事件:公司公告17年三季报。 公司前三季度营收同比大幅增长。公司17年前三季度营业收入为50.34亿元同比增长7.7倍。公司营业收入大幅增长的原因1)是由于出让了淮南中校区的土地,转让价格约为22.28亿元;2)公司在淮南、海南和江门的房地产项目前期销售情况较好,结转收入同比提高。 毛利率和净利率保持较高水平。截至17Q3,公司毛利率为46.6%,同比增加1.9个百分点;净利率为29.58%,同比增加14.8个百分点。公司毛利率和净利率水平保持较高的水平。截至17Q3,公司净利润为14.89亿元,同比增长48.6倍;归母净利润为11.92亿元,同比增长14.3倍;每股收益为0.47元每股,同比增长5.4倍。 账面现金充裕,流动性较好。截至17Q3,公司账面现金为6.77亿元同比增长112.5%;预收账款为2.68亿元,同比增长291%。公司账面现金较充裕。 根据我们大致测算,截至Q3公司流动比率为2.58倍,速动比率为0.65倍,EBIT 利息保障倍数为10.53倍,公司整体偿债能力较好,风险可控。 通过收购方式继续拓展房地产项目。公司17年前三季度通过子公司分别收购了海南琼州市滨江花园项目、福嘉花园项目、以及湖南郴州市的湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司55%的股权。华泰城是郴州市政府重点招商引资项目,占地面积660亩,建筑面积150万平方米。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计公司2017年EPS 为0.54元每股。 11月02日收盘价格为6.52元每股,对应2017年的PE 约为12倍。大股东16年注入资产后,公司发展加速并尝试多元化发展,涉及养老、金融保险、产业投资、和跨境投资。公司17年前三季度业绩表现较好,我们给予公司2017年20倍的PE 估值,对应六个月目标价10.80元每股。维持增持评级。 风险提示:公司收入结构较为单一,主要来源于房地产销售。 合规提示:海通证券自营(约定购回式证券交易专用证券账户)持有【600393粤泰股份】超过总股本1%,特此披露。

事件:公司公告17H1 半年报。 17H1 营业收入同比大幅增长。粤泰股份17H1 销售收入37.65 亿元,同比上涨714%。营业成本为19.84 亿元,同比上涨677%。公司17H1 销售同比大幅提升主要是由于公司完成大股东资产注入后,充实了房地产项目和可售货值。17H1 二三线城市的房价上涨,使公司在淮南和海南的项目出现收入和净利润同比增加。此外,公司在17 年3 月时将其拥有的淮南中校区项目一次性转让给永嘉商业,合计转让价格为22.28 亿元。 盈利水平改善。公司一直维持较高的毛利率和净利率水平。17H1 公司毛利率为47.32%,同比上涨2.49 个百分点。净利润为31.03%,同比上涨14.99个百分点。净利润的大幅增加主要归功于三项费用的减少,17H1 三项费用占营业收入6%,同比下降了将近21 个百分点。17H1 公司每股净利润为0.36元,同比增加11 倍,公司盈利水平较16 年同期有较大提升。 现金充裕,总资产稳步增加。公司17H1 现金和现金等价位为5.64 亿元,同比增长54%。17H1 总资产为147.6 亿元,同比增长39%。经营活动现金流净额由负转正,17H1 上半年经营活动现金流为3.37 亿元,而16H1 经营活动现金流为-5.28 亿元。经营性现金流的增加主要是公司子公司仁爱置业将其拥有的淮南中校区项目一次性转让给永嘉商业收到销售回款以及各地区公司销售回款。整体来来看公司资金运营良好,总资产稳步增加。 董事会通过二期员工持股计划。17 年6 月公司董事会会议通过公司第二期员工持股计划草案。7 月7 日公司17 年第三次临时大股东会议通过了持股计划。 截至17 年中报,参与计划人员已确定且基本缴清认购款。第二期股权激励投资金额1-3 亿元,公司拟通过专业资管机构设立对应产品,产品金额约3-6亿元。本次股权激励的股份来源为二级市场(含大宗交易)、协议转让等法律法规许可的方式取得并持有公司股票。我们认为公司第二期员工激励规模将会大于第一期股权激励,扩大参与股权激励的核心员工,有利于加强企业员工凝聚力,保障各层次人员利益统一,助力公司管理和发展。 维持“增持”建议。我们预计公司2017 年EPS 为0.37 元每股。7 月28 日收盘价格为7.59 元每股,对应2017 年的PE 约为21 倍。我们维持之前增持评级,给予公司2017 年32 倍的PE 估值,对应六个月目标价11.90 元每股。 风险提示:公司收入来源主要为住宅销售,收入较单一。

事件:公司6 月6 日公告第二期股权激励提示性公告。 第二次股权激励拟计划筹集资金高于一期。6 月6 日公司公告为调动管理者和员工积极性,实现公司、股东和员工利益的一致性,公司计划推出第二期员工持股计划。在公告中,第二期员工持股计划的筹集资金总额下限拟为人民币1 亿元、上限为人民币3 亿元。此外,公司公告计划通过专业资管机构设立对应产品,产品金额约3-6 亿元。也就是说,本次公司计划用于购买股权激励股票的金额约3-6 亿元,高于15 年股权激励计划筹集资金上限8400万元。 认购方式增加二级市场交易。15 年员工股权激励计划中股份的来源是大股东转让,而本次股权激励的股份来源为二级市场(含大宗交易)、协议转让等法律法规许可的方式取得并持有公司股票。 我们认为第二期员工股权激励有利于公司长期发展。我们按照6 月6 日收盘价10.06 元每股和3-6 亿元资金计算,公司激励股份约为2982-5964 万股,占总股本约1.2-2.4%,占非限售流通股约3.0-6.0%。我们认为公司第二期员工激励规模将会大于第一期股权激励,扩大参与股权激励的核心员工,有利于加强企业员工凝聚力,保障各层次人员利益统一,助力公司管理和发展。 维持“增持”建议。公司房地产项目开发建造稳步推进,旧改项目可进一步提高盈利能力。16 年成功在地产、养老、金融三方面战略布局,此外员工持股计划有利于公司管理和长远发展。公司4 月18 日完成送股后总股本调整,新总股本为2536.25 百万股。我们预计公司2017年EPS在调整股本后为0.34元每股。6 月6 日收盘价格为10.06 元每股,对应2017 年的PE 约为29.6倍。我们给予公司2017 年35 倍PE 估值,对应六个月目标价11.90 元每股。 维持“增持”评级。 风险提示:公司收入来源主要为住宅销售,收入较单一。

事件:5月10日调研公司深圳旧改项目。 获得贤合村项目,项目已可以进行拆迁工作。粤泰股份的龙岗区贤合村城市旧改项目是2016年11月公司通过增资方式投资深圳市大新佳业投资发展有限公司获得的城市旧改项目。粤泰股份持有项目60%股权。项目于16年12月在龙岗区政府官网立项公示,17年进入拆迁程序。截至调研5月10日,贤合村项目进展顺利,预计17年底可以完成拆迁工作,18年底开始建造并在18年年底或19年初开始销售。 贤合村位于深圳东部战略方向上,为三条地铁线换乘枢纽。龙岗区十三五规划提出“深圳东部创新中心”的发展定位以及“生态龙岗、科教高地、创业新城、乐活家园”的发展总体目标。贤合村位于横岗商业文化中心,正位于规划的城市功能联动轴上。贤合村项目目前位于四联站200米范围内,距离最近的3号线塘坑站距离不到800米。项目所在位置是近期实施轨道快线14号线、远期规划18号线和19号线的换乘站。轨道14号线开通后,从贤合村到深圳市中心约30分钟。 我们认为项目可参考一站式购物生活地标香港太古城。香港太古城是在太古地铁站周边建造的集合住宅、综合商业中心、办公区于一体的综合社区,深受香港中产阶级欢迎。贤合村目前正在进行项目规划。考虑到其所处未来交通枢纽的位置,我们认为其规划可以参考香港太古城,可以打造成为生态商住综合体,未来销售可以定位为中高端收入人群。 我们预计该项目单住宅部分可贡献的利润在30亿元以上。贤合村项目所在区位周边楼盘售价约为4-5万元每平米。考虑新建轨道交通和生活社区质量提升后带来的溢价,我们预计该项目在19年开始销售时价格可以达到6万元每平米。我们以至少30万平方米的可售住宅计算(不包括限价保障房、回迁房和可售商业),该项目仅住宅销售一项可贡献的收入约为180亿元,保守估计粤泰股份权益净利润可达30亿元以上。 维持“增持”评级。公司房地产项目开发建造稳步推进,旧改项目可进一步提高盈利能力。16年成功在地产、养老、金融三方面战略布局,此外员工持股计划有利于公司管理和长远发展。公司4月18日完成送股后总股本调整,新总股本为2536.25百万股。我们预计公司2017年EPS在调整股本后为0.34元每股。5月19日收盘价格为9.68元每股,对应2017年的PE约为28倍。 我们给予公司35倍PE估值,对应六个月目标价11.90元每股。维持“增持”评级。 风险提示:政策调控重点城市基本面下行。

大股东资产注入扩规模,同业竞争问题解决。16年3月控股股东粤泰集团将房地产资产注入上市公司的重组完成后,控股股东承诺后续不做和上市公司有竞争的地产项目。重组解决了公司和股东之间同业竞争问题。控股股东将公司集中精力将上市公司作为房地产业务的主要平台,力争将公司地产做大做强。 金融助力地产业务。公司16年积极布局金融板块,先后成立粤泰金控公司、西部人寿保险公司和地产基金。金融板块的框架初步搭建完成,一方面公司可以通过粤泰金控拓宽融资渠道,解决房地产开发前期资金问题;另一方面,公司通过地产基金,用并购的方式获得新项目或地产公司,进一步扩大公司的地产业务规模。 在建项目2017年可贡献利润。公司目前规模偏小,房地产项目的销售和收入结转具有周期性,对公司的盈利影响比较直接。2016年公司主要收入来源于三门峡、海口、江门和柬埔寨项目。其中柬埔寨项目为公司2016年重要的利润增长来源,公司境外柬埔寨项目16年全年销售收入2.245亿元,净利润1.02亿元,占公司全年净利润约78.72%(16年净利润约1.296亿元)。公司计划2017年加快广州地区的嘉盛项目、天鹅湾二期项目、雅鸣轩项目、荣廷府项目的开发进度,此外公司计划加大亿城泉说项目的销售力度和繁育城中村改造项目进度。随着公司多项资产预计在17年开始销售并贡献一定利润,我们预计公司17年利润可能会有同比大幅增长。 维持“增持”评级。股东资产注入后公司房地产业务版图迅速扩展,此外金融为地产项目的开工和销售提供辅助。我们预计公司在建资产从2017年开始逐步释放业绩。此外公司通过和专业机构合作试水养老地产,为公司提供新的盈利增长点。我们预计公司2017年EPS为0.52元每股,对应3月8日收盘价16.19元每股的PE约31倍。我们给予公司2017年40倍估值,对应六个月目标价20.95元每股。维持“增持”评级。 风险提示。行业降价风险和新业务推进不及预期。

2016年全年预计净利润同比增长150%-200%。公司公告2016年全年实现归属上市公司股东净利润1.40-1.68亿元,同比增长150-200%,基本每股收益在0.13-0.15元每股左右。公司在2016年Q1基本完成发行股份购买上市公司房地产项目,总股本从3亿股增加到约12.68亿股。 业绩预增主要受江门和海口房地产销售价格上涨影响。公司现有在建房地产项目分布在江门和海口的分别为江门天鹅湾项目、江门东华云景华庭和海口天鹅湾项目,均由公司100%持有,总计规划建筑面积约124.5万平方米,2015年已经销售约26万平方米。从市场数据上来看,江门和海口2015至2016年成交均价不断上涨,尤其是海口地区的房价在2016年年初相比2015年涨幅较大。江门天鹅湾项目从2015年12月到2016年12月售价涨幅约50%,江门东华云景华庭售价涨幅约60%。 战略布局养老和金融。2016年公司主力布局养老地产和金融板块。养老地产方面,公司在广州美林湖新区内和英国伯明翰大学医院合作运营中英(广清)国际医疗健康城。健康城内包括含一个1000张床位的综合三甲医院、一个500张床位的抗衰老医院以及一个500张床位的老年病医院。美林湖区是经过11年打造的集合文化旅游、温泉养老、购物公园、摩天轮和中英双语学校的千亿配套大城,环境优美、配套齐全。链接广州市中心到花都,途中通过美林湖附近的广清城际轨道预计2017年可以完工,通车后从最近车站到广州市中心预计约30分钟。金融方面,从2016年Q2起加码金融业,投资设立粤泰金控,并随后通过粤泰金控投资设立产业投资基金和保险公司。养老地产和金融两大板块框架以初步搭建。 投资建议:增持。粤泰股份2016年Q1重组后扩充房地产储备,公司负债水平有所改善,而募集资金用于房地产项目的开发建造,为2017年和2018年完工销售打下基础。公司2016年布局养老地产和金融两大板块,多元化经营有助于分散风险,中长期投资回报拭目以待。 公司2016年重组承诺交易标的2015-2017年三年实现的归属于母公司的扣除非经常性损益后的累计净利润合计不低于12.52亿元。其中,2015年归母扣非后的累计净利润2.38亿元。公司预测2016年全年实现归属上市公司股东净利润1.40-1.68亿元。我们预计公司业绩在2017年集中释放,EPS达到0.75元每股。公司2017年1月17日收盘价14.46元每股,对应PE倍数为19.3倍。如给予公司2017年28倍估值,则公司对应股价为20.95元每股。给予公司增持评级。风险提示。政策调控带来的销量和房价下行风险。

重组完成,股东重要资产注入。2016年2月公司完成重大资产重组,房地产业务版图拓展到北京、河南三门峡、江门、淮南、广州、深圳和海南,土地储备近300万方。新注入的房地产项目大部分在2017-2018年完工,如工程进展顺利且资金充足,公司有望在2017至2018年期间实现营收快速增长。作为重组的一部分,公司通过非公开发行股票的方式成功融资14.22亿元,为公司新注入的资产提供充足资金。 重组盈利业绩承诺2016、2017年归母扣非净利润不低于10亿元。公司2016年重组方案中签订的《盈利预测及补偿协议》承诺交易标的2015-2017年三年实现的归属于母公司的扣除非经常性损益后的累计净利润合计不低于12.52亿元。其中,2015年归母扣非后的累计净利润以立信事务所出具的审核报告为准,报告预测净利润2.38亿元。2016-2017标的资产净利润贡献至少为10.14亿元(按照目前12.7亿股本测算,对应0.8元EPS)。 2017年36亿元定增在即。12月30日公司公告拟向不超过10名机构投资者非公开发行A股股票募集资金。本次发行股票价格拟不低于13.77元每股,共发行不超过(含)2.61亿股,募集资金总额不超过(含)36亿元。本次募集资金主要用于子公司在广州淮南和江门等地的房地产开发。通过本次定增,公司得到有力资金支持,进一步推进房地产项目的开发和运营,加强主营业务的盈利能力并优化公司资本结构。 2016发力打造养老健康产业,同时进行多元化发展。公司2016年11月通过增资扩股的方式参股广东世外高人健康股份有限公司,拉开了打造养老健康板块的序幕。12月公司公告成立全资子公司粤泰医疗健康发展有限公司,全力打造“粤泰健康”平台,拟以健康地产为核心,以健康养身产业为主要发展方向推动公司在医疗板块的发展。此外,公司2016年加码金融和产业投资。公司先于4月投资设立粤泰金控,并随后通过粤泰金控投资设立产业投资基金和保险公司。随后设立产业基金投资优质房地产项目,以及设立云南跨境投资基金拟参与东南亚一带一路相关项目。 投资建议:增持。粤泰股份重组后房地产业务得到明显加强。两次定增保障了房地产项目稳步推进的节奏,为2017年和2018年完工销售打下基础。公司2016年尝试多元化发展,涉及养老、金融保险、产业投资、和跨境投资,中长期投资回报拭目以待。我们预计公司业绩在2017年集中释放,EPS达到0.73元每股。公司停牌价15.85元每股,对应PE倍数为21.62倍。如给予公司2017年28倍估值,则公司对应股价为20.52元每股。给予公司增持评级。风险提示。政策调控带来的销量和房价下行风险。