中弘股份是一家总部位于北京的综合性地产企业,自2001 年成立以来,开发有非中心、北京像素等知名商业地产项目。近年来持续投入旅游地产开发,在长白山、三亚、安吉等旅游胜地布局旅游综合体项目,涉及酒店、度假村、滑雪场和旅游29 地产等多种业态。 公司于2017 年5 月9 日公告将以4.12 亿美元(3.86 亿美元交易对价以及0.28 亿中间成本)收购高端旅游服务商A&K 公司90.5%的股份。公司控股股东中弘集团已于2016 年底通过海外分支机构完成相应股权的收购,上市公司将以32.32 亿的估值对价收购A&K 的90.5%的股权并成为其控股股东。 A&K 是全球顶级的奢华私人订制旅游服务商,为客服提供独具匠心的高端旅游产品。其50余年的经营历史上,积攒了极高声誉,并在英美澳等地区拥有深厚的客户基础。公司通过垂直化平台布局旅游服务全产业链,旗下分为旅游经营TOC、目的地管理DMC 以及终端用户产品EUP 三大业务板块, 其旅游服务覆盖全球100 多个国家和地区,在非洲特色高端游上具有首屈一指的优势。A&K15、16 年营业总收入折合人民币分别为27.43 亿和31.31 亿元,其毛利率水平分别为27.42%和25.90%,远高于一般的旅游零售产品。 双方优势互补,开拓潜在新兴市场的同时完善上市公司旅游产业布局。中弘股份目前正从传统房地产开发向休闲度假物业开发和旅游资源开发转型,公司已在吉林、海南、浙江等地陆续布局。公司收购A&K 之后,将在其原有的欧美市场和非洲资源基础上,加强对亚洲地区的旅游资源布局,开发亚洲地区的特色旅游线路来吸引海外游客。另一方面,随着国内经济水平发展,出境游人次逐年增长。国内高净值人士群体已超过百万,高端游需求初具规模而国内尚未形成专业的大型高端旅游服务商。A&K 借助此次机会进入中国市场,将有效实现新兴市场客户的开拓,使得双方形成优势互补,帮助上市公司完善旅游产业布局。 盈利预测与投资建议:我们看好高端旅游订制服务在中国市场(资源+客户)的广阔发展前景,其利润水平和进入壁垒远高于传统旅行社业务,在出入境旅游长期增长的环境下具有投资价值。综合考虑地产和旅游业务,预计公司17-19 年EPS 分别为0.05/0.08/0.10元,对应PE 分别为52/32/26 倍。采用分部估值法,对于旅游业务,根据目前旅游行业龙头对比,市场一致预期2017 年出境游行业平均市盈率在30 倍左右,由于收购预计在下半年完成,以2018 年 作为参考更为合理,综合考虑行业增长潜力及公司资质(公司利润率高于传统旅行社,存在较高的竞争壁垒)给予25 倍估值,以业绩承诺备考推算对应市值62-63 亿元;对于地产业务,我们采取通行的NAV 估值法,在地产项目估值基础上考虑净负债之后估计在136-140 亿之间。考虑到此次收购对价32.32 亿元的影响,公司总体估值水平在166-171 亿元,目前公司市值为155 亿元,首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:汇率大幅波动对高端旅游业务的影响;海外旅游受目的地突发性事件的影响

业绩概述:期内,公司实现营业收入848949,490.13元,比上年同期下降了52.25%;实现营业利润251618,110.16元,比上年同期下降了48.63%;实现归属于母公司所有者的净利润239137928.77元,比上年同期下降了45.25%;摊薄后每股收益0.24元。 毛利率有所提升,期间费用控制能力进一步下降。报告期内,公司综合毛利率为61.77%,同比提升3.64个百分点。期内公司期间费用率22.11%,同比增加6.43个百分点。其中,销售费用率2.98%,同比增加1.3个百分点;管理费用率11.19%,同比增加5.88个百分点;财务费用率7.94%,同比下降0.75个百分点。 短期资金压力较大。期末资产负债率70.24%,剔除预收账款后的真实资产负债率为69.8%,同比提高2.81个百分点,长期资金压力加大;期末账面货币资金1.7亿元,同比下降57.93%,“货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)”为0.12倍,同比下降0.77,短期资金压力进一步加大。不过目前地产再融资放开,可以通过直接融资降低资金压力。 业绩锁定性弱。期内公司销售商品、提供劳务收到的现金流入为11.97亿元,同比下降30.78%,经营现金回流情况比去年同期差,项目预售情况不佳。期末预收账款为0.39亿元,较期初下降74.12%,预收账款为2012年全年结算收入1%,2013年业绩锁定性弱。 项目储备相对充足。期末存货52.81亿元,同比增长16.42%,占总资产的58.91%,去化压力不大。按照50%至60%毛利区间匡算,当前公司未售货量大概在100至130亿元左右,足够公司未来5年开发结转需求。 战略定位商业旅游物业的开发和运营。目前公司以房地产开发为主业,但在2012年年报公司明确指出未来的定位是从事商业地产、旅游地产等经营性物业的开发与运营。商业地产和普通住宅项目能够为公司带来持续的现金流和良好的业绩;旅游度假地产项目将会实现公司长期可持续发展的目标。 预支10亿进军文化娱乐领域。公司规划的旅游文化地产项目将涵盖分时度假公寓、高端酒店、主题游乐场、滑雪场、体育公园、大型购物中心、演艺中心等,为配合旅游项目运营产业链需求,未来几年公司将陆续投资10亿元左右资金用于投资文化版块。通过设立网络游戏公司,开发手机游戏、网络游戏的方式,将旅游地产营销渗入到游戏各环节,公司为此或将通过资产并购的方式,收购行内优秀企业,迅速抢占市场。另外,为充分发挥旅游地产项目中演艺中心、小剧场、游乐场等设施作用,公司未来将并购或设立影视传媒公司,与业内优秀企业寻求合作,在满足项目自身演艺需求的同时,参与影视产品的制作和开发,也可以通过动漫影视制作的方式,积极开发与旅游相关的衍生产品,使整个旅游地产项目成为一条完整的产业链,充分寻求每一个利润增长点。 目前公司已经与唐杭生游戏团队签订《手机游戏战略合作协议书》,拟在杭州组建杭州威震江湖网络有限公司,新公司注册资金1亿元人民币,主要从事手机游戏的开发、市场策划和市场推广,并在未来3年内根据新公司的发展需要将投入5亿元资金、用于游戏开发、团队整合并购、购买版权、和电信运营商紧密合作等,致力于在2016年前成为我国手机游戏的领先公司之一。当前移动游戏市场是一片蓝海,公司在手游领域发展有望成为公司利润增长的一个爆发点之一。 盈利预测与投资评级:上半年公司收入主要来源于北京、海南存量房销售。未来几年结算主力的北京夏各庄新城及旅游地产项目仍处于开工前准备阶段,因而导致上半年销售收入的下降。随着这些项目进入销售,公司收入将会大幅反弹。预计公司2013-2014年可实现每股收益1.12元和1.22元,按照最新收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.24倍和6.61倍。考虑当前公司业绩的低基数,未来业绩存在大幅增长预期,以及进军文化娱乐领域带来新的利润增长点,给予公司“增持”投资评级。 风险提示:项目建设与销售进度不大预期,文化娱乐市场相关业务进展不顺利。

投资要点: 公司2013年上半年实现营业收入8.49亿元,同比下降52.25%;实现营业利润2.51亿元,同比下降48.63%;净利润2.35亿元,同比下降40.51%;归属于母公司所有者的净利润2.39亿元,同比下降5.25%;EPS0.24元。2013年半年度的利润分配方案,每10股送红股9股,同时每10股派发现金2.25元人民币(含税)。 报告摘要: 2013年上半年公司营业收入整体下降。上半年公司收入主要来源于北京及海南地区的存量房销售。公司未来布局重点依赖的北京夏各庄新城和全国旅游地产项目还处于开工准备阶段,因而导致上半年销售收入的下降,预计这些项目进入销售阶段时会有收入大规模的反弹。 成立网络公司,涉足手游网游等移动互联领域。公司于2013年7月25日公告投资1亿元成立杭州威震江湖网络有限公司,主营是手机游戏和网络游戏的开发、策划及推广,目的是拓展公司文化地产产业链。公司之后将会进军主题公园,影视娱乐等方面,这些都是布局整合旅游文化地产项目产业链的重要举措。 行业利好,公司主营地产项目受益。近日,市场关注的新湖中宝拟定增募资55亿标志着地产再融资开闸概率增大。政府对待城镇化、旧城改造等专项房地产的态度对公司的平谷区夏各庄新城的项目是利好消息。同时夏各庄新城一期约30万平米按计划于2013年下半年即可实现销售,预期下半年房产销售收入大增。下半年公司营业收入主要来源为:“非中心”项目销售收入预计8亿元,夏各庄一期销售收入和西岸首府。 盈利预测与投资建议。我们维持4月份年报和一季报点评对公司业绩的预测,预计公司未来三年净利润分别为11.66/13.40/15.69亿元,EPS分别为1.18/1.35/1.58/元,对应PE分别为6.3/5.5/4.7倍,维持“买入”评级。

公司年报和一季报业绩符合预期。2012 年受益北京像素销售大幅增加,公司营业收入和净利润均大幅增长;与此同时,毛利率也明显提升。今年一季度,公司毛利率达到69.77%,超过去年全年60.37%的平均水平;同时营业外收入大幅增加,也为净利润增速做出贡献。 2013 年年内公司可以结算的项目包括:西岸首府(9.2 万平)、北京像素(5 万平)、夏各庄新城(30 万平)、御马坊国际生态度假城(2 万平)。 夏各庄项目将成为未来几年业绩增长的关键。夏各庄新城顺应新型城镇化的趋势,有望成为北京城镇化的代表。该项目将打造以居住、商业、度假为主的精品小镇,项目规划总用地规模为2384 亩,建筑面积约为213 万平方米。夏各庄新城一期地块预计有30 万平米于2013 年3、4 月份开工。这一部分以联排、洋房为主,施工阶段周期较短,项目进展速度较快。预计2013 年下半年即可实现销售。 公司对于旅游地产的布局具备前瞻性:通过项目储备公司未来成为全国旅游地产领军企业的战略规划十分清晰。除北京的夏各庄西城和御马坊国际生态度假城项目以外,公司2011 年以来在全国各地签署了多个旅游项目合作协议,积极布局全国的旅游地产项目。由于旅游地产开发规模大,投资金额高,并且这些项目都将集中在未来3-5 年内实施,预计公司总投资金额600 亿左右。 投资建议:我们维持1 月份深度报告对公司的业绩预测,预计公司未来三年净利润分别为11.66/13.40/15.69 亿元,EPS 分别为1.18/1.35/1.58 元,对应PE 分别为6.3/5.5/4.7 倍,继续给与“买入”评级。

投资要点:公司北京平谷夏各庄项目成功引入14亿私募资金,开发进度有望提速。公司与芜湖歌斐弘轩投资中心签订协议,以股权加债权形式为夏各庄项目引入14亿资金。由于中弘负责夏各庄地块的一级开发整理,因而预计后期成功拿地并触发融资条件问题不大。公司目前资金面偏紧,因而该笔投资对加速项目推进进展有积极作用。 资金主要通过股东贷款形式发放,利率为10%,借款期限为3-3.8年,期限较长且成本合理,将改善公司负债结构。若股份回购溢价与借款利率相同,本次借款综合成本为10%与公司目前平均资金成本持平,且借款期限超过3年,将改善公司负债结构。 夏各庄一级开发项目总建筑面积达230万方,根据协议一期将取得不低于60万方子地块。夏各庄建筑面积达230万方,其中住宅、养老社区、商业类型的面积分别为95.8万方、22.2万方、71.8万方。 夏各庄项目为公司与平谷区政府合作造镇项目,预计拿地可具备成本优势,盈利能力较强。项目为公司与平谷区政府合作的一级开发造镇计划,预计二级开发拿地时具备一定优势。另外项目受限购影响相对较小,除90万方住宅外,养老社区和商业公寓类型均不受限购限制,若推进顺利,项目从14年开始可以释放利润。 未来股价催化剂:旅游地产基金正式募集,夏各庄项目正式拿地。 预计12-13年EPS1.04、0.96元,在北京像素结算基本完毕后,公司短期内可结资源相对较少,但安源煤业投资收益可贡献稳定利润来源,夏各庄项目的推进将决定公司业绩释放速度。 公司RNAV10.34元,折16%。200亿旅游地产基金的募集和旅游项目的推进仍是公司股价关键看点。目标价10.40元,对于12年10倍PE,维持增持评级。

公司现有地产项目热销。中弘北京像素项目定位准确,价格优惠,目前全部是现房销售,预计12年实现销售面积25万平米;13年剩余5万平米左右结算完毕;海南西岸首府项目随房地产市场逐步回暖,13年去化速度将显着加快。 顺应新型城镇化的趋势,平谷区夏各庄新城有望成为北京城镇化的代表。夏各庄新城计划打造居住、商业、度假为主的精品小镇,规划建面213万平方米;一期30万平米预计13年3月开工,下半年即可实现销售。其他项目储备丰富,御马坊国际生态度假城占地2000余亩,计划建面100万平米,目标建成全国范围内规模最大、功能最全、项目最多的休闲度假城;平谷区两项目合计占地4000余亩,受益于新型城镇化,得土地者为王。 旅游地产全国布局。2010年以来公司在全国各地积极布局全国的旅游地产项目。目前已有合作协议的项目包括长白山望天鹅国际旅游度假区、济宁北湖新区古运河改造、微山湖国际旅游岛项目西双版纳嘎洒镇路南山项目、宜昌平湖半岛旅游度假等。此外,公司与中国中铁联合竞得海口东海岸如意岛项目地块。 盈利预测与投资建议:预计2012-2014年公司营业收入40.7亿、45.6亿、52.5亿元,净利润10.4亿、11.7亿和13.5亿,对应的EPS1.03、1.16、1.34,目前的PE7.6X、6.7X、5.8X,PB2.5X、1.9X、1.5X。 给予公司“买入”评级,目标价11.5元,对应2013年PE10X。

中弘股份发布2012 年三季报,实现营业收入30.03 亿元,增长313%;实现营业利润7.4 亿元,增长24250%;实现归属母公司净利润5.97 亿元,增长459%;每股收益0.51 元。 北京像素销售助推业绩增长:公司前三季度合同销售额大概为30 亿,主要为北京像素贡献,由于北京像素为现房销售,因此当期即可结转为利润。由于北京像素前期取地成本较低,因此利润率较高,本期结算毛利率56%高于去年同期水平,相应的土地增值税也较高。利润增速超收入增速的主要原因在于投资收益贡献, 主要为公司投资的安源股份的分红。公司另外一个在售项目为海口的西岸首府,目前该项目销售不畅,均价为14000,交付时间要到14 年。总体上看,公司年内销售金额大约为40 亿,业绩方面,预计公司本期仍然增长较高。 公司提前布局旅游地产:公司近年来在具有自然或人文资源属性的地方跑马圈地,通过与当地政府协议合作开发的方式提前锁定优质资源,我们认为在目前资源越来越稀缺的背景下,这一举措有利于公司在旅游地产发展中占据一席之地。我们都知道目前各大企业如万达、中坤、世茂等都已成立了专门的旅游地产开发平台,着力打造旅游地产业务板块,为未来发展做准备。目前来看, 虽然公司占据了很多资源,但公司缺少足够的资金来开发,这是公司未来要解决的问题,我们认为公司未来有可能引入合作伙伴或者引入基金模式加快开发。 盈利预测与投资评级:公司近年来的业绩主要为北京像素贡献, 项目今年基本上结算完毕,未来公司可结算的主要是海口西岸首府,急需补充短期能贡献业绩的项目。公司旅游地产布局较早, 但总体上还缺乏有效的融资渠道来加快发展。预计公司12、13 年EPS 分别为0.8、0.87 元,维持“买入”评级。

业绩概述:2012年一季度,公司实现营业收入5.07亿元,同比下降16.65%;营业利润1.45亿元,同比增长10.17%;归属母公司所有者净利润1.31亿元,同比增长10.21%;基本每股收益0.13元。 公司基本面:公司于2010年1月通过资产重组上市,大股东为中弘卓业集团,持股比例为70.75%,公司实际控制人为王永红。公司主营业务为房地产开发,开发项目主要分布在北京、海口和宿州等地,目前主要在售项目是位于北京朝阳区的70万平米大盘北京像素项目和30万平米建面的海口西海岸华府项目。此外,公司与济宁市、景洪市以及长白山管委会签订合作协议,加大旅游地产投资力度。2011年以来,随着房地产行业调控政策持续,公司开始涉足矿业投资领域。 项目销售下滑导致收入减少:公司一季度销售回款5.39亿元,同比下滑25.12%,季度环比增加11.74%。毛利率方面,公司一季度结算毛利率为53.04%,同比增加2.81百分点,维持较高的盈利水平。 资金面压力减小。公司期末货币资金6.17亿元,环比大增1.54倍。货币资金/剔除预收账款后流动负债以及货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)比例分别为20.28%和48.63%,较期初分别增加12.51和29.48个百分点,资金面紧张程度趋缓。 增加矿业投资。2012年4月26日,公司与中信信托签署《股权转让合同》,拟收购中信信托持有的中弘矿业38.46%的股权,转让价格为4亿元。收购完成后,公司将持有中弘矿业100%股权,从而间接持有安源股份(600397)27.01%的股份,成为其第二大股东。 在美国成立文化公司,配合旅游地产开发。公司拟用自有资金出资980万美元在美国特拉华州设立全资子公司,设立文化产业合作平台。公司此项投资旨在依托于美国的文化产业发展平台,为公司的旅游地产、文化创意地产项目提供品牌及创意支持。在文化产业投资和发展上为公司拓展在海外的业务范围,力争提供新的营业收入的增长点。 盈利预测和投资评级:预计公司2012-2013年可分别实现每股收益0.47元和0.54元,按最新的收盘价8.36元计算,对应的动态市盈率分别为17.8倍和15.5倍,估值水平较为合理,考虑到公司目前资金面压力趋缓,矿业投资进展顺利,旅游地产开发稳步推进,因此上调其投资评级至“增持”。 风险提示:资金链断裂风险;销售下滑风险

一季度实现EPS0.13元,净利润1.31 亿,同比增10%,每股净资产2.23 元。营业收入5.07 亿,降17%;毛利率53%,净利率25.8%, 同比增2.8、6.3 个百分点;期间费用率9.8%,升1.2 个百分点。 项目分布在北京、海南、宿州,二级开发权益储备约180 万平米。未来两年主力结算项目为北京非中心二期项目和海南西岸首府项目。其中非中心二期项目预计未结算面积达到22.47 万平米,该项目小户型且紧邻地铁,相对受政策性压力相对较小,若销售良好,近3 年的业绩增长将较为可观。海南西岸首府建筑面积约30 万方,其中一期12 万方高层将于年底竣工,从13 年开始将贡献利润,盈利能力强。 特色地产、旅游地产的发展方向,使公司拿地颇具优势,且极具向上空间。目前已经签订协议的包括北京(御马坊度假城、西游记乐园)、海口项目(南国荔园)、西双版纳嘎洒项目、长白山望天鹅国际旅游度假区项目、济宁(北湖新区古运河改造、微山湖国际旅游岛)。其中北京御马坊度假城东区地块已于2010 年获取,由于其旅游/特色地产项目的定位,土地二级开发权的竞争较低,楼面地价仅726 元。 涉足矿产投资和金融投资,分散主业风险并增强长期盈利能力。公司目前持有吉林延边鑫兴矿业49%的股权,其中采矿权权可利用资源储量为25.80 万吨,金属量为1542.9 千克,品位5.98 克/吨;通过收购大股东旗下中弘矿业实现参股煤炭上市企业安源股份27.01%;最后公司还于11 年以1 亿参股设立中信夹层投资基金。 预计12-13 年EPS0.68、0.85 元,不考虑鑫兴矿业股权重估值,公司地产业务和安源股份股权RNAV 合计达到10.78 元,较股价折21%。公司涉足矿业/金融投资,并在北京、海南、云南等地均有较大规模的特色/旅游地产项目,后期具较大空间。给予公司增持评级,目标价11 元,与RNAV 持平,给予增持评级。

中弘股份发布2012年一季报,实现营业收入5.07亿元,下降16.65%;实现营业利润1.45亿元,增长10.17%;实现归属母公司净利润1.31亿元,增长10.21%;每股收益0.13元。 公司拟以自有资金40000万元收购中信信托持有的中弘矿业38.46%的股权,收购完成后持有中弘矿业100%股权,间接持有安源股份27.01%的股权。 销售与业绩符合预期:公司一季度销售金额为5亿左右,基本上都是北京像素贡献的,由于其为现房销售,因此当期销售基本上可以结转利润。北京像素年内可售货量大约为36亿,销售目标为30亿,项目6月份地铁将会通车,预计届时销售将会有爆发式增长。另外一个年内可售项目是海口的西岸首府,目前该项目销售均价为13500,目前项目去化较慢,预计下半年海南销售旺季时该项目去化会加快。结算利润率方面,公司维持了前期的高毛利,进入13年后,毛利将会有所下降。 旅游地产持续推进:公司在旅游地产布局上加快了资源的获取, 分别与长白山、济宁北湖新区、微山县、西双版纳州签订协议合作开发。报告期内公司在美国成立公司建立文化产业合作平台, 其依托于美国的文化产业发展平台,充分吸收其先进的经营理念,为公司的旅游地产、文化创意地产项目提供品牌及创意支持。 盈利预测与投资评级:在其他投资方面,报告期内公司继续收购了北京中弘矿业投资有限公司剩余的38.46%的股权,对价为4亿元,这样公司合计控制安源股份27.01%的股权,预计这部分12年将至少带来1.5亿的投资收益。我们不考虑公司税后返还带来营业外收入的情况下谨慎预计12、13年EPS 分别为0.81、1.01元,维持“买入”评级。

中弘股份今日发布2011年年报,公司实现营业收入18.54亿元,同比下降49.36%;实现营业利润5.57亿元,同比下降54.14%;实现归属母公司净利润5.59亿元,同比下降39.26%,每股收益0.55元。分红方面每10股分配现金股利1元(含税)。 北京销售不畅是影响业绩的主要因素公司 11年营业收入下滑较大,其主要原因是北京像素结算低于去年,根据网上房地产的数据北京像素11年全年销售额在18亿多,而10年此项目销售额在34亿左右。营业利润下滑大于营业收入主要是由于销售毛利率下降,公司在11年的销售价格有所下降,而净利润下滑幅度小于营业利润的主要原因是公司本期收到政府补助两个多亿。本期政府补助主要来自北京市平谷马坊物流基地管理委员会企业扶持资金,其他部分来自税费的返还。12年的销售方面,北京像素有三十多亿的货值,非中心也有可能出售整栋的办公楼,因此北京的可售量估计在40亿左右。海口项目12年也是公司的重点项目,其前期定价过高销售不甚理想,预计公司12年在调整销售策略后将加快去化,海口项目的可售金额在15亿左右。因此不计算公司其他项目整售的可能性,公司12年可售金额在55亿左右。 公司未来专注旅游地产,审慎开拓新业务公司在开发完北京像素后,未来主要还是专注于旅游地产开发,报告期内公司分别与济宁市人民政府、长白山保护开发区管委会、景洪市人民政府签署了合作框架协议,拟与当地政府相关部门合作,利用政府能够给予的政策优势逐步进行旅游地产项目开发及配套建设,未来这部分有望成为公司新的利润增长点。这也印证了我们前期关于公司未来专注旅游地产的判断。在其他投资方面,公司在2011年有一些拓展,公司2011年起参与基金投资,并审慎决定在矿产资源领域开拓新的业务渠道,致力将矿产投资业务逐步打造成公司新的利润增长点,收购了汪清鑫兴矿业有限公司49%股权及北京中弘矿业投资有限公司61.54%的股权。 维持“谨慎推荐”评级自从我们关注公司以来,多次提示了公司在住宅开发业务上可能面临下降,目前来看是印证了我们的判断。从主业上来讲12年的业绩将会出现下滑,但是公司投资项目较多,不排除将会有投资收益的可能。另外公司在11年年初获取的三能达置业有限公司持有的东区国际项目6号楼的土地使用权升值明显,如果未来出售将带来较大收益。在不考虑投资收益的情况下,我们预计公司12、13年EPS 分别为0.32元,0.47元,维持“谨慎推荐”评级。

业绩概述。公司2011年上半年实现营业收入6.68亿元,同比增长651.56%;营业利润1.05亿元,上年同期为-4941.46万元;归属母公司净利润1.79亿元,上年同期为-4161.29万元;实现基本每股收益0.18元。中期拟不进行利润分配和公积金转增股本。 本期结算的是“北京像素”项目北区。该项目是公司目前的主要项目,除北区外,另有南区可售面积约25.61万平米,预计可于2011年下半年结算。重组之后,公司积极增加土地储备。1)、2010年7月,全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司下属的全资子公司御马坊置业有限公司以总价4.05亿元竞得北京市平谷区一块商业金融用地,建筑面积41.18万平米。2)、2010年11月,公司以28万元/亩的价格受让宿州市一块商住用地,该地块土地面积321.9亩,总价款为9013.2万元。3)、2010年12月御马坊置业有限公司以1.51亿元竞得北京平谷一块物流用地,总建筑面积35.47万平米。4)、通过法院裁定以代偿债务的方式取得东区国际项目6号楼的土地使用权,规划建筑面积约8.11万平米,总转让价款为7.2亿元。 潜在资源丰富:1)、南国荔园项目。2010年2月全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司计划以1.15亿元收购海南弘昇投资有限公司70%的股权,从而参与南国荔园项目的开发,该项目位于海口市中心区西南,最终提供配套建设用地不少于4500亩。将采取一级、二级联动,分三期滚动开发的模式,在8年的时间内完成全部开发建设。2)、御马坊度假城项目。项目位于北京市平谷区马坊镇,占地199.7万平米,将建成为集商务会议、旅游度假、餐饮娱乐及休闲服务等为一体的大型高端多功能综合设施。公司已于2010年竞得该项目部分土地。3)、西游记乐园项目。该项目位于怀柔区红螺山旅游度假区,占地面积约5000亩,拟规划容积率面积70万平米,定位于西游记创意文化产业基地。4)、8月公司与济宁市人民政府签署战略合作框架协议,拟合作共同推进济宁市旅游地产建设,加快微山湖旅游等项目开发。 拟参股设立中信夹层投资基金(上海)一期。7月,公司拟以自有资金1亿元参股设立中信夹层投资基金一期,该基金由中信产业投资基金管理有限公司发起设立,目标规模50亿元,不超过60亿元,重点关注并购融资、矿产能源和房地产等领域的投资机会。此次投资有助于公司拓展业务,提升盈利水平。 参与矿业投资。7月公司修改章程,经营范围增加“矿业投资、股权投资、旅游投资、文化产业投资”。8月拟以自有资金6000万元收购北京金朋仁源投资管理有限公司所持汪清鑫兴矿业有限公司49%股权。目标公司拥有采矿权1个,矿区面积0.24平方公里;探矿权1个,面积3.17平方公里;采矿权矿区位于吉林省东部,行政区划隶属延边朝鲜族自治州汪清县复兴镇,距汪清县城东直距65km,距复兴镇南东直距10km,汪清—复兴屯—杜荒子—大西南岔公路在矿区西南部通过,区内较大的沟谷均有森林公路相连,交通较为方便。该矿山地下开采,矿种为金矿,设计生产规模6.6万吨/年,开采有效期限2008年3月至2012年11月,尚未正式开采。评估基准日可利用资源储量为25.80万吨,金属量为1542.9千克,品位5.98克/吨。 通过此次收购公司将涉足有色金属行业,有利拓宽公司盈利渠道,增强可持续发展能力。 盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益1.15元和1.39元,按最新的收盘价8.76元计算,对应的动态市盈率分别为8倍和6倍,估值较低,维持“增持”投资评级风险提示。“北京像素”项目南区若未能在2011年结算,将对公司业绩产生较大影响。南国荔园等潜在项目存在未能取得土地的可能。采矿权的环评认证及安全生产认证尚在办理中,何时取得存在不确定性。

2011年一季度业绩概述。公司2011年1-3月实现营业收入6.08亿元,同比增长671.37%;营业利润1.31亿元,上年同期为-629.06万元;归属于母公司净利润1.19亿元;同比增长22倍;摊薄每股收益0.12元。 “北京像素”一期实现的销售收入较去年同期大幅增长,导致净利润同比大幅增长。“北京像素”项目是公司目前主要的结算项目,2010结算的主要是其北区。重组之后,公司积极增加土地储备。1)、2010年7月,全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司下属的全资子公司御马坊置业有限公司以总价4.05亿元竞得北京市平谷区一块商业金融用地,建筑面积41.18万平米。2)、2010年11月,公司以28万元/亩的价格受让宿州市一块商住用地,该地块土地面积321.9亩,总价款为9013.2万元。3)、2010年12月御马坊置业有限公司以1.51亿元竞得北京平谷一块物流用地,总建筑面积35.47万平米。4)、通过法院裁定以代偿债务的方式取得东区国际项目6号楼的土地使用权,规划建筑面积约8.11万平米,总转让价款为7.2亿元。 潜在资源丰富:1)、南国荔园项目。2010年2月全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司计划以1.15亿元收购海南弘昇投资有限公司70%的股权,从而参与南国荔园项目的开发,该项目位于海口市中心区西南,最终提供配套建设用地不少于4500亩。将采取一级、二级联动,分三期滚动开发的模式,在8年的时间内完成全部开发建设。2)、御马坊度假城项目。该项目位于北京市平谷区马坊镇,占地199.7万平米,将建成为集商务会议、旅游度假、餐饮娱乐及休闲服务等为一体的大型高端多功能综合设施。公司已于2010年竞得该项目部分土地。3)、西游记乐园项目。该项目位于怀柔区红螺山旅游度假区,占地面积约5000亩,拟规划容积率面积70万平米,定位于西游记创意文化产业基地。 盈利预测和投资评级。按转增后的最新总股本10.12亿股计算,预计公司2011-2012年可分别实现每股收益1.15元和1.39元,按最新的收盘价8.79元计算,对应的动态市盈率分别为8倍和6倍,维持“增持”投资评级。 风险提示。公司目前业绩较大程度上依靠北京像素项目,该项目的销售结算对业绩影响较大,且南国荔园等潜在项目存在未能取得土地的可能。

行业首份年份,靓丽登场报告期内公司实现营业收入36.61亿元,同比增长202.52%;实现归属于母公司所有者净利润9.2亿元,同比增152.51%;基本每股收益1.64元,同比增长152.31%,每股净资产2.96元,加权平均净资产收益率73.94%。 公司利润大幅增加的主要原因是报告期内“北京像素”项目开始预售,报告期末已销售房款全部结转收入。“北京像素”项目位于北京东五环外,目前的销售均价为23000元/平方米(搜房网),其可销售面积约为50万平方米。 有惊无险,房企借壳叫停前完成重组中弘地产借壳之路一波三折,证监会曾一度否决公司的资产重组计划。去年4月“国十条”出台,公司赶在有关部门实质上暂停审批有关房企借壳前,全面完成了重组。 公司前身*ST科苑以4.36元/股,向中弘卓业发行3.78亿股,向建银国际发行5995万股,购买中弘卓业和建银国际持有的中弘投资100%股权、中弘卓业持有的中弘兴业100%股权,顺利转型为房地产项目开发与销售及出租物业经营,并将专注于商业地产开发。公司成为“暂停令”实施前拿到最后一张房地产企业借壳通行证的幸运者。 大比例转增,重塑公司形象公司2010年度母公司可供股东分配的利润仍为负值,公司拟不进行现金分红。报告期内公司完成了重大资产重组,鉴于2010年度公司取得的良好业绩,从长远发展考虑,公司拟扩大股本规模,拟以2010年12月31日总股本5.62亿股为基数,以资本公积金向全体股东每10股转增8股。 独辟蹊径,获取土地资源公司积极研究在新形势下获取土地资源的新模式,广泛收集土地出让、合作信息,加强市场调研,通过并购、合资、协议受让、债务重组、竞买等多种方式,适时、适机争取新增土地资源。 并购2010年2月,公司全资子公司北京中弘兴业以1.15亿元收购海南弘昇投资有限公司70%的股权,从而间接控股“南国荔园”项目的开发主体海南金昌投资有限公司。南国荔园项目位于海南省海口市中心区西南,距海口市中心仅15公里,该项目最终提供配套建设用地不少于4500亩,计划开发为低密度大型旅游区。 协议受让去年11月,公司全资子公司宿州中弘置业与建行宿州市分行签署《土地使用权转让协议》,受让宿州市分行持有的一宗土地,受让价格为28万元/亩,土地面积为321.90亩,总转让价款为9013万元。债务重组本月22日,公司董事会公告,拟通过法院裁定以代偿债务的方式来取得东区国际项目6号楼的土地使用权。该项目位于朝阳区慈云寺桥西南角,地理位置极佳,规划建筑面积约8.1万平方米,涉及资金约8.1亿元。 实施差异化经营,规避政策风险区别于一般的住宅开发企业,公司以商业、旅游地产为主要经营方向。已经和正在开发的项目包括“非中心--中弘国际花园”、“六佰本商业街”、“北京像素”等项目。另外,公司还拟开发“南国荔园”、“御马坊度假城”、“西游记主题乐园”等多个大型项目。 投资建议公司2010年业绩应属超预期,由于大股东对2011年业绩仍有明确承诺,且公司善于多渠道、多途径获取土地资源,产品开发特色明显,未来盈利空间较大,给予买入评级。 由于“北京像素”项目报告期末已销售房款全部结转收入,公司期末预收款余额仅为0.24亿元。面对“新国八条”、房产税开征等新一轮更严厉调控政策的实施,公司面临的市场环境不容乐观,市场风险加大。

2010年公司实现营业收入36.61亿元,同比增长202.52%;营业利润12.15亿元,同比增长353.07%;归属母公司净利润9.21亿元,同比增长152.51%;实现基本每股收益1.64元。分配预案为每10股转增8股。 “北京像素”项目结转收入是业绩同比大幅增长的主要原因。公司2010年初重组之后,收入和利润主要源自中国特色经济之窗二期(北京像素)项目,报告期结算的主要是其北区,目前南区已于2010年12月拿到预售证,准许销售面积为25.61万平米。 积极增加土地储备。1)、2010年7月,全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司下属的全资子公司御马坊置业有限公司以总价4.05 亿元竞得北京市平谷区一块商业金融用地,建筑面积41.18万平米。2)、2010年11月,公司以28万元/亩的价格受让宿州市一块商住用地,该地块土地面积321.9亩,总价款为9013.2万元。3)、2010年12月御马坊置业有限公司以1.51亿元竞得北京平谷一块物流用地,总建筑面积35.47万平米。4)、拟通过法院裁定以代偿债务的方式取得东区国际项目6号楼的土地使用权,规划建筑面积约8.12万平米。 潜在资源丰富:1)、南国荔园项目。2010年2月全资子公司北京中弘兴业房地产开发有限公司计划以1.15亿元收购海南弘昇投资有限公司70%的股权,从而参与南国荔园项目的开发,该项目位于海口市中心区西南,最终提供配套建设用地不少于4500亩。将采取一级、二级联动,分三期滚动开发的模式,在8年的时间内完成全部开发建设。2)、御马坊度假城项目。该项目位于北京市平谷区马坊镇,占地199.7万平米,将建成为集商务会议、旅游度假、餐饮娱乐及休闲服务等为一体的大型高端多功能综合设施。公司2010年已竞得该项目部分土地。3)、西游记乐园项目。该项目位于怀柔区红螺山旅游度假区,占地面积约5000亩,拟规划容积率面积70 万平米,定位于西游记创意文化产业基地。 盈利预测和投资评级。暂不考虑转增股本影响,预计公司2011-2012年可分别实现每股收益2.06元和2.51元,按1月21日的收盘价19.34元计算,对应的动态市盈率分别为9倍和8倍,维持“增持”投资评级。 风险提示。南国荔园等潜在项目存在未能取得土地的可能。