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蓝光发展 房地产业 2017-11-10 8.20 -- -- 9.20 12.20%
9.20 12.20% -- 详细
成本管控能力提升,业绩大幅上涨 17年前三季度,公司实现营业总收入108.9亿元,同比增长28.3%,实现归属净利润5.5亿元,同比增长161.8%,利润增速较快原因有二,其一,成本管控能力进一步提高,管理及销售费率2.91%,较去年同期下滑2.57个百分点,同时债务结构不断优化,前三季度财务费用仅为去年同期的65.5%,占营业收入的比值由去年同期的2.05%下滑到1.05%;其二,信托投资收益增加,前三季度投资净收益7386.5万元,增厚其他经营收益。 销售量价齐升,全国化布局阶段性成形 公司前三季度销售量价齐升,实现签约销售金额441.5亿元,同比增长129.7%,销售面积455.7万方,同比增长130.4%,17年全年500亿元销售目标已完成88.3%,有望冲击600亿销售规模。 多元化多区域增加土储,债务结构进一步优化 前三季度累计投资土地177元,共获取土地总规划建筑面积共302.6万方,合计新增货值规模约509亿元,非招拍挂项目的储备资源占比达83%,多元化投资能力显著提升。债务结构上,短期负债规模占货币现金的比例为34.1%,较中期降低了25.9个百分点,未来短期偿债有较高保障。 预计17、18年的业绩分别为0.60和1.18元/股,维持为“买入”评级。 前三季度公司销售量价齐升,同时较好的管控费率以及稳定的杠杆位置,都使公司的规模传导到业绩增长的质量提升。按最新收盘价计算对应,17、18年PE倍数为14.03x、7.14x。 风险提示 地产开发业务受到行业调控政策限制,土地资源储备略显不足。
蓝光发展 房地产业 2017-11-07 8.40 -- -- 9.15 8.93%
9.20 9.52% -- 详细
2017 年1-9 月公司业绩高增速,符合预期。公司2017 年1-9 月实现营业收入108.9 亿,同比增幅28.3%;归母净利润5.5 亿,同比增幅161.8%。销售毛利率为25.2%,同比下降1.1个pct;归母净利率为5.0%,同比增加2.5 个pct;摊薄ROE 为5.07%,同比提高3.83 个pct。 公司预收账款366 亿元,为去年营收的1.7 倍,可结算资源充沛。 西南地区销售超预期,公司销售金额高增长。2017 年1-9 月公司实现销售金额441.5 亿元,同比增速129.7%;销售面积455.7 万方,同比增速130.4%;销售均价9688 元/平米,同比基本持平。分区域来看,各大区域呈现均衡发展,销售同比增幅基本都超过100%,其中成都与滇渝地区量价齐升,销售均价涨幅均为9.2%。公司销售商品、提供劳务收到的现金270.7亿元,占销售金额比值为61.3%。 并购交易规模扩大,未来投资收益增速可期。公司通过收并购积极获取项目,由并购业务产生的预付账款、预计负债增速达到35.6%、202.6%,投资活动产生的现金流量净额为427 亿元。与此同时,小股操盘的项目投资收益上升明显,2017 年1-9 月投资收益为7386 万元,占扣税前归母净利润比重约为10%。根据克尔瑞数据,公司前三季度权益销售额为390 亿元,权益比例87%,其中270 亿为并表口径下的项目签约金额,剩余120 亿未来将以投资收益的形式为公司贡献业绩。值得注意的是,投资收益未来实际上是经常性收益,计算估值的时候不应该计入非经常性的部分。 全国化布局加速,华中华南地区拿地比例提升,土储充足可供公司未来两年销售。公司秉承全国化布局战略,华中、华南地区新获取项目占比提升明显,成都区域占比由三分之二以上降至三分之一左右,目前公司已进入20 余个一二线城市,覆盖范围包括成都重庆昆明、南京苏州南昌、北京天津、长沙武汉合肥等地。从开工竣工来看,1-9 月公司开工面积367 万方,占全年计划额69%,略低于预期;竣工面积86 万方,完成全年计划24%,与去年同期进度一致。 融资规模持续放大,财务成本有所下降。公司前三季度财务费用为11.4 亿元,同比下降34%,财务费用率为1.0%,同比下降1 个pct。公司期末货币资金115.6 亿元,为短期借款与一年内到期的非流动负债之和的0.54 倍。公司Q3 期末资产负债率为83.2%,剔除预收账款后的资产负债率为72.4%,杠杆率较高。公司于8 月获得中期票据注册额度45 元。 股权激励护航公司未来两年业绩,高管增持计划彰显管理团队具有充分的信心。1)公司股权激励的限制性股票第一期已于2017 年1 月解锁上市,共计661 万股,占激励计划总授予股票比例的40%,授予价格为7.44 元/股。第二、三个解锁日分别为2018、2019 年1 月初,解锁条件分别为2016、2017 年度扣非后归母净利润不低于9.5、11.7 亿元。 2)公司高管与2017 年4 月29 日至2017 年7 月17 日期间增持公司股票146.55 万股(占总股本比例0.069%),总增持金额1201.99 万元,平均增持价格为8.2 元/股,并承诺增持行为发生起6个月内不减持。 维持增持评级,维持盈利预测。我们认为公司销售业绩增速较高,完成全年500 亿目标概率较大,可冲刺600 亿规模,同时高管增持计划体现了管理层对公司的充分信心,未来业绩有一定保障,因此我们维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2017-19 年归母净利润分别为13.2/15.1/17.4 亿元,同比增速47%/14%/15%,对应EPS 为0.62/0.71/0.81 元。
蓝光发展 房地产业 2017-11-06 8.40 11.46 37.25% 9.02 7.38%
9.20 9.52% -- 详细
维持增持评级,维持目标价11.46元。上调2017/18/19年盈利预测至0.64/0.84/1.10元(上调幅度10%/10%/6%),公司在东进南下扩展的同时,规模高速扩张,待结算项目储备丰富,预计业绩将加速释放。 结算符合预期,业绩确定性较强。2017年前三季度公司实现营业收入108.9亿元,同比增长28.3%;实现净利润5.5亿元,同比增长161.8%。销售毛利率25.2%,销售净利率4.8%,维持平稳水平。目前公司在手预收款项约336亿元,相对于2016年年底提升了164.2亿元,大量项目仍未结算,近期业绩确定性较强。 销售持续靓丽,东进南下持续扩张。2017年前三季度,公司实现签约金额441.45亿元,同比增长129.7%,已经完成年初500亿元销售计划的88%;实现签约面积455.69万平方米,同比增长130.4%。公司大力推进东进、南下战略,持续优化京津冀、长三角、长江中游和珠三角四大城市群布局,第三季度在青岛、成都、天津、南昌等地新增土地储备约65万平(占地面积),城市布局进一步优化。 “人居+生命”双轮驱动,跟投计划凝聚合力。在2017年下半年内,公司将持续推动3D生物打印技术申报临床试验许可,抢占新兴行业起点,双轮驱动公司发展。另一方面,“蓝色共享”事业合伙人计划中,员工跟投比例最高达15%,在行业内处于较高水平,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,推动业绩持续增长。
蓝光发展 房地产业 2017-11-06 8.40 -- -- 9.02 7.38%
9.20 9.52% -- 详细
2017前三季度公司实现营业收入108.88亿元,同比增长28.28%;归母净利润5.48亿元,同比增长161.81%;EPS0.2241元,加权平均净资产收益率为5.20%。 销售高速增长,从成都走向全国。公司前9月实现房地产签约销售金额约441.45亿元,同比增长约129.74%,已完成全年500亿销售目标的88%,其中成都区域贡献占比38%,华东区域和北京区域均实现了倍数级的增长,公司的业务布局更加多元化;实现房地产签约销售面积约455.69万平方米,同比增长约130.36%。销售的多元化,使得公司实现区域协同性的增长。公司预收款项达366亿元,较16年底增长81.36%,主要系销售规模扩大所致。公司通过合作、并购等多元化模式获取土地,并购拿地比例大幅提高,有效的控制了拿地成本。三费费用率下降,债务结构更为稳健。公司三费合计12.85%,较去年同期下降1.63个百分点,成本控制能力进一步提升。公司持有现金115.6亿元,短期有息负债39.5亿元,现金覆盖率293%,偿债能力较强。公司长期达275亿,长短期债务比为7,公司实现了长债换短债,债务结构进一步优化。 “蓝色共享”计划助力冲刺千亿销售规模。公司7月起试行“蓝色共享”事业合伙人计划,进一步完善公司的激励制度。新的合伙人跟投计划跟投额度上限为15%,向行业第一梯队碧桂园、阳光城看齐。激励对象覆盖更多基层员工,员工参与度更强,更好的调动员工的积极性,助力公司18年冲刺千亿销售目标。 维持“买入”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为0.56元、0.71元和0.92元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为14.93倍、11.92倍和9.18倍。 风险提示:货币政策超预期收紧;行业政策调控持续收紧
蓝光发展 房地产业 2017-11-03 8.40 11.20 34.13% 9.02 7.38%
9.20 9.52% -- 详细
公司发布2017年三季报。2017年公司实现营业收入108.9亿元,同比增长28.3%;归母净利润5.5亿元,实现同比增长161.8%,扣非归母净利润5.2亿元,同比增长140.8%。 销售增速亮眼,17年起业绩加速释放:2017年1-9月,公司房地产业务实现签约金额441.5亿元,同比增长129.7%;实现签约面积455.7万平方米,同比增长130.4%,销售规模及均价实现双增长。其中成都区域、滇渝区域、华中区域、华东区域、北京区域销售面积同比增速分别为121.7%、190.5%、87.3%、120.3%、320.7%、130.4%;销售额同比增速分别为142.1%、217.3%、52.0%、134.6%、225.9%、129.7%,增速亮眼。公司1-9月份租金收入超过1亿元,平均出租率超过66.7%。我们认为公司全年销售额有望向更高目标发起冲击。 东进南下,拓展二三线城市:上半年,公司东进、南下全国化布局战略齐头并进,获取多宗重点目标城市优质土地资源,布局全国进一步推进,上半年新进太原、杭州、惠州、南通等城市。9月份,公司又竞得青岛、成都、如皋、南昌、嵊州等地项目,9月份公司新增项目规划建面12.2万平、总地价6.2亿元,结合公司上半年新拿地规划建面和金额同比增长215%、163%,公司土储丰富,可售资源充沛。 财务结构优化,有效降低融资成本:公司2015年的融资成本超过10%,16年公司发行了274亿的有息负债,融资成本9.06%,同时公司在16年底发了80亿中票和公司债,平均成本5.7%,融资成本进一步降低,预计2017-2019年利润率将进一步提高。 完善激励机制,助力未来成长:报告期内公司实施了“蓝色共享”员工事业合伙人计划,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为增长持续性打下基础。次蓝光发展的项目跟投机制有以下特点:1、跟投人员范围广:公司跟投人员分为总部和区域两个平台,总部一级职能部门总经理及以上、区域公司高管等强制跟投,总部正式员工及区域公司等正式员工可自愿跟投;2、跟投股权比例高:公司总部和区域合伙平台合计持有项目股权比例上限为15%,和业内最高的碧桂园、阳光城一致,高于万科、金地的10%;3、退出机制灵活:当项目整体去化率达到90%时,就启动退出机制。此次公司出台项目跟投机制,我们认为是对公司激励制度的进一步补充和完善(中长期的股票期权和短期的项目跟投结合),扩大激励对象范围(覆盖更多基层员工),有效绑定员工和企业核心利益,助力公司未来成长。 盈利预测与投资评级:蓝光发展扩张迅速,2017年前三季度实现逆势销售高增长,而现代服务业、医药器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业,公司提前布局占据先发优势,未来发展前景无限。公司土储丰富,全力拓展二线省会城市,并通过合作、并购等多元化渠道拿地,有效控制成本。报告期内公司实施了“蓝色共享”员工事业合伙人计划,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为增长持续性打下基础。我们预计17/18/19年EPS为0.71元/股、0.93元/股、1.23元/股,对应PE倍数为11.8X、9.1X/6.9X,维持“买入”评级。
蓝光发展 房地产业 2017-11-01 8.40 11.40 36.53% 9.02 7.38%
9.20 9.52% -- 详细
事件:公司发布三季报,2017年前三季度实现营业收入108.88亿(+28.28%),实现归属于上市公司股东净利润5.48亿(+161.81%)。 业绩增速喜人,期间费用率下降。公司前三季度归母净利润增速161.81%,表现喜人,大幅超过营业收入增速28.28%,系因销售净利率的提升。报告期,公司销售毛利率25%,较去年同期略有下降,下降1.2个百分点;销售净利率4.8%,较去年同期有大幅度的提升,上升2.5个百分点。净利率的大幅度提升又系期间费用率的下降。报告期,期间费用率是12.85%,较去年同期下降1.63个百分点,其中财务费用率1.05%,较去年同期下降1个百分点。 销售增速亮眼,全年600亿可期。报告期内公司实现签约销售额为441.45亿元,同比增长130%,全年目标完成率88%;签约面积455.69万平米(+130%);销售单价9688元/平米(-0.27%),增速远超行业水平。考虑到公司目前已开工和竣工货值约450亿,可售货值充裕,全年销售应能超过600亿。报告期,公司可供出租建面38.75万平米,实际出租率66.66%,实现租金收入1亿,平均月租46.56/平米。 融资方式多元化,融资成本下降。报告期,公司财务费用1.14亿,较上期下降34.19%,得益于公司财务结构优化。报告期末公司负债总额较上期末上升35%,但因公司2016年公司完成了40亿元公司债和40亿元中期票据的发行,发行平均利率仅5.75%,财务费用改善明显。2017年8月,45亿元的中期票据已经获准注册,另外公司还推出拟募资不超过50亿元的优先股发行预案,如成功发行将极大提升公司净资产规模,优化财务结构,开启更大的融资空间。 蓝色共享事业合伙人计划绑定员工利益,高管增持彰显管理层信心。报告期内公司推出《公司“蓝色共享”事业合伙人管理办法(试行)》,公司员工跟投地产项目,能有效的保证项目质量和盈利,同时公司在合伙人模式上有后发制人的优势,可以吸收行业其他公司的经验。公司管理层在报告期内,通过交易所系统增持公司股份,合计占公司总股本0.069%,彰显了公司管理层对公司未来发展前景的信心。 盈利预测与投资建议。我们预计公司在2017-2019年归母净利润将取得43%的复合增长率,我们给予11.40元的目标价,对应2017年15倍估值。公司2015年上市后经过两年的播种、培育,即将迎来收获期,维持“买入”评级。 风险提示:销售低于预期。
蓝光发展 房地产业 2017-10-24 8.40 9.84 17.84% 9.02 7.38%
9.20 9.52% -- 详细
公司处于高成长期,H1归母净利润同增近13倍 17H1归母净利润同比+1273%;签约金额同比+188%,预收账款较年初+51%锁定业绩;净负债率120%,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍。积极拓展中期票据等融资渠道,16年平均融资成本9.06%,较上年降低1.2pp。 拿地聚焦热点二线,立足成渝深化全国布局 17H1新增土储超去年全年规模,规划建面约277万平,平均楼面价约4387元/平方米;新进华南市场深化全国布局,非成渝区域占比达69%;土储优质集中重点城市,聚焦天津、杭州、合肥等热点二线。 多元化方式拓展,物业管理规模持续扩张 截至17H1嘉宝股份累计管理面积3349万平,通过生活家APP覆盖轻资产联盟面积1.2亿平;10月收购杭州绿宇物业76%股权、上海真贤物业80%股权,增加管理面积约1000万平,进军长三角区域市场。 医药业务稳健经营,3D生物打印技术领先 成都迪康药业拥有各类剂型药品249个,包含国家级新药12个、国家中药保护品种1个。蓝光英诺3D生物打印血管植入恒河猴体内实验取得成功,下一步将推进临床试验申报工作;未来产业化前景可期。 12个月目标价9.84元,首次覆盖“增持”评级 7月公告“蓝色共享”跟投计划,以激励管理层员工与房地产项目运营团队的积极性,提升获取项目的质量和项目运营效率。 预测17/18/19年营收分别为265/342/410亿元,归母净利润分别为15/21/27亿元,EPS分别为0.70/0.98/1.26元。我们认为公司规模扩张态势明显,蓝享计划将进一步提高盈利水平及员工士气。我们采用分部估值法,对房地产、物业管理、医药业务分别给予2017年13、20、25倍PE的估值,得到公司股权价值210亿元,折合目标价9.84元,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示:房地产调控时间过长导致销售不及预期;房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟;多元化拓展进度不及预期。
蓝光发展 房地产业 2017-09-19 10.33 -- -- 10.81 4.65%
10.81 4.65% -- 详细
事件:公司控股子公司嘉宝股份拟以现金收购的方式作价6000万收购杭州绿莹创业投资有限公司持有的绿宇物76%股权;以2400万价格现金收购上海统达置业有限公司持有的真贤物业80%股权。 现代服务业跑马圈地加速,进军长三角高价值区域。绿宇物业在中国物业百强企业中位列第85位,在管项目70余个,物业类型涵盖别墅、写字楼、产业园、科创园工业厂房、高层、小高层、多层住宅等;另一家合作企业真贤物业,其在管项目数量40个左右,主要集中在上海外滩周边虹口区域。此次并购完成之后公司将增加物业管理面积1000万平米,在管物业面积达4500万平米,较2016年增速达50%,规模增速明显。此次并购也标志着嘉宝股份正式踏足长三角区域,挖掘高价值地区房地产市场的存量需求。 物管行业高速增长,现代服务业有望成为公司未来业绩新的支撑点。根据中指研究院数据,2016年百强企业管理面积均值达2725万平米,市场占有率近三成。在规模扩张持续加速中, TOP10企业管理面积均值达到18838.96万平方米,同比增长41.30%,管理面积和增速表现优异;在区域深耕方面,百强企业苦练内功加速市场拓展,2016年单位城市项目数量均值为5.93个,连续四年保持上升,单个项目面积均值达到16.43万平方米,同比增长7.39%。中国指数研究院发布的嘉宝品牌价值达到23.26亿元,较2015年增长超过102%,百强企业中排名14。嘉宝股份2016年业绩增速70%。随着公司管理项目和管理面积增加,主营业务收入持续增加,预计嘉宝股份今年业绩增速有望继续维持高位,未来成为公司利润增长的有力支撑。 互联网助推公司物管业务升级,品牌价值持续彰显。社区生活服务被认为是万亿级市场,行业具备巨大的市场发展潜力。目前已有3家物业企业在港股上市,1家物业企业准备在港股上市,20余家物业企业在新三板挂牌,但目前行业集中度不高,抢占客户资源入口仍是抢占行业先机的关键。公司发布“生活家服务体系”以来,生活家APP 历经几轮升级,实现了云平台大数据的技术升级,使千人千面“画像”功能得以呈现,为精准营销提供了技术保障,并取得了1项国家实用新型专利技术、6项软件著作权,提升服务质量和用户黏性。预计到2018年实现3年累计营业收入规模 30-40亿元,生活家三年累计覆盖面积达1.6亿平方米。 员工跟投机制有序推进,“蓝色共享”计划在公司内部引发员工“二次创业”热潮。在目前行业分化格局加剧、利润空间逐步缩小的阶段,员工跟投制度有利于公司实现逆市扩张、销售规模快速提升,同时有助于加快周转速度、缩短资金回报周期,提升项目质量与盈利水平,达到一石多鸟的目的。2017年公司新获取的项目中80%为收并购项目,且收购价大幅低于同地段招拍挂的楼面价,体现了员工通过多元化渠道为公司获取优质资源的积极性。 维持增持评级,维持盈利预测。考虑到公司上半年已完成约300亿的销售额,预计将大概率超额完成全年500亿的销售目标,近期实施的员工跟投计划将进一步促进销售业绩的高增速。多元化业务有序发展为公司未来业绩增添新动能,看好公司现代服务业板块的发展。 维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为14.1/17.3/20.9亿元,同比增速分别为56.8%/23.2%/20.7%,EPS 分别为0.66/0.81/0.98元。
蓝光发展 房地产业 2017-09-04 9.41 11.90 42.51% 10.83 15.09%
10.83 15.09% -- 详细
主要观点 1、17H业绩同比增长近13倍,毛利率、净利率触底回升,费用率下降 17H1公司实现营业收入64.4亿元,同比增长32.1%;实现归母净利润2.8亿元,同比大增1,272.8%;每股收益0.12元,同比大增1100.0%;毛利率和净利率分别为27.6%和4.5%,同比分别+1.0pct和+4.2pct,预计17年下半年开始结算15-16年销售项目将推动净利率回升;三项费用率费合计15.2%,同比-0.5pct。报告期末,负债率和净负债率分别为81.5%和123.0%,同比分别-24.0pct和-0.8pct,债务结构持续优化中。 2、17H销售同比增长近2倍,西南主场优势尽显、全国布局初见成效 公司17H1实现销售金额302.74亿元,同比+188.16%,预计全年销售或超600亿元;销售面积302.02万方,同比+163.70%;销售回款175.3亿元,同比+80.9%,回款率58%。17H1期末预收账款达304亿元同比+39.4%,且覆盖16年地产结算收入1.5倍。公司上半年北京区域(YOY281%)、华东区域(YOY241%)和成都区域(YOY204%)销售面积增速最快,充分体现了公司全国布局已初见成效,实现了量价齐升。公司作为西南房企龙头,西南区域占比达51%(包括成都、重庆和昆明等),而近期由于成都和重庆均呈现“人口流入+低库存+弱调控”的格局,造成供需失衡下西南地区市场依然火热,充裕可售货值和转型改善产品将推动公司17-18年或能实现销售600亿元(YoY100%)和800亿元(YoY30%)。 3、多元化拿地拓展资源渠道,“四川蓝光”已走向“全国蓝光” 公司今年拿地继续积极,17H1拿地315万方、158亿元,其中权益面积272万方、权益地价140亿元;拿地占比当期销售金额和销售面积分别为104%和52%。公司已入驻20余城,上半年新进太原、杭州、惠州、南通等城市,进一步扩大战略纵深、实现全国均衡布局。公司通过合作、并购等多元化模式外拓资源渠道,报告期内实现非直接招拍挂项目的储备资源占比达89%,多元化投资能力显著提升。此外,公司在四川首个主题乐园“水果侠主题世界”开园,实现产品创新和拿地模式的进一步延伸。 4、物业和医药业务已步入正轨,短期锦上添花、长期布局未来 物业管理方面,嘉宝股份17H1实现营业收入4.72亿元,同比+59.4%;实现归属于挂牌公司股东的净利润0.91亿元,同比+71.2%;累计管理面积达3,349万方,累计轻资产联盟面积达1.2亿方。医药业务方面,迪康药业实现营业收入2.89亿元,同比+18.7%;实现净利润0.39亿元,同比+130.8%,在医药行业政策调控升级影响下实现盈利增长。目前迪康药业已基本完成OTC团队搭建,并布局全国24个市场。3D生物打印业务在有序推进美国FDA临床试验申报工作。 5、投资建议:业绩增13倍、销售增2倍,步入高速成长期,维持强推 蓝光发展15年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。公司积极进行战略调整以优化供给能力,17H1业绩显现高速增长。近期又恰遇西南市场火热,相信会推动公司下半年及明年销售量价齐升。我们维持公司17-19年每股收益预测分别为0.64、1.07和1.45元,维持目标价11.90元,维持强烈推荐评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险。
蓝光发展 房地产业 2017-09-04 9.41 9.93 18.92% 10.83 15.09%
10.83 15.09% -- 详细
公司发布2017年半年报。2017年公司实现营业收入64.4亿元,同比增长32.06%;归母净利润2.8亿元,实现同比增长1272.8%,扣非归母净利润2.7亿元,同比增长693%。 销售增速亮眼,17年起业绩加速释放:2017年1-6月,公司房地产业务实现签约金额302.74亿元,同比增长188.16%;实现签约面积302.02万平方米,同比增长163.70%,销售规模及均价实现双增长。其中成都区域、滇渝区域、华中区域、华东区域、北京区域销售面积同比增速分别为169.62%、132.18%、151.61%、194.50%、316.39%;销售额同比增速分别为204.48%、184.16%、117.54%、241.06%、280.60%,增速亮眼。展望下半年,公司可售资源充裕,叠加上半年的高基数,我们认为公司全年销售额有望向更高目标发起冲击。报告期内公司实施了“蓝色共享”员工事业合伙人计划,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为增长持续性打下基础。 东进南下,拓展优质二线:上半年,公司东进、南下全国化布局战略齐头并进,获取多宗重点目标城市优质土地资源,布局全国进一步推进,上半年新进太原、杭州、惠州、南通等城市。公司并通过合作、并购等多元化模式外拓资源渠道,报告期内实现非直接招拍挂项目的储备资源占比达89%,多元化的投资能力显著提升。上半年公司新增项目规划建面255万平、总地价102亿元,同比增长215%、163%,楼面价同比下降17%,拿地成本下降主要得益于公司加大了并购力度;从拿地区域来看,新增地块多集中于二线省会城市,占比达到79%。 财务结构优化,有效降低融资成本:公司2015年的融资成本超过10%,16年公司发行了274亿的有息负债,融资成本9.06%,同时公司在16年底发了80亿中票和公司债,平均成本5.7%,融资成本进一步降低,预计2017-2019年利润率将进一步提高。 “人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动:现代服务业方面,2017年1-6月,嘉宝股份实现营业收入4.72亿元,同比增长59.41%;实现归属于挂牌公司股东的净利润0.91亿元,同比增长71.24%,板块实现持续高增速。3D生物打印方面,截至2017年6月30日,蓝光英诺已提交专利申请89项(其中20项已获授权),获得软件著作权登记证书7项,商标证书103项。医药业务方面,2017年1-6月,成都迪康药业实现营业收入2.89亿元,同比增长18.72%;实现净利润0.39亿元,同比增长130.77%,在医药行业政策调控升级影响下实现盈利增长。公司秉承“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的顶层战略架构,构建了以“房地产开发运营”为引领,“现代服务业、3D生物打印、生物医药”为支撑的多元化产业战略发展格局。 盈利预测与投资评级:蓝光发展扩张迅速,2017年上半年实现逆势销售高增长,而现代服务业、医药器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业,公司提前布局占据先发优势,未来发展前景无限。公司土储丰富,全力拓展二线省会城市,并通过合作、并购等多元化渠道拿地,有效控制成本。报告期内公司实施了“蓝色共享”员工事业合伙人计划,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为增长持续性打下基础。我们预计17/18/19年EPS为0.71元/股、0.93元/股、1.23元/股,对应PE倍数为12.6X、9.7X/7.3倍,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性收紧。
蓝光发展 房地产业 2017-09-01 9.07 11.40 36.53% 10.83 19.40%
10.83 19.40% -- 详细
事件:公司发布半年报,2017H1实现营业收入64.4亿元(+32.1%),实现归属于上市公司股东净利润2.8亿元(+1272.8%)。 半年报业绩亮眼,净负债率有所降低。分业务看,房地产开发实现营收55.7亿元(+32.6%),毛利率较去年同期增加1.7个百分点;医药和3D生物打印营收2.9亿元(+19.1%),毛利率+3.3个百分点;现代服务业营收3.1亿元(+52.3%),毛利率+2.4个百分点。销售期间费率为15.2%,较去年同期下降0.5个百分点,其中管理费率降幅最大为0.7个百分点。净负债率为120.4%,较去年同期下降25个百分点。截止半年末,公司预收账款303.8亿元,业绩锁定性强。 销售增长形势喜人,全年看到600亿。报告期内公司实现签约销售额为302.7亿元,同比增长188.2%,全年目标完成率61%。在行业成交增速下滑的背景下,公司仍然很好地完成了既定目标。考虑到公司下半年新推货值500亿元+滚存200亿元,可售货值充裕,全年销售有望冲击600亿元。 融资方式多元化,成本有望下降。2016年公司完成了40亿元公司债和40亿元中期票据的发行,发行平均利率5.75%,其中40亿元公司债和33亿元中期票据均为下半年发行,实际减少的融资成本将在2017年得到明显体现。2017年8月,45亿元的中期票据已经获准注册,另外公司还推出拟募资不超过50亿元的优先股发行预案,如成功发行将极大提升公司净资产规模,优化财务结构,并开启更大的融资空间。 高管增持绑定管理层利益,证金新进前十大股东。2017年4月公司公告称公司董事、监事、高级管理人员计划增持公司股份合计不低于1200万元。截止7月17日,增持计划已完成,合计增持金额1202万元,增持均价8.20元。高管增持有利于调动管理层的积极性和保持核心团队的稳定性,有利于公司长远发展。 证金公司二季度新进公司前十大股东之列,持有1162万股,持股比例为0.54%。 盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年EPS分别为0.76元、0.99元和1.22元,归母净利润未来三年有望保持43%的复合增长率,当前股价对应的动态PE分别为12倍、9倍和7倍。公司2015年上市后经过两年的播种、培育,即将迎来收获期,维持“买入”评级。
蓝光发展 房地产业 2017-08-14 8.70 -- -- 10.18 17.01%
10.83 24.48%
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一、事件概述 蓝光发展公告非公开发行优先股预案,拟向不超过200名合格投资者发行优先股不超过5000万股,募集资金不超过50亿元,每股票面金额100元。募集资金将用于分别位于成都、天津和无锡的三个项目建设。本次优先股,以票面金额平价发行,采用附单次跳息安排的固定股息率,自第六个计息年度起上浮2个百分点,此后维持不变。本次非公开发行已经董事会审议通过,但尚需通过股东大会审议和中国证监会核准。 二、分析与判断 发行优先股优化公司财务结构,提升公司未来加杠杆空间 本次优先股发行将极大地优化公司财务结构。假设2017年3月31日完成优先股发行,则公司净资产规模将提高32.79%,资产负债率将从81.10%下降到76.36%。资产负债率的下降能够有效地提升公司多渠道融资能力,并为公司未来发展预留更多的融资空间,降低公司融资成本,满足公司未来业务发展的资金需求。 公司拟推出《未来三年股东回报规划》,继续实施积极的分红政策 公司2015年上市之后一直实施积极的分红政策,2015-2016年公司现金分红金额占当年归属于上市公司股东净利润的比例分别为31.84%和23.83%。目前公司已制定《未来三年股东回报规划》(2017-2019年度),拟在通过董事会后提交股东大会审议。未来三个会计年度内以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%。 战略东进,由“四川蓝光”走向“全国蓝光” 为实现从“四川蓝光”到“全国蓝光”的战略布局,公司在上海成立东部中心,拓展华中地区和华东地区的城市项目。2016年公司华东、华中区域的销售金额达到137亿元,同比增长214%;占全公司销售额比重达到45%,较2015年提高21个百分点,真正实现了从“四川蓝光”走向“中国蓝光”。 激励机制灵活,业绩确定性强 蓝光集团在公司房地产板块资产注入时承诺17年扣非归母净利润不低于11.56亿元,公司股权激励计划17年解锁条件为扣非归母净利润不低于11.7亿元,公司2016年年报给出的17年业绩目标为力争实现扣非归母净利润12.7亿元,营业收入246亿元,签约销售金额到500亿元。公司一季报账面预收款261亿元,可结算资源充足,我们认为公司超额完成12.7亿元的扣非归母净利润目标是大概率事件,至少对应47%的增长。公司激励机制灵活,17年7月推出团队跟投机制--“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,办法规定总部合伙平台和区域合伙平台合计可持有项目公司股权不超过15%;每个跟投合伙项目中单个跟投合伙员工持有的项目公司股权比例原则上不超过1.5%。确立团队跟投机制,可以有效地起到稳定团队,分享成长的作用。 三、盈利预测与投资建议 投资建议:我们认为公司发行优先股将极大地优化公司财务结构,为公司进一步加杠杆留出空间,助力公司向全国范围扩张。预计公司2017、2018年EPS分别为0.61和1.29元/股,对应当前股价PE分别为14.8和7.0倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 优先股发行尚需通过股东大会审议和中国证监会核准,房地产市场景气度低于预期。
蓝光发展 房地产业 2017-08-14 8.70 -- -- 10.18 17.01%
10.83 24.48%
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核心观点: 房地产开发,进入成长快车道。 16年公司实现商品房销售金额301亿元,同比增长65%;2017年公司计划实现销售金额500亿;中期计划2020年之前进入房企前20强。合理的城市布局是公司发展的前提条件,目前公司全国化布局初步形成,已进入全国大中型城市近20个,未售土地储备约1500万方。同时,公司聚焦高价值区域投资,坚定推进东进、南下战略,布局城市深耕力度不断增加,且积极把握行业并购机会,2017年通过并购拿地模式占比超80%。 提高软实力,发挥民企管理优势。 产品力是蓝光发展未来业绩提升的关键保障,2016年公司产品转型战略成功落地,推出“雍锦系”、“公园系”两大改善型产品获得市场高度认可。17年7月15日,公司公布了名为“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,明确了地产项目团队的跟投机制,完善了员工激励政策。进入地产白银时代软实力建设的重要性逐渐凸显,公司依靠自身优异的开发周转能力成长为区域龙头房企,而相较未来在全国范围的发展壮大,管理团队则更加关注企业整体运营效率的提升。 预计17、18年的业绩分别为0.60和1.18元,给予 “买入”评级。 蓝光发展以地产开发业务为核心,以医药+3D 打印及物业管理业务为辅助的模式,在公司完成上市之后将会迎来崭新的发展机遇。公司地产销售规模增速加快且利润率处于上升趋势,未来业绩将加速释放。三项业务对应的公司合理权益价值为271.8亿元,每股NAV 约为12.15元/股,对应公司目前的股价的折价率为28.6%,高于行业整体平均水平。 风险提示。 地产开发业务受到行业调控政策限制,费用规模扩张影响业绩增长。
蓝光发展 房地产业 2017-08-07 8.79 14.04 68.14% 9.50 8.08%
10.83 23.21%
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事件:公司公告非公开发行优先股预案。 优先股预案出炉,募资目标50亿。公司公告非公开发行预案,拟向不超过200名合格投资者发行优先股,总数不超过5000万股,募集资金总额不超过人民币50亿元,募集资金投向公司在成都、天津、无锡的三个项目。公司将以现金方式支付本次发行优先股的股息,采用附单次跳息安排的固定股息率,股息不累积。 目前该预案尚需经过公司股东大会审议、中国证监会核准。我们认为,此次发行优先股募资若能顺利推动,将有助于拓宽公司融资渠道,同时大幅提升公司净资产规模,为公司未来发展预留融资空间。 1-7月销售超360亿,快速增长。公司2017年1-7月实现销售额361亿,同比增长104%;销售面积388万平米。根据2016年年报,公司2017年年度销售目标为500亿,1-7月已经完成全年销售目标任务的72.2%。我们认为,公司今年完成销售目标为大概率事件。 多元化投资,拿地提速。2017年以来,公司通过公开市场、收购等多元化的投资方式在南昌、合肥、重庆、长沙、惠州、太原、杭州、成都等地获取项目,合计取得总计容建筑面积约312.89万平米,总对价为127.28亿元,平均土地成本为4068元/平米。在土地竞拍竞争依然激烈的情况下,公司具备获取较低成本开发资源的能力。同时,公司布局的城市符合“聚焦高价值区域投资”战略,有助于提升公司市场竞争力和品牌影响力。 投资建议:维持“买入”评级。公司2015、2016年发力扩张高价值区域,17年地产主业开始进入收获期,计划销售目标500亿元。按照目前货量布局,我们认为企业有望在两年之内冲击千亿销售规模。公司的跟投方案落地,激励机制到位,员工上下一心,助力发展。我们预计公司17年和18年EPS分别为0.78元和0.94元,截至8月2日公司收盘于8.85元,对应2017和2018年PE在11.35倍和9.41倍,给予17年18倍PE,目标价14.04元,维持“买入”评级。 风险提示: (1)3D生物打印研发和推广困难。 (2)行业面临基本面下行风险。
蓝光发展 房地产业 2017-08-07 8.79 -- -- 9.50 8.08%
10.83 23.21%
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核心观点: 房地产开发,进入成长快车道。 16年公司实现商品房销售金额301亿元,同比增长65%;2017年公司计划实现销售金额500亿;中期计划2020年之前进入房企前20强。合理的城市布局是公司发展的前提条件,目前公司全国化布局初步形成,已进入全国大中型城市近20个,未售土地储备约1500万方。同时,公司聚焦高价值区域投资,坚定推进东进、南下战略,布局城市深耕力度不断增加,且积极把握行业并购机会,2017年通过并购拿地模式占比超80%。 提高软实力,发挥民企管理优势。 产品力是蓝光发展未来业绩提升的关键保障,2016年公司产品转型战略成功落地,推出“雍锦系”、“公园系”两大改善型产品获得市场高度认可。17年7月15日,公司公布了名为“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,明确了地产项目团队的跟投机制,完善了员工激励政策。进入地产白银时代软实力建设的重要性逐渐凸显,公司依靠自身优异的开发周转能力成长为区域龙头房企,而相较未来在全国范围的发展壮大,管理团队则更加关注企业整体运营效率的提升。 预计17、18年的业绩分别为0.60和1.18元,给予“买入”评级。 蓝光发展以地产开发业务为核心,以医药+3D打印及物业管理业务为辅助的模式,在公司完成上市之后将会迎来崭新的发展机遇。公司地产销售规模增速加快且利润率处于上升趋势,未来业绩将加速释放。三项业务对应的公司合理权益价值为271.8亿元,每股NAV约为12.74元/股,对应公司目前的股价的折价率为30.7%,高于行业整体平均水平。 风险提示地产开发业务受到行业调控政策限制,费用规模扩张影响业绩增长。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名