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新城控股 房地产业 2018-01-22 35.03 42.64 17.66% 37.50 7.05% -- 37.50 7.05% -- 详细
房企融资收紧背景下,A+H双平台优势凸显。新城发展控股(1030.HK)为新城控股的控股母公司,形成H股控股A股的独特双平台架构,两大平台在融资上形成了有效的互补。在A股房企公司债及股权融资收紧的情况下,其H股平台的价值正在逐步显现,在2017年2月公司就利用H股平台成功发行3.5亿元美元债,票面利率仅5%;此次公司又通过配股获得稀缺股权融资,其双平台优势显露无疑,有利于公司规模的进一步扩张。 丰富的融资手段和较低融资成本是销售规模快速扩张必要条件。公司的销售规模目前正处于快速扩张阶段,为了支持销售规模的快速扩张公司在2017年也明显加强了拿地力度,对资金的需求也随之有所增加。从公司2016年的融资情况看,仍以公司债(占比61%)和银行借款(占比33%)为主,另外辅以H股平台融资、银行间市场定向工具、美元债、购房尾款ABS等多样融资手段和工具,保障公司在扩张过程中的资金需求。2016年公司整体平均融资成本已下降至5.49%,作为民营房企其融资成本能做到如此水平实属不易。此次通过配股获得的15.5亿港元融资有利于公司资产负债表的优化,促使其进一步积极扩张,实现跨越式的发展。 维持买入评级,上调目标价至42.64元(原目标价36.08元)。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.30/3.28/4.31元。可比公司2018年平均估值为13X,我们给予公司13X估值,对应目标价42.64元。
新城控股 房地产业 2018-01-15 34.55 37.30 2.92% 37.81 9.44% -- 37.81 9.44% -- 详细
17年全年合同销售金额大跨步成长,接近翻倍。根据公司17年四季度经营简报,12月公司实现合同销售金额约211.76亿元(合营项目42.09亿元),同比增长330%;销售面积约156.50万平方米(合营项目28.93万平方米),同比增长281%。公司17年全年累计合同销售金额约1264.72亿元,比上年同期增长94.4%;累计销售面积约928.28万平方米,比上年同期增长61.4%。从销售价格上来看,公司平均销售价格稳步增长,12月销售均价13511元每平米,同比增加12.6%;17年全年销售均价13624元每平米,同比增加20.4%。公司17年合同销售金额呈现跨越式成长,销售金额同比16年接近翻一倍,成长迅速,实力黑马。 23座吾悦广场和1座办公楼总计贡献超过10亿元收入。根据公司公告,17年公司在营吾悦购物中心共计23座,总收入约10.2亿元。刨除轻资产中需要给业主的收入,公司吾悦广场收入约为8.7亿元,同比16年9个购物中心3.49亿元租金收入增长约150%。除了吾悦广场,公司还有一座新城控股大厦B座,17年租金收入约为4588万元。租金收入方面,公司17年合计10.66亿元,刨除业主相关收入后总租金收入约为9.16亿元,和16年相比也接近翻倍。 17年新增货值约2800亿元。17年1-12月,公司累计获得土地项目128宗,权益建面约2574万平方米,同比增加约90%;平均楼面地价不到3000元每平,同比有所下降约21%。根据克而瑞17年新增土地货值排行榜,新城控股17年全年新增土地储备货值约2800亿元。从布局来看,公司已经成功布局长三角以外的珠三角、环渤海和中西部都市圈。土地储备充裕,成本有效把控,布局全国化有利于分散经营风险。我们认为公司18-19年销售规模和利润有望迎来双提升。 投资建议:维持“买入”评级。公司17年住宅销售超预期,大幅超过17年初确定全年销售目标850亿元。与此同时,商业地产业绩同样靓丽。“住宅+商业”双轮驱动模式有效运转,成果斐然。我们预测公司18年EPS为3.11元每股。1月10日,公司收盘价为32.97元每股,对应18年的PE倍数为10.6倍。考虑到公司17年快周转模式下业绩超预期、土储充裕可支持后续成长。我们给予新城控股18年12倍PE,对应六个月目标价格37.30元,维持“买入”评级。
新城控股 房地产业 2018-01-12 32.87 39.13 7.97% 37.81 15.03% -- 37.81 15.03% -- 详细
公司公布12月及四季度经营简报:公司12月单月实现合同销售金额约211.76亿,销售面积约156.50万方(含合营项目)。1-12月累计合同销售金额约1,264.72亿,同比+94.39%,累计销售面积约928.28万方,同比+61.44%(含合营项目)。 17年销售破千亿超年初目标49%,销售均价有所提升。 1)年底销售冲量,单月销售同比+329.8%:公司12月合同销售金额约211.76亿,环比+31.3%,同比+329.8%,销售面积约156.50万方,环比+26.4%,同比+281.1%,下半年与年底销售的大幅提升与公司在半年报时提出下半年上调计划新开工面积相对应;2)全年销量破千亿,排全国第13相比去年提高2名:1-12月累计合同销售金额约1,264.72亿,同比+94.39%,比年初850万方销售目标超出48.8%;据克而瑞流量销售金额口径,公司17年销售全国排第13名,比去年提高2个名次。3)销售均价提升:12月销售均价13511元/平同比+12.59%;1-12月累积销售均价13624元/平,同比+20.4%。 全年新增土储近3000万方同比+90%,总土储规模4500万方左右。 1)全年拿地几近倍增:根据公告,1-12月公司通过各种方式获取土地储备项目128个,计容建面2952.3万方,权益建面2574.3万方,同比+89.63%,拿地总地价836.3亿,权益地价741.9亿,同比+49.7%;据克而瑞统计公司17年全年新增货值2811.6亿;2)总土储规模超4500万方:截至17年中报,我们由公司新增土地储备与待开发面积之和测算出总体土储规模在4000万方,公司下半年新增土储建面近1500万方,扣除下半年新开工面积(半年报披露下半年计划新开工1152.8万方),剩余土储规模在4500万方左右;3)拿地楼面价有所下行:17年公司拿地区域结构上依旧坚持围绕环一二线城市带(长三角、珠三角)与中西部重点城市合理布局,挖掘未来具有成长潜力项目的同时,规避高溢价项目;17年全年新增项目平均楼面价2882元/平,同比去年均价3649元/平下降21.0%。 前三季度业绩放量、毛利率大幅提高、在手现金充足。 1)结算收入大涨:前三季度实现营业收入168.56亿,同比增长42.33%;实现归属净利润19.92亿,同比增长125.59%;其中,三季度单季实现营收55.28亿,同比增长99.49%,归属净利润达到8.53亿,同比+2786.27%;2)盈利能力改善显著:得益于期内结转项目的均价与销量的同时提升,公司前三季度销售毛利率提升至37.38%,比16年全年毛利率27.87%提升9.51个百分点;3)截至三季末公司预收款497.50亿,货币资金182.25亿:销售大幅提高带来回款增多,截至三季末,公司销售商品、提供劳务收到现金357.3亿、同比+31.11%,预收款497.5亿、同比++43.31%,货币资金182.25亿、同比+10.92%,是短期借款与一年内到期非流动负债之和的1.46倍,快速扩张之下偿债压力不大。 投资建议。 公司践行高周转模式,下半年推盘加快,销售跳增迅速,全年破千亿,全年销售额据克而瑞流量口径17年排名第13,按增速来看未来仍有排名上升空间,冲击一线房企;土地储备方面全年新增建面近3000万方,新增货值按克而瑞口径2811亿,拿地金额与销售金额之比为66.1%,我们测算目前公司总土储4500万方左右,18、19年推货可期;由于公司前三季度业绩实现高增长、毛利率大幅提升,同时销售超预期,我们对公司2017-2019EPS上调至2.16、3.13和4.28元,对应PE为14.63X/10.07X/7.38X,个月目标价上调至39.13元,对应18年12.5倍PE,维持“买入”评级。
新城控股 房地产业 2018-01-11 32.68 40.00 10.38% 37.81 15.70% -- 37.81 15.70% -- 详细
主要观点 1、12月销售212亿,同比+330%,全年销售1,265亿,同比+94% 12月公司合同销售金额211.8亿元,环比+31.3%,同比+329.8%,较前期克而瑞公布的207.7亿元略高4.1亿元,并大幅领先于月初克尔瑞公布前10大房企平均同比增长92.5%;实现签约销售面积156.5万平米,环比+26.4%,同比+281.1%,优于我们高频跟踪的41城成交面积同比下滑16.0%;销售均价13,531元/平米,环比+3.8%;公司12月销售数据表现持续亮眼,销售面积、金额及同比数据均创历史新高。 17年公司累计实现签约金额1,264.7亿,同比+94.4%,涨幅较1-11月扩大19.3pct,超额完成年初850亿销售计划的148.8%;实现签约面积928.3万方,同比+61.4%,优于同期高频跟踪41城市同比下降14.1%的水平,全年销售金额和面积克尔瑞榜单分别排名13位和11位,分别较2016年提升2名和4名。累计销售均价13,624元/平米,同比+20.4%。鉴于公司拿地积极,可售充裕,预计2018年将继续保持销售高增长。 2、17年拿地额/销售额达67%,持续加仓拿地、拿地成本控制得当 12月公司在土地市场新获取成都、郑州、昆明、徐州等14城共26个项目,拿地区域以中西部重点城市为主,合计新增建面551.0万方,环比-523.9%,其中新增权益建面473.6万方,环比+711.3%,权益占比86%,持平全年平均水平;拿地金额115.7亿,环比+312.8%,单月拿地金额占比销售金额55%,拿地均价2,099.6元/平米,环比-34%,中西部地区拿地占比提升致拿地均价大幅下滑。 17年公司共在土地市场新获125个项目,共新增规划面积3,133.4万平米,同比+133.4%;总地价846.1亿元,同比+54.1%,对应货值约3,000亿;平均楼面地价2,700元/平米,同比-32.3%,在规模扩张同时实现了有效控制成本;拿地金额占比销售金额67%,虽较16年全年82%下降15pct,但仍属于加仓拿地。在拿地分布上,公司布局仍以长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部重点城市扩张。 3、投资建议:销售创历史新高,向一线龙头冲刺,重申“强烈推荐”评级 17年下半年以来,公司销售逐月攀升,其中12月销售面积及金额均创历史新高。17年全年销售规模达1,265亿,同比+94%,并超年初计划149%,销售额克尔瑞排名已攀升至行业第13名,有望实现由二线蓝筹向一线龙头的跃迁。同时公司持续加大拿地力度,17年拿地金额占比销售金额高达67%,属加仓拿地,并且在规模扩张同时有效实现了成本可控。鉴于销售持续超预期以及毛利率大幅上行,我们将公司2017-19年每股收益上调至2.37/3.33/4.45元(原预测为2.37/3.23/4.06元),对应17-19年PE分别为13.3/9.5/7.1倍,按18年PE12倍目标估值,上调目标价至40.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
新城控股 房地产业 2018-01-11 32.68 36.08 -- 37.81 15.70% -- 37.81 15.70% -- 详细
事件 公司发布12月经营情况公告,全年实现合同销售金额约1264.7亿元,同比增长94.4%;实现销售面积约928.3万平米,同比增长61.4%。其中,12月实现合同销售金额约211.8亿元,销售面积约156.5万平米。 核心观点 单月销售金额创年内新高,18年销售规模有望冲击TOP10。公司12月单月合同销售金额约211.8亿元,同比增长330%,创年内单月销售新高。公司全年销售金额达1264.7亿元,同比增长94%,位列全国房企销售榜第13位,较16年上升3位。公司2017年销售实现量价齐升,其中销售面积同比增长61%;销售均价达13624元/平,同比增长20%。根据我们的测算,公司目前储备货值超6000亿,2018年销售规模将有望向TOP10发起冲击。 全年维持高强度拿地,拿地成本控制得当。公司2017年明显加快了拿地节奏,全年共获取109个项目,对应建筑面积超过3000万平方米。公司2017年土地总投资达864亿,同比增长55%,全年拿地强度(土地总投资/销售金额)达68%,其中四季度由于销售大幅增长造成拿地强度略微下滑至42%。同时公司拿地成本控制得当,新增土地储备均价仅3500元/平左右,低廉的土地成本及充足的土地储备将为公司快周转的开发模式提供有力的支撑。 净利率水平预计稳中有升,全年业绩望超预期。公司2016年净利率上升至10.8%,随着高毛利的项目进入结算周期,预计公司2017年的净利率水平仍将有一定程度的提升。叠加公司15及16年销售规模的快速增长,预计公司2017年归母净利润增速有望达到70%左右,是板块稀缺的高成长标的。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价36.08元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.30/3.28/4.31元。可比公司2018年平均估值为11X,我们给予公司11X估值,维持目标价36.08元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。
新城控股 房地产业 2017-12-27 28.71 33.11 -- 37.81 31.70% -- 37.81 31.70% -- 详细
公司是高周转、高成长的标杆房企,前11月累计销售金额破千亿,超额完成全年目标。同时公司加快商业地产布局,商业综合体销售收入占比不断提升,预计2020年商业综合体业务有望跻身国内第一梯队。“商业+住宅”双轮驱动模式将显著提振公司估值水平,上调公司盈利预测,预计公司2017-2019EPS分别为2.17元、3.01和3.93元,良好销售表现为未来业绩释放提供坚实保障,当前时点仍有获取稳健回报的机会,维持“强烈推荐-A”评级,上调目标价至33.1元/股(对应2018年PE11X)。 1)销售破千亿门槛,业绩锁定性较强。公司发布11月经营简报,11月实现合同销售金额161.31亿元,销售面积123.8万平方米;1-11月累计合同销售金额1052.95亿元,同比增长75.1%,累计销售面积771.78万平方米,同比增长44.54%;销售均价13643元/平,同比增长21.1%。公司销售金额突破千亿门槛,得益于此前优异的项目获取能力和管控水平。同时,销售高增长为业绩打下坚实基础,前三季度公司预收账款497亿元,同比增长43.2%,具有较强的业绩锁定性。预计全年销售金额有望达到1200亿元,同比增长85%,公司进入全新发展阶段。 2)土地投资积极,可售资源充足。11月公司新增汉中、金华、绍兴、湖州、南京等5个项目,拿地建面88.3万平方米(权益比66%),总价28亿元,平均楼面价3173元/平。1-11月公司累计新增建面2479万平方米,土地投资总额681亿元,平均楼面价2754元/平。前11月拿地金额占同期销售额的66%,同比下降17pct,但是在行业整体遇冷大环境下,仍然彰显出公司扩张的决心。 公司拿地主要以长三角地区核心城市辐射范围内的三四线城市为主,并逐步向珠三角、环渤海和中西部重点城市布局。土地市场的积极投资为公司高周转的运作模式提供保障,当前公司可售面积约2500万方,可保证未来2-3年销售。 3)商业广场加速扩张,“商业+住宅”双轮驱动。截至2017年前三季度,公司已经在全国45个城市布局53座吾悦广场,可租面积约230万方。其中已经开业17座,主要部分在上海、南京、长春、西安、长沙、重庆、成都、南昌、海口等国内大中城市,形成了以上海为中枢、长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。公司商业地产负责人陈总具有丰富的行业经验,未来公司将继续深化全国布局战略,和公司住宅形成良好的双轮驱动模式,成为公司新的盈利增长极。 4)投资建议:公司是高周转、高成长的标杆房企,前11月累计销售金额破千亿,超额完成全年目标。同时公司加快商业地产布局,商业综合体销售收入占比不断提升,预计2020年商业综合体业务有望跻身国内第一梯队。“商业+住宅”双轮驱动模式将显著提振公司估值水平,上调公司盈利预测,预计公司2017-2019EPS分别为2.17元、3.01和3.93元,对应PE分别为13.1X、9.5X和7.3X,良好销售表现为未来业绩释放提供坚实保障,当前时点仍有获取稳健回报的机会,维持“强烈推荐-A”评级,上调目标价至33.1元/股(对应2018年PE11X)。 上调盈利预测核心理由: 1)公司1-11月销售金额同比增长75.1%,全年销售金额预计将达到1200亿,超额完成年初销售计划40%。预计未来公司未来三年销售金额将保持在30%以上的年均符合增速。 2)前三季度预收账款增速43%,未来业绩锁定性较高;并且受益于本轮地产涨价效应,项目盈利能力有所提升。预计未来三年公司房地产业务结算面积的年复合增速保持在40%左右,且结算毛利率修复至30%并保持稳定。
新城控股 房地产业 2017-12-12 25.68 36.72 1.32% 32.96 28.35%
37.81 47.24% -- 详细
投资逻辑:公司2016年销售额实现跨越式增长,达到651亿(+104%),2017年突破1000亿已无悬念(增速约60%),非长三角区域销售贡献上升显著,公司成功从区域性房企转型为全国性房企。此外,我们认为公司还有三个主要亮点:1、公司快速周转能力;2、公司土地储备丰富优质,截止目前,土储3011万方,主要布局江苏、山东、浙江,平均楼面地价3175元/平米,仅相当于当前售价的23%;3、公司商业地产快速放量,“住宅+商业”双轮驱动有助于公司纵深布局。 公司2016年实现了跨越式的成长,今明两年增长有望持续。2016年公司销售额651亿元,同比增长104%,增速较2011-2015年复合增长率28%变化十分显著。销售额在全国房地产企业中排名第15位,比2015年名次提升6位。2017年1-11月,公司销售表现强势,销售额达1053.0亿,同比增长75.1%,签约面积771.8万方,同比增长44.5%,全年销售有望冲刺1400亿元。 公司存货周转率处于行业领先水平。在运营策略方面,新城控股坚持高速周转,快速销售,过去五年(2012-2016)公司存货周转率均维持在0.5以上,明显领先于行业其他龙头公司。我们分析背后原因,除了存货账面值相比偏小之外,还有三个原因:与销售去化相匹配的存货供应策略、拿地成本和建安费用的良好控制、快速的开发和推售能力。 优质的土地储备和前瞻的区域布局,夯实未来持续成长之路。在城市布局方面,公司坚持“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。截止2017年6月公司土地储备3011万平方米,可供未来2-3年的开发时长,主要分布在江苏的苏州、常州、南京,山东的青岛、济南,浙江的杭州,6个城市合计占比47.2%,三个省份合计占比69.7%,2017百强县该三省占比49%,再次显示公司布局的前瞻性。 公司商业地产进军国内商业地产第一梯队。公司秉持“住宅+商业”地产双轮驱动运作模式,产生地产的横向协同效应,亦有助纵深布局。截至2017年6月,公司已开业商业综合体13个,在建及拟建广场33座。预计,至2020年广场开业数将达到100个以上。2016年实现商业综合体销售收入109.8亿,同比增长72.2%,出租物业及管理收入4.4亿,同比增长47.8%。商业地产收入占总收入比由2015年的28%,上升到2016年42%。“住宅+商业”的均衡发展,将成为公司一大亮点。 盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年归母净利润将取得45.2%的复合增长率,鉴于年底估值切换时期,我们给予公司2018年12倍估值,对应目标价36.72元。公司作为低估值、高增长的典型代表,维持“买入”评级。
新城控股 房地产业 2017-12-12 25.68 -- -- 32.96 28.35%
37.81 47.24% -- 详细
源自常州走向全国:公司1993年成立于江苏常州,为国内跨足住宅地产和商业地产的综合性地产集团,2016年位居中国房地产百强企业第16位。截止到2017年11月,公司已进入国内67个大中城市,累计开发项目超过200个,业务涉及房产开发投资、商业开发管理、金融、养老、教育等多个板块。 回归A股长袖善舞:公司2001年借壳江苏五菱于B股上市,2015年12月4日换股吸收合并B股在A股上市。回归A股后,抓住债券融资窗口,多次大规模发行债券融资。从2016年到2017年7月底,公司在国内通过债券融资额达145亿,平均利率5.29%;2017年8月8日,公司成功发行2亿美元、5年期高级美元债券,拓宽了公司海外融资渠道。公司A股非公开发行股票方案也获得证监会通过。资本市场多渠道大规模融资,为公司大规模拿地以及项目后续开发提供了坚实保障,为公司快速发展插上翅膀。 精准拿地增长无忧:公司拿地精准体现在两个方面:一是土地成本较低,近5年平均地价涨幅一直低于100城市平均成交楼面均价;另一个是拿地节奏把握比较好,错峰拿地,城市布局时机都选择的非常好,2014-2015年,全国土地价格较低时,公司加大拿地力度,土地支出占当年销售额比重不断上升;当2017年地价上涨较快时,公司开始控制拿地节奏,土地支出占比开始下降。公司能够精准拿地,主要有三方面原因:1、眼光独到;2、拿地手段多元化;3、激励机制。 双轮驱动协同扩张:公司获取项目时大多选择商住两用土地,先建设可售住宅和商业,待销售额达到自持购物中心建造成本的一定比例之后,开始动工建造自持购物中心部分,通过销售哺育自持的方式解决自持物业前期开发阶段部分资金问题。同时,自持购物中心建成运营后又可以改善周边生活硬件设施,提升住宅品质,促进住宅销售,真正实现协同发展。目前公司吾悦广场开业数为17个,在建26个,待建10个,公司计划到2020年吾悦广场在建和开业数达到100个。 投资评级:预计公司2017-2019年净利润分别为53.60亿元、71.84亿元、95.57亿元,每股收益分别为2.37元、3.18元、4.23元。按2017年12月6日收盘价25.71元/股,新城控股2017年业绩对应的PE为10.84倍,低于行业中位数和平均水平,与可比公司相比,处于较低水平。基于公司未来两年较高的成长性和目前较低的估值水平,我们给予公司“买入”评级。 风险提示:房地产调控风险、货币政策收紧风险。
新城控股 房地产业 2017-12-11 25.19 31.41 -- 31.88 26.56%
37.81 50.10% -- 详细
销售持续超预期,上调公司业绩预测 公司1-11月实现合同销售金额1052.95亿元,同比增长75.1%;实现销售面积771.78万平方米,同比增长44.54%。公司正式进入千亿销售俱乐部,发展迈入新的阶段。前11个月公司累计拿地2470.6万平方米,拿地金额680.5亿元,平均楼面价2754元/平,土地储备充足。公司积极探索多元融资渠道,降低融资成本,债务水平整体保持稳健。我们认为公司业绩有望实现超预期增长,上调2017年营收预测至458.7亿元,对应归母净利润50.1亿元。 销售保持高增长,业绩空间持续打开 近日公司发布11月经营简报,11月实现合同销售金额161.31亿元,销售面积123.8万平方米,1-11月累计合同销售金额1052.95亿元,同比增长75.1%,累计销售面积771.78万平方米,同比增长44.54%。公司销售金额首次完成千亿跨越,自此将迈入一个崭新的发展阶段。我们认为,强力的销售为公司业绩兑现打下坚固基础,业绩有望超预期。 投资拿地步伐加快,土地储备丰厚 11月公司在汉中、金华、绍兴、湖州、南京新增5个项目,拿地建面88.3万平方米,总价28亿元,权益率66.1%,平均楼面价3173元/平。1-11月公司共新增土地面积2470.6万平方米,新增土地总价680.5亿元,平均楼面价2754元/平。公司拿地依旧以长三角地区的三四线城市为主,但随着“1+3”战略的推进逐步向外扩张,商业地产项目增多。前11月拿地金额占同期销售额的64.6%,彰显公司扩张的决心。新增土地面积是同期销售面积的3.2倍,我们认为充足的土地储备可以保障未来销售的持续增长。 丰富融资渠道,债务水平稳健 公司积极拓展多元化融资渠道,降低融资成本。2017年完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;完成一期PPN的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%;完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,票面利率5%。2017年三季度末公司净负债率为122.4%,相比2016年末的52.3%增加70.1个百分点,与公司的扩张步伐相吻合;扣除预收账款负债率为55.1%,基本与上年度持平。我们认为公司整体债务水平基本保持健康。 业绩有望超预期,上调目标价,重申“买入”评级 考虑到公司前11月销售大增、土储丰厚、融资成本降低,未来高毛利商业地产、销售结构优化有望增厚业绩,我们上调公司2017-2019年归母净利润25%、30%、37%至50.1、70.8、95.1亿元,17-19年EPS预计为2.22元、3.13元、4.21元,对应18年PE为8.20倍。可比公司18年平均PE为9.35倍,考虑到公司正处于高速发展期,我们认为应给予其一定估值溢价,给予公司18年10~12倍PE,上调目标价至31.34~37.61元,重申“买入”评级。 风险提示:1)房地产调控趋严;2)公司扩张遇阻,项目落地不及预期。
新城控股 房地产业 2017-12-11 25.19 -- -- 31.88 26.56%
37.81 50.10% -- --
新城控股 房地产业 2017-12-07 26.00 32.00 -- 30.66 17.92%
37.81 45.42% -- 详细
1、11月销售161亿、环比+13%/同比+206%,预计全年销售破1,200亿 11月公司合同销售金额161.3亿元,环比增长13.1%,同比增长206.4%,大幅领先于月初克尔瑞公布前10大房企平均同比增长63.3%;实现签约销售面积123.8万平米,环比增长21.5%,同比增长175.0%,优于我们高频跟踪的43城成交面积同比下滑14.3%;销售均价13,030元/平米,环比下降6.9%;公司11月销售数据表现亮眼,销售面积及金额均创年内新高,由于目前公司可售充足,预计12月将继续保持较好的销售表现。 1-11月公司累计实现签约金额1053.0亿元,同比增长75.1%,涨幅较1-10月扩大12.6pct,并已超额完成年初850亿销售计划的123.9%;实现签约面积771.8万平方米,同比增长44.5%,优于同期高频跟踪43城市同比下降20.3%的水平。累计销售均价13,643元/平米,同比增长21.1%;4季度公司可售货值约700亿,其中10-11月合计销售304亿,12月可售货值约396亿,按去化率40%保守计算(公司1-9月去化率75%),预计12月单月销售可达158亿,对应全年销售将大概率破1,200亿,将超出年初计划41.2%,对应同比增长84.4%。 2、1-11月新增建面2,852万方,加仓拿地快速扩张,但成本可控 11月公司在土地市场新获取南京、绍兴、湖州、金华、汉中五城共5个项目,拿地区域仍以长三角周边二三线城市为主,合计新增建面88.3万方,环比-55.7%,其中新增权益建面58.4万方,环比-67.4%,权益占比66%,低于全年平均水平19.5pct;拿地金额28.0亿,环比-25.9%,单月拿地金额占比销售金额17%,为全年最低;拿地均价3,173元/平米,环比+67%,主要系南京、绍兴土地成交价相对较高所致。 1-11月,公司共在土地市场新获99个项目,共新增规划面积2,851.9万平米,同比增长226%;总地价730.4亿元,同比增长88%;平均楼面地价2,829元/平米,较2016年楼面均价下降29.1%,在规模扩张同时实现了有效控制成本;拿地金额占比销售金额69%,虽较2016年全年82%下降13pct,但仍属于加仓拿地。在拿地分布上,公司布局仍以长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部重点城市扩张。 3、投资建议:销售持续高增,即将实现一线龙头跃迁,重申强烈推荐 17年下半年以来,公司销售持续攀升,其中11月销售面积及金额均创年内新高。由于12月公司可售资源充裕,预计将推动12月单月销售持续高增,17年全年销售大概率破1,200亿元,对应同比增长84.4%,伴随销售高增,公司即将实现由二线蓝筹向一线龙头的跃迁。同时公司持续加大拿地力度,17年1-11月拿地金额占比销售金额高达69%,属加仓拿地,并且在规模扩张同时有效实现了成本可控。鉴于销售超预期并毛利率上行,我们分别上调公司2017-19年每股收益至2.37、3.23、4.06元,目标价上调至32.00元,对应17-18年PE为10.7和7.9倍,重申强烈推荐。
新城控股 房地产业 2017-12-06 25.33 -- -- 30.66 21.04%
37.81 49.27% -- 详细
销售破千亿,行业地位领先 2017年1-11月,公司实现累计销售面积771.78万平方米,同比增长44.54%;销售金额1052.95亿元,同比增长75.1%;销售均价13643元/平方米,同比增长21.14%。参考克而瑞榜单,公司1-11月销售额排名第13,行业地位领先。 扩张步伐积极,重点布局长三角、中西部、环渤海区域 2017年1-11月,公司累计拿地总金额约702亿元,计容建面约2479万平方米;拿地面积/销售面积为3.2,扩张步伐积极;拿地面积按城市层级主要分布在三四线城市,按区域主要分布在长三角、中西部、环渤海。 融资渠道多样,业绩锁定性佳 在政策调控、融资渠道收紧、融资成本上升的环境下,公司融资渠道持续拓宽,成本低廉:①已完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;②完成一期PPN 的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%;③完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,票面利率为5%,拔得A 股民营地产企业美元债头筹。 2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍。公司三季末预收款为497.5亿元,在扣除wind 一致预期的2017年四季度营收(wind 一致预期的2017年四季度营收=2017年wind 一致预期营收-已披露的2017年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2018年wind 一致预期营收的50%。 商业版图持续拓展,未来将接力住宅开发并受益于REITs发展 目前,公司已在全国45个城市布局了53座吾悦广场,其中已开业17座,主要分布在上海,南京,青岛,长春,西安,长沙,重庆,成都,南昌,海口等国内大中城市,形成了以上海为中枢、长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。公司2017年吾悦广场年租金目标为10亿元,较2016年4.4亿元同比大幅增长127%,商业布局成效显现,公司未来将继续深化商业全国化布局,以实现2020年开业百座吾悦广场的目标。 公司“住宅+商业”双轮驱动,不但在住宅开发销售领域高速增长、弯道超车,在商业板块也将厚积薄发、释放潜能,未来随着吾悦广场在全国不断落子,商业板块贡献的业绩占比将显著提升;此外,在未来住宅开发销售面临天花板时,公司高瞻远瞩的商业布局将自然接力公司的发展,提供稳定现金流,同时,在国家大力推行“租购并举”的背景下,REITs作为重要配套有望得到快速发展,届时公司庞大而优质的商业资产将显著受益。 内生增长强劲,再度上调盈利预测,维持“买入”评级 公司销售高增长,土储扩张积极、资源充沛,商业板块蓄力爆发,鉴于公司的高成长性,我们继2017年10月30日上调盈利预测的基础上再度上调,预计2017/2018年EPS 为2.1(较此前预测的1.82元上调幅度达14%)/3.1(较此前预测的2.31上调幅度达34%)元,对应PE 为12.1/8.2X,维持“买入”评级。
新城控股 房地产业 2017-11-23 25.12 31.07 -- 27.30 8.68%
37.81 50.52% -- 详细
引入商业人才,迎来新城商业地产黄金发展期。新城控股16年成功邀请原万达商业管理常务副总陈德力加盟。加入新城控股以前,陈德力先生拥有10年以上商业地产管理经验,在中外资商业地产公司任职总裁和总经理等重要职位。通过本次调研,我们了解到陈德力先生加盟新城控股后,在经营理念、战略定位、日常考核等方面进行了改善;团队真正执行了陈德力先生先前提出的商业地产九字真经——“有情怀、不复制、具规模”。此次调研的购物中心管理井井有条,资产运营团队不断挖掘收入增长点,加强各个购物中心在当地市场竞争力。通过本次调研,我们认为公司的商业地产资产优质、管理团队优秀,已迈入商业地产黄金发展时期。 开发+运营全链条打造完整,拥抱现金和资产升值。12年公司第一个购物中心开业以来,公司发展迅速。在短短5年时间内,新城控股在商业地产方面不断突破,已成功建立从设计、开发、资产管理、大数据运营到投融资的全产业链。此外,新城控股探索出一套行之有效的资金运作和管理方法,不断增加资产现金流生产能力,提升资产价值。 新城商业,被忽视的价值。虽然公司以住宅和商业双轮驱动为主,但目前市场给予新城控股的估值主要聚焦住宅部分,商业地产价值并未充分考虑。我们以最新开业的桐乡吾悦数据测算标准化的购物中心盈利情况。保守假设公司现有53个购物中心逐步完成开发,20年可贡献净现金收入约20亿元。对应可比商业地产公司17年平均PE,并考虑到公司商业地产运营团队经验丰富、主动管理,我们认为可以给公司商业地产部分20倍PE 估值。17年公司商业地产部分市值约为4.58亿元x 20倍PE = 92亿元。 维持“买入”评级。公司17年前10月住宅销售超额完成全年目标,全年销售剑指1100亿元。住宅部分以0.65倍PS 和1100亿元销售额计算,市值约为715亿元;商业地产市值约为92亿元。我们认为如果考虑商业部分公司价值约为800亿元。盈利测算方面我们维持了对公司住宅部分的预测,略微上调商业部分盈利,并加上原先未考虑的商业地产公允价值变动。调整后公司17和18年净利润为52.5亿元和70亿元,对应EPS 为2.33和3.11元每股。11月21日,公司收盘价为24.98元每股,对应PE 倍数分别为10.7倍和8倍。我们认为公司估值应考虑到商业地产给公司带来的价值突破,给予新城控股18年10倍PE(市值702亿元),对应六个月目标价格31.07元,维持“买入”评级。 风险提示:住宅部分可能受政策持续调控影响,量价下行;商业地产部分可能受住宅影响或资金运作问题不达开发目标。
新城控股 房地产业 2017-11-23 25.12 -- -- 27.30 8.68%
37.81 50.52% -- 详细
新城控股今年持续精准大力度拿地,为明年销售和利润继续爆发打下坚实基础,公司就是地产超级周期孕育的大牛股,充分享受地产超级大周期红利。今年前1-10月实现890亿销售,已完成年初850亿的目标。今年全年大概率能完成千亿销售,具体完成情况要看市场的情况和推货的节奏。今年1-9月,公司新增土地储备全口径约2500万平方米,截止9月底,公司未售口径的土地储备总量5000万方左右,能够维持4年左右的开发。并且公司土地成本控制较好,整个土地储备5000万方的拿地平均成本3000元/平方米;今年新增的土地拿地成本是3600元/平方米。 深耕核心一二线和基本面优异的三线。公司拿地集中长三角,且以二线城市为主;三四线城市依然集中既有的长三角地区,其他区域的三四线也是大武汉、大郑州都市圈周围能够纳入进去的区域,基本面较好。 多渠道融资,成本控制得当。公司融资方式主要包括公司债、银行间交易商协会中票、PPN;银行贷款(开发贷),合计占比达到80%-90%。今年总共获得45亿中票批文,45亿PPN批文,并成功发行2亿美元的美元债,融资渠道丰富。半年报融资成本较去年年末有所下降,全年可能略有一点上升,但仍在6%左右。 存量市场积极布局,“住宅+商业”双轮驱动。目前吾悦广场储备项目(包括开业、在建、待建)一共53个,预计到今年底开业24个。按照“具规模,有情怀,不复制”的发展思路,力争做到行业标杆水平。截止三季报累计开业18个,可供出租面积为93.1万平方米,前三季度实现租金及管理费收入5.4亿元,平均出租率达到97.7%,每个广场日均客流量4.4万人次,并且租金增长率符合目标。 投资建议:新城控股持续精准的逆周期、高杠杆、大规模拿地,未来高成长可期。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们预期2017-2018年新城控股的EPS分别为2.18、3.27元,对应的PE分别为10.8倍、7.2倍,维持买入评级。
新城控股 房地产业 2017-11-09 21.35 24.24 -- 26.97 26.32%
37.81 77.10% -- 详细
事件:公司发布2017年三季报,前三季度实现营业收入168.56亿元,同比增长42.33%;实现归属净利润19.92亿元,同比增长125.59%;每股收益0.90元,同比增长104.55%。 结算提速、盈利能力获大幅改善 1)单季结算同比近100%:公司Q3单季度实现营收55.28亿,同比增长99.49%,归属净利润达到8.53亿,同比+2786.27%;2)毛利率大幅提升:受益于结转项目面积与均价的齐升,前三季度公司毛利率大幅增至37.38%,同比+13.19个百分点,其中毛利63亿,同比增120%;3)结转回款增多,预收款与现金充足:期末,公司预收款497.50亿,比年初增加199.22亿,同比增加43.31%;同时货币资金达到182.25亿,比年初增加48.24亿,同比增加10.92%; 销售量价齐升、竣工超预期、上调计划新开工面积,全年破千亿可期 1)销售面积金额双升、均价同比上涨27.13%:据公告,1-9月公司销售金额约749.07亿,同比+64.53%,完成年初850亿目标计划的88%,销售面积约546.06万方,同比+29.42%,其中销售均价由10790元/平涨至13717元/平;2)上半年竣工超预期、大幅上调下半年新开工面积:公司计划2017年划竣建面约607.67万方,上半年实际竣工项面积532.18万方;计划2017年新开工建面643.03万方,公司上半年实际新开工面积737万方;半年报上调目标,计划下半年新开工建面1152.80万方,由于三季度单季销售金额258.2亿与一二季均销售大体持平,预计四季度推盘力度将加大,销售有望实现进一步突破达到千亿规模。 高周转驱动积极扩张土地储备、力推商业综合体探索轻资产模式 1)拿地积极,坚持布局“环一二线”区域:期末,公司新增土地储备2000万方,货值达3000亿,主要布局长三角、珠三角与环渤海经济圈,及中西部省会城市和卫星城,初步完成了“1+3”战略布局。2)53座吾悦广场,超高线下流量入口:公司以住宅地产与商业地产双轮驱动;截至期末,公司投资性房地产账面余额达177.25亿,增长31%;目前公司已在全国45城布局53座吾悦广场,其中预计年底共开23座,每个广场日均客流量4.4万人次。3)在手大量成熟物业,为标准化REIT抢占先机:上半年持有经营物业板块吾悦广场销售额达111.59亿元,租金及管理费收入3.44亿,出租率达97.07%。 投资建议 公司以高杠杆驱动高周转,同时积极扩张;优化内控、加强激励来提升效率效果显著:前三季度销售实现64.53%的增长;新增土储建筑面积已超去年全年约40%,初步完成“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。 “住宅+商业地产”双轮驱动模式让公司一方面以高周转与快速扩张实现市占率提升,另一方面以已有商业地产平台,享受REITs与租赁政策新红利,积极探索轻资产模式。我们对公司2017-2019EPS预估为2.05、2.64和3.24元,首次覆盖,给予“买入”评级,6个月目标价24.24元。 风险提示:政策调控收紧导致销售不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名