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绿地控股 房地产业 2019-07-16 6.87 8.63 19.53% 7.49 9.02% -- 7.49 9.02% -- 详细
核心观点 公司发布业绩快报, 2019上半年实现营收 2016亿元,同比+28%;归母净利润 88亿元,同比+46%;加权平均 ROE 为 12.16%,同比+2.93个百分点。公司业绩符合预期,增速创上市以来新高;新增货值保质保量,同时财务杠杆继续下降;多元产业增厚利润。我们维持 2019-2021年 EPS为 1.15、 1.38、 1.65元的盈利预测,维持“买入”评级。 利润增速创上市以来新高,销售平稳增长 上半年公司业绩高质量增长,利润增速创上市以来新高,主要仍源于结转规模质量的持续改善。2017、2018年公司销售金额增速分别为 20%、26%,积累了优质的可结转资源,上半年加速结转,竣工 594万平,同比+47%,我们预计房地产业务毛利率延续改善,有望突破 28%。公司上半年加大推货,新开工 2639万平,同比+49%;实现销售面积 1487万平,销售金额1677亿元,同比分别+10%、 3%,回款 1319亿元。三四线销售额在城际空间站等优质项目带动下,逆势增长超五成,但整体销售较平稳的原因是南京、苏州等二线城市部分项目受一城一策影响,推货延期至下半年。 新增货值保质保量,财务杠杆继续下降 上半年公司聚焦一线外溢、二线省会、地级市高铁站等重点地区,新增项目 58个,计容建面 2202万平(权益建面 1968万平),总地价 556亿元,同比+26%,总货值 2622亿元,按克而瑞数据排名行业第二。公司土储结构进一步优化,一二线新增货值超六成,住宅新增建面超七成;同时保持拿地成本优势,楼面价低于 2700元/平;城际空间站精准拿地,新增青岛、宿迁、宿州等 8个项目,补充货值约 330亿元。公司兼顾较高拓展力度和降杠杆,扣除预收账款的资产负债率较 2018年末下降 2.85个百分点至81.55%,成功发行 13.5亿美元债,积极推进 ABS 融资和银企合作。 多元产业协同,升级科创基因 公司推进“地产+”产业协同。大基建夯实基础,上半年新签合同金额 1790亿元,同比+16%,收购河南公路工程公司,营收和利润总额同比较快增长。 大金融强化平台,升级科创基因,入股深兰科技、城云国际、涂鸦智能、佰才邦、瑞为技术, 高科技企业及产业协同矩阵初步成型。大消费优化产业内容,商贸:西安、天津贸易港开工建设, 新开 4家 G-Super 门店;酒店旅游: 新增管理输出 12家海外酒店,发布四大长租品牌,控股上航国旅,与汉诺威成立合资会展公司;康养:探索康养谷新模式,收购贵州药材。 开篇万亿新时代,维持“买入”评级 我们维持 2019-2021年 EPS 为 1.15、 1.38、 1.65元的盈利预测。参考可比公司 2019年 7.8倍的 PE 估值,我们认为公司 2019年合理 PE 估值水平为 7.5-8.5倍,目标价 8.63-9.78元,维持“买入”评级。 风险提示: 行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性; 房地产基本面下滑可能拖累公司销售;行业融资紧张、基建资金沉淀增加资金链压力。
绿地控股 房地产业 2019-07-15 6.75 10.00 38.50% 7.49 10.96% -- 7.49 10.96% -- 详细
19H1业绩预增46%,ROE稳定提升、高预收款覆盖率保证业绩释放 19H1,公司预计营收2,015.9亿元,同比+27.5%;预计归母净利润88.2亿元,同比+45.7%;营业利润率和净利率分别为8.4%和4.4%,分别提升0.9pct和提升0.6pct;基本每股收益0.72元,同比+44%;加权平均净资产收益率12.16%,同比+2.93pct。公司房地产主业紧贴市场,抢抓业绩,结转收入同比稳步增长,毛利率继续保持提升态势,成为公司整体业绩增长的基石。城际空间站项目逆市热销,一二线城市新增货值比重稳定提升,健康科技住宅产品全面落地,房地产主业竞争力持续提升。同时截至19年1季度末,预收账款达3,563.3亿元,覆盖18年地产营收220.7%,预收款高覆盖保障业绩释放。 19H1销售额同比+3%,新开工、竣工积极保障销售、业绩稳定提升 19H1,公司实现合同销售面积1487.1万平米,同比+10.2%;实现合同销售金额1676.9亿元,同比+3.1%。19H1,公司新增房地产项目储备58个,权益计容建筑面积约1967.6万平米。投资方面,19H1,公司完成新开工面积2639.1万平米,同比+49.0%,完成竣工备案面积593.7万平米,同比+47.1%。公司在2018年3季度中高层经营会议中提出,19-21年,其房地产业务确保年均销售规模保持在5,000亿元以上;我们估算公司19年可售货值约为6,000-7,000亿元,预计19年公司销售有望超4,500亿元、对应同比超+20%。考虑到公司新开工、竣工强劲,19年销售、业绩稳增有较强保障。 深度受益长三角一体化、蕴藏大量潜在土储,折价收购上海核心优质资产 18年9月,公司与苏州市政府签署战略合作协议,将在科技产业新城、消费、基建、康养等领域与苏州市进行战略合作,总投资超过千亿元。公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局,包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量优质土储,推动长三角土储增厚。2月14日,公司全资子公司绿地地产收购中民外滩50%股权及全部债权,交易价格共计121亿元。标的公司主要资产为上海董家渡项目,总建面119.9万方,地上计容建面约70.2万方,其中商办57.6万方,住宅12.6万方。此次收购为公司补充了上海优质土储,并且考虑到项目为在建项目,前期已完成部分投资,预计利润率可观。 投资建议:业绩超预期大增,高质量发展显成效,维持“强推”评级 绿地控股目前销售排名行业第6位,作为行业龙头之一料将充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,有效推动负债率的改善;公司积极解决低利润率弊病,严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;公司将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%。考虑到公司业绩超预期增长,且上半年开竣工积极,我们上调公司2019-21年每股收益预期分别至1.26、1.58和1.89元(原预测值1.21、1.51和1.87元),目前19年PE仅5.2倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。
绿地控股 房地产业 2019-07-15 6.75 9.28 28.53% 7.49 10.96% -- 7.49 10.96% -- 详细
事件 公司发布2019年半年度业绩快报,实现营业收入2015.9亿元,同比增长27.5%,归母净利润88.2亿元,同比增长45.7%。 核心观点 盈利能力持续提升,公司发展又稳又快。上半年实现营业收入2015.9亿元,同比增长27.5%,归母净利润88.2亿元,同比增长45.7%。由于归母净利率从3.8%提高至4.3%和总资产周转率从0.15提高至0.20,加权平均净资产收益率升至12.2%,同比提高2.9个百分点。与此同时,公司有效的控制了杠杆。根据公司披露,资产负债率为88.22%,扣除预收账款后负债率为81.55%,分别较去年末下降了1.3个百分点和2.9个百分点。 重销售抓回款,地产主业平稳发展。上半年,公司销售金额为1677亿元,同比增长3.1%,实现回款1319亿元,回款率78.7%。地产主业的稳定发展主要因为公司在三四线市场的销售额取得了50%以上的增长。上半年拿地金额556亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)33.2%,较2018年提升12.2个百分点。区域分布来看,新增货值2622亿元,超过60%位于一二线城市。上半年新开工面积2639万平方米,同比增长49%,完成竣工备案面积594万平方米,同比增长47%,充分保障未来可售和结算资源。 夯实基建产业,多元业务齐头并进。强化基建产业与地产主业的协同,收入与利润均取得较快增长。市场拓展也卓有成效,新签合同金额1790亿元。金融平台、大消费产业、康养产业、科创产业等多元业务竞争力也保持持续提升态势。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价9.28元。我们预测公司2019~2021年的EPS为1.16/1.46/1.87元。可比公司2019年PE估值为8X,对应目标价9.28元。 风险提示 房地产销售增长不及预期。公司控成本效果不及预期,利润存在下行风险。 布局城市调控政策力度超预期。建筑业务毛利下滑,利润水平不及预期。
绿地控股 房地产业 2019-07-15 6.75 -- -- 7.49 10.96% -- 7.49 10.96% -- 详细
一、事件概述 绿地控股公布半年度业绩快报公告, 公司 2019年上半年实现营业收入 2016亿元,同比增长 27.5%; 实现归属于上市公司股东的净利润 88亿元,同比增长 45.7%。 二、分析与判断 业绩释放较快, 盈利能力持续提升 公司 2019年上半年实现营业收入 2016亿元,同比增长 27.5%; 实现归母净利润 88亿元,同比增长 45.7%。 公司净利润增速较高主要系公司房地产项目在报告期结转收入有所增加。此外,公司净资产收益率为 12.16%,较 18年同期上升 2.76个百分点,盈利水平进一步提高。 销售稳步向上, 聚焦核心都市圈 公司 1-6月实现销售金额 1677亿元,同比增长 3.1%, 销售保持稳健, 排名行业第 7位。 报告期内, 公司在三四线城市的销售额得益于城际空间建站等高质量项目的市场优势, 销售金额同比大幅增长超五成, 业务拓展成效显著。 2019年上半年, 公司继续坚持城市群、都市圈的理念, 聚焦一线城市溢出地区、二线省会城市、 地级市高铁站等重点地区,在一二线城市新增货值比重超六成,土储进一步优化。 多元产业快速落地, 协同发展更上一层公司 2018年大基建业务实现营业收入 1481亿元,同比增长 41%;新签合同金额达 2162亿元,同比增长 63%, 不断夯实发展基础,提升产业竞争力;大金融业务实现利润总额 25亿元,同比增长 25%, 发挥资本运作平台优势, 抢占科技领先企业股权。 公司多元产业同步发展, 推动创新转型, 提升发展能级,彰显产业价值。 三、 投资建议 绿地控股业绩增速较快,销售保持韧性, 财务良好,融资通畅,多元化业务协同发展。预计公司 19-21年 EPS 为 1.17、 1.42、 1.75元,对应 PE 为 5.6/4.6/3.7倍,公司近三年最高、最低、中位数 PE 分别为 32.7/6.5/11.9倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策收紧,销售不及预期。
绿地控股 房地产业 2019-07-15 6.75 -- -- 7.49 10.96% -- 7.49 10.96% -- 详细
绿地控股: 1、 发布 2019年半年度业绩快报: 2019年上半年公司营业收入 2015.87亿元,同比增长 27.54%;归母净利润 88.22亿元,同比增长 45.67%,基本每股收益 0.72元。 2、发布第 2季度房地产经营情况简报: 2019年上半年,公司实现销售面积 1487.1万平方米, 同比增长10.2%;销售金额 1676.85亿元, 同比增长 3.1%。 点评 半年度业绩超预期, 盈利水平提升迅猛。 2019年上半年营业收入 2016亿元,同比增长 28%;利润总额 165亿元,同比增长 42%;归母净利润88亿元,同比增长 46%,保持“稳中快进” 的发展势头;加权平均净资产收益率 12.16%,同比提升 2.93个百分点。 公司房地产主业紧贴市场,抢抓业绩,在创新转型中保持了平稳发展,结转收入同比稳步增长,毛利率继续保持提升态势,成为公司整体业绩增长的基石。 加快周转,严控杠杆,融资渠道多样化。 公司上半年从加快项目周转和结转、加强应收账款回收、控制有息负债规模等多个方面着手,着力降低资产负债率。 截止 6月底, 公司资产负债率为 88.22%,扣除预收账款后负债率为 81.55%,分别较去年末下降 1.27个百分点和 2.85个百分点。 公司融资渠道多样化,成功发行 13.5亿美元债,积极推进 ABS 融资, 加强银企合作,扩大授信规模。 销售小幅增长,投资保持稳健。2019年 1-6月,公司实现销售面积 1487.1万平方米,同比增长 10.2%;销售金额 1676.85亿元,同比增长 3.1%; 已完成全年 4500亿元销售目标的 37%。 公司以城市群、都市圈的理念,聚焦一线城市溢出地区、二线省会城市、地级市高铁站等重点地区,大力推进项目拓展。 上半年新获取项目 58个, 新增项目建筑面积 2202万平方米, 同比减少 12%; 总地价 556亿元,占同期销售规模的 33%,拿地均价 2525元/平米,拿地均价仅占销售均价的 22%,有效保障未来毛利情况。上半年公司回款率达 79%,较 2018年底提升 2个百分点。 投资建议: 绿地控股作为房地产行业龙头房企,近两年持续加强在核心一二线城市的布局。公司逐渐形成了自身特色和优势,积极通过特色小镇、高铁站商务区、超高层项目等方式获取土地储备。同时公司在大基建、大金融、大消费方面持续布局,形成对房地产业务的有力互补。我们预计 2019-2021年盈利预测分别为 1. 12、 1.35、 1.60元,对应估值分别为 5.82、 4.84、 4.10倍, 维持“买入”评级。 风险提示: 行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等)。
绿地控股 房地产业 2019-06-27 6.53 -- -- 7.49 14.70%
7.49 14.70% -- 详细
一、事件概述 绿地控股发布公告称,公司控股子公司绿地香港控股有限公司全资子公司 SPGInvestment X (BVI) Limited 拟将其持有的全资子公司旺泉投资有限公司 100%已发行股本转让给 BSREP III China Retail Holdings Limited。根据公司初步估计,交易价格预计不少于人民币 28亿元。 二、分析与判断 出售商办地产,增加营业利润 公司控股子公司绿地香港控股有限公司全资子公司 SPG Investment X (BVI)Limited 拟将其持有的全资子公司旺泉投资有限公司 100%已发行股本转让给BSREP III China Retail Holdings Limited。本次交易有利于公司商办地产的快速去化,预计本次交易将增厚公司 27亿元左右的税前利润,约占公司 2018年营业利润的 10.9%,将对公司经营业绩产生较为积极的影响。 业绩稳步增长,毛利率持续提升 公司 2019年一季度实现营业收入 904.7亿元,同比增长 20.9%,归属于上市公司股东净利润 44.1亿元,同比增长 26.3%。净利润增速大于营收增速的主要原因系公司销售毛利率达 15.20%,较上年同期提升 0.65个百分点,盈利能力进一步增强。 多元业务协同并进,行业地位更进一步 公司 2018年大基建业务实现营业收入 1481亿元,同比增长 41%;新签合同金额达 2162亿元,同比增长 63%,发展动力不断加强,带动公司整体业绩更上一层;大金融业务实现利润总额 25亿元,同比增长 25%,项目有序推进,积极探索转型发展;公司商旅等大消费产业不断拓展内涵与外延,行业地位突出。 三、投资建议 绿地控股业绩稳定增长,销售保持韧性,财务改善,融资通畅,多元化业务协同发展。预计公司 19-21年 EPS 为 1.16、1.37、1.70元,对应 PE 为 6.0/5.0/4.0倍,公司近三年最高、最低、中位数 PE 分别为 32.7/6.5/11.9倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策收紧,销售不及预期。
绿地控股 房地产业 2019-04-25 7.25 9.56 32.41% 7.57 -0.13%
7.49 3.31%
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18年业绩同比+26%、毛利率、净利率双升、预收高覆盖、分红稳定 18年公司实现营收3,484.3亿,同比+20.0%,归母净利润113.7亿,同比+25.9%;19Q1实现营收904亿元,同比+21%,归母净利润44亿,同比+26%;18年每股收益0.93元,同比+25.7%;毛利率和归母净利率分别为15.4%和3.3%,较上年+1.0pct和+0.2pct;三费占比6.0%,同比+0.8pct,源于汇兑损失大幅增加;少数股东权益占比29.0%,较上年-4.4pct。资产负债率和净负债率分别为89.5%、171.8%,同比分别+0.5pct、-34.2pct,杠杆下降。此外,拟每10股派现3元(含税),分红率为32%,维持较高水平,对应股息率4%。18年实际完成利润总额242.7亿,较年初200亿元目标超21%,19年目标利润总额超过267亿元,较上年目标同比+34%、较上年实际完成同比+10%;19Q1末,预收账款达3,563.3亿元,覆盖18年地产营收220.7%,预收款高覆盖保障业绩释放。 18年销售额同比+26%,19Q1开竣工强劲推动销售+43%、业绩+26% 公司18年实现合同销售额3,785亿,同比+26.4%;销售面积3,664万方,同比+50.3%;销售回款2,968亿元,同比+21%,回款率达77%。投资方面,18年公司完成新开工面积3,322万平方米,同比+12.7%;竣工面积1,947万平方米,同比-9.0%。19Q1,公司实现销售金额694亿元,同比+43%;销售面积599万方,同比+45%,新开工1,315万方,同比+50%,竣工150万方,同比+90%。公司在2018年3季度中高层经营会议中提出,19-21年,其房地产业务确保年均销售规模保持在5,000亿元以上;我们估算公司19年可售货值约为6,000-7,000亿元,预计19年公司销售有望超4,500亿元、对应同比超+20%。考虑到公司新开工、竣工强劲,19年销售、业绩稳增有较强保障。 18年拿地同比+116%,土储1.5亿方,长三角占比高、深度受益长三角一体化 18年公司新增权益建面约4,336.8万平方米,同比+115.8%,权益地价814亿元,对应货值约4,500亿元。19Q1,公司新增权益建面约806.3万平方米,同比-30.8%。截至18年末,估算公司总土储面积约1.49亿方,估算已售未结算面积约3,362万方,估算未售面积约1.15亿方。按18年销售均价1.06万元/平米估算,对应可售货值约1.22万亿,按公司19-21年年均销售目标5,000亿元估算,可满足未来2年开发、销售需求。公司总土储面积中,长三角区域占比达26.5%,有望深度受益长三角一体化;并且公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局,包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量潜在优质土储,推动长三角土储增厚。 投资建议:业绩销售稳定,预收款高覆盖,长三角受益标的,维持“强推” 绿地控股目前销售排名行业第6位,作为行业龙头之一料将充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,也有效推动负债率的改善;同时公司积极解决低利润率弊病,一方面严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;另一方面将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%,新增住宅项目标准化率达78%。鉴于公司业绩略低于预期,我们将公司2019-21年每股收益预期分别小幅下调至1.21、1.51和1.87元(原预测为19-20年1.25和1.56元),目前19年PE仅6.2倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
绿地控股 房地产业 2019-04-25 7.25 8.88 22.99% 7.57 -0.13%
7.49 3.31%
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双主业共同驱动业绩稳定增长,净资产负债率持续下降。2018年公司实现营业收入3484.3亿元,同比增长20%,实现归属于母公司净利润113.7亿元,同比增长26%。其中房地产业务营收1615亿元,同比增长7%;建筑业务营收1481亿元,同比增长32%,双主业并驾齐驱共同推动营收和业绩的稳定增长。2018年公司净负债率水平持续下降至171.8%,短期负债覆盖比例提升至0.9倍,短期偿债能力有所提升。 预收款大幅增长,业绩锁定度高。2018年公司实现签约销售销售额3875亿元,同比增长26%,位列全国房企销售排行第六位。2018年预收款达3382亿元,较2017年年底增长42%,预收款的增速远高于地产业务的结算增速。 拿地均价低,利润率可期。2018年公司全年新增118个项目,新进入30个城市,新增权益土储4337万方,对应权益投资814亿元,拿地均价进一步下降至1877元/平,仅占2018年销售均价10576元/平的18%,未来项目利润率可期。 建筑业务营收占比已超4成,新签合同金额快速增长。公司另一核心主业建筑业务增长迅速,2018年实现营收1481亿元,同比增长41%,占总营业收入比已达42%,较2017年上升6个百分点,成为公司营收的重要增长极。 从新签合同金额情况看,公司2018年新签合同金额3162亿元,同比增长63%,增速远高于建筑业务营收增速,充足的订单将为后续几年的营收打下坚实的基础。 财务预测与投资建议 PE估值:维持买入评级,上调目标价至9.28元(原目标价为8.46元)。 根据公司项目结算情况,我们将公司2019-2021年的EPS调整为1.16/1.46/1.87元(原预测为2019-2020年1.18/1.54元)。由于可比公司2019年PE估值上升为8X,因此我们略微上调公司目标价至9.28元。 风险提示 房地产销售增长不及预期。公司控成本效果不及预期,利润存在下行风险。 布局城市调控政策力度超预期。建筑业务毛利下滑,公司利润水平不及预期。
绿地控股 房地产业 2019-04-25 7.25 8.25 14.27% 7.57 -0.13%
7.49 3.31%
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核心观点 公司发布年报,2018年实现营收3484亿元,同比+20%;实现归母净利润114亿元,同比+26%;加权平均ROE为17.14%,同比+1.93个百分点;拟每10股派发现金红利3元,分红率32%。公司同时发布一季报,2019Q1实现营收904亿元,同比+21%;实现归母净利润44亿元,同比+26%。公司业绩符合预期,总资产步入万亿时代,房地产稳健增长,大基建、大金融、大消费多元业务协同并进,一季度销售增速业内领先。我们预测公司2019-2021年EPS为1.15、1.38、1.65元,维持“买入”评级。 业绩规模质量双改善,一季度保持稳中快进 2018年公司业绩增长动力源于业绩规模质量双改善。地产结转收入及多元业务皆实现丰收,推动营业收入同比+20%。同时公司盈利质量进一步改善,2018年归母净利率为3.3%,同比+0.2个百分点,主要得益于结转住宅项目比例和盈利能力提升,带动房地产业务毛利率同比+3.7个百分点至27.0%,带动综合毛利率提升1.0个百分点至15.4%。此外资产减值损失减少7.2亿元,少数股东损益占净利润比例下降4个百分点至29.0%,对业绩亦有推动作用。19Q1公司业绩保持稳中快进,成功发行6.5亿美元债,同时将净负债率保持在178%,短债覆盖率提升至97%。 房地产销售拿地稳健增长,一季度销售增速业内领先 2018年公司项目周转全面提速,新开工、销售面积、销售金额同比+13%、50%、26%,距4000亿元门槛仅一步之遥。拿地大幅回升,新进城市30个,新增权益计容建面4337万平,同比+116%;权益总价814亿元,同比+78%;新增货值4541亿元。高铁城际空间站成为战略性快周转投资题材,占新增土储30%。年末持有待开发建面5090万平,在建未竣工建面4779万平。2019Q1抢抓市场回暖机遇,供货充足去化良好,上海五里桥项目整售贡献超100亿元,新开工、销售面积、销售金额同比+50%、45%、43%。2月收购中民投上海董家渡项目50%股权,补充120万平优质土储。 多元业务厚度提升,协同并进共谱成长 公司多元业务协同并进,实现利润总额的23%。大基建方面,2018年新签合同金额3162亿元,同比+63%。大金融方面,利润总额25亿元,同比增长超50%,完成募资17亿元,债权、股权投资稳步进行。大消费方面,商贸产业推动“绿地全球商品贸易港”成功开业,新开零售门店23家;酒店旅游产业新开8家自有酒店,签约管理输出项目12个。新兴产业方面,在科创和康养产业进行了前瞻布局。2019Q1大基建利润总额9.4亿元,同比+65%,新增合同金额同比+47%,成功收购河南省公路工程局集团;大金融利润总额11亿元,同比翻番;大消费成功投资控股上航国旅。 开篇万亿新时代,维持“买入”评级 我们根据公司年报微调模型,预测公司2019-2021年EPS为1.15、1.38、1.65元(前值2019-2020年1.15、1.38元)。参考可比公司2019年7.9倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7.5-8.5倍,目标价8.63-9.78元(前值6.90-8.05),维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;房地产基本面下滑可能拖累公司销售;行业融资紧张、基建资金沉淀增加资金链压力。
绿地控股 房地产业 2019-04-25 7.25 -- -- 7.57 -0.13%
7.49 3.31%
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业绩稳健增长,整体毛利水平改善。2018年公司实现营收3484.26亿元,同比增长20.07%;实现归母净利润113.75亿元,同比增长25.86%。2019年一季度公司实现营收903.85亿元,同比增长20.91%;实现归母净利润44.07亿元,同比增长26.29%,公司业绩稳健增长。从销售毛利率看,2018年、2019一季度分别为15.35%、15.20%,同比分别增长1.01、0.65个百分点。分结构看,2018年公司房地产业务毛利率27.01%,同比改善较为显著,其他业务毛利水平平稳。销售净利率看,2018、2019Q1分别为4.60%、6.38%,同比分别6.69、5.56、4.71下降0.08、上升0.90个百分点,2018年净利率小幅下降主要因汇兑损益增加导致财务费用大幅上升所致。 销售业绩增长较快,高铁站项目成为新发力点。2018全年实现合同销售金额3875亿元,同比增长26%;销售面积3664万平方米,同比增长50%。2019年1-3月,公司实现合同销售面积599.2万平方米,同比增长45%;销售金额693.8亿元,同比增长43%。2018全年累计有118个项目成功落地,其中获取了15个高铁站项目,新进城市30个,新增权益土地面积2149万平方米,权益计容建筑面积4337万平方米,权益土地款814亿元。2019一季度公司新增房地产项目储备25个,权益土地面积约418.71万平方米;权益计容建筑面积约806.27万平方米。2018年实现销售回款2968亿元,回款率77%,同比小幅下降3个百分点。 多元产业能级大幅提升。大基建产业方面,2018全年实现经营收入1481亿元,同比增长41%;新签合同金额3162亿元,同比增长63%,成为公司业绩增长的重要引擎;2019年一季度新签合同金额901亿元,同比增长47%。大金融产业2018全年实现利润总额25亿元,成功投资了参与深兰科技、寒武纪、蚂蚁金服、中国铁塔、马泷齿科等股权投资项目。 投资建议:绿地控股作为房地产行业龙头房企,近两年持续加强在核心一二线城市的布局。公司逐渐形成了自身特色和优势,积极通过特色小镇、高铁站商务区、超高层项目等方式获取土地储备。同时公司在大基建、大金融、大消费方面持续布局,形成对房地产业务的有力互补。我们预计2019-2021年盈利预测分别为1.12、1.35、1.60元,对应估值分别为6.69、5.56、4.71倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等)。
绿地控股 房地产业 2019-04-25 7.25 -- -- 7.57 -0.13%
7.49 3.31%
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业绩高增长、财务指标优化 营收增长主要源于建筑板块的高成长:公司建筑及相关产业报告期内实现营收1481亿,同比+41.33%;建材等商品销售实现营收305亿,同比+51.54%,公司大基建产业的快速发展是拉动营收增长的主因。利润增速高于营收得益于房地产主业盈利改善:报告期内,房地产主业实现营收1615亿,同比+7.30%;毛利率27.10%,同比提升3.65个百分点,带动整体毛利率至15.35%,同比提升1.01个百分点;此外,公司继续推进降费提效,报告期内销售管理费用率(销售额口径)分别为1.91%、2.42%,分别同比提升0.04、0.01个百分点。 财务指标进一步修复:1)杠杆率持续下降:公司净负债率由17年末的206.02%降至18年中的179.71%,再降至18年末的171.83%;2)资金面有所改善:报告期末。公司账上货币资金810.20亿,同比增加65.44亿;现金短债比0.86,较17年提升0.06个百分点;全年实现经营性现金流净额421.72亿,连续两年大幅回正;3)继续拓宽融资渠道、融资成本行业领先:公司全年扩大授信规模384亿,并在境外成功发行26.8亿美元债和15亿人民币债,在深交所发行CMBS募资10.53亿;报告期内,整体平均融资成本5.40%,成本略有提升但依然位列行业第一梯队。 展望未来稳中有进:公司19年营收目标3950亿(同比+13.27%),利润总额267亿(+10.0.02%);18年末预收款项3382.3亿,对19年营收目标覆盖率为85.63%;从各项指标看,公司完成19年目标或仍留有余力,看好公司在优化债务结构、增强盈利能力方面继续完善。 销售继续高增、项目拓展成绩显著 公司全年实现合同销售金额3875亿,同比+26.43%,销售面积3664万方,同比+50.29%;回款2968亿,同比+21.09%,回款率77%。土储方面,全年新增项目118个,新进入城市30个,获取权益建面4337万方(同比+115.77%),权益地价款814亿(同比+78.12%)。其中不乏数个战略性项目:18年9月,公司与苏州市政府签订的合作开发的长三角科技示范城项目总投资额500亿;19年2月15日,公司收购中民外滩50%股权债权,获取上海董家渡项目(商办建面57.6万方、住宅建面12.6万方),为公司补充上海区域优质储备。 多元产业快速发展,能级大幅提升 大基建、大金融、大消费等多元业务对主业支撑作用和协同效应进一步凸显。大基建产业:除开营收大增支撑公司业绩外,报告期内通过混改方式控股天津建工,使公司大基建产业版图扩展至京津冀城市群。大金融产业:实现利润总额25亿,同比+25%,地产基金放款金额超过60亿。大消费产业:绿地全球商品直销中心门店达到65家,新增24家;自有酒店及管理输出项目已累计约200个,遍布全球12个国家70余个城市。 投资建议:公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进,财务指标进一步改善,管控能持续提升,我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.21、1.48、1.83元,分别对应PE6.18X、5.05X、4.08X,维持“买入”评级。 风险提示:行业融资端改善低于预期,三四线城市销售下滑超预期。
绿地控股 房地产业 2019-03-29 7.31 9.56 32.41% 8.30 13.54%
8.30 13.54%
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18年业绩同比+29%、有质量增长,负债优化、现金流改善、预收高覆盖 公司18年实现营收3,510.1亿元,同比+20.9%;归母净利润116.6亿元,同比+29.0%;18年前三季度公司毛利率和净利率分别为15.1%和3.8%,分别+1.0pct和+0.2pct,其中18H1房地产开发业务毛利率达26.1%,同比+3.1pct,鉴于16-17年三四线售价上涨项目逐步进入结转,预计将推动后续结算毛利率进一步回升。18Q3末净负债率191.9%,同比-56.5pct,前3季度公司经营性现金流309.7亿元,财务状况持续改善,公司负债率逐步优化、现金流持续改善。18Q3末预收账款3,198.7亿元,同比+41.7%,可覆盖17年地产结算收入2.1倍,预收账款高覆盖保障结算稳增,再考虑到公司18年业绩预告同比+29%,略超预期,我们分别小幅上调公司18-20年业绩,同比分别+29%、+30%、+25%。 18年销售额同比+26%,预计19年同比可超+20%,PS0.23倍、行业最低 公司18年实现合同销售额3,785亿,同比+26.4%,权益销售金额3,431亿元,权益比高达91%;销售面积3,664万方,同比+50.3%;18年公司完成新开工面积3,322万平方米,同比+12.7%;竣工面积1,947万平方米,同比-9.0%。公司在2018年3季度中高层经营会议中提出,19-21年,其房地产业务确保年均销售规模保持在5000亿元以上;我们估算公司19年可售货值约为6,000-7,000亿元,预计公司销售可超4,500亿元、对应同比超+20%。公司目前市销率0.23倍,低于A股5家一线房企均值0.54倍、4家二线房企均值0.28倍,并低于H股6家主流房企均值0.67倍,公司市销率处于一线房企最低水平,并且考虑到公司销售权益比一直较高,权益口径市销率更加低估。 18年拿地同比+116%,土储1.3亿方,长三角占比27%、一二线占比52% 18年公司新增权益建面约4,336.8万平方米,同比+115.8%,对应货值约4,500亿元。截至18H1,估算公司总土储面积约1.27亿方,估算已售未结算面积约2,954万方,估算未售面积约9,736万方。公司总土储面积中,分区域来看,长三角区域占比26.5%(考虑到公司“产业+地产”、“基建+地产”的独特拿地模式,长三角区域潜在土储丰富)、珠三角占比8.0%、中西部重点占比43.7%;分能级来看,一线、二线、三四线及其它城市分别占比6.4%、46.0%、42.1%、5.5%。按18年销售均价1.06万元/平米估算,对应可售货值约1.03万亿,按公司19-21年年均销售目标5,000亿元估算,可满足未来2年开发、销售需求。 深度受益长三角一体化、蕴藏大量潜在土储,折价收购上海核心优质资产 18年9月,公司与苏州市政府签署战略合作协议,将在科技产业新城、消费、基建、康养等领域与苏州市进行战略合作,总投资超过千亿元。公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局,包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量优质土储,推动长三角土储增厚。2月14日,公司全资子公司绿地地产收购中民外滩50%股权及全部债权,交易价格共计121亿元。标的公司主要资产为上海董家渡项目,总建面119.9万方,地上计容建面约70.2万方,其中商办57.6万方,住宅12.6万方。此次收购为公司补充了上海优质土储,并且考虑到项目为在建项目,前期已完成部分投资,预计利润率可观。 投资建议:量质齐升的低估巨头,深度受益长三角一体化,上调至“强推” 绿地控股目前销售排名行业第6位,作为行业龙头之一料将充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,也有效推动负债率的改善;同时公司积极解决低利润率弊病,一方面严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;另一方面将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%,新增住宅项目标准化率达78%。鉴于公司结算略超预期,我们将公司2018-20年每股收益预期分别上调至0.96、1.25和1.56元(原预测为0.90、1.08、1.22元),按照19年目标PE8倍,上调目标价至10.00元,并上调至“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。
绿地控股 房地产业 2019-02-19 6.63 -- -- 7.80 17.65%
8.30 25.19%
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事件 公司2月14日晚发布公告,全资子公司绿地地产收购中国民生投资股份有限公司持有的中民外滩50%股权及全部债权,交易价格共计121亿元。 简评 折价收购核心资产,平台优势尽显:标的公司的主要资产为上海市董家渡项目,位于上海市黄浦区核心区域--老城厢与南外滩之间。该项目由中民投于2014年11月以248.5亿的总价竞得,用地性质为商住办,占地面积12.67万方,容积率5.54,总建筑面积119.9万方,其中地上部分计容建筑面积约70.19万方(包括商办57.56万方,住宅12.63万方)。对比此前17年安信信托以240亿元受让其45%股权,此次绿地地产仅出价121亿元就购得其50%股权,彰显了公司作为大型国企优异的资源获取、资金储备、产业协同和项目开发能力。低位的收购成本在减轻公司财务负担的同时也为其拓展投资回报空间提供了良好保障。 良好补充一线土储,定位上海金融中心新地标:2018年以来公司进一步进行城市下沉,在全年获取的4337万方新增权益建面中,二三线城市占比分别达到约25%和75%,而一线城市占比不足1%。此次收购也是对公司近期新增土储结构的再平衡。项目总货值约700亿,我们预估可售货值也在400亿以上,占18年销售额的比重逾10%,大举扩充一线城市市场占比。目前已有7栋写字楼封顶,预计很快将开始增厚公司业绩。同时,鉴于标的项目坐落上海外滩金融集聚带这一市场和政策红利双重富集的核心区域,我们看好其有助于进一步提升公司的品牌影响力,并在长三角一体化政策风口下抢占先机。 投资评级与盈利预测:公司作为房地产综合开发实力领先的世界500强企业,在资本化及全球化的发展战略中不断催生着巨大的并购机遇并实现产融结合,预计公司18、19年EPS分别为0.95元、1.28元,维持“增持”评级。
绿地控股 房地产业 2019-02-18 6.70 8.09 12.05% 7.80 16.42%
8.30 23.88%
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收购稀缺优质项目,进一步增厚核心城市土地储备。公司收购的标的公司主要资产为上海市黄浦区董家渡项目,项目总建面119.9万平方米,计容建筑面积约70.2万平方米(其中商办57.6万平方米,住宅12.6万平方米),考虑标的公司353亿的总负债其楼面价约8.5万元/平米。根据项目原有规划,项目办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼;商业部分包括购物中心及开放式休闲商街;另外还有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。 发挥城市综合开发优势,打造区域新地标。项目位于上海市黄浦区核心区域,根据上海十三五规划,董家渡区域的定位为金融中心及总部办公中心,无论商办或是住宅均是上海核心区域不可多得的稀缺资源。公司在城市综合开发、超高层地标、大型城市综合体等领域拥有成熟的开发经验,项目经过公司开发有望成为区域新地标。 加大土地投资力度,坚持布局核心城市战略。根据公司公告数据,2018年公司累计新获取118个项目,新增建面合计4837.9万方,同比增长108%。 截止至2018年底,公司存量土储中一二线城市的占比为52%,较2017年底略有下降。此次收购上海市董家渡项目有利于增强公司在核心城市的土地储备深度,确保公司未来的销售,进一步夯实公司行业前五的排名。 财务预测与投资建议: 维持买入评级,上调目标价至8.46元(原目标价为7.52元)。我们维持2018-2020年公司EPS为0.94/1.18/1.54元的预测。可比公司2018年PE估值为9X,给予公司2018年9X的估值,对应目标价8.46元。 风险提示 房地产销售增长不及预期。 融资环境极度恶化,导致公司资金链断裂。
绿地控股 房地产业 2019-01-23 6.32 -- -- 7.03 11.23%
8.30 31.33%
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得益于房地产业务毛利率增加,公司盈利能力提升 公司公告业绩快报,2018年度,公司实现营业总收入3510.14亿元,同比增长20.87%;归母净利润116.62亿元,同比增长29.03%;归母扣非净利润116.30亿元,同比增长27.34%。公司第四季度营业收入1176.89亿元,同比增长7.16%,归母净利润27.37亿元,同比增长10.58%。公司营收增长的同时,盈利能力也得到了提高,净利润同比增速超过营业收入的同比增速。 利润率提升得益于房地产业务毛利率增加。2018年中报,公司房地产业务毛利率26.11%,同增3.12个百分点,建筑业务毛利率3.16%,同减0.11个百分点,可见房地产是公司主要利润来源。得益于2016年以来的房价复苏,本年房地产结算毛利率同比提升,公司盈利能力增强。 房地产、建筑施工合同金额高增,两年内营收增长无忧 2018年1-12月,公司房地产业务实现合同销售面积3664.0万平方米,比去年同期增长50.3%;实现合同销售金额3874.93亿元,比去年同期增长26.4%。2018年1-12月,公司新增建筑施工项目金额3162.38亿元,同比增长62.90%。 目前公司主要业务为房地产销售、建筑,向商品销售、能源、汽车、酒店等方向多元化发展。房地产销售和建筑合同均存在一定的结算周期,公司目前签约的合同可以很好的支持未来收入的增长。 根据历史结算经验,我们预计19年房地产销售/建筑实现的收入增长约20%/65%,总营收增速超30%,同时2018年实现的部分房地产销售金额可以较好的支撑2020年收入。 盈利预测与投资评级 我们预计公司2018-2020年EPS分别为0.96元、1.16元和1.37元,对应的动态市盈率分别为6.52倍、5.38倍和4.57倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。 风险提示 商品房价格下行;建设施工成本上涨。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名