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光大嘉宝 综合类 2018-11-05 5.27 27.10 299.12% 7.49 42.13% -- 7.49 42.13% -- 详细
公司前三季度实现营业收入30.2亿,同比增长105.9%,实现归母净利润4.3亿,同比增长29.7%,EPS0.38元。 地产结算提速,如期兑现年初计划:公司营业收入快速增长的主要原因在于报告期内公司加大结算力度,且当期主要结算资源梦系列产品皆为早期获取项目,毛利较高。而归母净利增速不及营收主要系当期结算规模增长对应计提的税金及附加费用增长,叠加当期公司房地产开发业务销售渠道费用增加,同时公司今年发行了三期债务融资工具,财务费用利息支出增长。展望全年,我们认为公司今年将大概率兑现年初业绩目标,持续释放业绩。 资管业务平稳,关注流动性改善:房地产开发板块方面,今年公司前三季度实现合同销售金额14.9亿,同比减少3.99%。地产基金板块方面,截止报告期末,公司在管基金规模达到486.9亿,比年初减少5.1亿。我们预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长,未来我们认为需要关注流动性改善环境下利率的调整空间,这将对公司的融资环境带来改善。 融资发力,杠杆提升:受资管新规影响,叠加公司此前部分长期借款面临到期,公司今年以来杠杆有所增加,但公司不断加大筹资力度,加强财务筹划,改善融资渠道,拓宽融资渠道,先后完成了非公开定向债务融资工具(PPN)一期(10亿元)、二期(2亿元)、三期(4亿)的发行工作,同时公司注册发行6.51亿元资产支持票据(CMBN)事宜已于5月底获得交易商协会的《接受注册通知书》,后续发行的准备工作正在有序推进。 第四,盈利预测与投资评级: 我们预计18-19年EPS分别为0.66、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。
光大嘉宝 综合类 2018-11-02 5.17 7.00 3.09% 7.49 44.87% -- 7.49 44.87% -- 详细
公司前三季度实现营业收入30.2亿,同比增长105.9%,实现归母净利润4.3亿,同比增长29.7%,EPS0.38元。 地产结算提速,如期兑现年初计划:公司营业收入快速增长的主要原因在于报告期内公司加大结算力度,且当期主要结算资源梦系列产品皆为早期获取项目,毛利较高。而归母净利增速不及营收主要系当期结算规模增长对应计提的税金及附加费用增长,叠加当期公司房地产开发业务销售渠道费用增加,同时公司今年发行了三期债务融资工具,财务费用利息支出增长。展望全年,我们认为公司今年将大概率兑现年初业绩目标,持续释放业绩。 资管业务平稳,关注流动性改善:房地产开发板块方面,今年公司前三季度实现合同销售金额14.9亿,同比减少3.99%。地产基金板块方面,截止报告期末,公司在管基金规模达到486.9亿,比年初减少5.1亿。我们预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长,未来我们认为需要关注流动性改善环境下利率的调整空间,这将对公司的融资环境带来改善。 融资发力,杠杆提升:受资管新规影响,叠加公司此前部分长期借款面临到期,公司今年以来杠杆有所增加,但公司不断加大筹资力度,加强财务筹划,改善融资渠道,拓宽融资渠道,先后完成了非公开定向债务融资工具(PPN)一期(10亿元)、二期(2亿元)、三期(4亿)的发行工作,同时公司注册发行6.51亿元资产支持票据(CMBN)事宜已于5月底获得交易商协会的《接受注册通知书》,后续发行的准备工作正在有序推进。 第四,盈利预测与投资评级:我们预计18-19年EPS分别为0.51、0.57元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。
光大嘉宝 综合类 2018-08-24 6.41 -- -- 7.03 9.67%
7.49 16.85% -- 详细
事件:公司公告2018年半年报。 18H1业绩稳步增长,年度预算完成过半。报告期内,公司实现营业总收入22.22亿元,较上年同期增长88.08%;实现归属于上市公司股东的净利润为3.19亿元,较上年同期增长17.63%;分别完成年度预算的55.55%、69.35%。报告期内,公司实现稀释每股收益0.28元,较上年同期增加16.67%。 毛利率保持平稳,负债率有所上升。截至报告期末,公司总资产规模202.80亿元,较上年同期增长50.78%;净资产规模74.23亿元,较上年同期增长30.00%。公司的毛利率为51.68%,较上年同期上升1.94个百分点;净利率为20.81%,较上年同期下降5.49个百分点。公司资产负债率为63.4%,同比上升10.51个百分点;有息负债率为43.24%,同比上升25.15个百分点;剔除预收账款的资产负债率为45.85%,同比上升23.64个百分点。 合同销售同增28.7%,土储资源价值高。2018年1-6月,公司合同销售面积1.84万平方米,同比增加17.2%,主要销售了上海嘉定的梦之缘、上海浦东的前滩后院和昆山花桥的梦之悦;合同销售收入9.86亿元,同比增加28.7%;结算面积7.94万平方米,同比下降10.6%;结算收入18.13亿元,同比增加90.2%。公司在建面积28.0万平米,土地储备面积1.3万平米,所有项目和土地储备均位于上海和江苏地区,土地价值较高,安全性较高。 募投管退一体化,在管基金规模持续扩张。截止2018年6月30日,光大安石平台在管项目34个,在管基金规模为496.97亿元,比年初增加4.95亿元;LP投资余额(含已认缴未出资)为28.62亿元,比年初增加了14.10亿元。在管基金按业态分布来看,商业占比34.66%、综合体占比24.80%、写字楼占比17.07%、工业地产占比6.03%、其他占比10.17%。 投资建议:给予“优于大市”评级。公司原有房地产业务布局上海及周边核心城市,资产优质,每年稳定贡献收入利润;房地产基金业务持续推进,在管规模持续扩大,收入利润贡献提升。我们预计光大嘉宝2018和2019年对应EPS在0.60元和0.74元,截至2018年8月22日,公司收盘于6.40元,对应2018和2019年PE在10.68倍和8.94倍,按照18-20年净利润平均增速计算PEG在0.46倍。考虑到公司是A股稀缺地产基金概念股,给予公司2018年14~17倍PE,6个月合理价值区间在8.39~10.19元,给予“优于大市”评级。 风险提示:公司面临地产基金业务开展不达预期、行业受调控影响有下行风险。
光大嘉宝 综合类 2018-08-23 6.40 27.10 299.12% 7.03 9.84%
7.49 17.03% -- 详细
第一,业绩增长有质有量: 公司2018年上半年实现营业收入22.2亿,同比增长88.1%,实现归属于上市公司股东净利润3.2亿,同比增长17.6%。展望全年,公司计划实现营业收入约40亿,归属于上市公司所有者净利润4.6亿,当前已完成年初计划的55.5%和69.6%,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,持续释放业绩。 第二,地产、基金业务平稳发展: 房地产开发板块方面,公司当前主要土地资源均位于上海浦东、嘉定及昆山区域,今年上半年公司实现销售面积1.8万平,同比增长17.2%,实现销售金额9.9亿,同比增长28.7%。地产基金板块方面,公司继续提升资金募集、项目投资、投后管理、风险管控等方面的管理水平,切实增强资产管理业务在“募、投、管、退”各个环节的核心竞争能力,上半年公司新增投资项目8个,新增管理规模46.3亿。 第三,融资助力突破资金瓶颈: 公司不断加大筹资力度,加强财务筹划,改善融资渠道,拓宽融资渠道,先后完成了非公开定向债务融资工具(PPN)一期(10亿元)、二期(2亿元)的发行工作,同时公司注册发行6.51亿元资产支持票据(CMBN)事宜已于5月底获得交易商协会的《接受注册通知书》,后续发行的准备工作正在有序推进。 第四,盈利预测与投资评级: 我们预计18-19年EPS分别为0.66、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。
袁豪 10
光大嘉宝 综合类 2018-08-21 6.29 7.60 11.93% 7.03 11.76%
7.49 19.08%
详细
上半年业绩同比+18%,业绩增速小于营收源于土增税和少数股权权益大增 18H1公司实现营业收入22.2亿元,同比+88.1%;归母净利润3.2亿元,同比+17.6%;基本每股收益0.28元,同比+16.7%;毛利率和净利率分别为51.7%和20.8%,分别同比+1.9pct和-5.5pct;税金及附加2.8亿元,同比+384.6%,源于土增税大增1,846.2%;三项费用率合计10.9%,同比-0.6pct,其中财务费用率2.8%,同比+1.7pct,源于发行“18光大嘉宝PPN001”募资10亿元致当期财务费用增多;销售费用率2.9%,同比+1.4pct;管理费用率5.2%,同比-3.8pct;少数股东权益1.4亿元,同比+262.5%。18H1公司净资产收益率5.7%,同比+0.5pct,主要源于周转加快、杠杆加大。业绩增速小于营业收入并且净利率下降主要源于土地增值税和少数股东权益大幅增加所致。 上半年房地产基金业务营收同比+70%,在管规模增至497亿、同比+15% 18H1房地产基金业务实现营收3.0亿元,同比+69.7%,其中管理咨询费用2.7亿元,同比+64.2%,对应净利润1.4亿元,同比+48.5%。光大安石平台在管项目共34个,在管规模达497.0亿元,同比+14.8%,较17年末+1.0%,在管规模有序增长。公司LP投资余额为28.6亿元,比年初增加14.1亿元。报告期内,平台新增投资项目8个,新增管理规模46.3亿元;退出投资项目8个,减少管理规模41.4亿元。按业态分布来看,管理规模商业、综合体、写字楼各占比34.7%、24.8%、17.1%,住宅占比7.3%。18年4月,证监会、住建部联合发文,将全面推进住房租赁资产证券化相关工作,公司作为光大系旗下唯一REITs平台,有望受益政策红利,未来房地产基金业务快速增长可期。 上半年结算收入同比+90%,预收账款略有下降、但能保障全年业绩增长 18H1公司合同销售面积1.8万方,同比+17.2%;合同销售收入9.9亿元,同比+28.7%;结算面积7.9万方,同比-10.6%;结算收入18.1亿元,同比+90.2%。上半年公司加快既有住宅项目的建设和销售,提升去化速度,上半年公司实现销售资金回笼14.4亿元。公司出租物业的建筑面积为12.4万方,取得租金收入3,942.2万元。18H1末公司预收款项35.6亿元,同比-4.3%,预收款项可覆盖17年营收116%,预收账款略有下降、但仍能保障18年业绩增长。报告期末,公司资产负债率63.4%,较17年末+8.5pct,财务状况仍较健康。综合之下,我们维持预计公司18年业绩有望同比+21%的判断。 投资建议:业绩稳定增长,房地产基金稳步推进,维持“推荐”评级 公司目前是光大系唯一房地产基金平台,在政府大力推进房地产行业长效机制背景下,大量REITs相关支持政策陆续出台,REITs发展有望迎来春天,公司也望有所受益。由于公司17年末转增股本导致股本变动,我们调整公司2018-20年每股收益预测至0.57、0.65和0.73元(原预测值为0.37、0.42和0.47元),目前股价对应18-20年PE11.1/9.8/8.7倍,考虑到市场估值整体回落,下调目标价至7.60元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场下行风险,地产基金业务发展不及预期。
光大嘉宝 综合类 2018-08-21 6.29 -- -- 7.03 11.76%
7.49 19.08%
详细
事件: 公司发布2018年半年报,报告期内,公司实现营业收入22.22亿元,同比增长88.08%,实现归母净利润3.19亿元,同比增长17.63%。上半年实现销售额9.86亿元,同比增长28.7%,销售面积1.84万平方米,同比增长17.2%。上半年无新增土地面积,报告期末待开发土地面积4.18万平方米。 观点: 房地产销售及回款情况良好可售货值充足 2018年上半年,公司实现合同销售面积1.84万平方米,同比增加17.2%;合同销售收入9.86亿元,同比增加28.7%;销售资金回笼14.37亿元;结算收入18.13亿元,同比增加90.2%。良好的销售业绩与资金加快回笼,有效降低了公司的经营风险,提高公司利润。 2018年上半年,公司未新购入土地也未开发新项目,但公司拥有上海嘉定一处规划计容面积4.18万平方米的待开发土地储备,且在上海和昆山拥有有61.68万平方米(建筑面积)的4个在建项目,可供出售面积12.74万平方米,能满足公司3-4年的销售,货值充足。 地产基金业务稳步推进 报告期内,光大安石平台新增投资项目8个,新增管理规模人民币46.32亿元,报告期内退出投资项目8个,减少管理规模人民币41.37亿元。报告期末,光大安石平台在管项目34个,在管规模人民币496.97亿元。报告期内,公司不动产资管业务营业收入29,715万元,其中管理及咨询服务费收入26,892万元、其他收入2,823万元。 积极发展物业租赁经营业务 上半年,公司进一步加大闲置物业招租力度,做好到期物业续租工作,实现上海12.37万平方米的建筑面积出租,获得5566万元租金。同时,公司加快老旧物业改造升级研究,积极探索物业租赁经营业务轻资产管理输出。 投资建议与评级: 我们预计公司2018-2020年营业收入分别为43.82亿元、52.18亿元和60.45亿元,归母净利润分别为7.39亿元、8.07亿元和9.19亿元,每股收益分别为0.64元、0.7元和0.8元,对应PE分别为9.8X、9.0X和7.9X。首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示: 项目竣工不及预期,上海房地产市场下行风险。
光大嘉宝 综合类 2018-08-20 6.29 8.80 29.60% 7.03 11.76%
7.03 11.76%
详细
上半年收入高增但受少数股东损益占比提高影响盈利增长相对平稳。公司房地产业务小而美,未售资源仍相对充裕,不动产资管业务也正稳步扩张。作为国内房地产基金龙头及A 股首家房地产基金纯正标的,且背靠光大金控,具备显著的资金和资源优势,有望成Reits 推进预期核心受益标的。目前市值72.2 亿,较RNAV折价30%+,安全边际渐显。上调至“强烈推荐-A”投资评级,目标价8.8 元/股。 收入高增主要得益于地产业务结算增加, 但受少数股东损益占比提高影响,盈利增长相对平稳。公司上半年营收/ 营业利润/ 归母净利分别为22.2/6.55/3.19 亿元,同比分别增长88%/56%/18%。收入高增主要得益于地产业务结转增加,虽然综合毛利率较去年略有提升且三费比率略有回落(销售&财务费率升而管理费率降),但结转项目土增税计提比例上升导致税金比率明显提高,拉低营业利润增速降至56%,而期内少数股东损益占比提高进一步拉低归母净利增速至18%。分结构看,1)房地产业务结算收入大致19亿(同比+90%),主要是梦之缘项目,预计归母净利率约12%(较去年同期下降10 PCT 左右),对应归母净利约2.3 亿元(同比+7%);2)不动产资管业务实现收入2.97 亿元(同比+70%),净利率约47%(较去年同期下降7 PCT 左右),对应归母净利约0.71 亿元(同比+48%)。 房地产业务小而美。上半年,公司适时调整营销战略,加快项目去化,实现销售资金回笼14.37 亿元。截至年中,公司权益未竣工计容约29 万方(不考虑动迁房),上海/昆山占比大致三七开;扣除已售未结、加上竣工未售部分,对应权益未售货值约110 亿元。公司虽然总体量不大但盈利能力较高,呈现典型的小而美特征。 A 股首家房地产基金纯正标的,受益Reits 推进预期。上半年,光大安石平台新增投资项目8 个,对应增加管理规模46.3 亿元,退出投资项目8 个,对应减少管理规模41.4 亿元。截至年中,平台在管规模497 亿元(较去年同期+15%),分业态看商业/综合体/写字楼/住宅/其他占比分别为35%/ 25%/ 17%/7%/ 16%;主要集中在华东/西南区域,占比分别为86%/12%;代表项目有北京新光大中心/重庆观音桥大融城/上海静安大融城等。近几年国内相继出台不少类REITs,虽非真正意义上的永续REITs 产品,但反映了大时代来临前的真实需求,相关政策出台预期也持续升温。公司作为A 股首家房地产基金纯正标的,且背靠光大金控,具备显著的资金和资源优势,有望成核心受益标的。 上调至“强烈推荐-A”投资评级。公司房地产业务小而美,未售资源仍相对充裕,不动产资管业务也正稳步扩张。作为国内房地产基金龙头及A 股首家房地产基金纯正标的,且背靠光大金控,具备显著的资金和资源优势,有望成Reits 推进预期核心受益标的。目前市值72.2 亿,较RNAV 折价30%+,安全边际渐显。预计2018-2020 年 EPS 分别为0.55、0.65、0.77 元,对应 PE 分别为11.4X、9.6X、8.2X,上调至“强烈推荐-A”的投资评级,目标价8.8 元/股。 风险提示:房地产基金业务进展不及预期。
光大嘉宝 综合类 2018-05-09 9.56 20.44 201.03% 13.27 4.65%
10.01 4.71%
详细
2017年公司实现营业收入30.8亿,同比增长30.5%,实现归属于上市公司股东净利润5.5亿,同比增长84.4%。 公司业绩超预期增长,主要原因在于:1、当期房地产开发业务结算规模和结算质量增加,报告期内公司实现竣工面积50.0万平,同比增长94.6%,主要结算资源如梦之缘、梦之晨等项目均进入结算周期,实现房地产结算收入24.5亿同比增长7.6%。 2、公司完成光大安石和安石资管的收购,纳入公司合并报表范围,带来公司外延增长。展望全年,公司计划实现营业收入约40亿,归属于上市公司所有者净利润4.6亿,当前已完成年初计划的30.5%和32.6%,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,持续释放业绩。 第二,地产业务趋于平稳,基金业务迅速增长。房地产开发板块方面,公司当前主要土地资源均为上海浦东、嘉定及昆山区域,17年实现合同销售面积4.57万平方米,同比下降75.72%;合同销售收入24.29亿元,同比下降31.03%,皆为梦系列贡献。公司作为国内领先的房地产基金平台,目前已经成为国内房地产基金领域的领导者。 17年,公司新增投资项目27个,新增管理规模231.5亿元,年末,公司平台在管项目达到34个,在管基金规模达到492.0亿,在管物业面积超300万平,我们预计公司今年基金规模有望进一步增长,为公司带来稳定的管理费和业绩提成。 第三,资产证券化蓬勃发展,增持彰显股东信心。资产证券化给住宅市场的发展也潜在带来机会。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,已经在这一领域走在前列,将充分受益于行业证券化水平的不断提升,充分分享资产证券化带来的红利。此外,大股东连续增持,充分彰显大股东对公司未来发展信心。 盈利预测与投资评级:我们预计18-19年EPS 分别为0.45、0.50元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。
光大嘉宝 综合类 2018-05-07 9.43 20.44 201.03% 13.27 6.16%
10.01 6.15%
详细
2017年公司实现营业收入30.8亿,同比增长30.5%,实现归属于上市公司股东净利润5.5亿,同比增长84.4%。 公司业绩超预期增长,主要原因在于:1、当期房地产开发业务结算规模和结算质量增加,报告期内公司实现竣工面积50.0万平,同比增长94.6%,主要结算资源如梦之缘、梦之晨等项目均进入结算周期,实现房地产结算收入24.5亿同比增长7.6%。2、公司完成光大安石和安石资管的收购,纳入公司合并报表范围,带来公司外延增长。展望全年,公司计划实现营业收入约40亿,归属于上市公司所有者净利润4.6亿,当前已完成年初计划的30.5%和32.6%,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,持续释放业绩。 第二,地产业务趋于平稳,基金业务迅速增长。房地产开发板块方面,公司当前主要土地资源均为上海浦东、嘉定及昆山区域,17年实现合同销售面积4.57万平方米,同比下降75.72%;合同销售收入24.29亿元,同比下降31.03%,皆为梦系列贡献。公司作为国内领先的房地产基金平台,目前已经成为国内房地产基金领域的领导者。17年,公司新增投资项目27个,新增管理规模231.5亿元,年末,公司平台在管项目达到34个,在管基金规模达到492.0亿,在管物业面积超300万平,我们预计公司今年基金规模有望进一步增长,为公司带来稳定的管理费和业绩提成。 第三,资产证券化蓬勃发展,增持彰显股东信心。资产证券化给住宅市场的发展也潜在带来机会。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,已经在这一领域走在前列,将充分受益于行业证券化水平的不断提升,充分分享资产证券化带来的红利。此外,大股东连续增持,充分彰显大股东对公司未来发展信心。 盈利预测与投资评级:我们预计18-19年EPS分别为0.66、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。
袁豪 10
光大嘉宝 综合类 2018-05-07 9.43 10.56 55.52% 13.27 6.16%
10.01 6.15%
详细
1、17年业绩大增84%、超年初计划125%,源于毛利率提升及安石并表 公司17年实现营收30.8亿元,同比增长30.5%;归母净利润5.5亿元,同比增长84.4%,分别超额完成年初计划102.7%和125.0%;毛利率和净利率分别为44.2%和17.7%,分别提升13.7pct和5.2pct,毛利率和净利率提升主要源于高毛利项目嘉定梦之缘和花桥梦之晨集中结转、光大安石和安石资管并表以及投资性收益同比+131%;三项费用率12.3%,提升7.4pct,主要系光大安石和安石资管并表后管理费用大幅提升6.4pct至8.8%所致,费用占比营收12.3%,略高于年初计划0.3pct,费用管控较好。 2、光大安石营业收入5.3亿,对应净利润2.5亿元,管理规模达492亿 从利润来源来看,17年房地产基金业务实现营收5.3亿元,其中管理咨询费用4.9亿元,对应净利润2.47亿元,超额完成17年净利润承诺2.26亿元109%,并估算归属上市公司净利润为1.26亿元。截至17年年末光大安石平台在管金额规模492亿元,LP投资余额14.5亿元,分别同比+46.0%、+112.9%。另外,受光大安石并表影响,17年末房地产基金业务应收账款1.0亿元,较16年年末增长202.3%。公司出租物业11.9万平米,租金收入5,425万元,分别同比+2.4%、+7.3%。 3、17年合同销售同比-31%,丰富待结转资源+高预收款保障18年业绩 17年公司合同销售收入24.3亿元,同比-31.0%,销售金额主要由上海前滩后院项目和嘉定梦之缘项目贡献;合同销售面积4.6万方,同比-75.7%;结算收入24.5亿元,同比+7.6%;结算面积20.8万方,同比-3.5%;新开工和竣工面积分别为5.7万方、50.0万方,分别同比+9.9%、+94.6%,结转竣工比为41.6%,待结转资源丰富。17年年末公司预收款项40.0亿元,同比+5.5%,可覆盖17年营收130%,充裕预收账款充分保障18年业绩。 4、REITs业务核心标的,受益于政策春风,未来业务有望快速发展 17年4月公司实控人由上海嘉定国资委变更为光大集团,11月公司正式更名为光大嘉宝,更名后公司房地产基金业务标签凸显。18年4月,证监会、住建部联合发文,将全面推进住房租赁资产证券化相关工作,公司作为光大系旗下唯一REITs平台,未来业务有望快速增长。17年公司西安大融城等“大融城”品牌相继落地,在管大融城项目达到12个,此外还完成了重要节点城市的物流产业园布局。报告期末,公司资产负债率54.9%,整体平均融资成本5.39%,净负债持续净现金,财务结构较健康。 5、投资建议:业绩略超预期,受益于REITS加快推进,维持“推荐”评级 公司目前是光大系唯一房地产基金平台,在政府大力推进房地产行业长效机制背景下,大量REITs相关支持政策陆续出台,REITs发展将迎来春天。目前公司房地产基金管理规模快速增长,成为房地产基金龙头潜力巨大。鉴于公司业绩略超预期,我们将公司18-20年每股收益预测上调至0.37、0.42和0.47元,考虑到行业整体估值下移,下调目标价至14.00元,维持“推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险,地产基金业务发展不及预期。
光大嘉宝 综合类 2018-05-04 9.07 11.54 69.96% 13.27 10.31%
10.01 10.36%
详细
公司2017年业绩高增长,主要来自地产业务高增长和新增并购房地产基金公司光大安石。2017年公司实现营业收入30.8亿元,同比增长30.5%,实现归属于母公司净利润5.5亿元,同比增长84.4%。公司盈利能力快速提升主要源于公司2016年年底并购了国内房地产私募基金公司光大安石,综合毛利率从30.4%上升到44.2%,归母净利润率从12.5%上升到17.7%。分拆来看,基金业务贡献净利润约为1.26亿元。房地产业务贡献净利润4.19亿元,较去年2.96亿元有42%的增长。 房地产基金业务规模增长持续,为后续业绩增长提供支撑。公司并购的房地产基金业务平台光大安石在2017年中国房地产基金综合能力TOP10企业评选中排名第一,拥有光大安石和大融城商业两大核心品牌,年底资产在管规模达到492亿元,较年初增加了155亿元。目前上市公司持有光大安石平台51%的股权,且目前的业绩中不含有超额投资收益。我们认为,伴随未来公司规模进一步扩大和投资项目的退出,管理费收入、投资收益和超额投资收益都将快速增长。 上市公司财务状况不断改善,为后续跟投与募资创造条件。由于公司主要地产项目位于上海嘉定及苏州昆山,变现能力较强,经营性现金流出现持续改善,2017年经营性净现金流流入13亿元。公司从2017年以来持续扩大跟投金额(LP),2018年进一步加速,截至2018Q1,公司LP投资余额(含已认缴未出资)为21.87亿元,比2017年年底增加了7.35亿元。 维持买入评级,目标价15.30元。我们预测2018-2020年公司EPS为0.90/1.31/1.73元(原预测为2018-2019年0.98/1.36元),业绩略有下调主要因房地产结算情况低于预期,我们对未来几年相应调减。由于可比公司2018年PE估值下降到17X,我们给予公司2018年PE倍数17X,对应目标价15.30元。
光大嘉宝 综合类 2018-05-04 9.07 -- -- 13.27 10.31%
10.01 10.36%
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公司2017年实现营收30.83亿元,同比增长30.45%,归属上市公司股东净利5.45亿元,同比增长84.4%,EPS0.61元;扣除光大安石并表的影响(16年业绩考虑光大安石),据我们估算,公司2017年营收、归属上市公司股东净利增速分别约为12.7%、35%左右。 业绩超预期,地产结算利润率改善 报告期营收增长主要得益于地产结算规模攀升和不动产资管管理费收入增加,两大业务营收同比增速分别为8.3%、28.2%,占营收比重分别为81.5%、18.5%。归母净利增速较高主要原因:1、地产结算利润率改善:报告期地产结算毛利率同比扩大4.11个百分点,助力地产归母净利同比增长约40%(拆分估算),地产占归母净利比重77%;2、不动产资管盈利稳步增长:随着公司房地产基金在管规模攀升,2017年不动产资管净利同比增速约20%(拆分估算),占归母净利比重为23%,不动产资管净利率为46.6%。费用率方面,由于不动产资管业务相关支出无法与管理资产匹配,相关成本支出列入管理费用,公司2017年不动产资管管理费用占营收比重为27.1%。 房地产未结算货值充裕,资金面状况良好 受去年上海及昆山楼市调控影响,公司房地产销售回落,2017年合同销售额24.3亿元,同比下降31%。价格反面,报告期高端项目前滩后院成交占比提升,推动2017年销售均价同比增长184%至53151元/平。据我们估算,截至2017末,公司未结全部资源约63万平、货值约175亿元(上海占比75%),为未来3年业绩增长提供充足保障。 资金方面,截至2017年度末,公司在手货币资金32亿元,剔除预收账款资产负债率为35.8%,财务状况良好。凭借国资背书,公司融资成本较低,17年末综合融资成本仅为5.39%。报告期公司积极拓宽融资渠道、加大融资力度,随着2018年一季度10亿元的债务定向融资工具发行和银行贷款增加,公司负债率有所上升,2018年一季度末剔除预收账款资产负债率为53.6%,较17年底有所上升18个百分点。 房地产基金业务迅速扩张,受益REITs试点推进报告期光大安石房地产基金管理规模迅速攀升,2017年、2018年一季度末房地产基金在管规模分别为492、503.6亿元,较2016年末分别增长48.2%、51.7%。截至2017年末,光大安石在管项目34个,业态分布为商业35.9%、综合体25.6%、写字楼17.3%、住宅7.8%、工业地产3.2%、其余10.2%(按在管金额),彰显了其多元全面的物业运营管理能力。在今年4月25日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出试点发行REITs。我们认为以住房租赁资产证券化为契机,国内REITs试点工作将稳步推进,光大安石有望充分参与并受益,其“募投管退”的全链条服务优势将进一步强化。 上市公司及大股东一直积极支持不动产资管业务发展,一方面,上市公司已累计出资23.3亿元认购光大安石相关基金份额,后续仍将加大对资管业务的支持力度;另一方面,大股东上海光控在2017年4月6日至2018年4月6日期间累计增4.89%公司股份,耗资8.32亿元,充分彰显大股东对公司未来发展信心。 盈利预测及投资评级 公司未结算房地产资源充裕,未来3年业绩增长保障有虞;旗下光大安石是国内领先的房地产基金管理公司,致力于打造中国版“凯德”,受益于REITs试点推进。我们预计公司18、19年EPS分别为0.69、0.82元,对应PE倍数为17.3、14.6x,维持“买入”评级。 风险提示事件:房地产基金规模增长不及预期;上海楼市调控大幅收紧等。
光大嘉宝 综合类 2018-02-05 15.80 20.44 201.03% 16.06 1.65%
16.58 4.94%
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顺利完成整合,业绩焕然一新:公司发布业绩快报,预计2017年度实现归母净利润5.3亿,同比增长78.25%,超额完成年初计划。公司业绩增长主要原因在于:1、当期房地产开发业务结算规模增加;2、公司今年完成光大安石和安石资管的收购,纳入公司合并报表范围。截止到3季度末,公司预收账款达到42.1亿元的历史新高,此外公司应收账款1.5亿,主要系光大安石应收咨询顾问费和资产管理服务费。展望18年,公司当前阶段储备了丰富的待确认收入,考虑到近年来公司均超额完成年初制定的成长目标,我们认为18年公司将大概率继续保持增长。 光大入股连续增持,房地产基金业务稳步成长:自去年以来,上海光控连续通过二级市场增持公司股份。光大安石作为国内领先的房地产基金平台,经过8年发展已经成为国内最大的房地产基金之一。截止目前,公司在管基金规模合计已超500亿人民币,在管物业面积超300万平方米,考虑公司成熟的口碑和强力的投融管退能力,预计2018年公司管理规模有望超过700亿,将为公司带来稳定的管理费和业绩提成。 证券化迎快速发展,受益REITs推进预期:今年以来多部委联合牵头,加大了对住房租赁行业的金融支持力度,从首批住房租赁试点城市出台的文件细则来看,多城市提出支持住房租赁企业开展REITs试点,同时证监会正加紧研究制定关于租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业REITs的政策法规。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,已经在这一领域走在前列,将充分受益于行业证券化水平的不断提升,加速公司基金产品投融管退的运作效率,分享资产证券化带来的红利。 盈利预测与投资评级:预计17-18年EPS分别为0.50、0.65元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素影响持续下降
王茜 2
光大嘉宝 综合类 2017-11-07 18.60 18.86 177.76% 21.38 14.95%
21.38 14.95%
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事件:公司2017年前三季度实现营业收入14.65亿元,同比增长4.73%;归属于上市公司股东的净利润3.35亿元,同比增长94.21%;每股收益0.38元,同比增长90.00%。 销售大幅下滑,结算量增价跌:受公司项目推盘进度影响,前三季度房地产开发板块销售较去年同期下滑明显。2017年1-9月,公司合同销售面积2.82万平方米,同比下降83.35%;合同销售收入15.55亿元,同比下降53.20%;受项目结算结构影响,公司结算面积9.72万平方米,同比增加2.70%;结算收入10.95亿元,同比减少16.48%,结算均价由去年同期的13858元降至11265元,同比下降18.7%。公司账面预收款42.14亿,可结算资源充足,为公司全年业绩增长奠定坚实基础。公司未结计容建面估计约75万平米,按照公司当前结算速度可以满足公司2-3年发展需要。公司前三季度没有拿地,截至9月30日持有待开发土地面积1.298万平米。 利润率大幅上升,高毛利项目结算和光大安石并表影响叠加:公司前三季度毛利率由去年同期(当时光大安石尚未并表)的31.05%上升至53.40%,净利率由12.06%上升至27.21%。利润率的大幅上升使得公司在营业收入微增的情况下实现归母净利润接近翻倍增长。利润率的大幅上升一方面是由于光大安石和安石资管并表的影响,根据2017年半年报数据,光大安石的净利润率为57.7%,安石资管为25.1%,两者合在一起的净利率为53.9%。 并表后房地产基金业务的营收约占公司总营收的20%,极大的拉高了公司整体的净利润率水平。 在管基金规模迅速扩张,房地产基金业务有望成为业绩爆发点:2017年是光大安石正式并表的第一个完整年。截至2017年9月30日,公司在管基金规模482亿元,较年初增加150亿元,增幅达45.2%;公司在管物业规模295万平米,较年初增加39万平米,增幅达15.2%。前三季度公司房地产基金业务贡献营业收入2.94亿元,占公司总营业收入的20.1%,其中管理及咨询服务费收入2.75亿元。光大安石和安石资管注入时,光大控股承诺光大安石、安石资管两目标公司在16-18年三个会计年度累计实现归母净利润合计不低于6.91亿元。其中,预计16-18年实现净利润分别不低于2.11亿元、2.26亿元、2.54亿元。我们认为国内标准化Reits有望在近期推出,公司将享受制度红利,实现规模跨越式增长,成为公司新的业绩爆发点。 投资建议:国内标准化Reits推出预期渐浓,公司作为A股房地产基金类公司代表性标的,将深度享受制度红利,未来业绩有望实现爆发式增长,我们预计公司2017-2019年净利润约为4.88亿、5.99亿、7.64亿,对应EPS为0.55、0.67和0.86元,对应PE为35.5X、29.1X和22.7X,首次覆盖,给予“买入”评级,六个月目标价25.00元。
光大嘉宝 综合类 2017-11-06 18.60 -- -- 21.38 14.95%
21.38 14.95%
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名