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荣盛发展 房地产业 2018-08-07 7.33 -- -- 7.84 6.96% -- 7.84 6.96% -- 详细
事件 荣盛发展公告2018年7月销售及新增项目情况:1、公司7月实现签约金额65.12亿元,同比增长42.90%;签约面积59.78万平方米,同比增长48.82%。1-7月,实现累计签约金额466.11亿元,同比增长46.21%。累计签约面积444.57万平方米,同比增长48.30%。2、7月公司新获取8幅地块,拿地金额11.47亿元,同比增长7%;拿地面积98.35万平米,同比下降11%。 点评 销售继续维持高速增长态势,未来业绩释放可期。荣盛发展7月实现签约金额65.12亿元,同比增长42.90%;签约面积59.78万平方米,同比增长48.82%,销售均价10893元/平米,单月销售规模继续维持高速增长态势。从累计数据看,公司1-7月,实现累计签约金额466.11亿元,同比增长46.21%。累计签约面积444.57万平方米,同比增长48.30%,目前公司已实现全年880亿销售目标的52.97%,预计下半年推盘节奏会有所加快,公司有望顺利完成全年销售目标。 稳健拿地,新增项目楼面均价维持低位。荣盛发展7月在滁州、张家口通过招拍挂方式新增8幅地块,累计拿地金额11.47亿元,同比增长7%;新增项目建筑面积98.35万平米,同比下降11%,单月拿地金额仅占销售金额的18%。从累计数据看,公司1-7月累计拿地金额50.04亿元,同比减少68%;累计拿地面积237.17万平米,同比下降64%,累计拿地金额仅占销售规模的11%。2018年以来公司保持相对稳定的拿地节奏,在融资环境偏紧的背景下,公司依赖于自身丰富的土地储备,放缓土地投资节奏。截至2017年末公司土地储备建筑面积达3495.2万平米,同比增速36.0%。 投资建议:荣盛发展土储丰富,拿地提速,资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域,价值迎来重估契机;公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩;“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计2018-2020年公司EPS分别为1.74、2.23、2.86元人民币,对应PE分别为4.20、3.27、2.55倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
荣盛发展 房地产业 2018-07-27 8.20 -- -- 8.29 1.10% -- 8.29 1.10% -- 详细
土地储备总量充沛,拿地提速,继续深耕京津冀优势区域。2017年末公司土地储备建筑面积达3495.2万平米,同比增速36.0%;京津冀、长三角、珠三角地区占比分别为60%、17%、5%,目前公司已实现河北11城全覆盖。2017年公司通过招拍挂、股权收购、旧村改造、产业园等方式多管齐下,新增土地储备建筑面积达1272.3万平米,新增拿地面积与销售面积比值达200.2%;权益口径新增土储为1108.8万平米,同比增加26.9%。2018年公司继续高举高打,计划继续获取约1500万平方米建筑面积的项目资源。 快周转、多品牌助力公司销售成绩再臻新高。公司在项目开发环节严格控制生产节点,销售环节实施“体验式营销”、多批次高频率推盘,公司保持较高的周转效率。公司产品涵盖四大品牌,满足高中低端不同人群需求,利于提升公司品牌影响力。公司2017年地产销售面积达636万平,同比增速5.6%;销售金额达679亿元,同比增速达32.6%;2018年公司提出880亿元的签约销售目标,同比继续增加29.6%。 康旅业务羽翼渐满,打造“6+N”大健康综合体。2017年荣盛康旅多种业态落位并实现运营,呈现出餐饮、健康、航空及生活服务等共计20种运营业态。荣盛康旅继续全年新获得21个康旅项目,实现签约47.61亿元,回款37.71亿元。 跟投制度落地,项目品质及盈利水平有保障。2017年12月公司建立“创享计划”跟投制度,公司与跟投人共同设立项目公司,跟投人持股比例累计不超过10%,项目利润率与品质直接挂钩跟投人最终收益,量化考核有效提升项目经营水平。 投资建议:荣盛发展土储丰富,拿地提速,资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域,价值迎来重估契机;公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩;地产+康旅+金融+X业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计2018-2020年公司EPS分别为1.74、2.23、2.86元人民币,对应PE分别为4.58、3.57、2.78倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
荣盛发展 房地产业 2018-07-11 7.64 15.31 103.86% 8.34 9.16%
8.34 9.16% -- 详细
公司近期发布《2018 年6 月份销售及近期新增土地储备情况简报》, 当月实现合同销售金额107.71 亿元,同比增长84.75%,环比增长59.22%;实现合同销售面积98.72 万平方米,同比大幅增长100.16%, 环比增长55.86%。 销售规模保持高增速,有望冲刺千亿阵营。2018 年上半年,公司实现合同销售金额400.99 亿元,同比增长46.77%;实现合同销售面积384.79 万平方米,同比增长48.22%;合同销售均价为10421 元/平米。考虑到公司2017 年上半年销售金额仅为全年金额的40%,公司有望下半年销售保持稳健增速,大概率完成2018 年全年880 亿元的销售目标,并有机会冲刺千亿房企阵营。 获取大量低价土储,持续深耕京津冀区域。上半年公司总计获取52 宗土地,总建筑面积457.9 万平方米;合计投资额106.44 亿元。上半年公司新获土地均价仅为2325 元/平米,仅为当期销售均价的20%, 土地投资稳健。上半年投资策略贯彻深耕京津冀,河北省占据新增土储半数以上面积。 园区与康旅业务加速布局,谋求协同效应。上半年公司园区项目招商明显加速,仅河北省承德市兴隆园单项目即完成了9 笔招商工作,其余园区也都有项目落地。康旅业务方面上半年签订六单战略合作协议。多元化拓展逐见成效。 给予公司“买入”评级。预计2018 年、2019 年和2020 年EPS 分别为1.65、2.07、2.45 元。当前股价对应2018 年、2019 年、2020 年PE 为4.54 倍、3.62 倍、3.06 倍。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;三四线城市市场收缩。
荣盛发展 房地产业 2018-05-09 9.91 12.43 65.51% 10.86 4.02%
10.31 4.04%
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低估值、高成长,首次覆盖给予“买入”评级 公司环京布局短期受政策拖累,长期来看需求空间向好。2017年拿地积极、结构升级,跟投计划实现管理模式自我变革、剑指千亿销售目标,高股息、低估值,大股东增持坚定长期发展决心。首次覆盖,给予“买入”评级。 拿地积极,结构升级,环京影响趋弱 2017年公司拿地步伐持续加快,新增土地储备建面达1272.31万平,创出历史新高,也彰显公司后续扩张决心。其中,以重庆、天津为代表的二线城市土储占比提升至27.24%,拿地区域布局更加均衡,正呈现从三四线升级至二三线、以京津冀为根基逐步扩散至全国布局的良好局面,对环京市场的依赖度持续下降,未来销售持续增长可期。 “创”跟投自我变革,“享”授权剑指千亿 2017年11月16日,董事会通过“创享计划”跟投方案。我们认为,跟投计划既是公司适应自身规模发展对旧有集权式管理模式的自我变革,也是公司跟上竞争对手步伐推出的激励制度。伴随跟投计划的推出,公司的扩张步伐将更加灵活,城市公司管理人员将获得更大授权,同时对投资决策的结果负责。未来公司房地产开发业务覆盖城市数量、项目数量有望加速提升,同时项目质量将得到保障,销售额迈上千亿大关指日可待。 高股息、低估值,大股东增持坚定长期发展决心 截至2018年5月7日,参考wind一致预期数据,我们估算公司2018年股息率达5.37%,在TOP50A股上市房企中排名第4,兼具绝对和相对优势。参考同期wind一致预期,公司2018年预测PE仅为5.94倍,在TOP50A股上市房企中排名垫底,明显低估。2017年12月8日至2018年3月8日,公司控股股东荣盛控股累计增持公司股份1800万股,增持均价8.74元/股,占公司总股本的0.414%,彰显坚定信心。 三四线城市走出的环京龙头,“买入”评级 我们估算公司重估后每股RNAV为18.38元,最新收盘价相较每股RNAV折价43.27%。我们预计公司2018、2019年净利润分别为66.77、84.64亿,EPS 1.54、1.95元。参考TOP50上市房企2018年平均9.6倍PE,我们给予公司2018年8.5-9.5倍PE,目标价13.09-14.63元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:环京限购政策趋严;土地储备中三四线城市占比仍然较大。
荣盛发展 房地产业 2018-05-04 9.57 18.04 140.21% 10.86 7.74%
10.31 7.73%
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事件:公司发布2018年第一季度报告,报告期内实现营业收入69.84亿元,同比增长36.67%;归母净利润6亿元,同比增长31.13%;基本每股收益0.14元/股,同比增长27.27%。 可结算资源充足,竣工节奏加快,全年业绩有保障。 公司2018年第一季度实现营业收入69.84亿元,同比增长36.67%;实现归母净利润6.01亿元,同比增长31.13%,经营结算规模提升使得业绩增长稳健。公司2018Q1毛利率较去年同期提高3.3个百分点至34.6%。公司一季度期间费用率有所增加,净利润率同去年同期基本持平。三费增长的原因在于:公司经营规模扩张迅速,并购及新设公司增加,管理人员及销售人员的人工成本及费用相应增加以及非资本化贷款利息增加。公司可结算资源充足,18年一季度预收账款达732亿,较17年末增长62亿,预收款/17年营业收入高达1.89倍,此外,公司2018年计划竣工面积692.38万平米,若计划100%完成则竣工面积将增长87.82%,快竣工节奏叠加高业绩锁定度为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。 销售高增长,18年销售目标880亿。 2018年第一季度,公司实现签约面积147.04万平方米,同比增长26.66%;签约金额146.50亿元,同比增长30.14%,销售均价9963元/平方米,较17年末小幅微降6.8%。公司18年销售目标880亿,对应增长30%。 拿地扩张积极,聚焦优质三四线城市。 公司2018年第一季度通过招拍挂于焦作、张家口、宜春、嘉兴等核心三四线城市新获取27宗地块,合计新增土地储备建筑面积182.4万平方米(同比增加42.1%),其中三四线城市占比92.3%,土地总价合计39.86亿元,楼面地价约为2185元/平米,拿地楼面价/销售均价仅22%,较低的拿地成本保障了可观的利润率水平。2018年公司计划新获取建筑面积约1,500万平米的新项目资源,一季度已完成12.16%,预计公司仍将保持低成本快扩张势头。截至2017年末公司土地储备建筑面积3,495.21万平方米,足以满足公司3年左右的开发需要。公司土地储备布局更加均衡,在加大对京津冀区域拓展力度的同时,着力研究长三角及中西部中心城市及周边区域。公司房地产开发业务已经布局京津冀环渤海、长三角、中西部等30多个城市,均衡的土储分布有利于公司穿越周期,应对政策不确定性的能力强。 融资渠道多样化,成本维持较低水平。 在房地产行业融资政策的不断收紧的大背景下,公司充分利用资本市场融资工具,有效控制融资成本,2017年公司平均融资成本6.5%,在民营控股房企中处于较低水平。公司18年一季度净负债率为138%,较17年末提高了14个百分点,负债率水平小幅上升系公司短期借款和长期借款规模增加。公司长期负债占比65.9%,负债结构较为健康,短期内资金压力不大。2018年,公司计划将以项目开发贷款融资为主,以发行公司债券、中期票据、信托、资产证券化及其他新型融资方式为辅,2018年计划新增信贷融资600亿元。 投资建议:公司毛利率显著提高,可结算资源充足,拿地成本低,拿地楼面价占销售均价的比例仅22%。我们预计公司销售将维持高速增长态势,2018年销售额有望突破880亿。我们预计公司2018-20年净利润为85.7亿,109.9亿,138.3亿,EPS为1.97、2.53和3.18元,对应PE为5.2X、4.0X、3.2X,维持“买入”评级,6个月目标价19.00元
荣盛发展 房地产业 2018-04-30 9.83 14.24 89.61% 10.86 4.93%
10.31 4.88%
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公司发布2018年一季报,实现营业收入69.8亿,同比增长36.7%,归母净利润6亿,同比增长31.1%,EPS0.14元。 结转规模及毛利率提升推动业绩稳步增长:公司一季度业绩增长主要由于结算规模增加,结算收入及利润均较上年同期有所上升,同时毛利率较2017年末的29.5%进一步提升至34.6%。2018年上半年公司预计归母净利润为20.22亿-23.59亿元,同比增长20%-40%。此外公司一季度末预收账款达到732亿元,同比增长42.9%,为未来公司业绩增长奠定良好基础。2018年一季度公司实现销售额及销售面积分别为146.5亿元和147万平米,分别同比增长30.1%和26.7%,一季度已完成全年目标的16.6%,预计在未来充足的货源供应下公司有望达成全年目标。 拿地多区域布局,融资渠道多元化:2018年一季度公司继续保持积极的拿地态度,拿地金额总计约39.9亿元,同比增长44.4%,同时公司继续深入长三角及中西部的城市布局,先后在焦作、宜春、嘉兴、徐州等地落子,目前公司已形成以三大都市圈的省会城市及周边卫星城为主的储备结构。2018年一季度公司持有货币资金较2017年末下降20%至188.6亿元,净负债率较2017年末提升14.5个百分点至138.2%,短期负债压力则增加16.7个百分点至109.3%。公司于近期拟注册发行不超过50亿超短期融资券以及不超过70亿中期票据,将有助于缓解资金压力。 3+X 产业布局持续推进:公司此前制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局,截至目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 盈利预测和评级:预计公司2018-2019年EPS为1.78元、2,19元,维持“买入”评级。
荣盛发展 房地产业 2018-04-27 10.04 -- -- 10.86 2.65%
10.31 2.69%
详细
荣盛发展于4月23日晚间发布一季报,公司2018年一季度实现营业收入4亿元,同比增长36.67%;实现归属母公司股东净利润6.01亿元,同比增长31.13%。 点评 一季度销售良好,深化全国布局 年1-3月,公司实现签约面积147.04万平方米,同比增长26.66%;签约金额146.50亿元,同比增长30.14%。从全年的推盘节奏来看,公司大体还是会保持一个“3241”态势,三季度最多,一季度最少,三季度占比接近40%,二季度占比在25%左右,四季度占比在22%左右,一季度占比仅为13%左右。公司一季度推盘量较少,伴随着后续推盘力度加强,今年销售千亿规模有望顺利达成。从拿地布局上,根据克而瑞数据,公司在一季度新建土地建筑面积153万平方米,超过一季度销售面积,显示公司积极进取的信心。3月公司加大了长三角和中西部市场的布局,继续深化全国布局。此外,本周雄安规划纲要正式落地,环雄安区域内的土地出让和商品房销售有望逐步趋于正常化,公司作为环京区域龙头,估值有望实现修复。 高土储+优布局+跟投,三叉戟助力规模扩张 公司上市后一直保持较强的拿地力度和较高的拿地质量。公司截至2017年末土储面积达到3495.21万平方米,可满足未来3年左右的销售量。从获取成本来看,近年来公司楼面均价占销售均价的比例始终保持低位,2017年公司楼面均价占销售均价比例降至22.09%,低成本的拿地有力保障未来的利润率水平。此外,公司2017年实行跟投机制,进一步保证了公司的规模扩张。 盈利预测 预计2018-2020年主营业务收入分别为483.78、594.48和729.75亿元,净利润有望达到76.64、101.97和126.99亿元,实现EPS分别为1.76、2.35和2.92元。对应PE分别为5.26、3.95和3.17倍。给予荣盛发展“增持”评级。 风险提示:地产调控政策超预期,多元化发展不及预期等
荣盛发展 房地产业 2018-04-27 10.04 -- -- 10.86 2.65%
10.31 2.69%
详细
业绩持续亮眼,符合预期。公司2018Q1实现营业收入69.8亿元,同比增速36.7%,归母净利润6.01亿元,同比增速31.1%。归母净利率8.6%,同比下降0.4pct,主因费用率短期抬升及少数股东损益占比增加;季度加权ROE2.16%,同比增加0.2pct,主要系营收增加带动周转率提升。公司延续了销售营收同步增长的态势,符合预期。 销售额保持高质量增长,均价企稳微降。2018Q1公司商品房销售面积为147.0万方(+26.7%),销售金额146.5亿元(+30.1%),销售均价9963万元/平米,相比2017全年均价同比下降6.8%,均价微降但仍处于历史高位。公司销售额权益占比较高约为94%,现金回款率约85%,相比2017全年下降4pct,权益比例与回款率仍显著高于行业平均水平。 拿地步伐稳健,持续深耕三四线。公司拿地步伐稳健,2018Q1新增土储建面182.8万方,为销售面积的1.24倍,拿地力度处于行业较高水平;平均楼面价仅2646元/平米,成本控制相对合理,未来盈利持续性增强。截止2018Q1公司总土储约3231万方,可供公司3年开发。新增土储中,二线城市新增建面21.1万方,占比11.5%;三四线城市新增建面161.7万方,占比88.5%,三四线土储占比持续提升,主要拓展城市为河北张家口、江西宜春。 毛利率显著提升,费用率季节性上行。2018Q1公司实际毛利率为34.6%,同比改善3.3pct;公司2016-17年销售均价同比增速为33.1%/25.6%,预计将带动2018全年毛利率持续抬升,有力助推公司业绩增长。公司费用季节性上行,管理费用率7.1%,同比增加0.7pct,按历史经验全年费率将平稳回落;销售费用率5.2%,同比增加1.5pct,预计全年销售费用率也将对应提升;财务费用率1.8%,同比增加1.8pct,主因非利息资本化的利息支出增加。 雄安新区规划落地,京津冀区域销售值得期待。2017年公司受环京区域调控影响,在此公司传统核心区域内销量较低,全年销售约90万方,占全国比重显著下行。2018年4月21日《河北雄安新区规划纲要》正式发布,强调建立新型住房保障体系,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。预计京津冀区域房地产市场将恢复稳健发展态势,公司在廊坊地区土储超过400万方,未来销售值得期待。 维持增持评级,维持盈利预测。公司深耕城市圈三四线城市,可售货值充足、销售规模稳步增长、毛利率持续改善利好业绩。预计公司2018-20年归母净利润74.6/95.5/122.8亿元,同比增速30%/28%/29%,对应EPS分别为1.72/2.20/2.82元,对应PE为6.3/4.9/3.8X。 公司估值处于底部区间,经营业绩稳中向好,京津冀区域改善空间广阔,维持增持评级。
荣盛发展 房地产业 2018-04-18 9.64 -- -- 10.89 7.29%
10.34 7.26%
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业绩高增长,略超预期。公司2017年实现营业收入387.0亿元,同比增速26.4%,归母净利润57.6亿元,同比增速38.9%。归母净利率14.9%,同比增加1.4pct;加权ROE22.4%,同比增加3.7pct,主要系盈利能力与杠杆率提高所致。 销售规模创新高,销售均价首次突破1万元/平米。受京津冀调控影响,公司商品房销售面积较低为635.6万方(+5.6%),销售金额679.3亿元(+32.6%),销售均价1.07万元/平米(+25.6%),布局区域土储大幅升值。公司销售额权益占比较高约为95%,现金回款率达90%,同比下降5pct,权益比例与回款率均高于行业平均水平。 业绩锁定性强,预计2018年竣工面积与结算均价再上台阶。公司2017年竣工面积369万方,同比下降31%,2018年计划完成竣工面积692万方,同比增速88%,预计结算面积将同步提速。2017年公司结算均价为7575元/平米,为销售均价的71%,预计未来3年结算均价提升空间较大。公司预收账款为670.0亿元,为结算金额的1.9倍,业绩保障性充足。 土地储备3495万方(30%位于京津冀),可满足未来三年新开工需求。公司拿地力度远高于行业均值,2017年新增土储权益建面1109万方,为销售面积的1.7倍,平均楼面价仅2051元/平米,盈利能力有所保障。公司2017年新开工面积882万方(+46%),2018年计划新开工971万方(+10%),从库存看2018年已开工未售面积较高。同时受京津冀调控政策影响,2017年去化率下降,预计为底部。因此我们认为2018年公司在推盘量与去化率两端均存在边际改善,预计销售面积实现逾30%增速,公司2018年销售目标880亿元,目标的实现需重点关注销售均价的变化。 公司秉持高杠杆经营战略,经营现金流首次由负转正。2017年公司资产负债率84.7%(+2.0pct),净负债率125%(-3pct),高于行业平均水平。经营活动产生的现金流净额为22.7亿元,前期-36.9亿元,公司全年现金及等价物净增加47.9亿元。公司全年新增信贷融资额471亿元,综合融资成本6.5%,其中银行贷款占比44%。 多板块共同推进,取得阶段性成果。荣盛康旅初步形成国际度假区业态模式,全年签约47.6亿元,回款37.7亿元;荣盛兴城新签订5份产业园区开发协议,实现园区土地平整收入18.7亿元;金融板块,振兴银行开业运营,泰发基金累计资管规模达286亿,新增72亿。 维持增持评级,上调盈利预测。公司深耕城市圈三四线城市,销售均价显著上升,考虑到2018年京津冀调控存在边际放松,公司可售货值充足、销售去化有所改善,维持增持评级。 叠加公司计划竣工面积增速达88%,业绩结算步入集中期,因此上调盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润74.6/95.5/122.8亿元,同比增速30%/28%/29%,对应EPS分别为1.72/2.20/2.82元(原预计公司2018-19年归母净利润62.3/70.6亿元,2020年盈利预测为新增)。
荣盛发展 房地产业 2018-04-17 10.04 -- -- 10.89 2.93%
10.34 2.99%
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一、事件概述 荣盛发展发布2017年年报,2017年公司全年实现营业收入387.04亿元,同比增长26.39%;实现归属于母公司所有者的净利润57.61亿元,同比增长39.88%。 二、分析与判断 销售、业绩双高增,未来毛利率有望提高 2017年公司全年实现营业收入387.04亿元,同比增长26.39%;实现归属于母公司所有者的净利润57.61亿元,同比增长39.88%。全年完成签约金额679亿元,同比增加32.61%,签约面积达635.57万方,同比增加5.62%。实现库存产品年去化面积155.6万㎡,去化率达71%,同比提升10个百分点。销售均价同比提高25.55%,有利于未来结算毛利率的进一步提高。 土地布局下沉,可售货值可满足未来3年开发需要 公司通过股权收购、招拍挂、旧村改造、产业园区等多种方式,全年先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地146余宗,规划权益建筑面积1108.82万平方米,可售货值充足,足以推动2018年销售额的持续高增。 竣工计划高增速,有力保障2018结算业绩 2018年,公司销售金额目标880亿,目标增速30%,体现了公司进取又不失稳健的作风。公司计划竣工目标692万方,同比2017实际竣工面积大幅增长88%,有力的保障了2018年公司的结算收入。 发展模式多元,“3+X格局初具规模 公司目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条,通过主、辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 三、盈利预测与投资建议 荣盛发展近年来积极扩张,新增土地储备成本优势明显,可售货值充裕。公司产业园区快速发展,进一步增强了公司的资源获取能力,未来业绩可期。我们预计公司18-20年EPS分别为1.67、2.12和2.63元,对应PE为6.1、4.8和3.9倍,最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为16.3、11.7和7.0x,给予公司“强烈推荐”评级。 四、 风险提示:房地产调控政策收紧,销售进度不达预期。
荣盛发展 房地产业 2018-04-16 10.03 19.65 161.65% 10.89 3.13%
10.34 3.09%
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维持增持持评级,上调2018/19年EPS至1.76元、2.30元,上调幅度为5.4%和5.0%,由于估值中枢下移,维持目标价20.70元。公司已经蜕变成为布局在一线周边和核心二线城市的全国性开发商,合理丰富的土储和充足的资金有望维持公司未来几年30%以上的业绩增速。而公司羽翼渐满的康旅板块和产业园区板块也有望为公司带来业绩和估值的双重提升。 公司业绩靓丽,符合预期。2017年实现营业收入和净利润分别同增26.4%和38.9%;毛利率和净利率分别为29.5%和15.7%,分别下降1.5和上升1.4个百分点;预收款近670亿,业绩锁定性较强;经营性净现金流22.74亿元,实现回正,在手货币资金235.3亿元。 储备丰富布局合理,高回款确保高发展。截至2017年底,公司土地储备近3500万方,预计对应货值3500亿,支撑公司未来三年销售的高速增长,预计能够超额完成2018年的880亿元的销售目标;公司销售回款仍保持在90%以上的高位,2018年计划回款仍在90%以上,较快的周转速度保证公司各项业务快速稳定发展。 “康旅+园区”大步向前,多元开花潜力无穷。公司的康旅板块也羽翼渐满,大健康版图初现,初步形成荣盛康旅国际度假区业态模式,并开始逐步贡献业绩;同时产业园区规模不断壮大,与地产主业形成良好的协同效应。多元业务有望为公司带来业绩和估值的双重提升。 风险提示:环北京区域市场回暖低于预期。
荣盛发展 房地产业 2018-04-16 10.03 16.53 120.11% 10.89 3.13%
10.34 3.09%
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事项: 4月10日晚,荣盛发展发布2017年年报,公告2017年实现营业收入387.0亿元,同比增长26.4%;实现归属上市公司股东净利润57.6亿元,同比增长38.9%;每股收益1.32元,同比增长39.0%,拟按每10股派发现金股息4.20元。 主要观点 1、17年营收同比+26%,业绩同比+39%,ROE进一步提升,股息率4.1% 公司17年实现营业收入387.0亿元,同比+26.4%,略超业绩预告1.1%,其中项目结算收入364.0亿元,同比+34.0%;归母净利润57.6亿元,同比+38.9%,略低于业绩预告0.2%;基本每股收益1.32元;毛利率和净利率分别为29.5%和14.9%,分别-1.5pct和+1.3pct,毛利率下降主要系低毛利率项目集中结转所致,净利率上升则源于投资性收益同比大增以及营改增后营业税大幅下降,伴随16-17年高毛利项目逐渐进入结转,预计18年毛利率将有所回升。公司三项费用率费7.2%,同比+1.3pct;净资产收益率20.9%,同比+3.4pct,主要源于杠杆加大、周转加快。拟每10股派4.2元,分红率32%,对应股息率为4.1%。 2、17年销售679亿、同比+33%,18年计划销售880亿,对应同比+30% 公司17年销售金额679.3亿元,同比+32.6%,超额完成年初计划650亿元104.5%;实现销售面积635.6万平米,同比+5.6%;对应销售均价10,688元/平米,同比+25.6%;18年公司计划销售金额880亿元,对应同比+29.6%,销售持续高增。同时公司注重销售质量提升,17年公司销售回款率为90%,18年计划回款率91%。期末预收帐款670.0亿元,同比+54.7%,可覆盖17年结算收入173.1%,充分保障未来两年业绩释放。 3、积极加仓拿地、可售货值丰富,18年计划竣工大增88%推动业绩释放 公司17年新增建面1,272.3万方,同比+45.6%,完成年初计划97.9%,其中新增权益建面1,108.8万方,权益占比达87.2%,18年公司计划新增建面1,500万方,对应同比+17.9%,继续加仓拿地。截至17年年末,公司储备建面合计3,495.2万方,其中京津冀土地储备超1,000万方,长远价值可观并充分保障公司未来3年左右开发。17年公司新开工、竣工面积分别为881.9万方、368.7万方,分别同比+46.0%、-31.2%,18年公司计划竣工692.4万方,对应同比+87.8%,竣工大增将推动18年结转高增。同时基于17年新增货值近1,400亿元,充裕可售将推动18年销售高增。 4、负债率稳定、现金流大增,战略转型突破,产业新城全国持续扩张 17年年末资产负债率和净负债率分别为84.7%和123.7%,分别提升2.0pct和下降1.5pct,略高于行业平均水平、但仍可控。17年经营性现金流达22.7元,同比+161.6%,5年内首次回正,偿债能力增强。目前公司在大地产、大健康、大金融以及新兴战略全面发展的“3+X”战略全面突破,其中9月发起设立辽宁振兴银行获批,11月和民生银行签订战略协议,在产业园区方面先后与北戴河、邢台、张家口、唐山、衡水、德州、金华等城市签订协议,产业园区全国布局持续扩围。 5、投资建议:业绩靓丽、销售高增,价值低估严重,重申“强烈推荐”评级 公司持续秉承快周转策略,ROE持续提升,主要布局以京沪高铁沿线的二三四线城市,其中京津冀土地储备超1,000万方,长远价值客观;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。17年公司新增货值近1,400亿元,将保证公司18年销售持续高增;17年末高预收款、18年结算毛利率高位以及18年计划竣工大增将综合保障18年业绩继续高增。鉴于竣工大增,我们将2018-20年每股收益预测分别上调至1.79元、2.32元和2.87元,18PE仅5.7倍,维持目标价17.41元,维持“强烈推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险。
荣盛发展 房地产业 2018-04-16 10.03 14.24 89.61% 10.89 3.13%
10.34 3.09%
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公司2017年营业收入387亿元,增长 26%;归母净利润 58亿元,增长39%;归母扣非净利润51亿元,增长25%。每股收益1.32元。 点评:销售和业绩保持稳健较快增长。2017年合同销售金额679亿,增长33%,增速较2016年的66%有所放缓,主要是受环京地区较严调控影响。 毛利率和净利率相对稳定。地产业务毛利率27.16%,小幅下降1.26个百分点,主要原因是公司本期结算收入中14和15年售价较低项目(如山东项目)占比有所上升。地产业务净利率14.74%,保持相对稳定。 预收账款大幅增长55%,有力保障未来两年业绩增长。期末预收账款670亿,大幅增长55%。其中约300亿河北廊坊、石家庄等高毛利区域的项目在未来两年的逐步结算,将有力支撑公司2018-2019年的业绩表现。 土地储备3495万平米,货值约3500亿元。土地储备京津冀、长三角、珠三角、中西部及其他区域分别为1187、606、171和1532万方,占比34%、17%、5%和44%;按货值,以河北为主的京津冀约1500亿,占比45%;长三角和中西部中等城市各约900亿,分别占比25%和25%;珠三角约200亿,占比5%。 竣工计划大增,2018年结算收入有望加快增长。2018计划销售签约880亿元,增长30%;计划竣工面积692万方,较2017年实际竣工大幅增长88%。我们预测公司地产业务核心净利润有望增长60%以上,预测公司2018和2019年EPS 分别为1.95和2.59元,2018动态PE 仅为5倍,维持买入评级。 风险提示:地产行业政策调控风险。
荣盛发展 房地产业 2018-04-16 10.03 -- -- 10.89 3.13%
10.34 3.09%
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业绩符合预期,投资收益贡献显著。公司2017年归母净利润同比增长超过38%,主要是结算方面的量价齐升,其中结算面积和金额分别同比上升17.71%和27.56%。同时投资收益贡献显著,税前达6.8亿,主要为处置子公司及持有可供出售金融资产所致。展望后续,公司目前预收账款达670.0亿元,同比提升54.75%,业绩锁定性良好。 土储增长显著,区域布局优化。公司2017年获取146余宗土地,总建筑面积达1272.3万平米,目前总土储达3495.2万平米,较去年提升36.0%。在区域结构上,河北省占比约为33.0%,全国化布局更加完善。整体而言,公司土储大幅提升将带动可售货值的增加,而全国化布局将缓和单一区域政策的不确定性,今年销售实现约30%的增长或为大概率事件。 园区康旅展翅,跟投激励完善。新型产业全面发展,尤其是园区与康旅板块发展迅速,其中园区业务不仅为主业实现土地供应1560亩,而且实现回款18.27亿元,康旅板块全年实现签约47.61亿元,回款37.71亿元。此外,公司2017年11月出台跟投机制,建立全方位多层次激励,推动公司加速发展。 业绩确定性叠加估值弹性,维持“买入”评级。预计公司2018年EPS约为1.75元,动态PE约5.95倍(按2018年4月11日收盘价计算),2018年业绩、销售增速预计或将达30%,继续看好公司布局全国化后的销售韧性,后续或将享受区域政策带来的估值弹性,维持“买入”评级。
荣盛发展 房地产业 2018-04-13 9.86 15.29 103.60% 10.89 4.81%
10.34 4.87%
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事件:公司发布年度报告,2017年实现营业收入387.0亿元(+26.4%),归属于母公司所有者净利润57.6亿元(+38.9%),加权平均ROE为22.4%。 盈利能力稳中有升,投资收益增长明显。与去年同期相比,公司2017年毛利率下降1个百分点,但同期净利润率增长2个百分点,主要是由于新增6.8亿元投资收益所致;同时,公司商品房平均销售单价相较于去年增长了25.4%,呈现出明显的上升趋势,有望带动公司2018年销售毛利率的提升。 经营活动现金流转正,去化率同比明显上升。2017年公司签订商品房销售合同总额679.30亿元(+32.6%),实现销售回款612亿元(+26.2%),受益于三四线城市的价值重估,公司抓紧市场机遇,积极推动去库存,2017年公司去化率达71%,同比提升10个百分点。其中廊坊市区、南京、徐州、石家庄4家公司年销售额突破70亿元,石家庄荣盛华府项目创出单项目签约52.3亿元。由于销售回款高达90%,公司2017年经营活动现金流量净额22.74亿元,为2010年以来首次实现由负转正。 从京津冀向外拓展长三角和中西部。报告期内,公司共取得146余宗地块(+82%),总建筑面积1,272.3万平方米(+34%),权益建筑面积1,108.8万平方米(+27%),占总建筑面积的比重为87.5%。截至报告期末,公司土地储备建筑面积3,495.2万平方米(+36%),可满足3年左右的开发需求。公司2017年大力增加土地储备,可售资源丰富,预计会受益环一线城市政策边际宽松的积极影响。 多元化产业链初具雏形,健康+地产+金融齐头并进。2015年以来公司提出多元化产业链布局战略,今年更加大了在生态旅游、养老养生、产业新城等领域的投资。2017年产业园板块实现收入15.7亿元,康旅、物业等板块实现收入36.1亿元。控股子公司荣盛康旅实施“6+N”战略,全年实现签约47.6亿元,回款37.7亿元,营业收入31.3亿元。我们认为,公司未来将继续实质受益“京津冀一体化”、“长江经济带”和建设雄安新区等国家战略的推进。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.78元、2.27元、2.84元,对应PE分别为6倍、5倍、4倍,维持“买入”评级。考虑到2018年三四线继续去库存,以及部分二线和环一线周边城市有望受益政策边际宽松,参考行业内可比公司平均PE,给予公司2018年9倍PE,目标价16.10元。 风险提示:销售和业绩释放不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名