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世联行 房地产业 2018-02-08 9.94 11.85 30.08% 9.69 -2.52% -- 9.69 -2.52% -- 详细
代销行业龙头地位稳固,行业趋势“强者恒强”,预计未来市场占有率持续提升。作为境内首家登陆A 股市场的房地产综合服务商,公司2016年代理销售额达5108亿元,市场占有率达5.2%,龙头地位稳固。我们认为代销行业集中度在未来仍有上升空间,龙头企业将通过规模化经营、数据信息上的显著优势不断提高市场占有率。世联行作为业内领导者,2017年积极拓展全国化布局,累计进入二十多个三四线城市,未来代销业务收入稳中有升。 互联网+业务蓬勃发展,打造代理销售商O2M 平台,贡献强劲增长动力。公司依托多年经营积累下来的客户、经纪人资源,着手打造了连接经纪人、开发商与公司的“互联网+“三方综合服务平台。其主要盈利模式是借助大数据实现购房者团购看房,并最终向开发商收取团购费用、并给予地产经纪人佣金。2017半年度公司互联网业务实现营收9.2亿元,同比增长61%,占总营收28%,已经成为了公司第二大收入支柱和最强劲的业绩增长动力。 拓宽服务端口,转型地产金融,打造多样化场景服务。公司顾问类业务向“咨询+实施”模式转型,预期拓宽业务窗口,并通过资产地图、资产数据与策略等新服务为大资管业务提供支持,从而达成公司内部的集团效应。公司积极发展地产金融服务,结合自创的“世联集”互联网平台开展P2P 平台业务,2017年公司结合移动端平台推出了短期资金融通服务,2017贷款余额显著上升至33.0亿元,较期初增长187.3%。 “红璞”品牌抢滩长租公寓蓝海,未来租金增长率、管理效率是盈利关键。2017半年度公司资产管理业务总收入达3.3亿元,通过基础物管、公寓运营、小样社区等分支构建大资管服务网络。其中“红璞”长租公寓业务截至目前布局27个城市,签约公寓间数超5万间,2017半年度收入0.67亿元,同比增长495%。公司作为多元业务协同发展的龙头地产服务商,在房源获取、运营管理、租客信息、金融服务、资本支持等方面都有显著优势,据测算产品平均溢价率可达70%(相对周边二手房租金)。据申万宏源地产测算,包租模式下公司长租公寓项目IRR 约为12.1%;若管理效率提升至人均管理200间或租金增长率上升至6%,则实际IRR 可分别上升至13.2%/15.0%,可见未来管理的规模效应、租金稳步增长将是公司长租公寓业务拓展的关键利好。在中性假设下,2017-19年公司实际在管公寓数为3.5/7/11.3万间,2018年将进入营收爆发期;公寓装修成本按5年摊销,第6年起公寓净利润率可达14%以上。 投资评级与建议:首次覆盖,给予增持评级,目标价11.85元。我们预计公司2017-19年实现营业收入79.0/104.7/133.0亿元,营业收入增速为:26.0%/32.5%/27.1%。预计2017-19年实现归母净利润9.9/12.8/16.1亿元,净利润增速32.3%/29.0%/26.0%,对应EPS 分别为0.48/0.62/0.79元。按照可比公司相对估值法给予公司18年19倍PE,对应目标11.85元,昨日收盘价10.12元,给予增持评级。 风险提示:房地产调控趋紧;长租公寓业务推进不达预期;金融业务监管风险。
世联行 房地产业 2017-12-19 12.68 16.50 81.12% 12.35 -2.60%
12.39 -2.29% -- 详细
事件 公司于14日晚发布公告,拟通过全资子公司世联集房收购昆仑建设持有的杭州三箭装饰工程有限公司100%的股权,进而持有标的公司名下的杭州昆仑工坊项目三处不动产物业所有权,此次收购价款总额为1.98亿元,三处物业将被改造为“红璞公寓”项目。 核心观点 公司首次尝试长租公寓的自持运营模式。此次收购的物业建筑面积约1.5万平米,位于杭州西湖区,毗邻西溪湿地公园,地理位置优越,周边在售住宅4-5万元/平米。根据公告,标的项目的投资回报期为13年,内含报酬率为7%。 公司已构建起托管、包租和自持多样运营体系。重资产自持模式通常适合国有企业或开发商类的运营公司,但世联行作为上市公司亦有不俗的融资能力,自持模式前景广阔。通过转租获得租金价差的包租模式可以帮助公司快速开拓市场,这也是目前“红璞公寓”主要的运营模式。通过输出品牌、提供租赁管理服务的托管模式则对公寓公司的运营能力要求较高,是公司后期探索的方向。目前“红璞公寓”多种模式的同步推进将有利于公司在长租行业快速发展的过程中抢占更多的市场份额,坐实集中式公寓龙头地位。 自持模式能够享受物业增值红利,公司正朝EQR模式演进。自持模式与另两种模式最大的区别在于拥有物业的产权,因此除了常规的租金收入外,还能够享受到所持物业增值所带来的收益。美国的EQR正是这种模式的典型代表,持有核心城市物业,待物业升值后通过REITs实现退出并确认增值收益,后期由租金提供稳定现金流回报。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价16.50元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.50/0.62/0.75元。运用可比公司法,可比公司2017年PE为33X,对应目标价16.50元,维持买入评级。 风险提示 房地产市场大幅下滑。新业务拓展不力。
世联行 房地产业 2017-12-04 13.38 16.31 79.03% 13.92 4.04%
13.92 4.04% -- 详细
公司二十余年的代理策划服务积累了丰富的渠道资源,有力推动新业务的增长:公司代理服务、策划咨询服务的业务积累,达成的合作伙伴包括2.1万家开发企业、338个政府机构、1318万小业主以及63所金融机构,形成强大的资源生态圈。积累沉淀的全国范围内的2B、2C端资源,极大地推动了公司各项新业务的发展,形成全业务闭环。依托原有的全国性布局,公司的几项新兴业务虽然起步晚,但是都实现非常高速的增长。房地产电商“房联宝”完美实现了公司线上线下资源的整合,采用营销总包模式,下沉三四线。2014-2016年,房地产电商营业收入从0.68亿元增长至14.5亿元,年复合增长率361%;毛利率水平从14年的12%上升至2017年上半年的22%。现在强推的租赁业务,也在原有的资源布局下快速发展; 资源积淀造就集中式长租公寓龙头:公司主要发展集中式长租公寓--红璞公寓。集中式公寓最大的难点在房源获取环节。而公司二十余年的代理咨询服务得到政府、开发商、村集体的认可,能多渠道和低成本的获取房源,实现超过同行竞争者的发展增速。目前红璞公寓开业4万间左右,在手房源10万间,长远目标100万间。按照未来长租公寓总量在2800万间左右的假设,公司市占率能达到3.6%。在低收益的租赁行业中,公司的长租业务净利率能达到10%,单间房源一年净利润约2000元,若达到100万间则能贡献20亿净利润。公司的2B渠道资源、专业的营销能力、到位的服务水平,使其在拓展速度和盈利能力上超越大部分竞争者; 租赁消费入口拓展业务想象空间:未来100万间的长租公寓带来更多业务入口,比如租金贷、装修贷等产品,推动公司金融业务发展。另外,公司在改造长租公寓、进行重新装修的时候,发现这部分也是一个很大的业务量。之前公司有找一些装饰公司商谈合作,但后来发现自身有能力获取到较好的集采渠道,因此开始试水装修业务。这部分收入目前还没有体现在财报上,从明年开始,这个版块将是一个明显的增量。由租赁消费产生的流量入口未来有更多的变现可能。 投资建议 我们预测17-19年公司营业收入分别为85.1/114.7/154.2亿,归母净利润分别为9.6/12.4/16.2亿,EPS分别为0.47/0.60/0.79,对应当前目标价17-19年PE分别为28.4/22.1/16.9倍。
世联行 房地产业 2017-11-15 13.70 -- -- 14.70 7.30%
14.70 7.30%
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世联红璞聚焦二线城市,年底规模降突破10万间,成为我国集中式长租公寓领域的行业龙头。世联红璞目前布局29个城市,到今年12月中旬规模预计突破10万间,将成为中国第一个集中式公寓在手房源超过10万间的长租公寓企业。国家中央九部委发布12个住房租赁热点城市后,世联行在这些城市的租赁业务快速发展,进一步发挥获取房源的优势。目前与60多个知名开发商合作伙伴,如华润、招商、保利、中海等,这类房源占比36%;另外与90个村集体合作的140个项目提供42%的房源。世联行主要聚焦6个二线城市,这部分房源占比超过70%。在租赁市场,得二线城市者得天下,二线城市的租金上涨空间比一线城市更大。 世联行在平台定位、产品架构、服务场景、合作供应商方面的发展日趋完善。 红璞公寓的产品定位及理念:刚需首改、客户适配、更小面积、更低成本。红璞公寓最小开间可以做到1.9米,一间房的装修平均成本不超过3.5万,比同行至少低30%。租赁时代的产品要实现更新换代,红璞的产品代表的是新的居住时代。未来世联行将与包括莱恩创科、南泽等这些公司形成深入的合作,包括成立合作公司等。 未来运营模式展望:以托管和加盟为主要形式的轻资产运营和住房租赁系统全流程解决方案。发展重资产方面,世联行通过与商业银行及政策性银行等展开合作,在租赁窗口期获取资金;轻资产方面,以托管和加盟为主要形式,托管模式使得世联行24年来积累的资源和优势得以发挥,符合世联行公司本身的基因;轻重结合方面,则考虑长租公寓专项投资基金持有物业+委托红璞运营管理:与中城联盟、同创物业等签订合作关系。租赁大时代来临,未来将逐渐形成:“政府/国企+市场化公司”的发展模式。政府和国企将成为房源端的新增增量,而世联行则将成为推动中国城市住房租赁发展的市场力量。世联本身的基因就是一个服务型公司,其核心价值就是掌握市场、了解市场,从客户端出发,满足和迁移需求。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河。同时公司其他业务发展迅猛,为业绩高增长打下坚实基础,我们预计公司2017、2018年EPS分别为0.50、0.67元,对应PE分别为27.0、20.1倍,维持买入评级。
世联行 房地产业 2017-11-06 11.80 15.60 71.24% 14.70 24.58%
14.70 24.58%
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营收和盈利同比稳增长,金融业务贡献较多。2017年前三季度营业收入51.95亿元,同比增长23.88%;归属于上市公司股东的净利润为5.32亿元,同比增长40.20%。从业务上来看,公司17年前三季度营收增长的主要原因是1)互联网+的业务发展迅速,17年累计收入达到14.28亿元,同比增长60.7%,逐步形成规模效益,毛利率同比上升了15.04个百分点;2)公司金融服务业务恢复增长,收入同比增长23.00%,毛利率同比上升了7.94个百分点。 未结转的代理销售收入锁定公司未来业绩。公司17年前三季度累计实现代理销售套数37.08万套,累计已实现但未结算的代理销售额约3,869亿元,且将在未来的3至9个月为公司带来约29.7亿元的代理费收入。其中,属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3,284亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.8亿元的代理费收入。 经营现金流支出增加,账面现金同比减少。17年前三季度,公司经营活动产生的现金流量净额同比下降了290.82%,主要原因是1)本期公司贷款的发放和回收,产生的现金净流出比上年同期增加33.41亿元;2)公司通过转让等方式盘活信贷资产,产生的现金净流入较上年同期减少2.54亿元。截至17Q3公司账面现金为25亿元,同比下降24%。 全年业绩预计稳增长。根据公司三季报上对17年全年业绩预期,公司17年股东净利润同比增速在20-50%之间。其主要驱动因素来源于互联网+的收入的增加和盈利能力的增强,以及公司贷款业务规模的扩展所带来的收入增量。 投资建议:维持“买入”评级。公司17前三季度业绩保持稳增长,主营业务如代理销售、互联网+、金融业务和长租公寓有序拓展,规模和盈利能力双收。此外公司17年8月推出新的股权激励方案,将核心员工和公司利益有效捆绑,利好公司长期发展。我们预计公司17年和18年EPS约0.52和0.61元每股。公司10月30日收盘价12.78元,对应17年和18年PE分别为24.56和21.08倍。我们给予公司17年30倍PE估值,对应股价15.60元,维持“买入”评级。 风险提示:长租公寓竞争激烈,受政策影响销量下滑至使代理业务减少。
世联行 房地产业 2017-11-06 11.80 -- -- 14.70 24.58%
14.70 24.58%
详细
事件: 10月30日晚,公司发布三季报。2017年前三季度,公司实现营业收入51.94亿元,同比增长23.88%,实现归母净利润5.32亿元,同比增长40.2%,每股EPS为0.26元。其中,第三季度实现营业收入18.57亿元,同比增长23.97%,实现归母净利润2.47亿元,同比增长39.87%。 点评: 业绩持续高速增长。公司前三季度实现营业收入51.94亿元,同比增长23.88%,实现归母净利润5.32亿元,同比增长40.2%。收入按结构划分,房地产交易业务(包括代理销售及经纪业务)营收同比增速为4.07%,收入占比逐渐下降至48.1%;互联网+业务收入同比大幅增长60.73%,营收占比提高至27.93%,毛利率达到22.39%,同比上升了15.04个百分点;金融业务同比增速为23%,营收占比为9.04%,毛利率同比上升7.94个百分点。 金融业务渠道整合,促进规模快速增长。前三个季度放贷总额达到100.27亿元,同比大幅增长294.14%,贷款余额达到52.3亿元,同比增长239.83%。我们估算,公司全年总体的贷款规模流量将达到130-140亿,平均存量规模将达到60亿左右。公司金融业务方面的突破,主要得益于渠道方面,快速推进合伙策略,有效得整合了超过200家行业渠道,实现线上线下业务双驱上量,积极进入存量市场。目前,公司的金融服务业务开发3大系列、22项产品全部铺排落地。 互联网+业务渠道下沉,将持续为利润高增长提供支撑。公司互联网+业务逐步从集团深圳总部向各地区下沉,通过“房联宝”平台,积极把握三四线市场机会,今年以来,顺利完成178个城市的服务布局,新增三四线城市布局73个,累计链接2万多间经纪门店,接待直销咨询报名40多万人次、在23个大中城市实现市场份额Top3。公司依托B端拿盘优势、品牌保障和资金实力,链接社会资源,与经纪公司优势互补,实现信息共享。未来,凭借互联网+业务的迅速发展,将持续为利润高增长提供支撑。
世联行 房地产业 2017-11-03 11.80 18.90 107.46% 14.70 24.58%
14.70 24.58%
详细
事件:世联行发布三季报,2017年前三季度实现营业收入51.95亿元,同比增长23.88%;归属上市公司股东的净利润为5.32 亿元,同比增长40.2%;每股收益0.26元,同比增长36.84%;全年业绩预期同比增长20%-50%。 前三季度业绩增长超四成,互联网+业务发展迅猛为主因 2017年前三季度业绩增长较快,主要原因是互联网+业务(房联宝)发展迅猛,前三季度实现收入14.28亿元,同比增长60.73%,在所有业务中占比28%,同时,毛利率同比上升15.04个百分点,贡献业绩大幅增加,公司互联网+业务落地178城、B端的良好品牌和入口,交易达成极为顺畅。房联宝项目和代理项目重合的占3成,互联网+业务成为公司业务的重要增长点。 金融业务放贷规模持续扩大,收入超去年全年 公司金融服务业务在全国范围内为有房及租房人士提供短期资金融通服务,积极进入存量市场,截止到2017年6 月30 日,贷款余额为32.98 亿元,比上年同期增长105.22%,2017年前三季度金融服务收入4.62亿,超过去年全年,同比增长23%,在所有业务中占比9.04%。公司金融服务业务毛利率较高,2016年超过55%,预计17年全年金融业务将贡献更多利润。 未结算代理资源丰富,锁定未来收入 2017年前三季度,公司累计实现代理销售套数37.08万套,已实现但未结算的代理销售额约3869亿元,其中属于公司全资子公司的未结算代理销售额约3284亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.8亿元的代理费收入,公司链接盘源及客源能力较强,未结算代理费较多,17年四季度及18年上半年代理收入确定性较强。 集中式长租公寓龙头,运营管理能力较强 公司大力布局长租公寓业务,通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式,将碎片化的房源个人房源整合,截止至2017年6月30日,公司旗下的红璞公寓已经进入了深圳、广州、杭州、武汉、厦门、合肥、成都、济南、宁波等27个城市,全国签约间数4万多间,为目前国内集中式长租公寓的龙头企业,其中公司占据了广州、杭州、武汉的集中式公寓市场的第一名。目前公寓的出租率已稳定在良好状态,公寓构建后一个月出租率达91.2%,第二个月出租率为94.5%,租赁服务运营能力较强。 投资建议 公司2017前三季度业绩同比增长超四成,其中互联网+业务规模效应显著,毛利率同比提升;金融服务业务进展顺利,公司多元业务协同并进。我们看好公司作为集中式长租公寓的龙头规模快速增长以及运营管理能力提升。我们预计公司2017-2019年EPS为0.47元,0.63元和0.81元,对应PE分别为27X,20X和16X,首次覆盖,给予“买入”评级,6个月内目标价18.90元。 风险提示:金融服务业务开展受阻,长租公寓业务进展不达预期。
世联行 房地产业 2017-11-03 11.80 14.70 61.36% 14.70 24.58%
14.70 24.58%
详细
事件:公司发布三季报,2017年前三季度实现营业收入 51.9亿元(+23.9%),实现归属于上市公司股东净利润5.3亿元(+40.2%)。 业绩增速亮眼,盈利能力稳步回升。2017年前三季度,公司营业收入归母净利润保持高速增长主要原因是:1)互联网+业务发展迅速,收入同比增长60.7%,逐步形成规模效益,毛利率同比提升15个百分点;2)金融服务业务再迎增长,收入同比增长23%,毛利率同比提升8个百分点。前三季度公司毛利率、净利率均保持稳步增长,分别同比增长1.3、1.4个百分点至24.5%、10.8%。 代理业务收入整固,互联网+业务快速增长。前三季度房地产交易服务营业收入24.6亿元,同比增长4.1%,占比下滑8.4个百分点至48.1%。前三季度实现代理销售套数37.1万套,累计已实现但未结算的代理销售额约3869亿元,将为公司带来近29.7亿元的代理费收入。互联网+业务前三季度营业收入14.3亿元(+60.7%),完成178个城市的服务布局,业务重心下沉,新增三四线城市布局73个,累计链接2万多间经纪门店,在23个大中城市进入市场份额 Top3。 金融业务再迎增长,资管板块成功挂牌新三板。前三季度金融服务业务营业收入4.6亿元,同比增长23.0%,营业收入占比较去年同期持平约为9.0%。世联金融通过合伙策略,有效整合超200家行业渠道,积极进入存量市场。资管服务业务前三季度营业收入7.6亿元,同比增长37.5%,营业收入占提升1.6个百分点至14.9%。世联君汇年初成功挂牌新三板,进入创新层,旗下品牌小样社区及世联空间共进入14个城市,运营30个项目。 长租公寓迎来爆发期,早期布局获先发优势。红璞公寓确定以集中式长租公寓为聚焦点,截至上半年末完成落地27个城市、全国签约间数达4万间,覆盖核心一二线城市。九部委推进租赁市场的12个试点城市中,红璞公寓已进驻10个,并且在广州、武汉和杭州的集中式长租公寓市占率稳居第一。公寓的出房率保持稳定,公寓构建后一个月出租率达91.2%,第二个月出租率为94.5%。 公司目标成为长租行业领军企业,2017年目标签约间数达到10万间。 盈利预测与投资建议。预计2017-2019年EPS 分别为0.49元、0.67元和0.87元,未来三年归母净利润将保持33%的复合增长率,基于公司长租公寓的先发优势,给予2017年30倍估值,对应目标价为14.7元,维持“增持”评级。 风险提示:代理销售额增速或低于预期、长租公寓拓展进度或不及预期。
世联行 房地产业 2017-11-03 11.80 -- -- 14.70 24.58%
14.70 24.58%
详细
事项: 公司公布2017年三季报,前三季度实现营业收入51.9亿元,同比增长23.9%, 净利润5.3亿元,同比增长40.2%,实现EPS0.26元,符合预期。公司预期全年净利润增速20%-50%。 平安观点: 多因素叠加致业绩高增长。前三季度公司营收同比增长23.9%;净利润同比增长40.2%;其中第三季度单季营收同比增长24%;净利润同比增长39.9%。公司前三季度业绩大增主因为:(1)互联网+业务发展迅速,收入同比增长60.73%,逐步形成规模效益,毛利率同比上升15.0个百分点;(2)上半年贷款余额同比增长105.2%,带动金融服务业务收入同比增长23.0%,毛利率同比上升7.9个百分点。 放款规模大幅增长,奠定业绩增长基础。因市场环境和客户需求的变化,从2016年下半年起,公司主动逐步控制金融服务的业务规模,并积极研发新的金融服务产品,报告期内公司针对各类场景客户需求已研发上线多款信贷产品,并将原有的“家圆云贷”产品升级为“乐贷”。期内各类信贷产品放款金额同比增加75.8亿,放款规模同比增长304%;预收利息同比增加1.86亿,均为未来金融收入及利润贡献奠定基础。同时由于风控加强,期内按公司会计政策评估确认的贷款坏账损失同比减少4438.9万元。 互联网+业务靓丽,抢先布局长租公寓。期内公司互联网+业务逐步由集团深圳总部向各地区下沉,实现收入14.3亿元,同比增长60.7%,依旧靓丽;资管收入7.6亿元,同比增长14.9%。公司从2014年启动以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略,在新的服务内容上不断求变探索,除以不动产为核心的金融服务、资管业务外,近年逐步加大在长租公寓布局,期内支付各类装修款1.4亿。当前租售并举、租售同权越来越成为城市房地产的新规则,公司已率先布局长租公寓市场,且兼具规模和运营优势,未来有望借助政策春风,带来新的业绩增长点。 代理销售中规中矩,未结资源丰富。期内公司累计实现代理销售套数37.1万套,目前累计已实现未结算代理销售额3869亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约29.7亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3284亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.8亿元的代理费收入,为业绩稳步增长奠定基础。 股权激励绑定利益,积极拓展融资渠道。期内公司针对包括公司高管在内的730名核心骨干,授予股票期权5993.6万份,行权价格11.95元/股,行权条件分别为2017、2018、2019年营收分别不低于80亿、110亿和143亿。股权激励绑定核心员工利益,利于公司上下一心实现各项新业务跨越式发展。期内公司积极拓展融资渠道,拟发行不超过17.3亿可转债投资世联集房长租公寓建设项目,同时拟注册发行不超过16.7亿中票,为长租等业务发展提供充足弹药。 维持”强烈推荐”评级。考虑到金融业务放款规模及毛利率提升超过此前预期,上调公司2017-2019年EPS至0.50(+0.05)、0.64(+0.07)、0.79(+0.1),当前股价对应PE分别为25.7倍、20.1倍和16.1倍。公司代理业务稳步增长,坚定转型存量服务市场,资管服务链日趋完善,金融服务版块强化风控,率先布局长租公寓市场,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)存量服务转型不及预期;2)业绩不及预期风险。
世联行 房地产业 2017-11-03 11.80 -- -- 14.70 24.58%
14.70 24.58%
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世联行 房地产业 2017-11-03 11.80 -- -- 14.70 24.58%
14.70 24.58%
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事件 公司前三季度实现营业收入51.95亿元,同比增长23.88%;实现归属于上市公司股东净利润为5.32亿元,同比增长40.20%。第三季度实现营业收入18.57亿元,同比增长23.97%;实现归属于上市公司股东净利润为2.47亿元,同比增长39.87%。三季报每股收益为0.26元。 点评 业绩增速明显盈利能力稳步提升 2017年1-9月公司实现营业收入51.95亿元,同比增长23.9%;实现归属于上市公司股东净利润5.32亿元,同比增长40.2%,业绩增速明显。这主要是由于两方面的原因,一方面,公司互联网+业务发展迅速,收入同比增长60.73%,逐步形成规模效益,毛利率同比上升了15.04个百分点;另一方面,本期公司金融服务业务恢复增长,收入同比增长23.00%,毛利率同比上升了7.94个百分点。公司前三季度毛利率和净利率分别为24.5%和10.2%,分别较去年前三季度提升1.3和1.1个百分点,盈利能力进一步提升。 长租公寓步入快速发展期 世联行打造的红璞公寓以集中式长租公寓为聚焦点,已在全国27个城市布局,全国签约间数超过4万间,覆盖核心一、二线城市。其中广州的集中式和分散式公寓市占率均排在第一位;武汉的集中式公寓市占率排在第一位,杭州集中式公寓市占率排在第一位。此前九部委推进租赁市场的12个试点城市中,红璞公寓已进驻10个。当前红璞公寓的出房率保持稳定,一个月出租率达91.2%,第二个月出租率为94.5%。公司长租公寓布局加快,2017年长租公寓目标签约间数达到10万间。 盈利预测 预计2017-2019年主营业务收入分别为86.52、114.21、146.19亿元,净利润有望达到9.24、10.91、14.17亿元,实现EPS分别为0.45、0.53、0.69元。对应PE分别为23.65、20.04、15.43倍。给予世联行增持评级。 风险提示:传统代理销售规模放缓,长租公寓发展低于预期。
世联行 房地产业 2017-11-02 11.80 16.50 81.12% 14.70 24.58%
14.70 24.58%
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业绩增速持续超预期,盈利能力进一步提升。2017年前三季度公司实现营业收入52.0亿元,同比增长23.9%;实现归母净利润5.3亿元,同比增长40.2%;公司单季度及累计业绩同比增速均达40%,业绩维持高速增长态势。公司前三季度毛利率和净利率分别为24.5%和10.2%,分别较去年前三季度提升1.3和1.1个百分点,盈利能力进一步提升。同时,公司预告了全年业绩增速将在20%~50%区间,鉴于前三季度情况,我们预计公司全年业绩增速将达37%。 互联网+业务及金融业务持续发力,贷款余额增长超预期。公司前三季度互联网+业务实现营收14.3亿元,同比大增61%。高增长主要源于公司省域深耕,下沉三四线的发展战略,及营销总包模式的推广,线上线下的融合扩大了单盘利润,推升业绩。另一方面,公司前三季度金融业务营收4.6亿元,同比增长23%。其中贷款余额增长迅猛,截止至三季度末已达45.8亿元,单季度增长13.4亿元,增速远超市场预期。同时其金融产品也从家圆云贷单一爆款发展为涵盖不动产交易全链条的多产品覆盖。 加速长租领域布局,集中式公寓房源已近5万间。公司长租公寓已进入全国27个城市,并占据了广州、杭州和武汉集中式公寓的龙头地位。在手房源近5万间,投入运营超过2万间,扩张速度迅猛。10月9日公司发布可转债发行预案,募集总规模不超过17.3亿元,全部用于长租公寓业务的经营。公司的优势在于房源获取能力及后续的运营管理能力,若辅以一定规模的资金支持,其公寓业务的规模将能快速扩张,获取行业市场份额并提升利润率水平。 财务预测与投资建议。 维持买入评级,上调目标价至16.50元(原为15.36元)。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.50/0.62/0.75元(原为0.48/0.58/0.70元)。运用可比公司法,可比公司2017年PE为33X,对应目标价16.50元,维持买入评级。
世联行 房地产业 2017-11-02 11.80 -- -- 14.70 24.58%
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事件:世联行(002285)公布17年三季报显示,公司实现营业收入51.94亿元,同比增长23.88%;归属上市公司股东净利润5.32亿元,同比增长40.2%;基本每股收益0.26元。 点评: 前三季业绩保持较高增长符合预期。公司17年前三季实现营收51.94亿,同比增长23.88%;归属上市公司股东净利润5.32亿元,同比增长40.2%;基本每股收益0.26元。公司业绩保持较高增长,主要原因是:(1)本期公司互联网+业务发展迅速,收入同比增长60.73%,逐步形成规模效益,毛利率同比上升了15.04个百分点;(2)本期公司金融服务业务恢复增长,收入同比增长23.00%,毛利率同比上升了7.94个百分点。 房地产交易服务持续平稳发展。前三季度上半年公司累计实现代理销售套数37.08万套。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3869亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约29.7亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3284亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.8亿元的代理费收入;剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联、厦门立丹行、青岛荣置地的未结算代理销售额和未结算代理费。前三季代理业务及经纪业务结算收入24.58亿,同比增长4.07%,占总收入比例为48.1%。 互联网+继续快速发展。公司的互联网+业务将持续发展新房营销供应链平台,依托公司B端拿盘优势、品牌保障和资金实力,链接社会资源,与经纪公司优势互补,实现信息共享;持续开放合作入口,持续引流、实现与世联上下环节业务的协同流量变现。截至17年9月底,互联网+业务营业收入14.27亿元,同比增长60.73%;占总收入比例达27.93%。 资产管理及金融服务贡献盈利持续提升。前三季度公司资产管理服务业务实现营业收入7.63亿,同比增长37.51%;占总收入比例为14.93%。金融服务实现营业收入4.61亿,同比增长23%;占总收入9.04%。整体看,资产管理服务及金融服务业务占总收入比例均较上年同期有所上升,显示新业务持续较快发展贡献盈利提升。 总结与投资建议:公司为A股上市唯一的房地产服务型企业,在房地产行业进入“下半场”,公司发展空间更大,前景良好。近年公司业绩一直保持快速增长,成长性强。特别近年互联网+及新业务成长势头强劲,前景理想。传统代理销售以外的新业务贡献业绩已经形成,令投资者满意。公司业务将更多元,未来业绩保持快速增长值得期待。预测公司17年--18年EPS分别为0.45元和0.54元,对应当前股价PE分别为28.5倍和24倍。维持公司“推荐”评级。 风险提示。房地产代理销售低于预期,新业务发展放缓。
世联行 房地产业 2017-10-18 11.80 -- -- 14.70 24.58%
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事件: 公司终止重大事项。股票将于2017年10月16日(星期一)开市起复牌。 点评: 世联行强大实力和号召力,是未来整合的深厚基础。重大事项虽然停止,但是打开了世联行未来持续并购整合的空间,也凸显了世联行作为行业重要上市龙头在未来成长上,通过并购整合来做大各项业务,成为房地产后服务市场巨头的实力和可能!世联行强大服务基因、上市平台公司广泛的融资渠道、行业口碑和管控运营实力等都是世联行未来打开并购整合空间的重要基础。 停牌期间公司披露了发行可转债预案公告,体现了国家对于房屋租赁行业和世联行的支持!发行可转债增强资金实力,有助力公司发展长租公寓业务。本次世联行拟公开发行A股可转换公司债券不超过17.30亿元,用于世联行长租公寓建设项目。项目拟在经济相对发达、租房租赁需求强劲的城市,建设规模5.32万间,满足客户对优质房源和全方位服务的需求。通过发行可转债解决融资端的问题,帮助租赁企业攻克行业痛点,体现了国家和地方多个部门对房屋租赁业务的大力支持。 租赁市场仍将是房地产下半场的重要主题。发展租赁的本质,是在核心一二线城市房价高企的背景下,提供阶梯化住房供应。伴随国家鼓励长租公寓相关政策的逐步落实,长租公寓市场必然迎来巨大的发展机遇。在世联行停牌期间,房屋租赁标的涨幅明显,三六五网+4%,市北高新+10%,国创高新+4%,昆百大A+10%,体现了资本市场对租赁业务发展的信心。未来我们将看到,世联行不仅仅是长租公寓业务,在家政业务、装修业务、金融小贷业务等各项业务在房地产后服市场上迎来此起彼伏的爆发。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河。世联行强大实力,是未来打开并购整合空间的重要基础。我们预计公司2017、2018年EPS分别为0.52、0.76元,对应PE分别为22.4、15.4倍,维持买入评级。 风险提示:租赁政策推进不及预期;货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
世联行 房地产业 2017-10-13 11.80 -- -- 14.70 24.58%
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投资要点 世联行拟公开发行A 股可转换公司债券,总规模不超过17.30亿元,期限为自发行之日起六年。募集资金拟投资于世联集房长租公寓建设项目,项目总投资金额19.17亿元,其中募集资金投入金额17.30亿元。 点评: 发行可转债增强资金实力,助力长租公寓业务。本次世联行拟公开发行A股可转换公司债券不超过17.30亿元,用于世联集房长租公寓建设项目。 项目拟在经济相对发达、租房租赁需求强劲的城市采用租赁方式建设5.32万间长租公寓,满足客户对优质房源和全方位服务的需求。截止目前,红璞公寓已经完成落地27个城市、全国签约间数4万多间,覆盖核心一二线城市。在九部委推进租赁市场的12个试点城市中,红璞公寓已进驻10个,且在广州、武汉和杭州市占率排名第一。本次公司拟通过发行可转债募资,如果顺利完成将极大帮助解决资金瓶颈,助力长租公寓业务发展。 政府大力度支持房屋租赁,长租公寓未来市场潜力巨大。近期国家和地方多个部门大力度支持房屋租赁业务,政策态度非常明确。住房租赁市场快速发展,住房租赁市场的规模化和专业化已成为未来的发展趋势,长租公寓这一蓝海市场成为世联行必然选择。我国庞大的流动人口催生出刚性租赁需求,伴随住房租赁市场专业化发展,机构出租房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长租公寓相关政策的逐步落实,将为长租公寓市场提供巨大的发展机遇。同时发展长租公寓业务还将加大对现有业务的协同支持,公司房地产交易服务、互联网+业务、资产管理服务和金融服务等各个业务板块的联动效应将更加明显。 世联行开展长租公寓业务有三个明显的优势和护城河,足以支持其在这一领域的快速拓展。1)强大获取房源的能力:集中式长租公寓业务的痛点之一在于房源的获取,而未来潜在房源供给就是来自地方政府、地方国企和开发商、城中村。世联行凭借20多年的代理策划,深度获得这些主体的认可和认知;2)业务闭环降低成本。长租公寓业务是薄利业务,需要严控成本来提高利润率。而世联行凭借多个业务与租赁形成闭环、凭借自身20多年服务行业意识和理念,在成本端优势明显,在盈利能力上显现出高人一等的实力;3)强大管控运营能力和强大服务意识能力:世联行在管理能力、人员数量和结构、管控模式、IT 支持、后台支持等方面都有一定优势,同时具备强大服务基因,做惯了苦活累活,在这种挤出来利润的行业尤为擅长。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河,能够做大规模、提升利润率,成为长租公寓行业领航者,最受益行业的快速发展。 我们预计公司2017、2018年EPS 分别为0.52、0.76元,对应PE 分别为22.4、15.4倍,维持买入评级。 风险提示:租赁政策推进不及预期;货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名