公司发布2019年三季报,期内公司实现营业收入33.65亿,同比增长11.56%,实现归属于上市公司股东净利润3.03亿,同比降低30.22%,eps 0.20元。 业绩受费用影响拖累,不动产资管业务转型稳步推进。公司业绩增速滑落,与规模增速出现背离的主要原因在于:1、房地产业务结转质量的滑落;2、公司强化了存量资源的去化,房地产开发业务的销售渠道费用和管理人员费用支出有所提升;3、当期公司开展了多渠道的融资,对应利息支出有所增加。当期公司不动产资产管理业务稳步推进中。展望全年,公司计划实现营业收入约47亿,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,全年业绩回正压力不大。 存量盘活良好,地产基金“募投管退”全方位优势持续。目前公司持有待开发储备量超15万平,总货值接近90亿,保证未来业绩持续释放无虞。地产基金板块方面,公司以提升募资能力,拓宽募资渠道为目标,强化了与相关银行、信托、保险等机构的战略合作力度,加强与境内外大型机构投资人的沟通与合作。截止三季度末,公司在管项目规模达到44个,在管基金规模达到467.77亿,我们预计公司今年基金规模有望进一步增长,为公司带来稳定的管理费和业绩提成。 受益于REITs试点的突破,成功设立资产支持专项计划。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破,突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制,加速公司基金产品投融管退的运作效率,充分分享资产证券化带来的红利。 盈利预测与投资评级:我们看好光大安石未来发展尤其是在中国REITs快速发展之后的机遇。我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。

事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营收33.65亿,同比+11.56%;归母净利润3.03亿,同比-30.22%,基本EPS0.20元/股。 营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低 1)收入稳增长,短期业绩下滑因期内结算项目利润率较低:公司2019前三季度营收33.65亿,同比+11.56%,归母净利润3.03亿,同比-30.22%,毛利率由2018年末的56.97%降低至37.34%,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利较低,净利率由2018年底的24.58%降低至9.26%,主要由于融资规模增加,财务费用同比+229.98%,同时管理费用同比+43.42%;2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金57.63亿,同比+18.71%,为短期借款加一年内到期有息债的2.78倍,安全边际较高;此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37%降至61.81%;由于新增借款,净负债率由18年末的37.04%升至49.21%,总体可控。 地产业务销售高增,未结项目充足业绩有支撑 1)销售大增:2019年1-9月,公司合同销售面积10.18万方,同比增加277.31%。合同销售收入30.10亿,同比增加121.72%;2)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款41.18亿,较18年末增长43.99%,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。 不动产资管收入略降,公募REITs想象空间大 1)资管规模略有下降:2019Q3公司不动产资管业务收入4.45亿,同比减少3.65%:其中管理及咨询服务费收入3.92亿,同比减少5.81%;受资管新规影响,报告期末,公司在管基金规模467.77亿比年初减少3.33亿,管理规模微降3.94%,导致管理费收入降低;2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”;4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”;6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs在未来1-2年内大概率内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,而公司作为行业龙头竞争优势明显,前景可期。 投资建议:公司19年Q3净利润有所下滑,主要因为房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长,但公司现有存量可售资源依旧充裕,已售未结资源充足,未来短期内业绩依然有支撑;资管业务方面,公司不动产管理费收入微降,资管规模基本稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.24X、4.36X、3.87X,维持“买入”评级。 风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。

公司发布 2019年中报,期内公司实现营业收入 23.3亿,同比增长 4.7%,实现归属于上市公司股东净利润 2.36亿,同比降低26.1%, eps 0.16元。 业绩受结转项目质量拖累,不动产资管业务转型方向愈发清晰。 公司业绩增速与规模增速背离,出现滑落的主要原因在于: 1、当期结转的房地产业务主要为动迁配套房项目,当期业绩受地产业务结转毛利下行的拖累较为显著; 2、销售费用率和管理费用率分别较去年同期上升了 0.5%和 1.9%至 3.4%和 7.1%。 销售表现靓眼, 地产基金业务平稳发展,“募投管退”闭环式资产管理优势突出。 2019年上半年公司实现合同销售面积 7.76万平方米,同比增加 322.32%,实现合同销售收入 26.89亿元,同比增加 172.65%,主要来自于嘉定的梦之月、梦之缘项目,浦东的前滩后院项目及昆山的梦之悦项目的贡献。目前公司在建项目规模达到 10.84万平,持有待开发储备 15.08万平,总货值接近89亿,未来公司将继续做好存量业务开发,延续公司业绩增长。 受益于 REITs 试点的突破,成功设立资产支持专项计划。 作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,将充分受益于行业证券化水平的提升和 REITs 试点的突破,突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制,加速公司基金产品投融管退的运作效率,充分分享资产证券化带来的红利。 盈利预测与投资评级: 公司深耕上海多年,土储绝大部分位于一线城市及周边,为近年业绩提供支撑;转型预期明确,正加速往房地产资管平台发展;光大安石是国内房地产私募基金龙头,拥有光大集团的资源扶持,自身具备成熟且闭环的募资、投资、管理、退出能力,我们看好光大安石未来发展尤其是在中国 REITs快速发展之后的机遇。我们预计 19-20年 EPS 分别为 0.96、 1.22元,维持“买入”评级。 风险提示: 规模扩张不达预期。

事件:公司发布2019年半年报,上半年实现营收23.27亿,同比+4.70%;归母净利润2.36亿,同比-26.10%,基本EPS0.16元/股。 营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低 1)短期业绩下滑因期内结算项目毛利较低:公司2019H1营收23.27亿,同比+4.70%; 归母净利润2.36亿,同比-26.10%,毛利率由2018年底的56.97%大幅降低至35.47%,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利率较低所致,净利率由2018年底的18.53%降低至10.13%,主要由于本期融资增加,对应利息支出增加,财务费用同比增加283.31%,同时销售费用、管理费用同比增长23.93%和42.52%;2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金42.10亿,同比-32.84%,主要因为偿还到期的长期借款,但货币资金依然为短期借款加一年内到期有息债的2.95倍,安全边际较高;此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37%降至56.94%;净负债率由于新增借款,由18年末的37.04%升至45.94%,但总体依然处于行业低位。 地产业务销售放量,未结项目充足、业绩有支撑 1)销售大增:2019年1-6月,公司合同销售面积7.76万平方米,同比增加322.32%;合同销售收入26.89亿元,同比增加172.65%;2)可售资源依旧丰富:公司现有项目梦之悦、梦之缘、前滩后院、梦之星和梦之月共有可售建面19.5万方,加上嘉定区域两块土地合计15.1万方,合计未售建筑面积34.6万方;3)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款38.33亿,较18年末增长34.01%,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。 不动产资管收入提升,公募REITs想象空间大 1)资管业务保持增长:2019H1公司不动产资管业务收入3.25亿,同比增长9.35%:其中管理及咨询服务费收入2.46亿元,同比减少8.41%;其他收入0.36亿元,同比增长25.82%;在受资管新规影响下,管理规模与去年大体持平,但公司依然凭借卓越的运营实现收入的正增长,同时也实现了0.43亿的超额管理费收入。2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”;4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”;6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs大概率在未来几个月内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,公司作为行业龙头竞争优势明显,成长前景可期。 投资建议:公司19年H1净利润有所下滑,主要由房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长所致;但公司现有存量可售资源依旧充裕,未来短期内业绩高增依然有支撑;资管业务方面,公司不动产管理费收入提升,资管规模维持稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,也将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。由于公积金转增,我们调整公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.30X、4.41X、3.92X,维持“买入”评级。 风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。

经营稳步向好,归母净利润大幅增长。2018年,公司实现营业收入47.58亿元,较上年同期增长54.30%;实现归属于上市公司股东的净利润为8.81亿元,较上年同期增长61.63%;实现(稀释)每股收益0.76元,较上年同期上升61.70%。2018年度,公司利润分配方案为:以公司2018年12月31日的总股本1,153,604,156股为基数,每10股派发现金红利1.6元(含税),资本公积每10股转增3股。 财务状况稳健,利润率上升。2018年,公司毛利率为56.97%,比上年同期增长12.81百分点;净利率为24.58%,比上年同期增长2.58个百分点。截至2018年12月31日,公司资产负债率为67.54%,较上年同期上升12.63个百分点;有息负债率为36.99%,较上年同期增长26.37个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为56.14%,较上年同期增长31.00个百分点;净负债率为37.03%。 地产开发项目汇聚上海,资源价值较高。2018年,公司开发投资的项目有6个,其中已竣工3个,另外3个均在建,主要位于上海嘉定、上海浦东以及昆山花桥。截至2018年末,公司持有待开发土地面积积7.35万平米,规划计容建筑面积为15.08万平米,位于上海嘉定。我们认为公司所有项目和土地储备均位于上海和江苏地区,土地价值较高,安全性较高。 募投管退一体化,基金管理业务有序推进。2018年,公司光大安石平台新增投资项目13个,新增管理规模人民币78.04亿元;退出投资项目10个,减少管理规模人民币98.96亿元。截至2018年末,光大安石平台在管项目共37个,在管规模人民币471.10亿元。 投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计公司2019-2021年总营业收入分别为50.92亿元、65.01亿元、74.21亿元,净利润分别为10.60亿元、12.43亿元、13.70亿元,对应EPS分别为0.92元、1.08元、1.19元。公司2019年4月22日股价在8.87元,对应2019和2020年PE在9.65倍和8.23倍,按照18-20年净利润的平均增速以及2019年PE水平计算PEG在0.51倍。考虑到公司是A股稀缺地产基金概念股,给予公司2019年12~14XPE作为动态估值水平,合理价值区间11.03~12.86元,维持“优于大市”评级。 风险提示:公司面临地产基金业务开展不达预期、行业受调控影响有下行风险。

公司发布2018年年报,实现营业收入47.6亿,同比增长54.3%,实现归母净利润8.8亿,同比增长61.%,EPS0.76元。 业绩再超预期,利润率持续改善:公司业绩超预期原因在于:1、当期房地产开发业务结算规模和结算质量明显改善;2、公司不动产资产管理业务规模不断提升;3、公司管控效率有所提升。展望19年,公司计划实现营业收入约47亿,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,持续释放业绩。 地产基金业务平稳发展:房地产开发板块方面,公司当前土地资源主要集中在上海嘉定、上海浦东及昆山区域,2018年公司实现合同销售收入24.4亿元,同比增加0.55%。目前公司在建项目规模达到24.9万平,持有待开发储备15.1万平,总货值接近120亿,未来公司将继续做好存量业务开发,加快销售资金回笼,延续公司业绩增长。地产基金板块方面,公司持续聚焦一线城市核心资产、存量物业改造升级机遇,关注二、三线城市购物中心、物流地产等领域的机会,报告期内,公司在管及在建商业项目达到15个,总建面达到150万平。18全年公司新增投资项目13个,新增管理规模78.0亿,截止到报告期末,公司在管项目规模达到37个,在管基金规模达到471.1亿,我们预计公司今年基金规模有望进一步增长,为公司带来稳定的管理费和业绩提成。 REITs试点迎来突破:近两年中国资产证券化业务市场发展迅速,2018年以来,央行、证监会、交易所等均在积极推进公募REITs的试点方案。2019年1月,上交所在新年致辞中提出推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs;2019年3月,据彭博报道,上交所鼓励机构上报公募REITs项目;2019年3月底,国务院发展研究中心REITs课题组组长王步芳表示,公募REITs首批试点产品近期将推出。我们认为今年REITs相关试点有望迎来突破。公司将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破。 盈利预测与投资评级:我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。

事件:公司公布2018年年报,业绩略超预期。公司2018年实现营收47.57亿元,同比54.30%;归母利润8.81亿元,同比增长61.63%;扣非利润8.36亿元,同比65.58%;EPS为0.76元,同比增长61.7%。公司业绩高增长主要原因是本期房地产开发业务结转收入增加和毛利率上升,同时报告期公司不动产投资业务投资收益增加。公司拟每10股转3股派息1.6元,派息比率约21%。 1)传统地产开发业务将逐步下滑:公司传统房地产开发业务收入39.9亿元,主要梦之缘项目结转33.5亿元,毛利率51.44%,毛利率大幅提升17.5pct;目前剩下主要待结项目主要为上海杨思项目(约3万方)、昆山梦之悦(约17.5万方),嘉定梦之月和梦之星项目(共约7.37万方),公司未来将不再新增出开发项目,未来结算收入有可能持续下滑。 2)不动产资管业务收入持续增长:报告期内,公司不动产资产管理业务营业收入共计人民币7.13亿元,其中管理及咨询服务费收入人民币5.55亿元(TOP5的基金贡献2.2亿,占比40%),超额管理费收入8517万元,其他收入人民币7334万元(主要为项目的物业管理费),随着投资项目数量增多和越加成熟,超额管理费和投资收益贡献逐渐加大,公司投资收益本年数比上年数增加2.4亿元,增加353.41%。 3)公司2018在管基金规模受制于去杠杆略有下滑,2019年公司在信用宽松、REITs可能试点等利好下预计有望大幅增长:公司通过重资产收购和轻资产管理输出,光大安石平台在管项目37个,大融城品牌项目15个,在管面积达150万平方米,报告期末公司基金管理规模471.1亿元(2017年末为492.2亿),2018年新增管理规模人民币78.04亿元,退出投资项目10个,减少管理规模人民币98.96亿元,我们认为2018年去杠杆环境下公司融资受到明显限制,但2018年底公司通过“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”获批规模100亿元;同时公募REITs试点预期渐浓,公司2019年规模有望大幅增长。 投资建议:公司是国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台,公司业务将聚焦“不动产资产管理”核心主业,不断提升“募、投、管、退”各业务环节的运营能力和管理水平,夯实资产管理的闭环优势,在信用环境渐趋宽松以及公募REITs有望加速推出的情况,公司资管规模有望大幅增长,但受制于传统开发项目的减少,我们预计公司2019年结算面临下滑压力,我们下调盈利预测(前值:预计公司2018-2020年归母净利润分别为8.5亿、10.8亿和12.5亿,对应EPS分别为0.73、0.94和1.08元,对应PE分别为10.53、8.25和7.13倍)。我们预计公司2019、2020、2021年归母净利润为9.83亿、11.52亿、12.29亿,对应EPS为0.66、0.77、0.82元;对应当前股价PE估值约为14.2X、12.1X、11.4X,维持“买入”评级。 风险提示:投资收益不及预期,政策变化超预期

18年业绩同比大增62%,源于结算大幅增加和不动产投资收益贡献 2018年公司实现营业收入47.6亿元,同比+54.3%;归母净利润8.8亿,同比+61.6%;每股收益0.76元,同比+61.7%;毛利率和归母净利率分别为57.0%和18.5%,分别同比+12.8pct和+0.8pct;三项费用率合计16.3%,同比+4.0pct,其中财务费用率5.2%,同比+4.4pct,源于资管新规下行业资金成本上行;投资收益3.1亿元,同比+353%,源于本期不动产投资业务投资收益增加;净资产收益率15.3%,同比+4.9pct。另外,公司拟每股派发现金红利0.21元,以资本公积每股转增0.3股。 18年度房地产基金业务营收同比+34%,首次实现超额管理费收入 2018年公司不动产资管业务实现营收7.1亿元,同比+34.3%;其中管理及咨询服务费收入5.6亿元,同比+12.2%。2018年末,光大安石平台在管项目37个,在管基金规模达471.1亿元,同比-5.2%;在管规模略降原因仍在于资管新规短期影响,但降幅优于私募基金行业管理规模下行幅度。值得注意的是,公司今年报表首次体现超额管理费收入(carry)8,517万元,显示了公司优秀的不动产经营能力,后续carry或稳步实现、收益可观。此外,政策端正加速推进REITS落地,19年1月上交所在新年致辞中提出推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs;3月上交所鼓励机构上报公募REITs项目;同月国务院发展研究中心REITs课题组组长王步芳表示,公募REITs首批试点产品近期将推出。我们认为公司作为光大系旗下唯一REITs平台,有望受益政策红利,未来房地产基金业务快速增长可期。 18年地产结算收入同比+57%,未结算土储40万方、分布于嘉定和昆山 2018年公司销售面积5.7万平方米,同比+24.5%;销售金额24.4亿元,同比+0.6%;结算面积14.0万平方米,同比-30.2%;结算收入38.4亿元,同比+57.0%;新增拿地面积6.1万平方米、无新开工面积、新竣工面积为5.9万平方米(同比-88%);公司出租物业的建筑面积为12.8万平方米,同比+7.7%;租金收入5,727.3万元,同比+5.6%。2018年末,公司预收账款28.6亿元,同比-28.6%,主要由于结算加速;未结算项目合计5个,其中4个位于嘉定、1个位于昆山花桥,未结算面积合计40万方、货值约85亿元。 投资建议:业绩大增、carry首次释放,Reits核心标的,上调至“强推” 公司目前是光大系唯一房地产基金平台,在目前政策端大力推进REITS落地的背景下,后续具体REITs支持政策或将陆续出台;而公司作为A股唯一房地产基金管理人标的也望有所受益。我们维持公司19-21年每股收益预测为0.92、1.09和1.25元,目前股价对应19-21年PE10.7/9.0/7.9倍;考虑到公司业绩超预期且为Reits核心标的,按照19年目标PE13倍、上调目标价至11.94元,上调至“强推”评级。 风险提示:房地产市场下行风险,地产基金业务发展不及预期

轻资产业务转型坚定、资管业务AUM近500亿:公司逐步向资管业务转型的趋势已十分明显。公司依托光大安石转型为不动产投资和资产管理平台,在“募、投、管、退”等业务环节均具有较强的竞争优势。光大安石目前在管资金规模(AUM)500亿元左右,累计管理规模(AUM)近千亿元;在管资产涵盖商业、综合体、写字楼、住宅、工业地产等领域。截至2018年9月末,光大安石在管项目37个,公司不动产资管业务营业收入4.61亿元,其中管理及咨询服务费收入4.16亿元。 从交易结构看公司商业模式:三大资金来源、光大安石平台赚取管理费,光大嘉宝获取跟投收益 我们仔细分析了6座重资产模式大融城,以及上市公司参与的其他一些商办或物流地产项目的交易结构,发现光大安石运作的不动产项目中,一般是通过层层有限合伙基金参与对不动产项目的投资,光大安石作为GP其实自己只会跟投很少一部分资金(10万-100万),基金的资金来源经过层层穿透后,最终主要是三个来源:(1)募集资金。由首誉光控(中邮基金子公司)通过发行产品募集所得,募集对象既可能是银行、保险等机构,也可能是高净值个人客户。这部分资金一般是项目资金的主力。(2)光大集团提供的资金(3)光大嘉宝(上市公司)出资。光大安石平台赚取的主要是基金管理费,以及安石资管对商办物业进行运营管理收取的资产管理费,而项目跟投所得的投资收益一般是直接体现在光大嘉宝(上市公司)的投资收益中的,并没有经过光大安石平台。 保守分部估值132亿显著低估、利率下行及信用宽松公司AUM有望超预期。公司房地产开发项目的计容面积共计48万平方米,对应未结算货值约134亿,主要位于上海及昆山,昆山共计31.2亿,上海共计102.5亿,公司地产开发业务RNAV增值部分约为28.2亿,公司账面归母净资产56.6亿。 对于不动产资管业务,我们取两种估值方法的平均值,得出不动产资管业务归属于上市公司部分的合理估值约为47.5亿左右。综上所述,我们认为公司合理估值应为47.5+28.2+56.6=132.3亿,显著低估,且随着利率下行和信用宽松继续,公司AUM成长很可能超过我们预期。 投资建议:公司作为国内不动产资管业务的领军企业,在“募、投、管、退”等业务环节均具有较强的竞争优势,在信用宽松、利率下行的大背景下,我们认为资管类公司有望大幅受益。随着前期投资项目陆续到期,我们预计公司还有望赚取一定的超额收益提成和跟投投资收益。公司重组时的承诺业绩已经超额完成,结合公司存量地产开发业务有望陆续结转利润,我们预计公司2018-2020年归母净利润分别为8.5亿、10.8亿和12.5亿,对应EPS分别为0.73、0.94和1.08元,对应PE分别为10.53、8.25和7.13倍,6个月目标价11.4元,给予买入评级。 风险提示:资管业务规模扩张不及预期,投资业绩不及预期,地产销售不及预期。

预告18年全年业绩同比+55%,源于结转加速、不动产资管跟投收益增加公司预计2018年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比,将增加人民币2.99亿元,据此预计公司2018年归母净利润为8.45亿元,同比增加54.85%。预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比,将增加人民币2.71亿元,据此预计公司2018年扣非后归母净利润为7.76亿元,同比增加53.66%。此前市场对于公司2018年业绩一致预期为同比增长25%,公司业绩超预期主要源于:1)公司房地产开发业务结转收入和毛利率同比增加;2)公司不动产资管业务跟投项目投资收益增加。 近期公司管理层由嘉宝系调整为光大系,有利加快不动产资管业务发展1月22日,公司发布关于调整公司部分高级管理人员的公告,因公司产业结构调整和组织架构调整的需要,管理层由嘉宝系钱明等人调整为光大系的陈宏飞等人,并且陈宏飞由副总裁升为总裁,这将有利于公司加快不动产资管业务发展。截至18年三季度末,光大安石平台在管项目37个,在管基金规模达487.0亿元,同比+1.0%,较2017年末的492亿元略有下降,但公司管理规模仍领先行业;公司LP投资余额为28.7亿元,比18年初增加14.1亿元。18年上半年,证监会、住建部联合发文,将全面推进住房租赁资产证券化相关工作,公司作为光大系旗下唯一REITs平台,有望受益政策红利,未来房地产基金业务快速增长可期。 结转资源优质,短期地产业绩贡献仍较高,中长期不动产资管业务有望提升18年12月21日,公司控股子公司(嘉宝联友)与佳美置业以人民币16.9亿元的价格,联合竞得上海市安亭镇JDC30401单元12A-03A地块土地使用权,其中公司的投资比例为51%,计容建面10.9万方,补充优质地产项目,截至目前,估算公司未结算资源约30万方,主要集中在嘉定、昆山和浦东,预计短期内地产贡献业绩仍占比较高,中长期不动产资产管理对业绩贡献占比将逐渐提升。截至18年三季度末,公司预收款项36.7亿元,同比-13.0%,预收款项可覆盖17年营收119%,预收账款略有下降,源于房地产业务结算加速,但仍能保障18-19年业绩增长。截至18年三季度末,公司资产负债率65.1%,较17年末+9.1pct,财务状况仍较健康。 投资建议:业绩超预期,管理层调整,资管业务望加速,维持“推荐”评级公司目前是光大系唯一房地产基金平台,在政府大力推进房地产行业长效机制背景下,大量REITs相关支持政策陆续出台,REITs发展望迎来春天,公司也料将有所受益。由于公司业绩超预期,且管理层优化有望加速不动产资管业务发展,我们调整公司2018-20年每股收益预测为0.73、0.88和1.04元(原预测值为0.57、0.65和0.73元),目前股价对应18-20年PE8.7/7.3/6.1倍,考虑到公司业绩超预期,上调目标价至7.66元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场下行风险,地产基金业务发展不及预期。

长三角一体化上升为国家战略,嘉定迎来腾飞机遇。嘉定东接大虹桥商务区,西邻江苏昆山、太仓,将成为长三角一体化发展的重要节点区域。在上海新一轮扩大改革开放力度的过程中,嘉定将迎来腾飞机遇,区域发展前景向好。 公司在嘉定及其周边资源丰富,有望分享区域发展红利。政策利好叠加基本面强劲,嘉定房地产市场前景良好。2018年1-10月嘉定销售金额336.5亿元,销售均价22666元/平方米,较2017年上涨8.9%。2018年1-10月,昆山销售金额376.6亿元,销售均价16831元/平方米,较2017年上涨15.1%。未来随着长三角一体化和自贸区扩容规划落地,嘉定和昆山区域价值上升,将吸引更多人口流入和承接更多中心城区外溢需求。公司在嘉定与昆山的地产项目建筑面积为40.8万平方米,有望分享区域发展红利。 苦练内功转型房地产基金,资管新规新变化或为公司打开成长窗口。公司在收购光大安石51%的股权后,坚持苦练内功,谋求转型成顶级房地产基金。在过去两年商业地产价格高涨期,公司保持定力没有盲目扩张。积极探索并走通了“PERE+REITs”模式,并且建立了“大融城”商业地产品牌,积极涉猎物流地产和长租公寓领域。同时,资管新规有所调整,银行公募理财可以投资非标资产。光大安石有望获取部分有意向投资持有型物业的银行理财资金,扩大管理规模,目前公司在管规模已经为487亿元。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价7.59元。我们预测2018-2020年公司EPS 为0.69/1.01/1.33元。由于可比公司2018年PE 估值为11X,我们给予公司2018年PE 倍数11X,对应目标价7.59元。 风险提示 房地产业务结算大幅低于预期。 利率上升超预期。 基金业务规模扩张不达预期。

公司前三季度实现营业收入30.2亿,同比增长105.9%,实现归母净利润4.3亿,同比增长29.7%,EPS0.38元。 地产结算提速,如期兑现年初计划:公司营业收入快速增长的主要原因在于报告期内公司加大结算力度,且当期主要结算资源梦系列产品皆为早期获取项目,毛利较高。而归母净利增速不及营收主要系当期结算规模增长对应计提的税金及附加费用增长,叠加当期公司房地产开发业务销售渠道费用增加,同时公司今年发行了三期债务融资工具,财务费用利息支出增长。展望全年,我们认为公司今年将大概率兑现年初业绩目标,持续释放业绩。 资管业务平稳,关注流动性改善:房地产开发板块方面,今年公司前三季度实现合同销售金额14.9亿,同比减少3.99%。地产基金板块方面,截止报告期末,公司在管基金规模达到486.9亿,比年初减少5.1亿。我们预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长,未来我们认为需要关注流动性改善环境下利率的调整空间,这将对公司的融资环境带来改善。 融资发力,杠杆提升:受资管新规影响,叠加公司此前部分长期借款面临到期,公司今年以来杠杆有所增加,但公司不断加大筹资力度,加强财务筹划,改善融资渠道,拓宽融资渠道,先后完成了非公开定向债务融资工具(PPN)一期(10亿元)、二期(2亿元)、三期(4亿)的发行工作,同时公司注册发行6.51亿元资产支持票据(CMBN)事宜已于5月底获得交易商协会的《接受注册通知书》,后续发行的准备工作正在有序推进。 第四,盈利预测与投资评级: 我们预计18-19年EPS分别为0.66、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。

公司前三季度实现营业收入30.2亿,同比增长105.9%,实现归母净利润4.3亿,同比增长29.7%,EPS0.38元。 地产结算提速,如期兑现年初计划:公司营业收入快速增长的主要原因在于报告期内公司加大结算力度,且当期主要结算资源梦系列产品皆为早期获取项目,毛利较高。而归母净利增速不及营收主要系当期结算规模增长对应计提的税金及附加费用增长,叠加当期公司房地产开发业务销售渠道费用增加,同时公司今年发行了三期债务融资工具,财务费用利息支出增长。展望全年,我们认为公司今年将大概率兑现年初业绩目标,持续释放业绩。 资管业务平稳,关注流动性改善:房地产开发板块方面,今年公司前三季度实现合同销售金额14.9亿,同比减少3.99%。地产基金板块方面,截止报告期末,公司在管基金规模达到486.9亿,比年初减少5.1亿。我们预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长,未来我们认为需要关注流动性改善环境下利率的调整空间,这将对公司的融资环境带来改善。 融资发力,杠杆提升:受资管新规影响,叠加公司此前部分长期借款面临到期,公司今年以来杠杆有所增加,但公司不断加大筹资力度,加强财务筹划,改善融资渠道,拓宽融资渠道,先后完成了非公开定向债务融资工具(PPN)一期(10亿元)、二期(2亿元)、三期(4亿)的发行工作,同时公司注册发行6.51亿元资产支持票据(CMBN)事宜已于5月底获得交易商协会的《接受注册通知书》,后续发行的准备工作正在有序推进。 第四,盈利预测与投资评级:我们预计18-19年EPS分别为0.51、0.57元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。

事件:公司公告2018年半年报。 18H1业绩稳步增长,年度预算完成过半。报告期内,公司实现营业总收入22.22亿元,较上年同期增长88.08%;实现归属于上市公司股东的净利润为3.19亿元,较上年同期增长17.63%;分别完成年度预算的55.55%、69.35%。报告期内,公司实现稀释每股收益0.28元,较上年同期增加16.67%。 毛利率保持平稳,负债率有所上升。截至报告期末,公司总资产规模202.80亿元,较上年同期增长50.78%;净资产规模74.23亿元,较上年同期增长30.00%。公司的毛利率为51.68%,较上年同期上升1.94个百分点;净利率为20.81%,较上年同期下降5.49个百分点。公司资产负债率为63.4%,同比上升10.51个百分点;有息负债率为43.24%,同比上升25.15个百分点;剔除预收账款的资产负债率为45.85%,同比上升23.64个百分点。 合同销售同增28.7%,土储资源价值高。2018年1-6月,公司合同销售面积1.84万平方米,同比增加17.2%,主要销售了上海嘉定的梦之缘、上海浦东的前滩后院和昆山花桥的梦之悦;合同销售收入9.86亿元,同比增加28.7%;结算面积7.94万平方米,同比下降10.6%;结算收入18.13亿元,同比增加90.2%。公司在建面积28.0万平米,土地储备面积1.3万平米,所有项目和土地储备均位于上海和江苏地区,土地价值较高,安全性较高。 募投管退一体化,在管基金规模持续扩张。截止2018年6月30日,光大安石平台在管项目34个,在管基金规模为496.97亿元,比年初增加4.95亿元;LP投资余额(含已认缴未出资)为28.62亿元,比年初增加了14.10亿元。在管基金按业态分布来看,商业占比34.66%、综合体占比24.80%、写字楼占比17.07%、工业地产占比6.03%、其他占比10.17%。 投资建议:给予“优于大市”评级。公司原有房地产业务布局上海及周边核心城市,资产优质,每年稳定贡献收入利润;房地产基金业务持续推进,在管规模持续扩大,收入利润贡献提升。我们预计光大嘉宝2018和2019年对应EPS在0.60元和0.74元,截至2018年8月22日,公司收盘于6.40元,对应2018和2019年PE在10.68倍和8.94倍,按照18-20年净利润平均增速计算PEG在0.46倍。考虑到公司是A股稀缺地产基金概念股,给予公司2018年14~17倍PE,6个月合理价值区间在8.39~10.19元,给予“优于大市”评级。 风险提示:公司面临地产基金业务开展不达预期、行业受调控影响有下行风险。

第一,业绩增长有质有量: 公司2018年上半年实现营业收入22.2亿,同比增长88.1%,实现归属于上市公司股东净利润3.2亿,同比增长17.6%。展望全年,公司计划实现营业收入约40亿,归属于上市公司所有者净利润4.6亿,当前已完成年初计划的55.5%和69.6%,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,持续释放业绩。 第二,地产、基金业务平稳发展: 房地产开发板块方面,公司当前主要土地资源均位于上海浦东、嘉定及昆山区域,今年上半年公司实现销售面积1.8万平,同比增长17.2%,实现销售金额9.9亿,同比增长28.7%。地产基金板块方面,公司继续提升资金募集、项目投资、投后管理、风险管控等方面的管理水平,切实增强资产管理业务在“募、投、管、退”各个环节的核心竞争能力,上半年公司新增投资项目8个,新增管理规模46.3亿。 第三,融资助力突破资金瓶颈: 公司不断加大筹资力度,加强财务筹划,改善融资渠道,拓宽融资渠道,先后完成了非公开定向债务融资工具(PPN)一期(10亿元)、二期(2亿元)的发行工作,同时公司注册发行6.51亿元资产支持票据(CMBN)事宜已于5月底获得交易商协会的《接受注册通知书》,后续发行的准备工作正在有序推进。 第四,盈利预测与投资评级: 我们预计18-19年EPS分别为0.66、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。