公司半年报显示, 2019上半年实现营收 73.19亿元,同比+13.7%;实现归母净利润 5.0亿元,同比-39.7%;加权平均 ROE 为 3.9%,同比-3.9个百分点; 公司业绩低于预期,主要受地产业务低毛利、低权益等结转结构的影响。 考虑到下半年竣工、推盘计划占比较高,全年业绩增速有望平稳修复。 维持2019-2021年 EPS 为 0.70、 0.80、 0.96元的盈利预测,维持“买入”评级。 结算结构导致毛利下行,低权益比拖累盈利增速上半年公司地产开发业务结转收入同比+11.8%至 65.4亿元,带动总营收同比+13.7%至 73.2亿元,实现归母净利 5.0亿元,同比-39.7%。公司业绩低于预期主要源于 1、受结转结构等因素的影响,地产业务毛利率同比-10.3pct 至 30.4%,拖累综合毛利率降至 28.0%; 2、报告期结转项目权益比有所降低,少数股东损益占净利润的比重同比大幅上升 19.8个百分点至 30.7%。上半年公司竣工面积66.4万平,占全年竣工计划的 29.6%,随着下半年推货增加以及合作开发项目逐渐步入结转,公司利润增速有望修复。 推盘节奏影响销售增速,拓展深耕长三角高能级城市2019上半年公司实现销售面积 81.7万平,同比-23.7%;销售金额 105.3亿元,同比-22.5%。上半年新开工面积 303.3万平,同比+52.6%,已超全年计划目标。 随着新开工项目稳步入市以及下半年新开工延续,全年可售货值或超预期,推动销售增速温和修复。上半年公司新增土储面积 122.9万平,同比+61.5%,继续保持较高投资强度,新增资源主要集中长三角高能级城市。按照 2018年报计算公司未结算资源中上海占比 18%(其中自贸区临港片区 10万平未结算建面+6万平冷库)、长三角占比 65%,有望深度受益于长三角一体化战略的推进。 积极探索金融创新,融资优势有望维持上半年公司通过发行购房尾款 ABS、永续中票、中期票据、冷链仓储物流ABS、超短期融资券等创新方式, 低成本融资 42亿元。高强度土地投资带动扣除预收账款的资产负债率同比上升 10.6pct 至 73.0%,货币资金对短期负债的覆盖率同比-19.1pct 至 50.8%,长短期偿债压力有所增加。考虑到公司地方优质国企的背景优势以及光明集团的信用背书,公司有望保持良好融资优势,且随着新一轮优质资源的逐步兑现,负债率预计平稳改善。 本土优势明显,多元紧密协同,维持“买入” 评级公司地产主业借助本土优势有望深度扩展旧改、保障房、崇明岛等片区开发领域,冷链物流有望实现产业链的多元紧密协同,同时集团优质资源具备后续整合对接空间。考虑到公司下半年销售增速有望修复,竣工面积依然有上行空间,维持预计 2019-2021年 EPS 为 0.70、 0.80、 0.96元的盈利预测。参考可比公司 2019年 7.9倍的 PE 估值, 考虑到公司预期盈利增速低于可比公司, 我们认为公司 2019年合理 PE 估值水平为 6.5-7.5倍,目标价 4.55-5.25元(前值 7.00-7.70元),维持“买入”评级。 风险提示: 行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性; 房地产基本面下滑可能拖累公司销售;土地储备偏低;负债快速增长带来资金链压力。

事件。公司公布2018年年报。2018年,公司实现营业收入204.94亿元,同比减少1.53%;归属于上市公司股东的净利润14.18亿元,同比减少27.17%;实现基本每股收益0.63元。公司向全体股东每10股派发现金红利2.0元(含税)。 2018年,公司房产销售项目的结转面积减少,营业收入减少1.53%;同期,受投资收益减少影响,公司归母净利润减少27.17%。根据公司2018年年报披露:2018年,公司新增房地产储备面积为144.52万平方米,同比增长53.34%。截止至2018年12月末,公司已实现签约金额和回款双双过两百亿的佳绩。2018年年内,公司通过发行中期票据、永续债、购房尾款ABS、推动冷链仓储物流CMBS等创新融资模式,不断优化公司债务结构,降低财务成本。2018 年,公司在以上海为主战场的多元化创新转型中,在“1+7”总体商业模式转型中取得了积极突破和初步成效。2018年公司通过筑牢商业、物流、供应链、服务及建设平台等五大平台底板,加快从专业公司到综合性平台公司的转型。 2019年1月4日,公司公告称,公司拟采用CMBS(商业不动产抵押贷款资产支持证券)模式发起设立不超过6 亿元的资产支持专项计划。 投资建议。地产和冷链物流双轮驱动,“优于大市”评级。公司的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链,是集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合集团型公司。在房产开发经营中,公司坚持“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”的指导方针。公司冷链物流产业链业务在洋山自贸区、大虹桥等拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力。我们预计公司2019-2020年EPS分别0.80元和1.00元,给予公司2019年8-10倍动态PE,对应的合理价值区间为6.40-8.00元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司开发项目面临政策调控风险,物流业务易受经济下滑的风险。

核心观点 公司发布年报,2018年实现营收205亿元,同比-2%;实现归母净利润14亿元,同比-27%;加权平均ROE为12.9%,同比-7.3个百分点;拟每10股派发现金红利2元,分红率31.9%,同比+14.3个百分点。此外公司发布一季报,2019Q1实现营收32亿元,同比+6%;实现归母净利润4亿元,同比-28%。公司业绩低于预期。公司是光明集团旗下唯一房地产上市主体,我们预计公司将借助集团优势,通过积极拓展、加速周转,冲刺300亿元销售目标,实现业绩稳健增长。我们预计公司2019-2021年EPS为0.70、0.80、0.96元,维持“买入”评级。 毛利率大幅改善,业绩下滑主要因结转规模和投资收益下滑 2018年公司结转项目利润水平较高,开发业务毛利率为32%,同比+11个百分点,但业绩同比下滑原因在于:1)竣工面积142万平,同比-42%,导致房地产结转规模下滑,开发业务营收196亿元,同比-2%;2)2017年出售项目公司股权带动投资收益达13亿元,而2018年受结转节奏影响,投资收益为亏损0.5亿元;3)土地增值税大幅提升导致税金及附加增加8亿元;4)烟台、南宁、金华、菏泽等项目计提存货跌价准备导致资产减值损失增4亿元。公司Q1业绩继续下滑,主受18Q1出售上海丽水路高毛利商业项目形成较高基数的影响。 销售保持平稳,拓展力度大增 2018年新开工面积473万平,同比+85%;销售面积206万平,同比-6%;销售金额245亿元,同比+3%,我们预计2019年有望向300亿元努力。公司拓展提速,运用招拍挂、收并购、政府协同等手段,新增房地产储备面积145万平,同比+53%。截至2018年末,我们测算储备计容建面132万平,未竣工计容建面486万平,合计土储建面618万平,其中一线(仅上海)、二线、三四线城市占18%、43%、39%,长三角占65%。2019Q1新增房地产储备面积同比+35%,保持较高拓展力度,未来有望继续借助集团优势,在上海保障房和城中村改造等项目、崇明岛开发、集团内部土储对接等方面寻求机会。 慷慨分红回馈股东,集团背书凸显融资优势 2018年公司大幅加强分红力度,计划分红率31.9%,同比增加14.3个百分点。由于拓展力度加强,2018年末公司有息负债(含永续债)为372亿元,同比大幅增长69%,净负债率同比增加93个百分点至226%。但凭借国企背景控股股东光明集团的背书,有望保持良好融资优势,报告期内积极推进中期票据、永续债、购房尾款ABS、冷链仓储物流CMBS等多元渠道进行融资,2018年平均融资成本同比减少0.1个百分点至5.3%。 积极拓展战未来,维持“买入”评级 考虑到公司结转规模下滑但项目利润水平高于预期,我们调低预测营收、调高毛利率,预计公司2019-2021年EPS为0.70、0.80、0.96元(前值2019-2020年0.92、1.05)。参考可比公司2019年10.6倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为10-11倍,目标价7.00-7.70元(前值4.57-4.98),维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;房地产基本面下滑可能拖累公司销售;土地储备偏低;负债快速增长带来资金链压力。

公司发布2018年三季报,1-9月实现营业收入94.01亿元,同比减少13.6%;实现归母净利润10.12亿元,同比增长68.7%。 三季度结算放缓,高毛利项目继续推动净利高增长:公司前三季度减收不减利的原因在于:1、前三季度竣工面积同比下降67%,影响了项目的结算进度;2、华东地区高毛利项目的结算推动公司整体毛利率上升,前三季度房地产开发业务毛利率37.61%,较上年提升约17个百分点,扣除三费率和土增税上升的影响后仍使得归母净利率较上年提升1.41个百分点至10.76%。签约方面,公司1-9月签约金额173.64亿元,同比增长11.87%,已完成全年250亿销售目标约70%,完成全年目标值得期待。 土储结构优化,投资布局向目标迈进:前三季度新增土地储备80.33万平,同比增长168.7%。在上半年拿地高增长之后,第三季度公司拿地有所放缓。从第三季度拿地区域分布来看,公司重心仍旧落在上海为核心的华东地区,并继续在中西部进行布局,分别在南宁、重庆竞得项目,区域布局进一步优化;从拿地能级结构来看,前三季度公司一、二、三线拿地金额占比分别为63%、17%和20%。未来,公司投资布局将逐步向上海占50%、江浙地区占25%、全国其他区域占25%的目标迈进。 创新融资渠道,负债水平有所上升:公司发行不超过35亿元永续债于7月获准注册,并于8月发行了第一期6亿元永续债,10月拟设立资产支持计划,发行不超过10亿元资产支持证券。截止三季度末,公司净负债率184%,短债压力1.25,较年初分别上升51个百分点和下降0.05,短期偿债压力有所缓解。我们认为,公司依托大股东的资源和平台优势,积极探索创新融资渠道,将为自身获取资源和持续成长提供长期稳定优质的资金来源。 盈利预测与投资评级:我们预计公司2018年、2019年EPS分别为0.90元、1.00元,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控延续,结算不及预期等。

核心观点 公司发布三季报,2018年前三季度实现营收94.01亿元,同比下滑13.55%;实现归母净利润10.12亿元,同比增长68.72%;加权平均ROE较去年同期增加2.78个百分点至9.42%。公司业绩符合我们预期,结算项目毛利率较高,新开工大幅提升,持续补充可售资源。维持2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元的盈利预测,维持“买入”评级。 结算项目利润率较高,前三季度归母净利高增长 2018年前三季度公司竣工面积同比下滑67.34%,导致房地产业务结转面积较少,营收同比下滑13.55%。但三季度结算项目利润水平较高,单季度毛利率达到45.2%,加上一季度出售上海市丽水路58-88号的高毛利商业房地产项目,带动公司前三季度毛利率同比大幅提升17.8个百分点至35.99%,进而使得归母净利润同比增长68.72%。三季度末预收账款150.95亿元,同比增长80.95%。根据公司历年结转节奏,预计四季度结转规模环比将有较大提升。 江浙沪拖累销售,新开工大幅提升 根据《光明房地产集团股份有限公司2018年度第一期中期票据募集说明书》,截至2018年一季度末,江浙沪占公司可售建面的62.50%,占可售货值的73.47%。受区域房地产市场环境变化影响,2018年前三季度公司实现销售面积137.42万平,同比下滑10.42%;实现销售金额173.64亿元,同比增长11.87%。为了提升销售规模、加速去化和回款,公司加大新开工力度,2018年前三季度新开工面积为260.54万平,同比增长120.72%,已超过年初制定的全年新开工228万平的目标。 持续补充可售资源,存在对接集团资源的潜在可能 根据公司公告,2018年第三季度公司或旗下子公司陆续竞得上海、重庆、南宁、苏州、常州等城市的7宗地块,总计规划计容建面95.33万平,总计土地价款113.67亿元,平均楼面价11924元/平。公司持续补充可售资源,未来有望继续借助集团优势,在上海市保障房和城中村改造项目、崇明岛2000亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。 开发业务总体平稳,维持“买入”评级 公司是光明集团旗下唯一房地产上市主体,也是集团重要业绩来源。我们认为公司房地产业务存在对接集团资源的潜在可能,有望获取优质土地,并通过加快周转实现业绩稳健增长。我们维持2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元的盈利预测。参考可比公司2018年7.0倍的PE估值,下调公司2018年合理PE估值水平至5.5-6.0倍(前值6.5-7倍),下调目标价至4.57-4.98元(前值5.40-5.81元),维持“买入”评级。 风险提示:可售货值相对偏低;负债水平上升较快,资金链可能面临一定压力;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。

高毛利项目结算推动净利润大幅增长,全年销售可期:上半年归母净利润增长幅度远高于营业收入的原因在于:1、报告期内华东地区高毛利项目的结算推动公司房地产开发业务毛利率上升至40.72%;2、报告期毛利提升导致土增税增长明显,叠加去年投资收益的高基数影响,综合净利率较上年提升3.62个百分点至12.97%。公司1-6月签约金额135.95亿元,同比增长28.73%,完成全年销售目标的54%;公司上半年推盘意愿积极,新开工面积同比增长204%。我们认为,公司上半年尤其是二季度的新开工将为下半年销售提供充足的货值,下半年公司位于上海金山区的大盘项目金山府也即将开盘,公司实现全年销售目标值得期待。 补货意愿强烈,商业模式创新转型升级:1-6月公司新增土储76.09万平,同比增长1187%;上半年拿地建面占销售面积71%,彰显积极的扩土储意愿。区域结构来看,以上海为核心的华东地区为主,并加大中西部布局,分别在成都、长沙获取项目。公司还积极推进商业模式的创新转型升级,在保障房、城中村、历史名镇、殷实农场、城市更新、租赁房、物流园区领域积极推进。我们认为,多元化灵活拓展方式将成为公司未来拓展上海土储的重要手段及途径,公司将继续依靠资源禀赋和商业模式创新转型升级巩固自身在上海地产相关领域的优势地位。 积极拓展融资方式,负债水平有所上升:继2月发行8.8亿元上海国企首单CMBS后公司又于8月发行了6亿元永续债,利率7.25%;同月,公司又与太平洋资管签署5年期债权投资计划。截止6月末,公司净负债率161%,短债压力1.43,较2017年末分别上升27个百分点和0.13。我们认为,公司依托大股东的资源和平台优势,积极探索创新融资方式,将为自身获取资源和持续成长提供长期稳定优质的资金来源。 盈利预测与投资评级:我们预计公司2018年、2019年EPS分别为0.90元、1.00元,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市政策调控延续,结算不及预期等。

核心观点 公司发布半年报,2018上半年实现营收64.36亿元,同比增长8.38%;实现归母净利润8.34亿元,同比增长220.71%;实现扣非归母净利润8.20亿元,同比增长168.59%;加权平均ROE较2017H1增加4.85pct至7.77%。公司总体业绩符合我们预期,维持2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元的盈利预测,维持“买入”评级。 出售商业资产,上半年归母净利高增长 公司上半年归母净利润实现较高增长,主要因为一季度出售了部分高毛利商业资产。根据《光明房地产集团股份有限公司2018年度第一期中期票据募集说明书》,一季度公司通过协议转让方式出售所持有的上海市丽水路58-88号商业房地产,估计至少能取得9亿收入,毛利率超过80%。上半年末公司预收账款达121.34亿元,同比2017年末增长45.46%, 开发业务加速周转,拿地延续高强度 公司上半年销售金额135.95亿元,同比增长28.73%;新开工198.70万平,同比增长204.24%。我们认为公司加速新开工是为了保障全年的销售推盘量,加速去化和回款,全年销售金额预计将超过250亿元。为了补充可售资源,公司延续2017下半年以来的拿地强度,上半年新增房地产储备面积76.09万平,同比大增1187.48%。公司分别于2018年1月、7月通过招拍挂竞得上海市保障房和城中村改造项目,未来有望继续借助集团优势,在上海市保障房和城中村改造项目、崇明岛2000亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。 绝对估值和相对估值均具备吸引力 绝对估值方面,据我们首次覆盖报告测算,公司RNAV为8.40元,股价相对RNAV折价50.83%。相对估值方面:纵向来看,公司当前PE(TTM)仅为3.81倍,处于2015年9月重组上市以来的最低水平。横向来看,我们选取中小房地产开发企业中,具备当地国资委背景、偏重开发业务的华发股份、上实发展、北京城建、华远地产作为可比公司,2018年平均PE为7.65倍,平均PEG为0.83(Wind一致预期)。而据我们测算,公司2018年PE仅为4.99倍,PEG为0.39,存在一定低估。 开发业务稳增+估值具备优势,维持“买入”评级 公司开发业务通过加快周转实现销售稳健增长,拿地维持高强度;绝对估值和相对估值均具备吸引力。我们维持2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元的盈利预测。参考可比公司2018年7.65倍的PE估值,考虑到公司2018年净利润同比预计略有下滑、2018-2020年规模净利润增速预计略低于可比公司,我们给予公司一定折价,维持公司合理估值水平为6.5-7倍的判断,维持目标价5.40-5.81元和“买入”评级。 风险提示:可售货值相对偏低;房地产销售可能受到调控政策、棚改贷款收紧的负面影响。

公司2018年上半年实现营收64.36亿元,同比增长8.38%,归属上市公司股东净利8.35亿元,同比增长220.71%,EPS0.37元。 盈利能力提高致业绩大幅增长,销售表现亮眼 上半年公司净利增速大幅增长,一方面是去年同期基数较低(去年87%净利集中在下半年),另一方面是毛利率及管控效率提升:1、随着近两年行业回暖期成交项目陆续结转,报告期地产业务结算毛利率同比扩大22.45个百分点至40.72%;2、公司管控效率进一步提升,报告期内公司销售管理费用率为2.70%,同比收窄0.32个百分点。 销售方面,公司2018年上半年实现销售额135.95亿元,同比增长28.73%,实现销售面积107.01万方,同比下降1.86%,其中二季度实现较高增长,18年Q2销售额、销售面积增速分别为49.6%、22.2%。展望下半年,公司可售货值充裕(上半年新开工198.7万平,同比大涨204%),其中长三角是供应主力,叠加目前一二线成交反弹趋势,我们认为全年有望250亿元的销售目标。 多元化方式拓展资源,财务结构进一步优化 报告期内,公司充分整合各方资源优势,除招拍挂方式外,积极通过兼并收购及同业合作等多种方式拓展资源,2018年上半年新增土储面积76.09万方,同比增长1187%。从拿地结构来看,上半年新增土储接近80%仍位于长三角(按金额)。公司未来将逐步形成上海占50%、江浙长三角占25%、全国其他重点城市占25%的基本布局。 由于公司拿地相对积极,上半年公司杠杆率有所提升,18年中期末净负债率为160.81%,较17年末扩大27.46个百分点。融资方面,报告期内公司积极探索融资创新渠道,继去年成功发行8.8亿元CMBS之后,上半年成功注册35亿元永续中票且已成功发行第一期6亿元;近期成功注册8亿元中票、与太平洋资管合作设立4.3亿元的债权投资计划;同时大股东及关联方拟在年内提供不超204亿元的借款支持,从而为企业未来发展提供资金支持。 积极探索转型,加速多产业协同整合 公司除了地产外横跨多个业务板块,在集团资源支持下,公司将积极利用现有多元产业优势,培育企业新的增长点,促进产业间协同发展,如:1、商业平台。公司积极寻求优质商业资源整合协同的市场机会,以城市服务、社区活动为重心,以线上的轻资产链接线下重资产的实体支撑;2、冷链物流。以产业和园区为载体,通过冷链、冷库、配送、贸易的有机结合,激发物流板块的活力;3、物业管理。公司利用现有的品牌口碑、经营社区和资源优势,将升级服务资源作为发展基石,通过整合线上线下资源共同发展,扩大物业品牌影响力。 盈利预测与投资评级 公司发展迅速,2018年上半年销售保持高增长,而冷链物流业务具备较大的发展空间。公司土储丰富,以上海为核心,积极向周边二三线城市拓展。我们预计18/19年EPS为0.84元、1.01元,对应PE倍数为4.92x、4.09x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性继续收紧等。

核心观点 光明地产是光明集团旗下唯一房地产上市主体,也是集团重要业绩来源。我们认为房地产业务存在对接集团资源的潜在可能,有望获取优质土地,并通过加快周转实现业绩稳健增长。公司估值具备优势:绝对估值方面,股价相对RNAV折价近50%;相对估值方面,PE纵向历史对比、PEG横向可比公司对比均处较低位置。我们预计公司2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元,目标价5.40-5.81元。首次覆盖,给予“买入”评级。 背靠光明集团,集团最主要的业绩来源 公司于2015年借壳上市,主营业务为房地产和物流两大业务板块,但发展重心是房地产业务,2017年营收和毛利占比超过97%。控股股东光明集团直接及间接持有公司51.29%股权。公司2015-2017年净利润分别占集团的27.46%、38.14%、59.93%,逐渐成为集团业绩的重要来源,是光明集团旗下支柱企业。 开发业务加速周转释放业绩,存在对接集团资源的潜在可能 公司2018上半年新开工198.70万平,同比大幅上涨204.24%。我们认为公司加速新开工是为了保障全年的销售推盘量,加速去化和回款,全年销售金额预计将超过250亿元。据我们测算,公司2018年一季度末可售货值约624亿元,可以满足未来2年的销售需求。为了进一步拓展可售资源,公司2017下半年起加强拿地力度,2018上半年新增房地产储备面积76.09万平,同比大增1187.48%。公司未来有望借助集团优势,在上海市城中村改造项目、崇明岛2000亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。 绝对估值和相对估值均具备吸引力 绝对估值方面,据我们测算,公司RNAV为8.40元,股价相对RNAV折价接近50%。相对估值方面:纵向来看,公司当前PE(TTM)仅为3.83倍,处于2015年9月重组上市以来的最低水平。横向来看,我们选取中小房地产开发企业中,具备当地国资委背景、偏重开发业务的华发股份、上实发展、北京城建、华远地产作为可比公司,2018年平均PE为7.76倍,平均PEG为0.85(Wind一致预期)。而据我们测算,公司2018年PE仅为5.18倍,PEG为0.40,存在一定低估。 开发业务稳增+估值具备优势,首次覆盖给予“买入”评级 我们预计公司2018-2020年归母净利润为18.45、20.40、23.49亿元,EPS为0.83、0.92、1.05元。参考可比公司2018年7.76倍的PE估值,考虑到公司2018年净利润同比预计略有下滑、2018-2020年规模净利润增速预计略低于可比公司,我们给予公司一定折价,认为公司合理估值水平为6.5-7倍,目标价5.40-5.81元。首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:可售货值相对偏低;房地产销售可能受到调控政策、棚改贷款收紧的负面影响。

事件。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入208.1亿元,同比增加0.14%;归属于上市公司股东的净利润19.5亿元,同比增加92.6%;实现基本每股收益1.14元。公司每10股派发现金红利2元(含税),并每10股转增3股。 2017年,公司房产销售结转稳定,营业收入增加0.14%;同期子公司房产项目利润增加使得净利润增幅扩大至92.6%。根据公司2017年年报披露,2017年,公司签约销售额236.62亿元,回款231.7亿元。2017年,公司继续推进以下七个方面的转型创新工作:一是保障房项目。二是上海城中村。三是历史名镇。四是殷实农场。五是城市更新。六是租赁房。七是冷链物流。公司以海博物流为主体,以西虹桥冷链物流园为载体,推动冷链食品全产业链综合服务园区的建设打造。同时,公司积极加速物流、供应链、菜管家等产业与地产间的协同发展,提升地产与产业的联动效能。 2017年1月,公司与上海市金山区城改办签订《金山区金山卫镇及山阳镇“城中村”地块改造框架协议》。2018年3月,公司与光明田缘合作投资开发运营上海市崇明区光明田缘项目配套酒店。根据公司2017年年报披露,2018年,公司计划新开工面积228万平,计划竣工面积222万平。 投资建议。地产和冷链物流双轮驱动,给予“买入”评级。公司是主营业务包括房地产综合开发经营、物流产业链为一体的国内大型国有综合房地产集团。目前,公司立足上海,稳健拓展经济发达城市,积极探索旧改、特色小镇方向。公司商业地产业务采取全产业链经营模式。公司冷链物流产业链业务在洋山自贸区、大虹桥等拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,拥有上海菜管家电商。公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力。我们预计公司2018-2019年EPS分别1.02元和1.26元。我们给予公司2018年10倍动态PE,对应未来6个月10.2元目标价,给予“买入”评级。

精准布局养老地产,崇明岛项目资源价值凸显 公司位于崇明岛陈家镇的光明崇明养生庄园项目,规划用地2000亩,将建设成为具有典型示范意义的健康养老住宅及文化创意产业项目。截至2015年底,上海60岁及以上老年人口435.95万人,占总人口比重达30.2%,养老地产潜在市场需求巨大,光明地产提前布局定位精准,且有光明集团整个产业链内部协同优势,叠加政策规划支持下崇明岛土地的潜在升值空间,公司未来业绩有望持续实现高增速。 布局冷链物流占据先发优势 目前,我国易腐食品已经超过了10亿吨,其中,过半以上需要冷链运输。截止到2016年我国果蔬、肉类和水产品的冷链流通率分别达到22%、34%和41%,冷藏运输率分别为35%、57%、69%。国内当前还没有形成完整独立的冷链物流体系,冷链物流发展还停留在冷藏和运输环节,潜在市场空间极大。光明食品集团作为全国食品航母拥有丰富的物流资源,公司未来对光明食品集团内部的物流资源优化整合的空间与潜力巨大,面对未来冷链物流市场需求日益增长,公司提前卡位布局,有望带来新的业绩增长点,未来潜力巨大。 乘国改之东风,机制创新增速提效 上海是我国的国资重镇,公司大股东光明集团作为上海市老牌国企,有望在下一轮上海国改中走在前列。我们认为,光明地产未来有望在外部合作和内部激励上达成机制创新,激发员工积极性,增速提效,实现公司运营效率的进一步提高。 盈利预测与投资建议 光明地产作为上海国资背景房企,依托上海国资平台,综合运用多种方式获取项目积极拿地扩张,新增土地储备的成本优势明显,可售货值充裕。公司积极拓展融资渠道,财务结构健康,近年来实现了业绩的快速增长。公司资源禀赋优质,是崇明岛的世界级生态岛规划与上海国企改革的潜在受益标的,业绩有望持续高速增长。我们预测光明地产2018/2019/2020年的EPS为1.32元、1.67元和2.07元,相对应的P/E为4.8倍,3.8倍,3.1倍,公司最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为115.8、21.9和5.0x,给予“强烈推荐”评级。 风险提示 房地产销售不及预期,崇明岛项目进展不及预期,国企改革进度不及预期。

公司发布2018年一季报,实现营业收入29.88亿,同比增长28.8%,归母净利润5.14亿,同比增长1076.5%,EPS0.2999元。 商业项目去库存继续带动一季度业绩高增长:报告期内公司归母净利率较去年同期增长15.3个百分点至17.2%。一季度业绩大幅增长的主要原因在于公司一季度继续加快去库存,去化了旗下的商业物业,带来营业收入大幅增长,且利润率明显提升,一季度综合毛利率较去年同期上升32.24个百分点至45.99%,同时由于毛利率的提升也导致一季度下属子公司土地增值税增加明显,导致营业税金及附加同比增长582%。销售方面,公司一季度实现签约金额43.27亿元,同比增长0.72%。截止2017年末,公司在江浙沪的可售面积占比高达70%,将成为未来贡献销售的主力。2018年,公司销售目标250亿,较2017年实际签约金额增长5.7%,一季度已完成销售目标17.3%。 多元化积极扩充土储,冷链物流继续推进:一季度公司通过招拍挂、并购和合作开发等多元化拿地方式新增土地储备48.39万平,同比增长1768.34%。其中,新获取项目分别布局在上海、苏州、长沙、常州和烟台五个城市,按获取金额来看,一线占比6%,二线占比43%,三线占比51%。截止2017年末公司土储结构中,长三角区域占比最大,达72%,环渤海其次,占比21%,中西部最小,占比7%。公司目前已在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,继续积极打造物流、供应链、菜管家等板块。 积极创新融资方式:18年2月发行上海国企首单CMBS,规模8.8亿元,利率区间为5.99%-6.99%,积极探索创新融资渠道。截止一季度末公司短债压力和杠杆水平均有所回升。我们认为未来公司的融资优势将继续体现在融资渠道的便利和大股东的资源倾斜,将助力公司未来健康稳定持续发展。 风险提示:一二线城市政策调控延续,结算不及预期等。

一、事件概述 光明地产发布2017年年度报告,公司全年实现营业收入208.1亿元,同比增长0.14%;归属于上市公司股东净利润19.5亿元,同比增长92.55%。 二、分析与判断 归母净利大幅增长,顺利兑现承诺 2017年公司实现销售金额236.6亿元,同比增长25%,实现销售回款231.7亿元。公司房地产开发实现营业收入199.45亿元,同比增加0.61%,主要是由于房产项目结转收入的销售均价同比上升引起的。公司实现归母净利润19.5亿元,同比增长92.55%,顺利兑现三年承诺。 多渠道拿地彰显国企优势,积极扩张未来业绩可期 公司2017年积极扩张,发挥国资背景和光明集团的平台优势,综合运用招拍挂、收购、旧改、城市更新、合作开发等多种方式获取土地储备。报告期内共新增土地储备面积94万平米,较2016年增长78%,新增土储中长三角地区占比约为79%。同时,公司积极研究政策形势,积极筹划租赁房市场的规划和布局,力争在新兴市场占得先机。 融资渠道丰富,财务结构稳健 光明地产积极拓展融资渠道,采用CMBS专项计划,探索融资创新获取低息资金。公司报告期内整体融资成本5.35%,同比下降1.2个百分点。截至报告期末,在手货币资金74.9亿元,净负债率133.4%,同比下降22个百分点,财务结构健康稳健。 冷链物流业务稳步推进,打造新的业绩增长点 公司在多元化业务板块发展格局的探索上,积极加速物流、供应链、菜管家等产业与地产间的协同发展,重点推进“冷链产业链”的培育打造,对现有产业模式、商业模式、盈利模式进行适度调整和对接升级,冷链物流业务稳步推进。 三、盈利预测与投资建议 光明地产2017年归母净利润大幅增长顺利完成业绩承诺。展望未来,公司依托上海国资平台,多渠道拿地积极扩张,新增土储成本优势明显,可售货值充裕。公司目前财务状况良好,未来业绩可期。我们预计公司2018-2020年EPS分别为1.32元、1.69元和2.05元,对应PE分别为5.0、3.9和3.2X,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示:房地产市场调控收紧,冷链物流业务发展低于预期。

公司发布2017年年报,实现营业收入208.1亿,同比增长0.14%,归母净利润19.47亿,同比增长92.6%,EPS1.14元。 重组业绩承诺如期完成:公司2017年实现扣非后归母净利润19.03亿元,同比增长88.87%,2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润36.01亿元,圆满完成35.13亿元的重组业绩承诺。公司全年业绩增长的主要原因在于,全年积极顺应市场,对区域结构、产品结构和经营方式进行主动优化调整,适应长三角地区城镇化建设和房地产市场业态变化,着力提升房地产主业的核心竞争力,通过多元化的投资和产品改善升级,提升商品住宅项目盈利能力,推动净利润大幅度增长。2017年公司实现签约金额236.62亿元,同比增长24.98%,增速有所放缓。报告期内已预售区域结构中,江浙沪占比合计达71%。全年销售回款231.7亿元,回款率达98%,回款能力依旧保持优秀水平。2018年公司销售目标250亿元,较2017年实际签约金额增长5.7%。 多元化积极扩充土储,冷链物流继续推进:2017年公司继续坚持精耕上海,稳健拓展周边城市的投资拓展战略,并明显加大拿地力度,新增土地储备94.25万平,同比增长78.67%。2017年全年公司获取项目基本布局在上海及周围如杭州、宁波、宜兴等二三线城市,其中上海占比高达44%,江浙沪合计占比近90%。此外,公司还积极探索城中村改造、特色小镇、历史名镇保护开发、合作开发、兼并收购等灵活投资拓展方式。公司目前已在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,继续积极打造物流、供应链、菜管家等板块。 融资成本优势凸显,偿债压力继续改善:公司融资成本优势凸显,报告期内整体平均融资成本5.35%。18年2月公司发行上海国企首单CMBS,探索创新融资渠道。截止2017年底公司短期偿债压力和杠杆水平均有所缓解。我们认为未来公司的融资优势将继续体现在融资渠道的便利和大股东的资源倾斜,将助力公司未来健康稳定持续发展。 风险提示:一二线城市政策调控延续,结算不及预期等。

公司2017年实现营业收入208.1亿,同比增长0.14%,归属于上市公司股东净利润19.47亿元,同比增长92.55%,EPS1.14元。 业绩承诺兑现,销售表现亮眼 报告期公司归母净利增速较快原因:1、投资收益大幅增长:公司在17年11月完成对江苏东恒海鑫置业100%股权及债权的转让,增创归母净利润约9.4亿元;2、少数股东损益占净利比重下降:报告期结算项目权益比上升使得少数股东损益占净利比重同比收缩10.3个百分点;3、费控能力进一步强化:2017年公司销售管理费用率为4.27%,同比收窄0.59个百分点。公司重组购买标的农房集团及农房置业2015至2017年实际完后扣非归母净利润分别为36.9、3.06亿元,累计完成率分别为105%、311%,重组三年业绩承诺超额兑现。毛利率方面,受结转结构影响,公司2017年结算毛利率同比收窄0.52个百分点,但随着上海及江浙核心城市项目陆续进入结算,我们预计2018年公司毛利率有望修复上行。 销售方面,公司2017年实现签约销售额236.62亿元,签约销售面积218.53万方,同比增长分别为24.98%、14.63%,销售回款率达到98%。展望2018年,公司可售货值充裕,可推货值接近400亿元、其中70%集中在长三角区域(根据年报项目表估算),我们认为公司销售今年有望实现平稳增长。 多元化方式拓展资源,财务结构进一步优化 报告期内,公司充分整合各方资源优势,积极通过保障房项目、城中村改造、城市更新、租赁住房、兼并收购等多元化方式拓展资源,2017年新增土储面积94.25万方,同比增长78.67%,其中,招拍挂占比72%,并购方式占比28%。从拿地结构来看,新增土储主要分布在上海及周边二三线城市,长三角占比达到90%(按金额)。 财务方面,公司通过积极的财务运作,使得杠杆率有所下降,公司2017年末净负债率为133.36%,较2016年底下降了22.21个百分点。融资成本方面,公司通过多元化的融资渠道及上海国资背书,进一步降低了融资成本,如2017年8月发行15亿中票(利率为5.15%)、18年2月成功发行8.8亿元的CMBS(利率区间为5.99%~6.99%)、申请注册不超35亿元永续债等,2017年末公司整体平均融资成本为5.35%,较2016年下降1.2个百分点。 业务拓展多元化,加速产业间协同整合 公司通过对海博物流集团的资源整合,全力打造冷链物流产业链,目前,公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、码头岸线、BH城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。1、物流板块:重点推进“冷链产业链”的培育,全面构建技术创新、结构优化及产业链延伸的发展格局;2、供应链板块:通过特有的“会所实体”经营模式“光明919”项目,可为经销商提供个性化服务;3、菜管家板块:积极发挥自有冷链配送电商平台优势,以地产产业多元化、城市服务及互联网的结合为突破口,服务于房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。 盈利预测与投资评级 公司发展迅速,2017年销售保持高增长,而冷链物流业务具备较大的发展空间。公司土储丰富,以上海为核心,积极向周边二三线城市拓展。我们预计18/19年EPS为0.90元、1.00元,对应PE倍数为7.30X、6.57X,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性继续收紧等。