事件:4月17日公司公告,1)公司拟出资4300万元与银泰商管、云泰热忱合伙企业共同设立云泰商业;2)拟以下属公司物业作为资产发行商业房地产抵押贷款支持证券,发行规模不超过36亿元。 出资设立云泰商业:1)公司拟与银泰商管、云泰热忱合伙企业共同出资设立云泰商业,注册资本10000万元,其中公司出资4300万元,持股43%,银泰商管出资3200万元,持股32%,云泰热忱合伙企业出资2500万元,持股25%。2)云泰商业在项目开业前主要提供“商业咨询、设计建议、开发跟踪、招商代理、开业筹备”等服务内容,收取“咨询服务费”,项目开业后采取“项目整租”辅以“管理费+增值收益分享”等形式进行管理,其中公司、银泰商管等目前所持及在云泰商业存续期间新设、新购公司的商业物业,均优先交由云泰商业管理。3)公司自16年进军商业地产领域以来,先后收购中国银泰投资有限公司持有的持有天津银润等公司股权,此次云泰商业的设立有助于公司对旗下商业部分的持续运营能力、进一步整合现有资源,提升效益。 36亿元CMBS再尝试:1)公司拟以下属公司杭州西溪等各自所持购物中心作为底层资产,采用资产支持证券化的方式申请发行商业房地产抵押贷款资产支持证券(CMBS)。 若成功发行,本次将是公司既17年8月5日首次申请并成功发行国内首单培育型CMBS的第二次CMBS的探索。2)本次拟申请发行的CMBS规模不超过36亿元,其中A类证券约14-21亿元,B类证券约15-22亿元,C类证券约0.5-1亿元,发行期限考虑18年(3+3+3+3+3+3)或24年(3+3+3+3+3+3+3+3),每3年末附原始权益人票面利率调整权,投资者回售权,优先收购人收购权。3)CMBS是商业物业的一种证券化融资工具,主要以商业物业产生的租金等运营收入和不动产价值为基础,向投资者发行资产支持证券进行融资,并配有物业抵押、租金质押等风控措施以保障资产资产证券的本息兑付。 CMBS与Reits作为资产证券化的形式,都具备帮助盘活存量、形成资本循环进而实现快周转;但不同于Reits,CMBS仍保有对资产的所有权,可以享受未来地产的价值升值。4)CMBS是公司融资形式多元化的尝试,有利于降低公司融资成本,优化融资结构;其次CMBS是商业物业去库存和轻资产化的枢纽,公司自16年进军商业地产领域,在不断扩大商业市场的影响力及提升自身运营效益的同时,CMBS或是公司追求轻资产运营策略的路径之一。 投资建议:公司自16年进军商业市场以来,已小有成就;云台商管的设立有助于公司统一管理旗下商业部分,形成资源整合效应;而CMBS的探索则助力公司轻资产策略的转变,有利于盘活存量。我们预计公司2018-2020年EPS为0.23、0.28和0.32,对应市盈率分别为18.9X,15.8X,13.7X,维持“买入-A”评级,6个月目标价6.08元。

事件:公司发布年报,2017年实现营业收入143.9亿元,同比增长47%;实现归母净利润2.6亿元,同比增长8%;扣非后的归母净利润1.1亿元,同比增长131%,非经常性损益对盈利影响较上年明显下降;主营收入毛利率30.4%,较2016年的22.5%上升7.9个百分点。公司基本每股收益为0.16元。2017年度拟按每10股派发现金股利0.5元。 深耕云南成效明显,迈向全国重点区域。2017年,公司主营业务收入较上年大幅上涨48%至141亿元,占营业收入总额的98%,主要得益于商品房销售市场回暖。云南城投过去主要布局在以昆明为主的云南省内等区域,现在公司城市开发板块布局已迈向全国,其中包括北京、深圳、西安、成都等热点城市。2018年,公司全年计划实现收入160亿元,计划投资180亿元。 资产规模大幅增长,积极拓展产业链。公司2017年总资产788亿元,较2016年的641亿元上涨23%,而2015年公司总资产为452亿元。公司资产规模明显扩张的同时,资产负债率由2016年的89.22%小幅下降为88.82%,资产负债率仍偏高。2017年公司通过重大资产重组新增银泰8家项目公司,资产规模和营业收入均实现较大增幅。公司结合大健康、大休闲资源优势向康养、文旅、会展产业转型,同时结合公司现有产品线,形成传统地产开发板块、康养文旅产业板块、未来城板块三大产品模式。 毛利率上升明显,云南房市回暖。公司2017年主营收入毛利率30.4%,较上年上升7.9个百分点。主要是因为房地产、物业服务、酒店运营毛利率较上年均有明显提升。2017年云南省房地产开发投资及新开工面积双双增长,商品房销售量和销售额回暖。2017年省内房地产市场行情较好,呈现量价齐升的局面。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.23元、0.31元、0.38元,对应PE分别为20倍、15倍、12倍。考虑到公司作为云南省国资旗下重要地产上市平台,资源优势显著,产业链拓展空间明显,给予公司2018年23倍估值,对应目标价5.29元,首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:调控政策趋严、投资或不及预期、公司资产负债率偏高,偿债压力或较大、经营规模扩大或存在经营性风险。

事件:公司13日公布2016年报,全年共实现营业收入97.7亿,同比+143.46%;实现归属于上市公司股东的净利润2.44亿,同比-12.38%;基本EPS0.23元,同比下降11.54%。 毛利率下滑、税金及附加大增,扣非后净利润亏损扩大。2016年公司融城昆明湖、艺术家园区、上东大道及新并购项目陆续结算,实现地产结算收入95亿(同比+272%),但由于昆明、大理地区项目拖累,公司毛利率下降6.65个pct;公司报告期内由于营改增新政及新项目纳入合并范围,导致税金及其附加大幅增加,令营业利润亏损;公司因取得子公司及合营企业确认营业外收入7.72亿(达净利润的286%),若扣非后公司净利润实质亏损3.65亿元(前值亏损1.81亿元)。 项目结构质量优化,包袱减轻。公司2016年销售金额为51.65亿元(+29.4%),销售面积61.96亿元,销售均价8,336元/平方米,主要销售区域分布在重庆(占7%)、大理(占6%)、西安(占24%)、昆明(占61%),西南区域销售去化顺利。 2016年,公司以18.6亿现金收购了银泰系列项目及杭州理想,新增项目13个,新增商业综合体面积94.91万方(销售物业29.24万方,持有型物业65.67万方),丰富了城市综合体类物业的业态,并完成了北京、杭州、宁波、西安、兰州、成都等主流城市的布局。截止年末,公司待开发土地面积达到978万方,以往货值过度集中于西南区域的弊端有所改善,预计未来毛利水平将逐步改善。 沪昆高铁通车,契合三四线复苏,今年面貌一新。随着2016年昆沪高铁的通车和“一带一路”推进,云南地区旅游消费及产业导入都将有大幅改善。公司积极打造住宅综合体与旅游地产、养老地产的产业联动商业模式,目前已完成云南及如陕西、四川、澜沧江—湄公河沿线等旅游目的地布局。养老和健康服务方面,公司在大理海东方、四川青城山等项目展开试点,“大健康”、“大休闲”转型顺利。契合今年三四线城市复苏,预计公司今明两年的盈利水平将面貌一新。 投资建议:年报披露2017年公司计划收入100亿,计划投资180亿。公司背靠云南国资委的资源优势,在项目获取、资源整合能力方面均具有优势(上年低成本获得项目并购机会是一个例子)。另外,云南省国资委旗下与云南城投的业务类型相似、存在业务协同可能性的资源或资产众多,有利于养老、旅游地产的转型。我们预计公司2017-2019年EPS为0.34、0.41和0.72,维持“买入-A”评级,6个月目标价维持7.54元。 风险提示:业绩持续低迷、毛利率尚未能通过拐点回升,对估值形成压制。

投资要点: 报告期内收入大增,净利润亏损,销售良好。16年前三季度公司实现营业收入31.0亿元,同比增长525%,实现归属于母公司股东的净利润-4.93亿元,收入超预期,利润低于预期。 报告期内公司收入大增是因为本期结转“艺术家园”、“刘南村”等前期预售物业,收入大增的同时利润为负主要是毛利率的大幅下滑、财务费用的攀升和资产减值损失的大额计提,报告期内公司毛利率为14.9%,15年同期为36.3%,财务费用由于项目竣工导致利息费用化,同比增长157%,报告期内大量计提存货跌价准备,资产减值损失由15年同期的0.02亿元大幅提升至1.6亿元,同比增加5158%。16年Q3公司累计实现销售面积30万平米,实现销售额21亿元,展望下半年,我们认为公司的销售仍将维持较高热度,全年销售将实现较大幅度增长。下半年随着盈利能力较强的项目进入结算周期,公司全年收入将实现高增长,全年利润水平有望得到明显反弹,加之公司在旅游地产、养老地产和土地一级开发的布局,我们对公司未来保有信心。 公司区域多元化驶上正轨。15年公司实现重庆立足,重庆项目首次贡献收入,16年上半年西安地区首次贡献收入,大理地区和昆明地区得到进一步巩固,当前公司业务已经拓展至成都、重庆、昆明、西安、北京等西南中心城市和一线城市,基本实现了从“立足昆明、布局云南”到“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略。 公司现有土地储备主要在云南地区,一级开发项目有望提升公司土地储备水平。公司拥有储备规划建筑面积1251万平米,绝大部分在云南地区,其中以昆明为最。公司从事一级土地开发,通过一二级联动的方式实现开发收入,基于对开发地块的了解,二级市场的交易中公司可以有很大的概率拿下相应地块,在手的一级开发项目未来有望为公司提供充足的土地储备。 依托集团资源,强化住宅地产,加码旅游地产,同时公司具备云南国企改革概念。集团丰富的资源可以与公司的主业形成很好的协同效应,公司目前已经形成了“融城”系城市综合体和“梦云南”系列旅游地产,“云会客”和“梦云南分时度假体系”极大得提升了公司产品的附加值。公司通过投资并购实现了旅游地产的多处布局,所在地区景观独特,旅游资源丰富,有很不错的开发前景。公司是国有控股公司,当前云南国企改革走在前列,公司有望率先受益于改革红利,拓宽成长空间。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。看好公司旅游地产布局和股东集团资源的协同,我们维持16-18年归属于母公司的净利润3.0亿元、3.9亿元、4.7亿元,对应EPS:0.28元、0.36元、0.44元,维持增持评级。

事件:公司24日公布三季报,2016年1-9月实现营业收入31.03亿,同比+524.79%;实现归属于上市公司股东的净利润-4.92亿,同比-87.43%;基本EPS-0.46元。 地产销售大增,库存去化形势良好:公司前三季度实现签约金额21.28亿,同比+106%(Q3单季-24%);实现签约面积29.9万方,同比+183%(Q3单季-18%);其中前三季住宅销售均价为7108元/平方米,比较15全年增2.4%,库存去化形势较为良好。 土地投资谨慎,新开工收缩:公司上市以来深耕昆明、大理地区,在2013年后逐步进入版纳和成都地区,2015年进入重庆,实施“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略逐步形成。公司在2015年已经通过增持控股(北京房山项目)及收购方式(东方首座)继续布局一线。三季报公告2016年前三季度新开工面积1.31万(同比-95%),今年无竣工面积。 截至目前公司拥有权证的项目建面接近1260万方,储备充足,可保证未来长期稳定的销售回款。公司今年在项目投资上更趋谨慎,仅在昆明分别以1.9亿及3.7亿取得昆明官渡旧改及西山区项目,2016上半年开发投资不到30亿,仍远低于全年80亿投资目标。 地产结转大幅增加,毛利率持续走低拖累业绩:公司1-9月营业收入同比增5.25倍,主要由于本期“艺术家园”、“刘南村”等前期物业结转,目前已完成全年60亿收入目标的52%。受制于西南地区市场景气较低,且现阶段储备战略转型项目还处于前期,公司近年来毛利率下行较快,拖累业绩下滑。公司前三季计提了较多存货跌价准备,共产生资产减值损失1.52亿。 探索PPN及含权中期票据等多种融资方式,逐步提高资金能力:公司年报指出2016年是公司经营发展和转型升级关键年,将借力资本市场推进直接融资。公司6月及9月份分别完成了30亿公司债券的发行(一期利率6.2%、二期5.77%);公司9月28日公告拟分别发行不超过合并净资产(20亿)40%的中期票据以及长期含权中期票据,另外拟发行规模为不超过40亿元的PPN。因此由于本期公开市场融资与销售回款增加,公司期末货币资金45.7亿(同比+32%)。与此同时,公司本期短期借款余额同比下降54.3%,未来融资成本有望逐步降低。 布局大湄公河,继续融入“一带一路”:公司产品线布局上,上年已经提出“旅游地产与城市综合体、养老地产”战略,2015年公司联合港投公司、润德富宁等,拟在“一带一路”沿线的澜沧江—湄公河黄金水道拓展旅游地产储备。2016上半年,公司公告与云南港航投资、秦岭皇冠等合作,分别成立项目公司对澜沧江—湄公河沿线、陕西秦岭以南的部分优势资源进行整合,深度挖掘国家政策指导性区域,力求在大文化、大健康的项目领域取得突破。 投资建议:公司是控股股东云南省城投在A股的唯一上市平台,除了项目储备显著受益于其国资背景外,云南省国资委旗下与云南城投的业务类型相似、存在业务协同可能性的资源或资产众多。上市公司背靠云南国资委的资源优势,在拿地成本、资源整合能力方面均具有优势。 但公司近年由于资源过分集中于西南地区,受当地市场景气度拖累较为明显,近年来公司逐渐争取聚焦核心,实现储备转型的诉求迫切,对资金的需求量也大幅提高,16年以来公司对融资渠道探索展开,逐步置换了前期部分高成本资金。我们较看好公司未来业绩的好转,预计公司2016-2018年EPS为0.10、0.23和0.40,维持“买入-A”评级,6个月目标价维持7.54元。 风险提示:业绩持续低迷、毛利率尚未能通过拐点回升,对估值形成压制。

投资要点: 报告期内收入大增,净利润亏损,销售良好。16年上半年公司实现营业收入29.3亿元,同比增长940%,实现归属于母公司股东的净利润-3.22亿元,收入超预期,利润低于预期。报告期内公司收入大增是因为本期结转“艺术家园”、“刘南村”等前期预售物业,收入大增的同时利润为负主要是毛利率的大幅下滑、财务费用的攀升和资产减值损失的大额计提,报告期内公司毛利率为14.19%,15年同期为40.75%,财务费用由于项目竣工导致利息费用化,同比增长273%,资产减值损失计提金额同比增加5122%。16年上半年公司实现销售面积24万平米,15年同期为4万平米,实现销售额16亿元,比15年上半年增加了12亿元,展望下半年,我们认为公司的销售仍将维持较高热度,全年销售实现较大幅度增长。下半年随着盈利能力较强的项目进入结算周期,公司全年收入将实现高增长,全年利润水平有望得到明显反弹,加之公司在旅游地产、养老地产和土地一级开发的布局,我们对公司未来保有信心。 公司区域多元化驶上正轨。15年公司实现重庆立足,重庆项目首次贡献收入,16年上半年西安地区首次贡献收入,大理地区和昆明地区得到进一步巩固,当前公司业务已经拓展至成都、重庆、昆明、西安、北京等西南中心城市和一线城市,基本实现了从“立足昆明、布局云南”到“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略。 公司现有土地储备主要在云南地区,一级开发项目有望提升公司土地储备水平。公司拥有储备规划建筑面积1251万平米,绝大部分在云南地区,其中以昆明为最。公司从事一级土地开发,通过一二级联动的方式实现开发收入,基于对开发地块的了解,二级市场的交易中公司可以有很大的概率拿下相应地块,在手的一级开发项目未来有望为公司提供充足的土地储备。 依托集团资源,强化住宅地产,加码旅游地产,同时公司具备云南国企改革概念。集团丰富的资源可以与公司的主业形成很好的协同效应,公司目前已经形成了“融城”系城市综合体和“梦云南”系列旅游地产,“云会客”和“梦云南分时度假体系”极大得提升了公司产品的附加值。公司通过投资并购实现了旅游地产的多处布局,所在地区景观独特,旅游资源丰富,有很不错的开发前景。公司是国有控股公司,当前云南国企改革走在前列,公司有望率先受益于改革红利,拓宽成长空间。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,目标价:5.6元,维持增持评级。看好公司旅游地产布局和股东集团资源的协同,我们维持16-18年 归属于母公司的净利润3.0亿元、3.9亿元、4.7亿元,对应EPS:0.28元、0.36元、0.44元。参考可比公司2016年PE:20x,给予PE:20x,对应股价5.6元,维持增持评级。

立足云南,扩展全国。2015年公司实现营业收入40.13亿元,在云南地区高库存压力下同比小幅增长1.66%;实现房地产营收25.52亿元,其中云南地区房地产营收实现21.45亿元,占比达到84.05%。收入贡献的主要项目有融城昆明湖、融城金阶、大理洱海天域、大理海东方、版纳雨林澜山等。公司拥有“融城”系城市住宅综合体和“梦云南”系旅游地产两大产品线,深耕云南的同时,已布局成都、重庆、西安等多个西南重点城市,并力争向全国扩展。 抢占“一带一路”战略先机,打造旅游休闲地产。公司凭借自身区域优势,与多家专业运营及投资公司组建云南金澜湄国际旅游投资开发有限公司(公司享有35%的股权),拟借助澜沧江-湄公河黄金水道,逐步开展澜沧江-湄公河综合旅游地产项目,形成“旅游地产与城市综合体、养老地产”产品线战略。澜沧江-湄公河地段蕴含丰富的旅游资源,市场潜力巨大,同时“一带一路”政策利好也将逐步释放。 借力城投集团资源,推进社区配建及O2O。公司凭借集团在教育、医疗方面的资源,以融城昆明湖为试点,为社区融入,医疗、教育、健康等资源。在社区O2O方面公司推出云客会服务平台,整合平台资源,实现品牌联动,提升用户生活体验。 土储丰富,助力16年销售。目前,公司已进军一线城市,增持控股北京房山项目,在成熟地段布局城市综合体;在旅游地产资源储备上,公司与陕西秦岭皇冠实业有限公司对皇冠镇朝阳沟项目进行合作开发与运营。截至2015年底,公司共有6个一级土地开发项目,29个二级土地开发项目(权益建面760.17万平方米),几乎均位于二线城市。一二级联动开发的模式也将助力公司未来获取更多价廉质优的资源。 投资建议:公司作为地产板块少有的旅游地产标的,依据自身区域优势,布局“旅游地产与城市综合体、养老地产”产品线战略,随着大湄公河计划落地,政策利好有望逐步释放,我们预计公司2016、2017年的EPS分别为0.30和0.35元/股,对应当前股价的PE分别为19.19和16.47倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:市场下滑,销售不达预期。

15年业绩不尽人意,期待16年大幅好转。2015年公司实现营业收入40.1亿元,同比仅仅增长1.7%,实现归属于母公司净利润2.8亿元,同比减少36.8%。业绩差主要是因为昆明地区项目结算拖累,加之15年公司没有一级开发收入,结转下滑和基数效应共同导致15年业绩不佳。公司15年销售情况不错,反映在预收款项的大幅增长,因此预计16年加快结算下业绩将大幅好转。 公司区域多元化驶上正轨。15年公司实现重庆立足,重庆项目首次贡献收入,大理地区和西双版纳地区则进一步加强,当前公司业务已经拓展至成都、重庆、北京等西南中心城市和一线城市,基本实现了从“立足昆明、布局云南”到“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略。 三费控制水平提升,利用资本市场开展直接融资。近三年来公司的三费水平趋势性下降明显,彰显公司经营效率的改善。15年末公司资产负债率高达87.64%,整体融资成本为:9.46%,融资成本偏好。为了减轻公司财务负担,公司已经成功发行45亿元公司债,成本较公司整体融资成本大幅降低,迫于高企的负债端约束,未来公司或许将进行股权融资。 公司现有土地储备主要在云南地区,一级开发项目有望提升公司土地储备水平。公司拥有权益建筑面积590万平米,绝大部分在云南地区,其中以昆明为最。公司从事一级土地开发,通过一二级联动的方式实现开发收入,基于对开发地块的了解,二级市场的交易中公司可以有很大的概率拿下相应地块,在手的一级开发项目未来有望为公司提供充足的土地储备。 依托集团资源,强化住宅地产,加码旅游地产。集团丰富的资源可以与公司的主业形成很好的协同效应,公司目前已经形成了“融城”系城市综合体和“梦云南”系列旅游地产,“云会客”和“梦云南分时度假体系”极大得提升了公司产品的附加值。公司通过投资并购实现了旅游地产的多处布局,所在地区景观独特,旅游资源丰富,有很不错的开发前景。 投资评级与建议:首次覆盖,给予增持评级,目标价5.6元。我们预计16-18年公司实现营业收入64.2亿元、80.1亿元、95.2亿元,同比增长60.0%、24.8%、18.8%,实现归属于母公司的净利润3.0亿元、3.8亿元、4.7亿元,对应EPS:0.28元、0.36元、0.44元。可比公司2016年PE:20x,我们给予公司16年20倍PE,对应股价5.6元,RNAV测算给予公司5.84元的安全边际价格,综上给予增持评级。

事件:公司公布2015年年报,实现营收40.13亿元,同比增长1.66%(前值33.29%);实现归属于母公司股东净利润2.79亿元,同比减少36.78%(前值37.79%);每股收益0.26元,同比减少51.85%。 业绩下滑、深耕云南见效:15年实现房地产业务营业收入25.52亿元,同比减少22.33%。其中住宅实现营收15.02亿元,同比增长22.73%。公司实现云南地区房地产营收21.45亿元,占房地产总营收84.03%,表明公司深耕云南见效。业绩下滑主要源于市场因素影响,销售收入低于去年同期以及房地产销售结构变化。 借助政府背景、项目储备勿忧:全年公司实现销售合同额39.91亿元,已竣工面积142.27万平方米,在建建筑面积90.03万平方米。报告期内公司与省城投共同设立土储公司;拟收购官城改公司5%股权,收购后持有官城改100%股权,未来将助力公司土储及项目开发。公司积极推进现有房地产开发项目,报告期内完成投资37.02亿元,其中在建项目新增投资26.17亿元,新增项目投资10.85亿元。 盈利下降、多方位融资可期:报告期内公司平均ROE6.70%,较去年下降4.42pc;销售净利率5.27%,较去年下降7.31pc,成长与盈利能力明显下滑。从负债看,公司剔除预收账款后的资产负债率80.4%,较去年同期下降1.6pc。公司把握融资优势,资金面情况较去年同期有所改善。目前公司拟转让晟发地产60%股权和云城两山6.9亿元债权,未来将帮助回笼资金,增加现金流。 主动融入“一带一路”,旅游地产亮眼:受益于“一带一路”等政策利好,“彩云之南”将再现异彩。依托丰富地产资源和配套资源优势,布局“旅游地产与城市综合体、养老地产”产品线战略。公司充分利用在区位上的优势,拟与港投公司、润德富宁、天正投资共同出资设立项目公司,逐步开展澜沧江-湄公河综合旅游地产项目。 投资建议:公司受区域市场因素影响,业绩下滑。但是资金面有所改善,多方位融资可期。依靠政府背景,项目储备勿忧。公司战略清晰,深耕云南见效,主动融入“一带一路”,发展旅游地产、城市运营,未来盈利可期。我们预计公司2016-2018年EPS为0.30、0.36和0.45,对应当前股价PE估值为16.3X、13.9X、11.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价7.54元。 风险提示:业绩下滑、转型不及预期

区域市场不景气拖累15年销售和盈利,公司16年定位为转型关键年,依托区域和集团资源,继续打造健康休闲地产,并且大湄公河航运旅游计划落地。 15年收入基本接近年度目标,但综合盈利能力明显下降。公司15年实现总收入40.1亿(+1.7%),归属于上市公司净利润2.8亿(-36.8%),EPS0.26元;16Q1收入20亿(+13.5X),归属上市公司净利润-1.4亿。公司15年收入依靠项目转让基本接近年度目标,但综合盈利能力明显下降;16Q1艺术家园等项目实现部分交付,但盈利能力也不理想,导致报表增收不增利。 区域市场不景气拖累15年销售去化和综合盈利。受制于云南地区高库存压力,公司15年去化速度下降,全年销售面积和金额分别为58万平米和39亿元,同比+17%/-20%,结算收入25亿/-12%,但依靠项目转让基本接近年度目标(43亿)。主业毛利率稳中有升,但市场不景气导致项目转让毛利率大幅下降,并且资产减值损失显著增加,投资收益也明显下降,导致营业利润略亏,最终实现盈利主要依靠营业外。 16年定位为转型关键年,依托区域和集团资源,继续打造健康休闲地产。公司指出16年是转型关键年,且将积极推进直接融资,即高负债下倒逼公司引入战略投资者,继续打造健康休闲地产,云南&东南亚区域资源和集团资源是转型基石。公司此前公告放弃收购本元支付,主要是基于标的股权结构和业务潜力的考量。此外,公司分时度假平台旗下国际五星度假酒店达14家,会员总人数已达1400人左右(+150%),目前仍停留在业主分享模式下,分时度假是房地产业的分享经济,在国内尚处于起步阶段,但发展潜力较大。 大湄公河航运旅游计划落地,发展空间巨大。公司公告拟与港投公司/润德富宁/天正投资合作成立云南金澜湄国际旅游投资开发有限公司(35%股权,第一大股东),项目公司拟开展澜沧江-湄公河通航水域的航运旅游及沿途旅游资源开发。此项目是公司以“云南为点,以大湄公河为线”计划的落地,符合“一带一路”大战略,以及东盟各国日益改善的经济合作政策条件;澜沧江-湄公河沿线旅游资源丰富,市场发展空间较大(2012年中国公民首站前往大湄公河次区域五国的人数达616万人次,当年增幅超40%)。 维持“强烈推荐-A”的投资评级。公司自有和收购项目将陆续兑现业绩,16年收入目标60亿,较15年实际收入增长50%,预计盈利也将有一定恢复。公司目前总市值仅53亿(16PE16X),但储备资源丰富,转型健康休闲地产的战略目标也逐步清晰,大湄公河航旅计划也开始落地,并且目前负债水平偏高将倒逼直接融资。综合而言,公司属于典型的“小市值/大平台”标的,维持“强烈推荐-A”的投资评级。给予第一阶段目标价22X16PE,对应价格中枢7元/股。 风险提示:1、主要项目结算进度及毛利率低于预期;2、分时度假平台等新经济布局进展低于预期;3、国企改革进展低于预期。

公司是云南省国企改革重要受益标的:云南省A股上市公司共有30多家,其中昆明就占据22家,而云南省国资委旗下就有14家,国企资源非常丰富。公司作为云南省上市的唯一地产开发平台,在云南和西南区域深耕多年,业务涉及房地产一二级开发、业态包括住宅、城市综合体、写字楼、旅游地产、酒店配套等等,开发能力和品牌影响力强大,目前在集团战略转型的推动下,公司从重资产开发延伸到轻资产运营,从传统房地产延伸到健康、金融、旅游服务等领域,公司作为上市平台的包容性很强,必将是云南国企改革的重要受益标的。 大股东及云南国资委旗下资源丰富:公司控股股东为云南省省属企业云南省城市建设投资集团有限公司,并最终隶属于云南省国资委,省城投目前除拥有两个上市平台(另一个是云南水务在香港上市)外,还拥有金融资产(诚泰保险、本元支付等)、医疗资产(医院+云药科技)、旅游资源(景区经营管理和配套资产)、教育资源、酒店资源(如洲际酒店)等等;而国资委旗下资源更为丰富,未上市的资产类别包括物流、交通、能源等;在国企改革的分步推进下,股东方的资源在未来整合到上市公司的可能性很大。 积极转型大休闲大健康:除深耕云南之外,公司项目在四川、重庆、甘肃、陕西、辽宁和北京等区域逐步拓展,投资形式多样。在当前行业增速放缓的大背景之下,公司在集团战略推动下积极谋划从重资产开发到轻资产运营的转型,逐步减少一二级开发过重的项目比例,以旅游地产、集团旅游配套资源、本元支付、旅客资源为切入点,探索打造云南城投特色的休息度假运营平台。我们从公司自身转型需求(资产过重、去化较慢)、资源协同(云南省旅游资源丰富、股东资源协同效应显著)和国企改革(资产注入或股权激励提升风险偏好)等方面,未来公司转型落地会逐步明朗化,有望打开新的成长空间。 打造全方位度假消费平台:国家一带一路战略的推进将给昆明和公司带来极好的发展机遇。公司旗下的梦云南度假平台吸引的业主和游客资源日益增长,满足了消费者实现“一地置业、多地度假”的需求。同时云客会作为公司会员专属俱乐部,整合集团旅游、医疗、金融、教育等资源,提供线上线下互动和更加多元化的会员专享服务,扩展客户资源,提升品牌效应。公司收购的本元支付或是重要纽带,我们认为这不仅有利于销售的去化,更是打开了公司旅游资源价值提升和轻资产运营管理的窗口,长期来看空间很大。 给予推荐评级:公司地产开发和投资收益双轮驱动,14年销售46.8亿,业绩增长33%,今年可结资源丰富,下半年销售和业绩增长弹性很大。我们预计公司2015-2017年EPS分别为0.7、0.82和1.03元,目前股价对应15年业绩仅8倍,给予推荐评级。 风险提示:国企改革进度低于预期。

事件:公司公布中报,实现营收2.82亿元,同比-57.9%,扣非后净利润亏损1.87亿,同比减亏3.83%,业绩基本符合预期。 季节性结算明显、全年业绩勿忧:由于项目竣工集中在下半年,且上半年主要结算一些低毛利项目,公司上半年业绩在预期之内的相对较弱,我们预计随着竣工结算的继续推进,公司预计能完成全年43亿营收、100亿元投资规模的计划,预计全年业绩增速24%。 大股东增持、互联网平台搭建提速:大股东近期增持公司股份2%,总持股比例达34.87%;此外,公司同意将取得《第三方支付业务许可证》及《互联网支付许可证》的云南本元支付管理有限公司35%的股权转让给公司,上述收购正在积极推进,在向市场传递信心的同时,也使得公司搭建互联网平台的战略意图能够顺利实施。省城投集团丰富的产业资源对公司主营业务的开展具有很强的业务协同性,可为公司未来产业升级转型提供有力保障。 现有业务稳步推进、四大举措提升业绩:公司目前继续做好住宅综合体、同时加大力度挖掘旅游地产的盈利能力,运营服务方面,进一步推动“分时度假”与“云客会”两大平台的互联互通,充分运用互联网的技术手段和创新思维,有效提升运营服务质量,公司战略规划确定的大并购、大整合、大金融、大市场四大举措,发挥自身优势,稳步提升公司业绩。 投资建议:受结算周期结构影响中期利润波动,全年业绩勿忧,公司拟收购云南唯一、西南最大的互联网支付公司,大股东资金和背景实力强将助力再融资推进,土地储备重估近130亿元,价值低估明显,我们预计15-17年公司EPS为0.51、0.62和0.74元,对应PE为12.9、10.6和9.0倍,维持“买入-A”投资评级,给予6个月目标价12.14元。 风险提示:结算进一步下滑、收购低于预期Table_Excel1摘要(百万元)201320142015E

结转项目减少拖累业绩:公司8月25日发布半年报,公司上半年营业总收入2.82亿元,同比减少57.92%,归属于母公司净利润-1.44亿元,去年同期为8891.82万元,毛利率40.75%,基本与去年同期40.62%持平,本期业绩由正转负主要由于公司上半年结转项目较少。考虑到公司目前参控股项目总计29个,规划用地规模近2.6万亩,规划总建筑面积约1237万平方米,下半年结转规模有所增加,业绩有望改善。公司目前项目大部分均在二、三线城市,受经济大环境及区域市场环境的影响,上半年销售为3.93亿,未达到预期。 净负债率有所攀升:上半年末公司净负债率攀升至422.78%高位,长期负债177.66亿元,一年到期的非流动负债57.84亿元,货币资金仅有42.1亿元,公司面临一定现金流压力,主要由于公司目前处于转型期,投资力度加大。4月公司公告拟发行公司债30亿元,6月取得信达资管10亿元借款,定增工作在持续推进,现金流压力有望得到缓解。 集团增持彰显信心,优质资源注入值得期待:继去年末省城投集团定增15亿元后,7月7日公司公告集团又增持公司股份1.605%,两次增持彰显信心。集团拥有旅游、医疗、教育、酒店、互联网金融等一系列优质资源,总资产规模达900亿元,拥有云南80%的景区与西双版纳一半的景区资源。集团未来要打造大休闲+大建康协同发展的城市综合体平台,作为集团唯一内地上市企业,公司将有望获得集团优质资源注入,为公司未来产业升级转型提供有力保障。 公司收购集团子公司本元支付股权:7月13日公司公告集团拟将取得《第三方支付业务许可证》及《互联网支付许可证》的云南本元支付管理有限公司35%的股权转让给公司。布局互联网金融不仅能带来新的盈利增长点,还为公司在打造住宅综合体、养老地产、旅游地产联动的商业模式提供了金融要素,后期还可能与社区O2O平台实现业务协同。 云南战略价值提升,公司明显受益:7月23日国务院批准在云南西双版纳设立跨境合作区,加上6月16日昆明在体制改革方案申报自贸区,这都将有利于云南成为面向南亚东南亚辐射中心、“一带一路”和长江经济带战略的重要支点、带动滇中城市经济圈一体化发展的“中央处理器”,掌握大量云南旅游、房地产资源的公司将成为直接受益股。 维持推荐评级:预测公司2015-2017年EPS分别为0.70、0.82和1.03元,对应当前股价仅8.5倍PE,维持推荐评级。 风险提示:国企改革进度低于预期,存货周转速度提升缓慢。

结算周期拖累中期业绩表现,但不改全年预期。公司主业望倚靠集团协同效应获提升,转型立足“康适地产”与昆明开放型经济体无缝衔接,同时支付牌照推进互联网布局。公司价格仅反映区域地产公司价值,维持“强烈推荐-A”投资评级。 中期业绩阶段性下降主要受结算周期及高基数等因素影响。公司公布中报,上半年实现营收2.8亿(-58%),归属于上市公司股东净利润-1.4亿(-261%),EPS-0.17元;业绩大幅下滑原因有三:1)结算周期影响上半年业绩,当期结算产品均为15年前竣工,15年拟竣工项目或集中于下半年结算;2)今年完成收购的部分项目暂未并表,已竣工存量项目去化相对缓慢;3)去年同期投资收益高基数(股权转让)。伴随下半年竣工项目结算,以及收购项目并表,预计公司仍能基本完成全年营收计划(43亿)。 主业积极拓展布局,望倚靠集团协同效应提升效率。公司主业积极往二级开发拓展,并通过收购等向北京等核心区域布局;集团层面对莱蒙国际(HK:03688)的收购或带来协同效应,提升A股主体项目运营能力,同时若大股东按此前同业竞争避免条款进行资产整合,上市主体利润增厚将显著。 转型立足“康适地产”,支付牌照稀缺性推进互联网战略。“康适地产”转型及大湄公河区域探索与昆明开放型经济改革无缝衔接。同时,拟收购本元支付:1)是公司对互联网战略(基于“康适地产”的分时度假及社区020)的线上拓展;2)支付公司是西南地区发卡最大、业务最广企业,拥有云南唯一互联网支付牌照,收入和利润规模想象空间大;3)人民币国际化加速vs云南西南桥头堡vs公司大湄公河战略提升公司电商与支付想象空间。 维持“强烈推荐-A”的投资评级。综合看,公司价格仅反映区域地产公司价值,“一路一带”叠加公司大湄公河计划、分时度假、国企改革、自贸区概念等可提供持续催化剂。非理性杀跌提供建仓良机,维持第一阶段目标价30X15PE,对应价格中枢15元,伴随催化剂逐步落地,未来市值有望冲击更高。 风险提示:1、主要项目结算进度及毛利率低于预期;2、分时度假平台等新经济布局进展低于预期;3、国企改革进展低于预期。