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新城控股 房地产业 2018-04-16 37.91 40.50 26.88% 36.97 -2.48% -- 36.97 -2.48% -- 详细
长三角龙头房企,销售增长迅速,潜在业绩丰厚。2017年公司实现营业收入405.3亿元,同比增长44.9%,实现归母净利润约60.9亿元,同比增长99.7%。2015-2017年公司净利润复合增速22.8%。受益于长三角地区房地产市场2015年四季度以来的持续热销,公司销售额及均价保持较快增长。2017年销售额1264.7亿元,同比增加94.4%,销售均价增长21.5%。量价齐升助推公司业绩。2017年公司已销售未结算的面积达631.8万方,是公司2017年结算面积的1.2倍,预收款项是2017年营收的1.3倍。 土储区位优越,扎根长三角向全国扩张,精准拿地助推公司扩张。公司土储结构逐步优化,转变为以二线城市为主、长三角和环渤海区域并重的格局。均是供小于求、人口净增加区域,去化率仍能维持高位。2017公司二线城市的可售面积占总土储的46%,按我们测算货值分布,二线城市占41%。其次公司的三四线土储主要位于长三角及都市圈内卫星城,阶梯型城镇化阶段下,卫星城市受益于城镇化不断推进、棚改力度不减及人口回流,需求依然能保持旺盛。 商业板块逐步发力,2017年综合体销售面积占36%。2017年公司新开和储备商业综合体69座,已开业23座。公司的商业综合体项目周边往往是公司自身住宅项目,自持和出售比例大约在1:4,可以通过出售住宅回笼现金流以覆盖长期投资支出,同时以商业综合体模式拿地增强公司议价能力,有效控制拿地成本并与住宅项目形成协同。目前综合体带来的销售及出租收入已成为公司高速增长的另一动力源。 杠杆结构改善、销售净利率攀升、高周转模式保障高ROE。公司2017年融资总额增长70.9%,综合融资成本下降了0.17pct。公司净负债率2017年达到67.4%的水平,在行业整体杠杆率上行的情况下公司的净负债率依然把控较好,低于行业平均水平。融资渠道逐步多样化,2017年资本市场融资86亿元,占有息负债22%,包括中票、PPN、ABN等。在销售价格提升带动净利率向上,叠加高周转模式(公司2017年存货周转率0.45,领先于各大典型房企)的情况下,公司ROE持续处于高位,与万科看齐。 首次覆盖,给与增持评级,2018年目标价40.5元。我们预计公司2018-2020年归母净利润为88.5/122.9/159.7亿元,对应EPS分别为3.92/5.44/7.07元。公司拥有逾5000万方的优质土地储备,主要分布在长三角、环渤海和中西部地区。2017年销售金额1265亿,同比增速为75.1%。公司拿地战略精准,是此轮房地产上行周期的最大受益房企之一,规模扩张迅速,且业绩储量丰富,未来两年销售和业绩有保障,商业+住宅双轮驱动模式逐渐成型。4月11日收盘价37.62元,较目标价折价8%。综上所述,给与增持评级。根据可比公司相对估值法,相当于公司2018年10.3X估值。RNAV估值为707亿元,对应每股价格为31.3元,作为参考。我们认为公司作为业内周转最快的企业之一,由于RNAV估值并未估计未来增量部分,享有一定估值溢价是合理的。
袁豪 3
新城控股 房地产业 2018-04-12 36.35 48.00 50.38% 38.22 5.14% -- 38.22 5.14% -- 详细
1、3月销售188亿、同比+45%,4-7月低基数和高推盘下销售更值期待3月公司实现签约金额188.4亿元,环比+115.3%、同比+44.7%;实现签约面积132.1万平米,环比+77.1%、同比+46.8%;销售均价14,257元/平米,环比+21.5%、同比-1.4%。公司3月高基数下销售依然保持强劲势头,并优于3月主流53家房企单月销售金额环比+50%、同比+8%(克尔瑞)。1-3月公司累计实现签约金额378.7亿元,同比+63.7%,涨幅较1-2月下降24.4pct;累计实现签约面积305.0万平方米,同比+87.5%;累计销售均价12,418元/平米,同比-12.7%。目前1季度销售额已经完成公司年报中2018年计划销售金额1,800亿元的21%,并且估计公司18年可售货值约3,000亿,考虑到公司项目布局城市库存普遍较低,2018年去化仍将有较好表现,充裕可售货值将推动销售持续高增、或能超计划完成。 2、区域深耕与扩张并进,继续加仓拿地、拿地成本下行确保毛利率稳定3月公司在土地市场新获取常州、金华、镇江、温州、包头、黄冈等城市共12个项目,拿地区域以长三角城市为主,并且逐步向中西部扩张。3月公司新增建面203.2万平方米,环比+14.1%、同比-5.1%;对应总地价55.5亿元,环比+47.1%、同比-32.9%,拿地金额占比销售金额达29.5%;平均楼面价2,733元/平米,环比增长28.9%、同比下降29.3%,拿地均价占比当月销售均价19.2%。1-3月,公司共新增规划面积523.5万平方米,同比-6.4%;对应总地价122.0亿元,同比-34.3%,拿地额占比销售额达32.2%,较上年的66.9%下降34.7pct;平均楼面价2,331元/平米,较17年拿地均价下降13.7%,拿地均价占比当年销售均价18.8%。1季度新增拿地523万平米高于销售379万平米,同期估算新增货值630亿元也高于同期销售379亿元,实现了能级下沉过程中的加仓拿地,并且拿地成本有所下行将有利于公司未来结算毛利率稳定。 3、投资建议:高基数不改销售大增,Q2销售更值期待,重申“强烈推荐”公司1季度销售同比增长64%,优于主流53家房企同比+29%,持续彰显高增长蓝筹本色。17年公司销售规模达1,265亿,克尔瑞排名已攀升至行业13名,即将实现由二线蓝筹向一线龙头冲刺。同时公司持续加大拿地力度,17年拿地金额占比销售金额高达67%,属加仓拿地,并在规模扩张同时有效实现了成本可控。此外,近期公司母公司新城发展控股持续通过港股市场股权融资,或也将打造公司的特殊融资渠道,助力公司销售规模的快速扩张。我们维持2018-20年每股收益3.79、4.98、6.79元预测不变,对应18年PE8.9倍,按18年PE13倍目标估值,维持目标价48.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
袁豪 3
新城控股 房地产业 2018-03-27 33.02 48.00 50.38% 38.55 16.75% -- 38.55 16.75% -- 详细
独到见解: 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,同时配合以多元化融资渠道及多层次激励制度,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE 领先于同行。估值方面,鉴于NAV 估值法仅反映对历史存量资产的重估,无法反映快周转等优秀经营能力,我们更偏重于PE 估值法,并且给予PE 估值提升反映公司更高业绩增长及更快周转率表现,我们维持按2018 年目标PE12.5 倍给予目标价48 元。 投资要点 1、坚持快周转策略,销售突飞猛进,后续有望冲刺一线龙头 公司近年来销售突飞猛进,由2002 年近4 亿元快增至2017 年1,265 亿元,年复合增速高达47%、VS 同期行业23%,其中2015-17 年间销售额3 年复合增速更是高达89%、VS 同期行业21%,与此同时,行业排名也从之前默默无闻提升至全国第13 名。而这主要得益于公司坚持快周转策略,公司在2012-17 年的连续6 年战略规划中进行了产品标准化、信息化建设、管理架构、人才激励等多方面改革,2012-16 年存货周转率持续处0.45 以上、领先于同行,实现2017 年ROE 达29%,傲视同行。根据《供给盛世已至,龙头风鹏正举》,主流15 家房企未来3 年销售额集中度将从2017 年32%提升至2020年超60%,在后续龙头高速成长期中,公司将大有可为、有望冲刺一线龙头。 2、具有无周期拿地、优异成本控制、强三四线布局等三大特色 1)无周期拿地策略,公司不判断周期、长期保持积极拿地策略,2012-17 年拿地面积分别同比高达+60%、+126%、+75%、+210%、+41%、+133%,尤其2014-15 年行业低迷、土地缩量供应背景下逆势扩张、区别于同行保守拿地策略(2014 年其他龙头同比平均下降30-70%);2)优异成本控制能力,一方面,拿地均价/销售均价比自2012 年56%快速下降至2017 年23%、区别于同行的快速上行,源于三四线城市能级下行、收并购项目占比提升以及商业联动效应增强,另一方面,董事长工程业务出身及管理架构变革推动了三项费用率占销售持续下降;3)长三角强三四线布局,公司目前已进入77个城市,可售总建面达5,079 万方,对应货值7,000 亿元,土储面积主要分布于长三角地区,占比总储备44%,布局城市能级以二线和强三线为主,占比高达98%,高价格弹性及高去化率保证了高毛利率和高周转率。 3、构建多元化融资渠道以及多层次激励机制助力销售规模快增 财务方面,在销售规模快速扩张背景下,净负债率持续控制在63%以下,远低于行业平均的100%;债务结构健康,2017 年有息负债中35%为公司债、43%为银行贷款、22%为债务融资工具;融资渠道多元化,银行融资、公司债、中票、海外债、ppn、abs、abn 全面开花,授信额度超过500 亿,后续还将通过港股母公司新城发展控股打造特殊融资渠道,整体融资成本下降至2017 年5.32%。激励方面,长期激励为股权激励,针对高管和较长工年龄员工;中期激励为新城合伙人制度,针对具体项目负责人;短期激励为共创共担共享机制和“竞创百亿”计划激励机制,尤其对于后者,区域公司销售破100 亿元,直接提拔为总裁助理,超200 亿元,则直接提拔为副总裁。 4、投资建议:秉持无周期拿地,铸就快周转典范,重申强烈推荐 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE 领先于同行,2015-17 年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。我们维持公司2018-20 年每股收益为3.79、4.98、6.79 元,现价对应2018 年PE9.4倍,维持按2018 年目标PE12.5 倍给予目标价48 元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
新城控股 房地产业 2018-03-21 36.25 51.31 60.75% 38.55 6.34%
38.55 6.34% -- 详细
增速再超预期,销售再创新高。公司2017年合同销售额达到1264.72亿元,同比增长94.39%,销售面积达928.28万平方米,同比增长61.44%。公司销售额排名位列全国第13,比2016年提升2位。此外,公司实现归母净利润60.29亿元,同比增长99.68%。按每10股派送现金红利8.1元(含税),按照3月19日收盘价36.69元,对应股息率在2.2%。 融资成本降低,财务结构优化。报告期内,公司积极拓宽融资渠道,为公司的持续、快速发展提供了稳定的资金支持。公司完成三期中期票据发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率5.55%;完成一期PPN发行,募集资金20亿元,票面利率6.3%;完成一期5年期高级美元债券发行,募集资金2亿美元,票面利率5%;完成一期ABN发行,发行金额21亿元,优先A票面利率5.38%,优先B票面利率6.2%。报告期末,公司整体平均融资成本为5.32%。 跨过千亿规模,持续高速增长。2018年公司计划新开工项目118个,新开工建筑面积2581.50万平方米,相比2017年计划增长近三倍。其中,住宅项目1715.48万平方米,商业综合体项目866.01万平方米。公司计划竣工项目68个,预计竣工总建筑面积约913.93万平方米,其中住宅项目510.64万平方米,商业综合体项目403.29万平方米。2018年,公司计划新开业吾悦广场18个,经营管理的吾悦广场租金及商业管理费收入超过20亿元。 住宅商业双轮驱动+地产金融,从长三角走向全国。公司全年新增土地储备共122宗,总建筑面积3392.80万平方米,其中住宅地产新增2446.02万平方米,商业地产新增946.77万平方米。2017年,公司在进一步完善“以长三角为核心,向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局的基础上,战略性进驻成都、重庆、西安、郑州等核心城市。 维持“买入”评级。我们预测公司2018年EPS为3.66元每股。3月19日,公司收盘价为36.69元每股,对应17年和18年的PE估值分别为13.74倍和10.01倍。我们继续看好公司双轮驱动模式,维持对公司2018年14倍的PE估值,对应六个月目标价为51.31元每股。 风险提示:政策调控重点城市基本面不达预期。
新城控股 房地产业 2018-03-21 36.25 46.30 45.05% 38.55 6.34%
38.55 6.34% -- 详细
2017业绩高增99.7%,销售高增94%,2018开年再创佳绩 2017年营收405亿元,同比增长44.9%;归母净利润60亿元,同比增长99.7%;拟按每10股派息8.1元,分红率达30.3%。2017年销售金额1265亿元,同比增长94%;2018年开年再创佳绩,1-2月销售金额190亿元,同比增长88%。 拿地/销售面积比3.65,积极扩张态势明显,多渠道拿地降成本 2017年土储新增建面3393万平方米,同比增长138%;拿地/销售面积比3.65,扩张积极;新增建面长三角占比最高为48%,中西部占比39%;大力拓展收并购及合作开发以降低拿地成本,2017年新增建面中,收购及合作占比之和超过50%;2018年1-2月公司新增土储建面320万平方米,平均楼面地价2076元/平。 自持商业加速扩张,出租率维持高位,租管收入同比增长131% 截止2017年底,公司已累计开业23座吾悦广场,其中12座为17年新开业。全年实现租管费收入10.2亿元(不含写字楼),同比增长131%;平均出租率达97.91%,单广场日均客流量可达4.32万人。 财务结构稳健,AAA主体评级,四大激励巩固人才基础 2017年公司净负债率67.4%;货币资金/短期负债为1.7倍,短期偿债能力较强。公司积极拓展多种融资渠道,整体平均融资成本5.32%,2017年主体及债券评级均上调至AAA;建立全方位的激励机制,股权激励、“新城合伙人”跟投制度、“共创、共担、共享”和“竞创百亿”计划为公司持续发展提供机制保障。 12个月目标价46.3元,维持“买入”评级 公司2017年销售金额高增94%,2018年1-2月销售金额高增88%,后续业绩结算具备较高确定性;我们预测2018/2019/2020年EPS为3.56/4.35/5.22元(2018/2019年原为2.55/3.20)。综合考虑给予相对估值2018年13倍PE,12个月目标价46.3元,维持“买入”评级。 风险提示房地产调控时间过长导致销售不及预期;利率提升导致公司负债成本提升;自持物业建设进度及招商租赁情况不及预期。
新城控股 房地产业 2018-03-21 36.25 -- -- 38.55 6.34%
38.55 6.34% -- 详细
支撑评级的要点 业绩增速100%超市场预期,毛利率大幅提升至36%。2017年公司实现营业收入405.3亿元,同比增长44.9%,实现归母净利润60.3亿元,同比增长99.7%。业绩超预期主要源于结算毛利率大幅提升。2017年公司毛利率和净利率分别为35.56%、15.45%,分别较上年增长7.69、4.17个百分点。毛利率提升主要由于常州、苏州、杭州等城市高毛利项目陆续结算。17年合约销售均价同比增长20%至14520元/平米,为2018年结算收入和利润稳健上升奠定良好基础。 销售突破千亿里程碑,土地储备稳增提供后续增长动力。2017年公司销售金额1,264.7亿,同比增长94.4%,完成年初销售目标的148.8%;销售面积928.3万方,同比增长61.4%。2018年公司销售目标1800亿,可售货值超3000亿。公司于2017年新增土地储备122幅,新增总建面3393万方,拿地均价3175元/平米。截至去年底,公司总土储建面超6740万方,长三角及长三角外地区各占比50%,实现全国化布局。 深化“地产+商业双轮驱动”发展模式,激励机制全面覆盖。2017年公司实现租金及商业管理费收入10.2亿元,同比增长131.5%,已累计开业吾悦广场23家,平均出租率97.9%。2018年公司计划开业吾悦广场18家,租金及商业管理费收入超20亿。截至目前,公司在建及运营吾悦广场已打69座。此外,公司已形成包含股权激励、“新城合伙人”跟投机制、“共创、共担、共享”计划及“共创百亿城市”激励计划在内的全方位多层次激励机制。 融资成本下降至5.32%,货币收紧环境下凸显龙头优势。2017年公司整体平均融资成本为5.32%,同比下降0.17个百分点,直接融资比例达到57%。2018年公司将借助内外双融资平台、多渠道融资并行,充分利用中票、美元债、资产证券化等融资工具继续提高直接融资比例,同时授信未使用额度超500亿,在流动性趋紧环境下多元化融资优势明显。2017年公司净负债率63.3%,属快速扩张期可控负债水平。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。 估值 我们预计公司2018-20年EPS分别为3.79/5.35/7.43元,对应18年PE9.9倍,重新给予买入评级。
新城控股 房地产业 2018-03-21 36.25 -- -- 38.55 6.34%
38.55 6.34% -- 详细
营业收入增加,毛利率大幅改善。 17年公司实现主营业务收入同比增长44.9%,归母净利润同比增长99.7%,每股收益2.71元/股,每10股派红利8.1元,分红率达到30%。 公司营业利润增速高于主营业务增速,其一,公司毛利率水平大幅提升,由16年的27.9%增长到35.6%,其二,公允价值变动及投资收益同比增长92.2%。18年计划竣工面积同比增长26%,为业绩的持续增长提供了保障地产+商业双驱动,整体经营表现优异。 销售规模是支持公司业绩水平不断提升的核心要素,2017年公司实现地产合同销售面积927万平米,同比上升61%,销售金额1265亿元,同比上升94%,规模和增速均创公司历史新高,其中公司操盘项目完成销售金额957亿元,同比增长100%,占公司销售总额比例的76%。18年公司计划实现销售金额1800亿,同比增长42%,继续维持高增长。 土地投资力度强,全国布局起征程。 2017年公司拿地总建面3393万方,同比大幅增加138%,拿地金额为894亿元,同比增加67%,占销售金额71%,17年全年新增进入36城市,创历史新高。在全国范围内的二线及周边三四线城市展开了立体布局。 预计公司18、19年EPS分别为3.76、4.99元,维持“买入”评级。 17年公司业绩增长再超预期,通过过去几年的高效周转可以说公司完成了从区域龙头走向全国龙头的跨越。关注公司在18年新进入城市的销售表现及利润水平
新城控股 房地产业 2018-03-20 37.46 48.45 51.79% 38.55 2.91%
38.55 2.91% -- 详细
事件 公司发布17年年报,2017年实现营业收入405.3亿元,同比增长44.9%; 实现归属于上市公司股东的净利润60.3亿元,同比增长99.7%;基本每股收益2.71元,同比增长99.3%;公司将以总股本2,257,384,186股为基数,按每10股派送现金红利8.1元(含税)。 结算增幅较大,毛利率提升 根据公告,17年公司累计合同销售金额约1,264.72亿,同比增加94.39%,克而瑞排名全国第 13,2017年销售均价 13624元/平,同比增长20.4%。 2017年公司结算面积507.8万方,同比增长55.8%,结算增幅较大,房地产开发项目结算毛利率35.56%,相比去年增加7.69个百分点,结算增长叠加毛利率提升,使得公司业绩翻番。 全年拿地力度大增,土地成本较低 2017年公司共计新增土地储备共 122幅,总建筑面积 3,392.80万平方米,同比增加138.2%,拿地力度大幅增加,新增土地楼面价为3175元/平方米,相比16年(3800元/平米左右)有所降低,按照1.36万元的售价,全部土地成本占比在20%-30%之间,土地成本较低。截止到17年底,公司总土储约6005万方,按照1.36万元/平米估算,货值约为8100亿元。 商业地产版图持续扩大,融资成本略有下降 商业地产方面,17年实现租金及管理费收入10.2亿元,相比于16年增长了131.1%,截至报告期末,公司已累计开业 23个吾悦广场,平均出租率97.91%,17年新增土储中,商业地产新增 946.77万平方米,包括重庆、长沙、西安、合肥等吾悦广场的获取,公司商业地产版图从长三角持续向外延伸。 17年,公司通过中票、PPN、ABN 等多种渠道融资,整体平均融资成本为 5.32%,相比去年下降了0.17个百分点。 投资建议 公司15-17年销售额复合增长率高达99%,未来销售规模排名有继续上升的空间,有希望冲击一线房企;土地储备方面,我们测算目前公司总土储6005万方,总货值约为8100亿;公司住宅及商业地产业务17年均实现了高增长,拿地积极、成本可控,我们认为公司的综合实力强,增速高,未来公司市占率或持续提高。考虑到公司17年业绩超预期,公司销售保持高速增长,我们将18-19年盈利预测由EPS3.23、4.02上调为 3.87、5.03元,对应PE 为9.6X/7.4X,6个月目标价48.45元,维持“买入”评级。 风险提示:调控加码,销售不达预期,商业地产布局不及预期
新城控股 房地产业 2018-03-20 37.46 -- -- 38.55 2.91%
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新城控股 房地产业 2018-03-20 37.46 -- -- 38.55 2.91%
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净利大增99.68%,EPS2.67元。 2017年实现收入405.26亿元,同比增长44.89%;归母净利润60.29亿元,同比增长99.68%,EPS为2.67元/股。公司拟按每10股派送现金红利8.1元(含税)。 销售高增长、扩张积极。 2017年公司实现销售面积928.28万平方米,同比增长61.44%;销售金额1264.72亿元,同比增长94.39%;销售均价13624元/平方米,同比增长20.41%。根据克而瑞数据,公司2017年销售额排名第13位,行业地位领先。2018年销售额目标为1800亿元,较2017年增长42.32%。 2017年新增土储122幅,总建面3392.8万平方米,同比增长138.22%,进驻成都、重庆、西安、郑州等核心城市;拿地面积/销售面积为3.65,扩张积极。2018年计划新开工、竣工面积为2581.50和913.93万平方米;新开业吾悦广场18个,吾悦广场租金及管理费收入超过20亿元,较2017年大增96%以上。 融资渠道多样、财务状况较好,业绩锁定性佳。 融资渠道多样,2017年末整体平均融资成本为5.32%:①2017年完成三期中期票据发行,合计45亿元,综合票面利率5.55%;②一期PPN发行,20亿元,票面利率6.3%;③一期5年期高级美元债券发行,2亿美元,票面利率5%;④一期ABN发行,21亿元,优先A、B票面利率为5.38%、6.2%;公司2017年末剔除预收账款后的资产负债率为80.4%;净负债率为63.3%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为508.14亿元,可锁定2018年wind一致预期营收的83%。 激励机制全面。 激励机制全面,有利地促进了公司发展:①《限制性股票激励计划》保障了公司与高管及核心人员同心共创、共享成就;②“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩;③“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域,提高市占率。 增长强劲,维持“买入”评级。 公司销售高增长,扩张积极,激励机制全面,由优秀迈向卓越。我们继续看好公司未来的发展,预计2018、2019年EPS为3.55、4.59元,对应PE为10、7.8X,维持“买入”评级。
新城控股 房地产业 2018-03-19 36.69 46.30 45.05% 38.55 5.07%
38.55 5.07% -- 详细
营收销售双双爆发,盈利能力亮眼。公司披露2017年年度报告,全年合约销售额1265亿,同比增长94%,18年销售目标1800亿,目标增速在40%以上。公司2017年实现营业收入405亿,同比增约45%;归母净利润60.3亿,同比增长约100%,营收和销售均实现跨越式增长。公司毛利率36%,净利率达15%,均位于行业领先地位。公司盈利能力亮眼,拿地优势尽显。 双轮驱动,商业取得不断突破。公司商业收入突破10亿,2018年计划新开业18座吾悦广场,商业收入突破20亿,力争实现倍数级增长。公司商业业态差异化定位,同时与住宅业务协同发展,进一步实现增值,持续助力公司发展。 土储优质,拿地亮眼,成长有望持续。公司总土储逾6000万方,主要布局在长三角、珠三角、环渤海等热点区域,公司通过并购以及招拍挂结合的方式灵活获取土地,有效的降低了获取土地的成本。公司土储优质,助力公司销售保持快速增长,盈利能力有望持续。 公司作为行业二线排头兵,管理层积极进取,员工激励制度进一步完善,拿地优异。同时,产品口碑较好,有一定的品牌溢价能力。公司的财务杠杆合理,金融机构认可度较高,净负债率仅63%,平均融资成本5.32%,在行业中均处于较低位置。在土地成交市场有望回归理性的背景下,公司有加杠杆获取优质土储的能力,有望加快迈入一线地产龙头行列。 维持“买入”评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为3.70元、4.76元和6.09元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为9.85倍、7.66倍和5.98倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-03-19 36.69 44.40 39.10% 38.55 5.07%
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2017业绩保持高质量的稳健增长,2018年1800亿销售目标可期 2017年公司实现营收405.26亿元,同比增长44.89%;实现归母净利60.29亿元,同比增长99.68%;加权平均ROE 34.18%,较2016提升11.74个百分点;总体业绩超出预期。公司项目储备殷实,杠杆空间充足,激励机制到位,快周转模式下业绩释放速度有望维持行业高位。在2017业绩基础上我们上调公司2018、2019 EPS 至3.70、4.94元(前值3.13、4.21元),参考资源型、高周转型可比公司2018预测PE均值13.6倍,给予公司2018年12-14倍PE,上调目标价至44.4-51.8元,维持“买入”评级。 全国布局进入战略收获期,销售高增长持续丰厚业绩储备 2017公司实现合同销售面积928.28万平米,合同销售金额1264.72亿元,分别同比增长61.44%和94.39%,销售规模连续3年保持60%以上的高速增长。2017销售均价1.36万元/平米,同比增长20.41%,显著领先全国5.57%的增速。2017公司结转确认营收405.26亿元,同比增长44.89%。公司全国化布局进入战略收获期,同时住宅、商业两大产品线发展均衡,业绩结转节奏有所加快。2017公司期末预收款项同比大增70.36%至508.14亿元,为2017全年营业总收入的1.25倍,较2016年的1.07倍进一步提升。我们认为公司充沛的待结转资源能支撑短期业绩稳步增长。 四大激励+增收节支持续提升品牌和管理溢价,盈利改善突出 在股权激励、“新城合伙人”跟投制度、“共创、共担、共享”和“竞创百亿”四大激励影响下,公司品牌溢价和管理效率持续推动盈利改善,同时通过精准布局实现销售均价连续2年保持20%以上的同比增长,激活盈利上行空间。2017公司归母净利同比增长99.68%,连续3年保持50%以上的高速增长。2017毛利率、净利率分别同比提升7.69、4.17个百分点至35.56%和15.45%,均处于近5年最高水平。 集中补库存后杠杆空间依然充裕,融资成本延续改善 公司2017存货期末值同比大幅增长93.40%至763.79亿元。报告期公司新增土地储备3392.80万平米,平均楼面地价3175元/平米。期末公司在建项目127个,在建面积共计2665.62万平米。按照2017年竣工口径,我们估算当前储备满足未来6-7年的开发需求。期末公司净负债率92%,剔除预收款后的资产负债率58.16%,未来依然有加杠杆空间。2017年公司融资渠道通畅,筹资活动现金流入同比增长107.66%至416.51亿元,平均融资成本仅有5.32%,较2016继续降低17BP。 2018预测EPS 3.70元,维持“买入”评级 公司项目储备殷实,杠杆空间充足,激励机制到位,业绩释放速度有望维持行业高位。我们上调公司2018、2019EPS 至3.70、4.94元(前值3.13、4.21元),参考资源型、高周转型可比公司2018预测PE均值13.6倍,给予公司12-14倍PE,上调目标价至44.4-51.8元,维持“买入”评级。 风险提示:商业地产扩张影响回报周期;重点布局城市调控政策超预期。
新城控股 房地产业 2018-03-19 36.69 43.78 37.16% 38.55 5.07%
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公司2017年业绩大超预期,增速接近此前预告的上限100%。2017年公司实现营业收入405亿元,同比增长44.9%,实现归属于母公司净利润60亿元,同比增长99.7%。公司盈利增速接近此前业绩预告的上限,此前公司预告2017年业绩增速为60%-100%。利润增长大幅高于营收增长,主要得益于公司毛利率的提升、少数股东损益比例未见上升这两大因素。公司的结算毛利率从2016年的27.9%上升至2017年的35.6%,提升7.7个百分点。 公司少数股东损益占比则从2016年的4.3%降至2017年的3.7%。 业绩加速释放源于公司的快周转模式,拿地强度不断加大为后续增长提供动力。2017年公司房地产合同销售额达1265亿元,同比增长94.4%。销售均价持续增长,达到13624元/平米。截至2017年年底公司预收账款达到508亿元,较2016年年底增长了70.4%,为未来结算业绩形成支撑。同时公司继续维持高投资强度,2017年投资强度达到85%,购地金额达1077亿元,对应的建筑面积为3393万平方米,平均楼面地价3175元。 公司住宅+商业双轮驱动模式有力改善了公司业务结构和盈利结构。首先,在拿地上公司能在新城及核心城市远郊获取综合体用地,我们看到公司综合体销售占营收比重进一步提高,达到41.8%,较2016年提高2.6个百分点。 其次,公司已累计开业23个吾悦广场,全年实现租金及管理费收入10.2亿元,平均出租率97.91%,稳定的租金收入已经构成公司重要收入来源。第三,公司2017年盈利中来自于投资性房地产(主要是吾悦广场)的公允价值计价利润达到9.1亿元,极大地补充了公司的盈利。 维持买入评级,小幅上调目标价至43.78元(原目标价为42.64元)。我们预测2018-2020年公司EPS 为3.98/5.58/7.44元(原预测为2018-2019年3.28/4.31元),业绩年复合增速40%以上。可比公司2018年PE 估值为11X,我们给予公司2018年PE 倍数11X,对应目标价43.78元。
新城控股 房地产业 2018-03-19 36.69 42.25 32.36% 38.55 5.07%
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事件:公司发布2017年年报,2017年实现营业收入405.3亿元(+44.9%),实现归属于上市公司股东净利润60.3亿元(+99.7%),加权平均ROE为34.2%,相比上年同期上升11.7个百分点,基本EPS为2.71元/股。 盈利能力大幅提升,资金充裕负债可控。2017年销售毛利率达35.6%,同比提升7.7个百分点;净利率达15.5%,同比提升4.2个百分点。预收账款508亿元,2018年收入增速有保障。目前公司在手现金219亿元,银行总授信额度653亿元,可用545亿元,净负债率不足70%,整体平均融资成本仅5.32%。 销售大幅增长,目标完成远超预期。2017年公司合同销售额达1264.7亿元,同比增长94.4%,完成年初850亿元销售目标的148.79%,销售面积928.3万方,同比增长61.4%,销售均价13624元/平。操盘项目资金回笼率达85%,销售目标完成率稳居行业第一。根据克而瑞统计,公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第11位与第13位公司,分别提升5位、2位。2018年销售目标为1800亿元,同比增长42.3%。 商业地产布局全面,知名度大幅提高。公司加快商业物业区域扩张和项目连锁速度,荣获“2017中国房地产开发企业商业地产运营5强”。2017年公司新开业12座吾悦广场,目前开业运营的吾悦广场达到23座,商业收入首次突破10亿,平均出租率97.9%。2018年公司计划新开业18座吾悦广场,商业收入突破20亿。 拿地积极,坚持“1+3”战略。公司坚持“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。2017年公司共计新增土地储备122幅,总建筑面积3392.8万方,平均楼面地价为3175元/平,其中住宅地产新增2446.0万方,商业地产新增946.8万方。截至目前,公司总土地储备超过6000万方,货值超过8000亿元,主要布局有竞争力的一二线省会级城市及其卫星城。 盈利预测与投资建议。我们预计公司2018-2020年归母净利润将取得30.6%的复合增长率,参考房企龙头平均PE给予2018年13倍估值,对应42.25元的目标价。公司是低估值、高增长的典型代表,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或不及预期、商业拓展或不及预期等。
新城控股 房地产业 2018-03-19 36.69 -- -- 38.55 5.07%
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销售进入“新”时代,行业地位大幅提升。全年销售金额达1,264.72亿元,同比增长94.39%,销售面积达928.28万平方米,同比增长61.44%。在销售高速增长的基础上,公司结算的2017年营业收入405.26亿,同比增44.89%;归母净利润60.29亿元,同比增长99.68%;同时预收款508.14亿,在手现金219.47亿元。 2017年持续精准大力度拿地,符合未来行业发展趋势,未来持续高增长可期。2017年全年,公司共计新增土地储备共122幅,总建筑面积3,392.80万平方米,同比大幅增长138%。拿地金额与销售金额的比重为70%,拿地力度仅次于2016年。公司拿地成本控制在较低水平,平均楼面地价为3,175元/平米(拿地总金额除以计容建面口径)。 融资实力不断提升。持续降低的融资成本,对公司快速持续发展起到了重要作用,也为大力度拿地提供了重要支撑。截止2017年末,各大银行总授信额度653亿,目前仅已动用108亿。综合融资成本也进一步下降至5.32%。 上市以来公司坚持较高的分红比率。2017年度利润分配方案:以总股本2,257,384,186股为基数,按每10股派送现金红利8.1元,股利支付率达到30.33%,按照3月14日收盘价计算,股息率高达2.28%。 投资建议:新城控股持续精准的逆周期、高杠杆、大规模拿地,未来高成长可期。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们上调2018年的EPS为4.05元,对应2018年3月14日收盘价PE为8.8倍,维持买入评级。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名