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光明地产 房地产业 2018-08-14 4.23 5.40 29.19% 4.24 0.24% -- 4.24 0.24% -- 详细
核心观点 光明地产是光明集团旗下唯一房地产上市主体,也是集团重要业绩来源。我们认为房地产业务存在对接集团资源的潜在可能,有望获取优质土地,并通过加快周转实现业绩稳健增长。公司估值具备优势:绝对估值方面,股价相对RNAV折价近50%;相对估值方面,PE纵向历史对比、PEG横向可比公司对比均处较低位置。我们预计公司2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元,目标价5.40-5.81元。首次覆盖,给予“买入”评级。 背靠光明集团,集团最主要的业绩来源 公司于2015年借壳上市,主营业务为房地产和物流两大业务板块,但发展重心是房地产业务,2017年营收和毛利占比超过97%。控股股东光明集团直接及间接持有公司51.29%股权。公司2015-2017年净利润分别占集团的27.46%、38.14%、59.93%,逐渐成为集团业绩的重要来源,是光明集团旗下支柱企业。 开发业务加速周转释放业绩,存在对接集团资源的潜在可能 公司2018上半年新开工198.70万平,同比大幅上涨204.24%。我们认为公司加速新开工是为了保障全年的销售推盘量,加速去化和回款,全年销售金额预计将超过250亿元。据我们测算,公司2018年一季度末可售货值约624亿元,可以满足未来2年的销售需求。为了进一步拓展可售资源,公司2017下半年起加强拿地力度,2018上半年新增房地产储备面积76.09万平,同比大增1187.48%。公司未来有望借助集团优势,在上海市城中村改造项目、崇明岛2000亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。 绝对估值和相对估值均具备吸引力 绝对估值方面,据我们测算,公司RNAV为8.40元,股价相对RNAV折价接近50%。相对估值方面:纵向来看,公司当前PE(TTM)仅为3.83倍,处于2015年9月重组上市以来的最低水平。横向来看,我们选取中小房地产开发企业中,具备当地国资委背景、偏重开发业务的华发股份、上实发展、北京城建、华远地产作为可比公司,2018年平均PE为7.76倍,平均PEG为0.85(Wind一致预期)。而据我们测算,公司2018年PE仅为5.18倍,PEG为0.40,存在一定低估。 开发业务稳增+估值具备优势,首次覆盖给予“买入”评级 我们预计公司2018-2020年归母净利润为18.45、20.40、23.49亿元,EPS为0.83、0.92、1.05元。参考可比公司2018年7.76倍的PE估值,考虑到公司2018年净利润同比预计略有下滑、2018-2020年规模净利润增速预计略低于可比公司,我们给予公司一定折价,认为公司合理估值水平为6.5-7倍,目标价5.40-5.81元。首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:可售货值相对偏低;房地产销售可能受到调控政策、棚改贷款收紧的负面影响。
光明地产 房地产业 2018-05-07 5.22 7.62 82.30% 7.24 3.58%
5.41 3.64%
详细
事件。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入208.1亿元,同比增加0.14%;归属于上市公司股东的净利润19.5亿元,同比增加92.6%;实现基本每股收益1.14元。公司每10股派发现金红利2元(含税),并每10股转增3股。 2017年,公司房产销售结转稳定,营业收入增加0.14%;同期子公司房产项目利润增加使得净利润增幅扩大至92.6%。根据公司2017年年报披露,2017年,公司签约销售额236.62亿元,回款231.7亿元。2017年,公司继续推进以下七个方面的转型创新工作:一是保障房项目。二是上海城中村。三是历史名镇。四是殷实农场。五是城市更新。六是租赁房。七是冷链物流。公司以海博物流为主体,以西虹桥冷链物流园为载体,推动冷链食品全产业链综合服务园区的建设打造。同时,公司积极加速物流、供应链、菜管家等产业与地产间的协同发展,提升地产与产业的联动效能。 2017年1月,公司与上海市金山区城改办签订《金山区金山卫镇及山阳镇“城中村”地块改造框架协议》。2018年3月,公司与光明田缘合作投资开发运营上海市崇明区光明田缘项目配套酒店。根据公司2017年年报披露,2018年,公司计划新开工面积228万平,计划竣工面积222万平。 投资建议。地产和冷链物流双轮驱动,给予“买入”评级。公司是主营业务包括房地产综合开发经营、物流产业链为一体的国内大型国有综合房地产集团。目前,公司立足上海,稳健拓展经济发达城市,积极探索旧改、特色小镇方向。公司商业地产业务采取全产业链经营模式。公司冷链物流产业链业务在洋山自贸区、大虹桥等拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,拥有上海菜管家电商。公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力。我们预计公司2018-2019年EPS分别1.02元和1.26元。我们给予公司2018年10倍动态PE,对应未来6个月10.2元目标价,给予“买入”评级。
光明地产 房地产业 2018-04-30 5.18 -- -- 7.24 4.32%
5.41 4.44%
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精准布局养老地产,崇明岛项目资源价值凸显 公司位于崇明岛陈家镇的光明崇明养生庄园项目,规划用地2000亩,将建设成为具有典型示范意义的健康养老住宅及文化创意产业项目。截至2015年底,上海60岁及以上老年人口435.95万人,占总人口比重达30.2%,养老地产潜在市场需求巨大,光明地产提前布局定位精准,且有光明集团整个产业链内部协同优势,叠加政策规划支持下崇明岛土地的潜在升值空间,公司未来业绩有望持续实现高增速。 布局冷链物流占据先发优势 目前,我国易腐食品已经超过了10亿吨,其中,过半以上需要冷链运输。截止到2016年我国果蔬、肉类和水产品的冷链流通率分别达到22%、34%和41%,冷藏运输率分别为35%、57%、69%。国内当前还没有形成完整独立的冷链物流体系,冷链物流发展还停留在冷藏和运输环节,潜在市场空间极大。光明食品集团作为全国食品航母拥有丰富的物流资源,公司未来对光明食品集团内部的物流资源优化整合的空间与潜力巨大,面对未来冷链物流市场需求日益增长,公司提前卡位布局,有望带来新的业绩增长点,未来潜力巨大。 乘国改之东风,机制创新增速提效 上海是我国的国资重镇,公司大股东光明集团作为上海市老牌国企,有望在下一轮上海国改中走在前列。我们认为,光明地产未来有望在外部合作和内部激励上达成机制创新,激发员工积极性,增速提效,实现公司运营效率的进一步提高。 盈利预测与投资建议 光明地产作为上海国资背景房企,依托上海国资平台,综合运用多种方式获取项目积极拿地扩张,新增土地储备的成本优势明显,可售货值充裕。公司积极拓展融资渠道,财务结构健康,近年来实现了业绩的快速增长。公司资源禀赋优质,是崇明岛的世界级生态岛规划与上海国企改革的潜在受益标的,业绩有望持续高速增长。我们预测光明地产2018/2019/2020年的EPS为1.32元、1.67元和2.07元,相对应的P/E为4.8倍,3.8倍,3.1倍,公司最近三年市盈率的最大值、中位值、最小值分别为115.8、21.9和5.0x,给予“强烈推荐”评级。 风险提示 房地产销售不及预期,崇明岛项目进展不及预期,国企改革进度不及预期。
光明地产 房地产业 2018-04-30 5.19 9.93 137.56% 7.24 4.17%
5.41 4.24%
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公司发布2018年一季报,实现营业收入29.88亿,同比增长28.8%,归母净利润5.14亿,同比增长1076.5%,EPS0.2999元。 商业项目去库存继续带动一季度业绩高增长:报告期内公司归母净利率较去年同期增长15.3个百分点至17.2%。一季度业绩大幅增长的主要原因在于公司一季度继续加快去库存,去化了旗下的商业物业,带来营业收入大幅增长,且利润率明显提升,一季度综合毛利率较去年同期上升32.24个百分点至45.99%,同时由于毛利率的提升也导致一季度下属子公司土地增值税增加明显,导致营业税金及附加同比增长582%。销售方面,公司一季度实现签约金额43.27亿元,同比增长0.72%。截止2017年末,公司在江浙沪的可售面积占比高达70%,将成为未来贡献销售的主力。2018年,公司销售目标250亿,较2017年实际签约金额增长5.7%,一季度已完成销售目标17.3%。 多元化积极扩充土储,冷链物流继续推进:一季度公司通过招拍挂、并购和合作开发等多元化拿地方式新增土地储备48.39万平,同比增长1768.34%。其中,新获取项目分别布局在上海、苏州、长沙、常州和烟台五个城市,按获取金额来看,一线占比6%,二线占比43%,三线占比51%。截止2017年末公司土储结构中,长三角区域占比最大,达72%,环渤海其次,占比21%,中西部最小,占比7%。公司目前已在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,继续积极打造物流、供应链、菜管家等板块。 积极创新融资方式:18年2月发行上海国企首单CMBS,规模8.8亿元,利率区间为5.99%-6.99%,积极探索创新融资渠道。截止一季度末公司短债压力和杠杆水平均有所回升。我们认为未来公司的融资优势将继续体现在融资渠道的便利和大股东的资源倾斜,将助力公司未来健康稳定持续发展。 风险提示:一二线城市政策调控延续,结算不及预期等。
光明地产 房地产业 2018-04-24 4.81 -- -- 7.35 14.13%
5.49 14.14%
详细
一、事件概述 光明地产发布2017年年度报告,公司全年实现营业收入208.1亿元,同比增长0.14%;归属于上市公司股东净利润19.5亿元,同比增长92.55%。 二、分析与判断 归母净利大幅增长,顺利兑现承诺 2017年公司实现销售金额236.6亿元,同比增长25%,实现销售回款231.7亿元。公司房地产开发实现营业收入199.45亿元,同比增加0.61%,主要是由于房产项目结转收入的销售均价同比上升引起的。公司实现归母净利润19.5亿元,同比增长92.55%,顺利兑现三年承诺。 多渠道拿地彰显国企优势,积极扩张未来业绩可期 公司2017年积极扩张,发挥国资背景和光明集团的平台优势,综合运用招拍挂、收购、旧改、城市更新、合作开发等多种方式获取土地储备。报告期内共新增土地储备面积94万平米,较2016年增长78%,新增土储中长三角地区占比约为79%。同时,公司积极研究政策形势,积极筹划租赁房市场的规划和布局,力争在新兴市场占得先机。 融资渠道丰富,财务结构稳健 光明地产积极拓展融资渠道,采用CMBS专项计划,探索融资创新获取低息资金。公司报告期内整体融资成本5.35%,同比下降1.2个百分点。截至报告期末,在手货币资金74.9亿元,净负债率133.4%,同比下降22个百分点,财务结构健康稳健。 冷链物流业务稳步推进,打造新的业绩增长点 公司在多元化业务板块发展格局的探索上,积极加速物流、供应链、菜管家等产业与地产间的协同发展,重点推进“冷链产业链”的培育打造,对现有产业模式、商业模式、盈利模式进行适度调整和对接升级,冷链物流业务稳步推进。 三、盈利预测与投资建议 光明地产2017年归母净利润大幅增长顺利完成业绩承诺。展望未来,公司依托上海国资平台,多渠道拿地积极扩张,新增土储成本优势明显,可售货值充裕。公司目前财务状况良好,未来业绩可期。我们预计公司2018-2020年EPS分别为1.32元、1.69元和2.05元,对应PE分别为5.0、3.9和3.2X,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示:房地产市场调控收紧,冷链物流业务发展低于预期。
光明地产 房地产业 2018-04-23 4.94 9.93 137.56% 7.35 11.03%
5.49 11.13%
详细
公司发布2017年年报,实现营业收入208.1亿,同比增长0.14%,归母净利润19.47亿,同比增长92.6%,EPS1.14元。 重组业绩承诺如期完成:公司2017年实现扣非后归母净利润19.03亿元,同比增长88.87%,2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润36.01亿元,圆满完成35.13亿元的重组业绩承诺。公司全年业绩增长的主要原因在于,全年积极顺应市场,对区域结构、产品结构和经营方式进行主动优化调整,适应长三角地区城镇化建设和房地产市场业态变化,着力提升房地产主业的核心竞争力,通过多元化的投资和产品改善升级,提升商品住宅项目盈利能力,推动净利润大幅度增长。2017年公司实现签约金额236.62亿元,同比增长24.98%,增速有所放缓。报告期内已预售区域结构中,江浙沪占比合计达71%。全年销售回款231.7亿元,回款率达98%,回款能力依旧保持优秀水平。2018年公司销售目标250亿元,较2017年实际签约金额增长5.7%。 多元化积极扩充土储,冷链物流继续推进:2017年公司继续坚持精耕上海,稳健拓展周边城市的投资拓展战略,并明显加大拿地力度,新增土地储备94.25万平,同比增长78.67%。2017年全年公司获取项目基本布局在上海及周围如杭州、宁波、宜兴等二三线城市,其中上海占比高达44%,江浙沪合计占比近90%。此外,公司还积极探索城中村改造、特色小镇、历史名镇保护开发、合作开发、兼并收购等灵活投资拓展方式。公司目前已在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,继续积极打造物流、供应链、菜管家等板块。 融资成本优势凸显,偿债压力继续改善:公司融资成本优势凸显,报告期内整体平均融资成本5.35%。18年2月公司发行上海国企首单CMBS,探索创新融资渠道。截止2017年底公司短期偿债压力和杠杆水平均有所缓解。我们认为未来公司的融资优势将继续体现在融资渠道的便利和大股东的资源倾斜,将助力公司未来健康稳定持续发展。 风险提示:一二线城市政策调控延续,结算不及预期等。
光明地产 房地产业 2018-04-19 4.96 -- -- 7.35 10.53%
5.49 10.69%
详细
公司2017年实现营业收入208.1亿,同比增长0.14%,归属于上市公司股东净利润19.47亿元,同比增长92.55%,EPS1.14元。 业绩承诺兑现,销售表现亮眼 报告期公司归母净利增速较快原因:1、投资收益大幅增长:公司在17年11月完成对江苏东恒海鑫置业100%股权及债权的转让,增创归母净利润约9.4亿元;2、少数股东损益占净利比重下降:报告期结算项目权益比上升使得少数股东损益占净利比重同比收缩10.3个百分点;3、费控能力进一步强化:2017年公司销售管理费用率为4.27%,同比收窄0.59个百分点。公司重组购买标的农房集团及农房置业2015至2017年实际完后扣非归母净利润分别为36.9、3.06亿元,累计完成率分别为105%、311%,重组三年业绩承诺超额兑现。毛利率方面,受结转结构影响,公司2017年结算毛利率同比收窄0.52个百分点,但随着上海及江浙核心城市项目陆续进入结算,我们预计2018年公司毛利率有望修复上行。 销售方面,公司2017年实现签约销售额236.62亿元,签约销售面积218.53万方,同比增长分别为24.98%、14.63%,销售回款率达到98%。展望2018年,公司可售货值充裕,可推货值接近400亿元、其中70%集中在长三角区域(根据年报项目表估算),我们认为公司销售今年有望实现平稳增长。 多元化方式拓展资源,财务结构进一步优化 报告期内,公司充分整合各方资源优势,积极通过保障房项目、城中村改造、城市更新、租赁住房、兼并收购等多元化方式拓展资源,2017年新增土储面积94.25万方,同比增长78.67%,其中,招拍挂占比72%,并购方式占比28%。从拿地结构来看,新增土储主要分布在上海及周边二三线城市,长三角占比达到90%(按金额)。 财务方面,公司通过积极的财务运作,使得杠杆率有所下降,公司2017年末净负债率为133.36%,较2016年底下降了22.21个百分点。融资成本方面,公司通过多元化的融资渠道及上海国资背书,进一步降低了融资成本,如2017年8月发行15亿中票(利率为5.15%)、18年2月成功发行8.8亿元的CMBS(利率区间为5.99%~6.99%)、申请注册不超35亿元永续债等,2017年末公司整体平均融资成本为5.35%,较2016年下降1.2个百分点。 业务拓展多元化,加速产业间协同整合 公司通过对海博物流集团的资源整合,全力打造冷链物流产业链,目前,公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、码头岸线、BH城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。1、物流板块:重点推进“冷链产业链”的培育,全面构建技术创新、结构优化及产业链延伸的发展格局;2、供应链板块:通过特有的“会所实体”经营模式“光明919”项目,可为经销商提供个性化服务;3、菜管家板块:积极发挥自有冷链配送电商平台优势,以地产产业多元化、城市服务及互联网的结合为突破口,服务于房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。 盈利预测与投资评级 公司发展迅速,2017年销售保持高增长,而冷链物流业务具备较大的发展空间。公司土储丰富,以上海为核心,积极向周边二三线城市拓展。我们预计18/19年EPS为0.90元、1.00元,对应PE倍数为7.30X、6.57X,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性继续收紧等。
光明地产 房地产业 2018-02-26 7.37 7.17 71.53% 7.50 1.76%
7.50 1.76%
详细
公司发布2017业绩预增公告,三年利润承诺大概率完成 公司1月25日发布2017年业绩预增公告,预计实现归母净利润17.2~20.2亿元,同比增70%~100%;扣非归母净利润为16.6~19.6亿元,同比增65%~95%;公司大概率完成下属农房集团三年31.53亿业绩承诺。 产品优化促销售,融资凸显国资优势,2017新增土储同比增长79% 公司优化调整区域结构,提升产品竞争力促销售;2017年公司签约面积218.53万平方米,同比增长14.63%;2017年公司签约金额236.62亿元,同比增长24.98%。公司积极发挥国资优势,扩大融资渠道,获取低成本资金,优化财务结构;2017年8月发行15亿中票,融资利率5.15%;2017年11月上海国企首单获批CMBS融资8.8亿元,产品期限21年;2018年2月6日公司公告拟发行永续债融资35亿元。2017年四季度房地产经营数据公告显示公司近期拿地发力,2017全年新增土储面积94.25万平方米(其中四季度新增64.35万平方米),同比增长78.67%。 “物流+地产”双轮驱动,产业协同助力项目拓展母公司光明集团在上海有近万亩工业用地存量,后续公司有望积极参与存量盘活、产业调整、城市更新旧改;原军工路冷库区位优越,公司积极争取盘活,拓展价值空间;公司目前已形成完整的冷链物流体系,打通采购、加工、冷链仓储、运输等环节,海博西虹桥冷链物流园即将竣工交付投入使用;物流发展与地产拓展形成产业协同效应,利用国资优势探索多种获地方式,包括旧改更新、城中村改造、合作开发、兼并收购等。 12个月目标价9.6元,维持“买入”评级 完成三年利润承诺,近期公司积极进行资产优化及产品升级,综合2018房地产调控及行业销售下滑预期,预计2018年利润将出现微幅调整。预计2017/2018/2019年归母净利润为19.4/18.5/25.6亿元(原为18.3/21/25.4亿元),EPS为1.13/1.08/1.49元(原为1.07/1.23/1.48元);给予12个月目标价9.6元,维持“买入”评级,目标价对应PE分别为8.5/8.9/6.4。 风险提示 房地产调控时间过长导致销售不及预期;利率提升导致公司负债成本提升;物流地产/商业地产板块资源整合后经营情况不及预期。
光明地产 房地产业 2018-01-30 8.14 -- -- 8.58 5.41%
8.58 5.41%
详细
光明地产在2017年凭借签约金额屡创新高、运营盈利能力持续提升、土地获取模式不断创新、风控体系规范健全、产业转型从容布局、金融创新成效显著等综合实力表现,有望超额完成业绩承诺。公司依托上海国资平台,综合运用多种方式获取项目积极拿地扩张,新增土地储备的成本优势明显,可售货值充裕。公司目前财务状况良好,未来业绩可期。我们预计公司2017-2019年EPS分别为1.14元、1.41元和1.78元,对应PE分别为7.8、6.3和5.0X,给予“强烈推荐”评级。
光明地产 房地产业 2017-12-25 6.71 -- -- 8.44 25.78%
9.13 36.07%
详细
更正事项说明 2017年12月19日发布的《光明地产(600708)公司调研报告:深耕上海多元发展,业绩兑现可期》报告中,提到光明地产是“光明集团旗下唯一上市平台”,并提到“公司积极推进多元化发展的战略,但目前利润仍主要来自于房地产板块,冷链物流产业由于还未进入盈利阶段,2017年亏损20亿左右”。以上两点属于报告写作中的笔误。光明地产是光明食品集团旗下唯一的地产行业上市公司(光明集团旗下非地产类上市公司还有A股上市的光明乳业、金枫酒业、梅林股份、开创国际和新西兰主板上市的新西兰新莱特乳业公司)。而我们对冷链物流业务的盈亏表述也存在错误,20亿元的数字与实际情况偏差较大。具体数据应以公司发布的正式财务报告为准。在此我们特地表示歉意。 光明集团旗下上市平台,双轮驱动稳步发展 光明地产是光明集团下属的房地产综合集团型公司,公司在2015年6月与海博集团完成重组上市,达到了资产规模上的又一次飞跃。 公司目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主。公司自成立以来,累计开发各类住宅面积近3000万平方米,而冷链物流板块作为当今朝阳产业,受益于光明食品集团食品上下游完整产业链的基础,更是有得天独厚的优势。两大板块协调发展,成为集团稳步增长的双翼,同时也为集团其他业务提供了平台。 背靠大股东,财务状况无忧 公司作为光明集团旗下的地产业务上市平台,在融资方面得到了集团的大力支持。公司的主要融资渠道是由光明集团以基准利率委贷形式给公司的贷款。除此之外,由于光明集团为公司提供担保,公司由中票贷款的35亿也都享有较低利率。公司综合融资成本仅为5%左右。截至2017年三季末,公司负债率为80.8%,在手现金83.94亿,财务状况无忧。同时,公司在完成合并上市后业绩持续向好,2017年全年营收目标220亿,目前已全部完成,利润完成额也超出预期。 扎根上海,发挥优势推进合作,未来发展可期 上海市作为光明地产的大本营,一向是发展战略的重中之重。以公司十年土地储备来看,上海占比达到50%。2017年土地储备建筑面积已达到110万平方米,明年会进一步加大。 公司积极与其他房地产开发商合作,联合拿地和开发,推进了公司地产项目的周转和扩张。目前公司积极利用自身地产主业与光明食品产业链进行协同,并尝试拓展旅游地产、休闲产业等新兴领域,充分利用自己的特色资源,未来发展可期。
光明地产 房地产业 2017-12-22 6.77 -- -- 8.44 24.67%
9.13 34.86%
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光明集团旗下唯一上市平台,双轮驱动稳步发展 光明地产是光明集团下属的房地产综合集团型公司,公司在2015年6月与海博集团完成重组上市,达到了资产规模上的又一次飞跃。公司目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主。公司自成立以来,累计开发各类住宅面积近3000万平方米,而冷链物流板块作为当今朝阳产业,受益于光明食品集团食品上下游完整产业链的基础,更是有得天独厚的优势。两大板块协调发展,成为集团稳步增长的双翼,同时也为集团其他业务提供了平台。 背靠大股东,财务状况无忧 公司作为光明集团旗下唯一的上市平台,在融资方面得到了集团的大力支持。公司的主要融资渠道是由光明集团以基准利率委贷形式给公司的贷款。除此之外,由于光明集团为公司提供担保,公司由中票贷款的35亿也都享有较低利率。公司综合融资成本仅为5%左右。截至2017年三季末,公司负债率为80.8%,在手现金83.94亿,财务状况无忧。同时,公司在完成合并上市后业绩持续向好,2017年全年营收目标220亿,目前已全部完成,利润完成额也超出预期。 扎根上海,发挥优势推进合作,未来发展可期 上海市作为光明地产的大本营,一向是发展战略的重中之重。以公司十年土地储备来看,上海占比达到50%。2017年土地储备建筑面积已达到110万平方米,明年会进一步加大。公司积极与其他房地产开发商合作,联合拿地和开发,推进了公司地产项目的周转和扩张。目前公司积极利用自身地产主业与光明食品产业链进行协同,并尝试拓展旅游地产、休闲产业等新兴领域,充分利用自己的特色资源,未来发展可期。 多元布局,进军冷链业务新蓝海 冷链物流作为电商领域的最后一片蓝海,是诸多公司试水区。光明地产利用光明集团完整食品产业链的优势,打造集仓储、贸易、商业、办公为一体的优质物流园,并以其为载体形成包括信息化、贸易、加工、金融方面冷链物流的全产业链,并与光明集团旗下的蔬菜集团、超市集团、乳业、梅林等互相促进,提高集团产业整合度。公司积极推进多元化发展的战略,但目前利润仍主要来自于房地产板块,冷链物流产业由于还未进入盈利阶段,2017年亏损20亿左右。但由于房地产板块的优异表现仍完成2017年220亿元的营收目标。 盈利预测与投资建议 公司在上海地区有充足的土地资源储备,大股东光明集团也为公司提供了低成本的融资支持。公司在地产主业之外,也积极探索物流等相关业务的拓展,希望能通过新的业务平台与母公司其他业务板块形成协同。我们预计公司2017-2019年营业收入分别为240亿元、268.8亿元和295.68亿元,归母净利润分别为17.59亿元、14.73亿元和17.34亿元,对应EPS分别为1.03元、0.86元和1.01元,对应PE分别为X、7.91X和6.72X。首次覆盖,给予“谨慎推荐”的评级。 风险提示:房地产调控政策变化,冷链物流业务不及预期。
光明地产 房地产业 2017-09-04 7.27 7.53 80.14% 7.97 9.63%
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公司公布2017年半年报。报告期内,公司实现营业收入59.4亿元,同比增加24.2%;归属于上市公司股东的净利润2.60亿元,同比增加82.9%;实现基本每股收益0.15元。 2017年上半年,受房产销售结转增加影响,公司营收增加24.2%;同期资产减值损失转回使得净利润增幅扩大至82.9%。2017年1-6月,公司新增房地产储备面积为5.91万平,同比下降81.98%。2017年1-6月,公司新开工面积为65.31万平,同比增长184.33%。2017年1-6月,公司竣工面积为45.20万平,同比下降9.67%。2017年1-6月,公司签约面积为109.04万平,同比增长30.21%。2017年1-6月,公司签约金额为105.61亿元,同比增长24.81%。截止2017年6月30日,公司出租房地产总面积27.96万平。 2017年1-6月,公司租金总收入为0.43亿元。2017年上半年,公司积极重点开拓城市更新、历史名镇、特色小镇、PPP、产镇融合等项目。 2017年1月,公司与上海市金山区城改办签订《金山区金山卫镇及山阳镇“城中村”地块改造框架协议》。2017年5月,公司与上海市松江区泗泾镇签订《松江区泗泾镇历史名村名镇保护、更新、利用项目合作框架协议》。2017年7月,公司竞得徐州一幅25.38万平的住宅用地。2017年8月,公司收购杭州千岛湖立元置业获得六宗土地占地23.99万平的土地使用权。2017年8月,公司竞得建面11.19万平的湖州市太湖度假区2017-36号地块。2017年8月,公司意向竞拍上海金山区金山新城JSC1-0402单元1-08A-01、1-08B-01地块。2017年7月,公司拟挂牌转让东恒海鑫置业,有望获得4.65亿元的净利润收益。2017年,公司计划以房地产开发及经营为核心和母体,推动“新城+新镇”产业发展和“冷链+生鲜”的跨界联动发展,以+金融、+互联网为驱动,打造光明未来城市和光明未来小镇(新城镇)。全年,公司计划新开工面积212万平,计划竣工面积247万平。 投资建议。地产和冷链物流双轮驱动,给予“买入”评级。公司是主营业务包括房地产综合开发经营、物流产业链为一体的国内大型国有综合房地产集团。目前,公司立足上海,稳健拓展经济发达城市,积极探索旧改、特色小镇方向。公司商业地产业务采取全产业链经营模式。公司冷链物流产业链业务在洋山自贸区、大虹桥等拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,拥有上海菜管家电商。公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力。我们预计公司2017-2018年EPS分别0.84元和1.09元。我们给予公司2017年12倍PE,对应未来6个月10.08元目标价,给予“买入”评级。风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
光明地产 房地产业 2017-09-01 7.36 -- -- 7.97 8.29%
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公司公布2017年半年度财务。数据报告显示,公司实现营业收入59.39亿元,同比增长24.22%;营业利润为4.43亿元,同比增长65.55%;实现归属于母公司所有者的净利润2.60亿元,同比增长82.94%;稀释每股收益为0.15元,同比增长83.01%;加权平均净资产收益率为2.92%,同比增长64.04%。 投资要点: 根据国家统计局数据,上半年全国商品房销售面积近7.5亿平方米,同比增长16%。商品房销售额近6万亿元,同比增长21%。可以看到,受到政策的制约,一、二线城市的房价同比均有不同程度的下降,部分区域房价环比下降。总体来看,商品房待售面积同比增长率一直处于下行态势,去库存成效显著。而公司调整了营销手段,因城施策的战略持续深化。报告期内,公司实现签约面积109.04万平方米,同比增长30.21%;实现签约金额为105.61亿元,同比增长24.81%。 由于调控政策的延续,各地土地供应新规陆续出台,地方政府加大了住宅类土地的结构占比以及供应数量,住宅类供地量同比增长。在这样的大背景下,公司稳健布局重点区域,积极探索新的投资模式。我们可以看到,公司充分依托国资背景和光明食品集团的平台,参与旧城改造、城中村改造和城市更新等投资项目。报告期内,公司与 上海市松江区泗泾镇人民政府签订了《松江区泗泾镇历史名村名镇保护、更新、利用项目合作框 架协议》,进一步扩大了企业品牌影响力,推进多元化转型,提升核心竞争力。 公司深耕上海,在房地产行业进入调整期的大背景下,主要以销售为龙头。在不断的推进存量去化的同时,或将积极参与新型土地资源的获取。同时,依靠集团公司的背景,并积极协同集团的资源与品牌,势必将加大冷链物流方面的投入。 盈利预测与估值:我们认为公司战略格局不断创新,逐步增加公司长期拥有的优质资产的比重。依托集团公司的资源优势,公司有望实现多元发展的经验格局。结合行业当前估值水平,继续给予光明地产“强烈推荐”评级。
光明地产 房地产业 2017-08-31 7.31 7.17 71.53% 7.97 9.03%
7.97 9.03%
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2017中报出炉归母净利润同增83%。 公司发布2017年中报,营收59.4亿元,同比增长24.2%;归母净利润2.6亿元,同比增长82.9%;EPS0.15元/股;其中房地产开发业务结算营收54.8亿元,同比增长34.5%;销售金额105.6亿元,同比增长24.8%。 项目拓展积极收购千岛湖置业61%股权签署泗泾古镇项目合作。 5月公司与上海市松江区泗泾镇政府签订《松江区泗泾镇历史名村名镇保护、更新、利用项目合作框架协议》,拟共同投资设立项目公司,作为松江泗泾镇保护与开发的建设主体;公司拟出资8000万元,持股80%。项目至2024年末预计总投资约60亿元,包含动迁安置、文物修缮、项目建设等; 8月公司以4.8亿元收购杭州千岛湖立元置业有限公司61%股权及相应债权;标的公司主要资产为六宗土地的土地使用权,占地面积24万平方米; 长期看好隐形土地储备,冷链物流体系和电商平台发展。 2016年《上海盘活存量工业用地实施办法》出台,明确原土地权利人参与存量工业用地的实施办法;光明集团在上海有近万亩工业用地存量,后续公司有望积极参与城市更新和旧城改造。原军工路冷库土地面积约3万平方米,位于上海中环线以内,地理位置优越,发展空间巨大; 公司拥有完整的冷链物流体系及电子商务平台。海博西虹桥冷链物流园一期已交付,2017年二期将竣工交付。8月国务院办公厅印发《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》,提出加大降税清费力度、加强对物流发展的规划和用地支持、拓展物流企业融资渠道等,利于公司后续物流相关业务发展。 12个月目标价9.6元,维持买入评级。 公司以资本公积金转增股本,总股本由13.19亿股增至17.14亿股;我们调整公司盈利预测2017/2018/2019EPS为1.07/1.23/1.48元,综合考虑给予相对估值2017年9倍PE,调整12个月目标价9.6元,维持买入评级。 风险提示。 房地产调控持续深入,冷链物流发展不及预期。
光明地产 房地产业 2017-05-29 6.05 8.92 113.40% 8.82 10.25%
7.68 26.94%
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2017年5月,公司与上海市松江区泗泾镇政府签订《松江区泗泾镇历史名村名镇保护、更新、利用项目合作框架协议》。2017年5月24日,公司公告称,为传承上海独特的历史文化遗产,呈现与上海国际化大都市相得益彰的生态景观,推进泗泾古镇保护、更新与利用。贯彻松江区政府与光明集团签订的《上海市松江区国家新型城镇化综合试点建设发展合作项目意向书》的精神,推进松江区泗泾镇历史名村名镇保护与更新利用PPP项目的开发建设,公司于2017年5月23日与上海市松江区泗泾镇人民政府签订了《松江区泗泾镇历史名村名镇保护、更新、利用项目合作框架协议》。至2024年12月底预计总投资约为60亿元,其中包含动迁安置、文物修缮、项目建设、产业扶持、市政道路、景观河道及其他配套建设费用。 泗泾古镇保护、更新、利用开发的规划四至范围为:东至沪松公路、西至江川路、南至沪松公路、北至鼓浪路-福田净寺-松江四中,其中重点区域为古镇及泗泾公园,以及连接古镇的主要交通道路。该项目的具体合作内容包括:古镇区域基础和配套设施建设以及风貌改造。在产镇融合和产业升级上,开展与泗泾镇的全面合作。泗泾镇域的改造、开发与建设:一是参与泗泾镇域范围的改造;二是以市场行为参与全镇域范围内政府财政直接投资项目、政府购买服务、财政补贴所涉及的基础设施项目的投资承建。该项目的总投资估算是:至2024年12月底预计总投资约为60亿元,其中包含动迁安置、文物修缮、项目建设、产业扶持、市政道路、景观河道及其他配套建设费用。 2017年,公司计划以房地产开发及经营为核心和母体,推动“新城+新镇”产业发展和“冷链+生鲜”的跨界联动发展,以+金融、+互联网为驱动,打造光明未来城市和光明未来小镇(新城镇)。全年,公司计划新开工面积212万平,计划竣工面积247万平。 投资建议。地产和冷链物流双轮驱动,维持“买入”评级。公司是主营业务包括房地产综合开发经营、物流产业链为一体的国内大型国有综合房地产集团。目前,公司立足上海,稳健拓展经济发达城市,积极探索旧改、特色小镇方向。公司商业地产业务采取全产业链经营模式。公司冷链物流产业链业务在洋山自贸区、大虹桥等拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,拥有上海菜管家电商。公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力。我们预计公司2017-2018年EPS分别1.58元和1.89元。我们给予公司2017年10倍PE,对应未来6个月15.8元目标价,维持“买入”评级。风险提示:行业面临加息和政策调控风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名