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新大正 房地产业 2020-01-01 67.74 -- -- 71.32 5.28% -- 71.32 5.28% -- 详细
新大正所处非住宅物业千亿市场规模,占据物管半壁江山非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业。城市公建物业又可进一步细分为学校物业、医院物业、公共交通物业等。非住宅物业覆盖范围广,是物管行业的重要组成部分。非住宅领域市场空间广阔。 中指院数据显示, 2018年全国产业园区物业在管面积 8.9亿平方米;医院数量 2.9万个,其中三级医院 2267个,二级医院 8081个;全国普通高等学校数量 2663所(含独立学院 265所)。 2018年 500强物管企业非住宅营收占比超 50%。中物研协数据显示, 2018年 500强物管企业非住宅管理面积占比 36.52%,非住宅基础物业管理服务营收占比 52.38%。具体来看:商业、办公、园区、学校、医院在管面积分别为 6.94亿平方米, 10.98亿平方米, 7.39亿平方米, 6.29亿平方米,2.04亿平方米,非住宅总管理面积 43.41亿平方米。 产业对比视角再看新大正:依靠外拓成长,经营效率较高目前物业行业公司大多均有涉足非住宅物业,其中港股上市物管公司大多依靠地产母公司,近几年经营重心侧重住宅物业及业主增值服务; A 股新大正为纯正非住宅物业;招商积余中中航物业定位高端机构物业,业务聚焦政府类、公众类以及企业总部类;同时招商物业也有涉足非住宅物业; 港股保利物业目前在管面积中非住宅占比过半,本文以产业视角,横向对比三家公司经营财务数据。 新大正:市场化发展打造口碑式成长,专业化服务尽享需求释放红利公司市场化能力极强,在机场、学校等细分领域具有较强的专业化优势,顺应后勤社会化改革风向,高效运营基因奠定成长趋势。五大项目分类建立标准化、流程化、可持续创新的管理制度。 维持盈利预测,给予买入评级新大正物业是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。根据中指院发布的《 2019中国物业服务百强企业报告》,新大正物业荣获“2019中国物业管理行业市场化运营领先企业”的荣誉称号。我们预测 2019-2021年净利润分别为 1.10亿元、 1.5亿元、 2.1亿元, PE 分别为 46.43x、 34.69x、25.41x。 风险提示: 核心人才流失,地产发展不及预期,外拓面积不及预期
新大正 房地产业 2019-12-26 66.71 -- -- 75.02 12.46%
75.02 12.46% -- 详细
公司成立于1998年,是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。2018年新大正物业在管项目308个(其中222个来自重庆),在管面积5367万平方米(其中3500万平米来自重庆);2018年签约项目存量为314个,签约面积为6272万平方米。截至19年6月30日,服务地域范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。 当前非住宅物管市场空间广阔,伴随后勤社会化持续深入、国家基础建设大力投入等因素,更多原有公共建筑物业服务需求和新公共建筑群体逐步被释放;头部企业将借助自身实力及资本化手段加速成长整合。 后勤社会化是指将后勤从各类机构中剥离出来,推向社会,以市场为导向,让社会力量为其提供后勤服务。其主要面向高校、机构、医院和军队等,主要目的是通过社会化改造,提升后勤部门的工作效率,通过更有效的资源配置,在提升服务规范性、多样性以满足主体机构发展需求的同时,精简人事,降低成本。 公司市场化能力极强,在机场、学校等细分领域具有较强的专业化优势,顺应后勤社会化改革风向,高效运营基因奠定成长趋势。五大项目分类建立标准化、流程化、可持续创新的管理制度。 以公司通过公开招投标方式成功中标北京大兴机场为例,公司市场化竞争力优势凸显具体来看:①20余年的发展过程中累积丰富的行业经验、专业的服务水平,公司进入机场物业后快速总结出“机场物业规范服务标准”,有技术性、针对性提供专项服务;②新大正在2016年底中标重庆江北机场后,在航空物业领域钻研形成了一套航空物业的标准化服务流程,公司所服务机场项目荣获“全球旅客吞吐量2500万-4000万层级最佳机场第一名”“ 总干事机场卓越服务质量奖”等排名,在相关物业服务中机场测评中也连续优秀测评,形成了良好的业界口碑。在承接大兴机场前,公司陆续承接了七个国内机场物业服务项目,具有一定的市场影响力。 维持盈利预测,给予买入评级 新大正物业是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。我们预测2019-2021年净利润分别为1.10亿元、1.5亿元、2亿元,PE 分别为42x、32x、23x。 风险提示:核心人员流失;外拓面积速度不及预期;毛利率承压。
新大正 房地产业 2019-12-13 75.09 -- -- 78.20 4.14%
78.20 4.14% -- 详细
专注机构物业,业绩保持稳定。公司1998年成立于重庆,西部地区龙头机构物业管理公司,公司近5年营收、归母净利润CAGR为23%、29%,销售毛利率、净利率、ROE稳定在20%、10%、30%左右,盈利能力较强。公司在管面积和在管单价稳步提升,一方面受益于快速的异地扩张,一方面机构物业重定价项目较多,去除低利润项目保留高利润项目,预计公司近明两年重定价项目接近50%。 机构物业管理市场空间广阔。2018年物业管理行业整体空间约为1万亿,其中,机构物业收入占比约为55%。未来行业将持续受益于商品房(住宅+非住宅)竣工的回暖,同时品牌物业管理的渗透率持续提升。机构物业领域,由于需要一定的技术门槛,且当前行业集中度较低细分领域众多,竞争格局较好。 相对较低的定价策略,较低的人工成本维持合理的利润水平,这些特点成为公司快速拓展的优势。在满足业主功能性要求的前提下,相对较低的定价策略有利于公司快速拓展客户。公司相对行业与其他上市物业管理公司人均成本较低,即使相对行业平均较低的定价,公司仍然能够维持合理的利润水平。但另一方面,公司人力成本占总成本的87%,运营模式相对行业平均过重依赖人力,保洁保安仍保留在公司体内,人均产出人均收入相对行业平均较低。 科技赋能将提升人均产出进而提升利润水平。上市募集资金后,公司将加大科技提供投入,预计科技赋能将提升人均管理面积与人均产出,制约公司发展的瓶颈将得到改善,即过重的依赖初级人力提供低附加值服务的情况将得到改善。 投资建议:机构物业管理行业市场空间广阔,公司深耕机构物业管理行业多年,增长较快,盈利质量较高,上市募资后加大新技术应用和流程再造,科技赋能将进一步提升运营效率。预计公司2019、2020、2021年EPS分别为1.43元、1.77元、2.18元,按照2019年12月10日收盘价,对应PE分别为43倍,35倍,28倍,给予“审慎增持”评级。 风险提示:异地扩张受阻,成本上升过快、撤场率上升过快
新大正 房地产业 2019-12-05 42.38 -- -- 78.20 84.52%
78.20 84.52% -- 详细
新大正物业:让城市更美好 重庆新大正物业集团股份有限公司于1998年正式成立,是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。2018年新大正物业在管项目308个(其中222个来自重庆),在管面积5367万平方米(其中3500万平米来自重庆);2018年签约项目存量为314个,签约面积为6272万平方米。服务地域范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。 目前,新大正已经设立设施管理、环境管理、安保服务、餐饮服务、商业服务的专业子公司,负责专业化业务并且独立运营。财务情况:2016-18年主营业务收入分别为6.21亿、7.67亿、8.85亿,2018年同比增长15.43%。(1)物业管理服务:2016-18年物业管理服务收入分别为5.51亿、6.89亿、8.05亿,2018年同比增长16.75%。(2)物业增值服务:2016-18年物业管理服务收入分别为0.58亿元、0.66亿元、0.71亿元,2018年同比增长6.72%。公司归母净利分别为5664万、7066万、8808万元,同比+24.66%,18年净利率10%。 深耕公共物业领域,市场化运营能力领先行业 新大正物业集团将在维持自身基础物业管理服务稳步增长的前提下,将未来战略定位于城市公共物业领域,并基于“专注于智慧城市公共建筑与设施管理”的目标,搭建出智慧运营的商业模型“慧服务”,并制定向“智慧运营”转型的完整路径。新大正物业的公共物业中的机场物业项目,近年来发展迅猛,有望成为拉动公司业绩高速增长、拓展全国布局的引擎。新大正物业承接的北京大兴国际机场的项目极具发展潜力,利于提升服务能力、品牌知名度、营造更广阔的盈利空间。 根据中指院发布的《2019中国物业服务百强企业报告》,新大正物业被评为“2019中国物业管理行业市场化运营领先企业”。 首次覆盖,买入评级。 我们预计公司2019-21年收入分别为11.2亿、14.2亿以及18.0亿元,归母净利分别为1.1亿元、1.47亿元、2.01亿元。我们给予新大正2020年28-30xPE,对应目标市值42亿-45亿。 风险提示:劳务成本上涨风险、业务外包风险、业务地区集中度过高风险、核心业务人员流失风险、未为全部员工缴纳社保的补缴风险、估值风险。
新大正 房地产业 2019-12-05 42.38 -- -- 78.20 84.52%
78.20 84.52% -- 详细
领先的综合性物业专业公司。公司主要经营学校物业、办公物业、航空物业、公共物业、商住物业五大业务,综合实力位于中国物业服务百强企业第18名。上市后(按发行1791.07万股),王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇为实际控制人,其中董事长王宣合计直接和间接持有33.01%股份。 物业管理业市场规模逐年递增,未来成长空间广阔。近年来全国物业管理行业市场规模及行业集中度逐年递增,据中国指数研究院《2018-2019中国物业服务百强企业研究报告》显示,2015-2018年全国百强物业管理面积均值由2361.5万平米增至3718.1万平米,实现逐年高速递增,而国家政府相继颁布了一系列重要法律法规和产业政策,鼓励物业管理市场化、多元化、智能化。 公司归母净利润震荡攀升,负债水平缓降,短期偿债能力有所回升。2018年和2019年上半年,公司分别实现营业收入8.86亿元和4.90亿元,同比分别增加15.41%和15.48%。2018年,公司实现归母净利润8808万元,同比增加24.65%。2019年上半年,公司实现归母净利润4751万元。公司扣除预收款后的资产负债率为40.8%,呈震荡下行趋势。 募资用于企业建设和业务拓展,打造基础物业管理及创新一体化的服务提供商。公司本次募集资金主要用于企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源企业文化建设、市政环卫业务拓展、停车场及投资建设和偿还银行贷款。该项目的顺利实施,将有利于提高公司的整体综合实力,促进公司未来业务的快速发展。 合理价值区间为32.13元-36.72元,“优于大市”评级。按照本次公司发行后的总股本7164万股计算,2019-2021年公司EPS预计分别为1.53元、1.84元、2.23元,此次公司IPO发行价为26.76元,对应2019年动态PE约17.53倍。参考同类可比公司并考虑公司属于新股,给予公司2019年21-24倍的动态市盈率,对应合理价值区间为32.13元-36.72元,首次覆盖给予“优于大市”投资评级。 风险提示。人工成本上升风险;区域过度集中风险;增值业务拓展不及预期风险。
新大正 房地产业 2019-12-04 32.11 48.00 -- 78.20 143.54%
78.20 143.54% -- 详细
公司概要:启征重庆、拓展全国,聚焦非住宅物管、具备20年丰富经验 新大正成立于1998年,2001年承接广璐大厦项目,步入市场化发展道路。2004-08年,逐步拓展至公共、学校和园区物业。2012年,承接贵州省高级人民法院物业,开启业务全国化布局。2016年,完成股改,成立集团,并承接江北国际机场物业,进入航空物业领域。2017年2月,公司于新三板挂牌交易,同年8月,出于经营发展战略调整,新三板摘牌,计划进军A股市场。截至2019H1末,公司业务布局全国28个城市,居中国物业服务百强企业第18位,重庆地区排名第3位,独立市场化运营物业企业中排名第一。 经营情况:错位布局非住宅业态,受益后勤社会化,打造非住宅物管巨头 2015-18年,公司签约面积、计费面积CAGR分别达18.3%、17.1%。截至19H1末,签约面积、计费面积分别为6,771、5,838万方,分别较18年末+8.0%、+8.8%。 计费面积中,综合、专项物业项目分别达3,456、2,382万方,分别较18年末+5.5%、+13.9%;综合物业中,住宅、学校、园区、商业、公共计费面积分别占比23%、44%、9%、3%、21%,非住宅合计占比达77%。公司作为独立第三方物管公司,战略聚焦非住宅业态,在学校、航空、政府机关等门槛较高的物业细分领域占据市场领先地位,其规模扩张相对较稳定。服务区域由重庆扩大至全国,随着我国后勤社会化的推进,公司非住宅业务将进一步扩张。 财务状况:14-18CAGR业绩29%,利润率保持近10%,非住宅占比提升 2018年,公司营收8.9亿元,同比+15.4%;归母净利润0.9亿元,同比+24.7%。2014-18年,营收、归母净利润CAGR分别达23.1%、29.4%。2016-19H1,重庆地区收入占比由88%逐年下降至79%;19H1,非住宅收入占比达87.0%,逐年上升;毛利率和净利率为21.3%、9.7%,分别较18年+0.1、-0.2pct,作为独立第三方物管公司,公司没有开发商背景,依靠优质服务实现较高净利率水平,并非住宅业态由于较强重定价能力,长期来看毛利率较住宅业态将更为稳定。19H1增值服务收入占比8.1%,低于行业水平,但公司聚焦的非住宅业态具备丰富增值服务应用场景,尤其学校、机场等人流密集的业态,随着非住宅业态的后勤社会化、增值服务逐步扩张,后续增值服务潜在空间巨大。 估值情况:预计19年业绩+22%,合理PE30-35倍,对应市值32-38亿元 综合考虑上市后资本赋能、非住宅空间释放、利润率稳定,预计公司19/20年业绩同比+22%/+23%。后勤社会化推动非住宅业态物管空间逐步打开,及后续业态重定义、增值服务提升带来的二次空间,参考3家海外物管公司(CBRE、高力国际、FirstService)2016年平均PE30倍,4家AH股主流物管公司(中航善达、碧桂园服务、绿城服务、中海物业)2019年平均PE38倍,具备较强开发背景的高成长物管公司或聚焦非住宅业态的稀缺物管公司2019年合理PE区间25-40倍,考虑公司聚焦非住宅业态优质赛道、A股物管公司稀缺性,给予公司2019年合理PE区间30-35倍,对应目标市值区间32-38亿元。 投资建议:聚焦非住宅优质赛道,资本赋能扬帆起航,首覆,给予“强推” 新大正作为独立第三方物管公司,早期战略聚焦非住宅物业管理优质赛道,计费面积达5,838万方,非住宅占比高达77%,在学校、公共等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑,并前瞻性进入航空业态,服务北京大兴、重庆江北等全国性机场。考虑到后勤服务社会化、地方审计加强等推动非住宅物管行业发展,有望推动公司规模加速提升,并成为非住宅物管巨头,我们预测公司2019-21年每股收益分别为1.50、1.85、2.29元,我们按照19年目标PE32倍,给予目标价48.00元,首次覆盖,并给予“强推”评级。 风险提示:业务拓展不及预期、人工成本上升致利润率下行风险。
新大正 房地产业 2019-12-04 32.11 52.36 -- 78.20 143.54%
78.20 143.54% -- 详细
公司于2019年11月19日在中小板首次公开发行,发行价26.76元/股,发行市盈率22.99倍,实际募资金额47,928万元,成为继南都物业之后A股第二只物业股。 深耕重庆及周边省份市场,非住宅物业服务是主体业务:公司于1998年在重庆成立,于2012年开启全国布局,目前已进入16个省市28个城市。公司业务集中西南地区,在重庆地区市场份额仅次于龙湖物业与金科服务。2019H1重庆市场收入占比78.6%,在管面积占比61.1%;非住宅类物业收入及在管面积占比均超86%,为公司主体业务。公司在机关类、学校类、机场类等非住宅物业板块上市场化拓展能力强,优质重点项目获取能力突出,在西南地区享有口碑,形成明显的业务壁垒。 位于上市物业企业中部梯队,近年实力迅速提升:公司在中国物业服务百强企业排行榜中位列第18,2016-2019H1公司在管面积规模从4468万㎡增至5838万㎡。2014-2018年,公司营收从3.84亿元增至8.86亿元,归母净利润从3141万元增长至8808万元,营收及归母净利润四年CAGR分别达23.13%与29.40%。 利润空间稳定,未来增长可期:公司在劳动力密集的专项管理业务占比较高的前提下,2014-2018年毛利率仍水平保持稳定较高水平,2018年归母净利润率、ROE、ROIC分别为9.94%、37.10%、33.78%,均处于可比公司中上游,利润空间稳定。上市后将充分受益资本赋能,人均效能及新业态获利潜力空间将被充分挖掘。公司所处的学校、机关、场馆等物业分赛道未来或将接棒住宅及商业物业,成为最具前景的子领域,公司将充分受益于其龙头地位和先发优势。 盈利预测与评级:我们预计公司2019-2021年公司EPS分别为1.54元,1.93元,2.45元(考虑新增股本),首次覆盖给予买入评级。 风险提示:全国布局速度不及预期;扩张期间费用率过高。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名