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蓝光发展 房地产业 2017-09-19 10.33 -- -- 10.81 4.65% -- 10.81 4.65% -- 详细
事件:公司控股子公司嘉宝股份拟以现金收购的方式作价6000万收购杭州绿莹创业投资有限公司持有的绿宇物76%股权;以2400万价格现金收购上海统达置业有限公司持有的真贤物业80%股权。 现代服务业跑马圈地加速,进军长三角高价值区域。绿宇物业在中国物业百强企业中位列第85位,在管项目70余个,物业类型涵盖别墅、写字楼、产业园、科创园工业厂房、高层、小高层、多层住宅等;另一家合作企业真贤物业,其在管项目数量40个左右,主要集中在上海外滩周边虹口区域。此次并购完成之后公司将增加物业管理面积1000万平米,在管物业面积达4500万平米,较2016年增速达50%,规模增速明显。此次并购也标志着嘉宝股份正式踏足长三角区域,挖掘高价值地区房地产市场的存量需求。 物管行业高速增长,现代服务业有望成为公司未来业绩新的支撑点。根据中指研究院数据,2016年百强企业管理面积均值达2725万平米,市场占有率近三成。在规模扩张持续加速中, TOP10企业管理面积均值达到18838.96万平方米,同比增长41.30%,管理面积和增速表现优异;在区域深耕方面,百强企业苦练内功加速市场拓展,2016年单位城市项目数量均值为5.93个,连续四年保持上升,单个项目面积均值达到16.43万平方米,同比增长7.39%。中国指数研究院发布的嘉宝品牌价值达到23.26亿元,较2015年增长超过102%,百强企业中排名14。嘉宝股份2016年业绩增速70%。随着公司管理项目和管理面积增加,主营业务收入持续增加,预计嘉宝股份今年业绩增速有望继续维持高位,未来成为公司利润增长的有力支撑。 互联网助推公司物管业务升级,品牌价值持续彰显。社区生活服务被认为是万亿级市场,行业具备巨大的市场发展潜力。目前已有3家物业企业在港股上市,1家物业企业准备在港股上市,20余家物业企业在新三板挂牌,但目前行业集中度不高,抢占客户资源入口仍是抢占行业先机的关键。公司发布“生活家服务体系”以来,生活家APP 历经几轮升级,实现了云平台大数据的技术升级,使千人千面“画像”功能得以呈现,为精准营销提供了技术保障,并取得了1项国家实用新型专利技术、6项软件著作权,提升服务质量和用户黏性。预计到2018年实现3年累计营业收入规模 30-40亿元,生活家三年累计覆盖面积达1.6亿平方米。 员工跟投机制有序推进,“蓝色共享”计划在公司内部引发员工“二次创业”热潮。在目前行业分化格局加剧、利润空间逐步缩小的阶段,员工跟投制度有利于公司实现逆市扩张、销售规模快速提升,同时有助于加快周转速度、缩短资金回报周期,提升项目质量与盈利水平,达到一石多鸟的目的。2017年公司新获取的项目中80%为收并购项目,且收购价大幅低于同地段招拍挂的楼面价,体现了员工通过多元化渠道为公司获取优质资源的积极性。 维持增持评级,维持盈利预测。考虑到公司上半年已完成约300亿的销售额,预计将大概率超额完成全年500亿的销售目标,近期实施的员工跟投计划将进一步促进销售业绩的高增速。多元化业务有序发展为公司未来业绩增添新动能,看好公司现代服务业板块的发展。 维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为14.1/17.3/20.9亿元,同比增速分别为56.8%/23.2%/20.7%,EPS 分别为0.66/0.81/0.98元。
蓝光发展 房地产业 2017-09-04 9.41 11.90 38.86% 10.83 15.09%
10.83 15.09% -- 详细
主要观点 1、17H业绩同比增长近13倍,毛利率、净利率触底回升,费用率下降 17H1公司实现营业收入64.4亿元,同比增长32.1%;实现归母净利润2.8亿元,同比大增1,272.8%;每股收益0.12元,同比大增1100.0%;毛利率和净利率分别为27.6%和4.5%,同比分别+1.0pct和+4.2pct,预计17年下半年开始结算15-16年销售项目将推动净利率回升;三项费用率费合计15.2%,同比-0.5pct。报告期末,负债率和净负债率分别为81.5%和123.0%,同比分别-24.0pct和-0.8pct,债务结构持续优化中。 2、17H销售同比增长近2倍,西南主场优势尽显、全国布局初见成效 公司17H1实现销售金额302.74亿元,同比+188.16%,预计全年销售或超600亿元;销售面积302.02万方,同比+163.70%;销售回款175.3亿元,同比+80.9%,回款率58%。17H1期末预收账款达304亿元同比+39.4%,且覆盖16年地产结算收入1.5倍。公司上半年北京区域(YOY281%)、华东区域(YOY241%)和成都区域(YOY204%)销售面积增速最快,充分体现了公司全国布局已初见成效,实现了量价齐升。公司作为西南房企龙头,西南区域占比达51%(包括成都、重庆和昆明等),而近期由于成都和重庆均呈现“人口流入+低库存+弱调控”的格局,造成供需失衡下西南地区市场依然火热,充裕可售货值和转型改善产品将推动公司17-18年或能实现销售600亿元(YoY100%)和800亿元(YoY30%)。 3、多元化拿地拓展资源渠道,“四川蓝光”已走向“全国蓝光” 公司今年拿地继续积极,17H1拿地315万方、158亿元,其中权益面积272万方、权益地价140亿元;拿地占比当期销售金额和销售面积分别为104%和52%。公司已入驻20余城,上半年新进太原、杭州、惠州、南通等城市,进一步扩大战略纵深、实现全国均衡布局。公司通过合作、并购等多元化模式外拓资源渠道,报告期内实现非直接招拍挂项目的储备资源占比达89%,多元化投资能力显著提升。此外,公司在四川首个主题乐园“水果侠主题世界”开园,实现产品创新和拿地模式的进一步延伸。 4、物业和医药业务已步入正轨,短期锦上添花、长期布局未来 物业管理方面,嘉宝股份17H1实现营业收入4.72亿元,同比+59.4%;实现归属于挂牌公司股东的净利润0.91亿元,同比+71.2%;累计管理面积达3,349万方,累计轻资产联盟面积达1.2亿方。医药业务方面,迪康药业实现营业收入2.89亿元,同比+18.7%;实现净利润0.39亿元,同比+130.8%,在医药行业政策调控升级影响下实现盈利增长。目前迪康药业已基本完成OTC团队搭建,并布局全国24个市场。3D生物打印业务在有序推进美国FDA临床试验申报工作。 5、投资建议:业绩增13倍、销售增2倍,步入高速成长期,维持强推 蓝光发展15年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。公司积极进行战略调整以优化供给能力,17H1业绩显现高速增长。近期又恰遇西南市场火热,相信会推动公司下半年及明年销售量价齐升。我们维持公司17-19年每股收益预测分别为0.64、1.07和1.45元,维持目标价11.90元,维持强烈推荐评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险。
蓝光发展 房地产业 2017-09-04 9.41 9.93 15.87% 10.83 15.09%
10.83 15.09% -- 详细
公司发布2017年半年报。2017年公司实现营业收入64.4亿元,同比增长32.06%;归母净利润2.8亿元,实现同比增长1272.8%,扣非归母净利润2.7亿元,同比增长693%。 销售增速亮眼,17年起业绩加速释放:2017年1-6月,公司房地产业务实现签约金额302.74亿元,同比增长188.16%;实现签约面积302.02万平方米,同比增长163.70%,销售规模及均价实现双增长。其中成都区域、滇渝区域、华中区域、华东区域、北京区域销售面积同比增速分别为169.62%、132.18%、151.61%、194.50%、316.39%;销售额同比增速分别为204.48%、184.16%、117.54%、241.06%、280.60%,增速亮眼。展望下半年,公司可售资源充裕,叠加上半年的高基数,我们认为公司全年销售额有望向更高目标发起冲击。报告期内公司实施了“蓝色共享”员工事业合伙人计划,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为增长持续性打下基础。 东进南下,拓展优质二线:上半年,公司东进、南下全国化布局战略齐头并进,获取多宗重点目标城市优质土地资源,布局全国进一步推进,上半年新进太原、杭州、惠州、南通等城市。公司并通过合作、并购等多元化模式外拓资源渠道,报告期内实现非直接招拍挂项目的储备资源占比达89%,多元化的投资能力显著提升。上半年公司新增项目规划建面255万平、总地价102亿元,同比增长215%、163%,楼面价同比下降17%,拿地成本下降主要得益于公司加大了并购力度;从拿地区域来看,新增地块多集中于二线省会城市,占比达到79%。 财务结构优化,有效降低融资成本:公司2015年的融资成本超过10%,16年公司发行了274亿的有息负债,融资成本9.06%,同时公司在16年底发了80亿中票和公司债,平均成本5.7%,融资成本进一步降低,预计2017-2019年利润率将进一步提高。 “人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动:现代服务业方面,2017年1-6月,嘉宝股份实现营业收入4.72亿元,同比增长59.41%;实现归属于挂牌公司股东的净利润0.91亿元,同比增长71.24%,板块实现持续高增速。3D生物打印方面,截至2017年6月30日,蓝光英诺已提交专利申请89项(其中20项已获授权),获得软件著作权登记证书7项,商标证书103项。医药业务方面,2017年1-6月,成都迪康药业实现营业收入2.89亿元,同比增长18.72%;实现净利润0.39亿元,同比增长130.77%,在医药行业政策调控升级影响下实现盈利增长。公司秉承“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的顶层战略架构,构建了以“房地产开发运营”为引领,“现代服务业、3D生物打印、生物医药”为支撑的多元化产业战略发展格局。 盈利预测与投资评级:蓝光发展扩张迅速,2017年上半年实现逆势销售高增长,而现代服务业、医药器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业,公司提前布局占据先发优势,未来发展前景无限。公司土储丰富,全力拓展二线省会城市,并通过合作、并购等多元化渠道拿地,有效控制成本。报告期内公司实施了“蓝色共享”员工事业合伙人计划,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为增长持续性打下基础。我们预计17/18/19年EPS为0.71元/股、0.93元/股、1.23元/股,对应PE倍数为12.6X、9.7X/7.3倍,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性收紧。
蓝光发展 房地产业 2017-09-01 9.07 11.40 33.02% 10.83 19.40%
10.83 19.40% -- 详细
事件:公司发布半年报,2017H1实现营业收入64.4亿元(+32.1%),实现归属于上市公司股东净利润2.8亿元(+1272.8%)。 半年报业绩亮眼,净负债率有所降低。分业务看,房地产开发实现营收55.7亿元(+32.6%),毛利率较去年同期增加1.7个百分点;医药和3D生物打印营收2.9亿元(+19.1%),毛利率+3.3个百分点;现代服务业营收3.1亿元(+52.3%),毛利率+2.4个百分点。销售期间费率为15.2%,较去年同期下降0.5个百分点,其中管理费率降幅最大为0.7个百分点。净负债率为120.4%,较去年同期下降25个百分点。截止半年末,公司预收账款303.8亿元,业绩锁定性强。 销售增长形势喜人,全年看到600亿。报告期内公司实现签约销售额为302.7亿元,同比增长188.2%,全年目标完成率61%。在行业成交增速下滑的背景下,公司仍然很好地完成了既定目标。考虑到公司下半年新推货值500亿元+滚存200亿元,可售货值充裕,全年销售有望冲击600亿元。 融资方式多元化,成本有望下降。2016年公司完成了40亿元公司债和40亿元中期票据的发行,发行平均利率5.75%,其中40亿元公司债和33亿元中期票据均为下半年发行,实际减少的融资成本将在2017年得到明显体现。2017年8月,45亿元的中期票据已经获准注册,另外公司还推出拟募资不超过50亿元的优先股发行预案,如成功发行将极大提升公司净资产规模,优化财务结构,并开启更大的融资空间。 高管增持绑定管理层利益,证金新进前十大股东。2017年4月公司公告称公司董事、监事、高级管理人员计划增持公司股份合计不低于1200万元。截止7月17日,增持计划已完成,合计增持金额1202万元,增持均价8.20元。高管增持有利于调动管理层的积极性和保持核心团队的稳定性,有利于公司长远发展。 证金公司二季度新进公司前十大股东之列,持有1162万股,持股比例为0.54%。 盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年EPS分别为0.76元、0.99元和1.22元,归母净利润未来三年有望保持43%的复合增长率,当前股价对应的动态PE分别为12倍、9倍和7倍。公司2015年上市后经过两年的播种、培育,即将迎来收获期,维持“买入”评级。
蓝光发展 房地产业 2017-08-14 8.70 -- -- 10.18 17.01%
10.83 24.48% -- 详细
一、事件概述 蓝光发展公告非公开发行优先股预案,拟向不超过200名合格投资者发行优先股不超过5000万股,募集资金不超过50亿元,每股票面金额100元。募集资金将用于分别位于成都、天津和无锡的三个项目建设。本次优先股,以票面金额平价发行,采用附单次跳息安排的固定股息率,自第六个计息年度起上浮2个百分点,此后维持不变。本次非公开发行已经董事会审议通过,但尚需通过股东大会审议和中国证监会核准。 二、分析与判断 发行优先股优化公司财务结构,提升公司未来加杠杆空间 本次优先股发行将极大地优化公司财务结构。假设2017年3月31日完成优先股发行,则公司净资产规模将提高32.79%,资产负债率将从81.10%下降到76.36%。资产负债率的下降能够有效地提升公司多渠道融资能力,并为公司未来发展预留更多的融资空间,降低公司融资成本,满足公司未来业务发展的资金需求。 公司拟推出《未来三年股东回报规划》,继续实施积极的分红政策 公司2015年上市之后一直实施积极的分红政策,2015-2016年公司现金分红金额占当年归属于上市公司股东净利润的比例分别为31.84%和23.83%。目前公司已制定《未来三年股东回报规划》(2017-2019年度),拟在通过董事会后提交股东大会审议。未来三个会计年度内以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%。 战略东进,由“四川蓝光”走向“全国蓝光” 为实现从“四川蓝光”到“全国蓝光”的战略布局,公司在上海成立东部中心,拓展华中地区和华东地区的城市项目。2016年公司华东、华中区域的销售金额达到137亿元,同比增长214%;占全公司销售额比重达到45%,较2015年提高21个百分点,真正实现了从“四川蓝光”走向“中国蓝光”。 激励机制灵活,业绩确定性强 蓝光集团在公司房地产板块资产注入时承诺17年扣非归母净利润不低于11.56亿元,公司股权激励计划17年解锁条件为扣非归母净利润不低于11.7亿元,公司2016年年报给出的17年业绩目标为力争实现扣非归母净利润12.7亿元,营业收入246亿元,签约销售金额到500亿元。公司一季报账面预收款261亿元,可结算资源充足,我们认为公司超额完成12.7亿元的扣非归母净利润目标是大概率事件,至少对应47%的增长。公司激励机制灵活,17年7月推出团队跟投机制--“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,办法规定总部合伙平台和区域合伙平台合计可持有项目公司股权不超过15%;每个跟投合伙项目中单个跟投合伙员工持有的项目公司股权比例原则上不超过1.5%。确立团队跟投机制,可以有效地起到稳定团队,分享成长的作用。 三、盈利预测与投资建议 投资建议:我们认为公司发行优先股将极大地优化公司财务结构,为公司进一步加杠杆留出空间,助力公司向全国范围扩张。预计公司2017、2018年EPS分别为0.61和1.29元/股,对应当前股价PE分别为14.8和7.0倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 优先股发行尚需通过股东大会审议和中国证监会核准,房地产市场景气度低于预期。
蓝光发展 房地产业 2017-08-14 8.70 -- -- 10.18 17.01%
10.83 24.48% -- 详细
核心观点: 房地产开发,进入成长快车道。 16年公司实现商品房销售金额301亿元,同比增长65%;2017年公司计划实现销售金额500亿;中期计划2020年之前进入房企前20强。合理的城市布局是公司发展的前提条件,目前公司全国化布局初步形成,已进入全国大中型城市近20个,未售土地储备约1500万方。同时,公司聚焦高价值区域投资,坚定推进东进、南下战略,布局城市深耕力度不断增加,且积极把握行业并购机会,2017年通过并购拿地模式占比超80%。 提高软实力,发挥民企管理优势。 产品力是蓝光发展未来业绩提升的关键保障,2016年公司产品转型战略成功落地,推出“雍锦系”、“公园系”两大改善型产品获得市场高度认可。17年7月15日,公司公布了名为“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,明确了地产项目团队的跟投机制,完善了员工激励政策。进入地产白银时代软实力建设的重要性逐渐凸显,公司依靠自身优异的开发周转能力成长为区域龙头房企,而相较未来在全国范围的发展壮大,管理团队则更加关注企业整体运营效率的提升。 预计17、18年的业绩分别为0.60和1.18元,给予 “买入”评级。 蓝光发展以地产开发业务为核心,以医药+3D 打印及物业管理业务为辅助的模式,在公司完成上市之后将会迎来崭新的发展机遇。公司地产销售规模增速加快且利润率处于上升趋势,未来业绩将加速释放。三项业务对应的公司合理权益价值为271.8亿元,每股NAV 约为12.15元/股,对应公司目前的股价的折价率为28.6%,高于行业整体平均水平。 风险提示。 地产开发业务受到行业调控政策限制,费用规模扩张影响业绩增长。
蓝光发展 房地产业 2017-08-07 8.79 14.04 63.83% 9.50 8.08%
10.83 23.21% -- 详细
事件:公司公告非公开发行优先股预案。 优先股预案出炉,募资目标50亿。公司公告非公开发行预案,拟向不超过200名合格投资者发行优先股,总数不超过5000万股,募集资金总额不超过人民币50亿元,募集资金投向公司在成都、天津、无锡的三个项目。公司将以现金方式支付本次发行优先股的股息,采用附单次跳息安排的固定股息率,股息不累积。 目前该预案尚需经过公司股东大会审议、中国证监会核准。我们认为,此次发行优先股募资若能顺利推动,将有助于拓宽公司融资渠道,同时大幅提升公司净资产规模,为公司未来发展预留融资空间。 1-7月销售超360亿,快速增长。公司2017年1-7月实现销售额361亿,同比增长104%;销售面积388万平米。根据2016年年报,公司2017年年度销售目标为500亿,1-7月已经完成全年销售目标任务的72.2%。我们认为,公司今年完成销售目标为大概率事件。 多元化投资,拿地提速。2017年以来,公司通过公开市场、收购等多元化的投资方式在南昌、合肥、重庆、长沙、惠州、太原、杭州、成都等地获取项目,合计取得总计容建筑面积约312.89万平米,总对价为127.28亿元,平均土地成本为4068元/平米。在土地竞拍竞争依然激烈的情况下,公司具备获取较低成本开发资源的能力。同时,公司布局的城市符合“聚焦高价值区域投资”战略,有助于提升公司市场竞争力和品牌影响力。 投资建议:维持“买入”评级。公司2015、2016年发力扩张高价值区域,17年地产主业开始进入收获期,计划销售目标500亿元。按照目前货量布局,我们认为企业有望在两年之内冲击千亿销售规模。公司的跟投方案落地,激励机制到位,员工上下一心,助力发展。我们预计公司17年和18年EPS分别为0.78元和0.94元,截至8月2日公司收盘于8.85元,对应2017和2018年PE在11.35倍和9.41倍,给予17年18倍PE,目标价14.04元,维持“买入”评级。 风险提示: (1)3D生物打印研发和推广困难。 (2)行业面临基本面下行风险。
蓝光发展 房地产业 2017-08-07 8.79 -- -- 9.50 8.08%
10.83 23.21% -- 详细
核心观点: 房地产开发,进入成长快车道。 16年公司实现商品房销售金额301亿元,同比增长65%;2017年公司计划实现销售金额500亿;中期计划2020年之前进入房企前20强。合理的城市布局是公司发展的前提条件,目前公司全国化布局初步形成,已进入全国大中型城市近20个,未售土地储备约1500万方。同时,公司聚焦高价值区域投资,坚定推进东进、南下战略,布局城市深耕力度不断增加,且积极把握行业并购机会,2017年通过并购拿地模式占比超80%。 提高软实力,发挥民企管理优势。 产品力是蓝光发展未来业绩提升的关键保障,2016年公司产品转型战略成功落地,推出“雍锦系”、“公园系”两大改善型产品获得市场高度认可。17年7月15日,公司公布了名为“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,明确了地产项目团队的跟投机制,完善了员工激励政策。进入地产白银时代软实力建设的重要性逐渐凸显,公司依靠自身优异的开发周转能力成长为区域龙头房企,而相较未来在全国范围的发展壮大,管理团队则更加关注企业整体运营效率的提升。 预计17、18年的业绩分别为0.60和1.18元,给予“买入”评级。 蓝光发展以地产开发业务为核心,以医药+3D打印及物业管理业务为辅助的模式,在公司完成上市之后将会迎来崭新的发展机遇。公司地产销售规模增速加快且利润率处于上升趋势,未来业绩将加速释放。三项业务对应的公司合理权益价值为271.8亿元,每股NAV约为12.74元/股,对应公司目前的股价的折价率为30.7%,高于行业整体平均水平。 风险提示地产开发业务受到行业调控政策限制,费用规模扩张影响业绩增长。
蓝光发展 房地产业 2017-07-20 7.88 -- -- 9.25 17.39%
10.83 37.44%
详细
事件:2017年7月14日晚,公司发布公告《“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法(试行)》与《关于公司董事,监事及高管参与房地产项目投资暨关联交易预计的公告》。上述办法尚须经股东大会审议通过。 地产相关一级职能部门核心人员与其他关键人员强制跟投,高度绑定员工与公司利益。跟投合伙员工分为强制合伙人和自愿合伙人。强制合伙人主要包括总部一级职能部门中心总经理级及以上人员,区域公司及城市公司经营班子人员、其他关键人员(包括但不限于营销负责人、工程负责人、设计负责人、成本负责人、财务资金负责人、项目负责人等)。自愿合伙人包括总部正式员工,区域公司、城市公司及与项目经营直接相关的正式员工。 项目跟投额度为15%,高于同行业平均水平,体现公司锐意进取、积极扩张的决心。总部合伙平台和区域合伙平台合计持有的项目公司股权比例合计不超过15%;每个跟投合伙项目中的单个跟投合伙员工持有的项目公司股权比例原则上不超过1.5%。计算合伙平台在跟投项目公司的股权占比时,以预测项目现金流(含融资)归正周期内,项目股东自有资金平均投资额作为项目公司的总股本金额。 合理确立跟投资金进退时点,有效支撑项目公司的资金运营需求。1.跟投资金到位时间:在项目确权后3个月内完成;2.回收跟投资金:项目公司在累积净现金流量为正数,并保证项目运营所需资金、充分考虑项目经营风险后(外部合作项目需要经合作方同意),经“共享”领导小组会议批准,项目公司向合伙平台归还债权资金,资金利息年度进行结算;3.退出跟投项目启动时点:跟投合伙项目公司全部地上可售面积的销售率(已售地上面积/全部可售地上面积)达到90%时。 7位董监高通过合伙平台参与员工跟投,预计总投资额不超过1.24亿元。公司董事、监事及高级管理人员拟根据共享管理办法相关规定,通过合伙平台成都煜锦参与公司房地产跟投合伙项目投资。在成都煜锦存续期间,董监高通过成都煜锦跟投公司房地产项目的总金额预计不超过人民币12,400万元(包括期间现任及新聘董事、监事及高级管理人员投资金额),在上述额度内,资金可滚动使用。截至2017年7月14日,已跟投金额为3562万元,预计后续跟投金额为8838万元。此次公司董事长不参与项目跟投合伙。 “蓝色共享”计划已在公司内部引发员工“二次创业”热潮,员工士气得到大幅提高。在目前行业分化格局加剧、利润空间逐步缩小的阶段,员工跟投制度有利于公司实现逆市扩张、销售规模快速提升,同时有助于加快周转速度、缩短资金回报周期,提升项目质量与盈利水平,达到一石多鸟的目的。2017年公司新获取的项目中80%为收并购项目,且收购价大幅低于同地段招拍挂的楼面价,体现了员工通过多元化渠道为公司获取优质资源的积极性。 近期高管增持计划已完成92.3%,目前股价安全边际较高。公司高管计划在2017年4月29日起6个月内增持公司股份,增持金额合计不低于1200万元。截至7月12日,董高监已累计增持1107.7万元,占总计划金额的92.3%,平均增持价格8.22元/股,并承诺增持行为发生起6个月内不减持。上述增持计划不仅表现了公司高管对未来发展前景的充分信心并且为当前股价提供了较高的安全边际。 维持增持评级,维持盈利预测。考虑到公司上半年已完成约300亿的销售额,预计将大概率超额完成全年500亿的销售目标,近期实施的员工跟投计划将进一步促进销售业绩的高增速。 同时2017年上半年总金额为1200万元的高管增持计划也表现了管理层的充分信心,因此给与公司增持评级。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为14.1/17.3/20.9亿元,同比增速分别为56.9%/23.2%/20.7%,EPS分别为0.66/0.81/0.98元。
蓝光发展 房地产业 2017-07-19 7.74 9.93 15.87% 9.25 19.51%
10.83 39.92%
详细
事件:公司发布 “蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,实施员工项目跟投机制。 完善激励机制,助力未来成长。 本次蓝光发展的项目跟投机制有以下特点:1、跟投人员范围广:公司跟投人员分为总部和区域两个平台,总部一级职能部门总经理及以上、区域公司高管等强制跟投,总部正式员工及区域公司等正式员工可自愿跟投;2、跟投股权比例高:公司总部和区域合伙平台合计持有项目股权比例上限为15%,和业内最高的碧桂园、阳光城一致,高于万科、金地的10%;3、退出机制灵活: 当项目整体去化率达到90%时,就启动退出机制。此次公司出台项目跟投机制,我们认为是对公司激励制度的进一步补充和完善(中长期的股票期权和短期的项目跟投结合),扩大激励对象范围(覆盖更多基层员工),有效绑定员工和企业核心利益,助力公司未来成长。 销售高速增长,并购整合发力。 根据克尔瑞销售排行,公司上半年实现销售额接近300亿元,同比增速超过180%,17年500亿销售目标完成度超过60%。展望下半年,公司可售资源充裕,全年可售货值1000亿元,叠加上半年的高基数,我们认为公司全年销售额有望向更高目标发起冲击。拿地方面,上半年公司新增项目规划建面255万平、总地价102亿元,同比增长215%、163%,楼面价同比下降17%,拿地成本下降主要得益于公司加大了并购力度,上半年收购项目建面占比达到71%;从拿地区域来看,新增地块多集中于二线省会城市,占比达到79%。 融资成本稳步降低。 公司2015年的融资成本超过10%, 16年公司发行了274亿的有息负债,融资成本9.06%,同时公司在16年底发了80亿中票和公司债,平均成本5.7%,融资成本进一步降低,预计2017-2019年利润率将进一步提高。 盈利预测及投资评级。 公司已经完成从西南走向全国的布局,在“人居蓝光+生命蓝光”双擎战略驱动下,公司发展将步入快车道,业绩有望迎加速拐点。我们预计2017、2018年EPS 为0.7、0.93元,按照目前股价,对应PE11x、8.7x,维持“买入”评级。 风险提示事件:业绩及销售不达预期、政策调控风险等。
蓝光发展 房地产业 2017-06-26 8.35 10.09 17.74% 8.84 5.87%
10.60 26.95%
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区域龙头迈向全国,房地产业务收入保持高增速。2017Q1公司实现营业收入33.1亿,同比增幅207%;归母净利润1.2亿,同比扭亏为盈;实现销售额84.9亿,同比增幅111%; 销售面积86.4万方,同比增幅62%。2016年公司实现营业收入213亿,同比增长21%;归母净利润9亿,同比增长11%;销售金额301亿,同比增长65%;销售面积282万平米,同比增长31%;销售均价10701元/平米,同比增长26%。2017年公司将冲刺500亿销售规模,预计增幅达到66%。战略规划上,公司加大改善型住宅供给,在“COCO系、金悦系”刚需产品的基础上推进“公园系、雍锦系”等改善型项目。公司扎根成渝地区,重点布局城市圈,目前公司已进入20余个一二线城市,例如西部城市圈成都重庆昆明西安、长三角城市圈南京苏州无锡杭州、京津冀城市圈北京天津青岛太原、长江中游城市圈长沙武汉合肥南昌等地。 股权激励护航公司未来两年业绩,高管增持计划彰显管理团队具有充分信心。1)公司股权激励的限制性股票第一期已于2017年1月解锁上市,解锁比例40%,解锁股份数量661万股,授予价格为7.44元/股。第二、三个解锁日分别为2017、2018年12月25日,解锁条件分别为2016、2017年度扣非后归母净利润不低于9.5、11.7亿元。2)公司高管计划在2017年4月29日起6个月内增持公司股份,增持金额合计不低于1200万元。截至5月11日,董高监已累计增持706.4万元,占总计划金额的59%,平均增持价格8.32元/股,并承诺增持行为发生起6个月内不减持。3)公司于2017年起全面推进新的激励制度,采用区域经理人和公司共同分享项目收益的方式提高管理层的积极性,以保证项目的高收益。 现代服务业仍处于跑马圈地期,子公司嘉宝股份挂牌新三板。物业行业作为现代服务业的重要部分,近些年增速高于房地产行业的增长,但是目前整体集中度较低,单个企业规模较小。控股子公司嘉宝股份是西南地区最大的物业管理公司,全国排名第14位,2017年6月进入新三板创新层。2016年嘉宝股份实现营收6.8亿,同比增幅23%;归母净利润1亿,同比增幅66%。公司累计在管面积达三千万方,预计将成为新的利润增长点。 医药业务整体占比较小,预计保持平稳增长,3D生物打印具备主题投资价值。医药板块业绩逆势增长,2016年收入为5.5亿元,同比增长24.1%,占公司总收入2.6%。主要产品并非独家且较为成熟,需求相对稳定,保持稳定增长概率较大。2016年12月蓝光英诺3D生物打印血管动物实验成功,证明了人工血管内皮化问题可以通过3D生物打印的方式得到解决。公司下一步将申请临床试验,不过距离业绩实现仍有较长时间。目前第二代3D生物打印机REVO-B系列和REVO-TMkII完成定型;医疗影像云系统于2016年2月正式上线,覆盖九大科室的医疗影像一站式综合服务体系初步形成。 首次覆盖,给与增持评级,目标价10.21元。我们预计公司2017-19年EPS分别为0.66/0.81/0.98元。考虑到公司2016年销售金额增速为65%,2017年将冲刺500亿销售目标,同时员工持股计划的解锁条件能够提供一定的安全边际,因此我们对于公司未来业绩的增长持乐观判断。公司3D生物打印技术在国内市场中处于领先水平,市场对3D打印关注度较高,构成股价阶段性的上行期权,叠加2017年高管增持计划体现了管理层对公司的充分信心,因此给与公司增持评级,目标价10.21元,相当于公司整体2017年15.47X估值。 我们采用分部估值法,将公司业务拆解为房地产、现代服务、医药销售三大部分,三块业务的估值合计为10.21元/股。1)房地产业务方面,我们预计公司2017-19EPS分别为0.61/0.75/0.91元。我们给与公司2017年房地产业务14.95X估值(与可比公司一致),该部分估价9.12元/股。我们主要选取了市值两三百亿、销售区域在西南地区或二线城市的房企作为可比公司,因其土地储备规模相近,同时具有多引擎驱动,从而在估值溢价上存在可比性。此外,公司的RNAV估值为10.25元/股,为PE估值提供了基础安全边际。2)现代服务业方面,我们预计2017-19年该部分EPS分别为0.046/0.055/0.063元,给与公司2017年物业部分业务18.33X估值,该部分估价0.84元/股。3)医药销售部分,我们预计2017-19年EPS分别为0.0082/0.0090/0.0099元,给与公司2017年医药板块业务30.50X估值(与可比公司一致),该部分估价0.25元/股。
蓝光发展 房地产业 2017-06-20 8.47 9.88 15.29% 8.95 4.43%
10.18 20.19%
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公司以“开源节流”策略推进经营管理,2017年公司业绩有望大增: 2016年签约销售额301亿元,同比增速达到65%,为2017年和2018年两年营收大增奠定坚实基础,我们预测公司2017年营收有望达到264亿元。 2016年公司销售净利率仅为4.17%,不及行业平均水平的一半,在毛利率提升和融资成本大降的作用下,公司有望提升销售净利率2个百分点,我们测公司2017年净利润有望大幅提升至14亿元。公司正处于规模化进程中,是300亿梯队中成长为1000亿房企的有力竞争者。 发展战略:公司将地产业务规模化作为未来发展的主要思路,从深耕四川至向全国布局,从商业地产至聚焦改善型产品开发销售,明晰的发展战略有效指导公司经营。 城市布局:公司立足成渝区域,实施全国化布局发展战略,截至目前已成功布局五大区域(西南、华中、华东、北京、华南),进驻大中型城市近20个。 拿地策略:在地价高企的大背景下,大力运用收并购、合作等多种“低溢价”拿地方式获地占比超过60%。 融资显效:公司通过中票和公司债显著降低资金成本,2016年融资80亿元,平均利率5.75%,降成本效应将支持公司未来3年业绩大幅改善。 多元业务:公司已成功构建了以“房地产开发运营”为引领,“现代服务业、3D生物打印、生物医药”为支撑的多元化产业战略发展格局。 公司盈利预测及投资评级。公司是四川地区房企龙头,2015年借壳上市后迎来快速发展机遇,业绩有望在未来三年保持快速增长格局。2017-2019年EPS分别为0.66元、1.01元和1.25元,对应PE分别为12.96、8.46和6.87,6个月目标价10元,首次覆盖,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:地产销售不及预期、生物医药板块推进不及预期、政策调控风险
蓝光发展 房地产业 2017-06-15 8.49 11.26 31.39% 8.95 4.19%
9.77 15.08%
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加速全国布局, 新进入粤港澳大湾区。公司地产发展战略为立足成渝区域,大力推进东进、南向战略,持续优化京津冀、 长三角、长江中游和珠三角四大城市群布局,深耕20余个一、二线重点城市。2017年以来公司通过招拍挂和收购的方式在合肥、南昌、重庆、长沙、太原、杭州、天津等城市都有获取土地,并首次进入惠州,在惠州获取土地面积合计达到12.35万平方米。惠州地处粤港澳大湾区,未来发展有望享受更多的政策红利,公司也将因此受益。布局粤港澳大湾区体现出公司明确的拿地思路和对公司战略极强的执行能力。 17年逆势扩张。公司目标2017年房地产销售金额达到500亿元。根据克尔瑞数据,公司1-5月份销售额为205.3亿元,同比增长56.7%,全年目标完成率41%。在调控趋严的背景下,公司仍然较好地完成了既定目标。考虑到公司可售货值充裕,未来将加大营销力度,全年目标有望超额完成。截止2017年一季度末,公司预收账款261.2亿元,已锁定2017年全年业绩,业绩增长确定性高。 17年净利率有望改善。2016年公司完成了40亿元公司债和40亿元中期票据的发行,发行平均利率5.75%,其中40亿元公司债和33亿元中期票据均为下半年发行,实际节省的融资成本将在2017年得到明显体现。同时公司将利用互联网创新思维对传统推广模式、营销模式和营销平台进行根本性变革,实现“线上蓝光、数字蓝光”的全面信息化体系,销售费用和管理费用都将得到更严格的控制。 高管增持绑定管理层利益。2017年4月公司公告称,基于对公司未来发展前景的信心和对公司价值的认同,公司董事、监事、高级管理人员计划增持公司股份合计不低于1200万元。截至5月11日,相关高管已合计增持 706.40万元,占 1200万元的58.87%。高管增持有利于调动管理层的积极性和保持核心团队的稳定性,有利于公司长远发展。 盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年基本每股收益分别为0.76元、0.99元和1.22元,对应当前股价的动态市盈率分别为11倍、8倍和7倍,2017-2019年归母净利润的复合增速有望达到43%。公司2015年上市后经过两年的播种、培育,即将迎来收获期,上调公司评级至“买入”。 风险提示:房地产调控风险;项目进度或不达预期。
蓝光发展 房地产业 2017-06-09 8.38 13.87 61.84% 8.95 5.54%
9.40 12.17%
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多元化投资,拿地提速。2017年以来,公司通过公开市场、收购等多元化的投资方式在南昌、合肥、重庆、长沙、惠州、太原、杭州、成都等地获取项目,合计取得总计容建筑面积约234.23万平米,总对价为98.48亿元,平均土地成本为4204元/平米。在土地竞拍竞争依然激烈的情况下,公司具备获取较低成本开发资源的能力。同时,公司布局的城市符合“聚焦高价值区域投资”战略,有助于提升公司市场竞争力和品牌影响力。 香港回归20周年,布局湾区有望受益。蓝光发展于2017年首次挺进惠州,布局粤港澳大湾区,多元化拿地迅速。截至6月7日,公司已经获取惠州林场激流坑项目、和胜置业旗下项目,计容总建筑面积合计约43万平米,平均楼面地价仅5000多元/平米。考虑到2017年7月1日是香港回归祖国20周年,我们认为关于粤港澳大湾区的推进思路、推进计划、时间安排等不排除在该时点会有新进展,而布局大湾区的公司有望受益于粤港澳大湾区的政策利好和建设发展。 高管增持,展现未来业务发展信心。公司此前公告,公司董事、监事、高级管理人员基于对公司未来发展前景的信心和对公司价值的认同,计划在2017年4月29日起6个月内合计增持金额不低于人民币1200万元。截至2017年5月11日,公司董事(不含独立董事)、监事、高级管理人员已合计增持706.40万元,占1200万元的58.87%。 投资建议:维持“买入”评级。公司2015、2016年发力扩张高价值区域,17年地产主业开始进入收获期,计划销售目标500亿元。按照目前货量布局,我们认为企业有望在两年之内冲击千亿销售规模。我们预计公司17年和18年EPS分别为0.78元和0.94元,截至6月7日公司收盘于8.42元,对应2017和2018年PE在10.79倍和8.96倍,给予17年18倍PE,目标价14.04元,维持“买入”评级。
蓝光发展 房地产业 2017-05-05 8.54 11.46 33.72% 8.66 0.23%
9.25 8.31%
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维持增持评级,由于2017年限购政策影响,房地产市场的不确定性较大,故下调目标价至11.60元。公司未来两年扩张速度预计将超出预期,故对2017/2018年EPS的预判为0.58元、0.77元(+13%),目标价对应2017年PE为20倍。在“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动战略下,业绩有望迎来腾飞期。 净利润维持平稳,符合预期。公司2016年实现营业收入213.29亿元,同增21.2%;净利润8.96亿元,同增11.28%;毛利率和净利率分别为25.0%和4.2%,同比下降4.7pc和0.4pc。 全国化布局提速,业绩进入腾飞期。公司全国化发展布局成功实施,深耕成渝的同时,华东华中区域的销售规模占比达到45%,为下一轮快速发展奠定基础。而公司在2017年经营计划也明确提出,2017年力争扣非净利润达到12.7亿元,增速高达47%;2017年计划实现签约销售金额500亿,增速高达66%,在2017年进入腾飞期。 “人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,发展潜力巨大。公司现代服务业板块净利润1亿元,累计联盟面积达到1.2亿平,保持持续增长。3D生物打印研发取得重大突破,3D生物打印血管植入恒河猴体内实验取得成功,商业化转化有望进一步提速。公司抢占3D生物打印前沿科技高地,其技术研发和产业化处于起步发展阶段,未来商业潜力巨大。同时,医药业务实现净利润7940万元,大幅增长233.62%。 风险提示:政策调控面临较大的不确定性
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名