3月16日，招商积余发布2023年年报，公司全年实现营业收入156.27亿，同比+19.99%；实现归母净利润7.36亿，同比+23.96%。 物业管理基本盘稳固，资管业务复苏强劲2023年公司实现营业收入156.27亿，同比+19.99%，其中来自物业管理业务收入147.58亿，同比+18.03%，主要因原有项目的增长及新拓展项目数量的增加。从物业管理板块内部看，其中基础物业管理收入121.13亿，同比+20.44%，平台增值业务实现收入5.84亿，同比+1.42%，专业增值服务实现收入20.61亿，同比+10.19%。受地产行业下行影响，增值服务增速不及预期，但公司主营业务基础物业管理业务并未受到行业周期的影响，依然维持20%以上的高增速，我们认为这既归功于公司强劲的外拓能力，也与来自招商局集团的支持相关。此外，公司来自资产管理业务收入6.98亿，同比+50.13%，资管业务的增长主要2022年同期减免租金政策低基数影响，同时，公司在管商业运营项目规模扩大带来收入的增长。 市场化拓展成绩优异，与多家重点公司深度合作2023年公司实现年度新签合同金额40.44亿，其中第三方项目合同金额为35.39亿（千万以上项目过半），同比+27.44%，在当前地产行业下行，物管行业增速放缓，竞争逐渐从增量市场转入存量市场的背景下，取得如此增速较为难得；同时，公司在外拓上坚持与头部客户保持粘性，报告期内，公司拓展了广交会展馆、中芯国际等千万级以上项目，新拓展海康威视、超巨变等大客户，深入阿里、华为等客户的协同布局。此外，公司与控股股东持续协作，截至报告期末，公司来自招商蛇口的物业管理面积达到1.19亿平，2023年新签年度合同额5.05亿，招商蛇口的项目多为新建住宅，是较为难得的优质物业项目。 平台增值持续创新，专业增值积极探索平台增值服务方面，2023年公司主动放弃低毛利业务，承接招商局集团目录采购平台运营，为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，报告期内销售额超5.6亿元，同时创新打造业务平台：“招小播”开播35场，报告期内销售额超5000万元，“招小充”平台接入充电桩超2万台，孵化柜机业务，全年新铺设柜机1600余台；专业增值服务方面，公司能源管理业务中标哈尔滨冷站建设运营项目、湖南国安厅中央空调改造及托管项目，新签年度合同额累计超亿元，电梯销售安装业务营收同比增长135%，干洗业务营收同比增长超20%，并积极探索“物业+康养”增值服务。 投资建议：2023年公司在行业下行期依然完成20%的收入增长，在物业行业转入存量竞争时期，保持了第三方项目接近30%的订单金额增加，在高基数背景下达成这一业绩较为可贵。我们认为公司的外拓增速充分证明了自己的市场化能力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，在物业行业未来持续市场化推进的竞争中，我们看好公司有望长期跑赢行业平均的增速。受2023年业绩基数影响我们调整公司2024-2025年净利润至8.97亿、10.84亿（前值9.78亿、11.96亿），引入2026年净利润预测12.59亿，对应2024-2026年EPS分别为0.85、1.02、1.19元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

事件：2023年公司实现营业收入 156.27亿元，同比+20%；归母净利润 7.36亿元，同比+23.96%；基本每股收益 0.69元，同比+23.98%；公司拟向全体股东每 10股派发现金红利 1.7元。 业绩高质量增长，非住业务表现亮眼收入端，2023年公司实现营业收入 156.27亿元，同比增长 20%。其中，1）物业管理业务实现营业收入 147.58亿元，同比增长 18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展项目增加，占比营收 94.4%；2）资产管理业务实现营业收入 6.98亿元，同比增长50.13%，主要系 22年同期减租而 23年无此事项以及在管商业规模扩大，占比营收 4.5%；。 细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现营收 121.13亿元，5.84、 20.61亿元，分别同比增长 20.44%、 1.42%、 10.19%，占营收比重分别达 77.5%、 3.7%、 13.2%。 利润端，2023年公司实现归母净利润 7.36亿元，同比增长 23.96%；扣非归母净利润 6.60亿元，同比增长 32.12%。 其中，招商物业 23年实现净利润 3.84亿元，同比增长 0.32%； 中航物业实现净利润 1.18亿元，同比下降 48.16%。 2023年公司毛利率 11.56%，较 22年下滑 0.28pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为 8.76%、8.49%、 17.81%，较 22年分别-1.02、 +2.46、 +1.51pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为 44.13%、 54.32%，较 22年分别+14.54、 +9.36pct。非传统业务有效对冲基础物管毛利率下行。 外拓能力再提升，大股东”护航”前景良好规模端，截至 2023年末，公司项目覆盖全国 156个城市，在管项目 2,101个，较 22年增加 217个；管理面积达 3.45亿㎡，同比上升 10.9%；其中，非住业态管理面积达 2.13亿㎡，占比 61.90%。 分城市看，深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位列前五名，合计管理面积达到 1.86亿㎡，占比总管理面积比达 54%，优势区域项目密度有效提升，同时开辟了内蒙古、西藏两大新区域，继续完善全国化布局。 23年控股股东招商蛇口累计实现签约销售面积 0.12亿㎡，未来将为公司管理规模增长及多元业务协同提供持续支撑。 拓展端，2023年公司实现新签年度合同额 40.44亿元，同比上升 22%；其中，第三方项目新签合同额 35.39亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长 27.44%，第三方拓展能力强。公司非住业态新签年度合同额 34.59亿元，占比 85.56%，多条细分赛道加速扩容，金融、 高校新签年度合同额分别同比增长 67%、 31%，同时继续深度参与城市服务，拓展了深圳、 三亚等服务项目。 并购单位融合成效显著，23年四家收并购企业合计新签项目年度合同额合计 1.93亿元。 商业管理规模扩大，持有物业经营稳健资管业务方面， 1）商业运营业务：截至 23年末，招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目），管理面积 397万㎡，其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目 9个，商业管理能力持续提升。 2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，23末总可出租面积为 46.92万㎡，出租率为 96%。 公司根据租赁市场行情及时调整租赁策略，实现租金收入稳定增长。 投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，23年规模扩张迅速，市拓多维发力，增值服务表现稳健。 考虑行业竞争激烈存在利润率压力，我们调整公司 24-25年归母净利润分别为 8.58、 10.11亿元（原值 9.32、 11.39亿元），预测 26年归母净利润为 12.23亿元，对应 EPS 分别为 0.81、 0.95、 1.15，对应 PE 分别为 13.54X、 11.48X、9.49X，维持“买入”评级。 风险提示：市场不确定性加大风险、 行业竞争加剧风险、 创新业务孵化风险

事件： 公司发布 2023年年报， 2023年公司实现营业收入 156.27亿元同比增长 19.99%；归母净利润 7.36亿元，同比增长 23.96%； 2023年 EPS为 0.69元/股；分红方案为每 10股派发 1.7元现金红利。 归母净利润稳定提高： 公司 2023年实现营业收入 156.27亿元，同比增长 19.99%，归母净利润 7.36亿元，同比增长 23.96%。盈利能力上，公司整体毛利率 11.56%，较 2022年下降 0.28pct，主要由于公司主营的物业管理业务的毛利率下降 0.57pct 至 10.01%。公司净利率为 4.73%，较2022年提高 0.36pct。净利率有所提高的原因在于： 1）公允价值变动收益为 0.06亿元， 2022年为-0.08亿元， 2023年实现公允价值变动正收益； 2）营业外收入提高至 0.15亿元，营业外支出由 2022年的 0.15亿元下降至 0.01亿元。费用管控上，销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为 0.6%、 3.87%、 0.4%，分别较 2022年提高 0.06pct、提高 0.27pct、下降 0.32pct，合计费用率基本维持稳定。 管 理 规 模 量 质 兼 升 公 司 物 管 业 务 实 现 收 入 147.58亿 元 ， 同 比 增 长18.03%，占公司营业收入的 94.44%。其中基础物管实现收入 121.13亿元，占物管收入的 82.08%，毛利率为 8.76%，较 2022年小幅下降 1.02pct。 截至 2023年末，公司在管面积 3.45亿方，同比增长 10.74%，其中 34.64%的在管面积来自控股股东招商蛇口。公司持续深化与控股股东的开发增值业务协同，实现优化协同。从业态分布看，住宅业态与非住业态的在管面积分别占总在管面积的 38.10%、 61.90%，非住业态占比较 2022年提升 3.14pct。非住业态占据各主要赛道，包括办公、公共、园区、政府、学校、商业、城市空间及其他。从物管单价看，公司基础物管平均单价为 2.93元/平米/月，较 2022年提高 8.76%，其中住宅和非住单价分别为2.16元/平米/月、 3.40元/平米/月，同比分别增长 5.40%、 8.17%。非住业态单价和在管面积占比均提升，助力提升基础物管业务单价提升。 增值服务稳中有进： 物管业务中的平台增值服务实现收入 5.84亿元，专业增值服务实现收入 20.61亿元，分别占物管收入的 3.96%、 13.96%。 毛利率分别为 8.49%、 17.81%，分别较 2022年提高 2.46pct、 1.51pct。 1）平台增值服务持续扩容，如企业商城放弃低毛利率业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务。 2）专业增值服务各板块起头并进：招商设施逐渐成为华为等客户核心 IFM 服务商，招商楼宇进一步拓宽几点安装等业务承接路径，中标哈尔滨、湖南等地项目、南光电梯销售安装业务同比增长 135%等。 运营管理能力提高： 公司 2023年资产管理业务实现收入 6.98亿元，同比增长 50.13%，毛利率 50.74%，较 2022年提高 9.17pct。 1）商业运营实现收入 2.45亿元，同比增长 138.68%。截至 2023年末，招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目），管理面积 397万方，其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个，第三方输出项目 9个。 2）持有物业出租管理业务实现收入 4.54亿元，同比增长 25.09%。截至 2023年末，公司可出租面积 46.92万方，包括据点、购物中心、零星商业、写字楼、住宅、公共建筑等业态，其中购物中心和酒店可出租面积分别为 31.76万方、 10.32万方。 2023年末的总体出租率为 96%，其中，酒店、零星商业、公共建筑的平均出租率为 100%、购物中心、写字楼的出租率分别为94%、 91%。高出租率显示公司强运营管理能力。 重视股东回报： 公司发布未来三年股东回报规划公告， 2024-2026年，在盈利水平和现金流量能够满足持续经营和长远发展的情况下 ，公司原则上每年现金分红比例不低于 25%。若采取现金和股票股利分配利润，则根据公司发展阶段 ，确认现金分红在利润分配中所占比例，其中最低情况为 20%。 投资建议： 公司 2023年营收和业绩稳步增长 ，物业管理服务业务在管规模提升明显，住宅和非住业态相辅相成；资产管理业务快步向前 ，商业运营实现高速发展 ，持有物业出租管理业务彰显强运营能力 ，出租率维持高位。公司公布的 2024-2026年股东回报规划体现公司对股东的重视。考虑到行业竞争加剧等行业趋势，我们预测公司 2024-2026年归母净利润 9.03亿元、 10.83亿元 、 12.70亿元 ， EPS 为 0.85元/股、 1.02元/股、 1.20元/股，对应 PE 为 13.06X、 10.89X、 9.29X，维持“推荐”评级。 风险提示： 宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。

归母净利润增长 24%。 2023年公司实现营业收入 156.3亿元， 同比增长 20%； 实现归母净利润 7.4亿元， 同比增长 24%。 分板块看， 由于原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加， 物业管理业务实现收入 147.6亿元， 同比增长 18%； 由于上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项， 以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长，资产管理业务实现收入7.0亿元，同比增长 50.1%。 市拓强劲， 深耕非住。 公司市场拓展加大发力， 接连在多领域斩获重点项目，在业态、 区域、 路径上实现新突破， 实现新签年度合同额 40.4亿元， 其中第三方项目新签年度合同额 35.4亿元（千万级以上项目占比过半） ， 同比增长 27%。 截至 2023年末， 公司在管项目 2101个， 覆盖全国 156个城市，管理面积达 3.45亿平方米， 其中非住业态管理面积达 2.13亿平方米， 占比61.9%。 2023年， 母公司招商蛇口累计实现签约销售面积 0.12亿平方米， 累计实现签约销售金额 2936亿元， 截至 2023年末， 公司来自母公司物业管理面积为 1.19亿平方米， 新签年度合同额为 5.1亿元。 商业运营规模扩大。 在商业运营方面， 截至 2023年末， 招商商管在管商业项目 70个（含筹备项目） ， 管理面积 397万平方米， 其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个（年内新增杭州临平花园城、 成都金牛招商花园城、 赣州招商局中心等项目） ， 第三方品牌输出项目 9个。 公司持有物业包括酒店、 购物中心、 零星商业、 写字楼等多种业态， 截至 2023年末总可出租面积为 46.9万平方米， 总体出租率为 96%。 风险提示： 地产开发超预期下行； 公司在管面积增长不及预期； 毛利率下行超预期。 投资建议： 公司作为央企物管龙头， 业态布局均衡， 非住领域保持领先，母公司招商蛇口综合实力突出， 未来公司将持续受益于行业格局的重构。 我们维持此前的盈利预测， 预计 24-26年公司归母净利润分别为8.5/10.2/11.6亿元， 对应 EPS 分别为 0.80/0.96/1.09元， 对应 PE 分别为13.9/11.6/10.2X， 维持“买入” 评级。

事件： 公司发布 2023年年报。 2023全年公司实现营收 156.3亿元，同比增长 20.0%；归母净利润 7.4亿元，同比增长 24.0%，业绩符合我们预期。 营收业绩稳步增长，物管业务利润率微降。 2023全年公司营收同比增长 20.0%，其中物业管理业务营收 147.6亿元，同比增长 128.0%；资产管理业务营收 7.0亿元，同比增长 50.1%。收入增长原因主要为： （1）原有物业管理项目增长和新拓物业管理项目增加； （2）在管商业运营项目规模扩大； （3） 2022年按国家政策减免房租而 2023年无此事项。利润率方面： 2023年公司物业管理业务毛利率 10.0%，同比微降0.6pct；资产管理业务毛利率 50.7%，同比大幅提升 9.2pct；公司综合毛利率 11.6%，同比微降 0.3pct。费用率方面： 2023年销管费率为4.5%，同比提升 0.3pct。 持续抢滩非住业态，不断提升市拓能力。 截至 2023年末，公司在管项目 2101个，同比增长 217个；在管面积达 3.45亿方，同比增长10.9%。公司持续深耕非住业态，在管面积中非住业态达 2.13亿方，占比 61.9%。公司深度参与金融、高校、城市服务等业态，金融和高校业态 2023年新签年度合同额分别增长 67%和 31%。同时，公司不断提升市场拓展能力， 2023年实现新签年度合同额 40.4亿元，其中第三方项目新签年度合同额 35.4亿元，同比增长 27.4%。 增值业务推陈出新，资管业务表现稳健。 增值业务方面：公司 2023年主动放弃部分低毛利的平台增值业务，加强到家服务能力建设，新增7项服务品类；同时深度构建 IFM 体系，成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心 IFM 服务商。 2023年平台增值服务和专业增值服务的毛利率分别提升 2.5pct/1.5pct 至 8.5%/17.8%。资管业务方面：截至 2023年末，公司在管商业项目 70个（含筹备项目），较 2022年末增长 18个，管理面积 397万方；其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个，第三方品牌输出项目 9个。公司持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等业态，截至 2023年末可出租面积 46.9万方，总体出租率为 96%。 盈利预测： 公司作为非住业态龙头物管企业， 背靠央企开发商， 不断提升市场化拓展能力， 内生外拓均有保障。 考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧， 我们下调其 2024-2025年归母净利润预测至 8.7/9.9亿元（原值为 9.5/11.6亿元）， 预计 2026年归母净利润为 11.4亿元。 对应的 EPS 为 0.82/0.94/1.08元，对应的 PE 为 13.6X/11.9X/10.3X，维持“买入”评级。 风险提示： 大股东/关联方交付项目规模不及预期； 市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

事项：公司公布2023年年报，全年实现营业收入156.3亿元，同比增长20%，归母净利润7.4亿元，同比增长24%，拟每10股派发现金红利1.70元（含税）。 平安观点：收入利润平稳增长，毛利率小幅波动：2023年公司实现营业收入156.3亿元，同比增长20%，归母净利润7.4亿元，同比增长24%。其中物业管理业务营业收入147.6亿元，同比增长18%，资产管理业务营业收入7亿元，同比增长50.1%，其他业务（剩余不动产处置）营业收入1.7亿元，同比增长209.8%。期内综合毛利率同比微降0.3个百分点至11.6%，其中物业管理业务毛利率同比微降0.6个百分点10%；管理费用率同比微升0.3个百分点至3.9%。 物业管理进中提质，并购融合成效显著：2023年末公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积升至3.45亿平米；其中第三方管理面积2.25亿平米，占比65.4%，非住管理面积2.13亿平米，占比61.9%。全年新签年度合同额40.4亿元，同比增长22%。年内市场拓展加大发力，第三方项目新签年度合同额35.4亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27.4%；非住业态新签年度合同额34.6亿元，同比增长28.7%。并购单位从整合到融合成效显著，期内四家收并购企业合计实现营业收入14.2亿元，新签项目年度合同额合计1.9亿元。 平台增值进中有新，商业运营稳步扩张：2023年到家汇云平台企业商城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐行发力，其中企业商城打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，期内销售额超5.6亿元。2023年末公司旗下招商商管在管商业项目升至70个（含筹备项目），管理面积397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个；持有物业总可出租面积46.9万平米，总体出租率96%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2025年EPS分别为0.82元、1.02元，新增2026年EPS预测为1.18元，当前股价对应PE分别为13.6倍、10.9倍、9.4倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。

10月27日招商积余发布2023年三季报，公司前三季度实现营收108.56亿，同比+18.29%；归母净利润5.95亿，同比+25.92%;扣非后归母净利润5.37亿，同比+39.80%。 各业务板块收入实现稳健增长，资管业务复苏强劲前三季度公司实现营业收入108.56亿，较上年同期增长18.29%。分板块来看，其中，物业管理业务实现营业收入103.76亿，较上年同期增长17.16%，主要因原有物业管理项目增长和新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入4.58亿，较上年同期增长40.73%，主要是公司在管商业运营项目规模扩大带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金所致；从物业管理业务收入构成看，基础物业管理业务实现营业收入85.36亿，同比增长17.80%；平台增值服务业务实现营业收入3.88亿元，同比增长12.61%；专业增值服务业务实现营业收入14.52亿，同比增长14.76%。 市场化拓展成绩优异，多渠道优势凸显2023年前三季度，公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额27.91亿，较上年同期增长14.86%。其中第三方项目新签年度合同额为24.58亿，千万级以上项目占比超54%。截至2023年9月末，公司在管项目2043个，管理面积增长至3.33亿平。 报告期内，公司聚焦多个细分赛道加速发展，传统项目拓展新签年度合同额同比增长18%，总对总业务新签年度合同额同比增长15%，前三季度累计设立5家合资公司；多业态发力，非住宅业态拓展持续保持优势，新签年度合同额同比增长17%，其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%，成功签约中兴通讯、华为九华山、广交会展馆、宁波诺丁汉大学等标杆项目。 投后管理高效融合，增值服务持续向好公司重视投后管理工作，积极整合提效。报告期内，积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤四家并购企业在文化融合、业务整合等方面多措并举，企业竞争实力显著增强，质量效益全面提升，2023年1-9月四家收并购企业合计实现营业收入9.71亿，新签项目年度合同额合计2.57亿。 此外，公司两大增值服务业务同样发展良好。平台增值服务方面，2023年1-9月，公司到家汇商城实现平台交易额7.5亿，毛利率同比上升超2个百分点，优化业务结构，主动放弃低毛利业务，聚焦打造“招商易采”和“招商福袋”品牌，加快外部市场拓展获得成效，中标深圳机场、招银金服等优质业务；专业增值服务方面，公司探索充电桩业务，前三季度累计接入充电桩超2万台；探索IFM业务方面，公司在所服务客户如华为、宁德时代、阿里客户市场份额持续增长，夯实安保线条服务品质，加强市场外拓，市场化中标项目超70个，拓展中兴、联想等大客户；干洗业务坚持品质至上及模式转变，充分发挥中央工厂效率，业绩增长超预期。 投资建议：2023年前三季度公司交出了一份亮眼的答卷，业绩高速增长，投后整合顺利，外拓势头迅猛，各个细分领域也均有业务层面的突破，我们持续看好公司未来的发展，维持此前盈利预测，预计公司2023-2025年净利润为7.82亿、9.78亿、11.96亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

事件：公司发布2023年第三季度报告。2023年1-9月公司实现营收108.6亿元，同比增长18.3%；归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%，业绩符合我们预期。 营收业绩稳步增长，毛利率稳中有升。2023年1-9月公司营收同比增长18.3%，其中物业管理业务营收103.8亿元，同比增长17.2%；资产管理业务营收4.6亿元，同比增长40.7%。收入同比增长主要由于：1）原有物业管理项目增长和新拓展市场化物业管理项目增加；2）在管商业运营项目增加带来收入增长以及2022年同期公司减免租金。利润率方面：公司2023年1-9月毛利率为12.7%，同比提升0.8pct。费用率方面：2023年1-9月管理费率为3.4%，同比下降0.3pct。 市场化外拓高质量增长，持续深耕非住业态。截至2023年9月末，公司在管项目2043个，较2022年底新增159个；管理面积增长至3.3亿方，其中非住宅业务管理面积达2.0亿方。公司不断加大市场拓展力度，2023年1-9月实现新签年度合同额27.9亿元，同比增长14.9%；其中第三方项目新签年度合同额24.6亿元，占比高达88.2%。公司持续深耕非住业态，1-9月非住宅业务新签年度合同额同比增长17%；其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%。 增值服务持续向好，主动优化业务结构。2023年1-9月公司到家汇商城实现平台交易额7.5亿元，毛利率同比上升超2.0pct。其中企业商城优化业务结构，主动放弃低毛利业务，聚焦打造“招商易采”和“招商福袋品牌”，中标深圳机场、招商金服等优质业务。 商业运营业务稳步扩张，持有物业稳健经营。截至2023年9月末，公司旗下招商商管在管商业项目65个（含筹备项目，其中招商蛇口持有项目56个，公司自持项目3个，第三方品牌输出项目6个），较去年同期增加15个；管理面积374.0万方，同比增长42.9%。截至2023年9月末，公司持有型物业总体出租率为97.0%。 盈利预测：公司背靠龙头央企开发商，市场化外拓高质量增长，增值服务和商管业务稳步发展。我们维持其2023-2025年归母净利润7.7/9.5/11.6亿元的预测，对应的EPS为0.72/0.90/1.10元，对应的PE为18.3X/14.8X/12.1X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

事项： 公司公布2023年半年报，上半年实现营业收入69.8亿元，同比增长23.6%，归母净利润4.2亿元，同比增长26.7%。 平安观点： 收入利润稳步提升，各项指标同比改善：2023H1公司实现营业收入69.8亿元，同比增长23.6%，归母净利润4.2亿元，同比增长26.7%。其中物业管理业务营业收入66.9亿元，同比增长23%，资产管理业务营业收入2.8亿元，同比增长30.6%，其他业务（剩余房地产开发）营业收入0.08亿元，同比增长236.1%。期内综合毛利率同比微增0.6个百分点至13.3%；其中物业管理业务毛利率受增值服务盈利能力提升影响，同比微增0.4个百分点至11.6%。管理费用率同比微降0.2个百分点至3.4%，精益管理持续显效。 物业管理进中向好，市场拓展成效显著：2023H1末公司在管项目2011个，管理面积升至3.3亿平米；其中第三方管理面积2.19亿平米，占比66.4%，非住管理面积1.99亿平米，占比60.3%。2023H1物业管理新签年度合同额18.9亿元，同比增长18.3%；其中第三方项目新签年度合同额16.5亿元，千万级以上项目占比超55%。公司以强化高质量发展为导向，大力深耕非住业态，期内第三方项目中非住业态新签年度合同额15.5亿元，占比94.2%。拓展方式上，除传统市场拓展外，“总对总”、合资合作齐头并进。“总对总”聚焦IFM赛道，合资合作凝聚优质客户资源，与深汕合作区城综集团、天津宝星建设发展集团、济南先行投资集团及江苏有线网络项目落地。公司持续完善投后管理体系，业务融合释放提质增效空间，2022年收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中4家企业经营业绩良好，2023H1合计实现营业收入5.4亿元，新签项目年度合同额合计超1.3亿元。 平台增值新增亮点，资管业务经营稳健：2023H1到家汇云平台的企业商 城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐行发力，实现平台交易额5.1亿元，同比增长36.8%。到家汇“办公集采”升级为“招商易采”目录采购平台，服务集团企业客户超2000家，并拓展非住B端客户外部市场，新增客户361家。2023H1末公司旗下招商商管在管商业项目升至61个（含筹备项目），管理面积346万平米，其中自持项目3个、受托管理招商蛇口持有项目53个、第三方品牌输出项目5个；持有物业总可出租面积48.9万平米，总体出租率97%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为0.67元、0.82元、1.02元，当前股价对应PE分别为23.0倍、18.8倍、15.1倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险； 2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务开展、收并购企业融合不及预期风险。

事项：公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入33.1亿元，同比增长30.3%，归母净利润1.8亿元，同比增长27.2%。 平安观点：收入利润稳健增长，期间费用率同比下行。2023Q1公司实现营业收入33.1亿元，同比增长30.3%，归母净利润1.8亿元，同比增长27.2%。收入利润提升主要源于公司经营规模扩大，以及新增新中物业、深圳汇勤等控股子公司并表。期内综合毛利率同比下降1.1个百分点至12.2%；期间费用率同比下降0.5个百分点至5%。 深耕基础物管沃土，业务规模不断扩大。2023Q1末公司在管项目1945个，管理面积升至3.15亿平米；2023Q1物业管理新签年度合同额8亿元，同比增长10.1%。优势赛道贡献显著，新增办公类、园区类、政府类项目30余个，中标中芯上海等多个金额大、具有开拓意义项目（千万级项目占比近3成）；特色业态持续发力，航空、医院、城市服务类项目拓展再突破，中标南方航空物流公司项目、平潭综合区实验医院、漳州开发区道路绿化养护等服务项目；总对总业务不断开拓新客户，新入围小鹏、李宁、软通动力等客户供应商库；合资合作业务开发成果落地，与深汕城综集团公司共同设立深圳市招商积余城市综合服务有限公司。 平台增值延续快增，专业增值亮点频现。2023Q1到家汇商城实现全平台交易额2.7亿元，同比增长50.8%。推动“办公集采”升级为“招商易采”平台；持续发力“招小播”自有直播平台赋能价值，打造国货甄选、走进原产地的特色直播；结合“到家服务”，探索物业领域特色直播，3月上线“空调焕洗季”全国活动，实现清洗空调超9000台。专业增值服务方面，期内积余设施协同佛山、上海等城市公司成功拓展多个高质量IFM项目；建筑科技成功中标南山智谷及深圳华润城润玺二期两个重点建设项目，年合同额超2000万元，实现在绿色建筑、高端智能家居市场业务拓展突破。 商业运营持续扩张，收并购企业深度融合。2023Q1末公司在管商业项目57个（含筹备），管理面积338万平米。其中管理公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目50个，第三方品牌输出项目4个。期末持有物业总可租面积48.9万平米，总体出租率96%。期内公司规范投后管理，抓实融合工作，在公司赋能支持下，招商积余南航（广州）物业服务有限公司率先实现市场化转型突破，成功开拓白云金控集团民科园产业互联网创新中心项目。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为0.67元、0.82元、1.02元，当前股价对应PE分别为22.1倍、18.1倍、14.5倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，楼市复苏节奏中断，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值业务开展、收并购企业融合不及预期风险。

我们认为，在物企规模增速放缓、盈利普遍承压下行的当前时刻，物业企业将逐渐回归经营及服务本源，告别盲目扩张时期，迈向高质量发展阶段，同时，非住业态是目前多数物企的重点发力方向。在此背景下，内生外拓均好、业态平衡多样、资源禀赋优异的全能型物企将有望迎来更加稳定的增长。在 22年营收大于 50亿的物企中，公司在非住业态的面积及营收占比均为第一，在非住领域具有领先优势。 行业回归本源 注重多元发展告别狂飙 注重续航：22年整体物业板块营收增速放缓，央国企更具韧性，央国企背景的房企亦表现相对稳健，为央国企物企提供了内生增量，在盈利能力方面，22年央国企盈利能力持续增强且近三年来首次超过民企。 非住市场 大有可为：相较住宅，非住宅业态具有物业费单价高、收缴率高、细分赛道多、专业门槛更高、服务边界广阔的特点，已经成为了目前多数物企重点发力的方向。从近月物企市场外拓数据来看，非住业态拓展占比持续高于住宅物业，22年全年物业板块外拓项目中住宅物业占比仅为 28.5%。 百年积余再启航 两大国资共添翼招商积余背靠招商局集团与航空工业集团两大国资，股权结构稳定。2019年起，招商蛇口收购中航善达，实现了招商物业和中航物业的强强联合。 蛇口全面助力，2023年前三个月的数据显示，招商蛇口的销售额以及销售面积都在不断增长。同时，招商蛇口拿地强度处于业内较高水平，22年，招商蛇口拿地强度约在 30%水平，23年 1-3月，招商蛇口拿地金额同比高增102%，表明招商蛇口拿地积极土地储备充足，为招商积余的规模提高和业务转型筑就坚实后盾。 逆风局中彰显定力基础物业管理：根基稳固枝繁茂。管理面积保持增长，得益于强大的股东支持，公司内生面积持续稳定输送，同时，外拓并购也进行多点发力，公司抓住非住市场领先优势，“总对总”业务亦持续扩大，市场拓展更将助力面积保持增长。 平台增值服务：实现翻倍增长。平台增值服务为公司 23年发展的重点方向，以“到家汇”平台为核心，22年营业收入同比增长 116.91%，实现平台销售额12.4亿元，同比增长 52%，且毛利增速高于收入增速，未来贡献增长仍然可期。 专业增值服务：细分赛道多点开花。公司的专业增值服务细分赛道较多，业务收入稳中有进。截至 22年，公司专业增值服务收入达 18.7亿元，同比增长1.65%，占总营收比例为 14.96%。毛利稳定增长，增速显著高于营收增速，毛利率实现提升。 资产管理业务：前途光明潜力足。招商积余资产管理业务主要为商业运营，以及持有物业出租及经营。公司商业运营收入仍保持了较高的增速，同比增长达 75.72%，但此项业务占比较小，而占比较大的持有物业出租给经营收入同比减少 27.19%，主要是由于根据相关规定进行租金减免，以及轻重资产分离取得进展，公司持有型物业可出租面积减少，我们预计未来此项业务预计仍将保持稳定。 财务分析营业收入稳定增长，22年毛利率短期因租金减免、人工成本增加等因素影响承压，预计未来毛利率仍有提升空间，归母净利润若扣除减租影响后同比增长 31.5%，剔除减租影响后的归母净利润增速高于营收增速。 期间费用率整体呈下行趋势，应收账款管理整体健康，其他应收款大幅收缩，随着公司管理规模的扩大，人均创收亦稳健上行。 投资建议：我们持续看好招商积余的业绩发展，我们预测公司 2023-2025年实现营业收入 157.38/188.41/225.48亿元，同比增长 20.84%/19.71%/19.67%； 实现归母净利润 7.62/9.49/11.14亿元，同比增长 28.36%/24.6%/17.32%；预期EPS 分别为 0.72/0.9/1.05元，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：预测中假设偏离真实情况的风险，外拓不及预期、项目无法续签风险，轻重资产剥离不及预期风险，成本持续上行、降本增效不及预期风险。

事件：公司近期发布 2022年年报，全年实现营业收入 130.2亿元，同比+23.0%；实现归母净利润 5.9亿元，同比+15.7%。 业绩稳健增长，基础服务优势巩固，平台增值快速发展，利润率阶段性承压。公司22年营收同比增长 23%，其中基础服务和平台增值收入分别增长 28.9%/116.9%。 基础服务规模稳步增长，期末公司在管面积同比增长 10.7%至 3.1亿方，非住宅业态在管面积和收入分别占比 58.9%/68.6%，非住业态优势进一步巩固。受租金减免政策和赣州九方资产剥离的影响，公司持有物业收入同比有所下降，还原 0.86亿租金减免的影响，22年公司实现归母净利润应为 6.8亿（+31.6%）。受外拓竞争加剧、新拓项目初始投入成本较多的影响，公司非住业态基础服务毛利率有所下降，随着项目成熟和市场充分竞争，预计行业毛利率会回归平均水平。 关联方持续支持，外拓保持领先。关联方的稳定业务支持是公司相对于同行的显著优势，2022年招商蛇口合约销售面积近 0.12亿方，土储面积近 0.4亿方，预计后续能为公司持续提供优质物业项目资源，以及在地产开发全链条业务上的有力协同。 公司外拓能力保持领先，在管面积中 65.8%来自第三方，22年第三方新签年度合同额 27.8亿元，近三年复合增长率 22.4%。外拓结构优化，新拓城市服务、高校、医院、IFM 等新赛道，年合同额超过 1000万的项目合同额占比 60%。 收并购质量较高，轻重分离有序推进。公司收并购聚焦国资背景物企标的，上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业四家航空、金融物业标的均在 22年完成并表，提升了公司细分赛道实力，实现协同拓展。22年上半年公司首期重资产剥离方案落地，22年 12月随即发布筹划出售另外 7家子公司股权的提示性公告，公司轻重分离的有序推进有利于释放沉淀资金，聚焦主业发展，把握优质标的收并购机会。 上调至买入评级，目标价为 17.22元。根据年报经营情况，我们调整了对公司在管面积和各业务收入预测值，下调了对公司费用率的预测，调整后 2023-25年 EPS 预测值为 0.82/1.07/1.30元（原预测 23-24年为 0.81/0.98元）。可比公司 23年 PE 估值为 19倍，公司关联方支持稳定，外拓能力领先，预计 24年业绩增速高于可比公司，给予 10%估值溢价，对应 23年 21倍估值，目标价 17.22元。 风险提示：公司利润率修复低于预期。外拓存在不确定性。轻重分离推进不及预期。

公司公布2022年年报，全年实现营业收入130.2亿元，同比增长23%，归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%，拟每10股派发现金红利1.2元（含税）。 平安观点： 收入利润稳健增长，精益管理成效显现：2022年公司营业收入130.2亿元，同比增长23%，其中物业管理收入125亿元，同比增长26.2%；归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%。公司全年积极响应国家政策要求，履行社会责任助力租户纾困，减免房产租金0.9亿元，减少归母净利润0.8亿元。还原减免房产租金影响后，2022年归母净利润同比增长31.6%。 公司积极推动重资产剥离，于2022H1转让中航城投资、赣州九方及昆山中航3家子公司股权，全年确认投资收益0.3亿元。期内综合毛利率同比下降1.9个百分点至11.8%，其中物业管理毛利率同比降0.8个百分点至10.6%；管理费用率同比下降0.1个百分点至3.6%，精益管理成效显现。 管理规模持续扩张，平台增值快速发展：2022年公司新签年度合同额33.1亿元，同比增长8.7%，其中第三方项目新签年度合同额27.8亿元（千万级以上项目占比超50%），以优质项目助推高质量发展。“总对总”业务持续扩大大客户市场份额，新签年度合同额同比增长46%；合资合作业务新成立合资公司5家，新签年度合同额同比增长49%；收并购方面完成上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业四家并购企业财务并表。期末在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.1亿平米，非住面积1.8亿平米。2022年到家汇商城大力拓展企业集采业务、发力社区增值服务，平台销售额突破12亿元，同比增长52%，实现营收5.8亿元，同比增长117%。 专业增值稳中有进，商业运营稳步提升：2022年公司凭借“沃土”资源优势，努力克服经营压力和挑战，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速发展，全年专业增值服务营收18.7亿元，同比提升1.6% 。期末公司在管商业项目增至52个（含筹备），管理面积293.1万平米，其中自持3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个、第三方品牌输出4个。持有物业总可租面积48.9万平米，总体出租率97%。 投资建议：由于租金减免导致利润增长低于此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.67元（0.79元）、0.82元（1.00元），新增2025年EPS预测为1.02元，当前股价对应PE分别为22.8倍、18.6倍、15.0倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，楼市复苏节奏打乱，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物业企业发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）疫情反复风险。

公司发布2022 年三季报，前三季度实现营业收入91.8 亿元，同比增长20.9%；实现归母净利润4.7 亿元，同比增长23.6%。单三季度来看，公司实现营业收入35.3亿元（+25.5%），实现归母净利润1.4 亿元（+5.3%）。 业绩增长符合预期，物管毛利率稳中有升。公司1-9 月实现营业收入91.8 亿元，其中物管业务收入88.6 亿（+25.0%），资管业务收入3.3 亿（-19.9%）。物管业务增长稳健，基础物管/平台增值/专业增值服务收入同比增长25.8%/96.0%/10.2%，在管规模快速扩张带动基础物管和平台增值服务业绩增厚。资管业务收入下滑主要受疫情影响，持有型物业租金收入减少及公司响应租金减免政策所致，剔除租金减免影响后公司前三季度资管业务收入应为4.0 亿，同比下降2.7%。物管服务毛利率稳中有升，基础物管/平台增值/专业增值毛利率分别提升0.5/2.1/1.4pcts。 市拓质量持续提升，非住护城河深筑。1-9 月公司物管业务新签合同额24.3 亿元，同比增长17.0%，开拓荣耀、小米、博世、美团等新客户，新拓项目结构质量进一步优化。公司深耕非住赛道，布局办公、园区、公共、政府、学校、商业等多种业态，总计在管面积1.8 亿方，占比58.6%。前三季度非住业态实现基础物管收入50.1 亿元，占比69.1%。非住业态物管服务专业性强、毛利率高，公司着力发展非住业态有助于进一步提升服务水平和盈利能力。 经营管理稳健有序，收并购企业融合融效顺利推进。公司三季度完成汇勤物业和新中物业财务并表，同时积极开展收并购项目融合与提质增效工作，促进内部资源协同，新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。公司把握外拓、收并购等机会积极扩张，外拓项目结构优化，投后管理推进有效，同时不断巩固非住赛道优势，预计长期发展趋势向好。 维持增持评级，调整目标价至17.01 元。公司资管业务受到疫情和租金减免的不利影响，下调其收入和毛利率预测，调整后2022-24 年EPS 预测值为0.63/0.81/0.98 元（原预测22-24 年为0.71/0.93/1.13 元）。维持可比公司22 年估值24 倍PE，维持公司10%估值溢价，对应27 倍PE 估值，目标价17.01 元。 风险提示 疫情对资管业务影响超预期。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。