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绿地控股 房地产业 2018-01-16 9.19 15.00 99.20% 10.42 13.38%
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公司发布业绩快报,2017年实现营业总收入2901亿元,同比增长17%;利润总额191亿元,同比增长32%;归母净利润90亿元,同比增长24%。 结转结构优化,进入“三千亿”俱乐部:报告期内公司业绩实现较大幅增长的原因在于:1、房地产业务结转结构的优化,商办项目的下降推动毛利率改善显著,推动盈利质量稳步增长;2、多元产业协同发展,尤其是大基建业务的迅速发展,规模突破千亿带来增量效应。在行业集中度不断提高的环境下,公司充分发挥龙头企业的规模效应优势,在销售端实现了稳步增长,历史性进入“三千亿俱乐部”。 土地储备布局提速,金融创新助力融资:全年新增权益土储1088万平方米,权益计容建筑面积约2010万平方米,较2016年增长30.5%。从拿地金额来看,权益土地款仅为457亿元,相较2016降幅较大,主要原因在于公司今年调整了土地获取的布局,从过去聚焦于一二线核心城市转向今年较大幅提高三线城市的比重,从而降低了获取土地的综合成本。 大基建、大金融加速完善:公司今年的大基建业务经营业绩持续增长,前9月实现新签项目2534个,新签合同金额1400亿元,同比大增91.9%,利润总额13亿元,同比增长39%,助推基建成为集团又一个千亿级产业板块。大金融方面,公司与雅居乐战略合作溢价出售绿地物业股权,同时,挖掘集团资源展开资本运作,推进“车库宝”等资产证券化创新产品。 盈利预测及投资评级:我们上调公司2017-2018年业绩预测,预计公司17、18年EPS分别为0.93元、1.15元,维持公司“增持”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
绿地控股 房地产业 2018-01-16 9.19 10.32 37.05% 10.42 13.38%
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2017盈利规模、质量维持稳定快速增长 公司2017预计营收同比增长17.25%至2900.84亿元;归母净利同比增长24.34%至89.62亿元;ROE(加权平均)较上年同期提升2.08个百分点至15.09%。受益于地产主业高毛利项目结转的提升以及基建、消费业务的协同效应,公司全年业绩保持稳定增长。我们看好公司产品结构和项目布局调整带来的业绩支撑,以及大基建时代带来的规模效应。上调盈利预测,预计2018、2019年EPS为0.86元、1.01元,给予公司18年12~14倍PE,目标价10.32~12.04元,维持“买入”评级。 地产主业创新转型,龙头地位持续巩固 公司房地产主业以提升竞争力为出发点和落脚点,围绕重点领域和关键环节,深入开展创新转型,报告期毛利率提升增幅显著,带动业绩全面向好。根据公司经营数据公告,2017年公司实现合同销售面积2438.4万平方米,比去年同期增长24.3%,实现合同销售金额3064.70亿元,比去年同期增长20.2%。公司全年销售流量金额和权益金额分别位居克而瑞榜单第6位和第4位(数据来源:克而瑞)。公司行业龙头地位得以进一步巩固,未来预期继续受益于行业集中度提升所带来的规模、品牌和管理溢价。 投资拓展路径趋于多元,调整布局抢占市场先机 报告期公司围绕特色小镇、轨道物业、战略项目等提前布局,顺应行业结构变化,抢占市场先机。根据经营数据公告,2017年公司新增房地产项目储备69个,新增权益计容建面约2009.57万平方米,较去年全年大幅提升36.91%。经过我们初步计算,2017年末公司未结转项目储备约1.8亿平米,以2017年销售均价估算的总货值约为2.23万亿元,满足公司未来6年左右的结转需求。根据经营数据公告,2017公司新开工面积2948万平方米,同比增长52.5%,短期供应增加助推公司进一步提升市场占有率。 “地产+”模式协同效应稳步显现,基建业务成为重要引擎 大基建、大金融、大消费等多元产业发展能级快速提升。基建业务市场拓展成效显著,先后中标多个重点项目,并成功拓展海外“一带一路”沿线市场,成为整体业绩增长的重要引擎。大金融方面,地产基金、股债权投资、金融平台等业务平稳发展。大消费方面,精品超市G-Super规模进一步扩张,品牌影响力持续提升;酒店旅游产业围绕“一带一路”推进轻资产化战略布局,管理模式全球输出;科技产业以及康养产业起步顺利。 修正盈利预测和目标价,维持“买入”评级 公司业务结构具备较强的穿越行业周期和协同发展的能力,外延发展和内生增长动力强劲。根据公司业绩快报我们修正17年盈利预测,考虑到高毛利项目的滞后结转,上调公司18、19年EPS至0.86元、1.01元(前值0.80、0.97元),参考可比公司2018年14倍估值-PE,给予公司18年12~14倍PE,目标价10.32~12.04元。维持“买入”评级。 风险提示:三四线城市阶段性行情回落;行业行政调控体系进一步收紧。
绿地控股 房地产业 2018-01-16 9.19 -- -- 10.42 13.38%
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绿地控股是国企混合持股制的典型代表,自1992年创立以来,形成了以房地产开发为主业,大基建、大金融、大消费等多元产业并举发展的企业格局。截止2017年上半年,房地产业务占收入的比重为51.4%,毛利率23.0%,是公司主要收入来源。公司地产业务销售规模稳定增长,2017年实现合同销售金额3064.7亿元,同比增长20.2%。产品结构进一步优化,毛利较高的住宅类业务占比逐渐提高。 布局一二线,土储优质。根据公司半年报及7-12月新增土地公告统计,公司土地储备计容面积1.25亿方,其中一二线城市土地储备占比64.2%,三线城市占比31.8%,海外占比4.0%。公司销售均价约1.3万/平方米,估算总货值在1.62万亿左右。多渠道拿地,降低获取成本。基建业务与地产深度融合,降低土地获取成本,优化区位。今年以来公司陆续签约20个特色小镇项目,新增权益土地面积248万平方米,权益计容建筑面积459万平方米。预计2018年将迎来在特色小镇土地方面的集中供应。 精细化管理,助力成本控制。今年在运营管控方面,已经取得一定边际改善。“降成本”在今年被提到战略高度,集团层面成立了集采公司,有效降低成本。公司未来将更加聚焦地产主业,淡化非盈利性业务。 投资建议:公司销售金额位于行业前列,规模增速稳定。土储主要布局核心一二线,基建业务与地产业务的协同效应助力公司低成本拿地,同时精细化管理使得公司盈利取得边际改善。我们预计公司2017-2019年EPS分别为0.74元、0.93元、1.17元,对应PE分别为12.8倍、10.2倍、8.1倍。首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:特色小镇推进不及预期,成本控制收效不明显,公司经营业绩不及预期,子公司下属企业债务违约带来信用评级下降的风险,2017年12月28日,公司公告称,子公司逾期借款已全部顺利解决。
绿地控股 房地产业 2018-01-16 9.19 -- -- 10.42 13.38%
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业绩增长超预期,降费增效进行时 根据业绩快报,2017年公司营收增长主要得益于大基建业务规模迅速增长(17年前三季大基建营收占比43%,同比增速50%),而房地产结算收入小幅增长(17年前三季地产营收占比45%,同比增速22%)。但由于报告期地产结算项目毛利率显著提升(17年营业利润率同比扩大0.7个百分点),进而带动整体业绩表现的超预期。 资金方面,截至2017年三季度末,公司净负债率248%,较2016年末下降39个百分点,同时公司积极运用并购贷款、应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,助力融资成本从2017年初的5.45%降至2017年三季度末的5.19%。 成本管控方面,公司强化标准成本管理,全面实施甲供直采并取得初步成效,综合降本率达到27%,2017年前三季度售管理费用率同比下降0.02个百分点至3.23%。 销售彰显弹性,拿地增量不增价 2017年公司房地产实现销售额3064.7亿元,同比增长20.2%,增速创2014年以来新高,同时销售质量仍稳步提高,回款2451亿元,同比增长20%,回款率达到80%,销售权益比例为96%,远高于同行;销售产品结构继续优化,17年前三季住宅销售额占比达到64%,较16年底提高3个百分点。展望2018年,公司可售货值充裕(2017年新开工同比增长52.5%,2018年全年可推货值预计5000亿元),我们预计公司2018年销售额有望实现20%左右增长。 拿地方面,2017年公司新增69个项目,规划建面2325万平、总地价584.4亿元,同比增幅分别为34.6%、-37.9%,楼面价仅2513.5元/平,同比大幅下降54%。公司拓展土地增量不增价的主要原因在于拿地区域策略和拓展方式:从拿地区域来看,公司2017年新增项目中三线占比达到61%(多为长三角、珠三角、中部省会周边等强三线城市),较2016年扩大39个百分点,布局结构的调整拉低了土储平均成本;从拿地方式来件,公司自2017年开始大力通过“特色小镇”的低成本方式拓展土储,截至2017年三季度中旬,特色小镇已累计签约40000亩,实现供地3000亩,预计2018年还将有批量土地贡献。 多元化产业协同并进,打造“地产+”产业协同运营模式 2017年公司大基建、大金融等多元产业继续快速发展,产业协同效应进一步增强,夯实公司竞争优势。大基建方面,建筑板块营收、利润规模大幅增长,2017年前三季度新增订单金额1400亿元,同比增长92%,凭借“大平台、大项目、大协同”优势,市场拓展长效显著先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路、南京求雨山PPP等项目,并成功拓展“一带一路”沿线市场如马来西亚、柬埔寨、老挝等。大金融方面,“投资+投行”的金融全产业链布局逐步成熟,房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进。 此外,围绕“特色小镇”战略,以特色小镇为载体,公司将打造基建、金融、消费、科创、康养等“地产+”多产业协同的运营模式,并逐步在多个项目中推行落地。 盈利预测与投资评级 公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进。由于17年业绩超预期(较我们之前预测高出12个百分点),我们上调公司2018-2019年业绩预测,预计公司18、19年EPS为0.93、1.18元,对应PE倍数10.1、8.0x,将公司评级由“增持”上调至“买入”。 风险提示事件:公司销售不达预期、大基建和大金融等新业务进展不及预期。
绿地控股 房地产业 2018-01-15 9.42 -- -- 10.42 10.62%
10.42 10.62% -- 详细
事件 公司发布业绩快报:2017年营收收入为2900.8亿元,同比增长17.25%;利润总额为190.99亿元,同比增长32.26%;归母净利为89.62亿元,同比增长24.34%;扣除非经常性损益的净利润为82.59亿元,同比增长20.87%;每股收益0.74元。 点评 归母净利增速回升,全年业绩如期释放。2017年度,公司收入、利润总额、归属于上市公司股东的净利润同比增幅明显,分别同比增长17%、32%和24%,主要源于公司房地产主业快速增长,实现利润得益于毛利率的提升增幅明显;同时多元产业发展协同效应日益凸显,其中大基建产业收入、利润同比均大幅增长,成为公司整体增长的重要引擎。公司全年业绩如期释放,打消三季报业绩带来的担忧,符合我们此前的预期。 销售突破三千亿,持续受益集中度提升。房地产主业方面,公司全年实现合同销售金额3065亿元,同比增长20%;合同销售面积2438万平方米,同比增长24%;回款2451亿元,同比增长20%。投资布局方面,公司围绕特色小镇、地级市高铁站、战略性项目等题材,抢抓城市群溢出效应,抢抓快速崛起的高铁沿线市场。雪野湖、丁字湾、宿州高铁站等69个项目先后落地,新增权益土地面积约1088万平方米,权益计容建筑面积约2010万平方米,权益土地款457亿元。 龙头估值修复通道开启,重申买入评级。近期房地产行业调控政策出现边际放松趋势,板块迎来久违的普涨行情。我们认为相较同一销售规模梯队(2000-4000亿销售额)的龙头房企市值:融创(1350亿市值)、保利(1870亿市值)、中海外(2670亿市值)等,公司目前1150亿的市值显著低估,随着行业集中度的持续提升,公司小非解禁压力的逐渐消除,公司将真正开启估值修复通道,我们重申买入评级。
绿地控股 房地产业 2018-01-12 9.61 -- -- 10.42 8.43%
10.42 8.43% -- 详细
一、事件概述 近期我们对上市公司进行了调研,与公司管理层就经营情况和未来发展进行了深入沟通。 二、分析与判断 销售额年底大幅增长,顺利突破三千亿 根据克尔瑞最新发布的数据,绿地集团2017年实现销售金额3042亿,同比增长19.3%,强势跨入三千亿俱乐部,排名全国第六,考虑权益金额排名全国前四。公司12月单月销售额578亿,占全年销售总额的19%。年底销售额出现大幅增长的原因有:(1)年底签约量比较集中;(2)商办比重较大,30%以上的办公楼、商业楼盘在12月集中签约。 全年新增货值近3000亿,保证未来3-5年供应量 绿地集团在12月新增多个项目,据我们测算,公司2017年新增货值近3000亿,未来3-5年的供应量得到有效保证。公司在做新一轮布局,高铁新城、特色小镇或类似这样的方式是目前绿地主要的拿地方式,并已经获得大面积的土地储备,截至三季度末,公司签约的特色小镇已有超过20个左右,对应土地总量11万亩。公司未来将不断整合资源,践行“产业+地产”的战略,开拓新的业绩增长点。 大股东增持彰显信心 公司第一大股东上海格林兰投资企业于2017年12月20日增持公司1637万股,彰显控股股东对公司未来发展前景的信心。 成立雄安公司,项目率先落地 2018年1月3日,绿地控股正式成立旗下雄安公司,注册资本达20亿元,绿地雄安公司将作为绿地在雄安新区的投资运作平台,“雄安绿地双创中心”、“雄安绿地铂骊公寓”将成为率先落地的两个项目,未来将深耕雄安新区发展,聚焦科技创新、城市综合运营管理、人才服务、基础设施建设等领域,绿地也成为首个在雄安成功落地具体项目的上海企业。绿地还与中国建设银行河北分行签署银企合作协议,建行将为绿地在雄安新区的发展提供全面金融服务。 三、盈利预测与投资建议 绿地集团在2017年世界《财富》杂志评选的500强企业中排名277位,地产主业稳步发展,作为上海国资委旗下的上市公司平台,“产业+地产”战略稳步推进,为公司创造新的业绩增长点;本次公司进军雄安新区,将有效发挥自身多元产业协同效应、资金资本优势,实现公司的新一轮快速发展。预计公司17-19年EPS分别为0.77、1.07和1.41元,对应PE10.7、7.7和5.8倍,给予公司强烈推荐评级。
绿地控股 房地产业 2018-01-05 8.21 -- -- 10.42 26.92%
10.42 26.92% -- 详细
2018年1月3日,绿地控股(600606.SH)成立雄安公司,注册资本20亿元,且与建设银行达成战略合作。绿地雄安公司将作为绿地在雄安新区的全新投资运作平台,项目聚焦科技创新、城市综合运营管理、人才服务、基础设施建设等领域。“雄安绿地双创中心”、“雄安绿地铂骊公寓”两个项目将率先落地。 【评论】 雄安规划框架基本成熟,适时进入享受政策红利。1月2日,京津翼协同发展工作推进会议指出,河北雄安新区规划框架基本成熟。紧接着,3日上午,河北省委召开常委会,通过《关于推进雄安新区规划建设的实施意见》,重点项目将适时启动。绿地进军雄安响应国家供给侧改革,率先落地的双创中心对接新区发展高新产业的定位,促进雄安产业发展,人才公寓则帮助完善新区配套建设,日后公司还将在雄安深耕,将长期受益于政策支持和未来区域升值。此外,公司还与中国建设银行河北分行签署银企合作协议,建行将为绿地在雄安的发展提供全面金融服务。 科创产业顺利起步,推进全国布局。据公司介绍,这次的新项目“雄安绿地双创中心”由绿地与清华控股旗下清控科创控股股份有限公司共同成立,初期总面积约15000平方米,为专门服务于雄安新区科技创新领域的服务平台。根据协议,绿地与清华控股未来还将在京津冀不同区域共建双创中心,包括“承德绿地双创中心”、“香河绿地双创中心”等。绿地之前已经在上海布局了四个创客中心产业园,交大绿地、复旦绿地两个“双创中心”成功开业且运营状况良好,公司还在继续挖掘前沿科研成果及校企合作资源。这次进军雄安和京津翼区域,在助力新区发展的同时,绿地科创产业迈开了全国布局的步伐。 房地产销售持续增长,多元产业同步发展。据克而瑞统计,绿地2017年房地产销售金额3042.1亿元,同比增长21%,排名全国第6位;销售面积2463.1万方,同比增长22%,排名第4位,继续处于龙头位置。除了房地产,公司大基建、大金融、大消费等产业也同步发展。2017前三季度,大基建产业累计实现营收705亿,同比增长46%,中标多个PPP项目。大金融产业在较严的监管政策下经营总体平稳,房地产基金、债券、股权等业务稳步推进。大消费方面继续拓展进口商品直销,截止2017年9月末实体门店扩张到35家。 基于以上判断,我们预计2017、2018、2019年绿地控股的每股收益分别为0.64、0.71、0.81,对应的市盈率分别为12.72、11.52、10.06倍,首次覆盖该公司,给予“增持”评级。
绿地控股 房地产业 2017-09-04 7.62 15.00 99.20% 8.33 9.32%
9.15 20.08%
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公司2017年上半年实现营业收入1259.8亿元,同比增长16.6%;实现归母净利润46.6亿,同比增1.28%,EPS0.38元。 地产+基建稳步推进,权益影响利润增速:上半年营收增长系本期结转面积较去年同期大幅增加,同时公司大基建产业的迅速发展,收入同比增长33.5%。公司净利润增幅不及营收,主要原因在于:1、综合毛利率较去年同期下降;2、少数股东权益占净利比重提升;去年同期处置交易性金融资产取得的投资收益金额较大。上半年竣工备案计划约2300万平,叠加基建发力提速,预计公司全年会向3000亿的营收和160亿元的利润总额发起冲刺。 销售改善之年,开工跨越之季:上半年销售改善显著,实现合约销售金额1331亿,同比增18.8%,回款率接近85%。从产品结构来看,住宅占比近七成。、新开工面积同比大幅增长67.6%。估算公司全年总货值超过2530亿,其中七成预计会在下半年陆续释放,迈过3000亿大关可期。截止7月,公司新增土储面积414.7万平,建筑面积998.6万平,总地价205.3亿元,拿地节奏稳序推进,热度不减。 大基建迈向千亿:上半年大基建业务实现新签合同金额887亿元,同比大增67%,利润总额7.85亿元,同比增长33%,助推成为千亿级产业板块。成功中标杭州湾PPP二期项目,签署包括仪征枣林湾生态园等多个项目在内的一批框架协议,投资额超600亿;先前落地项目全面铺开建设,基建产业版图进一步巩固。 推进“投资+投行”大资管金融全产业链布局:地产基金平均资金投资回报率超15%;参与投资东航物流混改项目药明生物港股IPO基石投资等项目;获互联网小贷牌照,成立绿地吉客小贷公司;旗下两家金融资产交易中心取得私募牌照并按规定完成备案。经营性现金流量净额得根本改善,融资成本持续下降。获银行授信额度扩盘,未来发展前景值得关注。 投资评级与盈利预测:我们预计公司17、18年EPS分别为0.66-0.76元,维持公司增持评级。
绿地控股 房地产业 2017-09-04 7.62 9.15 21.51% 8.33 9.32%
9.15 20.08%
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公司发布17年中报,实现营收1259.7亿元,同比增长16.6%,归属上市公司股东净利46.6亿元,同比增长1.3%,EPS0.38元; 业绩低于预期,积极降费提效:报告期公司增收不增利主要原因:1、房地产结转项目中合作项目占比较高导致少数股东损益占比同比扩大21.6个百分点;2、投资收益同比下降34%;3、占营收比重31%的建筑板块毛利率同比减少1.87个百分点拖累综合毛利率下降1.6个百分点。从全年来看,公司竣工计划备案2300万平,报告期末预收账款创下新高,达到1990亿元,全年业绩保障无虞。资金方面,截至报告期末,净负债率267%,仍处于行业较高水平,但较16年底收窄20个百分点,同时公司积极运用应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,使得融资成本较年初下移0.12个百分点至5.33%。管控方面,报告期公司推行管控模式变革,如实施招标采购模式变革,使得销售管理费用率同比下降0.2个百分点至3.2%。 销售有量有质,多元化拓储大丰收:上半年公司实现销售1331亿元,同比增长20%,虽然增速相对其他龙头不突出,但销售质量稳步提高,回款1087亿元,同比增长32%,回款率达到81.7%,权益销售额比例达到95%,远高于同行。从销售额结构来看,商办占比31%,同比下降9个百分点,但非一线商办销售额同比大增78%。从全年看,公司17年新开工计划2600万平,同比增长35%,上半年新推约900-1000亿元,全年货值近2800亿元,助力销售稳步增长。拿地方面,上半年公司新增21个项目,可售建面745亿元,总地价191亿元,其中62%位于二线省会城市(按地价)。此外,公司于今年开始大力通过“特色小镇”方式拓展土储,成果显著,目前亿累计签约40000亩,实现供地3000亩,在下半年及明年还将有批量土地产出。 多元化产业协同并进:报告期内公司大基建、大金融等多元产业继续快速发展,产业协同效应进一步增强,夯实公司竞争优势。大基建方面,公司上半年新签约项目887亿元,同比增长67%,凭借“大平台、大项目、大协同”优势,多个重大项目取得突破,如南京5号线取得节点性进展、中标杭州湾PPP二期及多个政府项目,在落地特色小镇项目,“基建+地产”模式快速推进;大金融方面,“投资+投行”的金融全产业链布局逐步成熟,公司旗下有地产基金、小额贷款、互联网金融等业务,金融板块正积极筹划设立小镇、物流等产业基金,与地产协同发展。 盈利预测与投评级:公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业稳步发展,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进。我们预计公司17、18年EPS0.67、0.78元,对应PE倍数11.5、9.87x,维持“增持”评级。
绿地控股 房地产业 2017-09-04 7.62 -- -- 8.33 9.32%
9.15 20.08%
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支撑评级的要点 地产销售同增20%,结算权益比例下降。2017年上半年,公司实现房地产业务营业收入647亿元,同比增长14.9%,毛利率23%;实现销售金额1,331亿元,同比增长20%;回款1,087亿元,同比增长32%,回款率达到82%。销售额中,住宅占比69%,商办占比31%。报告期内,公司新增房地产项目储备21个,权益计容建筑面积约631万平方米。同时,公司先后在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖、南昌赣江新区、成都峨眉山等地,签约了一批特色小镇项目,涉及土地约40,000亩,实际供地近3,000亩。另一方面,随着公司合作项目比例提高,上半年少数股东权益比例25%,导致归母净利润增速低于营业利润增速。 基建订单同增67%,打造大基建企业群。公司上半年基建业务实现收入534亿元,同比增长33%。报告期内合计新增项目金额887亿元,同比增长67%。公司旗下绿地城投成功中标杭州湾PPP二期项目,南京地铁5号线等前期已落地的重大项目建设全面铺开。公司积极打造大基建企业群,贵州建工和江苏建工上半年分别实现营收236亿元和111亿元,分别实现净利3.3亿元和1.8亿元。 金融业务多管齐下,短期受到监管影响。公司上半年子公司绿地金控集团实现营业收入6亿元,净利润4.4亿元出现一定下滑,主要受到短期宏观环境和金融监管影响。同时,公司上半年实现投资收益14.87亿元,同比下降34%,主要由于去年同期处置交易性金融资产取得的投资收益金额较大。报告期内,公司持续推进股权、债权、资管、投行等自营业务;与雅居乐开展战略合作;成功参与东航物流混改项目;积极筹划设立小镇、物流等产业基金;成功取得互联网小贷牌照,成立绿地吉客小贷公司。 零售业务门店31家,酒店业务运营29家。截至2017年6月末,绿地全球商品直销中心(G-Super)实体门店总数达到31家,已进入全国10余座重点城市,其中上海区域门店数达到15家。公司拥有营运酒店29家,客房总数7,809间,其中自营酒店12家。另有已立项酒店近60家。至今,公司输出管理酒店已达到20家,覆盖10省18市。
绿地控股 房地产业 2017-04-28 7.17 14.53 92.96% 7.65 3.38%
8.20 14.37%
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公司2016年营收2472亿元,同比增长19.3%;归属上市股东净利72亿,同比增4.7%,EPS0.59元。 利润结构改善产业版图持续扩张:公司2016年地产、基建营收大幅增长,归母净利润增速远低于营收增速的原因在于营业外支出和少数股东权益的影响,公司2017年竣工备案计划约2300万平方米,力争实现营业收入3000亿元,利润总额160亿元,分别同比提升21%和11%,继续稳步前行。 销售成长有量有质:16年公司实现销售金额2550亿元,增11%,虽然增速与其他龙头相比并不突出,但是销售质量持续提高,住宅占64%,商办占36%。从区域结构来看,31%集中在一线城市,13个区域事业部销售额超过百亿,预计今年将是公司迈过3000亿门槛的一年。16年共新增68个项目,新增建筑面积1468万平米,对应金额856亿,当年支付土地款1019亿,创下历史新高。 借力PPP之风,大基建版图初显:公司2016年大基建业务核心思路是“大平台、大项目、大联动”,2016全年新签合同金额971亿元,同比增长52%,而今年一季度增速进一步释放,新签项目总金额418亿元,同比大幅增长471%。16年以来公司并购了江苏省建、博大绿泽等基建企业,并且中标了南京地铁5号线、宁波杭州湾新区等PPP项目,“覆盖投融建造管、布局东西南北中”版图框架初显。 大金融布局走向国际化:公司2016年金融产业实现利润总额39亿,增21%,“投资+投行”的大资管金融全产业链布局正在推进中。绿地(亚洲)证券的成立,标志着公司海外资管平台的初步搭建完成。2017年公司明确围绕四大重点战略展开:1、千亿综合产业投资战略,2、特色小镇大盘战略,3、基建PPP“大平台、大项目、大联动”战略,4、校企合作切入高成长产业战略。 投资评级与盈利预测:我们预计公司17、18年EPS分别为0.66-0.76元,维持公司增持评级。
绿地控股 房地产业 2017-04-28 7.17 8.95 18.86% 7.65 3.38%
8.20 14.37%
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2016年1-12月,公司实现营业总收入2,474亿元,同比增长19%;利润总额144亿元,同比增长37%;实现归属于母公司股东的净利润72亿元,同比增长5%,扣非后净利润同比增长21%,每股收益0.59元/股,拟向全体股东每10股派发现金红利2.50元。公司去年净利润增速小于收入增速主要由于:1)能源板块煤炭存货久置导致营业外存货盘亏支出6.6亿元,2)归属于少数股东权益比例大幅上升16个百分点至23.3%。2017年公司计划实现营业收入3,000亿元,利润总额160亿元。未来随着公司非经常性亏损的收窄以及开发项目权益比例的稳定,近年增收不增利的情况有望在今年得到改善,叠加行业集中度的加速提升,我们给予公司17-19年每股收益预测分别为0.77元、0.89元和1.00元,目标价调整至9.24元,相当于12倍2017年市盈率,维持买入评级。 支撑评级的要点 房地产:地产销售增长11%,住宅投资占比扩大。公司2016年实现房地产业务收入1,451亿元,同比增长46%;毛利率20.6%,同比下降3.7个百分点,毛利占比80%,依然是公司支柱产业;实现销售金额2,550亿元,同比增长11%,住宅产品占比64%;销售均价13,002元/平米。公司去年重点布局一二线城市,新增项目储备权益建筑面积1,468万平方米,住宅产品占比约69%,项目在建面积5,870万平方米。 大金融:金融利润增长21%,利润贡献占比25%。公司2016年金融服务业务实现利润总额39亿元,同比增长21%,占比公司利润总额27%。公司去年搭建核心金融平台进展顺利,收购香港4、9号证券牌照,成立绿地(亚洲)证券,房地产基金业务全年投资规模近100亿元。全资子公司绿地金控去年实现净利润37亿元,占比上市公司净利达39%。 大基建:新签订单增长52%,基建收入增长80%。公司2016年建筑业务实现收入766亿元,同比增长80%,其中贵州建工和江苏省建分别实现净利润3.1亿元和2.2亿元;去年新签订单971亿元,同比增长52%,目前在建项目总金额1,975亿元。此外,公司成功中标包括宁波杭州湾新区等8个PPP项目,南京地铁5号线开工建设。 大消费:出售润东汽车,推进酒店资产证券化。公司进口商品直销业务方面,全年新开门店18家,门店总数达到27家,分布在全国近10个一二线城市;酒店产业方面,公司拥有营运酒店28家,其中自营12家,营运酒店客房总数7,452间,实现营收17亿元,新加坡210亿REITs发行工作有序推进。汽车产业方面,公司出售了所持润东汽车股权。 评级面临的主要风险 房地产销售受限购及货币政策影响;能源业务持续亏损。 估值 我们给予公司2017-19年每股收益预测0.77元、0.89元和1.00元,考虑到市场系统性调整,我们将公司目标价由12.27元下调至9.24元,相当于12倍2017年市盈率,维持买入评级。
袁豪 3
绿地控股 房地产业 2017-04-27 7.23 8.10 7.57% 7.65 2.55%
8.20 13.42%
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1.16年全年业绩同比增长5%,17年1季度业绩同比增长19%。 16年营业收入2,474.0亿元,同比增长19.3%;归母净利润72.1亿元,同比增长4.7%;每股收益0.59元;毛利率和净利率分别为15.2%和2.9%,分别上升0.3和下降0.4个百分点,基于16年公司项目售价有所上涨,预计明年结算毛利率将上升;三项费用率合计5.5%,较上年下降1.2个百分点,处于行业低位。报告期末,公司资产负债率89.4%,净负债率287.0%,负债率高于行业平均水平;整体平均融资成本5.45%,处于行业较低水平。另外,公司公告17年1季度归母净利润同比增长18.9%。 2.销售同增11%、回款大增48%,项目布局和产品结构均持续优化。 16年签约销售面积1,961.2万平米,同比下降9.9%;销售金额2,550.0亿元,同比增长10.8%;实现回款2,025.0亿元,同比增长48%,回款率达79.4%,提升35.4个百分点。其中,住宅占比销售金额和面积64%、74%。拿地方面,新增权益计容建面约1,468万平米,其中一二线及重点城市占比86%,住宅项目占比69%。16年新开工1,933万平米和竣工2,271万平米,分别同比增长8.3%和24.1%,17年计划新开工2,600万平米和竣工2,300万平米,分别对应增长34.5%和1.3%;期末预收账款1,688亿元,同比增长41.4%,锁定17年地产预测结算收入100%。 3.做大做强基建,推动PPP业务快速发展,非市场化拿地能力增强。 16年基建业务实现营收765.9亿,同比增长79.5%,主要系贵州建工、江苏建工并表以及中标南京地铁项目;新增项目规模971亿,同比增长52.0%;计划17-18年实现营收翻番。公司做大基建板块意愿强烈,并期望依托大基建推进PPP项目拓展,增强非市场化拿地能力,16年先后承接垣渑高速、息邢高速、南京地铁5号线、太原植物园、西安潏河湿地公园、丽水植物园、宁波杭州湾新区等8个PPP项目,其中杭州湾和南京地铁项目分别形成“投资+基建+产业+新城”和“地铁+物业”两大产业模式。16年PPP签约300-400亿元,算上意向性协议,规模将进一步提升。 4.16年各项业务全面开花,未来进一步协同发展打开成长空间。 16年,公司各项业务全面开花,其中金融业务实现利润总额39亿元,同比增长21%;大消费门店总数达到27家,供应链体系快速搭建,品牌影响逐步提升;另外公司还与上海交大产业投资公司设立平台公司,一方面公司可对接金融业务支持所投企业,另一方面可通过项目导入实现对产业新城支撑,地产+基建+金融未来将充分发挥互为支撑的协同效应。 5.投资建议:销售求稳增效,PPP业务快速发展,维持推荐评级。 公司16年销售2,550亿元,排名行业第4,作为行业龙头之一将受益于集中度提升;16年公司地产业务稳定增长,17年加大开工及新增供应,销售有望稳定增长;同时,公司计划做大做强基建板块,依托大基建推进PPP项目拓展,并增强地产业务非市场化拿地能力。考虑到今年地产竣工增速较少,我们分别将公司17-18年每股收益预测小幅下调至0.78和0.85元,同时鉴于行业估值下移,下调目标价至8.36元,维持推荐评级。 6.风险提示:房地产市场下行风险。
绿地控股 房地产业 2017-01-27 8.60 8.91 18.33% 8.95 4.07%
9.00 4.65%
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地产营收稳定,土地储备充足,新开工面积连降,战略收缩蓄力。公司地产营收有望连续三年超2000亿元,截至2016年三季度累计实现合同销售金额1733亿元,同比增长23%。 合同销售面积1328万平方米,同比增长4.3%;回款1311亿元,同比增长48%,销售质量进一步改善。公司16年上半年累计新增土地储备项目26个,权益建筑面积486万平方米,截至16年6月,公司拟开发土地权益建筑面积3727.44万平方米,土地储备充沛。新开工面积1365万平方米,同比下降22%,连续两年降幅较大,战略收缩意图明显,未来营运效率有望改善。 把握PPP风口,发力地铁基建。“PPP”项目的大力推进,地铁建设迎风口,助力公司发展地铁“基建+物业”新模式,预计未来基建回报率提升。公司目前“PPP”地铁建设项目总投资额已过千亿,保持较快增长。公司2016年半年度建筑以及相关业务实现309.83亿元,同比增长60%。未来业务年收入达千亿元可期。 金融业务助力地产,试水地产AMC业务。绿地大金融是公司近年来重点发展的产业板块之一,先后成立绿地金控、绿地金服,2015年,公司完成了对杭州工商信托股权的受让及增资工作,已合计持有杭州工商信托19.9%股份,成为其第二大股东。2016年绿地金控宣布成立绿地(亚洲)证券公司,用以开展境外房地产基金和全球股权投资基金的投资及管理,打造绿地在境外的国际化资管平台。公司目前与多家不良资产管理公司合作,未来地产不良资产处置业务具优势。 不断推进“大消费”战略,汽车业务稳步增长。公司顺应中国消费升级的中长期趋势,不断推进“大消费”战略,特别是重点发展与中产阶级生活方式息息相关的中高端消费业态,包括汽车服务、酒店旅游、进口商品直销等业务。公司2016年6月出售持有的30%润东汽车股权,公司此次出售润东汽车有利于合理调整业务发展,预计未来公司将通过金融、互联网等手段拓展汽车服务价值链各项业务,打造千亿以上规模的汽车消费生活综合服务平台。 首次覆盖,给与增持评级,目标价9.20元。我们预计公司2016-2018年EPS分别为0.64/0.80/0.97元,给与公司整体2017年11.50XPE的估值。我们采用分部估值法,将公司业务拆解为房地产、基建建设、汽车销售、金融业务四大部分。房地产业务方面,我们预计公司地产业务2017年EPS为0.63元,给与公司2017年房地产业务8.69X估值(与可比公司一致),该部分估价5.47元/股。我们主要选取了市值近千亿、销售能力较强的龙头房企作为可比公司,在估值溢价上存在可比性。此外,公司的RNAV估值为6.89元/股,为PE估值提供了安全边际。建筑、汽车、金融业务的估值分别为1.62元、0.40元、1.62元。
绿地控股 房地产业 2016-11-02 9.05 19.38 157.37% 10.09 11.49%
10.37 14.59%
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公司2016年前三季营收1504.3亿元,同比增长10.6%;归属上市股东净利59.2亿,同比增19.8%,EPS0.49元。 业绩表现平稳,毛利小幅改善:公司净利增速高于营收原因:1、房地产等业务毛利率修复推动综合毛利率同比增1.34个百分点;2、金融利润稳步增长使得投资收益贡献抬升;3、近年来公司高效费控延续,16年前三季销售管理费用率同比下降0.5个百分点。 地产销售表现平稳,拿地结构持续优化:16年前三季度实现销售额同比增长23%。展望四季度,我们认为市场仍将维持平稳格局,公司也将抓住机遇加快去化,预计全年销售额在2400亿元左右。去年以来公司拿地力度逐步加强,16年前三季度拿地金额占销售额比重较去底提升16个百分点,未来,公司仍将聚焦一二线核心城市,加大住宅项目比例,以并购等多元化的方式拓展资源。 伫立PPP风口,大基建迎多项重大突破:自14年以来,PPP迅猛发展,截至今年6月底,财政部入库项目投资额已达10.6万亿元。公司自14年开始布局PPP领域,今年大基建产业取得多项重要突破:中标南京5号线实现轨交“0到1”的突破等。根据中信建投建筑团队的观点,当前PPP从重量(订单额)到重质(风险与收益的匹配)的方向过渡,我们认为拥有资金和资源优势的绿地有望在中长期充分受益PPP的发展,通过打造大基建的PPP投资平台,实现大基建和房地产、大金融的协同发展。 大金融布局落子香港,财务结构改善:9月公司成立绿地(亚洲)证券,核心金融牌照获取取得突破,海外资管平台初步搭建完成。16年三季度末,公司净负债率上升但短期资金压力缓解(得益于债务结构改善),但考虑当前上市房企融资渠道进一步收紧的预期,公司未来融资进展仍需关注。 投资评级与盈利预测:我们预计公司16-17年年EPS分别为0.74、 0.86元,维持公司增持评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名