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新城控股 房地产业 2019-03-18 39.11 47.90 15.23% 46.84 19.76%
46.84 19.76% -- 详细
业绩持续兑现,非经常性收益增加 2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增33.6%;实现归母净利润104.9亿元,同比增74.0%。其中房地产开发销售、物业出租及管理板块营收分别同比增31.0%、117.2%。 2018年公司非经常性收益28.9亿元,同比增182%。扣非后归母净利润76.0亿元,同比增51.9%,仍高于营收增速,显示公司增长质量兼具。 销售规模首进前十,2019年目标2700亿 2018年公司实现销售金额2211亿元,同比增速75%,克而瑞排名行业第八。2019年公司销售额目标为2700亿元,对应增速约22%;1-2月销售金额237亿元,同比增长24%。 温和扩张,布局下沉 2018年公司新增土储4773万方,总地价1112亿元;拿地金额/销售金额的比例约50%,较2017年回落20pc,扩张相对温和。2018年末,公司土地储备1.1亿方,其中一二线、长三角三四线、其他地区三四线占比分别为40%、37%、23%。 杠杆水平相对健康,融资成本呈改善趋势 2018年末,公司净负债率(永续债视为负债)约52%,处于健康区间;平均融资成本提升1.15pc至6.47%,上行相对可控。2019年公司新发债票面利率环比回落较为明显,融资成本存改善迹象。 目标价47.90元,维持“买入”评级 考虑到公司当前相对充裕的已售未结资源以及较高的竣工目标增长,我们上调2019-2020年预测EPS至5.99、7.29元(原为5.61、6.86元),引入2021年预测EPS为8.61元。当前股价对应2019-2021年预测PE为6.5、5.3、4.5倍。公司双轮驱动稳健增长,未来业绩确定性较强,融资成本有望重回下行通道。我们维持2019年8倍PE估值,对应目标价上调至47.90元,维持“买入”评级。 风险提示 三四线城市销售趋冷,导致公司销售回款和毛利水平不及预期;国内经济增长放缓,新开业商场租金水平不及预期;2019年计划竣工规模大幅扩张,品控压力有所提升。
新城控股 房地产业 2019-03-15 39.37 47.18 13.50% 46.84 18.97%
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核心观点 公司发布年报,2018年实现营收541.3亿元,同比增长33.6%;实现归母净利润104.9亿元,同比增长74.0%;拟每10股派发现金红利15元。公司“住宅+商业”双轮实现快速增长,财务更趋稳健,高分红回馈股东,我们预测2019-2021年EPS为6.29、8.24、10.73元,维持“买入”评级。 增长有质有量,尽显分享属性 公司归母净利润位于业绩预告上沿,我们认为业绩靓丽主要源自:第一,受益于2016-2017年行业高景气和销售高增长,公司结算规模和质量的双重提升,2018年全口径结算面积和金额同比增长13.2%、30.4%,物业销售毛利率同比增加0.63个百分点至35.48%。第二,随着公司吾悦广场数量的增加,2018年公允价值变动收益达到27.9亿元,同比增长205.8%。第三,表外项目结算增加使得投资收益达到22.7亿元,同比增长320.6%。公司重视股东利益,计划每10股派发现金红利15元(含税),分红比例为32.10%,同比增长1.77个百分点,股息率4.3%(3月8日收盘价计算)。 住宅+商业双轮高增速,拿地从扩张到深耕 2018年公司实现销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%。根据克而瑞的数据,公司销售金额首次位居行业第8位,增速位居十强房企第一。拿地总价1112.2亿元,同比增长24.5%,延续2013年以来的增长态势,楼面价下跌11.5%,继续以合理成本扩展土地储备。截至2018年末,公司已进入98个城市,土地储备1.10亿平,同比增长60%。2019年公司目标销售金额2700亿元,对应增速22%,显著高于我们跟踪的近20家规模房企约13%的前瞻增速;拓展战略由“地域扩张”更改为“地域深耕”;计划新开业吾悦广场22座,租管费目标超过40亿元,对应增速接近翻番。 杠杆明显下降,增量融资成本显著改善 截至2018年末,公司净负债率为38.0%,同比下降33.0个百分点;货币资金短债覆盖率为348.8%,同比上升202.2个百分点。公司财务更趋稳健,但由于房企融资渠道持续收紧,年末整体平均融资成本同比提高115bp至6.47%。2019年以来,随着流动性边际宽松,公司开发贷、债券等增量融资成本显著改善。 优质成长的最好诠释,维持“买入”评级 公司销售和拿地高增长,商业板块发展态势良好,双轮驱动下业绩高增长有望延续;随着规模步入龙头阵营,有望持续受益于融资集中度提升;高分红回馈股东,高管增持和回购彰显成长信心。我们调高公司预测营收、公允价值变动损益和投资收益,上调2019-2021年EPS至6.29、8.24、10.73元(前值2019、2020年5.62、7.26)。参考可比公司2019年7.66倍PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值为7.5-8倍,目标价47.18-50.32元(前值33.72-39.34),维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;商业地产扩张影响资金周转效率;房地产基本面下滑可能拖累公司销售。
新城控股 房地产业 2019-03-15 39.37 -- -- 46.84 18.97%
46.84 18.97% -- 详细
净利大增74%,EPS4.69元,超预期 2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增长33.6%;归母净利润104.9亿元,同比增长74.0%,EPS为4.69元/股。公司拟按每10股派发现金红利15元(含税)。 销售高增长、扩张积极 2018年公司实现销售面积1812.1万平方米,同比增长95.2%;销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%。根据克而瑞数据,公司2018年销售额排名首次进入前十,位于第8位,行业地位领先。2019年销售额目标为2700亿元,较2018年销售额增长22.1%。2018年公司及时调整拿地策略,新增土储总建面4773.24万平方米,拿地面积/销售面积为2.63,扩张积极。公司目前总土地储备达10952万平方米。 盈利能力提升、财务优化,业绩锁定性佳 公司全面推行大运营体系,开展各类降本增效措施,截至2018年末,加权平均ROE为41.9%,较去年同期提升7.7个百分点。融资渠道多样化,截至2018年末,公司整体平均融资成本为6.47%。公司2018年末剔除预收账款后的资产负债率为76%,较去年同期下降4个百分点;净负债率为35%,较去年同期大幅下降28个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为3.5倍,短期偿债能力优。公司2018年末预收款为1182.31亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的128%,业绩锁定性佳。 商业地产持续发力 作为公司“双轮驱动”战略重要组成部分,商业地产板块持续发力。2018年,公司商业综合体新增33个项目,开业19座吾悦广场,开业规模位居行业第二。截至2018年末,累计开业42座吾悦广场,已开业面积达390.40万平方米,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。2019年公司计划新开业22座吾悦广场,租金及管理费收入目标超40亿元。 投资建议:增长强劲,维持“买入”评级。 公司销售高增长,扩张积极,盈利能力持续提升,再创辉煌。我们继续看好公司未来的发展,预计2019、2020年EPS为5.80、7.25元,对应PE为5.9、4.7X,维持“买入”评级。 风险:若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
新城控股 房地产业 2019-03-14 37.90 -- -- 46.84 23.59%
46.84 23.59% -- 详细
公司发布2018年年报,全年实现营业收入541.33亿元,同比增加33.58%;归母净利润104.91亿元,同比增加74.02%;基本EPS4.69元/股;拟每10股派发现金红利15元(含税)。 业绩靓丽、经营稳健:1)营收利润双高增:全年实现营收541.33亿同比+33.58%;归母净利润104.91亿同比+74.02%,ROE高达41.9%,扣非归母净利润同比+51.87%,其中28.95亿非经常性损益(21.06亿为自持物业公允价值变动);2)盈利能力持续改善:得益于销售均价提升,2018年毛利率36.69%同比增加1.13个百分点,近两年来公司销售均价提升较快,随着16、17年高毛利项目陆续结算,毛利率存继续提升空间。3)现金翻倍,负债率保持低位:截至期末,公司货币资金454.09亿同比+106.90%,一年内到期债务201亿,现金短债比超2倍,同时净资产负债率49%,较17年下降18个百分点,远低于行业平均水平;4)融资成本有望进一步降低:整体融资成本6.47%,较去年5.32%略有提升,但随着18年Q4以来融资环境持续改善,19年初公司成功发行10亿6%中票及6亿4.3%超短融,未来融资成本有望进一步降低。 18年销售金额破2000亿,总排名跻身全国前十,19年目标2700亿:据克而瑞数据,公司2018年销售额与面积全国排名首次进入前十,分别位列第8位于第7位。且增速位于前十房企第一;全年合同销售金额2210.98亿,同比+74.82%;销售面积1812.06万方,同比+95.21%。售价方面,18年销售均价12201元/平,较17年13624元/平回落10.44%。从销售区域分布看,苏州区域突破200亿,苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域破百亿,公司深耕长三角,布局拓展全国,让经营更显平衡与稳健。此外,公司披露19年经营目标为合同销售额2700亿,比18年销售额提升22.12%。 低成本新增土储4773方,总土储10952方:公司2018年新增土地储备164幅(去年122幅),总建面4773.24万平,同比+40.69%,平均楼面价2330元/平,同比-26.61%。相比于16、17年新增土地价款占合同销售额82.1%、85.2%,18年仅为50.3%,由于18年行业调控升级、融资端收紧,公司适度放缓扩张步伐,做大自身净资产,发展战略张弛有度,同时总土储也已增至10952万方,足够满足未来3年开发需要。 商业地产业务实现跨越式增长,19年计划新开22座吾悦广场:2018年新开业19座吾悦广场,排名全国第二。截至期末,公司实现80个大中城市,96个综合体项目布局。累计开业42座吾悦广场已开业面积390.4万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%,19年租金及管理费收入目标40亿元。此外,公司2018年开业+储备吾悦广场达102座,在建60座,计划19年新开22座。 投资建议:公司18年业绩出彩,销售额逆市大幅增长,在保持高增速及丰厚土储的同时,在手资金充足、负债率控制在低位,现金流持续改善,体现了优良的经营管理能力;同时在抗周期的商业地产板块继续发力,制定了19年新开22座吾悦广场,租金及管理费收益翻倍达到40亿元的高目标;此外,18年Q3以来高管增持与股份回购,也充分彰显公司对于未来业绩高增长的信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为6.40、9.09、12.58元,分别对应PE5.37X、3.78X、2.73X,维持“买入”评级。 风险提示:行业融资端改善低于预期,三四线城市销售下滑超预期。
新城控股 房地产业 2019-03-14 37.90 -- -- 46.84 23.59%
46.84 23.59% -- 详细
业绩高速增长,关注结构变化 新城控股营业收入541.3亿元,同比增长39.1%,归母净利润104.9亿元,同比增长74.0%,业绩水平略超市场预期。公司地产结算与商业运营均处于高速发展阶段,且商业物业19年将成为公司最值得关注的利润增长点。报告期内持有型物业重估和投资收益增长较快,18年全年公司现金性业务提供的核心净利润为82.7亿。 异地复制未影响销售效率,土地投资力度坚决 公司18年合同销售金额2,210.98亿,同比增长74.82%,最值得关注的是在17年公司新增30个城市超过110个项目的情况下,单项目及单城市销售金额水平均维持稳定,说明公司拓展和效率达到了极高的水平。根据公司年报,19年预计销售2700亿,总货值储备充足。土地投资方面,新增土地投资1112亿元,占销售金额的比例50.3%,力度与17年基本持平。 预计公司19、20年EPS分别为6.47、7.48元,维持“买入”评级 根据公司年报,预计19年实现竣工面积1881万方,是18年竣工计划的1倍,新开业的22座吾悦广场,19年地产结算及商业运营收入都将进一步提升。预计2019-2021年公司归母净利润分别为146/169/186亿元,对应19年5.3XPE,20年4.6XPE。公司合理价值方面,考虑到当前房地产行业基本面下行筑底叠加政策改善,行业估值水平较将进一步提升,我们认为19年估值将提升至7.4XPE(低于历史三年估值水平),在19年146亿全口径净利润下计算,合理价值为47.87元/股。 风险提示 景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,影响公司的销售情况。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业利润率水平有较大影响。
新城控股 房地产业 2019-03-13 37.01 43.61 4.91% 46.84 26.56%
46.84 26.56% -- 详细
公司披露2018年年度报告,全年合约销售额约2211亿,同比增长约75%,超额完成2018年1800亿的销售目标,跻身行业销售排行前十名。公司2019销售目标为2700亿元,目标增速在20%以上。公司2018年实现营业收入541亿,同比增约34%;归母净利润104.9亿,同比增长约74%,营收和销售均实现大幅增长,高成长性继续凸显。公司毛利率36.7%,净利率达22.6%,加权平均净资产收益率41.9%,均位于行业领先地位。商业地产方面,公司2018年取得租金和管理费收入21.16亿元,同比增长107%,平均出租率达98.83%。2019年公司计划新开业吾悦广场22座,总收入超过40亿元,持续保持高速增长。 拿地能力卓越,均衡全国化布局。公司2018年全年新增土储建面4773.24万方,为同期销售面积的2.6倍,拿地金额1112亿元,为同期销售金额的约50%。公司总土储超过1亿方,足以保证公司未来3年的销售需求。平均楼面地价2330元/平,仅为同期销售均价的19%,公司“双轮驱动”的策略,有效降低了土地获取的成本,保证了公司盈利能力维持在高位。 经营性现金流净额转正,净负债率下降。公司2018年经营活动产生的现金流量净额为38.17亿元,转正。净负债率为49.21%,较2017年下降18个百分点。公司积极拓展各类融资渠道,整体平均融资成本仅为6.47%,在民营房企中处于低位,在去杠杆和融资渠道收紧的2018年难得可贵。公司股息支付率达32.1%,连续两年保持在30%以上的分红水平。 维持“买入”评级。预计2019、2020和2021年EPS分别为6.3元、8元和9.8元。当前股价对应2019、2020和2021年PE分别为5.8倍、4.5倍和3.7倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧。
新城控股 房地产业 2019-03-13 37.01 42.49 2.21% 46.84 26.56%
46.84 26.56% -- 详细
业绩再超预期,接近此前预告上限值。2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增长33.6%,实现归属于母公司净利润104.9亿元,同比增长74.0%。此前公司预告2018年业绩区间为90-105亿元,最终业绩略超市场预期。利润增长大幅高于营收增长,主要得益于公司毛利率的持续提升、吾悦广场带来的公允价值变动收益增加和参股项目带来投资收益增长这三大因素。 财务指标全面向好,净负债率大幅下降。2018年底公司净负债率大幅下降至35.3%,远低于行业平均水平。在手现金454.1亿元,同比增长107%。短期负债为130.2亿元,较2017年底仅增加0.7亿元,短期负债覆盖比例大幅提升至3.5倍,短期偿债能力大幅提升。 销售增速领先全行业,随行就市调整投资策略。2018年公司房地产合同销售额达2211.0亿元,同比增长75%,位列全国房企第8位。截至2018年年底公司已销售未结算资源对应的合同负债达到1182.3亿元,较2017年年底增长133%。2018年公司根据市场情况调整投资策略,全年拿地164幅,对应建面4773万方,投资强度下降至35%,楼面地价继续下行,2018年新增土储的平均楼面地价进一步下降至2330元/平。 商业板块全面发力,物业租金收入进入收获期。2018年公司共计新开业19座吾悦广场,且开业出租率均接近100%。截止至2018年底,公司已累计开业42座吾悦广场,平均出租率98.8%,全年实现租金及管理费收入21.2亿元,同比增长107%,租金收入已连续2年录得超过100%的增速,截止至2018年底公司已实现80个城市和96个商业综合体的布局和储备。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至42.49元(原目标价为34.40元)。我们预测2019-2021年公司EPS为6.07/8.01/9.71元(原预测为2019-2020年5.83/7.98元)。可比公司2019年PE估值为7X,我们给予公司2019年PE倍数7X,对应目标价42.49元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
新城控股 房地产业 2019-03-13 37.01 -- -- 46.84 26.56%
46.84 26.56% -- 详细
投资要点 业绩总结:公司发布2018年度报告,年度实现营业收入 541.33 亿元,同比增长33.6%;实现归属上市公司股东净利润104.9 亿元,同比增加74%。 盈利能力稳步提升,销售净利率大幅增长。2018 年公司营业收入实现可观增长, 全年结算金额700.8 亿元,同比大幅增长30.4%。随着结算均价同比增长15.3% (12196 元/平方米)以及综合体销售毛利率的提高,综合毛利率同比增加1.1 个百分点至36.7%。2018 年公司销售净利率大幅度提升7 个百分点为22.6%, 主要由于(1)实现投资收益22.7 亿元,此项在2017 年为5.4 亿;(2)商业地产公允价值变动收益28.0 亿元。2018 年公司财务费用率同比上升0.7 个百分点为1.6%,或因短期借款同比增长203%所致,另外,2018 年公司计提存货跌价准备2.6 亿元,该项在上年度仅为0.3 亿。在商业地产方面,实现较快速度扩张,2018 年公司实现租金等收入21.16 亿,同比增107.44%,平均出租率98.8%, 2018 年新开业吾悦广场19 家,累计开业42 家,已开业面积共计390.40 万方, 同比增长72.25%,在建和拟建的在综合体72 个,未来增速有保障。 2018 年销售和拿地均亮眼,销售单价和拿地单价出现回落。2018 年公司实现销售金额2211 亿元,同比大幅增长74.8%,销售增速在TOP10 房企处于领先。全年销售单价12201 元/平方米,同比下滑10.4%。拿地扩张方面,在2018 年下半年房企拿地趋于谨慎的情况下,公司拿地力度依旧不减,2018 全年公司新增计容建面约4773.2 万方,同比增长40.8%,其中商业项目占比高达40%。总拿地金额1112 亿元,基本与上年持平,而拿地单价2330 元/平方米,同比下滑26.6%。 短期偿债压力较小,总体融资能力突出。截至报告期末,公司平均融资成本6.47%,较上年提升了1.15 个百分点,主要由于公司在原有融资模式基础上拓宽了融资渠道,通过银行间市场发行票据、超短融、ABS 以及公司债和境外债券募集资金约222 亿元,而由于公司销售回款良好,中短期偿债压力较小,截至2018 年末净负债率约为35%,偿债压力处于可控区间。 盈利预测与评级。预计2019-2021 年EPS 分别为5.69 元、7.54 元、9.51 元, 未来三年归母净利润将保持27%的复合增长率,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速放缓,土地获取难度加大,资金回笼或变慢等风险。
新城控股 房地产业 2019-03-13 37.01 -- -- 46.84 26.56%
46.84 26.56% -- 详细
(一)双轮驱动持续发力,业绩大幅提升 2018年公司实现营业收入541.33亿元,同比增长33.58%;实现归母净利润104.91亿元,同比增长74.02%;实现扣非净利润为75.97亿元,同比增长51.87%。我们认为公司实现业绩高增的主要原因为:(1)18年公司房地产项目结算金额较17年有较大的增长,叠加采用新会计准则后预收账款加速入账;(2)18年开业19座吾悦广场带动公司物业出租及管理实现营业收入大幅提升;(3)非经常性损益大幅增加,主要是由吾悦广场公允价值变动贡献的。 (二)销售高增,首进TOP10 2018年公司实现合同销售额达2,210.98亿,同比增长74.82%,完成1,800亿销售目标的122.83%;实现销售面积1,812.06万平米,同比+95.21%。公司首次进入克尔瑞销售榜单前十,销售额和销售面积分列行业第8位和第7位,分别比2017年度上升5位和4位。18年公司共计新增土地储备共164幅,总建筑面积4,773.24万平方米,平均楼面地价为2,330.0元/平米,其中商业综合体项目新增1,940.46万平方米。公司土地储备充足,有助于未来稳步扩张,在公司推盘力度持续加大的情况下,公司有望实现19年销售目标2700亿元。 (三)商业版图迅猛扩张,有望成为业绩新增长点 公司18年开业19座吾悦广场,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。2019年,公司计划新开业吾悦广场22座,总收入超过40亿元。公司商业版图拓展迅猛,带动租金及管理收入持续维持高增长,为公司提供稳定现金流的同时,有望成为新的业绩增长点。(四)资产负债率下降,公司主体信用等级稳定 公司资产负债率由2017年的85.8%下降到2018年末的84.6%。公司在保持原有融资模式的基础上,积极拓宽融资渠道,为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。公司先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券,募集资金79亿元人民币;发行在购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券,募集资金55.53亿元人民币;发行高级美元债券,募集资金13亿美元。截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.47%。报告期内,中诚信证券评估有限公司评定公司主体信用评级为AAA、评级展望为稳定,债券级别为AAA。 (五)2019年开启新征程 2019年公司聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力和品牌力”五个维度,坚定深耕长三角区域、高周转策略及大运营的发展方向,全面实现规模化下的高质量发展。2019年公司计划新开工项目94个,新开工建筑面积2,040.49万平方米,其中,住宅项目1,078.24万平方米,商业综合体项目962.25万平方米。公司计划竣工项目126个,预计竣工总建筑面积1,881.03万平方米,其中,住宅项目1250.27万平方米,商业综合体项目630.76万平方米。 投资建议 公司坚持“住宅+商业”双轮驱动战略,力求业务推陈出新,商业版块及创新业务仍有更多发展潜力。公司销售业绩持续飘红,行业地位不断提升,现已跃居业内TOP10,有望冲刺一线龙头阵营。公司拿地积极,土地储备充足,为业绩扩张提供了有力的保障。同时,公司盈利能力突出,负债水平可控,成本控制卓著,运营情况稳健,现金回流优良。相比行业内其他可比龙头,具有显著的比较优势。我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为5.55元和8.05元。以3月8日34.36元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为6.19倍和4.27倍。根据公司目前储备项目,我们计算的RNAV为37.35元。当前A股价格相对于RNAV折价8%。考虑到公司业绩的持续高增趋势,我们认为,公司PE水平在未来存在估值修复空间,继续维持“推荐”评级。 风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
新城控股 房地产业 2019-03-13 37.01 -- -- 46.84 26.56%
46.84 26.56% -- 详细
业绩实现高增长。2018年公司实现营业收入541.33亿元,同比增长33.58%;实现归母净利润104.91亿元,同比增长74.02%;实现基本每股收益4.69元,同比增长73.06%。业绩高增速的原因:1)过往公司销售高增速带来结算规模的大幅增加;2)盈利能力仍然维持在较高水平;3)公允价值变动增厚净利润。 销售突破两千亿,实现行业排名和销售业绩的双跨越。2018年实现合同销售金额2,210.98亿,同比增长74.82%,超额完成年初设立的1800亿目标,增速位列十强房企第一。公司前瞻性的充分受益了三四线加杠杆去库存带来的大繁荣,公司布局的三四线城市量价齐升,三四线城市销售金额贡献达到62.3%。 2018年拿地节奏略有放缓,三四线占比提升,但大多是长三角的三四线城市。2018年全年,新增总建面4773.24万方,同比增加40.7%;新增拿地金额1112.16亿元,同比增加24.5%;拿地成本占销售金额的比重为50.3%,相较2017年全年的70.7%下降了20.4个百分点。拿地金额看,一二线占比29.16%,三四线占比70.84%。土储资源丰富,截止2018年末,公司总土地储备10952万方,一二线占比38.6%,三四线占比61.4%。 商业物业经过多年沉淀和积累,开始进入快速增长阶段。公司已累计开业42座吾悦广场,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。 公司凭借在资本市场良好的声誉,融资成本仍控制在较低水平。2018年全年综合融资成本6.47%,截止四季度末,公司预收款1100亿,在手现金454亿,短期负债201亿,净负债率仅49%,下降19个百分点。 投资建议:新城控股兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们预计公司2019-2020年EPS分别为6.19元、7.74元,对应的PE分别为5.6倍和4.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策持续收紧。
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公司收入和利润持续高增长,盈利能力继续提升,略超预期。公司2018年实现营业总收入541.3亿,增速33.6%,归母净利润104.9亿,同比增74.0%,扣非归母净利润76.0亿,同比增速51.9%。公司业绩预告90.0-105.0亿元,基本达到上限,略超市场预期。公司业绩的三大增长点:开发项目的结转、投资收益(22.7亿)以及公允价值变动净收益(27.8亿),其中后两者略超预期。2018-20年是公司高质量项目的结转期,18年毛利率36.7%,较去年同期增加1.1pct;净利率22.6%,同比增加了7.1pct;摊薄ROE34.4%,同比增加5.2pct。 销售排名稳居前八,成本控制能力强。2018公司实现销售金额2211.0亿元,同比增速74.8%,克尔瑞销售排名行业前八,三年来排名持续提升;实现销售面积1812.1万平,同比增速95.2%,十强房企排名第一;全年公司共计新增土地储备共164幅,总建筑面积4773.2万平,平均楼面地价为2330.0元/平米,是销售均价的19%。成本控制到位。拿地金额约占全年销售金额的50%。公司目前土储约一亿方,按城市能级划分一二/三四线分别为41%/59%。 商业地产高速扩张,双轮驱动战略成果逐步体现。公司19座吾悦广场实现开业,排名全国第二。吾悦广场坚持精细化管理及服务,已实现80个大中城市、96个综合体项目的布局,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。超额完成全年租管费收入目标(20亿元)。公司商管毛利率稳定在65%以上,商管收入的稳步增长是极好的现金流补充,商业+住宅双轮驱动战略卓有成效。 财务指标继续改善,业绩确定性进一步增强。公司剔除合同负债的资产负债率48.8%,较2018年初下降了9.4pct。净负债率49%,下降19pct。整体融资成本6.47%,在18年去杠杆的大环境下依然维持了较低的融资成本。在手货币资金454.1亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的3.49倍,短期流动性充沛。三费率控制良好,除了财务费用率略有增长外(提升0.45pct至1.55%)外,销售费用率和管理费用率分别下降0.19pct和0.7pct均至4.19%,推动费用率整体下降0.45pct。合同负债1182.3亿元,是2017年预收款的2.33倍,是2018年营收的2.18倍,业绩确定性进一增强。 维持增持评级,上调盈利预测。公司商业加住宅双轮驱动战略成果逐步显现,土储主要分布在长三角、中西部和环渤海地区,拿地成本/销售均价在龙头房企中持续处于低位利于高毛利率的维持。迈入前十阵营后,公司管控仍游刃有余,增长持续亮眼。维持增持评级,上调盈利预测。预计2019-2020年归属于母公司的净利润135.4亿元/177.6亿元(原预计2019-2020归母净利润为122.9/159.6亿元),新增2021年预测归母净利润为228.5亿元,对应EPS:6.00元/7.87元/10.13元。当前价格对应的PE为6.1X、4.6X、3.6X。
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事件:公司发布2018年年报,全年实现营收541.3亿,同比升33.6%,归母净利润104.9亿,同比升74.0%,扣非后归母净利润76.0亿,同比升51.9%,实现基本EPS4.69元,业绩接近业绩预告上限,略超预期,此外拟10派15元。 毛利率及公允价值变动受益提升:2018年公司归母净利润业绩增速较快,主要受益于毛利率及公允价值变动收益的提升,2018年公司扣税毛利率提升近3pct,主要是综合体销售业务毛利率提升,此外公允价值变动收益为2017年的约3倍,占营业利润比重17.8%,相比2017年提升近7pct。从营收结构来看,租管费收入比重由去年的2.6%升至4.2%。受益净利率的提升ROE水平上升超7pct至41.9%,扣非后ROE提升近2pct至30.4%。截止2018年末公司预收款/营收升至219%,业绩锁定性较高。 净负债率大幅下降至51.2%,融资成本提升超70bp:公司有息负债继续维持较高的增速,2018年公司发行了约87亿人民币的美元债,截止2018年末公司有息负债占有息负债的比重升至14%。从期限结构来看,短期有息负债比重略有下降,但1-2年内到期的长期有息负债较多。2018年末公司平均融资成本6.47%,相比2017年末上升超70bp,但略低于2015年7.26%的水平。从负债率来看,公司净负债率由2017年末的67.4%降至51.2%,在行业中处于相对较低水平,剔除预收后的资产负债率75.9%,下降近5pct,货币覆盖短期有息负债的倍数升至2.26。此外随着投资力度放缓,2018年经营性净现金流回正。 销售进入全国前十,商业累计开业42家,投资力度下降:公司全年实现销额2211亿,同比升74.8%,超额完成年初1800亿销售目标,继2017年迈入千亿后2018年再次跨上一个台阶,根据CRIC房企销售榜,全年销售额排名第8位,相比2017年上升5位,首次进入全国前十。截止2018年末,公司已布局98个城市,相比2017年末增加23个城市,已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。商业方面2018年公司新开业19座吾悦广场,累计开业42座,平均出租率达98.83%,2019年公司计划新开业22座,租管费收入超过40亿。拿地方面,全年公司新增建面4773万方,同比增速大幅收窄,投资力度下降,在宏观及资金面偏紧的背景下,房企投资更趋谨慎。此外,平均楼面价也有较大幅度下降,可能与三四线比重增加有关。 投资建议:公司围绕“住宅+销售”双轮驱动,业绩销售保持高增,基本完成全国布局,而负债率大幅下降。2019年公司提出以稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能为核心战略,坚持高质量转型升级。我们预计公司2019-21年每股收益6.29/8.09/10.39元,动态PE不到6倍,按最新收盘价股息率超过4%,此外公司回购也显示出公司对未来发展的信心,我们维持“推荐”评级。 风险提示:行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期。
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支撑评级的要点 营收业绩双高增,利润率高位再升。2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增长33.6%,实现归母净利润104.9亿元,同比增长74.0%;ROE增加7.73个百分点至41.91%。业绩增速高于营收增速主要源于:1)利润率大幅提升:2018年公司毛利率和净利率分别为36.69%、22.55%,分别较上年增长1.13、7.11个百分点;2)投资性房地产(主要为吾悦广场)公允价值变动净收益27.85亿元;3)投资净收益同比增长321%至22.67亿元,其中对联营及合营企业投资收益15.12亿元,较去年增长逾6.65倍。考虑到公司19年计划竣工1,881万方,较去年980万方几近翻倍,以及18年末合同负债1,182亿元,覆盖当年营收2.2倍,19年业绩有望再度超预期。 销售突破两千亿,土储充足盈利性强。2018年公司销售金额2,211.0亿,同比增长74.8%,完成年初销售目标的122.8%;销售面积1,812.1万方,同比增长95.2%。2019年公司可售货值超7,000亿,销售目标2,700亿,大概率超额完成。公司于2018年新增土地储备164幅,新增总建面4,773.2万方,拿地均价2,330元/平米,同比下降26.6%,地价/销售均价比仅19%,盈利空间较大。截至去年底,公司总土储建面10,952万方,满足未来3年开发需求,主要布局与长三角、珠三角、环渤海及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城。 物业租管收入连年翻番,财务健康结构优化。2018年公司实现租金及商业管理费收入21.2亿元,同比增长107.5%,已累计开业吾悦广场42家,平均出租率98.8%。2019年公司计划开业吾悦广场22家,租金及商业管理费收入超40亿。截至目前,公司在建及运营吾悦广场已达102座。财务方面,2018年末公司在手现金454亿元,短期负债201亿,现金短债比2.26;各大银行授信1,086亿元,其中未使用额度836亿;资产负债率同比下降1.3个百分点至84.6%,净负债率同比下降18个百分点至49.2%。 评级面临的主要风险 三四线城市地产销售大幅下滑,行业流动性边际放松不及预期。 估值 考虑到公司可售货值充足以及行业集中度提升的背景下,我们调整公司2019-2021年EPS分别为6.59/8.73/12.39元,对应19年PE5.2倍,维持买入评级。
袁豪 9
新城控股 房地产业 2019-03-12 34.99 48.00 15.47% 46.47 32.81%
46.84 33.87% -- 详细
18年营收同增34%、业绩大增74%,物业租管费高达22亿元、同比+117% 18年营收541.3亿,同比+33.6%,归母净利润104.9亿,同比+74.0%,贴近业绩预增上限105亿,扣非净利润76.0亿元,同比+51.9%,考虑非经常性损益中含合营企业转子公司投资收益6.8亿元及汇兑损失4.2亿元的加回,估算核心净利润85.9亿,同比+62.1%;对应每股收益4.69元,同比+73.1%;毛利率和归母净利率分别为36.7%和19.4%,较上年+1.1pct和+4.5pct;三费占比9.9%,较上年-0.5pct,源于销售、管理费用下降;少数股东权益占比14.1%,较上年+10.4pct。业绩大增源于结算收入、公允价值变动收益及投资性收益大增。营收结构中,18年物业租管费高达22.1亿,同比+117.2%,源于吾悦广场新开19座,19年计划新开业22座,计划租管费超40亿,对应同比+81.0%。此外,拟每10股分红15.0元,分红率提升至32%,对应股息率4.4%。 18年销售2,211亿、同比+75%,19年计划2,700亿,预计大概率超额完成 18年销售金额2,211亿,同比+75%,超年初计划123%,克尔瑞销售排名较17年提升五名至行业第八;19年计划销售额2,700亿,对应同比+22%,预计大概率超额完成。投资方面,18年新开工4,957万方、竣工980万方、在建7,159万方,分别同比+140%、+35%、+169%,19年计划新开工2,041万方、竣工1,881万方,分别同比-59%、+92%,但考虑历年实际新开工均大幅超年初计划,17-18年分别为年初计划243%、240%,及19年新增拿地可转化开工,预计19年实际新开工仍然强劲。鉴于19年计划竣工翻番,以及18年末合同负债1,182亿、覆盖17年营收达2.2倍,力保公司业绩增速仍将领先于行业。 18年拿地积极,总未售货值升至8,000亿,规模扩张下债务结构持续优化 土储方面,18年新增规划面积4,773万方,同比+41%;对应地价1,112亿,同比+3%,拿地额占比销售额50%,拿地相对积极;其中,住宅用地2,833万方,商业综合体用地1,941万方,分别同比+16%和+161%;平均楼面价2,330元,同比-27%,拿地均价占比销售均价仅19%,保障后续利润率稳定;公司18年末未售约6,900万方,对应未售货值高达8,000亿。财务方面,报告期末,债务结构持续优化,资产负债率84.6%、同比-1.3pct,净负债率为49%、较上年下降18pct;货币现金454亿、短债201亿元,现金短债比超2倍;平均融资成本6.47%,较17年+1.15pct,虽有所上行,但仍处于相对较低水平。此外,报告期内,公司经营性现金流38.2亿,较上年-104.8亿大幅改善。 投资建议:盈利强劲、销售靓丽,行业高成长典范,重申“强推”评级 公司坚持快周转策略,凭借无周期拿地、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,销售突飞猛进、ROE领先于同行,15-18年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长73%,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,彰显高成长典范。同时公司推出大力度回购预案,回购金额/价格上限8.36亿、37元,进一步提升激励,激发潜能。鉴于公司当前合同负债充盈、19年竣工翻番、我们上调19-21年每股收益至6.52、8.78、11.46元(19-20年原预测值5.78、7.87元),对应19-20年PE分别仅5.3倍和3.9倍,维持目标价48.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名