收入持续高增长,毛利率结算项目结构影响有所下滑,财务费用和所得税费用拖累业绩。公司发布三季度财务报告,163Q实现营业总收入44.3亿元,营业总收入同比增长51.8%,归母净利润1.7亿元,同比增长2.6%,符合预期,归母净利润增长低主要受大幅增长的不能资本化的财务费用支出和所得税费用影响。报告期内毛利率为24.6%,15年同期毛利率为30.0%,减少了近5个百分点,毛利率下滑主要是由于报告期内的结算收入大部分来自于三四线城市,市场毛利率水平下降普遍,公司加大去库存回笼资金的销售策略力度,市场层面和公司层面双重因素导致报告期内的结算毛利率有所下滑,不过对比半年报22.9%的毛利率水平,公司的基本面情况已经有回暖的迹象,我们预计未来随着盈利能力较强的项目进入结算期,公司的盈利能力将有所提升。 受益于市场热度,报告期内货值销售势头强劲,在手资源充足,其中按可售面积计算,一线城市占比创新高达到15.04%。报告期内公司实现销售面积110.3万平米,销售额115.2亿元,同比增长42.2%和58.7%,销售均价由15年同期的9360元/平米小幅提升至10448元/平米,公司去年下半年来加强一二线城市的布局,拿地果断,目前在手储备建筑面积430万方,一线城市占比15.04%,二线城市占比达到41%,一二线合计占比56%左右,公司区域转型有序推进。总体而言,公司目前的项目储备结构较过往优化明显,合理的区域分布确保公司未来销售的持续性。 公司走金融地产之路,静候与集团合作的突破。集团主业是不良资产处置业务,涉房类资产规模庞大,公司是集团的唯一上市房企,涉房类资产的后续处理需要公司的专业能力,因此占据着集团战略布局的关键一环。当前公司也在积极推动与集团协作的金融地产模式,在资金、土地和项目等多方面充分发挥集团的优势,未来公司的收入结构也将由目前的项目开发转变为项目开发、投资收益和专业服务并举的多元结构,将有效降低公司的经营风险。 投资评级与估值:维持盈利预测,维持增持评级。公司15年下半年来加强一二线城市的布局,土地储备结构更加合理,我们看好公司一二线城市的布局及公司和集团协同效应的落地,维持公司未来三年的盈利预测,预计16-18年营业收入:104.1/119.4/135.8亿元,16-18年归母净利润:8.9/10.2/11.1亿元,对应同比增速为:3.9%/14.4%/8.2%,预计16-18年EPS为:0.59/0.67/0.73元,当前股价7.22元,对应未来三年PE:12.24X/10.78X/9.89X,维持增持评级。

投资要点: 收入高增长,毛利率大幅下降拖累净利表现,中报表现略低于预期。公司发布中期财务报告,16H1实现营业总收入30.68亿元,其中房地产销售营业收入28.1亿元,营业总收入同比增长41.83%,报告期内毛利率为22.91%,15年同期毛利率为32.19%,减少了9.28个百分点,毛利率表现略低于预期,报告期内实现归属于母公司股东的净利润1.3亿元,同比减少44.66%。16年H1的结算收入大部分来自于三四线城市,市场毛利率水平下降普遍,公司加大去库存回笼资金的销售策略力度,市场层面和公司层面双重因素导致16年H1的结算毛利率大幅下滑,从而致使报告期利润下降明显。另外,由于公司上半年大举负债拿地,公司的财务费用大幅增长,报告期内所得税占利润比重相比15年同期也有很大的提高,这两方面的因素也对公司当期盈利能力有不小的影响。 受益于市场热度,公司16年上半年货值销售势头强劲,在手资源充足,其中按可售面积计算,一线城市占比创新高达到15.04%。报告期内公司实现销售面积63.3万平米,销售额62.3亿元,同比增长26.1%和32.4%,销售均价由15年同期的9374元/平米小幅提升至9844元/平米。公司去年下半年来加强一二线城市的布局,拿地果断,目前在手储备建筑面积430万方,一线城市占比15.04%,二线和部分热门城市都有相当程度的占比,总体而言,公司目前的项目储备结构较过往优化明显,合理的区域分布确保公司未来销售的持续性。 公司走金融地产之路,静候与集团合作的突破。集团主业是不良资产处置业务,涉房类资产规模庞大,公司是集团的唯一上市房企,涉房类资产的后续处理需要公司的专业能力,因此占据着集团战略布局的关键一环。当前公司也在积极推动与集团协作的金融地产模式,在资金、土地和项目等多方面充分发挥集团的优势,未来公司的收入结构也将由目前的项目开发转变为项目开发、投资收益和专业服务并举的多元结构,将有效降低公司的经营风险。 投资评级与估值:下调盈利预测,目标价:6.2元,维持增持评级。考虑到公司去库存促回笼的力度和未来行业情况,我们下调公司未来三年的盈利预测,预计16-18年EPS为:0.59/0.67/0.73(原值是:0.62/0.68/0.75),参考公司历史和可比公司估值,仍旧给予10.5倍PE,对应目标价为6.2元,维持增持评级。

公司业绩实现较大幅度增长为近几年同比增长之最。报告期内,公司实现营业收入30.68亿元,同比增长41.83%;其中房地产项目结转营业收入28.11亿元,同比增长41.97%;房地产业务实现合同销售面积60.30万平方米,同比增长26.1%;实现合同销售金额62.31亿元,同比增长32.4%。 公司实现回笼资金54.16亿元,同比增长42.1%。 本期内,由于公司加大了再一二线城市的拿地力度,土地成交较为集中,故而融资产生的财务费用同比增加193.26%,再加之结算项目毛利率下降,由此导致在营收同比增长41.84%的情况下,净利润较上年同期的2.36亿元减少了44.92%,仅为1.30亿元。 主营业务稳步增长一二线城市渐成重心。2016年上半年,公司房地产业务营收28.11亿元,同比增长41.98%,公司主营业务连续几年实现稳步增长;从报告期主营业务分地区图中可以看出,宁波、青岛、上海三城市主营业务贡献达到76%,长三角仍然是公司最主要的营收贡献区域。 在信达地产2009年借壳上市之时,公司项目集中在宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区的二、三线城市,且项目多以中低端产品为主。而目前来看,一二线城市已经成为公司业务中心及战略重心,公司重点关注经济强市与人口导入城市的“3+2+X”的城市布局战略进一步落实。 优化城市布局,以“地王”制造者闻名。公司的土地储备规模经历了一段“量的提升”到“质的提升”的转变,具体反应在公司土地储备的城市布局方面。自2015年开始优化区域布局,加大一二线城市投资力度以来,公司在土地市场上频繁出手,优质地块更是不惜高溢价率竞争,自2015年7月以来,公司通过公开招拍挂新增9块土地,其中6块为区域“地王”,尤其今年5月低到6月初不到一周时间里,更是耗资180度亿连夺两块地王。 对于公司近似“疯狂”的拿地行为,不乏质疑的声音,但我们对此持乐观态度。主要基于三点考虑:以金融优势显示资金强势、与行业龙头联姻共同开发、投资收益和项目开发收益灵活转换。公司依托母公司,在资金来源方面具有强大的优势,而在后续开发方面,公司在拿地之后旋即引入在该地区操盘经验丰富的开发商共同开发,优势互补,提升收益。公司在某种程度上是扮演一个财务投资者的角色。 以上海新江湾城地王项目为例,公司在拿地之后一个月即发布公告称与泰禾集团合作开发,泰禾集团的“院子系列”高端别墅产品蜚声业内,得益于金融优势+产品优势的“强强组合”,再加之该项目的黄金位置和稀缺性,我们认为已经定位于高端产品的这一项目利润将有巨大的空间。 集团协同联动特色金融地产引领者。信达地产是央企中国信达在地产领域的“独生子”,与母公司的协同合作使公司的经营思路与普通开发商存在巨大的差异,例如在进行拿地决策时从大类资产配置的更高角度,而不是基于传统地产项目的开发成本。优质的土地资源同时也为信达集团的资产配置提供了优良的资产选择,具备较稳定的保值效果。 公司在母公司的支持之下,通过获得“信达系”委托贷款、共同设立地产投资基金、私募发行债券等方式,多元化获取资金,为公司的土地布局及业务拓展提供了充足的资金保障。目前公司多个项目拿地均为“区域公司+区域公司设立/参股基金”合作模式。 资金成本显著降低。低利率长期债券的发行,有效降低了公司整体融资成本,融资期限结构也进一步得到了优化,长期融资的比例显著提高。其他多种融资渠道运作顺畅、协调,充分保证了各项投资经营正常运行,实现了在负债率水平较高的阶段,资金管理的安全、平稳和有序。 结论:作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司借助中国信达系统资源,强化集团协同联动,业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面,公司正从单纯的房地产开发向房地产投资与专业服务领域拓展,努力打造有信达特色的金融地产模式;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着中国信达未来的进一步发展,共享业务、客户、品牌资源与组织网络的协同效应将进一步显现,将为公司提供更广阔的发展空间。 我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为124.47亿元、180.49亿元和243.66亿元,每股收益分别为0.62元、1.03元和1.33元,对应PE分别为9.22、5.55和4.27,维持公司“强烈推荐”评级。

投资要点: 加强布局一二线城市,初步形成全国化布局,在手储备丰富。公司拥有土地面积282.82万平方米,规划建筑面积569.6万平方米,15年下半年以来公司积极加强重点一二线城市的布局,继续推进全国化布局,集团层面的业务特点也会协助公司的全国化布局。 信达上市破除公司与集团的合作枷锁。中国信达成立早期受制于政策性约束,无法发挥集团内公司与信达地产的协同联动效应。10年中国信达完股份制改造,并于13年成功登陆港交所,标志着与公司市场主体对等,拥有自主决策能力,并且自负盈亏的中国信达已经解除了内部合作的束缚。未来集团内分公司、子公司可充分利用客户、产品、品牌、渠道、业务能力等优势实现业务网络协同、客户协同、业务发展协同。 中国信达需要信达地产的房地产开发平台,合作空间广阔。中国信达对不良资产的经营方式分为收购处置类和收购重组类,在两种业务开展模式中,中国信达主要起到价值重估和风险重置的作用,并引导资金供给者和资金需求方完成交易,中国信达本身并不参与到实物资产处置的流程中。而实物资产处置业务,通常由旗下的房地产子公司—信达地产负责。 公司在集团内拥有战略性地位,根据最新数据,中国信达涉房类不良资产总额1321.41亿元,占所有不良资产总额的47.49%,因此公司与母公司合作其实是势在必行。 融资端、土地项目端和服务收入端“三管齐下”,助力公司逆市发展。融资端:公司可以立足于集团多元金融平台,充分利用集团内的资金资源和资产管理经验,助力公司拿地扩张;土地项目端:公司可以通过内部关联交易实现低成本加杠杆拿地;服务收入端:参投基金享受高回报收益,通过发挥专业优势获取受托监收入、专业咨询收入和资本代建收入等。 投资评级与估值:首次覆盖,给予增持评级。我们预计公司2016-2018营业收入增速为:24.7%、13.9%、15.6%,归属于母公司的净利润分别为:9.4亿元、10.4亿元、11.5亿元,对应EPS分别为0.62元、0.68元、0.75元。参考可比公司16年估值、公司和行业的历史PE,我们给予10.5倍PE,对应16年的股价:6.51元,RNAV测算给出的价格是5.95元,提供边际支撑,综上给予增持评级。

投资要点 事项:公司发布半年报,上半年实现营业收入21.6亿元,同比上升13.5%,归属上市公司股东净利润2.4亿元,同比上升2.7%,扣非后净利润上升48.2%。实现EPS 0.15元。 平安观点: 结算周期及毛利下降影响业绩释放:上半年公司收入中91%来自地产结算收入,受益于安徽、宁波等项目进入结算收入,地产结算收入同比上升17%。但由于2014年价格调整,结算毛利率下降6个百分点至32%,至公司利润增速低于收入增速。整体看,中报业绩符合预期,下半年随着结算量加大,公司业绩有望进一步增长。 销售发力规模增长:公司土地储备自2013年起发力,目前已进入销售的收获阶段,同时携信达集团的融资支持,公司以基金的方式获取广州及合肥项目,再次聚焦核心一二线城市,同时强化了公司在珠三角的资源优势,助力未来销售规模再上台阶。上半年实现销售金额47亿元,同比大增102%,我们预计公司全年有望突破100亿元销售金额,实现规模增长。 金融地产模式创新:2015年6月,公司运用结构化融资模式,以44.2亿元获取广州项目,实现轻资产运作。同时背靠大股东中国信达的资源平台,随着房地产行业进入震荡周期,中小开发商存在大量融资及收购机会,信达地产都将以跟投、监管或代建的方式进行协同,增加公司中间业务收入,同时实现轻资产扩张。 看好公司独特发展模式:在传统地产开发企业盈利增速下滑之际,中小企业经营困难为擅长不良资产处理业务的信达集团提供大量业务,也为公司提供协同机会,由于在协同中公司不用投入本金,有望实现轻资产扩张,维持“强烈推荐”评级。预计公司2015及2016年EPS 为0.59和0.70元,对应PE 为13.0和11.0倍。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:公司协同业务不及预期。

跟投房地产基金,新业务启动 公司与中国信达、信达资本签署合伙协议,发起设立房地产基金,以股权和债权形式投资于深圳市中林科技产业园南区项目。 作为中国信达旗下唯一的地产上市平台,我们认为公司的业务模式比较稀缺:项目获取能力强、资金获取能力强、新业务开拓前景广阔。其中项目获取能力已经兑现,公司积极介入中国信达重整嘉粤集团的业务中,获取了比较优质的项目。公司本次跟投房地产基金,属于借助中国信达资金实力,开拓新的业务,一方面可以获取较高收益,另一方面也有助于公司管理输出。 土地储备丰厚,业绩增长可期 一季度末,公司在建面积380万平米,储备项目规划建面约510万平米,可比较公司2012-2014年各年销售面积分别为43.4万平米,61.4万平米,66.9万平米。公司的土地储备规模可以支撑公司的长期发展。 我们认为公司大多数项目布局在一二线城市,将会极大受益于本轮房地产政策宽松和市场复苏,我们预计公司2015,2016年的销售将会分别达到80,100亿元。可比较公司2012-2014年各年销售额分别为37.6亿元,41.4亿元,66亿元。公司销售增长步入快车道。 定增方案获证监会受理,股价安全边际高 近期公司定增方案获证监会受理,原方案拟以不低于8.37元/股的价格募集不超过20亿元的资金,考虑到公司分红方案影响,我们预计定增价将会调整为不低于8.27元/股。 目前的股价具有较高的安全边际高。 风险提示 风险提示:(1)公司销售情况不及预期;(2)大股东支持力度不及预期。 盈利预测与投资建议 我们认为公司的资源获取能力较强,销售进入增长期。同时金融地产等轻资产业务的推进将会有效对冲房地产开发业务毛利率的下降的影响。预计公司2015年-2017年EPS分别为0.62/0.76/0.92元,维持“强烈推荐”投资评级。

投资要点 事项:公司公告与实际控制人中国信达及关联方信达资本于2015年8月签署《宁波宝能信投资合伙企业(有限合伙)合伙协议》,共同发起设立基金。基金认缴规模28.01亿元。同时公司作为有限合伙人认缴5000万元。基金投资期限不超过3年,将以股权和债权形式投资与深圳市中林科技产业园南区项目。 平安观点:集团协同再下一城,金融地产模式独特:此次公司与集团跟投成立并购基金,是继广东嘉粤承债式收购打通集团协作后,又一次开创性的协同模式。此次并购基金旨在深圳地区进行项目并购业务,信达地产进行跟投分享收益,并将在项目开发过程中进行监管,我们预计公司也将收取一定的监管费用,实现与集团协同的创新金融地产模式。 中国信达拥有大量资源,公司轻资产掘金蓝海:中国信达业务中不良资产业务的非金融业务60%涉及房地产业务。投资与资产管理业务也曾参与上海百联等大型资产包竞买,其中包含丰富地产业务机会,都为信达地产的发展提供大量资源。同时,随着房地产行业进入震荡周期,中小开发商存在大量融资及收购机会,信达地产都将以跟投、监管或代建的方式进行协同,增加公司中间业务收入,同时实现轻资产扩张。 销售规模再上台阶,2015年有望实现100亿元:公司土地储备自2013年起发力,目前已进入销售的收获阶段,2015年预计实现销售金额100亿元。同时携信达集团的融资支持,公司以基金的方式获取广州及合肥项目,再次聚焦核心一二线城市,同时强化了公司在珠三角的资源优势,助力未来销售规模再上台阶。 上调评级至“强烈推荐”,看好公司独特发展模式:在传统地产开发企业盈利增速下滑之际,中小企业经营困难为擅长不良资产处理业务的信达集团提供大量业务,也为公司提供协同机会,由于在协同中公司不用投入本金,有望实现轻资产扩张,深圳项目落地预示公司协同加速推进,上调评级由“推荐”到“强烈推荐”。预计公司2015及2016年EPS为0.59和0.70元,对应PE为12.2和10.3倍。 风险提示:协同进程慢于预期。

金融地产模式独特,大股东项目资金新业务三方面支持。 公司作为中国信达旗下唯一地产上市平台,在项目获取,资金支持,新业务拓展上得到大股东的全面支持。项目方面,在大股东不良资产处置中,可以借机以较低成本获取较为优质和成熟的项目,目前已有琼海项目,嘉粤集团等项目落地,预计后期这种项目获取模式还将持续。资金方面,结合大股东资管业务,实现“小股操盘”运作模式,减少大中城市拿地的资金压力,提升地产开发规模,是中小规模地产公司实现快速扩张的必要途径。新业务开拓中,服务大股东的不良资产处置业务,开展地产开发管理能力的输出。 增发20亿元,有效降低公司负债水平。 公司发布增发预案,拟以不低于8.37 元/股增发股票,募集不低于20 亿元的资金,投入合肥信达天御,重庆滨江蓝庭,宁波格兰郡庭一期三个项目的建设中。2015年一季度末,公司资产负债率达到78.2%,在行业中处于较高水平。 如果募集方案顺利进行,将会改善资本结构,降低负债水平,同时显著加快核心项目的建设进程,提高周转速度。 地产开发业务快速增长,进入收获期。 2013,2014 年,公司拿地速度加快,新增土地规划建面分别为当年销售面积的2.8 和4.6 倍。公司新增项目集中在长三角,珠三角,中部地区,也是本轮房地产政策放松和市场反弹受益较大的区域,预计公司2015,2016 年的销售将会分别达到80,100 亿元。 从结转看,2015 年一季度末,公司预收款项为51.5 亿元,业绩锁定性强,在建面积380 万平方米,储备项目规划建面约510 万平方米,保证了公司结转规模的持续提升。 风险提示。 风险提示:(1)销售情况不及预期;(2)大股东支持力度不及预期 盈利预测与投资建议。 我们认为借助大股东丰富的项目和资金资源,公司项目的区域聚焦布局策略,房地产开发业务有望出现高速增长。同时金融地产等轻资产业务的持续开展,将会有效对冲房地产开发业务毛利率的下降的影响。预计公司2015 年-2017 年EPS 分别为0.62/0.76/0.92 元,给予“强烈推荐”投资评级。

投资要点: 公司发布2014年报告,我们对此点评如下: 资产负债率78%,上升9.4个百分点,提升股权融资和金融创新概率:由于业务规模扩张,公司资产负债率飙升至78%,已经接近80%的国有企业考核红线。结合公司15年拿地预算的扩张,我们认为公司进行定增等股权融资或者协同大股东进行金融创新的概率急剧升高。这些都将成为公司股价进一步上涨的催化剂。 继续强调与大股东协同战略:与大股东协同是信达地产的特殊优势,也是作为中小型开发商所面临的唯一出路。信达地产在年报中继续强调与大股东协同战略,以及作为中国信达地产运作平台的战略定位有助于投资者更好理解公司发展方向。结合近期中国信达向海外投资者表达的对与信达地产合作重要性,以及对嘉粤项目的正面评价,我们认为无论是自愿还是来自大股东压力,信达地产与中国信达的协同会日益紧密,并且节奏会逐步加快。 销售同比增长28.5%:本年实现合同销售为66亿同比增长28.5%,高于行业平均增速。 公司15年销售计划为80亿,同比增长20%,但从公司可售货量、市场复苏迹象及实地调研来看,该销售计划偏保守,最终突破80亿,百亿规模销售是较为合理预期。 EPS0.5元,同比增长8.7%:EPS增长低于预期,主要受公司结转节奏影响。也说明公司已售未转货值正在累积,为15~16年增长打开空间。为此我们上调15年EPS估计至0.7元。 维持买入评级,以及对信达地产10倍股的评价。从路演反馈情况来看,股价经过年初的盘整,短期资金已经离场。我们认为信达地产在未来1~2个月中股价突破前期高点的概率很大。 风险提示:与大股东之间的协同效果不如预期,业务扩张规模不达预期。

投资要点 事项:公司公布2014年年报,实现营业收入48.5亿元,同比上升8.28%,归属上市公司股东净利润7.7亿元,同比上升9.06%,EPS 0.50元,BPS 5.11元,业绩略低于预期。拟每10股派1元(含税)。 平安观点: 房地产结算面积增速放缓致业绩低于预期:公司2014年全年收入增长8.28%,略低于市场预期。其中房地产结算收入42.17亿元,仅同比增长4.3%,致业绩略低于预期。由于市场调整,公司地产业务结算毛利率35.39%,较2014年下降1.53个百分点,但受益于少数股东权益占比减少,归属母公司所有者净利润同比上升9.06%,略高于营业收入增速。 去库存力度加强,销售额逆市增长:2014年,公司加大促销及推盘力度,销售费用同比上升44.58%,努力加快销售节奏。全年实现销售面积66.91万平米,销售金额66.04亿元,分别同比上升9%和28.5%,实现逆市增长,但由于市场调整压力,销售额略低于70亿元年度目标。全年可售面积的去化率仅35%,低于行业龙头60%的水平,显示公司内部营销管理的提升依然有较大空间。2015年公司销售目标为80亿元,同比上升20.4%。公司2014年竣工面积同比增长80%,结算仅增长4%,因此大量的已竣工未销售现房库存是2015年公司将着力去化的资源。 依托信达系资源,项目拓展与城市布局取得突破:随着中国信达整体上市,公司与信达系的内部协同效应愈加凸显,多渠道获取项目储备,为公司持续収展奠定了基础。报告期内实现新增土地储备觃划建筑面积304.48万平方米,达到公司重组上市后的历史最高水平。新增储备中,长三角、中部地区、珠三角分别占比20.23%、29.54%、41.35%。 打通内部融资渠道,财务杠杆有所提升:由于公司加大土地储备力度,报告期末剔除预收款后的资产负债率上升至75.4%,较上年末大幅提升10.7个百分点,在手现金对一年内到期的长短期负债覆盖比例仅37%,公司在房地产行业进入调整期时依托内部协同增加土地储备,加大财务杠杆。从融资渠道可以看出,信达系内部对公司的融资实现支持, 2014年末公司各类融资总余额为201.51亿元,其中银行贷款为70.93亿元,信托融资为73.17亿元,基金及其他融资57.41亿元,加权平均融资成本为9.1%,略低于中小房地产公司11%-13%左右的融资成本。 盈利预测及投资建议:我们预计公司现房资源加速去化及信达系协同效应逐步体现将为2015年提供充足可结算资源,但毛利率仍将有所下滑,预计公司2015-2016年营业收入54.5亿元及62.8亿元,EPS 分别为0.59和0.70元,对应PE 分别为14.1和11.9倍,维持“推荐”评级。 风险提示:内部协作进度慢于预期。公司销售低于预期。

市场下跌带来买入机会:过去两周受制于资金成本的暂时性上涨,A股出现回调走势,其中上证综指下跌2.33%,而作为利率敏感性行业,房地产行业指数则整体回调了6.56%,信达由于前期涨幅过大,过急,积累了过多获利盘和投机基金,此次趁机跟随市场回调约15.43%后。我们认为这种回调提供了很好的买入窗口。 投资价值巨大,维持买入评级。信达地产作为我们重点推荐的品种,在前期的推荐下,市场迅速认可其金融地产商业模式;时至今日,信达地产估值仍旧低于行业平均水平,同时具备崭新的轻资产运作模式,属于A 股市场难得一见的稀缺性品种,其后市上涨空间巨大;前期我们使用业务模式转换之PB 法、大股东资源盘点之市场空间法对于公司价值综合测算,认为信达地产在业务模式转型期间的合理价值波动区间应当为18~28 元之间。(详见报告《信达地产:熊市可以任性,牛市却要谨慎》)自由流通盘少,建议不要做技术性交易。信达地产作为被市场关注到的新品种,股价波动中可能会出现短暂的犹豫和波折,使得从技术分析角度去看有时会出现一些瑕疵。但是,由于信达地产市值小,并且大股东持有大部分股权,自由流通股只有30 亿左右,收集筹码并不容易。所以我们强烈建议不要对这种潜力股进行技术分析,因为一旦卖错追回的成本会异常高昂,建议机构投资者要将信达地产当成收藏品,而不是炒来炒去的交易性品种。 投资建议,我们认为,前期行业性以及技术性的下下探,给公司提供了很好的买入机会。建议投资者坚定买入,坚定持有。 风险提示:后续对大股东的资源收购情况低于预期,管控能力提升低于预期。

投资要点 借助信达平台,轻资产扩张。信达地产定位为中国信达的唯一地产平台,随着中国信达改制完成及整体上市,信达地产依托集团资源优势,通过关联交易获取集团不良资产项目,助推公司扩大规模,内部协作优势加速兑现。中国信达的不良债权类资产中60%为涉房资产,为公司提供了强大的隐形土地资源库。 创新收购模式,ROE大幅提升。嘉粤集团重整案开启了公司附重组条件的收购模式,由于该模式中公司拥有债务重组宽限期,避免了传统开发模式中项目初期购并土地的大量资金沉淀,使公司ROE水平大幅提升。未来随着房地产行业进入下半场,涉房类不良资产整合市场仍将保持快速增长,且中国信达是目前唯一具有非金融类不良资产处置牌照的资产管理公司。 在集团协同中,信达地产可在经济低迷期利用集团资源实现轻资产、低风险的规模扩张。 平台联动,获取集团金融支持。公司利用夹层基金运作模式,以少量自有资金撬动优先级资金,为未来在核心一二线城市土地项目获取及内部项目收购中提供融资支持。公司在2014年设立投融资部门,推动金融地产发展,实现平台联动。 公司自身内部经营效率亦有提升空间。公司目前项目分布在全国17个城市,单个城市平均年销售额约4亿元,公司城市深耕不足,土地布局也偏分散。随着内部资源整合,公司深耕能力将逐步加强。2015年降息周期开启后地产需求有望得到恢复,叠加公司自身追求去化,高周转意愿强烈,公司销售有望实现高速增长。 盈利预测:我们预计公司2014-2016年营业收入分别为52.8亿、69.1亿和86.4亿元,预计对应EPS分别为0.51、0.61和0.72元,对应PE分别为15.4、12.9和10.8倍。测算公司NAV为9.81元/股,当前股价相对折让21%。首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:房地产行业整体销售大幅下滑的风险。

投资要点: 公司22日晚发布公告,公司全资子公司新疆信达银通臵业有限公司在新疆产权交易所公开挂牌转让其全资子公司新疆恒信雅居房地产开发有限公司的51%股权。保利(新疆)投资有限公司(以下简称“保利新疆公司”)按照新疆产权交易所具体规定摘牌受让,成交价为人民币13,000万元;按照公告中预计,实际可以产生投资收益约11982万元提升公司短期业绩:此次交易将为公司带来约1.2亿元投资收益,增厚信达地产2014年EPS约为0.06元,解决了公司结算资源偏低,14年业绩增速较慢的困局。 加快资产变现,将资源更快地投入新商业模式。此次交易要求保利地产在合同签订第二日起交清全款,为公司快速回流现金。这符合公司优化资源配臵,将有限资源尽快投入ROE更高的新业务模式中。以公司前期披露的嘉粤项目为例,我们测算,信达地产与大股东合作介入不良资产处臵链条新业务模式ROE可以高达54%,而以招拍挂形式获取土地进行开发的旧有模式ROE仅为10%左右。因此,快速推出旧有项目,将资源投入到新商业模式中,无疑是公司的最佳战略选择。我们也由此看出,公司对于金融地产战略落实的决心,以及在新战略开拓方面积极的态度。 与品牌开发商加深合作,打消市场对公司管理能力的疑虑。本次交易,公司转让51%的股权,仍旧持有剩余49%的股权,其本质意义上是引入品牌开发商合作开发,共同提升项目品质、提高项目运营能力。这也充分扭转了市场上认可信达地产的大股东中国信达手中的资源,但却对公司运营能力持有疑虑的困惑。公司以开放的心态,与品牌房地产企业合作,可以提高具体项目的管理能力,同时也为公司向品牌企业学习,提升自我管理水平打下了坚实的基础。 继续给予“买入”评级:维持前期我们使用业务模式转换之PB法、大股东资源盘点之市场空间法(详见报告《熊市可以任性,牛市却要谨慎》)对于公司价值综合测算,认为信达地产在业务模式转型期间的合理价值波动区间应当为18~28元的判断风险提示:后续对大股东的资源收购情况低于预期,管控能力提升低于预期。

主要观点: 1.销售恢复和政策改善预期带来房地产板块修复行情 930新政加上降息以来,房地产板块迎来了估值修复行情。截止12月18日,CS房地产板块PE在18.9倍,远高于1月份全年的估值低点10倍。根据统计局公告的数据,结合我们前期草根调研的情况,政策放松对于销量的恢复确实起到明显作用,我们认为销售的回暖还会持续一段时间。销售恢复和政策改善预期将带来房地产板块修复行情的继续。 2、公司金融地产协同发展,拿地端和资金端有优势 公司是中国信达(1359.HK)旗下的房地产开发上市公司,具有较强的金融基因。目前,公司与大股东在金融地产方面的合作主要体现在两个方面:(1)以并购和重整的方式收购不良或问题资产。我们认为,此种合作的优势体现为:轻资产、成本低。成功案例为今年6月公司依托大股东中国信达收购广东嘉粤集团项目。其中股权交易对价为零,重组债务本金总额为22.57亿元,重组宽限期为三年,重组宽限补偿金年率为10.4%。实际获取规划计容建筑面积合计约113万平方米。收购的楼面价约1997元/平方米,且公司前期项目资金的投入几乎为零;(2)成立夹层基金参与拿地开发。发起设立夹层基金并利用杠杆在一线城市战略布局。适当介入一线核心商业物业,为未来的资产证券化储备项目。 我们认为,房地产开发企业最关键的即拿地端和资金端,公司与大股东这两方面的合作即为公司在拿地端和资金端提供了明显优势。 3、货值充裕,销售良好,业绩增长有保障 公司的项目储备相当充裕,截止上半年,公司项目储备规划建面582万方。除了项目储备以外,新开工与在建面积也保持了大幅增长,保证了公司的高成长性。 公司近两年销售保持了高速增长,为今后几年的业绩增长奠定了坚实基础。预计今年销售额在60-70亿元。 结论: 公司是A股市场唯一的一家AMC旗下房地产开发公司,具备很强的天然金融基因。信达地产与大股东在对市场上房地产不良项目开展收购、整合和处置业务以及金融地产其它领域的合作具有很大的潜力和市场空间。目前并购与重组方式收购和设立夹层基金参与拿地开发已先试先行成功。我们预计公司2014-2016年营业收入分别为65.9亿元、116.9亿元和158.4亿元,对应的EPS分别为0.48元、0.69元和0.81元,对应PE分别为16X、11X和9X,按照行业估值保守给予15倍PE,上调公司6个月目标价至10.35元,维持公司“强烈推荐”评级。

前期,经过我们的推荐,市场迅速认可了信达地产的商业模式,11 月28 日至今上涨60%至7.24 元,突破我们设立的商业模式认可阶段的第一目标价.现在市场需要我们给出更为精确的测算,以更为精准地测算公司价格波动区间;熊市可以任性,牛市却要谨慎:熊市时股票价格普遍被低估,经过粗略的计算就可以发现被低估的投资品种,发现较好的投资机会,另外即便犯错遭遇的损失也有限度,解套的所需的时间也较短。而牛市当中,被低估的股票较少,需要精确计算每个公司的内涵价值才能发现较大的投资机会.牛市犯错的代价较为高昂,因此需要万分小心。随着市场情绪的逐渐高昂,我们也有必要负责任的对信达地产的价格波动区间进行精确测算。 信达地产估值方法之一:业务模式转换之PB法。对于商业模式转换的公司,一种适用的估值方法是,先从资产负债表纬度计算公司能够投入到新业务模式的资源总量(即可变现的所有者权益),然后再根据新商业模式的ROE 水平,确立一个合理的估值倍数.最终计算出公司新商业模式对应的价格水平.这种方法的天然假设是上市公司不会进行股权融资,因此存在低估公司价值的倾向.该种方法计算出信达地产的合理价格为17.9 元。 信达地产估值方法之二:大股东资源盘点之市场空间法。由于信达地产与股东合作时并没有其他竞争对手,因此盘点大股东的资源,测算信达地产面临的市场空间,也是一种估值方法。中国信达持有资产总量约为5000 亿,每年新增不良资产收购约为1600+亿。其中约有50%为房地产类,约为3300 亿元.当然,其中并不是所有资产都适合进行地产开发等运作,我们认为15 个项目是对中国信达所拥有全部资源的极端保守假设。按照此种方法估计的信达地产价格为28 元。 价格波动区间:综上所述,我们认为信达地产在业务模式转型期间的合理价格波动区间应当为18 元~28 元之间。在区间内,公司业务转型期间的价格波动更取决于市场情绪,情绪高昂时,市场更倾向于price in 长期因素,公司股价会更接近28 元;情绪低迷时,市场会倾向price in 近期事件,显得更为短视,公司股价更倾向接近18 元。 公司业务模式转型成功后,其股价波动更取决于中国信达、信达地产这对父子联合体,在不良资产运营领域和地产领域市场份额的扩张。 风险提示:后续对大股东的资源收购情况低于预期,管控能力提升低于预期。