.47元,给予“买入”评级 预计2019-2021年公司归母净利润分别为39/44/48亿元,对应19年5.6XPE,对应20年4.9XPE,考虑到公司房地产开发业务的销售成长性、预收房款的增长所带来的业绩防御性以及高毛利率的延续,我们认为当前公司估值较低,2010-2018年公司平均PE为10.1X,我们认为公司的合理估值是19年8.0XPE,合理价值为10.31元/股,给予“买入”评级。 风险提示 行业基本面景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,影响公司的销售情况。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。平均租金以出租率增速较慢或下降。
金融街 房地产业 2019-08-13 7.21 9.76 26.75% 7.87 9.15% -- 7.87 9.15% -- 详细
营收快速增长,不考虑去年一次性收益盈利能力出现提升。 公司 2019年上半年实现营业收入 95.2亿元,同比增长 43.6%,实现归母净利润 10.5亿元,同比增长 21.7%。收入增长较快的主要原因是开发项目结算规模大幅增加。 毛利率上升 2.0个百分点但归母净利率较去年同期少 2.0个百分点,主要原因有二: 一是营业外收入同比降低 78.8%, 主要因 2018年上半年有一次性收益, 1.4亿元的拆迁补偿款,而 2019年没有这部分收益。二是少数股东损益占比较去年同期提升 9.4个百分点, 至 24.5%。 销售大幅提升,土地投资稳健。 公司 2019年上半年地产销售金额 178.4亿元,同比增长 93.5%。公司 2019年上半年土地投资端采取稳健的投资风格,土地投资额 19.1亿元,较去年同期下降 74.0%,上半年土地投资强度为11%,较去年同期下降 69个百分点。 资产管理业务收入实现稳定增长。 2019年上半年公司物业租赁收入为 9.2亿元,同比增长 8.7%,公司物业经营收入为 3.1亿元,同比增长 0.5%。截至 2019年 6月,公司在北京、上海、天津等中心城市核心区位持有优质物业 115.5万平米。公司项目主要集中于资产价值高、盈利能力强的一线城市。 杠杆率下降,偿债能力提升。 2019H1总资产同比提升 13.1%,净负债率为178.2%,较去年同期下降 9.4个百分点。短债覆盖比率 1.3,较去年同期提升 0.1, 偿债能力提升。 财务预测与投资建议 维持增持评级,下调目标价至 9.76元(原目标价为 12.20元)。 我们预测公司 2019~2021年 EPS 为 1.22/1.37/1.56元, 采用可比公司估值法, 根据可比公司 2019年 8X 的 PE 估值,给予公司 2019年 8X 的 PE 估值,对应目标价 9.76元。 风险提示 房地产销售、结算低于预期。 利率上升超预期。 公允价值变动收益低于预期。
金融街 房地产业 2019-08-13 7.21 -- -- 7.87 9.15% -- 7.87 9.15% -- 详细
事件:公司公告2019年半年报。 1H开发销售有序推进,营收净利润显著提升。报告期内,公司实现营业总收入95.18亿元,较上年同期增加43.58%;实现归属于上市公司股东的净利润为10.53亿元,较上年同期增加21.70%。主要原因一是公司开发销售业务销售和工程有序推进,收入较去年同期有所增加;二是公司资产管理业务经营效能持续提升,收入实现稳定增长。 资产规模稳健增长,利润率相对平稳。截至报告期末,公司总资产规模1538.18亿元,较上年同期增长13.12%;净资产规模368.28亿元,较上年同期增长9.88%。报告期,公司的毛利率为47.46%,较上年同期提高1.98个百分点;净利率为14.64%,较上年同期下降0.72个百分点。报告期,公司三项费用占营业收入比为14.60%,较上年同期下降1.56个百分点。 销售金额同比大增,土储布局聚焦五大城市群。报告期内,公司通过加强销售调度,加快销售去化,实现销售签约178.4亿元,同比增长94%。截至2019年6月底,公司已进入五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域15个,总体可结算资源规划建筑面积1536万平米(对应权益规划建筑面积1246万平米)。2019年初至8月9日,公司新增项目储备5个,新增计容建筑面积56.0万平方米,实现权益投资额59.1亿元。 融资成本低廉,净负债率下降。截至报告期末,公司资产负债率为76.06%,同比提高0.7个百分点;净负债率为178.21%,同比下降9.41个百分点。报告期内,公司新发行四期私募公司债券,募集资金60亿元,其中,2+2年期平均票面利率4.19%,3+2年期平均票面利率4.37%,完成两期私募公司债回售转售工作,存续规模7.3亿元,平均票面利率4.00%,票面利率保持在房地产行业较低水平,为公司补充了长期低成本资金。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计2019、2020年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币37.14亿元、41.25亿元,对应EPS分别为1.24、1.38元。截止2019年08月09日,公司收盘于7.16元,对应2019、2020年PE分别为5.76倍、5.19倍,对应19年PEG值仅0.46。我们给予公司2019年8-9XPE,6个月合理价值区间在人民币9.92-11.16元,较每股RNAV折价约41.2%-47.7%,维持“优于大市”评级。 风险提示:公司项目销售和结算不及预期。
金融街 房地产业 2019-01-16 6.79 8.17 6.10% 7.45 9.72%
9.47 39.47%
详细
首次覆盖,给予增持评级,给予目标价8.50元。预测2018年到2020年的EPS分别为1.19元、1.44元和1.69元,增速分别为18%、21%和17%。公司成熟的“持有+销售”模式契合房地产行业中长期的发展趋势,为公司持续的成长性和稳定的盈利性提供较强的竞争优势,给予2018年7倍PE,对应目标价8.50元。 在融资环境和调控政策维持高压的环境下,对房企的成长性和盈利性产生负面影响,市场对于行业的风险偏好下降。我们认为,公司已经形成了成熟的“销售+持有”综合的商业模式,自持物业的资产管理业务能力持续增强,核心竞争优势进一步提升。公司优化了自持物业的大资产管理体系,自持项目的盈利能力在2018年稳步提高,在北京核心区域坐拥核心物业资产,具备广阔的资产增值空间。 明确新的战略和方向,深耕五大城市群及周边,公司的发展迈向新的阶段。(1)公司提出并执行“深耕五大城市群,并拓展核心城市周边一小时卫星城”的区域战略,深度契合公司在北京区域业已成熟的商业模式,为公司的发展规模实现面的扩张;截至2018年11月底,公司获取项目权益金额90.03亿元,权益面积87.92万方,夯实持续发展的基础;(2)同时,公司重要的资产管理业务依旧保持较强的竞争优势,收入和规模持续提升,优质的自持物业的运营在为公司提供合理的现金流的同时,更进一步提升公司价值;(3)公司融资渠道丰富且资金成本较低,为公司扩张提供充足的支持。 催化剂:资产证券化政策有实质性进展 风险提示:房地产开发销售不及预期。
金融街 房地产业 2018-11-05 6.63 6.94 -- 7.55 13.88%
7.55 13.88%
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核心观点 公司发布三季报,2018年前三季度实现营收86.90亿元,同比下滑45.38%;实现归母净利润10.41亿元,同比下滑27.91%;加权平均ROE较去年同期下滑1.66个百分点至3.53%。公司结转进度缓慢导致业绩低于我们预期,下调2018-2020年EPS至1.11、1.23、1.35元(前值1.35、1.59、1.72元)。但考虑公司开发业务稳步拓展,自持业务稀缺资产升值前景较好,依然维持“买入”评级。 结转缓慢,但项目利润率超出预期 2018年第三季度公司结转进度仍然较慢,但项目利润率表现持续超出预期,前三季度毛利率较去年同期大幅提升17.5个百分点至47.3%。但公司净利率仅较去年同期提升3.7个百分点至14.1%,主要因为:第一,前三季度公司营收偏低,销售、管理费用多为固定支出,使得二者费用率较高。第二,前三季度公司财务费用同比增长32.28%,主要原因在于公司债务融资增加,利息支出较去年同期有所提升,以及公司股权并购资金和经营物业抵押贷款利息无法资本化。 严调控下依然实现销售快速增长,初步形成五大城市群战略布局 公司项目多位于一二线核心城市,2018年前三季度调控政策持续从紧。公司积极应对市场变化,通过加速推盘、加强营销力度等方式提振销售,前三季度实现销售金额172亿元,同比依然增长68%。其中,商务地产项目销售面积5万平,销售金额16亿元;住宅地产项目销售面积53万平,销售金额156亿元。前三季度公司持续深耕区域中心城市和周边卫星城,新增项目权益投资额129亿元,新增权益建面271万平,累计进入13个城市,初步形成五大城市群战略布局。 自持业务稳健发展,存量价值盘活空间较大 公司自持业务稳健发展,2018年前三季度物业租赁和物业经营板块合计实现营收18.4亿元,同比增长9%;实现息税前利润10.6亿元,同比增长10%。自持业务营收、息税前利润均再创同期历史新高。三季度末投资性房地产余额322.6亿元,与2017年末基本持平。公司计划2020年自持面积达到200万方,我们认为投资性房地产规模的扩大在为公司贡献稳定租金收益的同时,有望受益于资产证券化以及REITs的快速发展,进一步盘活存量资产价值,为公司开发业务提供融资支持。 开发自持并重,维持“买入”评级 公司开发业务进入更多城市,未来受核心城市调控影响有望减弱;自持业务2020年面积有望翻番,或将贡献稳定现金流,稀缺资产或将长期升值贡献利润。考虑到公司结转速度较慢但利润率较高,我们调整开发业务盈利预测,下调2018-2020年EPS至1.11、1.23、1.35元(前值1.35、1.59、1.72元)。参考可比公司2018平均PE估值7.1倍,维持公司2018年6.5-7.5倍PE估值,目标价7.22-8.33元(前值8.78-10.13元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线热点城市调控政策趋严;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。
金融街 房地产业 2018-09-10 6.80 -- -- 7.22 6.18%
7.55 11.03%
详细
事件:公司公告2018年半年报。 1H结算规模减少,营收净利润均同比下滑。报告期内,公司实现营业总收入66.29亿元,较上年同期减少33.65%;实现归属于上市公司股东的净利润为8.65亿元,较上年同期减少18.51%。主要系房产开发项目结算存在季度间的不均衡性,加之受到行业调整影响,收入、利润同比有所下降。其中,房地产开发业务实现营业收入54.42亿元,同比减少39.02%;物业租赁业务实现营业收入8.45亿元,同比增长13.27%;物业经营业务实现营业收入3.06亿元,同比下降6.26%。 利润率显著上升,择时加大项目投资。截至报告期末,公司总资产规模1359.81亿元,较上年同期增长16.96%;净资产规模335.17亿元,较上年同期增长8.04%。公司的毛利率为45.48%,较上年同期提高13.53个百分点;净利率为15.36%,较上年同期提高3.56个百分点。公司三项费用占营业收入比为16.16%,较上年同期提高6.44个百分点。 销售金额同比增长,加大土地投资力度。报告期内,公司通过强化销售调度、推进价值营销,实现销售签约92.2亿元,同比增长11.5%。公司抓住五大城市群中心城市以及三大都市圈环中心城市卫星城/区域投资机遇,通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取12个项目,新增项目权益投资额87.1亿元,新增权益建筑面积176.3万平米,以合理价格获取项目资源,夯实公司持续发展基础。公司新开工面积64万平米,同比增长20.75%。 融资成本低廉,净负债率受投资力度加大影响显著上行。报告期末,公司资产负债率为75.35%,同比提高2.03个百分点;净负债率为188.22%,同比大幅提高57.04个百分点,主要是公司把握市场机遇,项目投资额较去年同期增加。同时,受行业调控政策影响,公司开发业务销售回款较去年同期减少。2018年3月公司成功发行33亿元5年期及3+2年期中期票据,票面利率分别为5.28%、5.06%。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计2018、2019年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币35.36亿元、41.40亿元,对应EPS分别为人民币1.18、1.38元。截止2018年09月05日,公司收盘于人民币6.89元,对应2018、2019年PE分别为5.82倍、4.97倍,对应18年PEG值仅0.34。我们给予公司2018年8-9XPE,6个月合理价值区间在人民币9.44-10.62元,较每股RNAV折价约42.4%-48.8%,给予“优于大市”评级。 风险提示:公司项目销售不及预期;房地产行业调控。
金融街 房地产业 2018-09-05 6.90 -- -- 7.22 4.64%
7.55 9.42%
--
金融街 房地产业 2018-09-03 6.93 8.44 9.61% 7.22 4.18%
7.55 8.95%
详细
2018H1净利同比减少18.5%,维持“买入”评级 2018H1公司实现营业收入66.3亿元,YoY-33.7%;实现归母净利8.6亿元,YoY-18.5%。总体业绩低于预期,考虑到半年度业绩全年占比较低、上半年货值扩充、待结转资源毛利率较高、下半年销售结转节奏有望加快,维持2018-2020 年EPS 1.35、1.59、1.72 元的盈利预测和“买入”评级。 销售逆势增长,开发业务结转不均衡导致净利低于预期 半年报数据显示公司重点布局的城市2018H1商品房销售金额同比降幅均值为7.9%,同期公司开发业务实现销售签约92.2亿元,YoY+11.5%。受开发项目结转的不均衡性以及部分城市限房价、卡网签等调控因素的影响,地产开发业务结转收入YoY-39.0%至54.4亿元,为导致盈利低于预期的主要原因。2018H1开发业务毛利率同比提升12.5pct至39.4%,期末预收款较2017年末微降1.7%至100.4亿元,期末开发产品余额102.0亿元,待结转资源规模和质量较为可观。公司在下半年经营计划中表示加强重点城市产成品销售及网签工作,有望顺利实现全年业绩稳定增长的目标。 投融资强度扩大,夯实持续发展基础 2018年1-8月公司在北京、天津、成都、武汉、重庆、廊坊等城市通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取12个项目,新增权益建筑面积176.3万平,新增权益投资额87.1亿元,YoY+94.9%,2018H1期末存货YoY+29.9%至715.7亿元。截至报告披露日,公司成功发行33亿元中期票据,票面利率5.06%-5.28%。完成公募债回售工作,调整后三年票面利率4.74%,存续规模39.2亿元。此外私募债取得60亿元注册额度。上半年公司投融资强度明显扩大,进一步夯实持续发展基础。 自持物业盈利稳健,存量价值盘活空间较大 2018H1公司资产管理业务实现收入约11.7亿元,YoY+10%。实现息税前利润约6.4亿元,YoY+9%,自持物业营业收入、息税前利润再创同期历史新高,写字楼、商业、酒店多种业态回报率均实现稳定提升。报告期末投资性房地产余额322.6亿元,与2017年末基本持平。公司计划2020年自持面积达到200万方,我们认为投资性房地产规模的扩大在为公司贡献稳定租金收益的同时,有望受益于资产证券化以及REITs的快速发展,进一步盘活存量资产价值,为公司开发业务提供融资支持。 坚持布局核心城市,开发自持并重,维持“买入”评级 公司半年报不及预期,考虑到半年度业绩全年占比较低、上半年货值扩充、待结转资源毛利率较高、下半年销售结转节奏有望加快,维持2018-2020年EPS1.35、1.59、1.72元的盈利预测,参考可比公司2018平均PE估值7.5倍,给予公司2018年6.5-7.5倍PE估值,目标价8.78-10.13元(前值11.48-12.83元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线热点城市调控政策趋严;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。
金融街 房地产业 2018-08-31 7.03 -- -- 7.22 2.70%
7.55 7.40%
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事件: 公司发布2018年半年报,报告期内公司实现营业收入66.29亿元,较上年同期减少33.65%;实现归母净利润8.65亿元,较上年同期减少18.51%;每股收益0.29元,同比减少19.44%。 观点: 季节性结算不均衡营收和利润下降 2018年上半年,公司实现营业收入66.29亿元,同比减少33.65%;归母净利润8.65亿元,同比减少18.51%,主要原因系受行业调整和季节性结算不均衡影响,房产开发业务营收同比下降39.0%。但公司房地产业务仍处于扩张状态,上半年实现销售签约92.2亿元,同比增长11.5%,其中商务地产项目实现签约销售金额8.1亿元,销售面积约2.7万平米;住宅地产项目实现签约销售金额84.1亿元,销售面积约34.6万平米。 加强物业租赁与经营管理提升盈利能力 2018年上半年,公司优化了自持物业大资产管理体系,实现收入约11.7亿元,同比增长10%;实现息税前利润约6.4亿元,同比增长9%,营业收入、息税前利润再创同期历史新高。其中物业租赁方面,公司加强写字楼板块管理,优化商业板块业态结构,加强租户管理,实现营收8.5亿元,同比增长13.3%。物业经营方面,公司拓宽酒店板块销售渠道,优化客户结构,完善文旅板块旅游配套,强化主题特色营销,实现营收3.1亿元,同比增长6.3%。 完善区域布局低价获取资源 公司坚持“深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”的区域发展战略。截至2018年中,在北京、天津、成都、武汉、重庆、廊坊、常熟、遵化等城市通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取12个项目,新增项目权益投资额87.1亿元,新增权益建筑面积176.3万平米,开发均价为4940.44元/平方米,开发成本不高。 综合融资成本低现金流资金充足 2018年上半年,公司信用基础良好,最高信用等级为“AAA”,成功发行33亿元5年期及3+2年期中期票据,票面利率分别为5.28%、5.06%。截至2018年8月29日,公司完成含权公募公司债回售工作,“15金街01”债券调整后三年票面利率为4.74%;同时,公司申报私募公司债,并取得60亿元注册额度,补充满足业务发展所需的长期低成本资金。 上半年,公司现金及现金等价物净增加额为15.98亿元,同比增长959.59%,资金充足。其中,因业务发展需要导致的新增债务融资增加,使得筹资现金流量净额为104.34亿元,同比增长1284.28%;项目投资额增加以及房地产开发销售回款减少,使得经营现金流量净额为-86.41亿元,同比减少450.39%;购买的保本理财产品减少,使得投资现金流量净额为-1.93亿元。 投资建议与评级: 我们预计公司2018-2020年营业收入分别为301.53亿元、369.32亿元和445.72亿元,归母净利润分别为33.74亿元、39.05亿元和45.06亿元,每股收益分别为1.13元、1.31元和1.51元,对应PE分别为6.1X、5.3X和4.6X。首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示: 经营现金流持续紧张,投资性房地产公允价值减少。
金融街 房地产业 2018-05-22 9.04 -- -- 9.26 2.43%
9.26 2.43%
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近两年业绩增速明显提升。金融街2017年实现营业收入255.19亿元,同比增长28.5%。取得较高增长的主要原因是结算面积的快速提升,2017年结算面积达到112万方,同比增加了28.7%;盈利水平有所提升,2017年净利率为16.08%,同比去年提升了1.9个百分点;归母净利润同比增长较快,实现归母净利润30.06亿元,同比增加了7.2%,ROE为10.17%。 核心城市贡献主要销售。金融街2017年签约销售金额为235.7亿元,同比降低了14.6%,主要受一线城市严格调控政策的影响。根据销售城市能级划分,公司主要集中在广州、上海、北京等一线城市,贡献合计达到66.62%;其他城市如惠州、天津、重庆分别占比为14.52%、10.13%和8.72%。 步入战略转型期,拓展土地储备加快周转。公司主要布局核心一一二线城市,土地储备优质。截止2017年末,公司未结算土地资源1203万平方米,其中一线城市占39%,二线城市占34%。2017年,公司步入战略转型期:完善区域布局,提出“深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)”中心城市的区域战略;积极拓展土地储备,2017年公司新进入项目规划建筑面积416万平方米。 出租物业价值丰厚,地理区位优渥。公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有出租物业规划建筑面积约101.7万平方米,其中,写字楼及配套业态面积约79.4万平方米,商业业态面积约22.3万平方米。未来在利用优质自持物业资源拓展创新融资渠道方面的发展空间较大。 融资优势明显,负债率略有上升。截止2017年末,公司的净负债率为151.5%,同比提升了31.6个百分点。公司综合融资成本低于行业平均水平,2017年发行了两单中期票据,融资规模合计为30亿元,期限为3.85年,票面成本分别为4.65%和4.75%。 投资建议:金融街业绩保持稳健增长,土地储备集中在核心一二线城市,自持物业价值丰厚,步入战略转型期。我们预计公司2018/2019年的EPS分别为1.16元和1.29元,按2018年5月18日收盘价,对应的PE分别为8.1倍和7.2倍,维持“审慎增持”评级。 风险提示:行业销售不及预期,融资环境趋紧,美国贸易战影响较大。
金融街 房地产业 2018-05-21 8.84 -- -- 9.57 4.70%
9.26 4.75%
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布局五大城市群,获取优质项目资源。公司2017年完成董事会换届,并制定了新一轮发展战略方向和思路:完善区域布局,深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)的中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域,服务通州副中心和雄安新区国家战略,并且适时拓展海外市场。2017年公司新进入成都、武汉、苏州、佛山、廊坊等城市,新增土地储备规划总建筑面积416万平米,权益面积300万平方米。截至2017年底,公司可结算资源规划建筑面积(含地下)1203万平方米,京津冀占比43%,珠三角占比31%。 自持规模持续增长,现金回笼有保障。截至2017年底自持物业建面为121万平方米,同比增长24.82%,主要分布在北京、上海、天津等中心城市的核心区域,北京占比62%,天津占比12%。公司2017年自持业务部分实现营业收入22亿元,同比增长16%,实现毛利率72.77%,同比增长2.43个百分点,自持业务营业收入、毛利率创历史新高。 租赁物业区位优异,投资性房地产持续增值。截至2017年底,公司持有出租物业规划建筑面积约101.7万平方米,分布于北京西城区、上海虹口区、天津和平区的核心地区,区位优异。公司将绝大部分租赁物业确认为以公允价值计量的投资性房地产。2015和2016年投资性房地产公允价值变动收益占营业利润的比例过50%,2017年比例也高达38%。截至2017年底,公司的投资性房地产项目总建筑面积合计91.9万平方米,我们认为中长期来看这些物业的公允价值大概率将稳中有升。 打通ABS融资渠道,存量资产变现价值可期。2017年公司成立金融街(一期)资产支持专项计划。该专项计划总认购资金为66.5亿元。此次发行是公司打通自持物业“投融管退”全价值链的重要尝试。截至2017年年底,公司一共有15个投资性房地产项目,总建筑面积合计91.9万平方米。我们认为一旦打通ABS、REITS等资产变现通道,将大幅提升企业价值。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计2018-2020年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币35.36亿元、41.40亿元、48.05亿元。按照最新总股本计算,以上净利润对应的2018-2020年EPS分别为人民币1.18、1.38元、1.61元。截至5月15日,公司收盘于9.03元,对应2018和2019年PE在7.63倍和6.52倍。我们测算的公司每股RNAV为18.44元,当前股价较每股RNAV折价约51%。我们给予公司2018年10X-12XPE估值,对应合理价值区间为11.8元到14.16元,较每股RNAV折价约23%-36%。维持“买入”评级。风险提示:公司项目销售不及预期;房地产行业调控。
金融街 房地产业 2018-05-14 8.65 10.67 38.57% 9.57 7.05%
9.26 7.05%
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核心观点 公司新管理团队锐意进取,坚定自持与开发并重战略;自持中心城市核心资产,发行大体量CMBS加速规模化,我们预计2020年自持面积有望翻番,稀缺资产长期升值贡献利润;开发业务加大拿地规模并布局五大城市群,同时升级商住服务配套,提升产品竞争力。维持“买入”评级。 新管理团队锐意进取,公司业绩考核将更为严格 公司于17年1月完成新旧管理团队交接,新管理团队平均行业工作经验10年以上,总体年龄结构更为年轻。新管理团队上任后,公司拿地力度大增,拿地结构转变,坚定开发自持并重战略转型。我们预计公司将制定更为严格的销售、拿地、自持业绩考核方案,激励机制将更加完善。 资产管理业务:手握核心物业增值可期,发行巨量CMBS加速规模化 公司掌握京津沪核心地段优质商办物业,并在商办物业租赁经营方面拥有丰富经验,公司投资性房地产公允价值仍有上涨空间。管理层拓展自持业务决心较强,预计自持物业建面将在2020年实现翻番,达到约200万平,其中物业租赁建面达到168万平,营收达到30.82亿元;物业经营建面达到32万平,营收10.71亿元,将持续为公司贡献稳定的现金流和净利润。公司以旗下优质商办物业金融街中心为底层资产发行66.5亿元CMBS,未来可直接对接REITs,有望加速自持商办物业规模化。 开发销售业务:拿地大增、结构调整、服务升级,18年销售有望重归增长 受房地产政策调控和可售资源不足影响,公司17年业销售面积、金额均有所回落,其中住宅销售金额增幅放缓,商业销售金额同比减少。但公司已于17年加大拿地力度,拿地金额占到全年销售金额的87%,18年预计拿地力度不减,为未来扩张打下基础。公司项目储备区域分布更加均衡,深耕五大城市群(环)中心城市,布局城市增加至11个,有利于未来分享城镇化红利并降低调控政策带来的营收波动。此外,公司着力提升商住配套服务体系,以融社区、life金融街和金融集提升商住产品价值和竞争力。我们预计公司销售规模18年起有望恢复增长。 自持开发并重,打造领先商务地产服务商,维持“买入”评级 我们看好公司在新管理团队带领下,开发、自持业务持续高增长,并预计投资性房地产带来的公允价值变动收益仍可持续。我们维持公司2018-2020年EPS 1.35元、1.59元和1.72元的盈利预测,参考可比公司2018平均9.4倍PE估值,考虑板块估值中枢的系统性调整,给予公司2018年8.5-9.5倍PE估值,目标价11.48-12.83元(前值14.90-17.60元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线热点城市销售可能继续受到调控政策不利影响;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。
金融街 房地产业 2018-05-11 8.63 9.37 21.69% 9.50 6.50%
9.26 7.30%
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2017年结算增长靓眼,2018年Q1毛利率提升明显 2017年,公司结算收入增长靓眼(+28.5%),受少数股东损益增加拖累,归母净利润增速为7.2%。2018年一季度,营收、归母净利润增速分别下降至-34.7%、1.8%;期末预收账款余额93.9亿元,较2017年同期下降48.5%,后续业绩保障力度有所下滑。盈利水平方面,项目结算结构性因素推动季度毛利率大幅提升14.2个百分点。 调控致2017年销售下滑,2018年计划新开工大幅增加 由于重点布局城市楼市调控严格,2017年公司实现销售签约额235.7亿元,同比减少14.7%。基于核心城市调控延续的判断,2018年销售或较难实现大幅提升。然而值得注意的是,2018年公司计划新开工量较2017年实际开工额大幅增加190%,预计可为2019年销售放量提供充足货源。 积极扩充土储,优化区域布局 2017年公司明确了深耕五大城市群中心城市、拓展周边卫星城的新战略,择机进入武汉、成都、苏州、佛山、廊坊5城,进一步完善区域布局。全年共获取18个项目,权益投资额超过247亿元。2018年,公司将继续保持积极的投资态度,计划实现全年权益投资额280亿元。 自持物业稳步增长,管理能力持续提升 2018年一季度公司自持物业板块营业收入、息税前利润分别同比增长11%、15%,边际利润率进一步提升至75%,显示运营管理能力持续增强。 净负债率上行,然而短期偿债压力较小,融资成本维持较低水平 积极扩张叠加回款下降,2018年一季度末净负债率提升25.6个百分点至176.4%;期末货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)比例约1.7倍;2018年3月新发行33亿元中期票据,票面利率为5.06%、5.28%; 12个月目标价10.08元,维持“增持”评级 考虑到公司预收账款下滑以及重点城市调控延续,我们小幅下调2018/2019/2020年EPS至1.12/1.26/1.41元。综合考虑给予相对估值2018年9倍PE,12个月目标价10.08元,维持“增持”评级。 风险提示 热点城市调控加码导致销售不及预期;项目结算毛利水平低于预期;自持物业招商及租赁情况不及预期。
金融街 房地产业 2018-03-29 9.46 13.85 79.87% 10.03 2.56%
9.70 2.54%
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住宅+商业双轮驱动下盈利可持续增长 2017年公司实现营收255.19亿元,YoY+28.54%;实现归母净利30.06亿元,YoY+7.20%;实现扣非后归母净利17.56亿元,YoY+35.89%;加权平均ROE 10.56%,较2016下降0.04 pct;总体业绩略低于预期,主要源于销售表现对结转节奏的影响。考虑到公司自持物业的稳定表现以及积极补库存对可售资源的支撑。维持公司2018、2019 EPS 1.35、1.59元的盈利预测,维持公司2018年11-13倍PE估值,维持目标价14.9-17.6元,维持“买入”评级。 一二线调控深化拖累短期销售表现,结转意愿积极看好业绩修复空间 根据CREIS数据,报告期公司重点布局的北上广津渝5城受调控深化影响销售金额同比降幅平均在30%以上,受此拖累公司2017年签约销售金额同比-14.60%至235.7亿元,其中商业地产同比-34.39%至80.7亿元,住宅地产同比微增1.31%至155亿元。报告期末公司预收账款同比减少45.66%至102.12亿元,业绩储备下降并未抑制公司结转意愿,报告期公司房地产开发业务确认营收规模同比+32.67%。 自持物业组合持续优化,租金收入和资产升值预期向好 报告期公司继续增持中心城市核心物业,新增天津南开中心和北京万科丰科中心,年末持有物业面积共计约121万平米。报告期物业写字楼、商业、酒店板块确认营收20.4亿元,YoY+18%,息税前利润和息税前利润率再创历史新高。报告期投资性物业公允价值变动确认收益21.03亿元,与去年同期基本持平。 公司未来计划继续增持优质商业物业,增强业务组合的抗周期性。此外凭借核心区多年积累的管理经验,公司未来有望进行管理模式的输出,实现轻资产运营。 战略布局主动下沉,商业地产融资优势明显 报告期公司完成战略布局修正,提出了“深耕五大城市群中心城市,拓展环中心城市一小时交通圈卫星城”。报告期新进武汉、成都、苏州、佛山、廊坊5城,新增项目18个,新增权益投资金额愈247亿元。截至2017年末公司可结转资源规划建面1203万平。受土地投资扩大影响,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别提升9.17和31.58 pct至64.93%和151.5%。报告期公司成功发行66.5亿元金融街中心CMBS,票面利率5.12%。虽然公司短期杆杆率有所提升,但是资产证券化和REITs的发展有望盘活公司优质的商业资产,进一步巩固融资优势。 2018、2019预测EPS 1.98、2.49元,维持“买入”评级 我们维持公司2018、2019 EPS 1.35、1.59元的盈利预测(前值1.35、1.59元),维持公司2018年11-13倍PE估值,维持目标价14.9-17.6元,维持“买入”评级。 风险提示:投资物业公允价值变动不及预期;一二线房地产市场持续低迷。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名