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新城控股 房地产业 2018-07-10 28.59 48.00 75.70% 30.06 5.14% -- 30.06 5.14% -- 详细
6月销售281亿、同比+255%,单月销售创来时新高,行业排名挺进前八 6月,公司实现签约金额281.0亿,环比+68.8%、同比+255.1%,大幅优于6月主流50家房企单月同比+50.4%,并且单月销售创历史新高,克尔瑞单月销售额排名首进行业前八;实现签约面积235.7万平米,环比+73.8%、同比+304.5%,表现远好于重点跟踪49城月成交面积同比-7.5%;销售均价11,921元/平米,环比-2.9%、同比-12.2%。1-6月,公司累计实现签约金额953.1亿元,同比+94.2%,较前值+30.9pct,克尔瑞累计销售额排名首进行业前八;累计实现签约面积774.6万平米,同比+118.2%,较前值+36.6pct;累计销售均价12,305元/平米,同比-11.0%。公司1-6月销售额已完成18年计划销售额1,800亿元的53.0%,预计公司18年可售货值约3,000-4,000亿,鉴于公司布局城市库存普遍较低,较好去化及充裕可售将综合推动销售持续高增,超额完成计划问题不大。 6月拿地83亿、同比+25%,拿地集中度城市群、拿地成本进一步下降 6月,公司在土地市场新获取苏州、湖州、中山、阜阳、重庆、聊城、淄博、德州、淮安、乐山、荆州11城市18个项目,拿地仍集中于二线城市及周边城市群。6月公司新增建面280.6万平方米,环比+25.6%、同比+35.6%;对应总地价82.5亿元,环比-10.4%、同比+25.1%,拿地金额占比销售金额29%;平均楼面价2,939元/平米,环比-28.6%、同比-7.7%,拿地均价占比当月销售均价25%。1-6月,公司共新增规划面积1,233.2万平方米,同比-6.5%,较前值+7.8pct;对应总地价362.8亿元,同比-4.8%,较前值+6.3pct;拿地额占比销售额达38%,较上年的67%下降29pct;平均楼面价2,942元/平米,较17年拿地均价+8.9%。拿地均价占比同期销售均价24%,较17年+4pct。公司1-6月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,保证后续利润率的稳定。 投资建议:销售创历史新高,行业排名挺进前八,重申“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司6月销售额同比增长255%,大幅优于主流50家房企同比+50%,克尔瑞行业销售排名再次提升,挺进行业前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元预测判断,对应18-19年PE分别仅6.3倍和4.9倍,维持目标价48.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-07-10 28.59 31.84 16.54% 30.06 5.14% -- 30.06 5.14% -- 详细
单月销售金额281亿元,再创历史新高。公司在6月继续强力推盘,销售金额达到281亿元,再创历史单月销售最高值;单月销售金额同比增长255%,亦创单月增速新高。公司1-6月累计销售金额已达953.1亿元,同比增长94%,同期TOP10房企增速为29%,公司增速明显领先。公司强劲的销售表现主要源自于公司加大推盘力度,带来销售量的大幅增长。从销售面积来看,公司单月及累计销售面积增速分别为304%、118%。凭借强劲的销售表现,公司上半年目标完成度已达54%,有望超额完成1800亿的全年目标。 土地投资强度有所放缓,拿地均价明显下降。公司6月全口径拿地金额为76.4亿元,土地投资强度27%,强度有所减弱(拿地金额/当月销售金额)。1-6月累计土地投资强度38.5%。6月共计新增11个项目,其中9个位于三、四线城市,2个位于二线城市,公司加大向三四线城市布局力度。6月拿地均价环比下降21%至3240元/平,主要是由于拿地结构中三四线城市占比较高。前6月公司累计拿地的均价仅3089元/平,有充足空间保障利润率。 财务预测与投资建议 维持买入评级,下调目标价至31.84元(原目标价43.78元)。我们预测公司2018-2020年EPS为3.98/5.58/7.44元。由于近期板块调整可比公司PE估值下调至7X,我们相应调整了目标价。考虑到公司远高于行业平均的业绩增速及丰富的土地储备我们给予公司20%的估值溢价,对应2018年PE倍数为8X,对应目标价31.84元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。 公允价值变动损益不及预测值。
新城控股 房地产业 2018-07-10 28.59 -- -- 30.06 5.14% -- 30.06 5.14% -- 详细
事件描述新城控股7月6日公告销售情况:6月份公司实现合同销售金额约280.97亿元,销售面积约235.70万平方米;1-6月累计合同销售金额约953.11亿元,比上年同期增长94.17%,累计销售面积约774.56万平方米,比上年同期增长118.25%。n事件评论新城半年销售近千亿,年度目标完成率超过50%。新城控股2018年销售目标为1800亿,上半年已经完成953.11亿,完成率高达52.95%,上半年的靓丽表现有力保障了全年销售目标完成。一般而言,下半年尤其是“金九银十”才是房企的推盘高峰,因此新城控股全年销售目标大概率或将超额完成。 6月单月增速高达约255%,销售额排名挺进前8名。新城控股二季度以来销售增速不断加快,销售额累计同比增速从4月份的57%提升至6月份的94%,6月单月增速达到约255%,公司销售形势持续向好。与此同时,公司销售排名再创新高,今年4月份跻身行业前10,6月份提升至第8名(上述排名来自亿翰智库)。 拿地仍然积极,坚持拓展重点城市群。2018年上半年,新城控股拿地力度维持高位,新增土地储备面积高达约1201万平,超过775万平的销售面积,拿地总价款约为365亿元,新增货值预估为1034亿元,略超953亿元的销售额。从区域上看,新城控股拿地继续围绕重点城市群,例如长三角、珠三角、京津冀区域拿地面积分别约为572万平、43万平和41万平,此外继续在中西部区域围绕成都、西安、武汉、长沙等核心城市进行布局。 投资建议:公司土地储备优质充足,销售持续高速增长。受益于双轮驱动与多层激励的推动作用,公司近年来销售额保持高增长,考虑到收入结算的滞后性以及相对稳定的结算利润率,2018年和2019年预计EPS分别约为3.82和5.07元,对应当前股价PE分别为7.38和5.56倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或收紧,影响商品房销售去化率;2.房地产业务所在区域调控政策或收紧。
新城控股 房地产业 2018-07-06 28.38 45.33 65.92% 30.06 5.92% -- 30.06 5.92% -- 详细
公司具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利水平和成长性。 维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21元的判断,目标价45.33元,对应2018年12倍PE。优质的储备和独特的资源获取能力确保公司未来几年销售和业绩的高速度高质量成长。 公司具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,因此在未来可以持续保持较高的增速,打消市场对于公司成长性和盈利性的疑虑。以住宅快速开发模式为特征的高周转高扩张模式必须具备两个条件:一是增量上能够有充裕的土地获取空间,以及合理的土地获取成本,以保证其后续增速的持续性;二是开发周期、销售周期和管控能力需要继续提高以维持在一定毛利水平下的高周转。公司在这两方面具备较强的竞争优势。 公司在三条路径上全面发力,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利性和成长性。第一,公司战略性布局全国,进入城市增速加快。2017年底公司土地储备总货值约为6500亿元,2017年新进入城市27个;第二,公司的“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,这种综合体拿地的模式更受政府青睐,为后续资源获取打下了更坚实的基础,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业,未来1年内将再增18家;第三,公司的高周转能力在行业名列前茅,通过标准化复制的模式压低运营成本,为后续扩张腾挪出利润空间。 预期催化剂:行业政策出现拐点 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期
新城控股 房地产业 2018-06-20 32.80 -- -- 35.45 8.08%
35.45 8.08% -- 详细
销售持续高增长,销售节奏处于历史同期高位 2018年5月份公司实现销售金额166.4亿元,同比上升86.4%,销售面积135.6万方,同比增长95.9%,销售均价12271元/方,同比下滑4.9%。5月累计公司实现销售金额672.1亿元,同比上升63.2%,合同销售面积538.9万方,同比上升81.7%,累计销售均价12473元/平米,同比下滑10.1%。5月份公司加大推盘力度,且去年同期基数偏低,公司销售增速较上月进一步扩大,但销售均价有所下滑,主要是受货值结构调整影响。 拿地强度保持高位,补充长三角库存 5月份新增项目13个,总建面223.5万方,总地价92.0亿元,楼面价4118元/方。5月累计新增项目54个,总建面952.2万方,总地价290.7亿元,楼面均价3053元/方。5月份公司拿地力度保持高位,单月土地成本较高主要是由于杭州项目成本较高拉动,累计数据来看公司拿地成本依然具有较强优势。 增加发行海外债,融资渠道顺畅 18年以来,公司通过境外融资拓展融资渠道,子公司新城环球于4月24日在新加坡交易所发行3亿美元债券,6月4日在4月份的基础上增加发行2亿美元债券,票面利率为6.5%,融资成本具备一定竞争力。 预计公司18、19年EPS分别为3.79、4.99元,维持“买入”评级。 过去几年公司通过高效周转完成了从区域龙头走向全国龙头的跨越。我们继续看好公司的中长期发展潜力。根据最新股价计算,18、19年PE估值水平为8.60,6.53x。 风险提示 行业景气度持续下行影响公司销售。新进入城市去化速度下降。
新城控股 房地产业 2018-06-11 31.97 43.78 60.25% 35.45 10.89%
35.45 10.89% -- 详细
事件 公司公告5月销售及拿地情况。5月实现销售金额166.4亿元,同比增长86%;实现销售面积135.6万方,同比增长96%。 核心观点 单月销售金额同比增长86%,增速远高于行业龙头平均水平。5月进入传统地产销售旺季,随着推盘量的增加,公司销售强势发力,单月166亿的销售金额为历史上单月销售第三高值。公司1-5月累计销售金额已达672亿元,同比增长63%,远远领先于TOP10房企26%的同比增速。从销售面积来看,公司单月及累计销售面积增速分别为96%、82%。 土地投资强度维持高位,拿地均价略有上升。公司5月全口径拿地金额为92亿元,土地投资强度高达55%(拿地金额/当月销售金额)。5月共计新增11个项目,其中9个位于长三角,1个位于珠三角,1个商业综合体项目位于唐山。5月拿地均价略有上升至4118元/平,主要是由于其中2个杭州项目的均价较高。前5月公司累计拿地的均价仅3052元/平,为利润率留足了空间。 境内外融资通道畅通,为公司快速周转保驾护航。公司今天同时公告了其通过境外全资子公司进行了一笔美元债的融资,融资规模为2亿美元,票面利率6.5%。今年公司已通过其港股平台成功通过美元债和配股方式进行融资,同时利用A股平台也成功发行美元债。在融资收紧的背景下,仍能保持各融资渠道的畅通,为公司快速周转提供稳定且成本较低的资金。 财务预测与投资建议 维持买入评级,维持目标价43.78元。我们预测公司2018-2020年EPS为3.98/5.58/7.44元,业绩年复合增速40%以上。可比公司2018年PE估值为9X,考虑到公司远高于行业平均的业绩增速及丰富的土地储备我们给予公司20%的估值溢价,对应2018年PE倍数为11X,对应目标价43.78元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。
新城控股 房地产业 2018-06-08 30.98 46.45 70.02% 35.45 14.43%
35.45 14.43% -- 详细
高成长典范,迈入一线龙头行列。公司2018年销售目标1800亿元,目标增速在40%以上。公司2018年前5月的销售金额为672亿元,同比增长63%,继续保持强劲的增长趋势,跻身行业前10。增长速度在龙头房企中位于领先水平。 双轮驱动,商业取得不断突破。2017年公司商业收入突破10亿元,2018年计划新开业18座吾悦广场,商业收入突破20亿,力争实现倍数级增长。公司商业业态差异化定位,与住宅业务协同发展,在有效降低获取项目的土地成本的同时,提高住宅产品的溢价能力,持续助力公司发展。 土储优质,拿地亮眼,成长有望持续。2018年前5月,公司已新增土储超950万方,为同期销售面积的177%,主要布局在长三角、珠三角、环渤海等热点区域。公司通过招拍挂、合作以及并购拿地等多种方式获取土地,有效的降低了获取土地的成本,楼面价为3058元/平,为同期公司销售均价的24.5%,土地成本位于低位。公司土储优质,助力公司销售保持快速增长,盈利能力有望持续。 公司作为行业二线排头兵,管理层积极进取,员工激励制度不断完善。公司的财务杠杆合理,负债指标优异,金融机构认可度较高。公司融资渠道畅通,融资成本在行业中均处于较低位置。2017年公司土地获取战略布局眼光精准,选择下沉城市能级获取土储,重点布局强三四线城市。有效的降低了土地获取成本,受到房地产调控政策的影响较小,同时受益于本轮三四线房价的上涨,项目的盈利水平有所保证。维持公司“买入”评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为4.06元、5.25元和6.75元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为7.57倍、5.85倍和4.55倍。 风险提示:三四线房地产调控政策收紧影响公司项目去化;货币政策超预期收紧造成公司融资成本大幅上升;棚改货币化安置比例大幅度降低。
新城控股 房地产业 2018-06-07 30.56 48.00 75.70% 35.45 16.00%
35.45 16.00% -- 详细
5月销售166亿、同比+86%,基数走低&推盘增长推动销售同比高位再走强 5月公司实现签约金额166.4亿,环比+31.0%、同比+86.4%,略高于月初克尔瑞公布的160.3亿4%,并大幅优于5月主流50家房企单月同比+59.4%;实现签约面积135.6万平米,环比+38.0%、同比+95.9%,表现远好于重点跟踪49城月成交面积同比-5.1%;销售均价12,271元/平米,环比-5.0%、同比-4.9%。由于低基数效应持续以及受行业预售证监管放松影响推盘有所增长,公司5月销售持续高增,单月销售金额稳居行业前十,考虑到6-9月为低基数区域,以及进入年中后推盘力度逐渐加大,预计未来2-3季度销售将持续亮眼。 1-5月公司累计实现签约金额672.1亿元,同比+63.2%,涨幅较1-4月+6.4pct;累计实现签约面积538.9万平方米,同比+81.7%,涨幅较1-4月+4.3pct;累计销售均价12,473元/平米,同比-10.1%。公司1-5月销售额已完成18年计划销售额1,800亿元的37.3%,预计公司18年可售货值约3,000-4,000亿,鉴于公司布局城市库存普遍较低,伴随推盘力度加大,较好去化及充裕可售将综合推动销售持续高增,大概率超额完成计划。 5月拿地92亿、占同期销售达55%,深耕三大城市圈,拿地成本控制得当 5月公司在土地市场新获取杭州、苏州、嘉兴、绍兴、常州、宁波、金华、徐州、肇庆、唐山10城市11个项目,拿地仍以长三角区域为主,珠三角和京津冀亦有涉猎。5月公司新增建面223.5万平方米,环比+8.7%、同比-40.3%;对应总地价92.0亿元,环比+38.9%、同比+14.0%,拿地金额占比销售金额达55%,较上月提升3pct;平均楼面价4,118元/平米,环比+27.8%、同比+90.8%,拿地均价占比当月销售均价33.6%,5月拿地均价有所上升主要源于杭州两地块成交价格较高拉动。 1-5月公司共新增规划面积952.5万平方米,同比-14.3%,较上月下降13.2pct;对应总地价280.3亿元,同比-11.0%,较上月提升8.6pct;拿地额占比销售额达42%,较上年的67%下降25pct;平均楼面价2,943元/平米,较17年拿地均价+9.0%。 拿地均价占比同期销售均价23.6%,较17年提升3.8pct。公司1-5月继续加仓拿地,并且拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,这将保证公司未来利润率水平仍能持续保持行业领先,进而进一步保障高周转顺利运转。 投资建议:销售强劲、融资通畅,继续稳居行业前十,重申“强推”评级 公司1-5月销售同比增长63%,大幅优于主流50家房企同比+35%,克尔瑞行业销售排名从17年13名,跃居至行业前十,高增长蓝筹本色尽显。同时公司加仓拿地,17年拿地金额占比销售金额高达67%,并在规模扩张同时有效实现了成本可控。此外,在当前融资趋紧背景下,公司通过母公司新城发展控股港股平台打造特殊融资渠道,公司也先后于4月24日、6月4日发行两笔美元债,规模合计5亿美元,对应票息6.5%,公司多样化融资渠道助力未来拿地、销售继续高增。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元判断,对应18-20年PE分别仅6.9倍、5.3倍和3.9倍,维持目标价48.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场下行风险。
新城控股 房地产业 2018-06-07 30.56 46.30 69.47% 35.45 16.00%
35.45 16.00% -- 详细
销售增长靓眼,布局下沉三四线,调控影响较小。 公司5月销售表现靓眼,实现签约面积135.6万方,同比增长95.9%;实现签约金额166.4亿元,同比增长86.4%,环比增长31.0%。全年累计签约金额672.1亿元,同比增长63.2%,完成全年1800亿元销售目标的37%。公司2018年可售货值充裕超过3000亿元,提前布局下沉三四线城市,目前受政策调控影响相对较小,预计大概率完成2018年销售目标(对应增长约42%),跻身行业销售前十。 5月拿地节奏加快,土地成本优势明显。 公司5月投资力度有所加强,单月新增11个项目,主要分布于长三角区域,新增建面223.5万方,总地价约92.0亿元,同比增长14.0%,单月土地投资金额/销售金额比例(约55%)较1-4月水平提高了16pc。从均价来看,由于两宗杭州高均价地块拉动,5月新增项目楼面均价上升至4118元/平方米。全年新增项目平均楼面积约3104元/平方米,占同期售价的比例约25%,土地成本优势明显,有助于后续维持毛利率水平。 2018年一季度业绩高增长,新会计准则加速确认收入,但影响较小。 2018年一季度,公司实现营业收入51.8亿元,同比增长154.2%;实现归母净利润3.60亿元,同比增长752.6%。业绩超预期主要来自于期内房地产结转增加、销管费率降低、以及投资收益由负转正。一季度末,公司合同负债607.5亿元,约为2017年后三季度营收的1.6倍,可为今年业绩增长提供较强支撑。公司从2018年开始执行新的会计准则,利于业绩释放,但影响相对较小。期初未分配利润增加2.24亿元,占2017年归母净利润的3.7%。 维持12个月目标价46.3元和“买入”评级。 公司销售增长强劲,拿地策略灵活快速,成本管控能力优秀,规模效应持续显现,主体AAA评级利于融资成本控制,我们维持2018/2019/2020年EPS预测3.56/4.35/5.22元不变,目前股价对应2018年PE估值为8.6倍,安全边际较高,维持12个月目标价46.3元和“买入”评级。
新城控股 房地产业 2018-06-07 30.56 38.20 39.82% 35.45 16.00%
35.45 16.00% -- 详细
公司发布五月份经营简报:5月公司实现合同销售金额约166.4亿元,同比增长86.4%,销售面积约135.6万平方米,同比增长95.9%。1-5月累计合同销售金额约672.1亿元,比上年同期增长63.2%;累计销售面积约538.9万平方米,比上年同期增长81.7%。 销售增速表现亮眼,有望超额完成全年目标。公司5月蓄势发力,合同销售金额环比增长31%,同比增长86.4%,销售面积环比增长38%,同比增长95.9%。公司1-5月累计销售继续稳居前十,增速远超TOP10房企26%的平均增速。公司销售持续大幅走强,得益于去年同期低基数以及公司加大推盘力度。预计随着未来两季度低基数的到来,公司销售有望继续保持高增长。目前公司已完成全年销售计划1800亿的37.3%,而公司可售货值分布区域去化良好,伴随公司持续大力推盘,今年大概率超额完成1800亿销售目标。此外,随着2017年的高毛利率项目于2018年结转,预计结算毛利率有望继续保持在高位。 拿地扩张态势积极,持续深耕长三角。公司新增全口径拿地金额92.0亿(环比+38.9%,同比+28.4%),占销售额的比重为55.3%,新增项目主要分布在杭州、徐州、金华、宁波、苏州、嘉兴、常州、绍兴等长三角区域,平均楼面价4118元/平,环比+28%,主要源于杭州两块地均价较高,公司1-5月平均拿地价格3052元/月,成本依然可控。 去杠杆影响有限,融资成本可控。公司在境外发行总额为2亿美元的无抵押固定利率债券,已于6月4日在新加坡证券交易所上市,票面年息为6.5%。此次发行是继4月23日发行3亿美元债基础上的增发,目前总计发行5亿美元债。截至4月底,发行债券增加27.81亿元,占2017年末净资产比例为10.7%。随着行业去杠杆的持续推进,市场风险偏好逐步下行,国内融资收紧,公司积极拓展境外融资,去年末加权融资成本仅5.32%,融资成本虽然上行但依旧可控。 盈利预测与投资建议。考虑到公司销售额持续的大幅增长,我们调升盈利预测,预计2018-2020年EPS分别为3.82元、4.94元和6.62元,当前股价对应PE分别为8倍、6倍、5倍。给予2018年10倍估值,对应38.2元的目标价。公司是低估值、高增长的典型代表,维持“买入”评级。
新城控股 房地产业 2018-05-09 32.51 46.86 71.52% 34.14 5.01%
35.45 9.04% -- 详细
事项: 5月4日晚,新城控股公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额127.0亿元,同比增长39.5%;实现签约面积98.3万平方米,同比增长51.7%。1-4月,公司累计实现签约金额505.7亿元,同比增长56.8%;实现累计签约面积403.3万平方米,同比增长77.3%。 主要观点 1、4月销售127亿、同比+40%,基数走低&推盘增长推动销售持续向好 4月公司实现签约金额127.0亿,环比-32.6%、同比+39.5%,与月初克尔瑞公布的128亿基本持平,并优于4月主流50家房企单月同比+29.7%;实现签约面积98.3万平米,环比-25.6%、同比+51.7%,表现远好于重点跟踪49城月成交面积同比-20.8%;销售均价12,924元/平米,环比-9.4%、同比-8.1%。由于基数走低以及推盘稳定,公司4月销售延续了3月的强劲势头,考虑到5-8月为低基数区域,以及进入年中后推盘力度逐渐加大,预计未来2-3季度销售将有更好表现。 1-4月公司累计实现签约金额505.7亿元,同比+56.8%,涨幅较1-3月-6.8pct;累计实现签约面积403.3万平方米,同比+77.3%,涨幅较1-3月-10.2pct;累计销售均价12,541元/平米,同比-8.9%。公司1-4月销售额已完成18年计划销售额1,800亿元的28%,预计公司18年可售货值约3,000-4,000亿,鉴于公司布局城市库存普遍较低,伴随推盘力度加大,较好去化及充裕可售将综合推动销售持续高增,大概率超额完成计划。 2、4月拿地66亿、同比+36%,兼顾区域深耕、扩张并进及成本可控 4月公司在土地市场新获取成都、昆明、天津、合肥、肇庆、常州、湖州、高邮、淮安等城市14个项目,拿地兼顾长三角区域深耕和全国范围拓展。4月公司新增建面205.6万平方米,环比+1.2%、同比+15.2%;对应总地价66.3亿元,环比+19.3%、同比+36.3%,拿地金额占比销售金额达52%,较上月提升23pct;平均楼面价3,223元/平米,环比+17.9%、同比+18.3%,拿地均价占比当月销售均价25%。 1-4月公司共新增规划面积729.1万平方米,同比-1.1%,较上月提升5.2pct;对应总地价188.3亿元,同比-19.6%,较上月提升14.6pct;拿地额占比销售额达37%,较上年的67%下降30pct;平均楼面价2,582元/平米,较17年拿地均价-4.4%。拿地均价占比同期销售均价20.6%,较7年略提升0.8pct。公司1-4月继续加仓拿地,并且将拿地均价占比销售均价稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,这将保证公司未来利润率水平仍能持续保持行业领先,进而进一步保障高周转顺利运转。 3、投资建议:销售继续强势,排名首进前十,重申“强烈推荐”评级 公司1-4月销售同比增长57%,优于主流53家房企同比+29%,持续彰显高增长蓝筹本色。17年公司销售规模达1,265亿,克尔瑞排名已攀升至行业13名,18年1-4月进一步跃居行业第10,二线蓝筹向一线龙头冲刺在即。同时公司持续加大拿地力度,17年拿地金额占比销售金额高达67%,属加仓拿地,并在规模扩张同时有效实现了成本可控。此外,近期公司母公司新城发展控股持续通过港股市场股权融资,或也将打造公司的特殊融资渠道,助力公司销售规模的快速扩张。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元的预测,对应18-19年PE分别仅7.3倍和5.6倍,维持目标价48.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
新城控股 房地产业 2018-05-07 31.72 -- -- 34.14 7.63%
35.45 11.76% -- 详细
公司收入和利润高速增长,超出预期。公司一季度实现营业收入51.8亿元,同比增加154.2%;实现归母净利润3.6亿元,同比增长752.6%;加权平均净资产收益率1.7%,同比增长1.4个百分点。业绩超预期的主要原因是本期结算项目规模较2017年同期增长较快。 此外公司自2018年起执行财政部修订后的新会计准则,因此2018年期初未分配利润增加2.2亿元,占公司2017年利润的3.7%。新会计准则致使预收账款确认加速,叠加公司雄厚的业绩潜力,公司2018年业绩释放有进一步加快可能。 新会计准则加速预收款确认,预计业绩释放加速。财政部修订后的收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型,以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。核心关键点按交付所有权的时点一次性确认改成了按履约进度确认,即全款购房且不可撤销的款项可以按照建造进度确认收入。公司2017年销售均价增长20%,且2017预收款是营收的1.25倍。高质量预收款项充足,新会计准则下预计公司业绩释放会加速,并提升存货周转速度。 销售增长强势,库存持续补充。2018一季度公司累计合同销售金额约378.69亿元,比上年同期增长63.7%,累计销售面积约304.95万平方米,比上年同期增长87.5%。销售均价12418元/平米,同比-12.7%。销售增速依旧亮眼,销售均价由于推盘项目结构影响有所降低,预计二季度会有所回升。公司一季度新增规划面积537.1万平,超过同期销售面积76%;拿地金额122亿元,当期拿地金额/销售额32.2%。拿地面积远高于销售面积,依然处于扩张态势。拿地均价2331元/平米,低于2017年均价,拿地成本控制较好。 销售回款控制较好,融资额增长29.6%。公司2018Q1销售商品、提供劳务收到的现金162.4亿元,同比增长79.2%,表内回款率有所提升。在手货币资金168.3亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的1.6倍,短期现金流无忧。我们测算的净负债率105%,较2017年有所提升,主要是新增较多长期借款和债券,较2017年增长29.6%。公司一季度费用率18.5%,较2017年同期减少4.8个百分点,销售费用率和管理费用率下降较快。在规模扩张的同时费用率下降,体现了公司内部管控卓有成效。 维持增持评级,维持盈利预测。公司拥有逾5000万方的优质土地储备,主要分布在长三角、环渤海和中西部地区。公司拿地战略精准,是此轮房地产上行周期的最大受益房企之一,规模扩张迅速,且业绩储量丰富,新会计准则实行有望加速业绩释放,商业+住宅双轮驱动模式逐渐成型。维持增持评级,维持盈利预测。预计公司2018-2020年归母净利润为88.5/122.9/159.6亿元,对应EPS分别为3.92/5.44/7.07元。当前价格对应的PE为8.07X/5.81X/4.47X。
新城控股 房地产业 2018-05-07 31.72 -- -- 34.14 7.63%
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事项: 公司公布2018年一季报,实现营收51.8亿,同比增长154%;归母净利润3.6亿,同比增长753%,对应EPS0.15元。 平安观点: 结算高增长带动业绩高增长。公司一季度实现营收51.8亿,同比增长154%;归母净利润3.6亿,同比增长753%。业绩大幅增长主要因:1)期内结算面积大幅增长带动结算收入大幅增长;2)合作项目结转增加,带动投资收益由上年的负0.55亿上升为0.51亿;3)期间费用率同比下降4.8个百分点至18.5%。期内毛利率36.4%,较2017年全年上升0.85个百分点,延续较高水平。 销售高增长典范,拿地相对进取。公司2018年1-3月累计销售金额约378.7亿元,同比增长63.7%,累计销售面积约305万平,同比增长87.5%。平均售价12418元/平,较2017年全年均价下降8.9%。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,新增建面504.4万平米,同比下降28.7%,为同期销售面积的165%;平均楼面地价2533元/平米,地价房价比仅20%,保障项目盈利能力。 财务状况稳健,负债率上升。期末公司在手现金168.3亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的163.2%,短期偿债压力较小。净负债率为105.4%,较期初上升34.4个百分点。由于拿地规模远高于销售规模,期内经营性现金流净流出30亿。 盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市牛市,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。维持原有盈利预 测,预计2018-2019年EPS分别为3.84元和5.17元,当前股价对应PE分别为8.2倍和6.1倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,拿地开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)银监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨,且按揭利率连续15个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售表现;2)当下多个城市实行限价政策,随着公司高价地步入销售和结算周期,若限价政策未有松动,公司毛利率面临下滑风险;3) 目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,公司将面临政策风险。
新城控股 房地产业 2018-05-04 31.33 47.29 73.10% 34.14 8.97%
35.45 13.15% -- 详细
事件 2018年一季度公司实现营业收入51.79亿元,同比增长154.21%;归属于上市公司股东的净利润3.60亿元,同比增长753%;基本每股收益为0.15元,同比增长650%。 竣工结算增加,合作项目贡献收入增加,净利率大幅提升 一季度为传统结算淡季,根据一季报,公司营业收入及归属于上市公司股东的净利润分别实现同比增长154.21%和753%,主要源于结算的增加以及净利润率的大幅度提升。公司一季度毛利率及净利率分别为36.41%及7.17%,较去年同期分别增加-2.46及5.28个百分点。净利率的大幅提升主要是因为期间费用率的降低及投资收益的增加,18年一季度公司期间费用率为18.45%,相比去年同期降低4.78个百分点,投资收益超过5000万,去年同期为负,主要是结算的合作项目增加。公司合同负债607.5亿元,主要为预售房款,对未来收入的确认锁定度较高。 会计政策变更利好业绩但占比较小,内生增长为业绩提升主因 根据公告,按照财政部修订后的会计准则要求,公司从2018年起执行新的收入准则及金融工具准则。按照收入准则的要求,公司将在编制2018年度及各期间财务报告时,根据首次执行收入准则的累积影响数调整当年年初未分配利润及财务报表其他相关项目金额,按照金融工具准则的要求,公司将可供出售金融资产分类为以公允价值计量且其变动入当期损益的金融资产,对期初留存收益或其他综合收益进行追溯调整。本次执行修订后的收入准则及金融工具准则,公司需调整2018年期初未分配利润和其他综合收益,即公司2018年期初未分配利润增加22,406.83万元,少数股东权益增加649.98万元,其他综合收益减少3,082.50万元。收入的确认变更主要发生在非银行按揭客户,同时按完工进度确认,对当期的影响较小,本次执行后公司期初未分配利润增加2.24亿元占2017年归母净利润60.29亿元的比值为3.5%,为收入及金融工具提减值共同作用的结果,可见会计政策的变更虽利好业绩,但占比较小,业绩提升的主因仍为内生增长。 投资建议 公司一季度销售金额379亿元,同比增长63.66%,销售面积305万方,同比增长87.52%,高基数下仍保持了高增长,由于一季度是传统销售及结算淡季,我们预计二季度公司销售及业绩增长将提速。截止到17年底,我们测算公司总土储(未售口径)6005万方,根据公司公告,17年销售均价1.36万/平米,估算总货值约为8100亿元。我们认为公司综合实力强、成长性好,未来市占率或持续提高,预计公司18-20年EPS分别为3.87、5.03及6.73元,对应PE为8.2X、6.3X及4.7X,6个月目标价48.45元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期
新城控股 房地产业 2018-04-30 30.81 46.86 71.52% 34.14 10.81%
35.45 15.06% -- 详细
1、Q1业绩同比大增752%,源于结算大增及新准则下预收款确认加速18年1季度,营业收入51.8亿,同比+154.2%;归母净利润3.6亿,同比+752.1%;基本每股收益为0.15元;毛利率和净利率分别为36.4%和7.0%,较上年分别同比-2.5pct和+4.9pct,由于18年主要结算16-17年高毛利率项目,预计毛利率仍将维持36%的水平;三项费用率合计18.4%,较上年同比-4.8pct,其中销售费用、管理费用和财务费用分别同比+101.6%、+89.0%和+179.7%,更多源于销售期和结算期不匹配所致。公司业绩大增主要源于:1)公司竣工结算大幅增长;2)采用新会计准则后预收账款确认收入加速所致,其中后者望进一步推动公司18年业绩释放。 2、新准则推动业绩释放加速、并提升融资能力,料18年业绩多增超15%公司自18年1月1日起执行财政部修订后的收入准则,调整后营业收入的确认时点将以控制权转移替代风险报酬转移作为判断标准,表明后续竣工交付不作为预收款确认收入的唯一标准,并参考碧桂园和融创中国的17年收入测调整原则来看,对于不可撤销合同的预收款部分采用工程进度结算确认收入,其中两大要素:1)全款和分期全款购房对应的预收款;2)上述部分预收款按照实际工程进度结算。采用新准则之后,碧桂园的17年营业收入和归母净利润分别多增14.5%和31.6%,融创中国的17年营业收入和归母净利润分别多增4.5%和16.0%,估算新城控股17年归母净利润多增10%,同时考虑公司周转加速以及18年全款和分期全款购房比例将有上升趋势,预计公司18年业绩较会计准则下多增超15%。此外,除利好业绩外,新准则有利于提升快周转房企融资能力,新准则加速结算从而加速净资产增厚,进而降低负债率并增加融资额度,形成正向循环。 3、Q1销售额同比+64%、持续高增,依然拿地加库存、并成本控制得当18年1季度,签约金额378.7亿元,同比+63.7%,销售持续高增;签约面积305.0万平方米,同比+87.5%;销售均价12,418元/平米,同比-12.7%;同期表内销售回款162.3亿元,同比+79.2%。同期,公司共新增规划面积523.5万平米,同比-6.4%;对应总地价122.0亿元,同比-34.3%,拿地额占比销售额达32.2%;平均楼面价2,331元/平米,拿地均价占比当年销售均价18.8%,1季度新增拿地523万平米高于销售379万平米,拿地依然处于积极加库存状态,并且拿地成本控制得当。报告期末,资产负债率和净负债率分别为86.3%和98.8%,较上年分别同比+0.6pct和-3.0pct。 4、投资建议:Q1业绩大增,新准则下业绩再加速、融资再提升,重申“强烈推荐”新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。17年公司销售规模达1,265亿,克尔瑞排名已攀升至行业13名,预计即将实现由二线蓝筹向一线龙头冲刺。考虑到新收入准则望推动业绩加速释放以及进一步提升融资能力,我们将公司2018-20年每股收益分别较原先上调17%/16%/16%至4.44、5.78、7.87元,现价对应18-19年PE分别仅7.1倍和5.5倍,维持目标价48.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名