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中国国贸 房地产业 2019-09-09 16.37 -- -- 17.15 4.76% -- 17.15 4.76% -- 详细
1H经营表现靓丽,归母净利润同增20.80%。截至2019年6月30日,公司实现营业收入17.23亿元,较上年同期增长11.00%,主要由于国贸东楼商城于2018年7月完成竣工验收备案投入使用后,相关营业收入增加所致;利润总额6.51亿元,较上年同期增加20.82%;归属于母公司净利润为4.88亿元,较上年同期增长20.80%;实现(稀释)每股收益0.48元,较上年同期增长20.00%。 经营情况持续向好,租金及出租率保持平稳。报告期内,公司的营业收入分为物业租赁及管理和酒店经营,分别占营业收入比重为80.95%、19.05%,其中物业租赁及管理销售毛利率为65.77%,较上年同期增加0.64个百分点;酒店经营销售毛利率为7.06%,较上年同期减少2.10个百分点。物业租赁及管理又分为写字楼、商城、公寓及其他业态,报告期内营业收入分别占到主营业务收入的45.21%、26.72%、0%、9.02%。截至报告期末,公司写字楼业态的平均租金为632元/平米/月,平均出租率95.4%,较上年同期减少2.0个百分点;商城业态平均租金为959元/平米/月,平均出租率为93.4%,较上年同期增长1.9个百分点。 利润率保持平稳,净负债率进一步下降。报告期,公司毛利率为54.58%,较上年同期增加1.51个百分点;净利率为28.35%,较上年同期上升2.31个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为37.42%,较上年同期减少3.79个百分点;净负债率为28.45%,较上年同期下降11.32个百分点。截至报告期末,公司总资产规模113.26亿元,较上年同期增长1.64%;净资产规模70.88亿元,较上年同期增长8.19%;货币资金为6.64亿元,较上年同期增长24.32%。 投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计2019-2021年营业收入分别为33.98亿元、37.76亿元、41.40亿元,预计归母净利润分别为8.37亿元、9.21亿元、9.88亿元,对应EPS分别在0.83元、0.91元、0.98元。截至2019年9月4日,中国国贸收盘价为16.31元,对应2018年和2019年PE在21.21倍和19.63倍。从可比PE来看,2018年可比公司平均PE水平16.75倍,2019年平均PE水平16.14倍。我们给予公司2019年21-25XPE,未来6个月合理价值区间在17.45-20.78元,对应自由现金流法计算的中值折让33%-44%,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:北京商业地产市场租金下滑。
中国国贸 房地产业 2019-09-04 16.19 19.86 18.92% 17.15 5.93% -- 17.15 5.93% -- 详细
国贸东楼商城竣工营业带动租金收入增长19年上半年中国国贸主营业务收入 17.2亿元,同比增长 11.0%,归母净利润 4.9亿元,同比上升 20.8%。公司 19年经营计划预计实现营收 34.8亿元,利润总额 10.7亿元,较 18年公司经营计划提升 15%,截至 19年 6月底公司已实现利润总额 6.5亿元,同比增长 20.8%,完成全年利润目标的 60.8%,预计全年业绩有望超过经营计划表现。18年 7月公司东楼商场竣工营业,为公司贡献租金收入约 1.2亿元,是公司营收增长的主要支撑。 经营成本率继续改善,EBITDA 规模持续增长除预计 19年竣工的国贸公寓项目,公司暂时无更进一步的资本开支,而随着18年国贸三期B阶段项目和东楼商场逐步运营成熟和租金收入的增长,公司的当期经营成本率边际改善,19年上半年公司经营性成本率持续下降至 35.5%,创 12年以来历史新低,19年上半年实现 EBITDA 11.1亿元,较去年同期增长 1.2亿元,同比增长 12.2%。 预计公司 19、20年 EPS 分别为 0.92、1.04元,维持“买入”评级预计 2019-2021年公司归母净利润分别为 9.3/10.4/11.2亿元,当前EV 对应 19年 8.44X EV/EBITDA,20年 7.52X EV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于自己的历史估值中枢水平(13X EV/EBITDA) , 我们认为公司的合理估值是19年10.0X EV/EBITDA,合理价值为 19.86元/股,给予“买入”评级。 风险提示新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
中国国贸 房地产业 2019-07-30 16.40 -- -- 16.87 2.87%
17.15 4.57% -- 详细
一季度写字楼及商城租金、空置率较为平稳。公司一季度写字楼平均租金同比实现不同幅度的上涨;一期及三期B写字楼出租率显著低于上年同期,主要是有租户提前解约或租约到期未续。一季度商城平均租金同比多实现上涨,仅有三期B略有下行,主要是2018年下半年入驻的国际知玩具品牌租金较低;平均出租率整体保持高位,二期商城出租率下滑11.8个百分点,主要是二期裙楼竣工验收备案,新增可出租面积2000余平方米,尚有部分区域待租。 公司旗下物业地处北京CBD核心,具备较强市场竞争力。从北京的甲级写字楼市场来看,2019年一季度租金稳定在约400元/平米/月,空置率为7.9%。中国国贸的写字楼平均租金为630元/平米/月,显著高于市场水平;空置率为4.9%,显著低于市场水平。2019年一季度北京优质零售物业空置率为5%,中国国贸已进入成熟运营阶段的商城一期、三期A、三期B空置率低于或持平市场水平。 公司分红比例保持高位,潜在分红能力较强。公司近三年的股利支付率分别为44.03%、50.78%、41.61%,持续保持高位。截至2018年末,公司总融资额约26.8亿元,每年需支付利息约1.28亿元。近三年公司经营活动现金流量净额逐年增加,投资活动现金流净流出显著减少。不考虑筹资活动现金流,公司的经营活动+投资活动现金流净额在2018年已达到10.65亿元,具备逐步清偿融资的能力。我们预计公司2021年各项物业业态的平均租金及平均出租率接近稳定状态,对应的归母净利润为9.88亿元。我们认为,从长远来看,若公司及时清偿所有融资,有望节约约1.28亿的财务费用,净利润有望达到约11亿元(不考虑后续价格上涨因素、所得税税率假设为25%);假设全部利润分红,则股息率有望达到约6.6%。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计2019-2021年营业收入分别为33.98亿元、37.76亿元、41.40亿元,预计归母净利润分别为8.37亿元、9.21亿元、9.88亿元,对应EPS分别在0.83元、0.91元、0.98元。我们按照自由现金流法计算的中值约为314亿元,按照最新股本计算下对应股价为31.15元。截至2019年7月26日,中国国贸收盘价为16.35元,对应2019年和2020年PE在19.67倍和17.88倍。中国国贸是更纯粹的商业地产股票,以租赁与经营业务为核心,且资产位置处于北京核心地段,更为优质。我们给予公司2019年21-25XPE,未来6个月合理价值区间在17.43-20.75元,对应自由现金流法计算的中值折让33%-44%,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:北京商业地产市场租金下滑、空置率上升。
中国国贸 房地产业 2019-07-11 14.70 -- -- 17.28 17.55%
17.28 17.55% -- 详细
三期B项目全面投入运营,纯现金流企业成形 18年中国国贸主营业务收入31.7亿元,同比增长14.6%,归母净利润7.7亿元,同比上升22.0%,每股收益0.77元。向全体股东每10股派发现金3.20元,分红比例达41.6%。公司19年经营计划预计实现营收34.8亿元,利润总额10.7亿元,较18年公司经营计划提升15%,截至19年1季度末公司已实现营收8.6亿元,实现利润总额3.27亿元,同比增长21.6%,完成全年利润目标的30.5%,预计全年业绩有望超过经营计划表现。18年公司三期B阶段项目全部投入运营,东楼商场也已竣工,中国国贸未来一段时期将进入无资本开支,持续运营阶段,进而发展为一家纯现金流企业。 当期经营成本率边际改善,EBITDA规模创历史新高 除预计19年竣工的国贸公寓项目,公司暂时无更进一步的资本开支,而随着18年国贸三期B阶段项目和东楼商场开展运营,公司的当期经营成本率边际改善,从17年的42.7%下降至18年的38.9%,回落到16年以前的水平。公司18年实现EBITDA 19.39亿元,较16年有近5亿的提升,18年经营净现金流13.91亿元,较16年之前提升3亿。 预计公司19、20 年EPS 分别为0.92、1.04元,维持“买入”评级 预计2019-2021年公司归母净利润分别为9.3/10.4/11.2亿元,当前EV对应19年7.68X EV/EBITDA,20年6.81X EV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低,一方面低于强现金流属性的其他属性资产项目,另一方面也低于公司自己的历史估值中枢水平,我们认为公司的合理估值是19年10.0X EV/EBITDA,合理价值为19.86元/股,给予“买入”评级。 风险提示 新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
中国国贸 房地产业 2019-04-24 14.37 -- -- 14.97 1.84%
17.28 20.25%
详细
投资要点: 经营稳健增长,归母净利润增长22.03%。2018年公司实现营业收入31.71亿,较上年同期增长14.61%;实现归属于上市公司股东的净利润为7.75亿元,较上年同期增长22.03%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为7.78亿元,较上年同期增加25.85%;实现(稀释)每股收益0.77元,同比增长22.03%。2018年度,公司利润分配方案为:以公司2018年年末总股份10.07亿股为基数,向全体股东每10股派发现金3.20元(含税),共计派发股利3.22亿元。 利润率保持平稳,负债率进一步降低。2018年公司毛利率为51.56%,比上年同期减少0.02百分点;净利率为24.46%,比上年同期上升1.48个百分点。截至2018年12月31日,公司资产负债率为37.60%,较上年同期减少6.95个百分点;有息负债率为22.97%,较上年同期下降5.32个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为36.26%,较上年同期下降7.26个百分点;净负债率30.87%,较上年同期下降3.09个百分点。公司三项费用占收入比为10.01%,较上年同期减少2.54个百分点。 19年经营计划。2019年公司预计实现营业收入34.8亿元,成本费用21.0亿元,税金及附加3.1亿元,利润总额10.7亿元。与2018年相比,营业收入、成本费用和税金增加,主要是国贸中心东楼投入使用后,相关的营业收入、成本费用及税金均有所增加,以及公司拟以东楼全年开业为契机,对商城店铺进行重新布局和调整并加大宣传推广力度,使相关费用有所增加。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计2019-2021年营业收入分别为33.98亿元、37.76亿元、41.40亿元,预计归母净利润分别为8.37亿元、9.21亿元、9.88亿元,对应EPS分别在0.83元、0.91元、0.98元。我们按照自由现金流法计算的中值约为314亿元,按照最新股本计算下对应股价为31.15元。截至2019年4月19日,中国国贸收盘价为14.87元,对应2018年和2019年PE在19.31倍和17.92倍。中国国贸是更纯粹的商业地产股票,以租赁与经营业务为核心,且资产位置处于北京核心地段,更为优质。我们给予公司2019年21-25XPE,未来6个月合理价值区间在17.43-20.75元,对应自由现金流法计算的中值折让33%-44%,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:北京商业地产市场租金下滑。
中国国贸 房地产业 2019-04-08 15.14 25.42 52.22% 15.60 0.78%
15.25 0.73%
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公司发布2018年年报,实现营收31.7亿元,同比增长14.6%;归母净利7.7亿元,同比增长22%;EPS0.77元。 业绩完成超预期,今年目标以稳为主。收入扩张主要因国贸三期B阶段写字楼、酒店和商城陆续投入运营带来的运营面积增量所贡献,而归母净利润增速高于营收的主要原因在于:三费较上年下降2.52pct至10.01%。展望2019年,公司将全年业绩定在一个较稳的增长目标上,预计实现营业收入34.8亿元,利润总额10.7亿元,同比增速分别为9.8%和2.9%,我们认为也是充分考虑到了2019年经济形势复杂多变,加上周围写字楼新增竞品入市、商业物业领域进入存量时代等经营环境,期待公司依靠扎实的运营水平实现全年的业绩目标。 东楼商城入市平滑公寓改造期影响,租金稳中有升。写字楼、商城出租率分别为96.7%和89.4%,均较去年提升。公寓物业方面,由于国贸公寓于4月起停业进行装修改造,可租面积大幅缩减,导致出租率大幅下滑42个百分点。租金价格方面,三项物业平均租金均较去年有所提升,写字楼、商场及公寓平均租金分别上涨5.8%、6.5%、1.2%。我们认为,2019年经济下行压力叠加周围竞品增加将压制写字楼整体市场租金水平,公司写字楼物业租金亦可能承压,但是北京商业物业已进入存量时代,供给有限叠加周围写字楼新增入市带来新增需求,商业物业租金有望维持在高位甚至有继续上行空间。 负债率降至低位,纯收租时代到来。资产负债率以及有息负债率分别为37.6%以及24.2%,均较年初下滑。负债结构乐观稳健,融资成本和债务违约风险均控制在低位,同时资本投入期基本已过,此外,公司每年保持30%以上的分红率,最近三年分红率更是在40%以上,这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性,也是目前A股市场的稀缺标的。 盈利预测与投资评级:预计公司19-20年EPS分别为0.79、0.88元,给予“增持”评级。
中国国贸 房地产业 2018-09-07 14.63 -- -- 15.49 5.88%
15.49 5.88%
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事件:公司公告2018年半年报。 1H经营业绩靓丽,净利润同增37%。截至报告期末,公司实现营业收入15.5亿元,较上年同期增长23.7%;利润总额5.4亿元,较上年同期增加36.9%;归属于母公司净利润为4.04亿元,较上年同期增长36.92%;实现(稀释)每股收益0.40元,较上年同期增长36.92%。三项费用方面,报告期内,公司销售费用为2763万元,较上年同期减少34.10%;管理费用为4108万元,较上年同期减少35.08%;财务费用7106万元,较上年同期增加21.12%。 经营情况持续向好,租金及出租率小幅提升。公司写字楼业态的平均租金为617元/平米/月,平均出租率97.4%,较上年同期增长1.3个百分点;商城业态平均租金为796元/平米/月,平均出租率为91.5%,较上年同期增长8.2个百分点;公寓的平均租金246元/平米/月,出租率为36.2%,较上年同期减少46.7个百分点,主要因为改造停业。 利润率保持平稳,负债率稳步下行。截至报告期末,公司毛利率为53.07%,较上年同期减少0.83个百分点;净利率为26.04%,较上年同期上升2.52个百分点。公司资产负债率为41.21%,较上年同期减少5.28个百分点;净负债率为40.29%,较上年同期下降1.12个百分点。 旧楼焕新颜,改造带来新契机。2018年7月23日,国贸中心东楼改造项目改造完成,全部用作商城出租,目前已经开始有租户陆续进行装修。另外,结合国贸中心东楼改造工程一并进行的交通一体化项工程进展顺利。该项工程预计2021年投入使用,将有助于改善出行环境,并增强国贸中心与外部的连通性。此外,公司于2018年4月开始国贸公寓改造,预计于2019年9月全部完工。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计公司2018年和2019年EPS分别在0.71元和0.81元。截至2018年9月5日,公司收盘于14.63元,对应2018和2019年PE在20.71倍和17.96倍。我们按照自由现金流法计算的中值约为301亿元,按照最新股本计算下对应股价为29.89元。2017年可比公司平均PE水平在27.28倍,2018年平均PE对于在22.47倍。考虑公司资产地处核心较为优质,我们认为公司2018年合理PE估值水平应该略高于可比公司,在25~29倍,对应合理价值区间在17.75~20.59元。基于审慎原则,我们选择两种估值方法之下较低值,给予公司“优于大市”评级,2018年未来6个月合理价值区间在17.75~20.59元。 风险提示:北京商业地产市场租金下滑。
中国国贸 房地产业 2018-09-05 14.29 25.42 52.22% 15.49 8.40%
15.49 8.40%
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中国国贸发布18年中报,实现营收15.5 亿元,同比增长23.68%;归母净利4.04亿元,同比增长36.92%;EPS0.4元。 业绩持续反弹,完成率过半:报告期公司营业收入同比增长23.68%,收入的扩张主要因物业运营面积增量所贡献:国贸三期B阶段办公物业部分于去年4月份正式入市,报告期内则已全面运营,目前写字楼基本满租,商城以及新国贸饭店已达成熟物业出租率标准;业绩较大幅度增长36.92%,主要原因有:1、国贸三期B阶段项目逐步成熟,期间费用率也开始下滑;2、期内收到政策奖励款、租户提前解约的违约罚款和投资收益。业绩目标完成过半,全年实现业绩预期无虞。 东城项目入市平滑公寓改造期影响:公司目前的入市物业均已运营成熟,写字楼、商业物业出租率分别达97.4%以及91.2%,公寓物业出租率大幅下滑,这主要因为公司对公寓进行装修改造,从4月起停止营业。租金水平角度,上半年三项物业平均租金均较去年有所提升。由于报告期内三期B写字楼物业仍受免租期影响,预计全年平均租金有望继续上行。7月,国贸中心东楼项目改造项目建成并投入使用,东楼项目的入市将平滑公寓改造期造成的部分减收,从而为公司提供较为稳定的现金流入。未来CBD片区虽有部分优质写字楼竞品入市,但更多需求也将在此汇聚,未来供需走向均衡,叠加零售物业、高端酒店、服务式公寓等新增供给有限,公司稳定收租的时代值得期待。 负债率低位运行,纯收租时代到来:资产负债率以及有息负债率分别为41.21%以及28.17%。随着三期B的入市,公司在建工程急速缩量。公司负债结构乐观稳健,融资成本和债务违约风险均控制在低位,同时资本投入期基本已过,此外,公司每年保持30%以上的分红率,这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性,也是目前A股市场的稀缺标的。 盈利预测与投资评级 预计公司18-19年EPS分别为0.70、0.79元,给予“增持”评级。
中国国贸 房地产业 2018-05-04 13.67 24.86 48.86% 15.99 16.97%
16.46 20.41%
详细
中国国贸发布18年一季报,实现营收7.78亿元,同比增长29.1%;归母净利2.01亿元,同比增长27.1%;EPS0.20元。 业绩如期反弹:报告期公司营业收入同比增长29.1%,收入的扩张主要因物业运营面积增量所贡献:国贸三期B阶段办公物业部分于去年4月份正式入市,报告期内则已全面运营,目前写字楼基本满租,商城以及新国贸饭店已达成熟物业出租率标准;业绩同样增长27%,去年因房产税计缴政策调整而产生增收不增利现象,今年营业税金及附加项的基数效应消失,此外,随着国贸三期B阶段项目逐步成熟,期间费用率也开始下滑,报告期内业绩如期反弹,预计全年业绩有超预期的空间。 物业步入成熟期,租金回升:公司目前的入市物业均已运营成熟,写字楼、商业物业出租率分别达97.4%以及91.2%,公寓物业出租率大幅下滑,这主要因为公司对公寓进行装修改造,从4月起停止营业。租金水平角度,一季度四项物业平均租金均在去年年底基础上有所提升。由于报告期内三期B写字楼物业仍受免租期影响,预计全年平均租金有望继续上行。虽因公寓进入改造期,短期租金收入会收缩6%,但18年公司也将迎来外延式扩张:国贸中心东楼改造项目已经基本建成,目前已经进入工程收尾阶段,公司也力争其尽早投入,预计今年入市将是大概率事件。随着国贸三期B项目的入市也将提升整体片区的运营效率以及品质标准,为未来稳定的现金流打下坚实基础。 负债率较去年基本持平,纯收租时代即将来临:资产负债率以及有息负债率分别在50%以及30%以下。随着三期B的入市,公司在建工程急速缩量。公司负债结构稳健,融资成本极低,同时资本投入期基本已过,此外,公司每年保持30%以上的分红率,这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性,也是目前A股市场的稀缺标的。 盈利预测与投资评级 预计公司18-19年EPS分别为0.70、0.79元,给予“增持”评级。
中国国贸 房地产业 2018-03-28 14.28 24.86 48.86% 14.55 -0.34%
16.46 15.27%
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中国国贸发布17年年报,实现营收27.66亿元,同比增长17.75%; 归母净利6.34亿元,同比降7.51%;EPS0.63元,拟10派3.2元。 税制变化及新增物业培育期,业绩同比如期下滑:增收不增利主要原因依然是房产税计缴政策调整带来的营业税金增加,以及因国贸三期B 阶段项目今年上半年入市,处于培育期,造成的期间费用上升。诚如我们所预期,业绩在中报基础上有所恢复,主要在于影响公司业绩释放的两方面因素影响均有所弱化:去年下半年房产税计缴政策已经调整,因此这一基数效应在三季度已经消失,预计未来税金及附加占营业收入比重将维持在9%-10%的水平,此外,因国贸三期B 阶段的逐步成熟,期间费用投入也将逐步递减,预计全年业绩同比降幅预计将收窄至个位数水平。 国贸三期B 迅速渗透,区位优势显著:16年末国贸三期B 阶段商场部分开始入市,总计2.6万方,今年4月份办公物业入市,增加办公物业4.3万方,酒店客房450套。新项目市场吸纳情况十分迅速,办公物业入市两个月,出租率已达77.4%,报告期内,三期B 阶段写字楼和商城平均出租率分别达到88.4%和73.4%,即三季度末已基本满租,出租率已达成熟物业水平,足见区位优势之下,国贸项目的市场渗透能力。待2年培育期结束,外延式增量部分可为公司营业收入带来逾30%的增长,而随着国贸三期B 项目的入市也将提升整体片区的运营效率以及品质标准,为未来稳定的现金流打下坚实基础。 负债率较去年基本持平,纯收租时代即将来临:随着三期B 的入市,目前在建工程仅有国贸中心东楼改造项目,总投资3.9亿,目前工程累计投入3.5亿,即17年项目投入基本结束。这意味着在相当长的一段时间内,公司不再负有工程支出的压力,将全面迎来纯收租时代。 盈利预测与投资评级。 预计公司18-19年EPS 分别为0.70、0.79元,给予“增持”评级。
中国国贸 房地产业 2017-11-21 16.69 28.68 71.74% 17.70 6.05%
18.00 7.85%
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国贸三期B竣工使用,整体运营好于预期。2017年4月20日国贸三期B阶段项目全部竣工,B写字楼部分于2017年4月开业,商业裙楼部分已于2016年10月投入使用,新国贸饭店已于2017年5月开业。我们年初预计公司三期B写字楼、商场的平均出租率在60%~65%,实际2017年9月写字楼和商城的当月平均出租率已分别达到98.0%和82.3%。按照当前招商进度,预计写字楼和商城在2018年上半年可达到满租状态。企业真实运营好于我们此前预期。 旧楼焕新颜,改造带来新契机。公司目前在推进国贸中心东楼改造及交通一体化工程,总建筑面积约为6.5万平米,其中归属于上市公司的建筑面积3.8万平米,该项目完工后将作为商场出租,目前尚在办理相关土地出让手续阶段,我们预计2018年投入使用。此外,公司于2018年4月开始国贸公寓改造,预计于2019年9月全部完工,预计总投资额约6.1亿元,投资回收期约6.5年,投资回报率(营业前10年年均净利润/投资总额)约为9.3%。 营收稳健增长,业绩预期提升。2017年前三季度实现营业总收入19.92亿元,较上年同期增加15.59%;实现归属于上市公司股东的净利润为4.77亿元,较上年同期减少13.05%。营业收入增加而净利润减少主要是国贸三期B阶段项目投入使用初期,成本费用相对较高,而营业收入逐步增长,其次由于房产税计缴政策调整和公司新的物业项目投入使用,公司缴纳的房产税较上年同期有所增加。 资产规模迅速扩张,负债结构相对稳定。截至三季度末,公司总资产规模116.26亿元,较上年同期增长7.89%;净资产规模63.12亿元,较上年同期增长5.21%。公司的毛利率为52.69%,较上年同期减少0.94个百分点;净利率为23.97%,较上年同期减少7.88个百分点。资产负债率为45.71%,较去年同期增加1.38个百分点;净负债率为36.74%,较去年同期减少5.34个百分点。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计2020年公司自由现金流为17.98亿元,考虑偿还长期借款的影响因素,调整后的自由现金流为14.57亿元。我们假设WACC为7.82%,自由现金流法计算的中值约为302亿元。按照最新股本计算下对应股价为29.99元。公司2017年11月15日收盘于17.27元,对应2017、2018年PE分别为22.66倍、20.32倍,市场可比商业地产公司2017年PE均值为33倍。考虑到临近年末估值切换,而且公司属于纯商业类质地更接近皇庭国际,给予2018年36XPE,对应目标价为30.60元。我们取两种估值方法下较低值,目标价为30元,维持“买入”评级。风险提示:北京商业地产市场租金下滑。
中国国贸 房地产业 2017-03-28 20.58 27.23 63.05% 21.40 2.49%
21.09 2.48%
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营收稳健增长,净利率小幅提升。1)营收增长3.44%,扣非后净利润增长11.37%。 2016年,公司实现营业收入23.49亿,较上年同期增长3.44%;实现归属于上市公司股东的净利润为6.86亿元,较上年同期增长9.36%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为6.87亿元,较上年同期增加11.37%;实现(稀释)每股收益0.68元。2016年度公司利润分配方案为每10股派发现金3.00元(含税),共计派发股利3.02亿元。2)净利率稳中有升,负债率保持平稳。报告期,公司毛利率为55.36%,比上年同期上升4.03百分点;净利率为29.24%,比上年同期上升1.58个百分点。报告期末,公司资产负债率为45.25%,较上年同期增长0.56个百分点;有息负债率为32.97%,较上年同期下降4.19个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为26.06%,较上年同期下降2.73个百分点。 国贸三期B即将投入使用,“国贸圈”APP开启智能楼宇时代。国贸三期B阶段项目主塔楼国贸大厦B座将于2017年投入使用,23-63层为办公楼层,可出租面积约4万平方米。同时,公司将利用国贸大厦B座投入使用的契机,一并将现有国贸写字楼1座、2座和国贸大厦A座全力打造成智能型楼宇,进一步完善和充分利用“国贸圈”APP功能,提升对写字楼租户的全方位服务。 展望2017年,租金稳定,经营向好。未来一年,预计公司写字楼、商城和公寓的出租率及租金水平将维持稳定,酒店的经营将保持向好势头。公司预计2017年实现营业收入29.5亿元,利润总额7.3亿元。与16年相比,成本费用和税金增加及利润总额减少,主要是国贸三期B阶段项目投入使用初期,其前期费用、折旧摊销及财务费用较高;另外,由于房产税计缴政策调整和公司新的物业项目投入使用,公司缴纳的房产税将比上年有所增加。 投资建议:“买入”评级。看好公司分红能力,公司2019-2020年净利润10-12亿元,假设公司经营进入稳定状态后所有利润全部分红,股息率可达到4.8%~5.8%左右。我们预计公司2017年和2018年EPS分别在0.63元和0.76元。公司3月24日公司股价在20.87元,对应的PE分别为33.13倍和27.46倍。考虑企业资产状况优异,我们按照自由现金流法中值约291亿,即对应28.90元为公司目标价,维持公司“买入”评级。风险提示:北京商业地产市场租金下滑。
中国国贸 房地产业 2017-03-28 20.58 -- -- 21.40 2.49%
21.09 2.48%
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核心观点: 利润稳定提升,分红再创新高。 16年公司实现营业收入23.49亿元,同比增加3.44%;归属母公司净利润6.86亿元,同比上升9.36%,每股收益0.68元。全体股东每10股派现金红利3元,现金分红3.02亿元,为上市以来分红金额自高一年,分红占净利润比例为44.03%。主营业务收入在16年小幅增长,从细分经营数据来看,主要是由于三期A办公物业平均租金水平上升所致,与15年全年相比,国贸三期办公楼的月度平均租金水平上升了84元/平米。 三期b竣工在即,大幅增加公司收入预期。 年报中公司披露了3期b以及会展中心改建的详细计划以及未来的整体建筑规模,其中国贸三期B总建筑规模为23.3万平方米,包括296米的主塔以及配楼和商业裙楼,合计新增可出租面积约9万方,未来收入和利润水平将迈上一个新的台阶。 税收调整及新物业竣工,17年成本大幅上升。 16年营改增以及房产税调整都增加公司的税负压力,而新竣工业务的刚性成本支出也会对17年的业绩造成影响,根据公司预计的业绩收入29.5亿元,成本费用19.4亿,税金及附加约2.7亿元,利润总额7.3亿元。 预计17-18年的业绩分别为0.54和0.77元,维持为“买入”评级。 国贸三期b阶段即将在17年全面投入运营,尽管当年成本上升较快,但未来几年收入以及利润水平都将再迈上一个新的台阶。公司16年分红规模达到历史新高,随着资产支出规模降低,未来将会进一步提升分红比例。 风险提示。 新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
中国国贸 房地产业 2017-02-08 18.25 27.23 63.05% 20.45 12.05%
21.40 17.26%
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投资要点: 房产税征收调整导致利润下滑,目前在多方积极沟通。北京房产税税收政策调整,预计对净利润影响从2017年开始维持在1亿左右,对净利润影响率在11%~16%不等。政策调整对公司利润构成影响。目前公司正在研究新政策,并积极与第三方税务咨询机构沟通,寻找潜在减少冲击的模式。 2017年公司将正式开启全租赁时代。公司三期B的商业裙楼已完成竣工验收备案,主塔楼预计于17年1季度竣工备案。目前三期B商业、写字楼出租意向客户非常踊跃,其中写字楼出租意向合约出租率在6-7成左右。三期B商场前期招商接近完成,预计2017年上半年可以开业。 未来扩张主要侧重轻资产思路。现阶段公司主要工作是做好国贸三期B工程的收尾和前期开业。随着三B稳定以后,未来扩张侧重轻资产思路,譬如管理输出、服务升级等。考虑国贸片区预计2025年办公人口达到60万人左右,公司积极探索对国贸客户资源价值的深度挖掘。目前企业已建立微信公众平台“国贸圈”,以国贸商圈为依托,初步探索客户资源的深度挖掘模式。 三期B竣工当年成本确认会有部分影响,但低于三期A。三期A总投资额大约在70亿,三期B总投资额预计47亿左右,从总成本角度来讲,折旧摊销的基础不及三期A,对当年利润影响也不及三期A。 中国尊会对写字楼产生部分冲击,但对国贸商场、公寓、酒店有正向效果。中国尊预计2019年竣工开业。单纯从写字楼角度看,中国尊入市会造成竞争增大,毕竟写字楼供应量会增加。但是中国尊没有商业,如果中国尊写字楼出租率较高的话,反而会吸引更多人的聚集,可能对国贸的商场、公寓、酒店起到正向作用。 房价调控和国贸租金无明显关联性,公司租金潜力有保障。公司近几年写字楼、商业租金每年都保持合理增长。国贸写字楼、商业租金和周边住宅价格并无明显关联性。对国贸租金影响较大的是经济形势。考虑目前整体经济稳定,公司租金潜力有保障。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计公司2016年和2017年EPS分别在0.68元和0.61元。公司2月3日公司股价在18.20元,对应的PE分别为26.76倍和29.84倍。考虑企业资产状况优异,我们按照自由现金流法中值约291亿,即对应28.90元为公司目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:行业面临基本面向下风险。
中国国贸 房地产业 2016-11-01 19.80 -- -- 20.43 3.18%
21.28 7.47%
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北京市统一房产税收政策,公司调整计税方式。 中国国贸发布公告称接到北京市朝阳区地方税务局通知,自2016年10月缴纳2016年下半年度房产税时起,自用房产按征收月份前一个月的月末帐面房产原值,一次减除百分之三十后的余值,计算缴纳房产税,税率为1.2%;出租房产以租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。北京市16年5月15日,正式决定废止1986年12月27日北京市人民政府京政发165号文件,房产税缴纳方式按照全国统一的口径执行。 16年当期业绩影响约0.5亿,长期来看对利润影响约17%。 16年中报实际参与计提的原值为73.9亿,需缴纳房产税3104万元;上半年经营性资产(办公、商业)创造收入8.19亿,需纳税费约9828万元,两种计税方式差额约6730万元,对应半年度税后净利润的差额为5047万元,与公布数据基本一致。在17年三期b整体竣工后,贡献租金收入的资产原值将会增长至140亿左右,出租物业每年可贡献的收入为30亿左右,预计税收方式调整后造成利润差额约为17%左右预计16-17年的业绩分别为0.62和0.74元,维持为“买入”评级。 优质持有型物业公司的合理市值/EBITDA的水平在20倍左右。在税收方式调整之后对于16年当期市值影响较小,仅有4%左右,三期b竣工后对于合理市值影响维持在12%左右。长期来看公司由于新增物业规模盈利增长的趋势依然没有变化,且当前股价尚未完全兑现公司的潜在业绩增长规模。 风险提示。 新增物业建设进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名