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新城控股 房地产业 2018-10-17 22.11 34.40 66.26% 21.33 -3.53% -- 21.33 -3.53% -- 详细
事件公司公告9月销售及拿地情况。9月实现销售金额222.3亿元,同比增长102%;实现销售面积167.7万方,同比增长96%。 核心观点单月销售金额222亿元,维持同比100%以上增速。公司在9月加大推盘力度,在市场整体去化情况出现下滑的背景下仍实现销售金额222.3亿元,同比增长102%,自6月以来始终维持着同比翻番以上的销售增速。公司1-9月累计销售金额已达1596亿元,同比增长113%,同期TOP10房企增速为29%,公司增速明显领先。从销售面积来看,公司单月及累计销售面积增速分别为96%、133%。截止至9月,公司销售金额的目标完成度已达89%,考虑到四季度的推盘总量明显高于前三季度,因此公司今年完成1800亿的全年目标已无悬念,有望向2000亿发起冲击。 土地投资强度明显下降,聚焦核心二线及长三角传统优势城市。公司9月全口径拿地金额为42.8亿元,土地投资强度(拿地金额/当月销售金额)为19%,同比环比均出现下降。1-9月累计土地投资强度32%。从下半年拿地情况可以发现,公司明显加大二线城市拿地比例,同时三四线城市拿地更加聚焦,传统优势区域长三角的占比有所提升,拿地策略的调整领先于市场的调整。 9月拿地均价3331元/平,前9月公司累计拿地的均价仅2933元/平,与去年同期基本持平,留足了利润率空间。 财务预测与投资建议维持买入评级,维持目标价34.40元。考虑高速增长的销售规模带来可结算资源的增加,我们预测公司2018-2020年EPS 为4.30/5.83/7.98元。可比公司2018年PE 估值为7X,考虑到公司远高于行业平均的业绩增速及丰富的土地储备我们给予公司20%的估值溢价,对应2018年PE 倍数为8X,对应目标价34.40元。 风险提示房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。
新城控股 房地产业 2018-10-17 22.11 -- -- 21.33 -3.53% -- 21.33 -3.53% -- 详细
事件:公司近日发布9月份及三季度经营简报。 销售维持高增长,表现持续亮眼。公司9月实现销售金额222.3亿元,同比增长101.9%,环比下降6.1%,实现销售面积167.7万方,同比增长95.5%,环比下降8.5%。公司销售表现亮眼,在高基数下依然实现翻倍增长,销售同比增速在TOP10房企中位居第一。目前公司已连续4个月同比实现100%以上增长,今年下半年以来销售放量明显。公司1-9月实现销售金额1595.7亿元,同比增长113.0%,实现销售面积1272.3亿元,同比增长133.0%,目前公司已完成全年销售计划1800亿的88.7%,而公司可售货值分布区域去化良好,伴随公司持续大力推盘,今年大概率超额完成全年目标。此外,随着2017年的高毛利率项目于2018年结转,预计2018年全年毛利率有望进一步提升。 拿地显著放缓,土地储备充裕。公司9月拿地明显放缓,新增计容建面128.5万方,同比下降67.4%,环比下降47.1%,支付权益价款24.2亿,同比下降74.2%,环比下降50.5%,虽然同环比的显著下降有高基数的影响,但新增建面和权益价款的绝对值均为今年以来最低。上半年公司拿地依然较为积极,新增土地储备82 块,总建筑面积达2,074 万平方米,期末总土地储备8644 万平方米,按上半年销售均价12000 元每平米估算在手货值约1 万亿。其中长三角占比53%,中西部占28%,环渤海占14%,珠三角占5%。 住宅商业双轮驱动,租金收入大幅提升。9月销售均价13257元/平,同比增长3.3%,环比增长2.6%;1-9月销售均价12542元/平,同比下降8.6%。9月拿地均价3331元/平,占销售均价25.1%,9月拿地总价为42.8亿元,占总销售额19.3%,公司严格控制拿地成本。商业地产表现亮眼,三季度吾悦广场的销售面积占比总销售面积已达30.1%。吾悦广场租金收入增长迅速,三季度租金及管理费收入5.7亿,达到上半年的64.8%,同比增长高达159.1%,1-9月租金及管理费收入14.5亿,同比增长158.9%。依托“吾悦广场”品牌知名度,公司双轮驱动不断加速,16、17年开业的吾悦广场已开始稳定贡献大量租金和管理费收入,预计未来租金收入将持续增长。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.84元、5.37元、7.01元,对应PE为6/4/3倍。考虑到公司增速超越同行,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速放缓,土地获取难度加大,资金回笼或变慢等风险。
新城控股 房地产业 2018-10-16 23.10 48.00 132.00% 22.48 -2.68% -- 22.48 -2.68% -- 详细
事件: 10月12日,新城控股公布公司9月销售数据,9月公司实现签约金额222.3亿元,同比增长101.9%;实现签约面积167.7万平方米,同比增长95.5%。1-9月,公司累计实现签约金额1,595.8亿元,同比增长113.0%;实现累计签约面积1,272.3万平方米,同比增长133.0%。 点评: 9月销售222亿、同增102%,增速继续行业领先,累计销售排名稳居前八 9月,公司实现签约金额222.3亿,环比-6.1%、同比+101.9%,并大幅优于9月主流50家房企单月同比+34.9%;实现签约面积167.7万平米,环比-8.5%、同比+95.5%,表现大幅优于重点跟踪46城月成交面积同比+1.9%;销售均价13,257元/平米,环比+2.6%、同比+3.3%。9月单月销售同比增速在市场走淡、基数抬高背景下继续行业领先,并同比位居TOP10房企第一,主要源于公司9月推盘继续保持较高水平以及优异营销基因。1-9月,公司累计实现签约金额1,595.8亿元,同比+113.0%,较前值-1.9pct,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居行业前八;累计实现签约面积1,272.3万平米,同比+133.0%,较前值-7.0pct;累计销售均价12,543元/平米,同比-8.6%。公司1-9月销售额已超17年全年销售金额26.2%,并已完成18年计划销售额1,800亿元的88.7%,考虑到公司18年可售货值约3,000-4,000亿,并且4季度推盘力度继续维持较高水平,在公司布局城市库存普遍较低,并且多举措促营销背景下,预计可确保全年计划超额完成。 9月拿地43亿、同比-63%,对应拿地额/销售额占比仅19%,拿地渐转谨慎 9月,公司在土地市场新获取常熟、威海、黄石、昆明、遵义5城市7个项目,拿地策略坚持长三角深耕并兼顾全国范围扩张。9月公司新增建面128.5万方,环比-47.1%、同比-67.4%;对应总地价42.8亿元,环比-15.2%、同比-62.9%,拿地金额占比销售金额19.3%;拿地面积权益占比65%,较上年-21pct。平均楼面价3,332元/平米,环比+60.4%、同比+14.0%,主要源于常熟3个项目楼面价较高。1-9月,公司共新增规划面积1,804.5万方,同比-11.6%,较前值-13.3pct;对应总地价511.7亿元,同比-9.6%,较前值-13.6pct;拿地额占比销售额32%,较上年的67%下降35pct;平均楼面价2,836元/平米,较17年拿地均价+5.0%。拿地均价占比同期销售均价23%,较17年+2.8pct。公司1-9月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,保证后续利润率的稳定。 投资建议:销售增速行业领先,拿地态度渐转谨慎,维持“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司1-9月销售额同比增长113%,已超2017年全年销售额26%,上半年业绩增速123%,克尔瑞行业销售排名稳居前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持预计2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元,对应18-19年PE分别仅5.2倍和4.0倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
新城控股 房地产业 2018-10-16 23.10 29.60 43.06% 22.48 -2.68% -- 22.48 -2.68% -- 详细
9月销售金额同比增长102% 公司9月及第三季度经营简报显示,9月实现合同销售金额约222.32亿元,同比增长101.93%;销售面积约167.70万平,同比增长95.55%。销售端强势延续年初以来的高增长态势,维持2018-2020年EPS3.70、4.94、6.26元的盈利预测,维持“买入”评级。 前三季度销售金额同比增长113%,市场竞争力和产品溢价能力较强 公司9月实现合同销售金额约222.32亿元,同比增长101.93%;销售面积约167.70万平,同比增长95.55%。1-9月累计合同销售金额约1595.74亿元,同比增长113.03%,累计销售面积约1272.27万平,同比增长132.99%。同期克而瑞数据显示9月百强房企销售金额同比增速较8月下滑15个百分点至36%,在市场需求热度有所回落的情况下,公司销售增速继续保持对百强房企的领先优势,同时9月单月销售金额增速反超面积增速,反映公司较强的市场竞争力和产品溢价能力。 三季报业绩增速有望扩大,9月土地投资有所放缓 1-9月公司累计结算面积271.07万平,同比增长34.59%。其中三季度结算面积86.42万平,同比增长50.48%。公司三季报预计10月27日正式披露,考虑到三季度结算面积高增长,我们认为三季报业绩增速有望扩大。2018年9月公司在遵义、常熟、昆明、威海、黄石新获取项目7个,新增土储建筑面积128.47万平,新增权益建面83.64万平,公司需支付总地价24.21亿元,投资金额环比8月下滑50%左右,土地投资有所放缓,我们认为主要源于行业融资依然紧张、成交景气度下滑所导致的房企总体投资预期趋于谨慎。 吾悦广场经营效率持续提升,住宅+商业协同效应逐步显现 截至2018年9月公司已开业运营的吾悦广场达到31座,总建筑面积295.73万平,同比增长86.11%;已出租面积183.11万平,同比增长101.45%;三季度租金及管理费收入5.75亿元,同比增长162.80%;前三季度累计租金及管理费收入14.51亿元,同比增长158.00%。公司“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群布局,年初以来吾悦广场出租率、租金水平和收入规模均保持高增长态势,品牌知名度和经营效率持续提升,产品协同及战略纵深效应逐渐显现。 业绩具备高增长基础,维持“买入”评级 公司销售持续高增长,待结算和可售资源较为充裕,住宅+商业双轮驱动和四大激励手段助力下,业绩具备高增长基础。维持公司2018-2020年EPS为3.70、4.94、6.26元的盈利预测。参考可比公司2018年平均PE估值7.35倍(Wind一致预期),考虑到公司高增长预期,给予公司2018年PE估值8-9倍,维持29.60-33.30元的目标价和“买入”评级。 风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;重点布局城市调控政策超预期。
新城控股 房地产业 2018-10-16 23.10 -- -- 22.48 -2.68% -- 22.48 -2.68% -- --
新城控股 房地产业 2018-10-01 25.11 -- -- 25.68 2.27% -- 25.68 2.27% -- --
新城控股 房地产业 2018-09-13 25.70 -- -- 28.66 11.52%
28.66 11.52% -- 详细
销售规模高增,冲刺一线龙头。2017年,公司实现销售金额1265亿元,同比增94.4%,相较年初设定的销售目标850亿元,超额完成49%。2018上半年销售972亿元,已完成年销售目标1800亿元的54%,跻身行业前10。我们预计公司迈入一线龙头阵营指日可待。 营收指标亮眼,盈利能力强劲。销售规模高增态势下,公司盈利能力持续强劲,2017年实现营收405亿元,同比增44.9%,归母净利润逾60亿元,同比增99.9%,近三年实现净利复合增长率22.8%高水平。 土地储备充实,扩张步调积极。2017年公司拿地金额626亿元,新增土储122幅,总建面3393万平,新增货值2812亿元。2018上半年拿地金额279亿元,新增土储82幅,总建面2074万平,货值245.1亿元,年末有望再创新高。拿地布局合理,“1+3”战略红利溢出。公司拿地布局坚持“1+3”战略,城市上重点布局强三四线,区域上深耕长三角,并加快进驻中西部地区。受益于当前“因城施策”政策基调及棚改货币化进程,“1+3”战略红利溢出,料将进一步支撑业绩高增。 商业版块业绩爆点,创新业务层出不穷。公司坚持“住宅+商业”双轮驱动模式,受益于当前三四线楼市看涨,公司布局此类城市的综合体项目呈业绩爆发态势,2017年占比营收超四成。同时,公司立足业务多元化,积极探索创新,品牌效应愈见强劲。 高周转优势凸显,成本控制卓越,ROE业内领先。公司坚持高速周转战略,2017年存货周转率0.45,总资产周转率0.28,均高于行业可比龙头。高周转模式下,公司成本控制有效,2017年三费占比销售额仅3.3%,平均融资成本仅5.32%,均与行业龙头比肩。公司盈利能力强劲,叠加低成本优势,ROE水平连续几年领跑,2017年逾29%,赶超龙头万科。 管理层实力优良,员工积极性调动充分。公司高管团队成员从业经验丰富,分工明确,各尽其长。同时,公司实行全方位、多层次的激励机制,充分调动员工积极性,股权激励计划成效明显。 投资建议:我们预计公司2018-2020年归母净利润分别为86.3亿元、125.2亿元和181.7亿元,对应EPS分别为3.82元/股、5.55元/股和8.05元/股,对应6.30倍、4.34倍和2.99倍PE。综合测算公司RNAV为37.35元,公司股价较RNAV折价31%。同时,考虑到公司发展前景看好,PE水平存在估值修复空间。首次覆盖,给予推荐评级。
新城控股 房地产业 2018-09-12 25.59 33.00 59.50% 28.66 12.00%
28.66 12.00% -- 详细
本报告重点和可能的创新在于,以万达广场为参照和对比,探讨了公司商业综合体业务吾悦广场的发展空间和扩张速度问题。 土地储备:8600万平米,货值超万亿。以长三角为核心,布局全国22省86地级市,土地储备8600万平米,总货值超万亿,权益土储为6400万平米。土地储备平均成本3050元/平米,占售价25%,保证了公司较强的盈利能力。公司2017年商业综合体拿地均价为2243元/平米,纯住宅拿地均价为3610元/平米,综合体拿地成本便宜38%。 我们以万达广场为参照,探讨了吾悦广场的发展空间和扩张速度问题。预计2018-2020年开业吾悦广场将达到41、61和86家,租管费收入达到20、40和60亿元。 基于公司未来两三年仍然较强劲的销售和盈利增长预期(预计2018和2019年销售为2000亿和3000亿),以及我们更为看重公司商业综合体吾悦广场未来的发展前景,3-5年内100个吾悦广场开业以及5-8年后100亿租金收入的实现的可能性较大,这将为公司估值的提升、风险抵抗能力和抗周期波动能力提供强劲支撑。预计公司2018和2019年EPS分别为4.08和5.89元,首次覆盖,买入评级。 风险提示:行业政策调控风险。
新城控股 房地产业 2018-09-11 25.85 -- -- 28.66 10.87%
28.66 10.87% -- 详细
8月销售同比保持高速增长。公司8月实现合同销售金额236.8亿元,同比增长171%,销售面积183万平方米,同比增长207%,2018年1-8月累计销售金额约为1373亿元,同比增长115%,累计销售面积约为1105万平米,同比增长140%。公司2018年月均销售金额约为172亿元,进入H2后销售金额保持高位,7-8月的当月销售额同比增速保持翻倍。随着公司进入9-12月推盘高峰期,我们认为公司后续销售将保持高增长,全年销售规模大概率同比翻倍。 销售均价下滑系销售区域结构调整。销售均价方面,公司8月销售均价约为12919元每平,同比下降12%,1-8月累计销售均价约为12434元每平,同比下降10%。我们认为公司销售均价的同比下滑主要是因为销售区域的结构性调整,随着公司2016-2017年进驻城市数量的增加和全国化布局,销售均价较低地域的销售总额占比提升后使得总销售均价出现下滑。 土地拓展持续加码长三角。根据公司经营简报,公司2018年8月新增土储占地面积约为86万平,总建面约为177万平,权益建面约为174万平,权益土地金额约为52亿元。新增土地储备主要分布在长三角(苏州、宿迁、淮安、宿州、蚌埠)、中部(襄阳、许昌)和成渝地区(雅安、重庆)。 综合考虑销售和中报业绩上调盈利预测。根据我们经验,7-8月暑期通常为推盘和销量较弱的时间段,而公司在8月销售却能够保持强劲增速。这让我们对公司下半年销售更加有信心。公司2018H1业绩靓丽,营业收入总额和利润率实现双增长,毛利率同比增加达到38.35%,高于行业大多数竞争者(请详见我们8月27日发布的公司中报点评《双轮驱动多点开花,规模和利润再获突破》)。结合公司中期业绩和8月销售情况,我们上调了公司全年房地产结算收入和毛利率,预测公司2018年EPS上调至4.45元每股。 投资评级“优于大市”。我们预测公司2018年EPS为4.45元每股。对照可比公司PE和PEG,我们认为公司目前估值偏低。考虑到公司进入业绩兑现期、“住宅+商业”双轮驱动得到成功验证、商业体量快速增对冲地产毛利率下行,我们维持给予公司2018年10-12倍的PE估值,对应市值约为1005 -1206亿元,对应合理价值区间为44.52 -53.43元,对应2018年的PEG为0.26-0.31,维持“优于大市”的评级。 风险提示:三线城市调控升级,导致公司在三线城市销售不达预期。
新城控股 房地产业 2018-09-10 25.47 48.00 132.00% 28.66 12.52%
28.66 12.52% -- 详细
9月5日,新城控股公布公司8月销售数据,8月公司实现签约金额236.8亿元,同比增长171.1%;实现签约面积183.3万平方米,同比增长207.2%。1-8月,公司累计实现签约金额1,373.4亿元,同比增长114.9%;实现累计签约面积1,104.6万平方米,同比增长140.0%。 点评: 8月销售237亿、同比+171%, 1-8月销售1373亿元、同比+115%,持续高增8月,公司实现签约金额236.8亿,环比+29.0%、同比+171.1%,大幅优于8月主流50家房企单月同比+43.3%;实现签约面积183.3万平米,环比+24.9%、同比+207.2%,表现远好于重点跟踪49城月成交面积同比+4.7%;销售均价12,919元/平米,环比+3.3%、同比-11.7%,主要源于低能级城市销售占比有所提升。8月单月销售同比继续高增主要源于公司8月推盘继续保持较高水平以及去年6-8月属于低基数区域综合所致。1-8月,公司累计实现签约金额1,373.4亿元,同比+114.9%,较前值+8.9pct,累计销售金额克尔瑞排名在7月短暂回落后再次进入行业前八;累计实现签约面积1,104.6万平米,同比+140.0%,较前值+10.0pct; 累计销售均价12,434元/平米,同比-10.4%。公司1-8月销售额已超17年全年销售金额8.6%,并已完成18年计划销售额1,800亿元的76.3%,考虑到公司18年可售货值约3,000-4,000亿,并且下半年将加大推盘力度,在公司布局城市库存普遍较低,较好去化背景下,充裕可售望确保全年计划超额完成。 8月拿地51亿、同比+123%,全国均衡并二三线并重,拿地/销售均价比创新低8月,公司在土地市场新获取南京、武汉、湖州、台州、襄阳、昭通、包头7城市7个项目,拿地区域分布较为均衡并二三线城市并重。8月公司新增建面243.0万方,环比+21.6%、同比+31.9%;对应总地价50.5亿元,环比-9.4%、同比+122.9%,拿地金额占比销售金额21.3%;平均楼面价2,077元/平米,环比-25.5%、同比+69.0%,拿地均价占比当月销售均价16%,创年内新低。1-8月,公司共新增规划面积1,676.0万方,同比+1.7%,较前值+3.8pct;对应总地价468.9亿元,同比+4.0%,较前值+6.3pct;拿地额占比销售额达34%,较上年的67%下降33pct;平均楼面价2,798元/平米,较17年拿地均价+3.6%。拿地均价占比同期销售均价22.5%,较17年+2.7pct。公司1-8月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,保证后续利润率的稳定。 投资建议:销售增速行业领先,拿地成本持续下行,维持“强推”评级新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE 领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司1-8月销售额同比增长115%,已超2017年全年销售额8.6%,上半年业绩增速123%,克尔瑞行业销售排名挺进前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持2018-20年每股收益预测4.44、5.78、7.87元判断,对应18-19年PE 分别仅5.7倍和4.4倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-09-10 25.47 -- -- 28.66 12.52%
28.66 12.52% -- 详细
新城控股发布2018年8月份经营简报:8月份公司实现合同销售金额约236.8亿元,销售面积约183.3万平方米。1-8月累计合同销售金额约1373.4亿元,同比增长114.94%;累计销售面积约1104.6万平米,同比增长139.97%。 点评 8月公司单月销售增速达171%。公司8月份单月销售金额236.8亿元,同比增长171%;销售面积约183.3万平米,同比增长207%;销售均价12919元/平米,同比下降12%。从累计数据来看,1-8月累计合同销售金额约1373.4亿元,同比增长114.94%,较前值提升9个百分点;累计销售面积约1104.6万平米,同比增长139.97%。目前公司已完成全年1800亿销售目标的76%,我们判断公司全年将大概率超额完成销售目标。 土地投资较为稳健。公司8月在湖州、包头、南京、台州、襄阳、昭通、武汉获取7个项目,全口径拿地金额为50.5亿元,同比增长123%,权益比例为62.1%;拿地面积243万平米,同比增长32.0%,单月拿地均价仅2077元/平米,创年初以来单月拿地均价最低值。从累计数据来看,公司1-8月新增项目总建筑面积达1658万平米,同比增长28.2%;总地价475亿元,同比增长2.7%,占当期销售金额的34.6%,在当前地价高企的情况下,公司投资趋于稳健。从城市层级来看,公司仍是重点布局在二线城市以及热门三线城市。 持有物业租金收入快速增长,全国布局均衡拓展。公司上半年新开业新城吾悦广场3个,已开业新城吾悦广场共计26个,已开业面积共计252.08万方,同比增长70.82%,实现租金及管理费收入8.76 亿元,同比增长154.93%,出租率达98.32%,在建及拟建的新城吾悦广场达到54个。 投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,公司以长三角为核心,完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张,新增土地储备充沛,预计未来2-3年销售增速仍然能保持在行业较高水平。我们预计公司2018-2020年EPS分别至4.38、5.33、6.60元,对应PE分别为5.82、4.79、3.86倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。
新城控股 房地产业 2018-09-07 25.65 29.60 43.06% 28.66 11.73%
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核心观点 公司发布8月份经营简报,2018年8月实现合同销售金额236.80亿元,同比增长171.12%;实现销售面积183.29万平,同比增长207.17%。销售持续高增长,符合我们预期。我们维持2018-2020年EPS为3.70、4.94、6.26 元的盈利预测,维持“买入”评级。 8月销售延续高增长,增速大幅领先TOP50房企 2018年8月,公司实现合同销售金额236.80亿元,同比增长171.12%;实现销售面积183.29万平,同比增长207.17%。2018年1-8月累计合同销售金额1373.43亿元,同比增长114.94%;累计销售面积1104.57万平,同比增长139.97%。根据克而瑞的数据,1-8月TOP50房企累计销售金额同比增长46%,公司销售金额增速大幅领先TOP50房企。 8月拿地延续较强力度,可售货值储备充裕 2018年8月,公司在湖州、包头、南京、台州、襄阳、昭通、武汉拿下14宗地块,新增土储建面242.98万平,拿地总价50.46亿元,其中权益总价48.86亿元,依旧保持较高的拿地力度。根据半年报,截至6月末公司在建项目总建面4558.1万平,全口径项目储备总可租售面积8834.7万平,未签约建面6171.8万平,已基本实现“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的均衡布局战略。我们认为,充裕的货值或将为公司业绩高速增长、站稳行业第一梯队打下坚实的基础。 齐聚四大激励手段,住宅+商业双轮驱动盈利改善 在股权激励、“新城合伙人”跟投制度、“共创、共担、共享”和“竞创百亿”四大激励措施促进下,公司管理效率提升,住宅+商业双轮驱动盈利明显改善。2018上半年,公司物业销售结算收入146.08亿元,同比增长34.81%;物业出租实现收入8.47亿元,同比大幅增长145.51%;实现归母净利润25.4亿元,同比增长122.8%;毛利率达到38.4%,同比增加2.1个百分点,创出历史新高。上半年末已开业新城吾悦广场26座,已开业面积为252.1万平,同比增长70.8%。在建及拟建54座,其中下半年计划开业15座。 业绩具备高增长基础,维持“买入”评级 公司销售持续高增长,待结算和可售资源较为充裕,住宅+商业双轮驱动和四大激励手段助力下,业绩具备高增长基础。维持公司2018-2020 年EPS 为3.70、4.94、6.26 元的盈利预测。可比公司2018 年平均PE 为8.03 倍, 考虑到公司高增长预期,我们维持公司合理估值为8-9 倍的判断,维持29.60-33.30 元的目标价和“买入”评级。 风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;重点布局城市调控政策超预期。
新城控股 房地产业 2018-09-04 26.14 -- -- 28.66 9.64%
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支撑评级的要点 业绩高增123%创近年新高,全年结转量价齐升可期。2018H1公司实现营业收入157.58亿元,同比增长39.1%;实现归母净利润25.38亿元,同比增长122.8%。结算毛利率与净利率分别为38.4%及16.1%,分别较上年同比提高2.1及6.1个百分点。业绩增速高于营收增速主要源于1)在新会计准则下预收账款确认收入加快,结转面积和均价分别同比上涨41.8%及4.3%,推升结算毛利率;2)合联营项目收益释放,投资性收益6.9亿元,同比增长1,335.3%;3)投资性房地产公允价值变动收益6.5亿元,同比增长256.4%。考虑到公司下半年计划竣工面积680.2万方,较上半年竣工面积212.2万方大幅增长220.5%,并伴随16-17年高价项目进入结转期,预计下半年结转力度加大,量价齐升。 销售全年目标完成过半,加仓拿地土储稳增。2018H1公司实现销售金额953.1亿,同比增长94.2%,完成全年销售目标1,800亿的53%,公司操盘项目资金回笼率达86.8%;销售面积774.6万方,同比增长118.2%;销售均价12,305元/平米,较17年下降11%。公司于上半年新增土地储总建面2,073.9万方,同比增长32%。截至2018H1,公司总土储8,644万方,长三角、中西部、环渤海及珠三角分别占比53%、28%、14%及5%。 商业开发及管理积极推进,或将成为业绩新增长点。2018H1公司新开业吾悦广场3家,已累计开业23家,平均出租率98.3%;已开业面积共计252.08万方,同比增长70.8%,实现租金及商业管理费收入8.76亿元,同比增长153.9%;下半年公司计划开业吾悦广场15家,租金及商业管理费收入或将超过20亿。目前在建及拟建的新城吾悦广场达到54个。物业出租及管理毛利率高达73.9%,或将成为业绩增长新的驱动力。 财务结构稳健,多元化融资优势显著。2018年公司金融机构借款平均成本为5.75%,并借助内外双融资平台、多渠道融资并行,发行PPN、ABS,美元债,融资成本6.3-7.5%;授信未使用额度682亿,在流动性趋紧环境下多元融资优势明显。2018H1公司资产负债率及净负债率分别为88.3%及100.4%,属快速扩张期可控负债水平。2018年公司境内机构信用评级上调至AAA级,穆迪等海外机构也上调评级,融资成本下行可期。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。 估值 我们调整对于公司2018-20年EPS的预测至分别为4.06/4.67/6.52元,对应18年PE6.4倍,维持买入评级。
新城控股 房地产业 2018-09-04 26.14 -- -- 28.66 9.64%
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公司收入和利润高速增长,略超预期。公司上半年实现营业收入157.6亿,增速39.1%,归母净利润25.4亿,同比增122.8%,扣非归母净利润20.0亿,同比增速104.3%。毛利率38.4%,较去年同期增加2.1pct;净利率16.5%,同比增加了6.4pct;摊薄ROE11.8%,同比增加4.3pct。业绩超预期的原因主要是公司竣工结算进度加快,以及投资性房地产公允价值变动带来约4.7亿元收益。销售商品、提供劳务收到的现金338.2亿,同比增长70%。 上半年销售稳居行业top10,开竣工继续高增长。2018上半年公司完成合同销售金额953.1亿元,同比增长94.2%,排名克而瑞发布的2018上半年房企销售排行榜第八名,完成了全年销售目标1800亿的53%,我们认为全年有望突破2000亿;实现合同销售面积774.6万平,同比增长118.3%;公司操盘项目资金回笼率达86.8%。 公司计划下半年新开工建面1913.7万平,同比增长66.0%,其中住宅项目1228.2万平,商业综合体项目685.5万平方米。公司计划实现竣工面积680.2万平,同比增长27.8%,其中住宅项目353.5万平方米,商业综合体项目平方米326.6万平。高速增长的新开工和竣工面积为公司的高成长提供保障。合同负债784.7亿,是2017年营收的1.9倍,业绩保障性强。 拿地成本控制有方,深耕长三角、布局中西部。公司1-7月拿地549亿,拿地金额/销售金额为48.3%,新增规划总建面2338万平,楼面价2348元,拿地单价/销售单价19%,成本控制到位。拿地权益比例74%,较2017年权益比例略有提高。按城市能级划分,二线城市占比32%,三四线城市占比68%;其中三四线以长三角为主,长三角区域的三四线占整个三四线的70%左右。按所属区域划分,长三角占比61%,中西部占比28%,环渤海占比9%,珠三角占比2%。截至6月份公司总体可租售建面近8834.7万平,一二线占比近50%,长三角占比53%。 商业地产高速扩张,出租率近100%。截至6月份公司已开业新城吾悦广场共计26个,已开业面积共计252.1万方,同比增长70.8%,实现租金及管理费收入8.8亿元, 同比增长154.9%,出租率达98.3%,在建及拟建的新城吾悦广场达到54个。 现金流充沛,杠杆率同比下降。公司2018H1在手货币资金248.3亿,是短期借款和一年内到期非流动负债的1.7倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司剔除预收账款的资产负债率56%,较2018年初下降了2pct。公司上半年成功发行二期PPN,募集资金18亿元,综合票面利率为6.9%; 完成15.9亿元购房尾款ABS 的发行,优先级票面利率为7.5%;总额度为13亿美元的高级美元债券,综合票面利率为6.39%,公司已获得中期票据等融资工具85亿元的注册及上交所核准的非公开发行总额不超过47.3亿元公司债券,有稳定资金支持。2018H1公司金平均融资成本为5.75%,较年初略增0.43pct。 维持增持评级,维持盈利预测。公司商业加住宅双轮驱动,拥有近9000万方的土地储备,主要分布在长三角、中西部和环渤海地区,拿地成本得当,位居行业前列。是本轮地产周期受益最充分的房企之一。维持增持评级,维持盈利预测。预计2018-2020年归属于母公司的净利润88.5亿元/122.9亿元/159.6亿元,对应EPS:3.92元/5.44元/7.07元。当前价格对应的PE 为6.6X、4.8X、3.7X。
新城控股 房地产业 2018-09-03 25.91 45.33 119.09% 28.66 10.61%
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维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21元的判断,目标价45.33元,对应2018年12倍PE。优质的储备和独特的资源获取能力确保公司未来几年销售和业绩的高速度高质量成长。 公司具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,因此在未来可以持续保持较高的增速。(1)从成长性来看,公司储备充足,进入城市增速加快。而且向市场较好的三四线城市下沉,超万亿的货值足以支撑未来至少3年高增长。(2)公司较低的土地获取成本和优质的储备布局保证了项目整体的盈利能力。2018年上半年公司新增土地储备对应楼面地价仅2634元/平,超半数位于长三角区域,具备较强的发展潜力,且较低的资金成本进一步打开盈利空间。 结算利润大幅增加,盈利能力持续增强。公司2018年上半年实现营业收入157.6亿元,同增39.1%,归母净利润大幅提升122.8%至25.38亿元。同时,公司的毛利率和净利率分别为3 8.4%和16.1%,相比2017年同期分别上升2.1和6.1个百分点,盈利能力持续增强。 依旧保持较高的拿地水平,投资强度有所下降。新城控股2018年上半年实现销售面积和金额大幅增长。公司销售业绩稳步增长,实现签约销售金额953亿元,同比增长94.2%,完成全年年初制定的全年1,800亿销售目标的52.95%。拿地依旧较为积极,整体拿地强大幅下降,储备充足,布局优质,总储备达到8644万方。 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名