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蓝光发展 房地产业 2019-11-01 6.36 -- -- 6.98 9.75%
6.98 9.75% -- 详细
事件描述蓝光发展于近日发布2019 年三季报,公司1-9 月实现营业收入278.81 亿元,同比增长95.27%;实现归母净利润25.35 亿元,同比增长107.83%。 事件评论? 2019 年前三季度业绩大幅增长,盈利能力有所提升。公司2019 年1-9月实现营业收入278.81 亿元,同比增长95.27%;实现归母净利润25.35亿元,同比增长107.83%,业绩增速高于三季报业绩预告(同比增加约77%)。公司业绩大幅增长主要源于经营规模的扩大驱动房地产项目结转收入有所增加。2019 年前三季度,公司加权平均净资产收益率为14.00%,较去年同期增长5.09 个百分点,盈利能力有所提升。 前三季度销售稳健增长,华中区域销售力度大幅增强。为提升房地产主业核心竞争力,公司已实现全国化战略布局,规模效应逐步显现。2019年1-9 月,公司累计实现销售金额715.19 亿元,较2018 年同期增长6.61%(其中权益销售金额为513.15 亿元,销售额权益比约71.8%);实现销售面积784.26 万平米,较2018 年同期增长30.53%。区域方面,公司前三季度在华中地区的销售力度大幅增强,2019 年前三季度实现销售面积209.55 万平米(2018 年同期仅54.77 万平米)。 蓝光嘉宝服务于10 月18 日成功上市。公司下属控股子公司嘉宝股份上市申请已获批准。嘉宝股份的股票于2019 年10 月18 日在港交所上市交易(02606.HK,蓝光嘉宝服务)。本次嘉宝股份共发行4291.62万股,发行完成后嘉宝股份总股本将增加至1.72 亿股,公司间接持有嘉宝股份1.16 亿股,占总股本的67.48%。随着蓝光嘉宝服务上市,与公司协同效应有望进一步增强。 投资建议:业绩大幅增长,蓝光嘉宝服务成功上市,维持“买入”评级。 公司深入贯彻“1+3+N”战略,持续推进全国化布局。自2019 年以来公司业绩大幅提升,销售规模稳健增长。随着蓝光嘉宝服务上市,与公司协同效应有望进一步增强。我们预计,2019—2021 年公司EPS 分别约为1.10 元、1.69 元、2.01 元,对应当前股价PE 分别为6.0 倍、3.9 倍、3.3 倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 流动性环境或存不确定性,或对公司销售或融资端产生影响;2. 房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。
蓝光发展 房地产业 2019-10-29 6.61 8.60 28.36% 6.88 4.08%
6.98 5.60% -- 详细
公司继续强势获取土地资源,并且保持盈利水平稳定提升。充足的储备支撑和城市布局上移的战略下,公司有望继续实现规模和业绩的高质量扩张。 投资要点: 维持增持评级,维持目标价 8.60元,维持 2019/2020/2021年 EPS 分别为 1.11元、1.72元、2.09元的判断(已按最新股本调整) 。公司强势获取土地资源,并且保持盈利水平稳定提升。充足的储备支撑和城市布局上移的战略下,公司有望继续实现规模和业绩的高质量扩张。 业绩高速增长,符合预期。 2019年前三季度公司实现营业收入 278.81亿元,同增 95.27%,归母净利润 25.35亿元,同增 107.83%,业绩大幅增长,符合预期。毛利率和归母净利率分别为 26.0和 9.1%,同比分别下降 5.6和上升 0.5个百分点。预收款 605亿元,较 2018年底增长 18.7%,业绩锁定性强。 销售分布趋于均衡,实现高质量增长。2019年前三季度公司实现销售金额 715亿元,同增 6.61%,随着第四季度推盘的增加, 预计公司全年销售能够突破千亿。而且公司销售的区域结构更加均衡,华中、华东区域已经超过成都区域,成功实现全国化拓展。公司通过收并购的形式强势获取土地资源,维持整体盈利水平稳定的同时,实现扩张。 物业拆分上市迎来新机遇,低估下值具备较高的向上弹性。公司旗下的物业公司成功在港股上市,新的平台为物业业务带来新的资金,将加速物业的扩张,形成新的盈利点。而公司大概率能够完成激励计划中 2019、 2020的 33亿元、 50亿元的业绩条件,公司现价对应 2019年 PE 不到 6倍,按照 30%的分红率来看,公司股息率达到 5%以上。 风险提示:房地产市场景气度不及预期
蓝光发展 房地产业 2019-10-29 6.61 8.48 26.57% 6.88 4.08%
6.98 5.60% -- 详细
业绩延续高速增长,全国布局加速兑现 三季报显示,Q1-Q3公司实现营收278.8亿元,同比+95.3%;实现归母净利25.3亿元,同比+107.8%;实现扣非后归母净利24.6亿元,同比+102.4%。业绩高于此前业绩预告,超出我们预期。公司全国布局战略加速兑现,维持2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测,维持“买入”评级。 期间费用率回落对冲毛利率下降,结转规模、权益比提升带动业绩高增 前三季度公司业绩增长主要源于全国布局规模效应的显现、地产交付规模的增加。虽然受结转结构影响,毛利率同比-5.6pct至26.0%,但是销售增速放缓、结转收入提升致期间费用率同比-5.5pct至9.1%。此外,报告期公允价值变动净收益2.6亿元(去年同期为-436万元),少数股东损益占净利润的比重同比-3.6pct至2.1%,共同推升归母净利同比+107.8%至25.3亿元,明显高于此前业绩预告的21.6亿元。 非西南地区销售贡献大幅提升,积极扩储强化高能级城市布局 前三季度公司实现签约销售面积784.3万平,同比+30.5%;实现签约销售金额715.2亿元,同比+6.6%。其中华中、华南地区销售金额分别同比+157.4%、+144.0%,带动非西南地区(非成都、滇渝区域)销售金额占比同比大幅+23.0pct至72.2%,异地拓展成效显著,全年大概率进军千亿梯队。 前三季度公司新增土储828万平,1-8月新增土地投资220.3亿元,同比+22.5%,进一步强化城市拓展能级和全国化布局力度。报告期末公司扣除预收款后的资产负债率、净负债率(均考虑永续债)较2018年末分别下降1.4pct、10.1pct至49.5%、127.4%,资产负债表持续优化。 嘉宝股份登陆港交所,资本助力高增长预期 10月18日公司物业管理平台嘉宝股份正式登陆港交所,最新市值75.7亿港币(10月25日)。公司半年报及招股说明书显示,嘉宝上半年已进驻全国69个城市,在管项目400余个,管理面积6330万平,业务涵盖物业管理、咨询服务、社区增值三大板块。2016-2018净利复合增速71.1%,2019上半年净利同比+108%至1.9亿元。此次募集资金中的77%用于物管业务的规模扩张(50%住宅、17%非住宅、10%物管相关),资本助力高增长预期。此外龙元建设作为基石投资者有望进一步强化公建物管市场布局。 人居蓝光引领高质量发展,维持“买入”评级 公司销售和拿地稳定增长,资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。物业平台上市增厚市值和成长预期。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测。参考可比公司2019年7.3倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7.5-8.5倍,目标价8.48-9.61元,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;三四线市场景气度下滑;异地拓展成效有待进一步检验。
蓝光发展 房地产业 2019-10-29 6.61 -- -- 6.88 4.08%
6.98 5.60% -- 详细
销售稳步增长,业绩持续释放 销售方面:报告期内,公司实现销售面积784.26万方、销售金额715.19亿元,同比分别增长30.53%、6.61%。华中、华东分别贡献209.55亿元、161.56亿元销售额,占比26.7%、20.6%;成都区域贡献194.61亿元,占比较去年同期下降19.1个百分点至24.8%。公司全国化布局已见成效,销售结构更趋均衡。业绩方面:截止报告期末,公司预收账款达605.37亿元,较2018年末增长18.7个百分点,覆盖2018年营收1.96倍,保障后续业绩持续释放。 拿地方式多元化,融资渠道保持畅通 土储方面:报告期内,公司通过招拍挂、收购、合作开发等方式新增土储建面约828万方。财务方面:报告期末,公司净负债率较2018年末下降0.6个百分点至102.1%。融资方面:报告期内,成功发行票面利率7.5%的公司债22亿元,票面利率7.0%的公司债3亿元,低于2018年末平均融资成本。 物业板块分拆上市,规模提升可期 报告期内,公司控股子公司--嘉宝股份,成功在港交所上市。截至2019年中期末,嘉宝股份已进入超60城,在管面积6331万方,其中超五成来源于第三方。考虑到蓝光发展2017-2018年销售高增及物管公司在第三方拓展能力的优势,未来规模持续提升可期。 投资建议:公司通过多元化的拿地方式,积极进行全国化布局,销售结构更趋均衡。嘉宝股份分拆上市,有助于加速公司物业板块发展。我们预计公司19-21年EPS为1.13、1.61、2.06元,对应当前PE为5.8、4.0、3.1倍,给予“增持”评级。 风险提示:公司销售不达预期,行业融资端收紧等。
蓝光发展 房地产业 2019-10-29 6.61 -- -- 6.88 4.08%
6.98 5.60% -- 详细
业绩增速较快,经营质量显著提升 公司2019年1-9月实现营业收入278.8亿元,同比增长95.3%;实现归母净利润25.4亿元,同比增长107.8%。营收大幅增长主要系报告期内公司房地产项目转结收入增加所致。报告期内,公司净利润率及净资产收益率达9.29%和14.61%,分别较上年同期上升0.23和6.34pct,盈利能力大幅上升。 销售稳步增长,投资力度减小 报告期内,公司实现销售金额715.2亿元,同比增长6.6%,其中,华中及华南区域销售占比分别较上年同期大幅提升13和6pct,全国化布局成效显现。1-9月公司新增土地储备36块,总建筑面积约828 万平方米,拿地金额为220.8亿,同比下降10.8%,拿地销售比为28.6%,较上年下降8.3pct,整体拿地态度较为审慎。 杠杆率持续优化,融资渠道通畅 截止报告期末,公司资产负债率和净负债率为80.43%和102.14%,分别较上年同期下降1.1pct和19.51pct,财务杠杆率保持下行。在行业融资渠道受限的背景下,第三季度,公司成功发行14亿元公司债及6亿元短期融资券,继续发挥资本市场平台的优势。 投资建议 蓝光发展销售与业绩快速增长,融资渠道多样,财务稳健,全国化布局成效显著。预计公司19-21年EPS分别为1.13/1.63/2.15元,对应PE分别为5.8/4.0/3.0倍,首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示 房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
蓝光发展 房地产业 2019-10-28 6.58 8.85 32.09% 6.88 4.56%
6.98 6.08% -- 详细
3Q19营收同比95%、业绩同比108%,三费率改善,步入业绩释放期 3Q19,公司实现营收278.8亿元,同比+95.3%;实现归母净利润25.3亿元,同比+107.8%;实现基本每股收益0.77元/股,同比+145.9%;毛利率和归母净利率分别为26.0%和9.1%,较上年-5.6pct和+0.5pct;三项费用率合计8.9%,同比-5.6pct。公司净资产收益率14%,同比+8.9pct。公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力持续提升。截至3Q19末,公司预收账款达605.4亿元,较19H1末-2%,可覆盖18年地产营收2.12倍,保障后续业绩释放可持续性。 3Q19销售715亿、同比+7%、平稳增长,全国化布局均衡 3Q19,公司实现销售金额715.2亿元,同比+6.6%,权益销售金额为513.2亿元。其中,成都、华东、华中、滇渝、北京、华南区域分别占比18.9%、23.2%、27.9%、8.9%、11.1%、10.0%,占比较3Q18分别-16.7pct、+13.6pct、+1.0pct、-6.3pct、+2.8pct、+5.6pct,全国化布局更为均衡;销售面积784.3万方,同比+30.5%。投资方面,3Q19新开工713.3万方、竣工244.9万方,分别同比+5.9%、+68.8%,考虑到公司19年拿地端积极补库存,预计4季度新开工积极,有望加快推盘节奏,望推动公司销售和结算稳步增长。 3Q19拿地828万方,土储逐步增厚,杠杆率逐步下行 3Q19,公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式,新增土储36块,对应总建筑面积约828万平方米;拿地销售面积比达106%,补库存较积极。估算公司19H1末土储约2,505万方,可覆盖18年销售面积3.1倍,土储逐步增厚。19Q3末,资产负债率为80.4%,同比-1.1pct,净负债率为102.1%,同比-19.5pct,拿地积极下,维持财务稳健。 嘉宝成功上市,在管、营收、业绩高增长,有望增厚公司市值 公司物管子公司嘉宝服务10月18日成功上市。19H1嘉宝营收9.3亿元,同比+58.8%;归母净利润1.8亿元,同比+104.9%;毛利率、净利率分别为33.9%、19.3%,分别较18年+0.7、-0.5pct,处行业较高水平;19H1物管服务、咨询服务、社区增值服务分别占比营收58.8%、20.5%、20.7%;18年第三方物管服务收入占比45.1%,同比+13.6pct,市场化拓展能力较强。19H1末,在管面积达6,331万方,较18年末+4.4%,考虑蓝光16-18年销售高增,将为嘉宝持续输血,并物管行业高估值有望逐步增厚公司市值。 投资建议:业绩同比翻番,嘉宝上市增厚市值,维持“强推”评级 蓝光发展2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。2019年公司业绩大增、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅,下属子公司嘉宝股份已成功境外上市、并迪康药业计划H股分拆上市,望逐步增厚公司估值。我们维持2019-21年每股收益预期为1.11、1.68、2.10元,对应19、20年PE分别为5.9倍和3.9倍,18A和19E的股息率分别为4.0%、5.9%,维持目标价8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及融资政策超预期收紧
蓝光发展 房地产业 2019-10-28 6.58 -- -- 6.88 4.56%
6.98 6.08% -- 详细
蓝光发展发布 2019年 3季度报告: 2019年前三季度, 公司实现营业收入 278.81亿元,同比增长 95.27%;归母净利润 25.35亿元,同比增长107.83%,基本每股收益 0.77元/股。 点评业绩增长超预期。 2019年前三季度,公司实现营业收入 278.81亿元,同比增长 95.27%;归母净利润 25.35亿元,同比增长 107.83%。业绩持续超预期,高于此前业绩预增的增速 77%。业绩表现持续靓眼主要源于公司经营规模逐年扩大,房地产项目结转收入增加。结算毛利率 26.01%,同比下降 5.63个百分点,但费用管控能力持续提升,期间费用率 9.10%,同比下降 5.47个百分点;推动净利率达 9.29%,同比提升 0.23个百分点。截至 2019年 9月末,公司预收账款达 605.37亿元,同比增长 19.1%。 公司此前发布股权激励计划,2018-2020年扣非后归母净利润不低于 22、33、 50亿元, 2018年已顺利完成第一个行权条件, 我们预计公司大概率超额完成第二年的行权条件。 2019年 1-9月销售完成 1100亿元目标的 65%。 公司 1-9月完成销售金额 715.19亿元,同比增长 6.61%;销售面积 784.26万平米,同比增长30.53%;已完成全年 1100亿元销售目标的 65%,预计 4季度随着推盘规模持续提升,公司销售增速有望继续提升。公司 1-9月累计新增项目36个,总拿地建面 828万平米, 公司在持续深耕成渝区域的同时,全国布局战略已初见成效。 杠杆水平持续可控。 2019年 7月,公司发行 2019年度第一期中期票据,发行规模 9亿元,发行利率 7.5%。截至 2019年 9月末,公司资产负债率 80.4%,同比下降 1.1个百分点;净负债率 102.1%,同比下降 19.5个百分点,公司有效控制杠杆水平,融资成本具备一定优势。 投资建议: 蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化,并购合作拿地具备成本优势;物业服务、医疗业务协同并进;完善激励制度促进上下同心,高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 1. 12、 1.51、 1.82元人民币,对应 PE 分别为 5.78、 4.29、3.57倍,维持“买入”评级。 风险提示: 行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行,棚改不达预期。
蓝光发展 房地产业 2019-10-22 6.60 8.12 21.19% 6.88 4.24%
6.98 5.76% -- 详细
事件: 近日公司发布公告 , 控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(简称“蓝光嘉宝”) 向香港联交所主板递交公开发行 H 股股票及上市申请并获香港联交所批准, 之后蓝光嘉宝于 2019年 10月 18日在香港联交所主板上市交易。 上市首日, 蓝光嘉宝上涨 15.0%, 按收盘价计算市值为 73.04亿港币。 蓝光嘉宝成功上市, 为母公司提供分项估值基础。 此次蓝光嘉宝 IPO 共计发行4291.6万股, 发行价为 37.0港币,净募资额为 15.9亿港元,发行完成后蓝光嘉宝股本增加至 1.7亿股, 公司间接共计持有蓝光嘉宝 1.2亿股,占发行后总股本的 67.5%。2018年蓝光嘉宝收入为 14.6亿元、净利润为 3.0亿元, 2016-2018年收入复合增速为 49.2%,净利润复合增速为 70.6%。 蓝光嘉宝顺利上市, 为公司提供了分项估值的基础。我们预计 2019年蓝光嘉宝实现净利润为 4.1亿元,按 25倍 PE 估值及控股比例计算,预计能为公司带来 69亿的分项估值增量。 蓝光嘉宝位居四川省物业服务 TOP1,盈利能力业内领先。 蓝光嘉宝 2019年位列中国物业服务百强企业第 11位,四川省物业服务百强企业第一位,是西南地区领先的物业服务企业。 截至 2019年 6月末, 蓝光嘉宝在西南地区及四川省的在管面积分别为 4261万方及 3419万方。截至 2019年 6月末,公司总在管面积为 6331万方,增长势头强劲。2018年蓝光嘉宝的毛利率、净利率分别为 33.2%和 20.5%,位居物业管理行业前列。 拿地结构明显优化、完成全年销售目标无虞。 2019年 1-8月,公司新增 38个项目,进一步扩大华东、华南区域新二线以及强三线城市的土储占比,新增计容建面 572.5万方,同比减少 33%, 拿地总地价 220.3亿元,同比增长 23%,平均楼面地价 4305元/平方米,同比增长 64%,拿地结构明显优化。 根据克而瑞数据, 2019年 1-9月公司销售金额 771亿元,同比增长 12%,实现销售面积828万方,同比增长 17%,已完成全年 1100亿销售目标的 70%。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.15元、 1.79元、 2.29元。 考虑到公司土储结构优化、物业成功分拆上市,给予公司 2019年 7倍估值,目标价 8.12元不变,维持“买入”评级。 风险提示: 房产销售回款不及预期、融资不断收紧、蓝光嘉宝估值偏低等。
蓝光发展 房地产业 2019-10-21 7.15 8.48 26.57% 6.88 -3.78%
6.98 -2.38% -- 详细
核心观点 10月15日业绩预告显示,前三季度公司预计实现归母净利21.6亿元,同比+77%左右;预计实现扣非后归母净利20.8亿元,同比+71%左右。业绩持续高速增长主要源于地产结算收入的增加以及全国布局规模效应的显现,总体业绩符合预期。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩延续高增长,销售预计平稳增长 前三季度公司预计实现归母净利21.6亿元,同比+77%左右。随着地产交付规模的增加,全国布局规模效应的显现,前三季业绩延续上半年以来的高增长态势,其中非西南地区业绩贡献比例预计延续突出表现。亿翰数据显示,1-9月公司实现签约销售金额770亿左右,较去年同期公告口径+15%左右。预计四季度可售货值800至900亿左右,全年销售增速预计平稳回升,大概率进军千亿梯队。 多元扩储积极,强化高能级城市布局 经营公告显示,2019年1-8月公司新增土地投资220.3亿元,同比+22.5%;新增权益投资167.3亿元,同比+41.9%;新增土储楼面均价3848元/平,同比+83.6%,进一步强化城市拓展能级和全国化布局力度。此外,9月25日公司公告拟以17.8亿的交易总对价收购重庆华景域公司100%股权,获取重庆市两江新区43.5万方优质土储,折算楼面价约4100元/平左右。通过多元化投资为销售持续增长提供资源保障。 物业平台港交所登陆在即,资本助力高增长预期 10月8日港交所原则上同意公司物业管理平台嘉宝股份的H股主板上市申请(上市前需取得港交所最终批准)。公司半年报及招股说明书显示,嘉宝上半年已进驻全国69个城市,在管项目400余个,管理面积6330万平,业务涵盖物业管理、咨询服务、社区增值三大板块。2016-2018净利复合增速71.1%,2019上半年净利同比+108%至1.9亿元。此次预计募集资金13.8亿港元(取发售中间价以及假设未行使超额配股权)中的77%用于物管业务的规模扩张(50%住宅物业、17%非住宅物业、10%物管相关公司),资本助力叠加蓝光自有项目的集中交付共同支撑高增长预期。 人居蓝光引领高质量发展,维持“买入”评级 公司销售和拿地稳定增长,资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。7月公司五名董事全部完成首期期权行权,坚定公司发展信心。物业平台上市增厚市值和成长预期。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测。参考可比公司2019年7.3倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7.5-8.5倍,目标价8.48-9.61元(前值7.91-8.59元),维持“买入”评级。 风险提示:三四线市场景气度下滑;异地拓展成效有待进一步检验;药品质量风险;3D生物打印投入回报周期较长。
蓝光发展 房地产业 2019-10-21 7.15 8.12 21.19% 6.88 -3.78%
6.98 -2.38% -- 详细
旗下物业公司终上市,价值重估正当时。公司旗下物业公司嘉宝股份将于明日在香港联交所主板开始上市交易,股票代码“02606.HK”。嘉宝股份曾于2015年12月成为西南地区首家成功挂牌新三板的现代服务业企业,2018年6月正式开启港股上市进程。嘉宝股份在2018年中国物业服务百强名单中位列第13位,是西南地区的物业龙头,管理面积达到6170万平方米,其中外拓面积超过50%。上半年实现归母净利润1.8亿元,无论是管理规模还是营收业绩都维持着高速的增长。嘉宝股份采用的是增发H股的上市模式,上市后蓝光发展将持有其67.5%的股份,嘉宝股份仍为蓝光发展的并表公司。由于物管公司的估值水平较地产公司更高,因此嘉宝股份的上市将给蓝光发展整体市值带来积极的影响。 嘉宝股份全国化布局稳步推进,品牌影响力扩大反哺地产母公司。近年来嘉宝股份通过收并购稳步推进全国化布局,目前已进入69个城市,并不断扩大蓝光的品牌影响力。此次嘉宝股份的成功上市,将有利于蓝光品牌的进一步提升,销售端将最为受益,从而促进蓝光发展维持其全国化扩张的发展战略财务预测与投资建议维持买入评级,维持目标价8.12元。我们维持2019~2021年的盈利预测为1.16/1.71/2.18元,根据可比公司2019年7X的PE估值,给予公司7X估值,对应目标价8.12元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上涨超预期。
蓝光发展 房地产业 2019-10-21 7.15 -- -- 6.88 -3.78%
6.98 -2.38% -- 详细
事件: 1、蓝光发展发布2019年三季度业绩预增公告:2019年1-9月,公司归母净利润同比增加9.38亿元,同比增长77%;扣非后归母净利润同比增加8.60亿元,同比增长71%。 2、公司下属控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司已向香港联交所主板递交公开发行H股股票及上市申请并获香港联交所批准。 点评 三季度业绩持续高增长。2019年1-9月,公司归母净利润同比增加9.38亿元,同比增长77%;扣非后归母净利润同比增加8.60亿元,同比增长71%;业绩持续超预期主要系公司经营规模逐年扩大,房地产项目结转收入增加;同时公司已实现全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。公司此前发布股权激励计划,2018-2020年扣非后归母净利润不低于22、33、50亿元,2018年已顺利完成第一个行权条件。我们认为较高业绩目标的设定不仅体现出公司对未来业绩的信心,也体现出对公司快速发展的决心。 蓝光嘉宝上市在即。蓝光嘉宝服务为蓝光发展控股子公司,是蓝光发展的物业管理平台。2019年在物业服务百强企业中排名第11位。目前公司已经公告蓝光嘉宝预计将于10月18日上市。2019年上半年,嘉宝服务实现营收9.33亿元,同比增长59%;归母净利润1.87亿元,同比增长108%;公司合约管理面积7900万平米,在管面积6330万平米,预计独立上市后,嘉宝服务外延式拓展规模将持续增长,物业管理规模均有望持续提速扩张。 1-9月销售完成1100亿元目标的70%。根据CRIC公布的百强房企销售排行榜,公司1-9月完成销售金额771亿元,同比增长12%;销售面积828万平米,同比增长17%,已完成全年1100亿元销售目标的70%。公司在持续深耕成渝区域的同时,全国布局战略已初见成效。公司1-8月累计拿地金额194亿元,同比减少3%;拿地面积554万平米,同比减少36%,拿地金额占同期销售金额的40%;拿地楼面均价3496元/平米,占同期销售均价的38.3%,能够有效保障未来毛利率情况。 投资建议:蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化,并购合作拿地具备成本优势;物业服务、医疗业务协同并进;完善激励制度促进上下同心,高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.12、1.51、1.82元人民币,对应PE分别为6.25、4.64、3.86倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行,棚改不达预期。
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事件描述 蓝光发展于近日发布2019年前三季度业绩预告,预计公司1-9月实现归母净利润与上年同期相比增加约9.38亿元,同比增加约77%;扣非后归母净利润与上年同期相比增加约8.60亿元,同比增加约71%。 事件评论 2019年前三季度业绩高速增长。公司2019年1-9月预计实现归母净利润约21.6亿元(去年同期约为12.2亿元),同比增加约77%,实现扣非后归母净利润约20.8亿元(去年同期约为12.1亿元),同比增加约71%。公司业绩大幅增长主要源于经营规模逐年扩大,驱动房地产项目的结转收入有所增加。 销售规模持续增长。为提升房地产主业的核心竞争力,公司已实现全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。2019年1-9月,公司累计实现销售金额约771亿元,较2018年同期(约687亿元)同比增长约12.2%(克尔瑞口径),销售规模维持增长态势。 嘉宝服务上市在即,协同效应有望增强。公司于2018年启动嘉宝股份H股分拆上市计划,并于2019年3月获中国证监会核准。本次IPO蓝光嘉宝服务(2606.HK)拟发行4291.62万股H股,其中香港发售429.18万股,国际发售3862.44万股(有15%超额配股权),每股发售价为30.60—39.00港元,净募资约14.93亿港元(以中间价34.8港元计算)。我们认为,嘉宝服务上市在即,有望在一定程度上增强与公司的协同效应。 ?投资建议:业绩大幅增长,嘉宝服务上市在即,维持“买入”评级。公司坚持“东进南下”、深入贯彻“1+3+N”战略,持续推进全国化布局。2019年以来公司业绩大幅增长,销售规模持续扩大,随着嘉宝服务上市在即,与公司协同效应有望进一步增强。我们预计,2019—2021年公司EPS分别约为1.10元、1.69元、2.01元,对应当前股价PE分别为6.4倍、4.2倍、3.5倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或存不确定性,或对公司销售或融资端产生影响; 2.房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。
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3Q19业绩同比77%,销售稳定增长,高预收款覆盖保障业绩释放 公司发布19年前3季度业绩预告,19年前3季度,公司预计归母净利润21.6亿元,同比+77%;预计扣非后归母净利润20.8亿元,同比+71%,主要源于公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力持续提升。截至19H1末,公司预收账款达616.6亿元,较18年末+20.9%,可覆盖18年地产营收2.16倍,保障后续业绩释放的可持续性。据克而瑞数据,19年1-9月公司销售金额771亿元,同比+12%;销售面积828万方,同比+17%。考虑到公司拿地端积极将推动新开工快增,新开工和竣工快增将推动销售和结算稳定增长。 多元化拿地扩充土储,19H1新增货值800亿,财务稳健、融资畅通 19H1,公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等方式新增土储512.2万方,对应货值800亿,相当于同期销售额的1.7倍,补库存积极;新增土储中,新一线及二线城市占比62%,强三线城市占比38%。估算19H1末土储约2,505万方,可覆盖18年销售面积3.1倍,土储逐步增厚。自上市后,公司融资渠道持续优化。19H1末,资产负债率81.3%,同比-1.6pct,净负债率109.4%,同比-5.7pct,维持财务稳健;19H1,新增获得20亿元私募债批文;完成7.5亿元美元债、11亿元公司债发行,融资渠道畅通。18年末平均融资成本7.54%,较17年+0.35pct,在18年行业资金面整体趋紧下略有上行。 嘉宝上市在即、百强排名11位,在管、营收、业绩3年CAGR50-70% 嘉宝服务为蓝光发展控股90%的物管子公司,目前排名19年中国物业服务百强企业第11位。10月8日,嘉宝发布招股书:19H1营收9.3亿元,同比+58.8%,16-18年CAGR达49.2%;归母净利润1.8亿元,同比+104.9%,16-18年CAGR达69.3%;19H1毛利率、净利率分别为33.9%、19.3%,分别较18年+0.7、-0.5pct,处行业较高水平;19H1物管服务、咨询服务、社区增值服务分别占比营收58.8%、20.5%、20.7%;18年,来自蓝光集团和第三方的物管服务收入分别占比54.9%、45.1%,第三方占比同比+13.6pct,体现较强第三方市场化拓展能力。 19H1末,在管面积达6,331万方,较18年末+4.4%,16-18年CAGR达54.6%;考虑蓝光16-18年销售高增,后续将为嘉宝持续输血。 物管当红享有高估值,嘉宝望增厚蓝光市值14-43亿、对应比例7-20% 嘉宝服务计划将于10月18日上市。本次发售所得款项净额的约77%(约10.66亿港元)将用于物管服务业务的扩展,预计后续第三方拓展将持续发力,保障在管面积高增长。鉴于高成长历史,我们按照19年50%增速估算,预计19年净利润为4.3亿元,预计上市后持股比例约67%,参考目前物管行业19PE15-40倍,按19PE15/20/25倍估算,对应权益市值43/58/72亿元,考虑18年股权激励业绩承诺和嘉宝上市业绩贡献稀释,致使地产业绩需加速释放约1亿元,预计综合将增厚蓝光市值14/28/43亿元,市值增厚比例7%/13%/20%。近期中小企业鑫苑服务上市首日大涨42%,延续物管公司上市良好表现。 投资建议:业绩大幅增长,嘉宝上市在即,维持“强推”评级 蓝光发展2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。2019年公司业绩大增、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅,近期下属子公司嘉宝股份发行境外上市临近,有望综合增厚蓝光市值14-43亿元,增厚比例7-20%。我们维持2019-21年每股收益预期为1.11、1.68、2.10元,对应19、20年PE分别为6.4倍和4.2倍,18A和19E的股息率分别为3.7%、5.4%,维持目标价8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及融资政策超预期收紧。
蓝光发展 房地产业 2019-10-17 7.12 8.12 21.19% 7.20 1.12%
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事件 公司发布2019年前三季度业绩预增公告,预计实现归母净利润与上年同期相比,将增加9.4亿元,同比增长77%。 核心观点 全国化布局成果显现,业绩增长超预期。公司预计2019年前三季度归母净利润为21.6亿元,较上年同期增加9.4亿元,同比增长77%。扣非归母净利润20.8亿元,较上年同期增加8.6亿元,同比增长71%。公司业绩增加主要来自经营活动,非经常损益占比低,盈利质量高。公司业绩高增主要因为销售规模扩大后带来地产结算收入的增加,同时全国化布局完成后,投资模式和产品的升级带来的规模效应亦有利于公司盈利能力的提升。 销售稳中有进,投资拿地保持审慎。根据克而瑞排行榜数据,公司1~9月实现销售金额771亿,同比增长19.2%,销售金额保持稳健增长。土地投资方面,2019年1~9月拿地金额220.8亿,投资强度(拿地金额/销售金额)28.6%,反映出公司在投资端仍保持审慎态度。在房地产行业面临严格调控的情况下,公司地产主业保持稳中有进的态势,追求长期服发展质量。 嘉宝股份上市在即,公司有望迎来价值再发现。公司旗下物业公司嘉宝股份将于10月在香港上市,蓝光持有嘉宝股份90%以上的股权。嘉宝股份是西南地区的物业龙头,管理面积达到6170万平方米,上半年实现归母净利润1.8亿元。嘉宝股份的上市更加有利于物业业务的拓展,公司也将受益于物业公司的发展,带动业绩和估值的提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价8.12元。由于期权行权导致股本变动,我们2019~2021年的盈利预测变动为1.16/1.71/2.18元( 原预测为1.17/1.72/2.19元)。根据可比公司2019年7X 的PE 估值,给予公司7X估值,对应目标价8.12元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上涨超预期。
蓝光发展 房地产业 2019-10-15 6.71 8.85 32.09% 7.48 11.48%
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19H1业绩同比 105%,销售平稳增长,高预收款覆盖保障业绩释放19H1,公司实现营收 145.4亿元,同比+81.5%;归母净利润 12.7亿元,同比+104.5%;毛利率和归母净利率分别为 29.4%和 8.7%,较上年-3.0pct 和+1.0pct。 公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力持续提升。截至 19H1末,公司预收账款达 616.6亿元,较 18年末+20.9%,可覆盖 18年地产营收 2.16倍,保障后续业绩释放的可持续性。 19H1,销售金额 465.3亿元,同比+12.5%,权益销售金额 349.5亿元;销售面积 514.8万方,同比+34.0%。此外, 19H1新开工 483.3万方、竣工 127.1万方,分别同比+6.3%、 +21.8%, 鉴于拿地积极将推动新开工快增,新开工和竣工快增将推动销售和结算稳定增长。 多元化拿地扩充土储, 19H1新增货值 800亿,财务稳健、融资畅通19H1,公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等方式新增土储 512.2万方,对应货值 800亿,相当于同期销售额的 1.7倍,补库存积极;新增土储中,新一线及二线城市占比 62%,强三线城市占比 38%。估算 19H1末土储约2,505万方,可覆盖 18年销售面积 3.1倍,土储逐步增厚。自上市后,公司融资渠道持续优化。 19H1末,资产负债率 81.3%,同比-1.6pct,净负债率 109.4%,同比-5.7pct,维持财务稳健; 19H1,新增获得 20亿元私募债批文;完成 7.5亿元美元债、 11亿元公司债发行,融资渠道畅通。 18年末平均融资成本 7.54%,较 17年+0.35pct,在 18年行业资金面整体趋紧下略有上行。 嘉宝上市在即、百强排名 11位,在管、营收、业绩 3年 CAGR50-70%嘉宝服务为蓝光发展控股 90%的物管子公司,目前排名 19年中国物业服务百强企业第 11位。10月 8日,嘉宝发布招股书: 19H1营收 9.3亿元,同比+58.8%,16-18年 CAGR 达 49.2%;归母净利润 1.8亿元,同比+104.9%, 16-18年 CAGR达 69.3%; 19H1毛利率、净利率分别为 33.9%、19.3%,分别较 18年+0.7、-0.5pct,处行业较高水平; 19H1物管服务、咨询服务、社区增值服务分别占比营收58.8%、 20.5%、 20.7%; 18年,来自蓝光集团和第三方的物管服务收入分别占比 54.9%、 45.1%,第三方占比同比+13.6pct,体现较强第三方市场化拓展能力。 19H1末,在管面积达 6,331万方,较 18年末+4.4%, 16-18年 CAGR 达 54.6%; 考虑蓝光 16-18年销售高增,后续将为嘉宝持续输血。 物管当红享有高估值,嘉宝望增厚蓝光市值 26-55亿、对应比例 13-28%嘉宝服务计划将于 10月 18日上市。本次发售所得款项净额的约 77% (约 10.66亿港元)将用于物管服务业务的扩展,预计后续第三方拓展将持续发力,保障在管面积高增长。鉴于高成长历史,我们按照 19年 50%增速估算,预计 19年净利润为 4.3亿元,预计上市后持股比例约 67%, 参考目前物管行业 19PE15-40倍,按 19PE15/20/25倍估算, 对应权益市值 43/58/72亿元,考虑 18年股权激励业绩承诺和嘉宝上市业绩贡献稀释, 致使地产业绩需加速释放约 1亿元, 预计综合将增厚蓝光市值 26/40/55亿元,市值增厚比例 13%/20%/28%。 近期中小企业鑫苑服务上市首日大涨 42%, 延续物管公司上市良好表现。 投资建议:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值,维持“ 强推”评级蓝光发展 2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。 2019H1公司业绩增速105%、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅,近期下属子公司嘉宝股份发行境外上市临近,有望综合增厚蓝光市值 26-55亿元,增厚比例 13-28%。我们维持 2019-21年每股收益预期为 1. 11、 1.68、 2.10元,对应19、 20年 PE 分别为 6.0倍和 4.0倍, 18A 和 19E 的股息率分别为 3.9%、 5.8%,维持目标价 8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名