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金融街 房地产业 2018-05-22 9.04 -- -- 9.26 2.43%
9.26 2.43% -- 详细
近两年业绩增速明显提升。金融街2017年实现营业收入255.19亿元,同比增长28.5%。取得较高增长的主要原因是结算面积的快速提升,2017年结算面积达到112万方,同比增加了28.7%;盈利水平有所提升,2017年净利率为16.08%,同比去年提升了1.9个百分点;归母净利润同比增长较快,实现归母净利润30.06亿元,同比增加了7.2%,ROE为10.17%。 核心城市贡献主要销售。金融街2017年签约销售金额为235.7亿元,同比降低了14.6%,主要受一线城市严格调控政策的影响。根据销售城市能级划分,公司主要集中在广州、上海、北京等一线城市,贡献合计达到66.62%;其他城市如惠州、天津、重庆分别占比为14.52%、10.13%和8.72%。 步入战略转型期,拓展土地储备加快周转。公司主要布局核心一一二线城市,土地储备优质。截止2017年末,公司未结算土地资源1203万平方米,其中一线城市占39%,二线城市占34%。2017年,公司步入战略转型期:完善区域布局,提出“深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)”中心城市的区域战略;积极拓展土地储备,2017年公司新进入项目规划建筑面积416万平方米。 出租物业价值丰厚,地理区位优渥。公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有出租物业规划建筑面积约101.7万平方米,其中,写字楼及配套业态面积约79.4万平方米,商业业态面积约22.3万平方米。未来在利用优质自持物业资源拓展创新融资渠道方面的发展空间较大。 融资优势明显,负债率略有上升。截止2017年末,公司的净负债率为151.5%,同比提升了31.6个百分点。公司综合融资成本低于行业平均水平,2017年发行了两单中期票据,融资规模合计为30亿元,期限为3.85年,票面成本分别为4.65%和4.75%。 投资建议:金融街业绩保持稳健增长,土地储备集中在核心一二线城市,自持物业价值丰厚,步入战略转型期。我们预计公司2018/2019年的EPS分别为1.16元和1.29元,按2018年5月18日收盘价,对应的PE分别为8.1倍和7.2倍,维持“审慎增持”评级。 风险提示:行业销售不及预期,融资环境趋紧,美国贸易战影响较大。
金融街 房地产业 2018-05-21 8.84 -- -- 9.57 4.70%
9.26 4.75% -- 详细
布局五大城市群,获取优质项目资源。公司2017年完成董事会换届,并制定了新一轮发展战略方向和思路:完善区域布局,深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)的中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域,服务通州副中心和雄安新区国家战略,并且适时拓展海外市场。2017年公司新进入成都、武汉、苏州、佛山、廊坊等城市,新增土地储备规划总建筑面积416万平米,权益面积300万平方米。截至2017年底,公司可结算资源规划建筑面积(含地下)1203万平方米,京津冀占比43%,珠三角占比31%。 自持规模持续增长,现金回笼有保障。截至2017年底自持物业建面为121万平方米,同比增长24.82%,主要分布在北京、上海、天津等中心城市的核心区域,北京占比62%,天津占比12%。公司2017年自持业务部分实现营业收入22亿元,同比增长16%,实现毛利率72.77%,同比增长2.43个百分点,自持业务营业收入、毛利率创历史新高。 租赁物业区位优异,投资性房地产持续增值。截至2017年底,公司持有出租物业规划建筑面积约101.7万平方米,分布于北京西城区、上海虹口区、天津和平区的核心地区,区位优异。公司将绝大部分租赁物业确认为以公允价值计量的投资性房地产。2015和2016年投资性房地产公允价值变动收益占营业利润的比例过50%,2017年比例也高达38%。截至2017年底,公司的投资性房地产项目总建筑面积合计91.9万平方米,我们认为中长期来看这些物业的公允价值大概率将稳中有升。 打通ABS融资渠道,存量资产变现价值可期。2017年公司成立金融街(一期)资产支持专项计划。该专项计划总认购资金为66.5亿元。此次发行是公司打通自持物业“投融管退”全价值链的重要尝试。截至2017年年底,公司一共有15个投资性房地产项目,总建筑面积合计91.9万平方米。我们认为一旦打通ABS、REITS等资产变现通道,将大幅提升企业价值。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计2018-2020年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币35.36亿元、41.40亿元、48.05亿元。按照最新总股本计算,以上净利润对应的2018-2020年EPS分别为人民币1.18、1.38元、1.61元。截至5月15日,公司收盘于9.03元,对应2018和2019年PE在7.63倍和6.52倍。我们测算的公司每股RNAV为18.44元,当前股价较每股RNAV折价约51%。我们给予公司2018年10X-12XPE估值,对应合理价值区间为11.8元到14.16元,较每股RNAV折价约23%-36%。维持“买入”评级。风险提示:公司项目销售不及预期;房地产行业调控。
金融街 房地产业 2018-05-14 8.65 11.10 53.53% 9.57 7.05%
9.26 7.05% -- 详细
核心观点 公司新管理团队锐意进取,坚定自持与开发并重战略;自持中心城市核心资产,发行大体量CMBS加速规模化,我们预计2020年自持面积有望翻番,稀缺资产长期升值贡献利润;开发业务加大拿地规模并布局五大城市群,同时升级商住服务配套,提升产品竞争力。维持“买入”评级。 新管理团队锐意进取,公司业绩考核将更为严格 公司于17年1月完成新旧管理团队交接,新管理团队平均行业工作经验10年以上,总体年龄结构更为年轻。新管理团队上任后,公司拿地力度大增,拿地结构转变,坚定开发自持并重战略转型。我们预计公司将制定更为严格的销售、拿地、自持业绩考核方案,激励机制将更加完善。 资产管理业务:手握核心物业增值可期,发行巨量CMBS加速规模化 公司掌握京津沪核心地段优质商办物业,并在商办物业租赁经营方面拥有丰富经验,公司投资性房地产公允价值仍有上涨空间。管理层拓展自持业务决心较强,预计自持物业建面将在2020年实现翻番,达到约200万平,其中物业租赁建面达到168万平,营收达到30.82亿元;物业经营建面达到32万平,营收10.71亿元,将持续为公司贡献稳定的现金流和净利润。公司以旗下优质商办物业金融街中心为底层资产发行66.5亿元CMBS,未来可直接对接REITs,有望加速自持商办物业规模化。 开发销售业务:拿地大增、结构调整、服务升级,18年销售有望重归增长 受房地产政策调控和可售资源不足影响,公司17年业销售面积、金额均有所回落,其中住宅销售金额增幅放缓,商业销售金额同比减少。但公司已于17年加大拿地力度,拿地金额占到全年销售金额的87%,18年预计拿地力度不减,为未来扩张打下基础。公司项目储备区域分布更加均衡,深耕五大城市群(环)中心城市,布局城市增加至11个,有利于未来分享城镇化红利并降低调控政策带来的营收波动。此外,公司着力提升商住配套服务体系,以融社区、life金融街和金融集提升商住产品价值和竞争力。我们预计公司销售规模18年起有望恢复增长。 自持开发并重,打造领先商务地产服务商,维持“买入”评级 我们看好公司在新管理团队带领下,开发、自持业务持续高增长,并预计投资性房地产带来的公允价值变动收益仍可持续。我们维持公司2018-2020年EPS 1.35元、1.59元和1.72元的盈利预测,参考可比公司2018平均9.4倍PE估值,考虑板块估值中枢的系统性调整,给予公司2018年8.5-9.5倍PE估值,目标价11.48-12.83元(前值14.90-17.60元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线热点城市销售可能继续受到调控政策不利影响;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。
金融街 房地产业 2018-05-11 8.63 9.75 34.85% 9.50 6.50%
9.26 7.30% -- 详细
2017年结算增长靓眼,2018年Q1毛利率提升明显 2017年,公司结算收入增长靓眼(+28.5%),受少数股东损益增加拖累,归母净利润增速为7.2%。2018年一季度,营收、归母净利润增速分别下降至-34.7%、1.8%;期末预收账款余额93.9亿元,较2017年同期下降48.5%,后续业绩保障力度有所下滑。盈利水平方面,项目结算结构性因素推动季度毛利率大幅提升14.2个百分点。 调控致2017年销售下滑,2018年计划新开工大幅增加 由于重点布局城市楼市调控严格,2017年公司实现销售签约额235.7亿元,同比减少14.7%。基于核心城市调控延续的判断,2018年销售或较难实现大幅提升。然而值得注意的是,2018年公司计划新开工量较2017年实际开工额大幅增加190%,预计可为2019年销售放量提供充足货源。 积极扩充土储,优化区域布局 2017年公司明确了深耕五大城市群中心城市、拓展周边卫星城的新战略,择机进入武汉、成都、苏州、佛山、廊坊5城,进一步完善区域布局。全年共获取18个项目,权益投资额超过247亿元。2018年,公司将继续保持积极的投资态度,计划实现全年权益投资额280亿元。 自持物业稳步增长,管理能力持续提升 2018年一季度公司自持物业板块营业收入、息税前利润分别同比增长11%、15%,边际利润率进一步提升至75%,显示运营管理能力持续增强。 净负债率上行,然而短期偿债压力较小,融资成本维持较低水平 积极扩张叠加回款下降,2018年一季度末净负债率提升25.6个百分点至176.4%;期末货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)比例约1.7倍;2018年3月新发行33亿元中期票据,票面利率为5.06%、5.28%; 12个月目标价10.08元,维持“增持”评级 考虑到公司预收账款下滑以及重点城市调控延续,我们小幅下调2018/2019/2020年EPS至1.12/1.26/1.41元。综合考虑给予相对估值2018年9倍PE,12个月目标价10.08元,维持“增持”评级。 风险提示 热点城市调控加码导致销售不及预期;项目结算毛利水平低于预期;自持物业招商及租赁情况不及预期。
金融街 房地产业 2018-03-29 9.46 14.41 99.31% 10.03 2.56%
9.70 2.54%
详细
住宅+商业双轮驱动下盈利可持续增长 2017年公司实现营收255.19亿元,YoY+28.54%;实现归母净利30.06亿元,YoY+7.20%;实现扣非后归母净利17.56亿元,YoY+35.89%;加权平均ROE 10.56%,较2016下降0.04 pct;总体业绩略低于预期,主要源于销售表现对结转节奏的影响。考虑到公司自持物业的稳定表现以及积极补库存对可售资源的支撑。维持公司2018、2019 EPS 1.35、1.59元的盈利预测,维持公司2018年11-13倍PE估值,维持目标价14.9-17.6元,维持“买入”评级。 一二线调控深化拖累短期销售表现,结转意愿积极看好业绩修复空间 根据CREIS数据,报告期公司重点布局的北上广津渝5城受调控深化影响销售金额同比降幅平均在30%以上,受此拖累公司2017年签约销售金额同比-14.60%至235.7亿元,其中商业地产同比-34.39%至80.7亿元,住宅地产同比微增1.31%至155亿元。报告期末公司预收账款同比减少45.66%至102.12亿元,业绩储备下降并未抑制公司结转意愿,报告期公司房地产开发业务确认营收规模同比+32.67%。 自持物业组合持续优化,租金收入和资产升值预期向好 报告期公司继续增持中心城市核心物业,新增天津南开中心和北京万科丰科中心,年末持有物业面积共计约121万平米。报告期物业写字楼、商业、酒店板块确认营收20.4亿元,YoY+18%,息税前利润和息税前利润率再创历史新高。报告期投资性物业公允价值变动确认收益21.03亿元,与去年同期基本持平。 公司未来计划继续增持优质商业物业,增强业务组合的抗周期性。此外凭借核心区多年积累的管理经验,公司未来有望进行管理模式的输出,实现轻资产运营。 战略布局主动下沉,商业地产融资优势明显 报告期公司完成战略布局修正,提出了“深耕五大城市群中心城市,拓展环中心城市一小时交通圈卫星城”。报告期新进武汉、成都、苏州、佛山、廊坊5城,新增项目18个,新增权益投资金额愈247亿元。截至2017年末公司可结转资源规划建面1203万平。受土地投资扩大影响,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别提升9.17和31.58 pct至64.93%和151.5%。报告期公司成功发行66.5亿元金融街中心CMBS,票面利率5.12%。虽然公司短期杆杆率有所提升,但是资产证券化和REITs的发展有望盘活公司优质的商业资产,进一步巩固融资优势。 2018、2019预测EPS 1.98、2.49元,维持“买入”评级 我们维持公司2018、2019 EPS 1.35、1.59元的盈利预测(前值1.35、1.59元),维持公司2018年11-13倍PE估值,维持目标价14.9-17.6元,维持“买入”评级。 风险提示:投资物业公允价值变动不及预期;一二线房地产市场持续低迷。
金融街 房地产业 2018-03-29 9.46 12.66 75.10% 10.03 2.56%
9.70 2.54%
详细
核心观点 营收维持高增长,归母净利润增速放缓至7%。2017年公司实现营业收入255亿元,同比增长29%,实现归属于母公司净利润30亿元,同比增长7%。公司营业收入及业绩增速整体符合市场预期,归母净利润增速低于营收增速主要是由于公司2017年少数股东损益明显上升造成的。公司2017年结算毛利率为29.4%,与2016年基本持平,净利率上升至16.1%,均高于行业平均水平。 销售同比略有下滑,城市布局稳中有进。受行业调控政策尤其是热点城市的限价政策的影响,公司2017年房地产销售金额为235.7亿元,同比下滑15%。为扭转调控政策的不利影响,公司在2017年积极调整城市布局,新进入了武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等5个城市。公司2017年共获取优质项目18个,新增权益投资额超过247亿元。2018年公司将维持积极的拿地策略, 计划实现项目土地投资权益金额约280亿元。 自持核心区域物业面积持续增长,提供稳定租金回报。2017年公司物业租赁业务的营业收入达15.6亿元,同比增长25%。公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有的出租物业规划建筑面积已达101.7万平方米, 同比增长31%,其中写字楼及配套业态面积约79.4万平方米,商业业态面积约22.3万平方米。优质出租物业面积不断增长,且自持结构持续优化,后续价值重估可期。 财务预测与投资建议 维持增持评级,上调目标价至13.09元(原目标价为12.98元)。我们预测2018-2020年公司EPS 为1.19/1.41/1.70元(原预测为2018-2019年1.18/1.37元)。我们采用历史PE 估值法进行估值,公司自2010年至今的历史平均PE 为11X,给予公司2018年11X 的PE 估值,对应目标价13.09元。 风险提示 一二线城市房地产政策调控力度及持续时间超预期。物业出租率不及预期。 城市及土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。
金融街 房地产业 2018-02-02 11.77 12.55 73.58% 11.60 -1.44%
11.60 -1.44%
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核心观点 归母净利润同比预增1-10%。公司晚间公布2017年年度业绩预告,其2017年归母净利润预计为28.3亿元-30.8亿元,同比增长1-10%,业绩增速略低于预期。 销售略有放缓,可结算资源仍较充沛。根据克而瑞统计数据,公司2017年的房地产销售金额为261亿元,同比减少5%,主要是由于公司的项目集中布局在一、二线城市,这些城市严格的限价政策对公司相关项目的销售和周转造成了影响。但由于公司2016年销售金额大幅提升84%至276亿元,因此对应2018年的可结算资源仍非常充沛,能够保障2018年业绩的稳定增长。 稀缺自持物业租金收入为公司提供稳定现金流。截止到2016年底,公司持有各类物业共计97.1万平米,公司自持的出租物业集中于北京西城区、上海虹口区和天津和平区等一二线城市的核心地段。公告中公司提到“优化自持物业结构、深化自持精细管理,自持业务收入和盈利能力持续提升”是造成公司2017年业绩增长的原因之一。目前公司核心自持物业北京金融街办公楼的空置率仅为1%左右,远低于北京甲级写字楼10.2%的平均空置率。同时,2016年金融街区域的写字楼租金平均涨幅为8%。优秀的管控运营存量物业的能力确保低空置率,物业的稀缺性带来稳定的租金增长,共同构成自持物业业务业绩的持续稳定增长。 财务预测与投资建议 维持增持评级,目标价略下调至12.98元(原目标价为13.31元)。受公司项目结算周期的影响,我们将公司2017-2019年每股收益分别调整为1.03/1.18/1.37元(原为1.07/1.21/1.41元)。我们采用历史PE估值法进行估值,公司自2010年至今的历史平均PE为11X,给予公司2018年11X的PE估值,对应目标价12.98元,维持增持评级。 风险提示 一二线城市房地产政策调控力度及持续时间超预期。物业出租率不及预期。 城市及土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。
金融街 房地产业 2018-01-25 12.19 14.36 98.62% 12.39 1.64%
12.39 1.64%
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核心观点 公司新管理团队锐意进取;开发业务加大拿地规模,为未来扩张打下基础,进军核心城市的卫星城,未来销售受限购影响有望减弱;自持业务2020年面积有望翻番,将贡献稳定现金流,稀缺资产长期升值贡献利润。首次覆盖,给予“买入”评级。 新管理团队锐意进取,公司业绩考核将更为严格 公司于2017年1月完成新旧管理团队交接,新管理团队平均行业工作经验10年以上,总体年龄结构更为年轻。新管理团队上任后,公司拿地力度大增,拿地结构转变,体现新团队锐意进取的作风。我们预计公司将制定更为严格的销售、拿地、自持业绩考核方案,激励机制将更加完善。 开发业务:拿地大增、结构调整,2018年销售有望重归增长 公司2017年房地产销售面积、金额出现下滑,住宅销售下滑的主要原因是重点布局城市受调控政策不利影响,商业销售下滑的主要原因是可售资源不足。公司已于2017年加大拿地力度,拿地金额占到全年销售金额的87%,2018年预计拿地力度不减,为未来扩张打下基础。此外,公司城市拓展进入新阶段,首次落子武汉,布局城市数量由2016年末的6个增至2017年末的11个,逐步进入核心城市的卫星城,未来受调控政策负面影响有望降低。我们预计公司销售规模2018年起有望恢复增长。 自持业务:预计2020年面积翻番,资产价值长期看好 我们认为公司在出租、经营重点城市优质商办物业方面拥有丰富经验,管理层拓展自持业务决心较强,预计公司自持物业建面将在2020年实现翻番,达到约200万平,其中物业租赁建面达到160万平,营收达到32.62亿元;物业经营建面达到40万平,营收约10亿元,持续为公司贡献稳定的现金流和净利润。公司绝大部分租赁物业被确认为以公允价值计量的投资性房地产,公允价值变动收益占营业利润比例较大。投资性房地产分布于北京、上海、天津核心位置,基本面十分优良;再加上公司商办物业总体估值较为审慎,我们认为公司投资性房地产公允价值仍有上涨空间。 植根北京的险资举牌地产国企,首次覆盖给予“买入”评级 我们看好公司在新管理团队带领下,开发、自持业务持续高增长,投资性房地产带来的公允价值变动收益仍可持续,给予公司略高于市场一致预期的盈利预测。预计公司2017-2019年营收为231、297、378亿元,同比增长16%、29%、27%;归母净利润为34、40、48亿元,同比增长23%、17%、18%;PE为10.62、9.04、7.68倍。公司每股RNAV为18.36元,1月23日收盘价为12.23元,折价33.39%。参考TOP50房地产开发公司2018年平均13.22倍PE和公司偏小的规模,我们认为公司2018年合理PE估值水平为11-13倍,目标价14.85-17.55元,给予“买入”评级。 风险提示:一二线热点城市销售可能继续受到调控政策不利影响;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。
金融街 房地产业 2017-12-26 10.77 12.87 78.01% 12.80 18.85%
12.80 18.85%
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加大核心城市优质物业自持力度,稀缺物业资源潜力逐步释放,运营类业务盈利能力不断提升。公司2016年物业租赁业务与物业经营业务的收入占比合计已达9.5%,物业租赁业务实现营收12.5亿元,同比增长35%;物业经营业务实现营收6.4亿元,同比增长16%。公司的自持物业主要位于北京金融街区域,北京金融街区域业已形成金融机构的聚集效应,2016年办公楼租金价格上涨8%,空置率仅1%,优质稀缺物业的潜力正在逐步释放。 商业地产为公司地产开发业务拳头产品,可结算资源及土储丰厚,布局集中于一二线城市。公司2016年实现签约销售金额276.3亿元,同比增长84%。 其中商业地产实现销售额123亿元,同比增长73%;住宅产品实现销售额153亿元,同比增长94%。目前在开发及待开发的项目中以商业和商住混合项目为主,商业地产项目为公司的拳头产品和竞争优势所在,且不受调控政策影响。目前公司可结算资源达878亿元,分布上仍以一二线城市为主。 受益于北京城市总体规划,公司核心区域物业价值将迎重估机会。2017年9月27日,《北京城市总体规划(2016-2035)》正式获批,公司的多个物业位于规划中的“一核”、“一主”及“两轴”范围内,无论是自持物业还是拟出售的物业,其价值都将迎重估机会,助推公司业绩。另外,规划中缩减了中心城区的城乡建设用地规模,中心城区非首都功能被疏解后现有的物业将存在二次开发的机会,公司作为西城区国资委的控股企业将有望参与。 首次覆盖给予增持评级,目标价13.31元。未来几年公司稀缺物业潜力将逐步释放,我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.07/1.21/1.41元。由于A 股地产公司中很难找到与公司业务模式一致且物业租、售比例接近的公司,因此我们采用历史PE 估值法进行估值。公司自2010年至今的历史平均PE 为11X,给予公司2018年11X 的PE 估值,对应目标价13.31元。
金融街 房地产业 2017-11-10 11.32 -- -- 11.50 1.59%
12.80 13.07%
详细
营收利润大幅增长,业绩增长略超预期 2017年前三季度,公司实现营业总收入159.1亿元,同比增长88%,实现归属于上市公司股东的净利润14.4亿元,同比增长80%,每股收益0.48元。主营业务收入水平大幅提升,地产开发项目工程和结利进度在季度间更加均衡,前三季度结算规模有所提升;物业运营方面由于16年上海持有项目规模的提升,同比增加15%;实现息税前利润约9.7亿元。 主要城市受政策限制,销售整体有所下落 公司前三季度实现签约销售额102.5亿元,经营性现金流入147亿元,同比下降26%。其中商务地产实现签约销售额24.6亿元,比去年同期下降76%,住宅地产销售金额77.9亿元,比去年同期下降40%。预收账款方面,17年9月末,公司预收账款规模为163亿元,与去年年底下降25亿元。 拿地力度提升,布局深入核心城市卫星城 公司通过招拍挂、股权收购等多种方式,积极获取商务地产、住宅地产以及特色小镇类战略性项目储备。截至17年第三季度末,共获得项目建筑面积95.96万方,其中权益建面95.46万方。 预计17、18年的业绩分别为0.97和1.01元,维持为“买入”评级。 关注四季度销售情况。同时,公司资产结构调整是公司未来阶段的重要工作,再过五年计划安排自持规模资产价值在1000亿左右,都进入到运营的稳定阶段后,这些物业将为公司更加稳定的收入和业绩。按照当前股本计算17、18年PE水平为11.6x、11.2x。 风险提示 行业增长不及预期,公司转自持计划不及预期。
金融街 房地产业 2017-10-27 11.20 -- -- 11.50 2.68%
12.80 14.29%
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事件:金融街(000402)公布17年三季报,实现营收159.1亿,较去年同期增87.96%;归属净利润14.43亿元,同比上升79.63%。基本每股收益0.48元。 点评: 营业收入持续提升盈利理想。公司17年前三季度实现营业收入159.1亿元,较去年同期增长87.96%;实现归属于母公司净利润约14.43亿元,同比上升79.63%;基本每股收益0.48元。公司营业收入和净利润较去年同期明显增加的主要原因:一是公司加强经营调度,房地产开发和经营收入较去年同期增长较快,项目利润有所增加;二是根据公司年度经营计划安排,项目工程和结利进度在季度间更加均衡。其中第三季度公司实现营业收入59.19亿,同比上升157.6%;归属净利润3.82亿,同比增长746.04%。 前三季销售签约保持合理规模。前三季度在调控影响下,不同城市市场出现分化。公司进入的北京、上海、广州等重点城市销售金额同比回落。面对行业政策和市场形势,公司积极应对,通过加强大客户定制销售、持续推进全民营销、运用智慧案场创新营销模式、完善商务地产“4C”服务体系、推广住宅产品“融社区”服务体系等措施,实现销售签约额102.5亿元,其中商务地产实现销售签约额24.6亿元,住宅地产实现销售签约额77.9亿元。 加强营业管理优化结构自持盈利明显提升。公司通过增加写字楼出租面积、加强项目租约管理、优化项目业态配比、深化项目特色经营、开展项目主题推广等措施,写字楼、商业、酒店板块实现营业收入约14.8亿元,较上年同期增加约15%;实现息税前利润约9.7亿元,较上年同期增加约22%。公司自持业务写字楼、商业、酒店板块的营业收入、息税前利润、息税前利润率均再创同期历史新高。 深耕核心区域积极获取项目资源。前三季度公司明确了“深耕五大城市群的中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域”的区域布局战略,强化投资管理,提高了项目投资效率;公司丰富项目获取方式,综合运用招拍挂、兼并收购、合作等方式,获取商务地产、住宅地产以及特色小镇类战略性项目储备。公司在北京、天津、重庆、成都、廊坊、佛山等城市获取9个项目,项目权益投资额138.4亿元;同时,与遵化市政府、石家庄新华区政府、武汉市青山区政府签订了合作框架协议,为公司战略性获取项目资源打下基础。 盈利预测与投资建议。预测公司17年--18年EPS分别为1.04元和1.25元,对应当前股价PE分别为11.5倍和9.5倍,维持公司“推荐”投资评级。 风险提示。政策调控销售回落毛利率持续下降。
金融街 房地产业 2017-08-24 11.90 12.42 71.78% 13.45 13.03%
13.45 13.03%
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2017年中报业绩符合预期,营收同比增62%,归母净利润同比增39.9% 公司发布2017年中报,营收99.91亿元,同比增长62%;归母净利润10.61亿元,同比增长39.91%;对应EPS为0.36元。同时公司预告2017年前三季度归母净利润11.66-14.47亿元,同比增长45%-80%。 开发业务结算营收大幅增长,积极布局聚焦中心城市及卫星城 2017H1房产开发业务结算营收89.2亿元,同比增长70%;实现销售金额82.71亿元,其中商务地产23.65亿元,住宅地产59.06亿元。公司聚焦五大城市群中心城市及三大都市圈环中心城市卫星城/区域,2017H1在北京、廊坊、重庆、成都等地获取项目,权益投资额44.7亿元;同时与遵化市政府、石家庄新华区政府签订合作意向书,为后续在环北京区域获取项目资源奠定基础。 持续增持物业,租金水平提升,自持业务盈利能力持续增强 2017H1自持业务营收9.6亿元,同比增长14%;息税前利润5.8亿元,同比增长16%。公司通过增加写字楼出租面积、加强资产管理提高租金水平等措施持续提高自持业务盈利能力。自持物业位于北京市西城区、上海市虹口区、天津市和平区等重点城市的核心区域,地理位置优越,出租率较高,现金流稳定。 维持12个月目标价12.84元,维持增持评级 我们认为公司经营将持续受益于北京“四个中心”规划,西城区作为核心区,是政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区;对公司存量物业租赁业务构成坚实支撑和长期利好。我们维持盈利预测2017/2018/2019年营收分别为241/291/340亿元;归母净利润分别为32/38/44亿元;EPS分别为1.06/1.26/1.48元。给予2017年12倍PE,维持12个月目标价12.84元,维持增持评级。 风险提示 项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;自持物业招商及租赁情况不及预期。
金融街 房地产业 2017-08-23 12.00 -- -- 12.92 7.67%
13.45 12.08%
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投资要点: 事件:金融街(000402)公布17年中报,实现营收99.9亿元,较去年同期增长62%;归属净利润10.61亿元,同比上升39.91%。基本每股收益0.36元。 点评: 营业收入持续提升,结构化因素致利润有所下滑。公司17年上半年实现营业收入约99.9亿元,较去年同期增长62%;实现归属于母公司净利润约10.61亿元,同比上升39.91%;基本每股收益0.36元。其中房产开发业务实现营业收入89.2亿元,同比增长70.1%;物业租赁业务实现营业收入7.5亿元,同比增长25.6%;物业经营业务实现营业收入2.9亿元,同比下降4.8%。 期内销售签约保持稳定。公司实现销售签约82.71亿元。其中,商务地产项目通过完善4C服务体系、利用客户大数据平台等措施,提高项目附加价值和市场竞争力,实现销售签约23.65亿元;住宅地产项目通过继续推进多渠道营销、健全利用新型营销工具、完善住宅产品服务体系等措施,实现销售签约59.06亿元。 优化自持物业结构提升自持盈利能力。上半年公司通过增加自持写字楼出租面积、加强资产管理提高租金水平和租金收入等措施,自持业务的盈利水平持续提高。17年上半年,自持业务写字楼、商业和酒店板块实现营业收入9.6亿元,同比增长14%;实现息税前利润5.8亿元,较16年同期增长16%,公司自持业务写字楼、商业、酒店板块的营业收入、息税前利润、息税前利润率均再创同期历史新高。 加大投资拓展力度积极获取项目资源。上半年公司通过多种方式加强投资管理工作,提高投资决策效率。抓住五大城市群中心城市以及三大都市圈环中心城市卫星城/区域投资机遇,通过“招拍挂”、兼并收购等方式,获取了北京周庄子项目、廊坊龙河高新技术开发区项目、重庆沙坪坝项目、成都春熙路项目,项目权益投资额44.7亿元。同时,公司与遵化市政府、石家庄新华区政府签订了合作意向书,为公司在环北京区域获取项目资源打下基础。下半年,公司将加强中心城市和重点城市的市场发展规律前瞻研究、战略新兴产业的落位布局研究,继续把握五大城市群中心城市以及三大都市圈环中心城市卫星城/区域投资机遇,综合运用“招拍挂”、兼并收购、城市更新等方式,加大项目投资力度,持续补充项目资源,为公司业绩持续稳定发展打下基础。同时,积极引入投资伙伴,开展项目层面股权合作。 盈利预测与投资建议。预测公司17年——18年EPS分别为1.04元和1.25元,对应当前股价PE分别为11倍和9倍,维持公司“推荐”投资评级。 风险提示。政策调控销售回落毛利率持续下降。
金融街 房地产业 2017-08-14 11.22 15.71 117.29% 12.24 9.09%
13.45 19.88%
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董事会顺利换届,核心管理层稳定有利公司持续成长。公司2017年8月9日召开临时股东大会,公司董事长、副董事长保持稳定。董事会较上一届变动一位董事和一位独立董事,监事会未发生变化。公司非独立董事席位共6席,其中金融街占4席,安邦占2席。 多远融资渠道畅通,后期竞争优势更大。 1)成功发行66.5亿CMBS。公司公告成立金融街(一期)资产支持专项计划。该专项计划总认购资金为66.5亿元,分为优先A档、优先B档和次级档。其中,优先A档规模63.17亿元,信用评级AAA,预期收益率5.12%(含税),期限为12年(3+3+3+3);优先B档规模为2.70亿元,信用评级AAA,期限为12年;次级档规模为0.63亿元,期限为12年。此次属于公司首次通过ABS的方式将存量物业价值提前变现。考虑到ABS用途灵活,可有效替换利息相对较高且有投向限制的贷款,实现财务结构优化和资金用途便利。 2)资产优异带来更好发行条件。金融街CMBS相较金茂凯晨CMBS具备信托受益权规模更大、初始抵押率更高、存续期短且有可调整空间、还本压力小的优势,但预期收益率相较金茂凯晨则高一些。 一旦打通ABS、REITS,存量资产变现巨大变现价值。根据戴德梁行的房地产估价报告,截至2016年年底,公司一共有13个投资性房产,总建筑面积67万方,估值约333.20亿元。公司已经在主动增加自持物业,我们认为未来3-5年自持物业有望翻倍。一旦打通ABS、REITS等资产变现通道,将大幅提升企业价值。 投资建议:买入评级。我们预计公司2017、2018年每股收益分别为1.16元、1.44元。截止2017年8月9日,公司收盘于11.47元,对应2017、2018年PE分别为9.89倍、7.97倍。考虑到公司存量资产优异,给予2017年14XPE,目标价16.24元/股,维持“买入”评级。 风险提示:行业基本面下行;公司自持物业出租不达预期;公司销售受调控影响不达预期。
金融街 房地产业 2017-07-17 11.82 12.42 71.78% 12.67 7.19%
13.45 13.79%
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国企改革深化,大股东集聚优质资产,业务协同+资源整合可期。 17年5月,北京金融街资本运营中心以华融基础100%股权、华利佳合85%股权向金融街集团增资。华融基础主营金融街拓展土地一级开发、区域资源收购改造等;华利佳合主营宾馆饭店等。我们认为华融基础与上市公司将更好地释放协同效应;同时集团内部后续业务整合可期。 北京规划“四个中心”,西城区定位“中央核心区”,长期利好公司发展。 《北京城市总体规划(2016年-2030年)》已上报党中央、国务院审定。北京将落实“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的战略定位;东城区、西城区为核心区,是政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区。此举对公司的存量物业租赁业务构成坚实支撑和长期利好;同时公司或将受益于西城区原有资源二次开发。 可结算资源丰富优质集中一二线城市,拿地审慎控制风险。 16年房产销售金额276亿元,同比增长84%。截至16年末可结算资源建面878.4万平方米,且集中于北京、上海、广州及天津、重庆等重点城市的核心区域。公司拿地谨慎,17Q1新增土储5.2万平方米。 持续增持+优化结构,核心区域优质自持物业奠定发展基石。 17Q1自持业务营收约4.7亿元,同比增长10%;息税前利润约3.3亿元,同比增长约22%;息税前利润率达62%,较上年同期提高7个百分点。16年公司将北京金融街区域部分物业由自主经营变更为长期出租,同时增持上海的金融街海伦中心。截至16年末持有出租项目建面77.6万平方米,位于北京、上海、天津的核心区域;持有经营项目建面19.5万平方米。 12个月目标价12.84元,首次覆盖增持评级。 我们预测2017/2018/2019年营收分别为241/291/340亿元;归母净利润分别为32/38/44亿元;EPS分别为1.06/1.26/1.48元。综合考虑给予2017年12倍PE,12个月目标价12.84元,首次覆盖增持评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名