公司是北京地区唯一临空园区类上市公司,以科技型企业为特色 公司项目储备位于北京临空核心区,紧邻首都国际机场,是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一,起步规划区面积约56平方公里,园区内以高科技企业为主。 公司目前业务以建筑施工以及房地产一二级开发为主 一级开发业务,公司本部与其合作产业园区总计未出让土地面积约3900亩,受益于北京地区土地开发政策的调整,利润率预期由8%提升至12%;二级开发业务,公司项目储备位于北京顺义区,建筑面积约22万平米,受益15号线的开通预期价格持续上涨。 随着京津冀整合加速以及北京市政府的东移,预期公司未来建筑业增长较快。 公司定增引入国开金融助力未来发展 国开金融资金实力出众,业务网络丰富,旗下拥有是全国最大的棚改基金,众多投资并购常常代表着国家的产业规划导向。目前国开金融已成为公司第二大股东,持股16%,预期未来公司的发展将充分借力国开金融强大的股东背景,开启跨越式发展之路。 创投业务已成为园区类企业的主流发展方向 目前创投类业务已成为园区类企业的标配,依托北京地区活跃的创新创业氛围以及众多快速成长的科技类企业,预期未来公司在创投领域大有可为。 盈利预测及估值 依托目前公司现有业务进行估值,并假设公司大股东以及国开金融对公司的发展充分支持,公司现有业务稳定增长,预计2016-2018年公司EPS为0.12、0.25、0.39元/股 风险提示 一级开发的项目储备匮乏,开发节奏缓慢,创新类投资不达预期

北京临空经济核心区及其合作产业园发展潜力大。公司是北京天竺空港经济开发区的建设主体。后者由A、B两区组成,总规划6.6平方公里。2014年3月,北京临空经济核心区获批成立,总规划178平方公里(起步规划56平方公里,由原北京天竺空港经济开发区、原北京空港物流基地和原北京国门商务区组成)。组建后的核心区将叠加首都机场、天竺综合保税区、中关村国家自主创新示范区政策优势,大力发展航空运输、保税物流、总部商务、产业金融、文化创意、商务会展等临空型现代服务业和战略性新兴产业。未来核心区发展目标是:推动临空经济区向首都国际航空中心核心区转型升级。此外,公司还承担了临空核心区周边区域的开发建设,包括:赵全营镇项目、北小营镇项目、木林镇项目、龙湾屯镇项目、大孙各庄镇项目。 公司是国内唯一临空经济园区上市公司,产业政策优势明显。公司于2000年3月成立,是国内唯一的临空型园区类上市公司。2004年3月,公司在上交所上市。多年来,公司在毗邻首都国际机场的北京临空经济核心区及其合作产业园内进行深耕,业务范围涵盖了园区开发建设、租赁、建筑施工、房产开发和物业管理等空港园区开发全产业链,并推动该区域向北京“空港城”迈进。公司战略目标是成为中国临空地产的领导者。目前,公司所属5个二级开发储备项目,合计权益建筑面积达27.7万平。此外,公司还在北京临空经济区及周边拥有一级土地开发项目3900亩。 公司定增引入国开金融,后者持股比例16%,有利于公司开拓股权投资业务。2015年4月,公司拟向国开金融定增发行股票,募集资金总额6亿元用于偿还银行贷款。定增完成后,国开金融将持有公司0.48亿股,占16%。国开金融主要从事投资和投资管理业务。截至2014年底,国开金融累计投资超过300个项目,管理资产超过1200亿元。依托国家开发银行的政府背景、品牌信用、专业能力、客户网络等资源优势,目前旗下拥有新型城镇化、产业投资、海外投资、基金业务等四大业务板块。我们认为,国开金融的雄厚实力将有助于公司未来开拓股权投资业务和产业地产拓展。 业绩预测和估值建议:我们预计,2015-2016年公司将分别实现EPS为0.18元和0.24元,对应RNAV是20.03元。截至11月30日,公司收盘于14.38元,对应2015、2016年PE分别为79.9倍和59.9倍。考虑公司是北京航空城建设主体,同时将受益与国开金融的合作,我们以RNAV即20.03元作为公司未来六个月的目标价,首次给予“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事项:公司公告公司非公开增发方案获得发审委无条件审核通过。 平安观点: 定增如期过会,翻开公司发展新篇章:公司公告非公开增发方案获得中国证监会审核通过,我们认为此次定增对公司意义重大,也将成为公司未来发展的新起点:1、定增引入国开金融,定增完成后公司股本扩大至3亿股,其中大股东北京天竺空港经济开发公司占49%,国开金融占16%,引入战略投资者将促进公司现有业务升级转型。2、结合国企改革大风潮以及大股东整合旗下三个园区形成临空经济核心区的整体战略,后续大股东的资源整合值得期待。 逐步转型园区综合运营商:公司在空港区域仍有4000余亩土地一级开发储备体量,未来将形成以临空经济区为核心的新型产业集群地。同时,随着北京市土地政策收缩,公司积极转变经营思路,未来通过园区细分及自持物业等方式,进行园区综合运营。 与国开金融合作,有望打开战投孵化业务:二股东国开金融的核心优势在于拥有国内唯一人民币股权投资牌照,以及业务依托国开行强大运营平台及地方政府资源,在股权直投及城市发展领域经验丰富。目前公司所在园区已入住企业共有2200多家,以航空物流、电子信息、文化创意企业为主。我们判断,随着国开金融入主,公司将积极参股中小公司,或为中小企业提供金融服务,并通过产业整合等方式向地产综合运营商转变。 盈利预测:公司由于前期盈利下滑,目前市值处于同类型公司中最小。我们预计公司2015-2016年EPS分别为0.20和0.25元,对应2015年PE为70倍,与园区企业平均估值水平相当。考虑到引入国开金融对公司经营管理具有拐点意义,同时公司一级开发储备及入园企业资源也将支撑未来公司业务升级发展,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:公司业务转型进程不及预期。

事件: 空港股份公布三季报,1-9月实现营业收入为4.32亿元,较上年同期下降20.61%;归属于上市公司股东的净利润2022.46万元,较上年同期下降42.83%,EPS为0.08元。 核心观点: 项目资源减少致使前三季业绩下滑:公司以临空产业载体开发为核心,立足于北京天竺空港经济开发区A、B、C区,区位毗邻首都国际机场,拥有接近4000亩的土地一级开发项目,由于近年来A、B区土地资源消耗殆尽,现存项目储备减少导致业绩下滑,前三季归母净利润同比下降42.8%。 受益临空产业快速发展,大股东旗下资源整合带来战略发展机遇:顺义区已将原北京天竺空港经济开发区、原北京空港物流基地和原北京国门商务区整合组建为北京临空经济核心区,总规划面积178平方公里,目前已完成起步规划区域56平方公里(含首都机场27平方公里)整合工作,接下来将完成核心区域的整合及拓展,公司作为顺义区国资委旗下唯一土地开发平台,具有丰富土地一级开发经验,预计公司将承接相关土地开发业务,未来将受益于大股东旗下资源整合带来的业务发展机会。 定增引入国开金融,助力产业结构升级:国开金融为国开行全资控股子公司,此前空港股份定增预案为向国开金融发行4800万A股股份,募集资金总额6亿元,增发完成后国开金融将占有16%股份,截至目前定增方案已获得国资委原则同意。公司所在的临空经济区作为高端产业基地,拥有一批高附加值中小型企业,国开金融作为战略投资者引进,将促进园区内产业实现土地资本、科技资本与金融资本相融合,同时空港股份有望借助于国开行强大的业务网络获取优质项目、实现异地园区开发的拓展等。 给予“增持”评级:公司所在的临空经济区作为高端产业基地符合国家“科创中国”理念,后续有望借助国开金融实现园区内产业结构的优化升级,同时大股东旗下资源整合将打开业绩成长空间。根据顺义区“十二五”规划发展目标,2015年末空港股份将通过再融资实现市值突破50亿,当前公司市值34亿,在不考虑增发的前提下,我们预测公司2015-2017年EPS分别为0.11、0.21、0.31元,对应2015-2017年PE为121.6倍、63.5倍、44.2倍,结合大股东旗下资源整合的业务预期,目前给予“增持”评级。 风险提示:公司土地开发进度不达预期,定增方案的不确定性等。

事项: 公司公布三季报,1-9 月实现营业收入4.32 亿元,净利润2022 万元, 分别同比下降21%和43%,实现EPS 0.08 元。 平安观点: 受北京产业定位调整影响,公司利润下滑明显:由于受到北京市产业定位调整,自2014年起工业用地入市数量明显收缩。受此影响,公司作为主业为工业用地一级开发单位,盈利受到负向冲击,致使公司收入及利润均出现一定程度下滑。 管理层积极求变,定增引入国开金融:正是意识到公司由于北京市产业定位调整所带来经营冲击,公司计划通过向国开金融非公开发行0.48亿股,引入战略投资者,并募集资金6亿元。增发完成后,国开金融股权占比16%。此次定增方案已获国资委原则同意,通过此次增发引入国开金融,将促进公司现有业务转型升级。 从土地开发商向地产综合运营商转变。公司在空港区域仍有4000余亩土地一级开发储备体量,未来将形成以临空经济区为核心的新型产业集群地。目前已入住企业共有2200多家,以航空物流、电子信息、文化创意企业为主。我们判断,随着国开金融入主,公司将积极参股中小公司,或为中小企业提供金融服务,并通过产业整合等方式向地产综合运营商转变。同时大股东层面将三大园区整合为临空核心经济区,也将为公司未来发展提供更大空间。 盈利预测:公司由于前期盈利下滑,目前市值处于同类型公司中最小。我们预计公司2015-2016年EPS分别为0.20和0.25元,对应2015年PE为75倍,与园区企业行业平均相当。考虑到引入国开金融对公司经营管理具有拐点意义,同时公司一级开发储备及入园企业资源也将支撑未来公司业务升级发展,维持强烈推荐评级。 风险提示:公司增发进程不及预期。

投资要点 事项:公司公布半年报,报告期实现营业收入2.63亿元,相比去年同期下降30.66%,归属上市公司股东净利润0.12亿元,同比下降60.99%。实现EPS 0.05元。 平安观点: 现有一级开发业务存在经营存续性隐患,致使公司业绩下滑:由于公司现有一级土地开发业务基本位于北京空港核心区,而随着空港核心区多年开发目前现存土地资源已相当有限,致使公司业绩自2014年持续下滑。目前公司虽仍在手3000亩顺义乡镇一级开发授权面积,但我们判断由于北京工业用地政策调整及拆迁难度加大,未来公司经营面临持续性的隐患。 积极求变,定增引入国开金融重塑公司战略:事实上,公司也意识到现有业务的发展瓶颈,并且管理层积极求变。公司此前公告定增预案为向国开金融发行0.48亿股,计划募集资金总额6亿元。增发完成后,公司股本扩大至3亿股,其中大股东北京天竺空港经济开发公司占49%,国开金融占16%。目前定增方案已获国资委原则同意,后续公司将持续推进,通过此次增发引入国开金融,促进公司现有业务转型升级。 大股东资源丰富,公司是唯一土地开发平台:顺义区国资委自2014年起为了顺应产业结构和转型升级,对旗下工业园区进行资源整合,将空港经济开发区、国门商务区和空港物流基地合并为临空核心经济区。同时临空经济核心区还将把新国展、金马工业园、吉祥工业园、后沙峪空港城等功能区纳入统一规划、统一管理,发展空间将拓展至170平方公里。公司作为唯一土地开发平台,我们判断将受益大股东资源整合带来的业务机会。 盈利预测:公司由于前期盈利下滑,目前市值处于同类型公司中最小。我们预计公司2015-2016年EPS分别为0.20和0.25元,对应2015年PE为69倍。考虑到引入国开金融对公司经营管理具有拐点意义,同时公司一级开发储备及入园企业资源也将支撑未来公司业务升级发展,因此我们认为公司市值存在较大提升空间,维持”强烈推荐”评级。 风险提示:增发进程不及预期。

事项:公司公告非公开增収方案获得北京市人民政府国有资产监督管理委员会批复原则同意。同时,公司将于6 月19 日召开股东大会。 平安观点: 增収引入国开金融,已获国资委批复:公司此前公布的非公开增収预案为向国开金融収行0.48 亿股,计划募集资金总额6 亿元。增収完成后,公司股本扩大至3 亿股,其中大股东北京天竺空港经济开収公司占49%,国开金融占16%。此次定增方案获国资委原则同意,后续公司将持续推迚,通过此次增収引入国开金融,促迚公司现有业务转型升级。 国开金融实力雄厚,在股权直投和城市収展领域资源丰富:国开金融为国开行全资控股,主要从事私募股权基金、直接投资等业务,注册资本350亿元。国开金融的核心优势在于拥有国内银行业唯一人民币股权投资牌照,以及业务依托国开行强大运营平台及地方政府资源。在股权直投及城市収展领域经验丰富。 国开金融有望帮助公司实现业务升级和异地复制的突破:此次定增引入国开金融,反映出管理层改善公司经营现状的坚定决心。公司在空港区域仍有4000 余亩土地储备体量,未来将形成以临空经济区为核心的新型产业集群地。截止2015 年3 月底,已入住园区的企业共有2200 多家,以航空物流、电子信息、文化创意企业为主。我们判断,随着国开金融入主,公司将积极参股中小公司,或为中小企业提供金融服务。依托国开金融的资源网络,也有望实现从北京走向京津冀,幵逐步辐射全国的步伐。 盈利预测:公司由于前期盈利下滑,目前市值处于同类型公司中最小。我们预计公司2015-2016 年EPS 分别为0.20 和0.25 元,对应2015 年PE为118 倍,行业平均为92 倍,估值仍处于合理水平。考虑到引入国开金融对公司经营管理具有拐点意义,同时公司一级开収储备及入园企业资源也将支撑未来公司业务升级収展,因此看好国开金融入主带来的管理权溢价,我们认为公司市值存在较大提升空间,首次覆盖给予”强烈推荐”评级。 风险提示:增収迚程不及预期。

投资要点 5-8年发展目标:空港股份将构筑以临空产业载体开发为核心,物业运营服务、建筑施工为战略协同“一体两翼”耦合发展的业务格局,打造“空港创新园”、“空港总部园”、“空港产业城”三大项目产品,培育壮大招商、物业管理、增值服务和定制服务四大服务体系。 土地一级开发项目储备丰富。公司目前拥有接近4000亩的土地一级开发项目。空港经济开发区核心区A、B区土地已经基本开发完毕,目前B区仅剩100余亩待上市交易。截至公司2013年半年报,公司控股子公司亿兆地产完成顺义区赵全营兆丰产业基地北侧工业用地的现场踏勘工作。目前,上述地块地上物的拆迁工作正有序开展;空港木林高端制造业基地市政工程建设正在进行中;龙湾屯镇域功能区规划调整方案编制完成。 工业地产开发顺利推进。公司核心产品MAX空港企业园剩余待售独栋建筑面积约4万平方米,另有建筑面积约4万平方米企业园项目配套设施待售(待租)。待售部分的销售许可证尚在办理中。“空港A区配套服务设施项目”(暂定名)现正开展项目初步规划设计方案。“综保区口岸物流中心项目”(暂定名)完成前期建设用地勘察选址工作。 租赁和物业管理业务收入未来将稳步增长。公司正在逐步提高自持物业的比例,租赁和物业管理业务收入未来将稳步增长。公司目前持有出租型物业约20万平方米,涵盖标准化厂房、写字楼、公寓、商业仓储用房。公司承担了北京天竺空港经济开发区内标准化工业厂房等的物业管理,目前物业管理总建筑面积约36.3万平方米。 盈利预测与投资建议。房地产开发和园区开发建设业务将成为公司未来的看点。预计2013~2015年EPS分别为0.27元、0.28元和0.31元,公司业绩总体保持稳定,2015年业绩增速或将提高。公司拥有丰富的工业用地储备,工业用地价格改革有可能成为公司股价的催化剂,给予公司“增持”评级。 风险提示:房地产销售及园区开发进度不达预期。

投资要点: 国内唯一一家临空园区类上市公司,近年来业绩稳步增长 公司进入13年以来频繁拿地,前期其他欠发展项目也步入正轨 空港开发区、高端产业基地和生态园区齐发力,保障业绩持续高增 报告摘要: 公司业绩稳步增长。公司2013年第一季度,公司实现营业收入1.80亿元,较上期减少2.36%;实现归属于母公司普通股股东的净利润2731.11万元,较上期增加21.58%,公司近三年销售毛利率、销售净利率均稳步提高。 公司版图大面积扩张。2月27日,公司取得赵全营镇兆丰产业基地1300亩土地一级开发权。加上公司近年来的木林镇高端产业基地、龙湾屯镇南部产业基地和天竺综合保税区的土地开发权,公司近年来开发项目大面积扩容。 利好消息助力公司13年业绩。公司之前项目大量应收账款将在13年到账,兵乓球学校项目已经转让,企业园三期北区销售许可证材料已报送至北京市建委,2.2万平方米的企业园研发中心结构已经封顶并完成验收,多重利好消息将使得公司2013年业绩爆发增长。 公司迎来高速稳定增长时期。公司《空港股份发展战略规划(2012年-2020年)》编制完成,随着公司目前开发项目逐渐步入正轨,未来空港C区、木林镇高端产业基地、龙湾屯镇南部产业基地和天竺综合保税区齐发力,将使得公司业绩在未来几年保持稳定高速增长。 盈利预测与估值。根据我们的盈利预测模型,预计公司13-15年的收入为11.97亿、14.40亿、16.96亿,EPS为0.46元、0.80元和1.13元,对应PE为12.5、7和5倍,未来6个月的目标价格7.5元,首次给与“增持”评级。