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蓝光发展 房地产业 2019-10-15 6.71 8.85 25.00% 7.48 11.48% -- 7.48 11.48% -- 详细
19H1业绩同比 105%,销售平稳增长,高预收款覆盖保障业绩释放19H1,公司实现营收 145.4亿元,同比+81.5%;归母净利润 12.7亿元,同比+104.5%;毛利率和归母净利率分别为 29.4%和 8.7%,较上年-3.0pct 和+1.0pct。 公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力持续提升。截至 19H1末,公司预收账款达 616.6亿元,较 18年末+20.9%,可覆盖 18年地产营收 2.16倍,保障后续业绩释放的可持续性。 19H1,销售金额 465.3亿元,同比+12.5%,权益销售金额 349.5亿元;销售面积 514.8万方,同比+34.0%。此外, 19H1新开工 483.3万方、竣工 127.1万方,分别同比+6.3%、 +21.8%, 鉴于拿地积极将推动新开工快增,新开工和竣工快增将推动销售和结算稳定增长。 多元化拿地扩充土储, 19H1新增货值 800亿,财务稳健、融资畅通19H1,公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等方式新增土储 512.2万方,对应货值 800亿,相当于同期销售额的 1.7倍,补库存积极;新增土储中,新一线及二线城市占比 62%,强三线城市占比 38%。估算 19H1末土储约2,505万方,可覆盖 18年销售面积 3.1倍,土储逐步增厚。自上市后,公司融资渠道持续优化。 19H1末,资产负债率 81.3%,同比-1.6pct,净负债率 109.4%,同比-5.7pct,维持财务稳健; 19H1,新增获得 20亿元私募债批文;完成 7.5亿元美元债、 11亿元公司债发行,融资渠道畅通。 18年末平均融资成本 7.54%,较 17年+0.35pct,在 18年行业资金面整体趋紧下略有上行。 嘉宝上市在即、百强排名 11位,在管、营收、业绩 3年 CAGR50-70%嘉宝服务为蓝光发展控股 90%的物管子公司,目前排名 19年中国物业服务百强企业第 11位。10月 8日,嘉宝发布招股书: 19H1营收 9.3亿元,同比+58.8%,16-18年 CAGR 达 49.2%;归母净利润 1.8亿元,同比+104.9%, 16-18年 CAGR达 69.3%; 19H1毛利率、净利率分别为 33.9%、19.3%,分别较 18年+0.7、-0.5pct,处行业较高水平; 19H1物管服务、咨询服务、社区增值服务分别占比营收58.8%、 20.5%、 20.7%; 18年,来自蓝光集团和第三方的物管服务收入分别占比 54.9%、 45.1%,第三方占比同比+13.6pct,体现较强第三方市场化拓展能力。 19H1末,在管面积达 6,331万方,较 18年末+4.4%, 16-18年 CAGR 达 54.6%; 考虑蓝光 16-18年销售高增,后续将为嘉宝持续输血。 物管当红享有高估值,嘉宝望增厚蓝光市值 26-55亿、对应比例 13-28%嘉宝服务计划将于 10月 18日上市。本次发售所得款项净额的约 77% (约 10.66亿港元)将用于物管服务业务的扩展,预计后续第三方拓展将持续发力,保障在管面积高增长。鉴于高成长历史,我们按照 19年 50%增速估算,预计 19年净利润为 4.3亿元,预计上市后持股比例约 67%, 参考目前物管行业 19PE15-40倍,按 19PE15/20/25倍估算, 对应权益市值 43/58/72亿元,考虑 18年股权激励业绩承诺和嘉宝上市业绩贡献稀释, 致使地产业绩需加速释放约 1亿元, 预计综合将增厚蓝光市值 26/40/55亿元,市值增厚比例 13%/20%/28%。 近期中小企业鑫苑服务上市首日大涨 42%, 延续物管公司上市良好表现。 投资建议:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值,维持“ 强推”评级蓝光发展 2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。 2019H1公司业绩增速105%、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅,近期下属子公司嘉宝股份发行境外上市临近,有望综合增厚蓝光市值 26-55亿元,增厚比例 13-28%。我们维持 2019-21年每股收益预期为 1. 11、 1.68、 2.10元,对应19、 20年 PE 分别为 6.0倍和 4.0倍, 18A 和 19E 的股息率分别为 3.9%、 5.8%,维持目标价 8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧
蓝光发展 房地产业 2019-10-15 6.71 -- -- 7.48 11.48% -- 7.48 11.48% -- 详细
嘉宝股份H股分拆上市,初步估算拟募集资金约13.6亿元。嘉宝股份为公司控股的物业公司,截至2019年6月末蓝光发展通过蓝光和骏间接持有其89.72%的股份。为充分发挥多元化产业布局,搭建国际资本平台,提升嘉宝物业品牌知名度,公司于2018年启动嘉宝股份H股分拆上市计划,2019年3月获得中国证监会核准,10月8日至11日招股,预计于10月18日正式于港交所上市交易。本次IPO蓝光嘉宝服务(2606.HK)拟发行4291.62万股H股,其中香港发售429.18万股,国际发售3862.44万股(有15%超额配股权),每股发售价为30.60~39.00港元,以中间价34.8港元计算,净募资约14.93亿港元,以1港元=0.9108人民币换算后约13.6亿元。全球发售完成后(假设超额配股权未获行使),蓝光发展将通过全资子公司蓝光和骏间接持有蓝光嘉宝服务总股本的67.5%。 物业管理实力居全国前列,在管面积与营收增速远超行业平均。嘉宝股份在2019中国物业服务百强名单中位列四川省第1位及全国第11位,品牌价值约40亿元,已进驻全国69个城市,在管项目400余个。公司通过自然增长及并购,物业在管面积迅速增长,从2016年的24.2百万方增长至2018年的60.6百万方,年均复合增速达58.2%(同期物业服务百强企业为16.7%),截至2019年6月,在管面积达6331.2万平方米。得益于规模扩张,公司营业收入自2016年的6.58亿元增长至2018年的14.65亿元,年均复合增速达49.2%(同期物业服务百强企业18.8%)。2019上半年实现营收9.33亿元,同比增长58.80%,其中,物业管理服务收入5.49亿元,占比58.8%,咨询服务收入1.91亿元,占比20.5%,社区增值服务收入1.93亿元,占比20.7%,实现净利润1.87亿元,同比增长108%。 投资建议:子公司H股上市拓宽融资渠道,股权激励彰显经营信心。(1)公司融资方式多样,在行业融资收紧下拓宽融资渠道或将带动估值修复,其中子公司嘉宝股份H股上市已进入全球发售阶段,子公司迪康药业H股分拆上市仍在推进当中;(2)公司销售高增,土储积极扩能,全国化战略布局下高增长有望延续;(3)2019年7月公司五名董事已完成首期期权行权,股权激励彰显经营信心。我们预测公司2019-2021年EPS为1.11、1.70、2.03元,归母净利润增速为49.4%、52.9%、19.2%、对应PE分别为5.64x、3.69x、3.09x,维持“买入”评级。
蓝光发展 房地产业 2019-09-04 5.81 -- -- 6.44 10.84%
7.48 28.74% -- 详细
业绩高速增长,净利率改善明显 19年上半年公司实现营业收入 145.4亿元,同比增长 81.5%,其中地产业务结算收入同比增长 96.4%,传统优势的成都地区收入规模占比下降明显。扣非归母净利润 12.00亿元,同比增长 98.5%,占全年业绩考核目标 36.4%。19年上半年公司实现整体毛利率 29.4%,同比下降 3.0pct,归属净利率 8.7%,同比提升 1.0pct。 下半年推货力度加大,拿地结构进一步调整 19上半年公司实现销售金额 465.3亿元,同比增长 12%,权益口径销售回款率为 71.4%,下半年预计推货 800亿元,力争全年完成 1100亿元销售目标。土地投资方面,公司上半年拿地金额 185亿元,同比增长 41.1%,进一步加大北京、华东等区域的拿地力度,成都区域则有所下降,拿地权益比例提升,金额口径权益比例为 81%,较 18年提升 11pct。 资金状况总体安全,杠杆结构进一步改善 截至 19年 6月末,公司有息负债为 590.9亿元,较 18年末上升 11.5%,净负债率 109.4%,较 18年末上升 6.7pct,现金对短期有息负债的覆盖倍数为 1.64x,资金状况总体安全。截至 19年 6月末,公司杠杆乘数为 10.8x,较 18年提升 1.3x,其中经营杠杆提升 0.7x,整体杠杆结构进一步改善。 19-20年业绩预计分别对应动态 PE5.2x、3.4x预计 2019-2021年公司归母净利润分别为 33/51/68亿元,对应 19年5.2XPE,20年 3.4XPE。维持前期合理价格 10.04元/股,对应 19年动态PE9.0x,维持“买入”评级。 风险提示 行业基本面景气下行,新进入城市去化放缓,结算进度不及预期。
蓝光发展 房地产业 2019-08-28 6.12 7.91 11.72% 6.44 5.23%
7.48 22.22% -- 详细
核心观点 2019上半年公司实现营收145.4亿元,同比+81.5%;实现归母净利12.7亿元,同比+104.5%;加权平均ROE同比+2.8pct至6.9%。上半年净利规模略高于此前业绩预告,总体业绩符合预期,主要源于地产项目结转收入的增加以及全国布局的规模效应显现。公司深耕西南,拓展全国,资本助力多元业务并进,维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测,维持“买入”评级。 盈利结构持续优化,异地贡献明显提升 公司归母净利实现翻倍增长,源于1、地产交付规模大幅增加,开发业务结算收入同比+96.4%至132.4亿元;2、开发业务毛利率同比微降0.35pct,维持27.5%的高位,29.4%的综合毛利率依然为2016年以来的次高点;3、管控效率大幅提升,期间费用率同比下降4.6pct至11.9%。上半年公司非西南地区营收占比42.1%,其中华中、华东、北京营收分别同比+93.4%、+178.6%、+13328%,异地业绩贡献明显提升。报告期末预收款同比+37.9%至616.6亿元,有望助推公司完成全年50%以上的归母净利增速目标。 销售增长稳健,投资扩储回归高能级城市 上半年公司实现签约销售金额465.3亿元,同比+12.5%;签约销售面积514.8万平,同比+34.0%。其中非西南地区销售金额同比+114.0%,全国均衡布局持续兑现。上半年公司新开工面积483.3万平方米,同比+6.3%,占全年计划新开工的比重为26.9%,需要关注公司下半年推盘力度,全年销售增速有望回升。上半年公司新增土地计容建面506.1万平,同比+19.0%,新增权益投资金额145.1亿元,同比+103.6%。投资拿地继续保持较高强度,资源结构调整阶段性回归高能级城市。 搭建国际资本平台,融资顺畅,财务稳健 公司物业管理平台嘉宝股份已向港交所提交IPO申请并通过港交所聆讯,我们认为有望在下半年完成上市。半年报显示嘉宝股份已进驻全国69个城市,在管项目400余个,上半年实现营收9.3亿元,实现净利1.9亿元。我们预计自有地产项目的集中交付以及海外资本的潜在助力有望进一步推动管理规模的提升,加速拓展盈利增长点。上半年公司新增获得20亿元私募债批文,完成7.5亿元美元债,11亿元公司债的发行,融资顺畅;扣除预收款的资产负债率较2018降低2.4pct至48.4%,杠杆保持稳健。 “人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,维持“买入”评级 公司销售和拿地高增长,资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。7月公司五名董事全部完成首期期权行权,坚定公司发展信心。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测。参考可比公司2019年6.8倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7-7.6倍,目标价7.91-8.59元,维持“买入”评级。 风险提示:三四线市场景气度下滑;异地拓展成效有待进一步检验;药品质量风险;3D生物打印投入回报周期较长。
蓝光发展 房地产业 2019-08-27 6.11 9.12 28.81% 6.44 5.40%
7.48 22.42% -- 详细
业绩高增规模效应初显,物管腾飞嘉宝将赴港上市。 2019年上半年公司实现营收 145.36亿元,同比增长 81.51%,归母净利润 12.68亿元,同比增长 104.48%,业绩增长主要由期内房地产开发项目结算规模提升贡献,公司全国化布局带来的规模效应开始初步显现。利润率方面,期内实现毛利率和归母净利率分别为 29.4%和 8.7%,分别相较去年同期下降 3和提升 1个百分点。值得一提的是,公司物管子公司嘉宝股份期内业绩同样高增,实现营收 9.33亿元,同比增长 59%,净利润1.87亿元,同比增长 108%。期末已进驻 69城,在管项目 400余个。 未来嘉宝港股上市后,公司物管板块将在资本力量加持下加速腾飞,并增厚公司估值。 销售平稳增长,拿地相对积极。 销售方面,期内实现销售金额 465.3亿元,已完成全年 1100亿目标的 42.3%, 同比增长 12.5%,实现销售面积 514.8万方,同比增长 34.0%。成都、华中、华东、滇渝、北京和华南区域均有销售额贡献,全国化布局已见成效,成都、华东、华中为主要贡献区域,分别占比 22.9%、 24.6%、 25.6%。拿地方面,期内公司新获取 28幅地块,新增土储 678万方,对应货值 800亿元,其中 62%位于一二线城市,用面积刻画的土地投资强度为 132%,拿地仍然相对积极。 股权激励首期全部行权,杠杆指标稳中向好。 期内公司 2018年股权激励计划首期达行权条件, 7月五名董事已全部完成首期行权,行权价格为 6.84元/股,彰显高管对公司发展的信心。 杠杆率方面,公司净负债率水平由去年同期的 115.1%下行至 109.4%,负债水平优化,现金短债比由去年同期的 1.74降低至 1.64, 短期偿债压力稍有提升。 维持公司买入评级。 预计 2019、 20、 21年 EPS 分别为 1.14、 1.68、2.25元,对应的 PE 分别为 5.3、 3.6、 2.7倍。 风险提示: 嘉宝上市进度不及预期、融资环境持续收紧、中西部销售超预期下滑
蓝光发展 房地产业 2019-08-26 6.09 8.85 25.00% 6.44 5.75%
7.48 22.82% -- 详细
19H1营收同比 82%、业绩同比 105%,嘉宝物业境外上市增厚估值19H1, 公司实现营收 145.4亿元,同比+81.5%;实现归母净利润 12.7亿元,同比+104.5%; 实现基本每股收益 0.37元/股,同比+164.2%;毛利率和归母净利率分别为 29.4%和 8.7%,较上年-3.0pct 和+1.0pct;三项费用率合计 11.7%,同比-4.7pct。公司净资产收益率 6.9%,同比+2.8pct。公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力持续提升。 物管和医药业务方面, 嘉宝股份 19H1实现营收 9.3亿元, 同比+59%, 净利润 1.9亿元, 同比+108%,在管面积超 6,000万方, 2019中国物业服务百强企业排名第 11位,考虑到物业管理行业享受高估值溢价, 后续嘉宝 H 股上市望增厚公司整体估值。迪康药业 19H1实现营收 4.8亿元, 净利润 0.6亿元。 截至 19H1末, 公司预收账款达 616.6亿元,较 18年末+20.9%, 可覆盖 18年地产营收 2.16倍, 充分保障后续业绩释放的可持续性。 19H1销售 465亿、同比+12%、平稳增长, 三大区域销售超百亿19H1, 公司实现销售金额 465.3亿元,同比+12.5%, 权益销售金额为 349.5亿元。 其中, 成都、华东、华中、滇渝、北京、华南区域分别占比 22.9%、 24.6%、25.6%、8.8%、9.1%、9.0%,占比较 18H1分别-21.3pct、+16.9pct、+6.1pct、-11.2pct、+4.9pct、 +4.6pct。其中,华东、华中、成都三大区域销售均超百亿; 销售面积514.8万方,同比+34.0%。 投资方面, 19H1新开工 483.3万方、竣工 127.1万方,分别同比+6.3%、 +21.8%,考虑到公司拿地端积极补库存,预计 19年新开工仍然强劲,新开工和竣工的高增长将有望推动公司销售和结算稳步高增。 19H1拿地货值 800亿,土储逐步增厚,融资畅通,杠杆率可控19H1, 公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式获取土地资源, 新增土储总建筑面积约 678万平方米,对应货值 800亿; 拿地销售面积比达 132%,补库存积极; 分能级来看,新增土储中,新一线及二线城市占比62%, 强三线城市占比 38%;分区域来看,华中、华东、成都、滇渝、北京、华南区域分别占比 22%、 17%、 13%、 25%、 19%、 5%。 估算公司 19H1末土储约 2,505万方,可覆盖 18年销售面积 3.1倍,土储逐步增厚。 19H1末,资产负债率为 81.3%,同比-1.6pct,净负债率为 109.4%,同比-5.7pct,拿地积极下,维持财务稳健;报告期内,公司新增获得 20亿元私募债批文;完成 7.5亿元美元债、 11亿元公司债的发行,融资渠道畅通,持续优化债务结构。 投资建议: 业绩同比翻番,嘉宝上市在即, 维持“强推”评级蓝光发展 2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。 2018年公司业绩增速63%、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅、下属子公司嘉宝股份发行境外上市已获中国证监会核准、迪康药业计划 H 股分拆上市,其中嘉宝境外上市将增厚估值。 我们维持 2019-21年每股收益预期为 1. 11、 1.68、2.10元, 对应 19、 20年 PE 分别为 5.5倍和 3.6倍, 18A 和 19E 的股息率分别为 4.3%、 6.4%, 维持目标价 8.85元,维持“ 强推” 评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及融资政策超预期收紧
蓝光发展 房地产业 2019-08-26 6.09 8.19 15.68% 6.44 5.75%
7.48 22.82% -- 详细
业绩高速增长,盈利能力提升。2019年上半年公司实现营业收入145.4亿元,同比增长81.5%,归母净利润12.7亿元,同比增长104.5%。收入增加主要由于结转增加。上半年公司毛利率为29.4%,较去年同期下降2.9个百分点。在毛利率略有下滑的情况下,公司业绩增速仍高于收入增速,主要由于公司加强精细化管理,使得费用率明显下降。2019年上半年三项费用率为11.7%,较去年同期下降4.7个百分点,主要因销售费用率和管理费用率下降带来。 全国化战略收效明显,各区域销售均衡,土地投资更加积极。2019年1-6月,公司房地产业务实现销售金额465.3亿元,同比增长12.5%,权益比例为75.1%,较2018年全年提高1.5个百分点。全国化布局之下,各个区域销售贡献更加均衡,由原来成都区域独大转向各区域平衡。上半年华东区域、华中区域、成都区域分别贡献25.6%、24.6%、22.9%的销售金额。根据公司公告,上半年拿地金额204.9亿元,投资强度为44.0%,较去年全年提高10.2个百分点。随着投资强度的提升,公司的杠杆水平有所上升。2019年上半年公司的净资产负债率为109.4%,较2018年底上升6.7个百分点。 物管业务快速增长,医药制造稳步发展。上半年嘉宝股份实现营业收入9.3亿元,实现净利润1.9亿元。医药制造板块实现收入4.8亿元,净利润6200万元。物业板块和医药制造板块的盈利贡献,让公司发展更具可持续性。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价8.19元。我们预测公司2019~2021年每股收益为1.17/1.72/2.19元。根据可比公司2019年7X的PE估值,给予公司7X估值,对应目标价8.19元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。
蓝光发展 房地产业 2019-08-26 6.09 8.12 14.69% 6.44 5.75%
7.48 22.82% -- 详细
业绩总结: 公司 ] 2019年上半年实现营业收入 145.4亿元,同比增长 81.5%;实现归母净利润 12.7亿元,同比增长 104.5%。 业绩略超市场预期, 盈利能力显著增强,费用率显著改善。 公司此前发布公告预计 2019H 业绩预计同比增长约 101%,截至 2019年上半年末,公司预收账规模为 617亿元, 公司可结算资源充沛,股权激励业绩目标将顺利达成。 盈利能力方面, 2019年上半年,公司毛利率、净利率分别为 29.4%和 10.4%,毛利率同比降低 3.0个百分点,净利率同比提升 2.5个百分点,销售和管理费用率持续改善, 期间费用率 11.9%,同比下降 4.5个百分点。 物业板块嘉宝股份实现营业收入 9.3亿元,同比增长 58.8%,实现净利润 1.87亿元,同比增长 108.0%,业绩增速靓丽。 销售稳步增长, 华东华中区域销售占比持续升高。 2019年上半年,公司实现销售金额 465.3亿元,同比增长 12.5%,权益销售额 349.5亿元,权益比约 75%。 分区域看,上半年华东、华中和成都区域销售超百亿分别实现 118.9、 114.7及106.4亿元, 而华东和华中区域销售金额分别同比增长 47.9%和 255.9%,成都区域销售规模同比减少 41.7%,销售占比逐渐向华东和华总区域倾斜。 上半年实现销售面积 514.8万方,同比大幅增长 34.0%。 拿地力度稳健,进一步扩大华东、华南投资占比。 2019年上半年,公司新增 28个项目, 新增计容建筑面积 678万方,上半年拿地面积同比持平,对应货值约800亿元,新增土储 61%位于新一线及二线城市, 38%位于强三线城市,同时,公司新增土储布局均匀, 进一步扩大华东、华南区域占比, 新增土储在滇渝、华中、北京和华东区域占比分别为 25%、 22%、 19%和 17%。 负债率维持稳定,短期偿债压力可控。 截至 19年上半年末,公司扣除预收账款后资产负债率 68.2%, 净负债率 104.5%,基本与 2018年末持平,负债率维持稳定。 截至 19年上半年末,公司有息负债总额 591亿元,短期借款约 142亿元,占总有息负债的 24%, 现金短债比 1.6X,短期偿债压力较小。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.16元、 1.80元、 2.31元。考虑公司作为业绩高增长优质标的,给予公司 2019年 7倍估值,对应目标价 8.12元,维持“买入”评级。 风险提示: 销售回款不及预期、区域调控政策不断升级、融资不断收紧等
蓝光发展 房地产业 2019-08-26 6.09 -- -- 6.44 5.75%
7.48 22.82% -- 详细
事件 蓝光发展发布2019年半年报:2019年上半年,公司实现营业收入145.36亿元,同比增长81.51%;归母净利润12.68亿元,同比增长104.48%;扣非后归母净利润12.00亿元,同比增长98.47%;基本每股收益为0.3744元。 点评 上半年业绩增长超预期。2019年上半年公司实现营业收入145.36亿元,同比增长81.51%;归母净利润12.68亿元,同比增长104.48%,业绩增速略高于此前预告增速101%;其中物业子公司嘉宝股份实现净利润1.87亿元。业绩持续超预期主要因房地产项目结转收入增加;同时公司毛利率保持稳定,上半年销售毛利率29.4%,同比下降2.9个百分点,较18年末提升1.6个百分点;公司上半年销售净利率10.4%,同比提升2.5个百分点。截至2019年6月末,公司预收账款616.64亿元,同比增长38%,未来业绩有保障。 销售增长稳健,完成全年1100亿元销售计划的42.3%。公司上半年实现销售金额465.30亿元,同比增长12.46%,金额口径权益比例为75.11%;销售面积514.80万平方米,同比增长33.99%;在持续深耕成渝区域的同时,全国布局战略已初见成效,华中、北京、华南区域销售金额增速都超过120%,华东区域同比增长接近50%。公司上半年新进入贵阳、佛山、常州、淄博、上饶等城市,通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式获取土地资源,累计新增土储建面约678万平米,资源储备持续优化。 杠杆可控,融资渠道多样化。公司资产负债率81.31%,同比下降1.58个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为68.20%。在融资环境持续收紧的背景下,公司积极拓宽融资渠道,持续优化债务结构。截至2019年上半年,公司新增获得20亿元私募债批文;完成7.5亿元美元债、11亿元公司债的发行。目前公司在手现金232.09亿元,同比增长29.94%。 投资建议:蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化,并购合作拿地具备成本优势;物业服务、医疗业务协同并进;完善激励制度促进上下同心,高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.13、1.53、1.83元人民币,对应PE分别为5.31、3.95、3.28倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行,棚改不达预期。
蓝光发展 房地产业 2019-08-26 6.09 -- -- 6.44 5.75%
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一、事件概述蓝光发展公布 2019年半年报,1-6月公司实现营业收入 145.4亿元,同比增长81.5%;实现归属于上市公司股东的净利润 12.7亿元,同比增长 104.5%。 二、分析与判断 业绩稳步增长,盈利能力显著提升1-6月公司实现营业收入 145.4亿元,同比增长 81.5%;实现归属于上市公司股东的净利润 12.7亿元,同比增长 104.5%;净利润增速高于营收增速主要系公司期间费用率由上年同期的 16.44%大幅下降 4.54pct 所致。报告期内,公司净资产收益率和销售净利率分别达 7.82%和 10.38%, 较上年同期分别上升 3.75pc和 2.53pct,盈利水平大幅提升。 销售稳中有升,全国化战略成效显著1-6月公司上半年实现销售面积 514.8万平方米,同比上升 34%;销售金额 465.亿元,同比上升 12.5%,保持稳定的增长,排名行业第 30位。上半年,公司在华中、北京及华南区域的销售增速达 255.9%、140.3%和 129.9%,销售规模占比分别从上年同期的 6.9%、2%和 3.5%提升到 26.9%、7%和 8.1%,全国化布局纵深突破。 多元化融资,财务风险可控上半年,在市场融资成本不断上升和行业融资渠道受限的背景下,公司成功发行永续中票 10亿元、购房尾款 ABN11.4亿元、购房尾款 ABS8.2亿元、私募债 31.1亿元,此外,公司在中国境外发行不超 10亿美元,持续发挥资本市场平台优势,积极拓宽融资渠道。 、 三、投资建议蓝光发展业绩高速增长,销售稳步增长,全国布局深化,财务保持稳健,融资渠道多元。预计公司 19-21年 EPS 为 1.17/1.80/2.24元,对应 PE 为 5.0/3.3/2.6倍,近三年最高、最低、中位数 PE 分别为 22.8/7.0/15.1倍,给予公司“推荐”评级。 、 四、风险提示: 房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
蓝光发展 房地产业 2019-08-02 6.10 8.40 18.64% 6.19 1.48%
7.48 22.62% -- 详细
销售千亿箭在弦上,区域渗透打开长期成长空间,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为380亿元/489亿元/612亿元,归母净利润为33.4亿元/50.1亿元/68.5亿元,EPS为1.12元/1.68元/2.3元,当前股价对应PE为5.8倍/3.9倍/2.8倍。首次覆盖目标价8.4元,给予“买入”评级。充足货值驱动短期销售增长,六大区域渗透打开长期成长空间。短期,公司本年计划开工面积为1800万平方米,同比增长67%,有力推动货值释放,驱动短期销售增长;长期,公司已基本覆盖了主要的城市群和经济带,区域持续渗透打开长期成长天花板。公司目前土储(未开发面积)约1400万平方米,我们认为公司未来拿地会更趋积极,预计全年拿地金额达到400亿元,补充货值约1400亿元,有力支撑明年销售。 交房驱动短期业绩释放,净利润率修复提振长期业绩。短期,19Q1预收账款为564亿元,对上年营业收入的覆盖率达到1.83倍,待结算资源充足,本年较高的竣工增速将有力推动业绩释放;长期,公司净利润率显著低于行业平均水平,随着产品结构改善、合作开发、代工代建深化,净利润修复有望提振长期业绩。 嘉宝物业拟上市,带来资产重估契机。公司正在积极推进蓝光嘉宝港股上市事宜。嘉宝上市后,一方面可以引入更多投资者,为收并购提供弹药,另一方面蓝光嘉宝仍在上市公司表内,有望带来上市公司资产重估机会。按照一般的港股物业公司估值水平,保守估计嘉宝上市后市盈率维持在10倍左右,对应市值至少30亿元,而蓝光发展目前市值仅187亿元,物业上市对上市公司的估值提升程度值得期待。 高分红低估值,杠杆水平合理,股权激励锁定业绩。按照公司股票期权行权条件,2019至2020年的归母扣非净利润分别33亿元和50亿元,行权价格为6.84元/股,高于市场价;公司五位核心高管已全额完成第一次行权,合计行权金额1.8亿元,显示出高管对公司未来发展的强烈信心。估值较低,本年动态估值仅5.8倍,低于板块平均水平。 风险提示:项目竣工及结算进度不及预期;结算毛利率不及预期;公司销售不及预期;蓝光嘉宝港股上市不及预期。
蓝光发展 房地产业 2019-07-31 6.25 -- -- 6.24 -0.16%
7.48 19.68% -- 详细
事件 蓝光发展发布上半年经营简报:2019年1-6月房地产业务实现销售金额465.30亿元,同比增长12.46%;销售面积514.8万平米,同比增长33.99%;竣工面积127.1万平方米,同比增长21.75%。上半年房屋出租率78.98%,租金收入7720.56万元。 点评 上半年完成1100亿元销售目标的42.3%。2019年1-6月房地产业务实现销售金额465.30亿元,同比增长12.46%;销售面积514.8万平米,同比增长33.99%;已完成全年1100亿元销售目标的42.3%。从区域布局来看,公司销售主要还是集中在华东、华中、成都三大区域,分别占比26%、25%、23%,公司在持续深耕成渝区域的同时,全国布局战略已初见成效。公司上半年累计拿地金额171亿元,同比增长57%;拿地面积488万平米,同比增长12%,拿地金额占同期销售金额的37%;拿地楼面均价3516元/平米,占同期销售均价的38.9%,能够有效保障未来毛利率情况。 出租率维持高位,租金水平略有回落。控股子公司嘉宝股份IPO境外上市已获得中国证监会核准。2018年嘉宝股份实现营业收入13.99亿元,同比增长43.95%;净利润2.89亿元,同比增长49.15%。预计未来独立上市后,嘉宝股份的物业管理规模均有望持续提速,也将进一步增强蓝光业绩稳定性。2019年上半年公司可供出租建面达35.33万平米,实际出租建面27.9万平米,同比增长8.5%;出租率78.98%,同比提升17.36个百分点,实现租金收入7720.56万元,平均租金46.11元/平米/月,同比减少8.5%,主要系商业物业出租率提升,出租物业结构有一定变动。 上半年业绩增长超预期。2019年上半年,公司归母净利润同比增加6.25亿元,达12.45亿元,同比增长约101%;扣非后归母净利润同比增加5.90亿元,同比增长约98%。业绩持续超预期主要系公司经营规模逐年扩大,房地产项目结转收入增加;同时公司已实现全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。公司此前发布股权激励计划,2018-2020年扣非后归母净利润不低于22、33、50亿元,2018年已顺利完成第一个行权条件。我们认为较高业绩目标的设定不仅体现出公司对未来业绩的信心,也体现出对公司快速发展的决心。 投资建议:蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化,并购合作拿地具备成本优势;物业服务、医疗业务协同并进;完善激励制度促进上下同心,高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.13、1.53、1.83元人民币,对应PE分别为5.63、4.18、3.48倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行,棚改不达预期。
蓝光发展 房地产业 2019-07-16 6.16 7.91 11.72% 6.53 6.01%
7.13 15.75%
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核心观点 7月 10日公司业绩预告显示, 2019上半年公司预计实现归母净利 12.45亿元左右,同比+约 101%;预计实现扣非后归母净利 11.95亿元左右,同比+约 98%。公司上半年总体业绩超出预期,主要源于地产项目结转收入的增加以及全国布局的规模效应显现。 公司深耕西南,拓展全国,资本助力多元业务并进,维持 2019-2021年 EPS 为 1. 13、 1.74、 2.09元的盈利预测,维持“买入”评级。 全国布局规模效应显现, 全年业绩预计延续高质增长 我们认为公司上半年盈利延续高增长主要源于: 1、 17、 18年地产业务销售高增长(金额同比增速分别达 93%、 47%)所积累的待结转资源集中确认收入,全国化布局的规模效应逐渐显现; 2、 2019Q1综合毛利率在 2018年 27.8%的基础上进一步上行至 29.1%,随着高质量预收款持续结转,2019全年毛利率有望维持在较高水平; 3、报告期地产项目的集中结转有望维持物业管理业务的平稳增长。 2019Q1期末公司预收账款较 2018年末进一步增长 10.5%至 563.7亿元,我们预计公司全年归母净利有望顺利实现 50%以上的增速,完成此前股权激励的行权目标。 销售增速保持平稳,投资拿地强度不减 克而瑞数据显示, 2019上半年公司销售增速保持平稳,实现全口径签约销售金额 483.0亿元,同比去年公告口径+约 16.7%。公告数据显示,上半年公司新增土地计容建面 506.1万平,同比+19.0%,新增投资金额 184.6亿元,同比+80.6%,新增权益投资金额 145.1亿元,同比+103.6%,投资拿地继续保持较高强度。 2018年报数据显示,公司 2019计划土地投资 500亿元,计划新开工1800万平(同比+67%)。我们预计公司上下半年可售货值占比约 40%: 60%,由此带来下半年投资推盘力度不减,保障销售增速稳步提升。 搭建国际上市平台,资本助力多元发展 公司物业管理平台嘉宝股份已向港交所提交 IPO 申请并通过港交所聆讯,我们认为有望在下半年完成上市。 2018年报显示嘉宝股份已进驻全国 60余个城市,在管项目 400余个,在管理面积约 6063万平方米。 2018年实现营收 14.0亿元,同比+44.0%;实现净利 2.9亿元,同比+49.2%。我们认为公司自有地产项目的集中交付以及预计成功上市之后的资本助力有望进一步推动管理规模的提升,加速拓展多元盈利增长点。 “人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,维持“买入” 评级 公司销售和拿地高增长, 资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。维持公司 2019-2021年 EPS 为 1. 13、 1.74、 2.09元的盈利预测。 参考可比公司 2019年 7.4倍的 PE 估值,我们认为公司 2019年合理PE 估值水平为 7-7.6倍,目标价 7.91-8.59元(前值 9.04-10.17元),维持“买入”评级。 风险提示: 三四线市场景气度下滑;异地拓展成效有待进一步检验;药品质量风险; 3D 生物打印投入回报周期较长。
蓝光发展 房地产业 2019-07-15 6.16 -- -- 6.53 6.01%
6.79 10.23%
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半年度业绩大幅预增,全年业绩目标实现有望 蓝光发展19年半年度预计实现归母净利润12.45亿元,同比增长101%,扣非归母净利润11.95亿元,同比增长98%,上半年业绩增长略超预期。按激励计划承诺业绩计算,公司上半年完成业绩占全年考核目标36.2%,高于以前年度上半年业绩占全年比重,下半年业绩压力相对较小。 前期销售规模逐渐实现业绩转化,结算节奏稳定 公司16-18年销售规模持续高增长,2019年1-6月实现销售金额483亿元,同比增长10.4%,完成全年销售目标1200亿元的40%。18、19年竣工面积增速维持稳定,随着销售项目逐渐进入结算阶段,前期规模增长逐渐兑现为业绩增长。 持续高质量拿地,新开工高增速助力持续发展 2019年上半年公司金额口径拿地力度、拿地静态毛利率及拿地权益比例均有所提升,较高拿地毛利率及权益比例有助于公司在未来结算期取得更高的归母业绩增长。至19年中期公司在手储备共计2706万方,储备水平基本充足,稳定高增长的新开工则有力保障公司拿地向销售规模的转化。 预计公司19、20年EPS分别为1.11元/股、1.72元/股 预计19、20年公司归母净利润分别为33.3/51.2亿元,对应19年5.5XPE,20年3.6XPE。考虑公司过去销售和业绩的稳定发展,出于谨慎起见,按照公司业绩19年9x估值来计算,维持合理价格10.04元/股。 风险提示 行业基本面景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,影响公司的销售情况。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。
蓝光发展 房地产业 2019-07-15 6.17 8.14 14.97% 6.53 5.83%
6.79 10.05%
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公司进入业绩加速释放期, 2019H 业绩预计同比增长约 101%。 公司发布公告,预计公司 2019年上半年实现归母净利润与上年同期相比,将增加约 62,511万元左右,同比增加约 101%左右。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比,将增加约 59,012万元左右,同比增加约 98%左右。 2019年上半年业绩大幅增长的主要原因是随着 17、 18年公司销售高增长,公司结转规模大幅增长, 公司已进入业绩释放期,截至 2019年 Q1,公司预收账规模为563.7亿元,我们认为公司可结算资源充沛,股权激励业绩目标将顺利达成。 拿地力度不减, 权益比提升, 平均楼面地价有所上升。 2019年上半年,公司新增 32个项目, 拿地布局较为均匀, 进一步扩大华东、华南区域新一线、新二线以及强三线的土储占比, 新增土地总占地面积 263.1万方,同比增长 25%,新增计容建筑面积 506.1万方,同比增长 19%,新增权益建筑面积 382.5万方,同比大幅增长 40%,权益比为 76%,较上年同期的拿地权益比 64%提升了 12个百分点。同时,上半年公司拿地总地价为 184.6亿元,同比大幅增长 81%,权益地价为 145.1亿元,同比大幅增长 104%,平均楼面地价 3647.6元/平方米,同比增长 51.7%。 “东进南下”战略使全国布局纵深,华中、华东区域销售占比有望显著提升。 根据克而瑞的数据, 公司 2019年 H1销售金额达 483亿元,同比增长 10%,实现销售面积 529万平米,同比增长 11%,我们预计公司全年销售额在1000-1200亿之间。 根据公司一季报披露的数据, 2019年 Q1公司在成都区域销售占比显著降低,而在华中区域及华东区域的销售占比分别从 2018年的 18%和 20%上升到了 24%和 29%, 2019年一季度公司在成都及华东区域的销售占比达到持平, 东进南下的全国化均衡布局得以突破。而根据 2019年一季报披露的开工数据,成都区域的开工面积在 2018年占比 38%,在 2019年下降至 10%。 而华中、滇渝以及北京区域新开工面积分别从 2018年的 25%、 10%、 6%上升至 2019年一季度的 30%、 17%、 31%。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.16元、 1.80元、 2.31元。考虑公司作为业绩高增长优质标的,给予公司 2019年 7倍估值,对应目标价 8.14元,维持“买入”评级。 风险提示: 房产销售回款不及预期、区域调控政策不断升级、融资不断收紧等。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名