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蓝光发展 房地产业 2019-08-02 6.10 8.40 39.53% 6.04 -0.98% -- 6.04 -0.98% -- 详细
销售千亿箭在弦上,区域渗透打开长期成长空间,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为380亿元/489亿元/612亿元,归母净利润为33.4亿元/50.1亿元/68.5亿元,EPS为1.12元/1.68元/2.3元,当前股价对应PE为5.8倍/3.9倍/2.8倍。首次覆盖目标价8.4元,给予“买入”评级。充足货值驱动短期销售增长,六大区域渗透打开长期成长空间。短期,公司本年计划开工面积为1800万平方米,同比增长67%,有力推动货值释放,驱动短期销售增长;长期,公司已基本覆盖了主要的城市群和经济带,区域持续渗透打开长期成长天花板。公司目前土储(未开发面积)约1400万平方米,我们认为公司未来拿地会更趋积极,预计全年拿地金额达到400亿元,补充货值约1400亿元,有力支撑明年销售。 交房驱动短期业绩释放,净利润率修复提振长期业绩。短期,19Q1预收账款为564亿元,对上年营业收入的覆盖率达到1.83倍,待结算资源充足,本年较高的竣工增速将有力推动业绩释放;长期,公司净利润率显著低于行业平均水平,随着产品结构改善、合作开发、代工代建深化,净利润修复有望提振长期业绩。 嘉宝物业拟上市,带来资产重估契机。公司正在积极推进蓝光嘉宝港股上市事宜。嘉宝上市后,一方面可以引入更多投资者,为收并购提供弹药,另一方面蓝光嘉宝仍在上市公司表内,有望带来上市公司资产重估机会。按照一般的港股物业公司估值水平,保守估计嘉宝上市后市盈率维持在10倍左右,对应市值至少30亿元,而蓝光发展目前市值仅187亿元,物业上市对上市公司的估值提升程度值得期待。 高分红低估值,杠杆水平合理,股权激励锁定业绩。按照公司股票期权行权条件,2019至2020年的归母扣非净利润分别33亿元和50亿元,行权价格为6.84元/股,高于市场价;公司五位核心高管已全额完成第一次行权,合计行权金额1.8亿元,显示出高管对公司未来发展的强烈信心。估值较低,本年动态估值仅5.8倍,低于板块平均水平。 风险提示:项目竣工及结算进度不及预期;结算毛利率不及预期;公司销售不及预期;蓝光嘉宝港股上市不及预期。
蓝光发展 房地产业 2019-07-31 6.25 -- -- 6.24 -0.16% -- 6.24 -0.16% -- 详细
事件 蓝光发展发布上半年经营简报:2019年1-6月房地产业务实现销售金额465.30亿元,同比增长12.46%;销售面积514.8万平米,同比增长33.99%;竣工面积127.1万平方米,同比增长21.75%。上半年房屋出租率78.98%,租金收入7720.56万元。 点评 上半年完成1100亿元销售目标的42.3%。2019年1-6月房地产业务实现销售金额465.30亿元,同比增长12.46%;销售面积514.8万平米,同比增长33.99%;已完成全年1100亿元销售目标的42.3%。从区域布局来看,公司销售主要还是集中在华东、华中、成都三大区域,分别占比26%、25%、23%,公司在持续深耕成渝区域的同时,全国布局战略已初见成效。公司上半年累计拿地金额171亿元,同比增长57%;拿地面积488万平米,同比增长12%,拿地金额占同期销售金额的37%;拿地楼面均价3516元/平米,占同期销售均价的38.9%,能够有效保障未来毛利率情况。 出租率维持高位,租金水平略有回落。控股子公司嘉宝股份IPO境外上市已获得中国证监会核准。2018年嘉宝股份实现营业收入13.99亿元,同比增长43.95%;净利润2.89亿元,同比增长49.15%。预计未来独立上市后,嘉宝股份的物业管理规模均有望持续提速,也将进一步增强蓝光业绩稳定性。2019年上半年公司可供出租建面达35.33万平米,实际出租建面27.9万平米,同比增长8.5%;出租率78.98%,同比提升17.36个百分点,实现租金收入7720.56万元,平均租金46.11元/平米/月,同比减少8.5%,主要系商业物业出租率提升,出租物业结构有一定变动。 上半年业绩增长超预期。2019年上半年,公司归母净利润同比增加6.25亿元,达12.45亿元,同比增长约101%;扣非后归母净利润同比增加5.90亿元,同比增长约98%。业绩持续超预期主要系公司经营规模逐年扩大,房地产项目结转收入增加;同时公司已实现全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。公司此前发布股权激励计划,2018-2020年扣非后归母净利润不低于22、33、50亿元,2018年已顺利完成第一个行权条件。我们认为较高业绩目标的设定不仅体现出公司对未来业绩的信心,也体现出对公司快速发展的决心。 投资建议:蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化,并购合作拿地具备成本优势;物业服务、医疗业务协同并进;完善激励制度促进上下同心,高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.13、1.53、1.83元人民币,对应PE分别为5.63、4.18、3.48倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行,棚改不达预期。
蓝光发展 房地产业 2019-07-16 6.16 7.91 31.40% 6.53 6.01%
6.53 6.01% -- 详细
核心观点 7月 10日公司业绩预告显示, 2019上半年公司预计实现归母净利 12.45亿元左右,同比+约 101%;预计实现扣非后归母净利 11.95亿元左右,同比+约 98%。公司上半年总体业绩超出预期,主要源于地产项目结转收入的增加以及全国布局的规模效应显现。 公司深耕西南,拓展全国,资本助力多元业务并进,维持 2019-2021年 EPS 为 1. 13、 1.74、 2.09元的盈利预测,维持“买入”评级。 全国布局规模效应显现, 全年业绩预计延续高质增长 我们认为公司上半年盈利延续高增长主要源于: 1、 17、 18年地产业务销售高增长(金额同比增速分别达 93%、 47%)所积累的待结转资源集中确认收入,全国化布局的规模效应逐渐显现; 2、 2019Q1综合毛利率在 2018年 27.8%的基础上进一步上行至 29.1%,随着高质量预收款持续结转,2019全年毛利率有望维持在较高水平; 3、报告期地产项目的集中结转有望维持物业管理业务的平稳增长。 2019Q1期末公司预收账款较 2018年末进一步增长 10.5%至 563.7亿元,我们预计公司全年归母净利有望顺利实现 50%以上的增速,完成此前股权激励的行权目标。 销售增速保持平稳,投资拿地强度不减 克而瑞数据显示, 2019上半年公司销售增速保持平稳,实现全口径签约销售金额 483.0亿元,同比去年公告口径+约 16.7%。公告数据显示,上半年公司新增土地计容建面 506.1万平,同比+19.0%,新增投资金额 184.6亿元,同比+80.6%,新增权益投资金额 145.1亿元,同比+103.6%,投资拿地继续保持较高强度。 2018年报数据显示,公司 2019计划土地投资 500亿元,计划新开工1800万平(同比+67%)。我们预计公司上下半年可售货值占比约 40%: 60%,由此带来下半年投资推盘力度不减,保障销售增速稳步提升。 搭建国际上市平台,资本助力多元发展 公司物业管理平台嘉宝股份已向港交所提交 IPO 申请并通过港交所聆讯,我们认为有望在下半年完成上市。 2018年报显示嘉宝股份已进驻全国 60余个城市,在管项目 400余个,在管理面积约 6063万平方米。 2018年实现营收 14.0亿元,同比+44.0%;实现净利 2.9亿元,同比+49.2%。我们认为公司自有地产项目的集中交付以及预计成功上市之后的资本助力有望进一步推动管理规模的提升,加速拓展多元盈利增长点。 “人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,维持“买入” 评级 公司销售和拿地高增长, 资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。维持公司 2019-2021年 EPS 为 1. 13、 1.74、 2.09元的盈利预测。 参考可比公司 2019年 7.4倍的 PE 估值,我们认为公司 2019年合理PE 估值水平为 7-7.6倍,目标价 7.91-8.59元(前值 9.04-10.17元),维持“买入”评级。 风险提示: 三四线市场景气度下滑;异地拓展成效有待进一步检验;药品质量风险; 3D 生物打印投入回报周期较长。
蓝光发展 房地产业 2019-07-15 6.16 -- -- 6.53 6.01%
6.53 6.01% -- 详细
半年度业绩大幅预增,全年业绩目标实现有望 蓝光发展19年半年度预计实现归母净利润12.45亿元,同比增长101%,扣非归母净利润11.95亿元,同比增长98%,上半年业绩增长略超预期。按激励计划承诺业绩计算,公司上半年完成业绩占全年考核目标36.2%,高于以前年度上半年业绩占全年比重,下半年业绩压力相对较小。 前期销售规模逐渐实现业绩转化,结算节奏稳定 公司16-18年销售规模持续高增长,2019年1-6月实现销售金额483亿元,同比增长10.4%,完成全年销售目标1200亿元的40%。18、19年竣工面积增速维持稳定,随着销售项目逐渐进入结算阶段,前期规模增长逐渐兑现为业绩增长。 持续高质量拿地,新开工高增速助力持续发展 2019年上半年公司金额口径拿地力度、拿地静态毛利率及拿地权益比例均有所提升,较高拿地毛利率及权益比例有助于公司在未来结算期取得更高的归母业绩增长。至19年中期公司在手储备共计2706万方,储备水平基本充足,稳定高增长的新开工则有力保障公司拿地向销售规模的转化。 预计公司19、20年EPS分别为1.11元/股、1.72元/股 预计19、20年公司归母净利润分别为33.3/51.2亿元,对应19年5.5XPE,20年3.6XPE。考虑公司过去销售和业绩的稳定发展,出于谨慎起见,按照公司业绩19年9x估值来计算,维持合理价格10.04元/股。 风险提示 行业基本面景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,影响公司的销售情况。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。
蓝光发展 房地产业 2019-07-15 6.17 8.14 35.22% 6.53 5.83%
6.53 5.83% -- 详细
公司进入业绩加速释放期, 2019H 业绩预计同比增长约 101%。 公司发布公告,预计公司 2019年上半年实现归母净利润与上年同期相比,将增加约 62,511万元左右,同比增加约 101%左右。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比,将增加约 59,012万元左右,同比增加约 98%左右。 2019年上半年业绩大幅增长的主要原因是随着 17、 18年公司销售高增长,公司结转规模大幅增长, 公司已进入业绩释放期,截至 2019年 Q1,公司预收账规模为563.7亿元,我们认为公司可结算资源充沛,股权激励业绩目标将顺利达成。 拿地力度不减, 权益比提升, 平均楼面地价有所上升。 2019年上半年,公司新增 32个项目, 拿地布局较为均匀, 进一步扩大华东、华南区域新一线、新二线以及强三线的土储占比, 新增土地总占地面积 263.1万方,同比增长 25%,新增计容建筑面积 506.1万方,同比增长 19%,新增权益建筑面积 382.5万方,同比大幅增长 40%,权益比为 76%,较上年同期的拿地权益比 64%提升了 12个百分点。同时,上半年公司拿地总地价为 184.6亿元,同比大幅增长 81%,权益地价为 145.1亿元,同比大幅增长 104%,平均楼面地价 3647.6元/平方米,同比增长 51.7%。 “东进南下”战略使全国布局纵深,华中、华东区域销售占比有望显著提升。 根据克而瑞的数据, 公司 2019年 H1销售金额达 483亿元,同比增长 10%,实现销售面积 529万平米,同比增长 11%,我们预计公司全年销售额在1000-1200亿之间。 根据公司一季报披露的数据, 2019年 Q1公司在成都区域销售占比显著降低,而在华中区域及华东区域的销售占比分别从 2018年的 18%和 20%上升到了 24%和 29%, 2019年一季度公司在成都及华东区域的销售占比达到持平, 东进南下的全国化均衡布局得以突破。而根据 2019年一季报披露的开工数据,成都区域的开工面积在 2018年占比 38%,在 2019年下降至 10%。 而华中、滇渝以及北京区域新开工面积分别从 2018年的 25%、 10%、 6%上升至 2019年一季度的 30%、 17%、 31%。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.16元、 1.80元、 2.31元。考虑公司作为业绩高增长优质标的,给予公司 2019年 7倍估值,对应目标价 8.14元,维持“买入”评级。 风险提示: 房产销售回款不及预期、区域调控政策不断升级、融资不断收紧等。
蓝光发展 房地产业 2019-07-15 6.17 -- -- 6.53 5.83%
6.53 5.83% -- 详细
全国化战略布局及规模扩张,上半年业绩高速增长。公司2019上半年预计实现归母净利润约12.5亿元(去年同期为61989.02万元),同比增加约101%,实现扣非后归母净利润约12.0亿元(去年同期为60488.39万元),同比增加约98%。业绩大幅增长主因公司经营规模逐年扩大,使得报告期的结转收入增加。2018年公司实现销售金额855亿元,同比增长47%,销售面积802万平方米,同比增长32%。2019上半年实现销售金额483亿元,同比增长约10%(克尔瑞口径)。公司已实现全国化战略布局,采用多元化的投资模式以及产品改善升级,规模效应逐步显现。预收款项方面,受益于公司规模高速增长,2019年一季度末公司预收账款同比增长53.86%至563.73亿元,将有效保障公司未来业绩增长。 股权激励彰显信心,后期业绩承诺实现或为大概率事件。公司股权激励计划的行权条件为2018-2020年扣非后归母净利不低于22/33/50亿元,2018年实现扣非后归母净利24.69亿元,业绩已达标,预计在公司经营动力充足,规模扩张,销售高增长背景下后期业绩承诺实现或也为大概率事件,公司成长性值得期待。 全国化布局战略持续推进,高增长可期。公司高瞻远瞩,坚持“东进南下”、“1+3+N”战略,布局都市圈轮动区域上的价值洼地,持续推进全国化布局;公司拿地方面较为积极,突破传统招拍挂,积极拓展收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化土地资源获取模式;公司融资方式多样化,其中嘉宝股份发行境外上市外资股已于2019年3月获得中国证监会核准,迪康药业计划H股分拆上市;全国化战略布局推动下公司规模有望保持高增长,盈利能力维持高位,股权激励彰显经营信心。预计公司2019-2021年EPS分别约为1.11元、1.70元和2.03元,对应当前股价PE分别为5.5倍、3.6倍和3.0倍,维持“买入”评级。
蓝光发展 房地产业 2019-07-12 5.99 -- -- 6.53 9.02%
6.53 9.02% -- 详细
一、事件概述 蓝光发展公布半年度业绩预增公告,公司预计2019年半年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比增加约6.25亿元左右,同比增加约101%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比增加约5.90亿元左右,同比增加约98%。 二、分析与判断 业绩大幅增长,规模效应显现 公司预计2019年半年度实现归母净利润约12.5亿元,同比增加约101%;扣非净利润约12亿元,同比增加约98%。公司净利润大幅增长主要系公司房地产项目在报告期结转收入大幅增加。当前,公司已实现全国化的战略布局,随着销售规模的持续扩大,未来发展有望更上一层。 销售稳步向上,加速全国布局 根据克而瑞数据,2019年1-6月公司实现销售金额483亿元,同比增长10.4%,继续保持稳定的增长,排名行业第30位。截止2018年底,公司在华中区域和华南区域的土地占比分别从5%和13%上升至26%和23%,而成都区域和华东区域占比则从45%和21%降至16%和9%,全国化布局纵深突破。 多元化融资,财务风险可控 截止2018年底,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率分别为48.24%和102.7%,分别较17年上升1.22和11.17个百分点,而现金短期债务比从上年的1.62提升至1.74,短期偿债能力持续提高,总体来说看,公司财务依然较为稳健。报告期内,公司成功发行永续中票、短期融资券、购房尾款ABS、私募债、美元债等,平均融资成本为7.54%,整体成本可控。 三、投资建议 蓝光发展业绩高速增长,销售稳步增长,全国布局深化,财务保持稳健,融资渠道多元。预计公司19-21年EPS为1.17/1.78/2.14元,对应PE为5.0/3.3/2.7倍,近三年最高、最低、中位数PE分别为22.8/7.0/15.1倍,给予公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策收紧,销售不及预期。
蓝光发展 房地产业 2019-05-13 6.22 8.19 36.05% 6.58 5.79%
6.71 7.88%
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销售规模增长迅速,2019年进军千亿房企行列。公司作为起家成都的公司,2015年借壳上市后发展迅速,已初步完成全国化布局。在深耕成渝区域的基础上,重点布局长三角区域和珠三角区域,同时坚持深耕及拓展并举的策略,做大单城市场份额,并择机进入有机会的城市。截止至2018年底,公司现已布局全国十七大区域超过60个城市,已基本实现了全国化布局。2018年公司合同销售额也达到855亿元,2014~2018年年复合增速达到50%,公司将继续向千亿房企行列进军。 旗下产业孵化优势突出,物管医药子公司谋求上市。公司在产业孵化上成绩卓著,物管子公司嘉宝股份在2018年中国物业服务百强名单中位列第13位,尽管在管规模不大,但盈利能力强,2018年归母净利润为2.89亿元。同时成长性突出,尤其是在外拓物管项目上十分得力,第三方外投项目管理面积占比已经从2016年的24%提升至2018年的56%。医药子公司成都迪康业务相对传统,但盈利性好,2018年盈利达到0.9亿元。公司明确提出两个子公司未来的上市计划,这将有利于公司价值进一步显性化及旗下产业的持续发展。 激励充分,合伙人机制推动公司快速发展。公司向核心高管授予1.28亿份股票期权,并以高业绩成长作为解锁条件:2018-2020年为22/33/50亿,年复合增速达到50%。在地产子公司蓝光和骏层面,公司利用了跟投机制,总部高管及区域公司高管可以通过相应平台跟投项目公司15%的股份,这一比例在地产公司居于前列,很好地统一了项目利益各方的权责利。公司同时在物管和医药子公司开展了股权激励。 财务预测与投资建议 首次覆盖给予“买入”评级,目标价8.19元。我们预测公司2019-2021年每股收益为1.17/1.72/2.19元。根据可比公司2019年7X的PE估值,首次覆盖给予公司买入评级,目标价8.19元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。
蓝光发展 房地产业 2019-05-02 6.42 -- -- 6.58 2.49%
6.71 4.52%
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事件:公司发布2019年一季报:一季度实现营业收入57.67亿元,同比+73.40%;归母净利润4.95亿元,同比+64.31%。 销量稳步增长,布局更趋均衡 公司2019年一季度实现销售金额188.62亿元、销售面积207.37万方,同比分别增长10.23%、16.44%。分区域看(按销售金额):成都区域作为公司大本营,贡献40.13亿元,占比21.28%,占比较去年同期下降40.8个百分点。华东、华中区域继续发力,分别贡献58.25亿元、42.1亿元,同比增长391%、150%,占比分别扩大23.9和12.5个百分点至30.9%、22.3%。华南区域实现销售额15.49亿元,贡献占比8.2%。公司近几年积极进行全国化布局,销售结构更趋均衡。报告期内,华东、华中区域成为公司销售新的增长点,合计销售占比超五成。展望2019年,公司可售货值充裕,成都大本营以外区域继续发力,全年有望向千亿大关发起冲击。 多元化拓展土储布局,融资渠道保持畅通 土储方面,公司保持了相对积极的拿地策略,继续“东进南下”。2019年一季度,新增项目15个,总建筑面积约320万方。从分布区域来看,北京区域(天津、淄博)占比40%,滇渝区域(重庆、昆明、贵阳)占比31%、华东区域(南通、扬州、金华)占比11%、华南区域(福州、佛山、晋江)占比10%、华中区域(西安、洛阳)占比8%。按城市能级来看,新增土储中一二线城市占比近八成。从拿地方式来看,公司延续了多元化拓展资源的方式,据我们跟踪,非直接招拍挂方式获取的资源占比近八成(按建筑面积)。 财务方面,由于公司2019年一季度拿地相对积极,杠杆率稳中有升,截至一季度末,公司净负债率为129.5%,较2018年末增长26.8个百分点。融资方面:1、传统融资渠道畅通:公司2019年3月成功发行公司债11亿元,票面利率7.5%;2、获准融资空间较大:(1)公司于2018年5月获批发行总额不超过10亿美元的债券,目前累计发行7.8亿美元;(2)2018年9月获批发行总额不超过人民币25亿元公司债,目前已发行11亿元;(3)2019年3月,公司获得上交所出具的关于不超过人民币20亿元的非公开发行公司债的无异议函;3、融资渠道继续拓宽:公司全资子公司与歌斐资产管理有限公司共同发起设立地产投资基金,拟设立芜湖歌斐泽意投资中心,首期募集资金规模不超过人民币20亿元,目前首期已募集资金2.79亿元。传统融资方式叠加多元化的融资渠道,为公司未来布局扩展及规模提升保驾护航。 业务板块分拆上市,助推产业加速发展 公司下属控股子公司嘉宝股份、成都迪康药业拟发行境外上市外资股(H股)股票并申请在香港联合交易所有限公司主板挂牌上市。迪康药业已完成股份制改造。2019 年3 月,嘉宝股份发行境外上市外资股获得中国证监会核准。截至2018年末,嘉宝股份进驻60余个城市,在管项目超400个,外拓管理面积超56%,全年实现营业收入13.99亿元,同比增长43.95%,实现净利润2.89亿元,同比增长49.15%。物业板块分拆上市后,自主经营带来的发展潜力将获得进一步释放。 投资建议:公司目前处于全国化积极拓展期,2019年一季度销售继续维持高增长,而现代服务业、医疗器械和3D生物打印三项业务均为具备较大发展潜力的蓝海行业。大力度的股权激励及相对市场化的跟投机制有效提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为公司高增长的持续性打下基础。我们预计公司19-21年EPS为1.07、1.37、1.78元,对应当前PE为6.5x、5.1x、3.9x。维持“买入”评级。 风险提示:公司销售不达预期,行业资金流动性改善不达预期等。
蓝光发展 房地产业 2019-04-01 6.78 -- -- 8.47 19.97%
8.13 19.91%
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事件 蓝光发展发布2018年年报:2018年公司实现营业收入308.21亿元,同比增长25.53%;实现归母净利润22.24亿元,同比增长62.91%;基本每股收益0.62元,同比增长52.11%。 点评 盈利能力持续提升,未来业绩确定性强。公司2018年实现营业收入308.2亿元,同比增长25.5%,归母净利润22.2亿元,同比增长62.9%。公司业绩持续高增,主要由于:1)房地产业务结转节奏提速,竣工面积337万平米,同比增长23%;2)盈利能力持续提升,公司销售毛利率和净利率达27.8%和8.1%,分别较17年上升2.7和3.0个百分点,净利率创2015年来历史新高。2018年末公司预收账款509.95亿元,同比增长62.3%,公司未来业绩确定性强。 n 深耕成渝,销售持续高增长。2018年公司房地产业务实现销售金额855.39亿元,同比增长47.10%;销售面积801.65万平方米,同比增长31.58%,销售规模持续高增。从区域布局来看,公司在成都区域、华东区域、华中区域、滇渝区域、北京区域、华南区域销售金额占比分别为38.4%、19.6%、17.1%、15.0%、6.3%、3.7%,公司仍然持续深耕成渝区域,全国布局战略已初见成效。 多元化拿地,全国化布局持续发力。公司突破传统招拍挂,积极拓展收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化土地资源获取模式。2018年公司新进入福州、南宁、宁波、湖州、扬州、洛阳、宝鸡等城市,新增土地储备共85块,总建筑面积约1496万平方米,同比增长155%。从区域布局看,公司坚持“高价值、高增值”的投资布局,立足成都大本营,持续深耕长三角、粤港澳大湾区等核心城市群以及战略城市。 物管业务上市在望,助力物业板块快速发展。控股子公司嘉宝股份IPO境外上市已获得中国证监会核准。截至2018年末,嘉宝股份已进驻60余城市,在管项目400余个,在管面积6063万平米;18年嘉宝股份实现营业收入13.99亿元,同比增长43.95%;净利润2.89亿元,同比增长49.15%。未来上市后,嘉宝股份的物业管理规模均有望持续提速,也将进一步增强蓝光业绩稳定性。 投资建议:蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化,并购合作拿地具备成本优势;物业服务、医疗业务协同并进;完善激励制度促进上下同心,高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.13、1.53、1.83元人民币,对应PE分别为6.5、4.8、4.0倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行,棚改不达预期。
蓝光发展 房地产业 2019-03-25 7.18 -- -- 8.47 13.24%
8.13 13.23%
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结算表现稳定,利润率小幅提升 18年公司营业收入同比增长25.5%,归母净利润同比增长62.8%,业绩水平基本符合预期,计划每10股派发现金红利2.6元,分红比例34.9%。利润增速高于收入增速主要是毛利率提升,其中整体毛利率为提升2.8个百分点,扣税毛利率提升4.9个百分点。分拆数据来看,住宅结算利润率基本持平,而商业部分的项目结算利润率则出现了明显提升。 量价同步支持规模增长,资源紧缺有所缓解 18年公司全年实现全口径销售金额855亿元,同比增长47%,成交面积和成交价格两个层面都有所提高,年内并表销售回款比例为81.4%。分区来看,成都依然贡献规模最大,而华东区域高增长且成长为另外一个主力区域。土地投资方面维持了较好的力度和节奏,且获取土地资源成本较低,截至到年末公司在手储备规模合计为2755万方,总货值3078亿元,与17年底项目增长近1200亿,极大的缓解了土地资源不足的问题。 资金成本稳定,杠杆小幅提升 期末公司平均融资成本同比提高35个bp至7.54%,财务杠杆及经营杠杆水平都有所提升,整体仍处于加速获取资源获得规模成长的阶段。 预计公司19、20年EPS 分别为1.11、1.72元,维持“买入”评级 当前主流地产开发企业PE(TTM)为9.5x,年报披露19年计划竣工万方,同比增长19%,均价的提升也有助于为利润增长,出于谨慎起见,合理价值按照公司业绩19年9x估值来计算,合理价格10.04元/股。 风险提示 基本面景气度下行,新进入城市去化放缓,影响公司的销售情况。
蓝光发展 房地产业 2019-03-21 6.91 10.37 72.26% 8.47 17.64%
8.13 17.66%
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公司发布2018年年度报告。2018年度公司实现营业收入308.21亿元,同比增长25.53%,实现归属上市公司股东净利润22.24亿元,同比增长62.91%;实现毛利率27.75%,上升2.71pct,归母净利率7.22%,上升1.66pct,盈利能力持续改善。 销售同比高增,结构均衡发展,未来待结算货值充裕。2018年,公司实现销售金额855亿元,同比增长约47%,权益销售金额629亿元。分区域来看,成都区域保持了公司一贯的强势,销售金额287.5亿元,同比增长20.91%,此外公司在华东区域、北京区域、华南区域实现突破性增长,分别完成209、73、41亿元销售金额,同比增长107%、85%、1253%。截止至18年底,公司预收账款为509.95亿元,可覆盖住宅及配套业务营收的2.08倍,未来业绩释放确定性强。 大力补充土储,财务状况保持稳健。2018年,公司通过多元化拿地方式合计获取85宗土地,新增土储建面1496万平米,同比增长157%,新增土储/销售面积系数达1.4,补仓意愿强烈;公司新获土储平均成本约3100元/平米,而同期销售均价为10670元/平米,预计能够为公司带来可观的利润。在规模扩张的同时,公司严控财务指标:2018年,公司净负债率为102.7%,同比上升9.8pct;短债比例由26.1%上升至27.3%;现金短债比由1.62上升至1.74;整体融资成本7.54%,较2017年上升35bp,公司负债水平控制良好,且结构有所优化。 嘉宝股份上市在望,助推物业板块加速发展。截止至2018年底,嘉宝股份已进驻60余城市,在管项目400余个,在管面积6063万平米;2018年实现营收13.99亿元,同比增长43.95%,实现净利润2.89亿元,同比增长49.15%;目前嘉宝股份于港股主板上市已获证监会核准,未来物业板块将借助资本力量加速发展,并将增厚公司估值。 维持公司买入评级。预计2019、20、21年公司EPS分别为1.14、1.68、2.25元,对应的PE为6.3、4.3、3.2倍; 风险提示:中西部市场销售超预期下滑,物业板块上市进度不及预期
蓝光发展 房地产业 2019-03-21 6.91 8.91 48.01% 8.47 17.64%
8.13 17.66%
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事件:公司发布年报,2018年实现营业收入308.2亿(+25.5%),实现归属于上市公司股东净利润22.2亿(+62.9%),加权ROE达到17.1%,相比2017年增加了4.3个百分点,拟每10股分红2.6元。 业绩符合预期,净利率提升明显。2018年1月9日公司发布的股票期权激励计划实施考核管理办法中,激励对象的核心行权条件就是公司在2018-2020年归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润分别不低于22、33和50亿,公司2018年扣非后的业绩在24.7亿,无论是归母净利润还是扣非后净利润均符合此前业绩预告的范围,符合市场预期。2018年公司净利率为8.1%,相比前一年提升了3.0个百分点,主因结算毛利率的提升所致(提升了2.7个百分点)。报告期末公司的管理费率和销售费率相比2018年中有改善,但相比2017年依然有微弱增长,财务费率也从2017年的1.7%小幅攀升至1.89%。 销售大幅增长,2019年增速依然可期。2018年公司公告实现的合约销售额855亿,增长47%(对比公司在2018年前三季度披露的671亿元,同比增长52.0%,年度数据略低于预期,也低于克而瑞披露的1042亿),销售均价10661元,同比约增长11.7%。公司销售权益比在72%左右,与万科、保利等龙头房企权益比相当。2019年预计公司推盘规模在1900-2000亿规模,有望实现销售金额1200亿,相当于40%的增长。 拿地超出预期,2019计划依然激进。公司在2018年新增土地建面约1496万方,对应货值约1800亿,相比2017年大幅增长157%,新增土地储备平均楼面价约3100元每平米,相当于2018年销售均价的29.1%,拿地成本可控。公司持续深耕西南、长三角、大湾区等核心城市群以及战略城市,拿地不断纵深化,目前已经进驻60个城市。2019年计划权益拿地金额约500亿,同比增速超过50%,拿地计划依然激进。 盈利预测与评级。公司旗下嘉宝股份在港上市可期,嘉宝股份2018年实现规模净利润2.89亿,对标H股同规模上市公司估值约80亿,公司权益市值约70亿,预计2019-2021年EPS分别为1.16元、1.80元和2.30元。我们给予公司2019年8倍估值,对应目标价9.28元,维持“买入”评级。 风险提示:调控政策升级、融资收紧;销售回款或不及预期、物业分拆或进展缓慢等。
蓝光发展 房地产业 2019-03-21 6.91 8.68 44.19% 8.47 17.64%
8.13 17.66%
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核心观点 2018年营收308.2亿,同比增长25.5%;归母净利22.2亿,同比增长62.9%;扣非后加权平均ROE同比提升6.8个百分点至19.3%;拟每10股派发现金红利2.6元,分红率35%,业绩基本符合预期。公司“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,深耕西南,拓展全国,多元业务并进,预测2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元,维持“买入”评级。 地产结转量质齐升,多元业务增长稳健 公司盈利高增长主要源于:(1)受益于2016-2017年量价快速上行周期内高毛利项目的结转,地产开发业务收入规模同比增长24.3%,毛利率同比提升2.9个百分点至25.6%;(2)医药和物业管理等多元业务增速稳健,嘉宝股份全年收入同比增长44.0%,净利同比增长49.2%,迪康药业OTC业务收入同比增长29.6%,净利同比增长4.2%。2018年末公司预收账款同比大增62.3%至510.0亿元,地产短期可结转资源依然充裕。公司在年报中表示19年将全力推进嘉宝股份、迪康药业境外上市(H 股),打造国际资本平台,其中嘉宝股份H股上市于19年3月获证监会核准。 异地销售提速,2019拿地推货保持积极节奏 2018年公司实现销售面积802万平,同比增长32%;销售金额855亿元,同比增长47%。公司全国化布局步入收获期,华东、华中销售金额占比接近成都地区,且华东、北京地区销售金额增速居前,分别高达107.1%和84.5%。2018年公司新增土地储备总建筑面积约1496 万平,同比增加155%,拿地总价464亿元,新增货值1800亿元,同比增加157%。公司持有的房地产开发项目可结转面积合计约2755万平,对应货值约3000亿元。2019计划土地投资500亿元,新开工面积1800万平,预计同比增长67%,拿地推货保持积极节奏。 多元融资优化负债结构,2019融资成本预期改善 截至2018年末,我们计算公司净负债率为137.4%,同比下降17.1个百分点;货币资金短债覆盖率为173.9%,同比上升19.6个百分点。公司融资方式多元,财务更趋稳健。2018年通过公司债、中票、短融、购房尾款ABN、美元债等多重渠道融资总额为569.6亿元。2018整体平均融资成本7.54%,较2017上升35BP,但依然处于近几年低位区间,且随着2019年流动性宽松效应的显现,融资成本有望得到改善。 “人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,维持“买入”评级 公司销售和拿地高增长,资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。预测公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元(前值2019、2020年1.16、1.71)。参考可比公司2019年8.1倍的PE估值,考虑到公司的高增长预期以及物业和医药分拆上市对市值的增厚预期,我们认为公司2019年合理PE估值水平为8-9倍,目标价9.04-10.17元(前值5.67-6.48),维持“买入”评级。 风险提示:三四线市场景气度下滑;融资边际改善不及预期;异地拓展成效有待进一步检验;药品质量风险;3D生物打印投入回报周期较长。
蓝光发展 房地产业 2019-03-21 6.91 -- -- 8.47 17.64%
8.13 17.66%
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事件描述 公司2018年实现营业收入308.21亿元,同比增长25.53%;归母净利润22.24亿元,同比增长62.91%;加权平均ROE提升4.27个百分点至17.07%。 事件评论 收入大增叠加盈利能力改善,公司业绩继续快速增长。受益于全国化战略布局以及产品力的提升,公司2018年毛利率达27.75%,同比上升2.71个百分点;净利率8.10%,同比上升3.01个百分点;公司盈利能力出现了明显提升,未来或持续受益于战略布局推进和产品力提升。 区域贡献更趋多元,华东华南升势亮眼。公司2018年实现销售金额855.39亿元,同比增长47.10%;销售面积801.65万平,同比增长31.58%;销售整体保持快速增长。分区域看,成都区域销售金额占比约为33.61%,华东区域占比约为24.46%,华中区域占比约为15.59%,区域贡献更趋多元。公司华东、北京和华南区域销售金额同比分别增长107.13%、84.52%和1252.94%,成为公司新增长极。 土储资源快速增长,融资顺畅杠杆稳定。公司近年来坚持“东进南下”的全国化战略布局,2018年新进入了福州、南宁、宁波等城市,目前已布局50余个城市。2018年共计新增土储总建面1496万平;2018年末待开发土地计容建面达1044.48万平,同比增长48.16%,能够有效支撑公司未来增长。另一方面,公司2018年末预收款项达509.95亿元,同比大幅增长62.33%,一定程度上保障了今后业绩的确定性。 经营发力、财务运作积极,公司净负债率与融资成本维持稳健。公司2018年末净负债率约为102.70%,2017年末约为91.53%,整体保持稳定;平均融资成本为7.54%,较2017年小幅上升0.35个百分点,在流动性相对偏紧的环境中有效控制了融资成本。 受益全国化布局与产品力提升,维持“买入”评级。公司近年来全国化布局与产品力提升的成效已被市场认可,业绩增长步入快轨,未来经营有望再上新台阶。预测公司2019年、2020年、2021年EPS分别为1.11元、1.70元和2.03元,利润增速分别为49%、53%、19%;对应3月18日股价PE分别为6.47x、4.23x、3.55x。维持“买入”评级。 风险提示: 1.宏观经济走势与行业调控存不确定性,或对公司经营产生一定影响; 2.公司结算进度存一定不确定性,或对公司业绩产生一定影响。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名