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首开股份 房地产业 2019-07-05 9.01 12.12 46.02% 8.92 -1.00% -- 8.92 -1.00% -- 详细
18H1预告营收同增25%,业绩同增25%,竣工高增、充裕预收确保业绩稳增 18H1预告营收约219.3亿元,同比增长25.0%;归母净利润约17.3亿元,同比增长25.4%;归母扣非净利润约14.9亿元,同比增长39.2%。其中Q1、Q2单季度分别实现营收83.2亿元、136.2亿元,分别同比+35.2%、+19.5%;分别实现归母净利润3.6亿元、13.7亿元,分别同比+9.4%、+30.3%。公司业绩稳增主要源于公司竣工交付体量同比稳增。考虑到公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%、武汉、上海等城市存货跌价6.6亿转回转销预期以及18年年末公司预收款达634.1亿,同比+22.4%,可覆盖18年营收达1.6倍,预示后续业绩仍望继续稳定释放。 1-5月销售321亿、同比+37%,拿地/销售额比31%,拿地稳健、成本可控 1-5月公司实现签约金额321.4亿元,同比+36.9%,完成年初销售计划31.8%;实现签约面积115.6万平方米,同比+28.7%;销售均价27,806元/平米,较18年均价上涨4.2%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期。拿地端,1-5月公司共获5个项目,新增规划面积104.6万方,同比+109.3%;对应地价98.1亿元,同比+2.5%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-51.0%;拿地额占比销售额30.5%,拿地均价占比销售均价33.7%。公司1-5月拿地整体较为稳健,但5月开始略转积极,并注重成本可控。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:业绩稳增,销售靓丽,维持“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预测公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.7倍,NAV折价达43%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。
首开股份 房地产业 2019-06-12 8.45 12.12 46.02% 9.66 9.40%
9.24 9.35% -- 详细
5月销售额92亿元、同比+53%,1-5月累计销售321亿元、同比+37% 5月公司实现签约金额92.2亿元,环比-27.2%,同比+52.8%,涨幅较上月下降17.5pct,大幅高于克尔瑞主流50房企5月单月平均同比+17.0%;实现签约面积32.5万平米,环比-21.6%,同比+30.4%,涨幅较上月下降22.7pct,表现优于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+7.6%;销售均价28,363元/平米,环比-7.1%,同比+17.1%。1-5月公司累计实现签约金额321.4亿元,同比+36.9%,完成年初销售计划31.8%;累计实现签约面积115.6万平方米,同比+28.7%。累计销售均价27,806元/平米,较18年均价上涨4.2%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期。 5月拿地36亿、同比+9%,拿地/销售额比39%,拿地稳健、略转积极 5月公司在温州、福州、珠海3城共获取3个项目,对应新增建面61.6万平米,同比+500.2%;对应总地价35.6亿元,同比+9.1%,拿地额占比销售额38.6%;平均楼面价5,776元/平米,较18年拿地均价-69.4%,主要源于公司5月拿地城市能级有所下降。1-5月公司共获5个项目,新增规划面积104.6万方,同比+109.3%;对应地价98.1亿元,同比+2.5%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-51.0%;拿地额占比销售额30.5%,拿地均价占比销售均价33.7%。公司1-5月拿地整体较为稳健,但5月开始略转积极,并注重成本可控。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:销售持续靓丽,拿地略转积极,维持“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.3倍,NAV折价达55%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
首开股份 房地产业 2019-05-06 8.43 12.12 46.02% 9.19 4.31%
9.24 9.61% -- 详细
19Q1营收同比+35%、业绩同比+15%,毛利率及少数股东权益占比大幅提升 19Q1实现营收83.2亿元,同比+35.2%;归母净利润3.6亿元,同比+15.3%;扣非净利润2.9亿元,同比+87.9%;毛利率和净利率分别为38.1%、4.3%,分别同比+18.3pct、-1.0pct。三项费用率为10.7%,同比+0.6pct,主要源于公司财务费用率有所增长;公司每股收益0.10元,同比+23.0%;营收高增主要源于Q1公司结算面积37.7万方,同比+48.1%,其中京外项目占比87.8%,同比+44.3pct,毛利率较高的京外项目结转大增推动Q1结算毛利率大增18.3pct。公司业绩增速低于营收增速,主要源于Q1少数股东权益占比达70.5%,同比+59.6pct,对应金额8.6亿元。鉴于:1)公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%;2)19Q1末预收款达633.4亿,同比+20.4%,覆盖18年营收达1.6倍,将共同保障后续业绩稳定释放。 19Q1销售103亿、同比+3%,京外占比持续提升,有利于毛利率有所改善 19Q1实现签约金额102.7亿元,同比+2.5%,完成年初计划10.2%;销售面积41.7万方,同比+10.0%,完成年初计划11.7%,分区域看,京内销售9.8万方,同比+55.4%,占比23.6%,京外销售31.8万方,同比+0.9%,占比76.4%,京外销售面积占比持续提升。鉴于17-19Q公司京外销售面积占比持续提升,由于京外项目权益占比、毛利率均高于京内,预计推动19-20年少数股东权益占比相对低位,毛利率或将低位略有改善。公司19年计划销售1,010亿元,同比+0.3%,考虑到:1)19年计划开工435万方、同比-41.1%,但仍高于18年销售,计划复工1,562万方、同比+34.1%,计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)一二线持续回暖将推动19年去化率提升;将共同确保19年销售继续稳增。 19Q1拿地/销售额占比61%,继续京外扩张,未来棚改项目利润贡献在即 19Q1新增建面43.0万方,同比+8.2%,其中京内无新增建面,京外新增建面均位于苏州;对应拿地金额62.5亿元,同比-1.0%;拿地均价14,543元/平米,同比-8.5%。拿地额占比销售额61%,京外拿地继续扩张。截至19Q1公司未竣工土储2,000万方,其中76.3%位于强一二线城市(其中北京占比32.0%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。Q1公司新开工面积73.7万方,同比-24.3%,完成年初计划16.9%;竣工面积47.1万方,同比-47.7%,完成年初计划10.1%;19Q1末公司资产负债率、净负债率分别为81.4%、180.7%,分别同比+0.0pct、+7.1pct;18年综合融资成本5.36%,同比+0.21pct,仍处于较低水平。此外,预计未来4年预计公司将有7个在建棚改项目将贡献收益近55-60亿,其中,今年预计有2个棚改项目入市,将额外助力公司业绩稳定增长。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:业绩稳增、毛利率提升,北京国改重要标的,重申“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料将是国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.3倍,NAV折价达55%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期
首开股份 房地产业 2019-04-17 9.41 -- -- 10.30 4.78%
9.86 4.78%
详细
2018年结算业绩增长理想。公司2018年实现营业收入397.36亿元,同比增长8.31%;归属上市公司股东净利润31.67亿元,同比增长36.75%。每股收益1.06元,同比上升49.66%。截至报告期末,公司总资产2,914.11亿元,归属于母公司所有者权益308.86亿元,分别比上一年增长18.60%、0.56%。全年结转各类房地产项目面积182.52万平方米,同比增长9.39%。公司拟每10股派发现金红利4元。 全年销售大增四成五进入千亿规模。2018年公司共实现房地产签约面积377.56万平方米,同比上升27.97%;签约金额1007.27亿元,同比上升45.58%,销售增幅理想,令人满意。主要项目实现开复工面积1903.73万平方米,新开工面积738.33万平方米,竣工342.44万平方米,分别比上一年增长34.12%、31.77%、6.72%。其中,公司及控股子公司,开复工面积1069.30万平方米,同比增加6.18%;新开工面积252.18万平方米,同比下降30.99%;竣工243.46万平方米,同比下降2.12%。 2018年土地获取相对谨慎。2018年全年公司共新增项目(不含土地一级开发项目)23个,地上建筑规模共计约269万平方米,其中,北京区域10个,地上建筑规模105万平方米;北方区域3个,地上建筑规模26万平方米;南方区域10个,地上建筑规模138万平方米。除公开市场获得土地储备外,2018年公司同时加大了项目股权收购力度,还获得了多个棚改、土地一级开发项目。 资产负债率有所上升。公司累计新增融资共计约417亿元,其中银行贷款162亿元,信托贷款27亿元,债权融资计划40亿元,公司债30亿元,中期票据25亿元,短期票据15亿元,超短期票据20亿元,资产支持专项计划(ABS)14亿元,保险债权投资计划76亿元,应付账款保理(ABS)7亿元,累计归还各类筹资241亿元。当期净增融资规模176亿元。年末,公司资产负债率为81.58%,较上期增加0.97个百分点;扣除预收账款后负债率为60%,负债率相对较高。 预计2019年全年销售保持平稳。2019年公司全部项目计划销售面积357.42万平方米,销售签约金额1010.15亿元,销售回款795.59亿元,其中:控股子公司项目计划销售面积186.77万平方米,销售签约金额519.24亿元,销售回款441.95亿元;合作公司项目计划销售面积170.65万平方米,销售签约金额490.91亿元,销售回款353.64亿元。 总结与投资建议:公司2018年销售大幅增长,截止年报期末公司账上预收账款达631.44亿,为2018年结算收入的1.58倍;同时预计2019年销售保持平稳,未来业绩保障度高。公司深耕北京多年,并积极向京外扩展,土地储备大部分集中于一二线城市,整体安全性更高,未来销售及盈利保障度也更高。预测公司2019/2020年EPS分别为1.21元和1.45元,维持“推荐”投资评级。 风险提示:楼市政策收紧,销售低于预期。
首开股份 房地产业 2019-04-16 9.78 12.12 46.02% 10.30 0.78%
9.86 0.82%
详细
18年业绩+37%、表现靓丽,源于投资收益大增、少数股东权益占比下降 18年实现营收397.4亿元,同比+8.3%;归母净利润31.7亿元,同比增长36.8%;对应毛利率和净利率分别为32.7%、8.0%,分别同比+0.0pct、1.5pct。三项费用率为10.8%,同比+1.1pct,主要源于公司销售高增推动销售费用和管理费用上涨较快;公司每股收益1.07元,同比+49.7%;业绩增速高于营收增速,主要源于:1)合联营项目结算增多推动投资性收益14.2亿,同比+34.9%;2)更高权益比的京外项目结转占比提升致少数股东权益占比同比大降14.1pct。此外,公司存货跌价损失6.6亿,较上年多增7.9亿,考虑到减值项目主要位于武汉和上海,在当前一二线城市限价逐步放松下,19年有望转回或转销。公司拟每股分红0.4元,分红率33%,现价对应股息率4.0%。 18年销售1,007亿、同增46%,充沛可售及强一二线布局赋予销售高弹性 18年实现签约金额1,007.3亿元,同比+45.6%,超年初计划,为全国首家销售破千亿的地方国资房企;销售面积377.6万方,同比+28.0%,其中京内销售123.6万方,同比+38.6%,占比32.7%,京外销售253.9万方,同比+23.4%,占比67.3%。鉴于17-18年京外销售面积占比提升至近70%,并且京外项目权益占比、毛利率均高于京内,预计推动19-20年少数股东权益占比继续相对低位,毛利率或将低位略有改善。19年计划销售1,010亿元,同比+0.3%,考虑到:1)19年计划开工435万方、同比-41.1%,但仍高于18年销售,计划复工1,562万方、同比+34.1%,计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)一二线持续回暖将推动19年去化率提升;料将共同确保19年销售继续稳增。 19计划竣工465万方、同比+36%,高竣工、高预收充分保障业绩稳增 18年公司新增地上建面269万方,同比-32.7%,其中京内、京外分别新增105万方、164万方,分别占比39%、61%,继续加大京外拿地力度。目前公司未竣工土储1,990万方,其中76%位于强一二线城市(其中北京占比32%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。18年新开工、复工、竣工面积分别为738.3万方、1165.4万方、342.4万方,分别同比+31.8%、+35.7%、+6.7%。鉴于:1)公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%;2)报告期末预收款达634.1亿,同比+22.4%,覆盖18年营收达1.6倍;3)武汉和上海存货跌价转回转销预期;将共同保障后续业绩稳定释放。此外,报告期末公司资产负债率、净负债率分别为81.6%、160.7%,分别同比+1.0pct、-14.7pct,综合融资成本5.36%,同比+0.21pct,仍处于较低水平。经营性现金流116.4亿,较上年-204.5亿大幅改善。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:千亿销售、靓丽业绩,京国改重要标的,重申“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为7.2倍、PB为0.8倍,NAV折价达43%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。
首开股份 房地产业 2019-04-16 9.78 -- -- 10.30 0.78%
9.86 0.82%
详细
事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入397.36亿元,同比增长8.31%,实现归属母公司股东的净利润31.67亿元,同比增长36.75%。公司拟每10股派发现金红利4元。 结算增加叠加合作项目收益兑现,业绩高增同时未来业绩确定性强。2018年公司实现营业收入397.36亿,同比增长8.31%,实现归母净利润31.67亿,同比增长36.75%。主要原因是房屋销售业务同比增长8.07%,叠加合作开发项目受益快速兑现。盈利能力方面,毛利率同上年基本持平,净利率提升1.53个百分点为7.97%。预收款项为631.44亿,对2018年营业收入覆盖率达到158.91%,业绩锁定性较强。 销售进入千亿俱乐部,后续有望价稳量升。2018年公司实现销售收入1007.27亿元,同比增长45.58%;实现销售面积377.56万平方米,同比上升27.97%。销售均价26678.41元/平方米,同比上升13.76%。考虑到公司土储主要位于北京或其他一二线城市,有望受益于一二线市场边际改善,我们认为公司本年有望在销售均价平稳的同时,实现销售量的较快增长。 公开市场外多渠道拿地,棚改项目提升较快。2018年公司除了在公开市场获得23块土地,合计地上建筑约269万平方米,同比下滑32.7%,同时加大了项目股权收购力度。合计获得了12个棚改、土地一级开发项目,其中7个项目为实施中项目,5个为后续项目,合计用地1589.12万方,同比提升42.79%。截止报告期末,公司待开发项目合计379.95万方,其中京内项目257.25万方,占比67.70%,京外项目122.71万方,占比32.30%。 融资成本略有抬升,有望受益于北京国改。公司整体平均融资成本为5.36%,同比提升了0.21个百分点,我们认为公司融资成本有望受益于市场流动性改善而回落。同时,近期北京市国资委决定对公司控股股东首开集团和北京房地集团实施合并重组,公司有望受益于北京国企改革从而夯实自身京内土地资源优势。 盈利预测与投资评级:我们上调公司业绩预期,预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为491.20亿元、606.61亿、712.95亿元;归母净利润分别为32.17亿元、39.25亿元和38.72亿元;EPS分别为1.25元、1.52元和1.50元,对应PE分别为8.12X、6.65X和6.74X。首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示:1、销售不及预期;2、北京区域市场政策超预期收紧。
首开股份 房地产业 2019-04-16 9.78 -- -- 10.30 0.78%
9.86 0.82%
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一、事件概述 首开股份发布2018年报,公司2018年全年实现营业收入397.4亿元,同比增长8.3%,归属于上市公司股东净利润31.7亿元,同比增长36.8%。 二、分析与判断 业绩稳步增长,盈利能力持续提升 公司2018年全年实现营业收入397.4亿元,同比增长8.3%,归属于上市公司股东净利润31.7亿元,同比增长36.8%。净利润增速大于营收增速主要系公司投资净收益达14.16亿元,较上年的10.16亿元,同比增长34.9%。报告期内,公司净资产收益率为10.25%,较17年提升2.31个百分点,盈利能力显著上升。 销售靓丽,积极拓展京外项目 报告期内,公司实现销售金额1007.3亿元,同比增长45.6%,首次迈过千亿门槛,超过全年1000亿元的销售目标。全年公司新增土地总建筑面积269万平方米,其中,京外区域总建筑规模约164万平方米,占比达61%,较17年大幅上升了25个百分点,公司在深耕北京的同时积极在京外扩张。 融资渠道多样,财务成本可控 2018年公司累计新增融资共计约417亿元,其中银行贷款162亿元,信托贷款27亿元,债权融资计划40亿元,公司债30亿元,中期票据25亿元,短期票据15亿元,超短期票据20亿元等,多元化融资渠道通畅。在融资环境较紧的情况下,公司综合融资成本为5.36%,仅较17年上升0.21个百分点,财务成本控制能力卓越,始终保持在行业较低水平。 三、投资建议 首开股份销售与业绩稳定增长,土地储备丰富,背靠国资,财务状况良好,股息率较高。预计公司19-21年EPS为1.41、1.62、1.86元,对应PE为7.2/6.2/5.4倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为23.4/4.8/14.7倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产政策调控收紧,销售不及预期。
首开股份 房地产业 2019-04-11 9.95 12.12 46.02% 10.48 5.33%
10.48 5.33%
详细
18年预告业绩+37%、超市场预期,估算预收款754亿、覆盖率达1.9倍 18年预告营收397.4亿元,同比+8.3%;营业利润57.2亿元,同比+8.7%;利润总额58.2亿元,同比+11.6%;归母净利润31.7亿元,同比增长36.8%,明显超市场预期;对应每股收益1.07元,同比+49.7%;其中Q4单季度营收190.6亿元,同比-11.3%,占比全年营收48.0%,归母净利润14.4亿元,同比-1.0%,占比全年业绩45.3%。公司业绩超预期主要源于:归母净利润增速高于利润总额增速或表明京外项目结转占比提升致少数股东权益占比出现明显下降。此外,公司3季度末预收款已达607.1亿元,考虑Q4中191亿元的结算以及338亿元回款估算(按照Q4销售额483亿元的70%估算),预计18年末预收款将达754亿元、同比+46%,覆盖18年营收高达1.9倍,充分保障业绩稳定。 18年销售达1,007亿、同增46%,强一二线布局赋予19年销售高弹性 18年实现签约金额1,007.3亿元,同比+45.6%,超年初1,000亿销售计划1%,为全国首家销售破千亿的地方国资房企;实现签约面积377.6万方,同比+28.0%;对应销售均价26,678元/平米,同比+13.8%;18年销售高增主要源于一二线城市政策边际效应减弱下市场有所复苏以及公司南方地区销售贡献逐渐提升。19年1季度实现签约金额102.7亿元,同比+2.5%,实现签约面积41.7万方,同比+10.0%。18年末公司未结土储1,858万方(对应货值达4,600亿),77%位于强一二线城市(其中北京占比31%),在目前一二线市场持续回暖以及北京预售证价格监管有所放松背景下,预计公司19年销售表现或将持续优异。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创成为首家股权激励计划获批市属国企,北京国企改革推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:业绩高增超预期,京国改核心标的,重申“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。鉴于公司业绩超预期增长以及高预收款锁定率,我们将公司2018-20年每股收益预测分别上调为1.23、1.41、1.62元(原值1.04、1.25、1.50元),目前PE为6.8倍、NAV折价达58%,按19年目标PE9.0倍,上调目标价至12.67元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。
首开股份 房地产业 2019-03-14 8.20 10.73 29.28% 10.39 26.71%
10.48 27.80%
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公司概要:北京市属国资、国内首家千亿地方国资房企,高股息获险资偏爱 首开股份为北京市属国资房企,前身为北京市房管局住宅建设经营公司,1984年成立,2001年上市,2007年向首开集团增发购买房地产业务、公司成为首开集团旗下房地产业务主体。公司房地产业务起步于北京、并积极向京外一二线扩张,2018年公司销售创历史新高,成为国内首家销售破千亿的地方国资房企。至2018Q3末,大股东首开集团持股51.62%,股权结构稳定,二、三大股东分别为君康人寿、安邦人寿,分别持股4.77%、4.58%,并各占董事会一个席位,目前公司TTM股息率达7.5%,高于行业平均,获得险资偏爱。 销售情况:市场化转型、高周转策略、京外扩张加速共同推动销售快速扩张 公司自2007年重组上市之后积极变革,2008年公司全力推进包括激励、管理、考核等的市场化转型,在北京国企中率先推出两轮现金激励;2010年开始推进高周转策略,标准化贯穿工作流程至产品和销售;2010年以后进一步明确京外扩张战略,并自上而下进行管控模式改革,加强全局把控。从而推动2014-18年公司销售金额CAGR达49%,并于2018年销售额达1,007亿,同比+46%,为国内首家销售破千亿的地方国资房企。此外,公司销售增速远大于结转增速推动预收账款持续创新高,赋予公司后续业绩强大释放能力。 土地储备:京内土储之王、京外积极扩张,强一二线布局赋予较强销售弹性 2015年开始,公司拿地数量增加和结构优化:1)2015-18年拿地面积占比当年销售面积分别为160%、103%、135%、76%,拿地相对积极确保土储丰富;2)2015-18年,公司京外拿地占比分别为53%、94%、36%、64%,京外拿地占比较2012年不足45%明显提升,并且京外布局重心主要在重点一二线城市,京外积极扩张推动土储结构优化。估算2018年末公司未结土储1,858万方(对应货值达4,600亿),其中77%位于强一二线城市,赋予其较强销售弹性,其中北京达662万方、占比31%,通州83万方、占比4%,属京内土储之王。 国改优势:曾推行两轮现金激励、京内国资整合优势突出,京国改重要标的 2018年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创成为首家股权激励计划获批市属国企,北京国企改革推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的,上调至“强推” 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。基于结转进度调整,我们调整公司2018-20年每股收益预测分别为1.04、1.25、1.50元(原值1.10、1.31、1.48元),目前PE为6.5倍、PB仅0.62倍、TTM股息率达7.5%、NAV折价达64%,按19年目标PE9.0倍,上调目标价至11.21元,上调至“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。
首开股份 房地产业 2019-01-11 7.35 8.11 -- 7.74 5.31%
10.48 42.59%
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本报告导读: 公司是北京区域的龙头房地产企业开发商,京外布局核心二线城市土地储备优质,保证未来业绩,具备较大的估值修复空间. 首次覆盖,给予增持评级,目标价8.48元。预测2018/19/20年EPS分别为1.06元、1.20元和1.41元,增速分别为15%、14%和17%。我们看好公司京内充足的土地储备和京外重点城市的开拓,给予目标价8.48元,对应2018年8倍PE,我们估计公司每股RNAV为12.43元,目标价对应每股RNAV折价率为30%。 市场给予公司RNAV近50%的较高折价,我们认为,随着一二线城市销售整体的触底回暖,市场对RNAV的折价将逐渐修复。一线城市尤其是北京市场预计后续将有所回暖,公司一致保持着在北京市场销售的领军地位,同时公司始终积极保持对外拓展的步伐,依托于自身的资金优势,有望持续稳健增长态势。 公司深耕北京的同时,走出北京,围绕全国核心城市布局,依托于京内区域树立起的品牌优势,保持规模和业绩的稳健增长。(1)公司2018年前11个月实现签约销售面积303.24万方,签约金额840.28意愿,分别同比上升16.55%和37.11%,签约销售均价约为2.77万元/平,销售维持高速增长;(2)公司截至2017年10月底权益储备面积近1350万方,对应货值超过3000亿元,为未来公司销售规模的持续扩张提供充足的储备支持;且储备面积中京内区域超过300万方,估计京内货值超过50%,在京内依然具备较大优势;(3)积极向京外拓展,且项目储备大多数位于核心一二城市及周边,能够有效的抵御市场风险,确保公司业务能够稳健扩张。 催化剂:棚改项目推进提速,北京市场持续回暖。 风险提示:京外项目利润贡献不及预期。
首开股份 房地产业 2018-11-05 6.94 7.37 -- 7.67 10.52%
7.74 11.53%
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事项: 10月30日晚,首开股份发布2018年三季报,公告实现营业收入206.7亿元,同比增长36.2%;实现归属上市公司股东的净利润17.3亿元,同比增长89.6%; 基本每股收益0.55元,同比增长102.5%。 评论: 前三季度业绩同比+90%,主要源于结算加速和低基数效应前三季度公司实现营业收入206.7亿元,同比增长36.2%;实现归属上市公司股东的净利润17.3亿元,同比增长89.6%,略超预增公告上限80%;扣非归母净利润 13.6亿元,同比增长28,004.6%,略超预增公告上限24,300%,营收和业绩大增且均创历史新高。前三季度公司业绩表现亮眼源于结算加速、营收增长较快以及去年同期低基数效应凸显。毛利率和归母净利率分别为25.9%和8.4%,分别同比-4.4pct 和+2.4pct;三项费用率合计11.3%,同比-2.5pct,其中销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.8%、2.9%、5.6%,同比分别-0.7pct、-0.4pct、-1.4pct。 前三季度销售额同比-3%,开工保持积极、Q4推盘或继续放量前三季度公司实现签约销售金额524.6亿元,同比下降2.99%;签约面积199.2万平方米,同比下降13.0%。前三季度公司实现新开工面积477.5万方,同比增长19.7%;竣工面积179.8万方,同比增长41.0%;其中京内新开工面积占比54%,同比增长574.0%;京内竣工面积占比64%,同比增长16.0%。公司全年计划新开工596.3万平米,同比+6.4%;开竣工积极已经体现在Q3销售额同比由负转正以及大幅结算中。前三季度公司结算面积106.6万方,其中京内占比55%。截至18Q3末,公司预收账款达607.1亿元,同比略降0.2%,可覆盖17年结算收入1.68倍。考虑到公司新开工、竣工均提速,预计Q4推盘力度或将继续加大,推动后续销售改善、结算继续加速。 前三季度拿地谨慎、仍以一二线城市为主,杠杆率基本稳定2018Q3末公司总土储1,709万方,其中京内占比26%;另京内有10个棚改项目,合计占地面积1,077万方,其中三个已经在实施中。Q3公司新增项目建筑面积40万方;前三季度公司拿地面积占比当期销售面积45.2%,显示主动控制拿地规模的意图,且拿地仍以北京为核心,并拓展核心一二线城市,资源优质;同时公司京内棚改有序推进,并逐步形成规模。截至2018Q3末,公司资产负债率和净负债率分别为81.8%和173.2%,较2017年末分别+1.2pct 和-3.3pct;有息负债1,097.6亿元,较2017年末增长7.0pct。 投资建议:业绩大增,开竣工积极,销售低位修复,维持“推荐”评级首开股份作为北京龙头国资房企,通过棚改、多方联合等各种方式在京内积极拿地,公司在北京国资房企整合中资源优势明显。18Q3末公司预收账款达607.1亿元,可覆盖17年结算收入1.68倍,业绩锁定性较高。我们维持公司2018-20年每股收益预测1. 10、1.31和1.48元,目前股价对应18-20年PE 为6.2/5.2/4.6倍,目前PB 仅0.56倍,维持目标价7.70元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
首开股份 房地产业 2018-09-05 6.82 -- -- 7.45 9.24%
7.67 12.46%
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业绩大幅增长,销售符合预期 根据公司公告,2018年上半年业绩大幅提升主因是公司营业收入增加,同时报告期内投资收益大幅增加。同时,上半年公司实现销售面积120万平方米、签约金额308亿元、销售回款279亿元,分别完成半年分解计划的94%、104%和101%。 开发规模稳健增长,拿地审慎节奏可控 上半年,公司实现开复工面积1390万平方米,同比增长28%;新开工面积297万平方米,同比增长33%;竣工面积123万平方米,同比增长34%,实现了开发规模的稳健增长,也保证了全年的收入结算节奏。公司拿地审慎,上半年获取北京市朝阳区管庄、深圳市盐田沙头角、天津市武清区项目、苏州市高新区项目、成都武侯新城等后续项目5个,地上建筑规模共计50万平方米。 多元融资优势显著,当前信用环境下进一步巩固公司安全边际 上半年,公司积极稳妥“去杠杆、控规模”,有效利用多渠道、多种类融资工具,巩固融资优势。累计新增融资共计约232.5亿元,其中房地产开发贷款和信托贷款共计约92.1亿元,中期票据25亿元,短期票据15亿元,超短期票据10亿元,平安首开丽亭宝辰信托受益权资产支持专项计划(ABS)14.4亿元,保险债权投资计划76亿,累计归还各项贷款190.8亿元。当期净增融资规模41.7亿元。 盈利预测与投资建议 首开股份区域竞争优势明显。过去三年公司PE的最大值、最小值和中位数分别为24、6.4和15.2倍,当前地产板块整体估值为10.47。预计公司18-20年EPS分别为1.05、1.29和1.48元,对应PE为6.2、5.1和4.4倍,维持公司“推荐”评级。 风险提示: 地产调控政策收紧,信贷利率进一步上升。
首开股份 房地产业 2018-09-04 6.77 7.37 -- 7.45 10.04%
7.67 13.29%
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上半年业绩同比+337%,小幅超预期,源于结算加速、投资收益大幅提升 18H1公司实现营业收入175.5亿元,同比+57.1%,较预告167.5亿元略超4.8%;归母净利润13.8亿元,同比+337.4%,较业绩预告12.2亿元超13.1%;每股收益0.45元,同比+583.5%;营收和业绩大增且均创历史新高。18H1公司业绩表现亮眼源于结算加速、营收增长较快、通过联营、合营实现投资收益大增以及去年同期低基数效应凸显。毛利率和净利率分别为21.6%和7.9%,分别同比-5.7pct和+5.1pct;三项费用率合计8.3%,同比-2.4pct,其中销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.0%、2.4%、3.9%,同比分别-0.7pct、-0.7pct、-1.0pct,三项费用率得到优化。公司净资产收益率4.7%,同比+3.6pct,源于净利率提升、杠杆加大。 上半年销售额同比-20%,积极开工预示推盘放量、或推动下半年销售改善 18H1公司实现签约销售金额307.8亿元,同比-19.7%;签约销售面积120.4万平米,同比-19.3%;销售回款279亿元;分别完成半年分解计划的104%、94%和101%,销售预期基本完成。18H1公司实现开复工面积1,390万方,同比+28%;新开工面积297万方,同比+33%;竣工面积123万方,同比+34%;公司全年计划新开工596.3万平米,同比+6.4%。截至18H1末,公司预收账款达515.6亿元,可覆盖17年结算收入143.1%,可结算资源较多。考虑到公司新开工、竣工均提速,预计下半年公司推盘力度或将有所加大,推动后续销售改善,并且下半年结算保持较快速度。 上半年拿地谨慎,布局仍以一二线城市为主,多元融资、杠杆率稳中略升 18年上半年公司新增北京、深圳、天津、苏州、成都等后续项目5个,计容建面50.0万平米,同比-81.2%,对应总地价73.6亿元,同比-87.8%,公司拿地仍以北京为核心,并拓展核心一二线城市,资源优质;同时,公司在北京地区棚改工作有序推进,逐步形成规模。18H1公司新增融资共计约232.5亿元,其中房地产开发贷款和信托贷款共计约92.1亿元,中期票据25亿元,短期票据15亿元,超短期票据10亿元,平安首开丽亭宝辰信托受益权资产支持专项计划(ABS)14.4亿元,保险债权投资计划76亿;上半年公司累计归还各项贷款190.8亿元,当期净增融资规模41.7亿元。截至18H1末,资产负债率、净负债率分别为80.8%、176.4%,较17年末分别+0.2pct、+1.0pct,杠杆略升。 投资建议:业绩靓丽,开竣工积极,维持“推荐”评级 首开股份作为北京龙头国资房企,通过棚改、多方联合等各种方式在京内积极拿地,公司在北京国资房企整合中整合优势明显。18H1末公司预收账款516亿元,可覆盖17年全年结算1.43倍,业绩锁定性较高。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.10、1.31和1.48元,目前股价对应18-20年PE为6.1/5.1/4.5倍,目前PB仅0.58倍,维持目标价7.70元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
首开股份 房地产业 2018-07-17 6.70 -- -- 7.36 9.85%
7.45 11.19%
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一、事件概述 7月11日,公司发布2018年半年度业绩预增公告。公司预计2018年半年度实现归母净利润同比增加增长290%左右,归母净利润约为12.31亿元。1-6月公司归母扣非净利润同比增加430%左右。 利润大幅增长,公司全年业绩可期 根据公司公告,2018年上半年业绩大幅提升主因是公司营业收入同比增加50%左右,同时报告期内投资收益大幅增加。公司2015-2017年归母净利润分别为20.83亿元、19.01亿元、23.63亿元,根据公司公告,2018上半年公司归母净利润预计实现同比290%的增幅,且扣非净利润增加430%,则全年业绩可期,盈利质量高。 深耕北京市场,土地储备丰厚 作为北京市本土的房地产企业,公司2016-2017年在北京实现合约销售收入排名第一,保持了区域内的竞争优势。截止至2017年末,公司全口径房地产拟建项目达到30个,规划建筑面积达到452.36万平方米。其中,北京区域的项目规划建筑面积达到287.57万平方米,占公司全部项目储备的63.57%。在巩固北京区域的同时,公司向京外重点城市拓展,2017年在京外地区获得11宗地块,主要分布在苏州、成都、天津等重点二线城市。截止至2017年末,公司京外项目在建面积为878.80万平方米,为公司的全国布局奠定了基础。 融资优势凸显,当前信用环境下进一步巩固公司安全边际 当前公司与建设银行、北京银行、兴业银行等主流银行维持了良好的合作关系,截止至2017年末,公司获得的银行授信额度为1215.53亿元,尚余授信额度621.57亿元。同时,公司作为上市公司,主体信用评级达到AAA级,积极拓展中期票据、永续债、ABS等标准化融资工具,2017公司综合融资成本仅为5.15%。在当前信用收紧的环境下,融资优势将进一步巩固公司的安全边际。 三、盈利预测与投资建议 首开股份区域竞争优势明显。过去三年公司PE的最大值、最小值和中位数分别为24、6.4和15.2倍,当前地产板块整体估值为10.47。预计公司18-20年EPS分别为1.05、1.29和1.48元,对应PE为6.2、5.1和4.4倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 地产调控政策收紧,信贷利率进一步上升。
首开股份 房地产业 2018-07-16 6.75 8.90 7.23% 7.36 9.04%
7.45 10.37%
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事件:7月11日晚,公司公告:1)公司预计18年上半年实现归属上市公司股东的净利润较上年同期增长9亿元,同比增加290%左右,归属于上市公司股东的扣非净利润与上年同期增长近8亿元左右,同比增加430%左右;2)6月份,公司共实现签约面积30.58万方,同比增长7.11%,签约金额72.93亿元,同比增长48.41%;1-6月份累计实现签约面积120.42万方,同比降低19.33%,累计签约金额307.76亿元,同比降低19.70%。 中报预计高增长、高分红低PB具优势:公司预计18年上半年实现归母净利润较上年同期增长9亿元,同比增加290%左右,扣非后归母净利润较上年同期增长近8亿元左右,同比增加430%左右。上半年业绩预增主要受益于1)公司营业收入增加,预计上半年实现营业收入同比增长50%左右;2)公司联营、合营企业实现投资收益较上年同期大幅增。公司目前A股每股现金红利0.60元(含税),PETTM在6-7的范围内,PB近0.6,具备高分红、低PB特征。 6月销售金额增长近50%,合作项目发力,销售或可期:6月份,公司共实现签约面积30.58万方,同比增长7.11%,较5月增速收窄1.62pct;签约金额72.93亿元,同比增长48.41%,较5月增速提升61.68pct;6月销售金额的增长更多源于当月销售均价的上涨,6月销售均价23848.92元/平米,较上年同期提高6637元/平米,幅度38.56pct。1-6月份累计实现签约面积120.42万方,同比降低19.33%,较1-5月增速提升6.25pct;累计签约金额307.76亿元,同比降低19.70%,较1-5月增速提升5.10pct;累计销售均价25557.22元/平米,较上年同期微降0.46pct。公司往年合作项目平均在15%的范围内波动,17年起,合作项目面积占比提升至25%左右,合作项目金额占比提升至27%;18年截至上半年看,合作项目面积(合作项目金额)占比进一步提升至30%的范围。从6月份单月来看,合作项目面积/公司及控股子公司签约面积为72%,接近1:1的比例。在整体行业集中度提升、行业合作大趋势下,公司合作项目也逐步进入发力阶段;这也体现了公司在拿地形式上更多选择强强联合的拿地形式以争取核心区域资源的战略特征。 投资建议:公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想,京内项目一直是公司结算收入的重要部分;同时作为北京国资优势房企,公司具备较好的资源整合能力,目前公司积极参与北京棚改地区工作,并逐步形成规模,未来有望形成规模效益。 我们预计公司18-20年公司EPS为1.01元、1.12元、1.20元,维持“买入-A”评级,6个月目标价9.3元。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名