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新城控股 房地产业 2019-11-25 31.81 39.70 14.54% 34.85 9.56% -- 34.85 9.56% -- 详细
3Q19业绩同比+20%,竣工积极、充裕预收款、新激励方案保障业绩稳增 3Q2019营业收入295.6亿,同比+19.2%,归母净利润37.3亿,同比+19.6%;扣非净利润30.7亿元,同比+18.9%;对应每股收益1.67元,同比+19.3%;毛利率和归母净利率分别为36.6%和12.6%,较上年-2.0pct和+0.04pct;三费占比15.3%,较上年+1.6pct。19Q3单季度中公司取得借款收到的现金新增25.1亿,融资略有恢复,而同时公司原计划转让项目40个(交易对价150亿),到目前为止仅转让项目21个(交易对价102亿),也显示出公司资金压力有所释缓。19Q3末资产负债率88.0%、同比-0.5pct,净负债率61.6%,同比-33.9pct、环比-3.9%,公司抛售项目资金回流以及减少拿地后杠杆率明显改善。考虑到公司19年计划竣工同比+91.2%、19Q3末预收款2,094亿(覆盖18年营收3.9倍)以及新激励方案的高业绩承诺,将共同保障未来业绩稳定增长。 销售稳增,拿地放缓、但土储仍充裕,19-21年承诺租管费40、60、90亿 销售方面,10M2019销售额2,223.7亿,同比+22.6%;销售面积1,959.6万方,同比+35.5%;已完成年初计划2,700亿的82%,全年销售计划完成无虞。拿地方面,10M2019新增建面2,656.3万方,同比-7.6%,拿地额750.0亿,同比+7.9%,拿地额占比销售额33.7%,较18年-16.6pct,虽然Q3开始拿地谨慎、但拿地面积仍高于同期销售面积,并且考虑到出售项目之后,19Q3末公司可售货值仍高达7,000多亿,土储依然充裕。商业地产方面,19Q3 末已出租面积277.6万方,同比+51.6%,对应租金收入27.9亿元,同比+92.6%,完成19年计划租管费40亿的70%,并且延伸承诺20、21年投资性房地产租管费收入不低于60、90亿元,对应19-21年增速高达81%/50%/50%,商业地产发展迅猛。 再推新激励,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,彰显信心 9月底,公司推出19年股票期权与限制性股票激励方案,合计授予权益2,723万份(股票期权1,557万份、限制性股票1,166万份),占目前总股本的1.21%,其中首次授予2,454万份,约占股本总额的1.09%,占本激励计划授予总数的90.1%。其中股票期权的行权价为27.4元,限制性股票授予价为13.7元,激励覆盖中高层及骨干105人,分三年行权,行权比率分别为40%、30%、30%。行权考核条件为19-21年扣非归母净利润增速较18年分别不低于20%、70%、120%,对应三年业绩增速分别为20%、42%、29%;公司在16年8月推出4,200万股股权激励方案后,进一步深化并扩大激励范围,将员工和公司深度绑定,同时设置了较高行权条件,显示出对未来发展的强大信心。 投资建议:商业规模快速成长,新激励方案增进信心,维持“强推”评级 2019年,住宅开发方面,公司销售保持稳增,全年完成2,700亿计划料将无虞,近期拿地有所放缓、但土储依然丰富;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,进一步承诺19/20/21年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90亿元;此外,公司近期推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。考虑到公司实际控制人刑拘的负面影响,我们将公司19-21年每股盈利预测分别下调至5.58、7.94、10.25(原值6.52、8.78、11.46)元,对应19/20年PE分别仅5.8/4.1倍,按照20年目标PE5倍(对应20年扣非PE6.9倍),下调目标价至39.7元,但鉴于公司商业地产的先发优势和新激励的高业绩承诺,维持“强推”评级。 风险提示:调控政策和融资政策超预期收紧,三四线市场超预期下行。
新城控股 房地产业 2019-11-18 32.53 -- -- 34.85 7.13% -- 34.85 7.13% -- 详细
事件:公司公告2019年10月经营情况和股票期权与限制性股票激励计划。 2019年前十月销售稳增长,彰显韧性。公司2019年10月单月实现签约销售金额246.82亿元,同比增长13.40%,实现签约销售面积236.57万平,同比增长36.02%,合约销售均价为10433.28元每平,同比下降16.63%。2019年1-10月公司累计销售额为2223.73亿元,同比增长22.63%,累计销售面积为1959.62万平,同比增长35.50%,累计销售均价为11347.76元每平,同比下降9.5%。 向中高层人员和核心骨干授予股权激励和限制性股票激励。公司2019年9月28日公告股权激励计划和授予名单,11月12日公布更新公告。此次公司拟向董事、中高层管理人员和核心骨干共计108人,授予两部分激励1)股票期权激励和2)限制性股票激励,总计2723.24万份,约占公告日公司股本总额的1.21%,其中股票期权为1556.88万份(占公司股本总额0.69%),限制性股票为1166.36万股(占公司股本总额0.52%)。激励分首次授予和预留授予两步,首次授予的股票期权的行权价格为27.40元/股,限制性股票的首次授予价格为13.70元/股。首次授予的限制性股票授予价格为每股13.70元,满足授予条件后,激励对象可以每股13.70元的价格购买公司已回购的股票。股票期权和限制性股票分期行权(见表3-4) 期权行权要求绑定公司业绩及个人绩效,调动员工积极性。各行权期个人当年实际可行权额度=个人激励额度×当年可行权比例×公司绩效系数×个人绩效系数。公司业绩要求:首次授予的限制性股票的考核目标为2019、2020和2021年扣非后归母净利润较2018年增长不低于20%、70%和120%,预留授予的限制性股票(股票期权)的考核目标为2020和2021年扣非后归母净利润较2018年增长不低于70%和120%。个人业绩考核:个人上一年度绩效考核达到优秀(A)和良好(B)时行权系数为100%,合格(C)行权系数80%,不合格则不能行权。 投资建议:“优于大市”。我们预计公司2019年EPS约为5.98元,我们给予2019年7-8倍PE估值,对应市值约944-1079亿元,对应合理价值区间为41.85-47.83元,对应2019年的PEG为0.22 -0.26,维持“优于大市”的评级。 风险提示:三线城市需求需求减弱导致公司销售增速放缓。
新城控股 房地产业 2019-10-29 32.61 -- -- 34.90 7.02%
34.90 7.02% -- 详细
事件:2019年前三季度公司实现营业收入295.6亿元,同比增长19.22%,归属于上市公司股东的净利润37.3亿元,同比增长19.57%,基本每股收益1.67元/股。 归母净利高增长稳定,非经常性损益的贡献占比大幅下降 2019年Q1-3公司实现营业收入295.6亿元,同比增长19.22%,归属于上市公司股东的净利润37.3亿元,同比增长19.57%,基本符合此前股权激励中业绩承诺的增速“不低于20%”。其中非经常性损益为6.64亿元,同比增加23%,与归母净利润增速基本同步。非经常性损益中占比最高的是投资性房地产公允价值变动损益(6亿),占比超90%。19年前三季度公司扣非归母净利润同比增长18.86%,扣非归母净利润占归母净利润的比例为82.2%,较上半年提升了39.5个百分点。 此外,公司19年前三季度实现权益法核算的长期股权投资带来的收益11.35亿元(不计入非经常性损益),同比增长61.5%,对归母净利润增长的贡献率约为23%,主要由于三季度公司处置子公司较多。公司合同负债2089.5亿元,同比增加109.1%,是19年前三季度营业收入的7倍有余,未来可结算资源充足,对未来业绩增长奠定夯实的基础。 销售高增长,完成2700亿目标为大概率事件,转让土地及时回流资金 19年1-9月累计合同销售金额约1976.91亿元(完成全年计划的73%),同比增长23.89%,累计销售面积约1723.06万平方米,同比增长35.43%。;签约均价11473元/平方米,较去年下降9%,主要原因或在于公司业务占比最高的二线和三四线城市销售价格出现下降。9月公司重新开始拿地,1-9月累计新增建面1869万方,累计同比4%,楼面地价3453元/方,同比增加19%,楼面成本有所上升。1-9月拿地销售金额比33%,控制较好。7-8月公司及时调整策略,前后转让21个土地项目,交易对价合计百亿以上,及时回收现金、减少债务。 短债占比提升,长期偿债能力稳定 截至报告期末,公司资产负债率、扣预资产负债率分别为88%、42%,同比分别下降0.5、12.9个PCT,环比分别变动1.3、-4.1个PCT,长期偿债能力有所改善;账面短期负债大幅增加87%,现金短债覆盖比大幅下降0.49至1.67,仍然处于健康的偿债水平。债务结构来看,短期负债占比35%,有所上升,负债结构较为健康。 投资建议:公司销售持续高增长,2019年大概率完成销售目标2700亿,且预收款更是大幅增长,未来可结算资源充足,为业绩持续稳定增长奠定了坚实的基础。公司拟向董事、高中管及核心骨干发布股权激励,基于19-21年归母净利润增速对应2018年分别为20%/70%/120%,彰显出公司对管理层寄予的决心与信心,基于此我们将公司19-20年净利润由136.7亿、181.6亿调整为126.5亿、174.3亿,对应EPS分别由6.06、8.05元调整为5.61、7.72元,对应当前股价PE为5.97X、4.34X,维持“买入”评级。 风险提示:三四线城市销售下行超预期,公司融资成本上升。
新城控股 房地产业 2019-06-11 37.92 58.68 69.30% 43.65 15.11%
43.65 15.11%
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5月销售248亿、同比+49%,1-5月销售929亿,同比+38%,销售继续靓丽 5月公司实现签约金额247.6亿,环比+15.7%、同比+48.8%,大幅高于5月主流50家房企单月同比+17.0%;实现签约面积203.3万平米,环比+14.4%、同比+49.9%,表现优于重点跟踪45城月成交面积同比+7.6%;销售均价12,180元/平米,环比+1.1%、同比-0.7%。1-5月,公司累计实现签约金额928.7亿元,同比+38.2%,较前值+3.5pct,完成年初计划34.4%,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居第八;累计实现签约面积796.2万平米,同比+47.8%,较前值+0.8pct;累计销售均价11,664元/平米,同比-6.5%。5月公司销售表现继续靓丽,并进一步推动1-5月销售继续高增。考虑到公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低以及积极拿地并快速推盘,受益于城市圈战略下需求稳增,预计公司全年完成2,700亿销售计划难度不大、并大概率超额完成。 5月拿地额同比+33%,拿地/销售金额50%,拿地兼顾二线和三四线城市 5月公司土地市场分别在重庆、天津、青岛、烟台、九江、镇江、商丘、襄阳、泰安等19城获得20个项目,对应新增建面410.7万方,环比+27.1%、同比+83.8%;对应总地价122.7亿元,环比-38.2%、同比+33.4%;拿地金额占比销售金额49.6%;拿地权益96.1%。平均楼面价2,988元/平米,环比-51.4%、同比-27.4%,拿地均价下降主要源于三四线城市拿地占比提升。5月公司拿地继续高增,拿地兼顾二线和三四线城市。1-5月,公司共新增规划面积1,374.2万方,同比+44.3%;对应总地价546.8亿元,同比+95.1%;拿地额占比销售额58.9%,较上年的34.4%大幅提升24.4pct;平均楼面价3,979元/平米,较上年+32.5%,拿地均价占比销售均价34.1%,较18年+9.5pct,主要源于公司19年拿地向一二线转向后拿地成本因结构变化而提升、但仍处于较低水平。1-5月公司拿地重回高增势态,并且拿地转向一二线并兼顾全国布局。 投资建议:销售继续高增,拿地保持积极,维持“强推”评级 公司坚持快周转策略,凭借无周期拿地、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,销售突飞猛进、ROE领先于同行,15-18年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长73%,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,彰显高成长典范。我们维持19-21年每股收益预测为6.52、8.78、11.46元,对应19-20年PE分别仅5.8、4.3倍,我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,同时考虑到一二线+强三四线市场韧性较强对公司业绩和销售有积极推动作用,维持目标价58.68元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧,行业资金收紧超预期。
新城控股 房地产业 2019-06-07 37.90 -- -- 43.65 15.17%
43.65 15.17%
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销售规模持续高增。2019年5月份公司实现合同销售金额247.59亿元,同比增长48.78%;销售面积203.27万平米,同比增长49.89%;销售增长靓眼。公司虽然三四线布局城市较多,但多集中在基本面较好的长三角区域。2018年公司开工规模较大,未来供货节奏有保障,公司2019年销售仍然能保持快速增长。 投资积极,拿地成本保持低位。新城5月在重庆、台州、青岛、烟台等19个城市获取20个项目,新增拿地面积394.4万平米,同比增长50%;拿地金额122.7亿元,同比增长33%;拿地金额占当期销售金额的50%;公司严格控制楼面成本,单月拿地均价仅3112元/平米,占同期销售均价的25.5%,有效保障公司未来毛利率。从累计数据来看,公司1-5月累计拿地金额545亿元,同比增长89%;新增建面达1364万平米,同比增长44%;从各线城市分布看,公司在二、三线拿地金额分别占比53%、47%,公司持续加大重点一二线城市的土储布局。 优质商业出租率高位,全国布局均衡拓展。截至2019年一季度末,公司吾悦广场总建面393.33万平米,出租率高达98.02%,目前已出租面积238.24万平米,实现租金收入8.67亿元。公司以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标,目前已实现“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的全国布局均衡战略。 投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,公司以长三角为核心,完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张,新增土地储备充沛。我们预计公司2019-2021年EPS分别为6.00、7.74、9.32元,对应PE分别为6.25、4.85、4.03倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。
新城控股 房地产业 2019-06-07 37.90 -- -- 43.65 15.17%
43.65 15.17%
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一、事件概述 新城控股公布2019年5月经营数据,公司实现销售金额247.6亿元,同比增长49%;销售面积203.3万平方米,同比增长50%;公司1-5月累计销售金额928.7亿元,同比增长38%;累计销售面积796.2万平方米,同比增长48%。 二、分析与判断 销售快速增长,环比持续上升 5月公司实现销售金额247.6亿元,同比增长49%,环比上升15.7%;销售面积203.3万平方米,同比增长50%,环比上升14.4%;销售均价12180元/平方米,环比上升1.1%。公司销售增速保持较高水平,已完成全年销售计划的34.4%,在当前长三角市场持续回暖的情况下,预计公司将大概率完成全年销售计划。 拿地积极,发力布局环渤海 5月公司在青岛、烟台、泰安、日照、临沂等地新增27个项目,环渤海地区投资力度有所加大,新增项目总建面410.68万平方米,同比增长83.8%;拿地总价为117.78亿元,同比增长89%,占销售金额的47.6%,投资较为积极,拿地楼面均价为2988元/平方米,仅为销售均价的24.5%,主要系公司提升了三四线城市土地的投资力度。 财务健康,融资成本可控 截止2019年一季度,新城控股净负债率、剔除预收款项后的资产负债率分别为60.66%、47.12%,在行业中处较低水平,财务保持稳健;现金短债比达3.24,短期偿债能力较强。5月公司在境外发行3亿美元的3年期公司债券,票面年息为6.5%,融资成本控制得当。 三、投资建议 三、新城控股依托“住宅+商业”的双轮驱动模式,实现业绩与销售跨越式增长,财务状况良好,预计公司19-21年EPS为6.2/7.9/10.0元,对应PE为6.1/4.8/3.8倍,近三年最高、最低、中位数PE分别为24.6/6.8/11.9倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产政策调控收紧,销售不及预期,商业地产发展受阻。
新城控股 房地产业 2019-05-14 36.00 56.26 62.32% 39.65 10.14%
43.65 21.25%
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事件: 5月9日,新城控股公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额214.0亿元,同比增长68.4%;实现签约面积177.6万平方米,同比增长80.7%。1-4月,公司累计实现签约金额681.1亿元,同比增长34.7%;实现累计签约面积592.9万平方米,同比增长47.0%。 点评: 4月销售214亿、同比+68%,1-4月销售681亿,同比+35%,销售表现靓丽4月公司实现签约金额214.0亿,环比-7.2%、同比+68.4%,大幅高于3月主流50家房企单月同比+23.9%;实现签约面积177.6万平米,环比-9.7%、同比+80.7%,表现优于重点跟踪45城月成交面积同比+34.2%;销售均价12,045元/平米,环比+2.7%、同比-6.8%。1-4月,公司累计实现签约金额681.1亿元,同比+34.7%,较前值+11.3pct,完成年初计划25.2%,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居前十;累计实现签约面积592.9万平米,同比+47.0%,较前值+10.9pct;累计销售均价11,487元/平米,同比-8.4%。低基数下公司4月单月销售表现靓丽,并进一步推动公司1-4月销售继续快增。考虑到公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低以及积极拿地并快速推盘,在当前长三角市场持续回暖背景下,预计公司全年完成2,700亿销售计划难度不大、并大概率超额完成。 4月拿地额同比+57%,拿地/销售金额62%,拿地重回高增并重心转向一二线4月公司土地市场分别在杭州、天津、长沙、郑州、西安等17城获得18个项目,对应新增建面323.0万方,环比+219.3%、同比+57.1%;对应总地价198.5亿元,环比+215.5%、同比+199.6%;拿地金额占比销售金额92.8%;拿地权益92.9%。平均楼面价6,145元/平米,环比-1.2%、同比+90.7%,拿地均价上涨较快主要源于公司二线城市拿地占比提升。4月单月公司拿地放量,拿地额创历史新高。1-4月,公司共新增规划面积963.6万方,同比+32.2%;对应总地价424.1亿元,同比+125.3%;拿地额占比销售额62.3%,较上年的34.4%大幅提升27.8pct,公司拿地重回高增势态;平均楼面价4,401元/平米,较上年+46.5%,拿地均价占比销售均价38%,较18年+13.7pct,主要源于公司拿地持续向一二线转向后成本有所提升。1-4月公司拿地重回高增势态,并且拿地重心坚定转向一二线。 投资建议:销售靓丽,拿地额创新高,维持“强推”评级 公司坚持快周转策略,凭借无周期拿地、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,销售突飞猛进、ROE领先于同行,15-18年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长73%,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,彰显高成长典范。我们维持19-21年每股收益预测为6.52、8.78、11.46元,对应19-20年PE分别仅5.6、4.2倍,我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,同时考虑到一二线+强三四线市场逐步回暖对公司业绩和销售有积极推动作用,维持目标价58.68元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
新城控股 房地产业 2019-05-13 35.38 -- -- 39.09 10.49%
43.65 23.37%
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一、事件概述 新城控股公布2019年4月经营数据,公司实现销售金额214.0亿元,同比增长68%;销售面积177.6万平方米,同比增长81%。公司1-4月累计销售金额681.1亿元,同比增长35%;累计销售面积592.9万平方米,同比增长47%。 二、分析与判断 销售高速增长,均价有所上升 公司4月单月销售金额214亿元,同比增长68.4%,环比下降7.2%;销售面积约177.6万平方米,同比增长80.7%,环比下降9.7%;销售均价12045元/平方米,环比上升2.7%。公司整体销售依旧保持较快增长,已完成全年销售计划的25.2%,在房企销售增速普遍下滑的情况下,公司继续保持着较快增长,彰显十强实力。 积极拿地,聚焦二线 4月公司新增项目总计容建面326.67万平方米,同比增长58.9%;拿地总价为180.8亿元,同比增长172.8%,占销售金额的84.5%,投资积极。公司坚持长三角、环渤海、中西部和珠三角的核心都市圈战略,拿地占比总建面的比重分别为62.8%、10.5%、21.6%和5.1%;从城市能级来看,公司继续加大二线城市的投资力度,土地投资价款占拿地金额的58.9%,进一步聚焦高能级城市。 商业地产发展迅猛,租金收入翻倍 2019年一季度,公司贡献收入的吾悦广场达42座,共实现租金收入8.67亿元,同比增长102.54%,平均出租率达98.02%。随着吾悦广场逐步走向成熟,商业地产板块将持续助力公司未来的发展。 三、投资建议 新城控股依托“住宅+商业”的双轮驱动模式,实现业绩与销售跨越式增长,财务状况良好,预计公司19-21年EPS为6.2/7.9/10.0元,对应PE为5.9/4.6/3.6倍,近三年最高、最低、中位数PE分别为24.6/6.8/11.9倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产政策调控收紧,销售不及预期,商业地产发展受阻。
新城控股 房地产业 2019-03-18 37.50 45.92 32.49% 46.84 19.76%
44.91 19.76%
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业绩持续兑现,非经常性收益增加 2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增33.6%;实现归母净利润104.9亿元,同比增74.0%。其中房地产开发销售、物业出租及管理板块营收分别同比增31.0%、117.2%。 2018年公司非经常性收益28.9亿元,同比增182%。扣非后归母净利润76.0亿元,同比增51.9%,仍高于营收增速,显示公司增长质量兼具。 销售规模首进前十,2019年目标2700亿 2018年公司实现销售金额2211亿元,同比增速75%,克而瑞排名行业第八。2019年公司销售额目标为2700亿元,对应增速约22%;1-2月销售金额237亿元,同比增长24%。 温和扩张,布局下沉 2018年公司新增土储4773万方,总地价1112亿元;拿地金额/销售金额的比例约50%,较2017年回落20pc,扩张相对温和。2018年末,公司土地储备1.1亿方,其中一二线、长三角三四线、其他地区三四线占比分别为40%、37%、23%。 杠杆水平相对健康,融资成本呈改善趋势 2018年末,公司净负债率(永续债视为负债)约52%,处于健康区间;平均融资成本提升1.15pc至6.47%,上行相对可控。2019年公司新发债票面利率环比回落较为明显,融资成本存改善迹象。 目标价47.90元,维持“买入”评级 考虑到公司当前相对充裕的已售未结资源以及较高的竣工目标增长,我们上调2019-2020年预测EPS至5.99、7.29元(原为5.61、6.86元),引入2021年预测EPS为8.61元。当前股价对应2019-2021年预测PE为6.5、5.3、4.5倍。公司双轮驱动稳健增长,未来业绩确定性较强,融资成本有望重回下行通道。我们维持2019年8倍PE估值,对应目标价上调至47.90元,维持“买入”评级。 风险提示 三四线城市销售趋冷,导致公司销售回款和毛利水平不及预期;国内经济增长放缓,新开业商场租金水平不及预期;2019年计划竣工规模大幅扩张,品控压力有所提升。
新城控股 房地产业 2019-03-15 37.75 45.23 30.50% 46.84 18.97%
44.91 18.97%
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核心观点 公司发布年报,2018年实现营收541.3亿元,同比增长33.6%;实现归母净利润104.9亿元,同比增长74.0%;拟每10股派发现金红利15元。公司“住宅+商业”双轮实现快速增长,财务更趋稳健,高分红回馈股东,我们预测2019-2021年EPS为6.29、8.24、10.73元,维持“买入”评级。 增长有质有量,尽显分享属性 公司归母净利润位于业绩预告上沿,我们认为业绩靓丽主要源自:第一,受益于2016-2017年行业高景气和销售高增长,公司结算规模和质量的双重提升,2018年全口径结算面积和金额同比增长13.2%、30.4%,物业销售毛利率同比增加0.63个百分点至35.48%。第二,随着公司吾悦广场数量的增加,2018年公允价值变动收益达到27.9亿元,同比增长205.8%。第三,表外项目结算增加使得投资收益达到22.7亿元,同比增长320.6%。公司重视股东利益,计划每10股派发现金红利15元(含税),分红比例为32.10%,同比增长1.77个百分点,股息率4.3%(3月8日收盘价计算)。 住宅+商业双轮高增速,拿地从扩张到深耕 2018年公司实现销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%。根据克而瑞的数据,公司销售金额首次位居行业第8位,增速位居十强房企第一。拿地总价1112.2亿元,同比增长24.5%,延续2013年以来的增长态势,楼面价下跌11.5%,继续以合理成本扩展土地储备。截至2018年末,公司已进入98个城市,土地储备1.10亿平,同比增长60%。2019年公司目标销售金额2700亿元,对应增速22%,显著高于我们跟踪的近20家规模房企约13%的前瞻增速;拓展战略由“地域扩张”更改为“地域深耕”;计划新开业吾悦广场22座,租管费目标超过40亿元,对应增速接近翻番。 杠杆明显下降,增量融资成本显著改善 截至2018年末,公司净负债率为38.0%,同比下降33.0个百分点;货币资金短债覆盖率为348.8%,同比上升202.2个百分点。公司财务更趋稳健,但由于房企融资渠道持续收紧,年末整体平均融资成本同比提高115bp至6.47%。2019年以来,随着流动性边际宽松,公司开发贷、债券等增量融资成本显著改善。 优质成长的最好诠释,维持“买入”评级 公司销售和拿地高增长,商业板块发展态势良好,双轮驱动下业绩高增长有望延续;随着规模步入龙头阵营,有望持续受益于融资集中度提升;高分红回馈股东,高管增持和回购彰显成长信心。我们调高公司预测营收、公允价值变动损益和投资收益,上调2019-2021年EPS至6.29、8.24、10.73元(前值2019、2020年5.62、7.26)。参考可比公司2019年7.66倍PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值为7.5-8倍,目标价47.18-50.32元(前值33.72-39.34),维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;商业地产扩张影响资金周转效率;房地产基本面下滑可能拖累公司销售。
新城控股 房地产业 2019-03-15 37.75 -- -- 46.84 18.97%
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净利大增74%,EPS4.69元,超预期 2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增长33.6%;归母净利润104.9亿元,同比增长74.0%,EPS为4.69元/股。公司拟按每10股派发现金红利15元(含税)。 销售高增长、扩张积极 2018年公司实现销售面积1812.1万平方米,同比增长95.2%;销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%。根据克而瑞数据,公司2018年销售额排名首次进入前十,位于第8位,行业地位领先。2019年销售额目标为2700亿元,较2018年销售额增长22.1%。2018年公司及时调整拿地策略,新增土储总建面4773.24万平方米,拿地面积/销售面积为2.63,扩张积极。公司目前总土地储备达10952万平方米。 盈利能力提升、财务优化,业绩锁定性佳 公司全面推行大运营体系,开展各类降本增效措施,截至2018年末,加权平均ROE为41.9%,较去年同期提升7.7个百分点。融资渠道多样化,截至2018年末,公司整体平均融资成本为6.47%。公司2018年末剔除预收账款后的资产负债率为76%,较去年同期下降4个百分点;净负债率为35%,较去年同期大幅下降28个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为3.5倍,短期偿债能力优。公司2018年末预收款为1182.31亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的128%,业绩锁定性佳。 商业地产持续发力 作为公司“双轮驱动”战略重要组成部分,商业地产板块持续发力。2018年,公司商业综合体新增33个项目,开业19座吾悦广场,开业规模位居行业第二。截至2018年末,累计开业42座吾悦广场,已开业面积达390.40万平方米,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。2019年公司计划新开业22座吾悦广场,租金及管理费收入目标超40亿元。 投资建议:增长强劲,维持“买入”评级。 公司销售高增长,扩张积极,盈利能力持续提升,再创辉煌。我们继续看好公司未来的发展,预计2019、2020年EPS为5.80、7.25元,对应PE为5.9、4.7X,维持“买入”评级。 风险:若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
新城控股 房地产业 2019-03-14 36.34 -- -- 46.84 23.59%
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业绩高速增长,关注结构变化 新城控股营业收入541.3亿元,同比增长39.1%,归母净利润104.9亿元,同比增长74.0%,业绩水平略超市场预期。公司地产结算与商业运营均处于高速发展阶段,且商业物业19年将成为公司最值得关注的利润增长点。报告期内持有型物业重估和投资收益增长较快,18年全年公司现金性业务提供的核心净利润为82.7亿。 异地复制未影响销售效率,土地投资力度坚决 公司18年合同销售金额2,210.98亿,同比增长74.82%,最值得关注的是在17年公司新增30个城市超过110个项目的情况下,单项目及单城市销售金额水平均维持稳定,说明公司拓展和效率达到了极高的水平。根据公司年报,19年预计销售2700亿,总货值储备充足。土地投资方面,新增土地投资1112亿元,占销售金额的比例50.3%,力度与17年基本持平。 预计公司19、20年EPS分别为6.47、7.48元,维持“买入”评级 根据公司年报,预计19年实现竣工面积1881万方,是18年竣工计划的1倍,新开业的22座吾悦广场,19年地产结算及商业运营收入都将进一步提升。预计2019-2021年公司归母净利润分别为146/169/186亿元,对应19年5.3XPE,20年4.6XPE。公司合理价值方面,考虑到当前房地产行业基本面下行筑底叠加政策改善,行业估值水平较将进一步提升,我们认为19年估值将提升至7.4XPE(低于历史三年估值水平),在19年146亿全口径净利润下计算,合理价值为47.87元/股。 风险提示 景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,影响公司的销售情况。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业利润率水平有较大影响。
新城控股 房地产业 2019-03-14 36.34 -- -- 46.84 23.59%
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公司发布2018年年报,全年实现营业收入541.33亿元,同比增加33.58%;归母净利润104.91亿元,同比增加74.02%;基本EPS4.69元/股;拟每10股派发现金红利15元(含税)。 业绩靓丽、经营稳健:1)营收利润双高增:全年实现营收541.33亿同比+33.58%;归母净利润104.91亿同比+74.02%,ROE高达41.9%,扣非归母净利润同比+51.87%,其中28.95亿非经常性损益(21.06亿为自持物业公允价值变动);2)盈利能力持续改善:得益于销售均价提升,2018年毛利率36.69%同比增加1.13个百分点,近两年来公司销售均价提升较快,随着16、17年高毛利项目陆续结算,毛利率存继续提升空间。3)现金翻倍,负债率保持低位:截至期末,公司货币资金454.09亿同比+106.90%,一年内到期债务201亿,现金短债比超2倍,同时净资产负债率49%,较17年下降18个百分点,远低于行业平均水平;4)融资成本有望进一步降低:整体融资成本6.47%,较去年5.32%略有提升,但随着18年Q4以来融资环境持续改善,19年初公司成功发行10亿6%中票及6亿4.3%超短融,未来融资成本有望进一步降低。 18年销售金额破2000亿,总排名跻身全国前十,19年目标2700亿:据克而瑞数据,公司2018年销售额与面积全国排名首次进入前十,分别位列第8位于第7位。且增速位于前十房企第一;全年合同销售金额2210.98亿,同比+74.82%;销售面积1812.06万方,同比+95.21%。售价方面,18年销售均价12201元/平,较17年13624元/平回落10.44%。从销售区域分布看,苏州区域突破200亿,苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域破百亿,公司深耕长三角,布局拓展全国,让经营更显平衡与稳健。此外,公司披露19年经营目标为合同销售额2700亿,比18年销售额提升22.12%。 低成本新增土储4773方,总土储10952方:公司2018年新增土地储备164幅(去年122幅),总建面4773.24万平,同比+40.69%,平均楼面价2330元/平,同比-26.61%。相比于16、17年新增土地价款占合同销售额82.1%、85.2%,18年仅为50.3%,由于18年行业调控升级、融资端收紧,公司适度放缓扩张步伐,做大自身净资产,发展战略张弛有度,同时总土储也已增至10952万方,足够满足未来3年开发需要。 商业地产业务实现跨越式增长,19年计划新开22座吾悦广场:2018年新开业19座吾悦广场,排名全国第二。截至期末,公司实现80个大中城市,96个综合体项目布局。累计开业42座吾悦广场已开业面积390.4万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%,19年租金及管理费收入目标40亿元。此外,公司2018年开业+储备吾悦广场达102座,在建60座,计划19年新开22座。 投资建议:公司18年业绩出彩,销售额逆市大幅增长,在保持高增速及丰厚土储的同时,在手资金充足、负债率控制在低位,现金流持续改善,体现了优良的经营管理能力;同时在抗周期的商业地产板块继续发力,制定了19年新开22座吾悦广场,租金及管理费收益翻倍达到40亿元的高目标;此外,18年Q3以来高管增持与股份回购,也充分彰显公司对于未来业绩高增长的信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为6.40、9.09、12.58元,分别对应PE5.37X、3.78X、2.73X,维持“买入”评级。 风险提示:行业融资端改善低于预期,三四线城市销售下滑超预期。
新城控股 房地产业 2019-03-13 35.48 41.81 20.63% 46.84 26.56%
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公司披露2018年年度报告,全年合约销售额约2211亿,同比增长约75%,超额完成2018年1800亿的销售目标,跻身行业销售排行前十名。公司2019销售目标为2700亿元,目标增速在20%以上。公司2018年实现营业收入541亿,同比增约34%;归母净利润104.9亿,同比增长约74%,营收和销售均实现大幅增长,高成长性继续凸显。公司毛利率36.7%,净利率达22.6%,加权平均净资产收益率41.9%,均位于行业领先地位。商业地产方面,公司2018年取得租金和管理费收入21.16亿元,同比增长107%,平均出租率达98.83%。2019年公司计划新开业吾悦广场22座,总收入超过40亿元,持续保持高速增长。 拿地能力卓越,均衡全国化布局。公司2018年全年新增土储建面4773.24万方,为同期销售面积的2.6倍,拿地金额1112亿元,为同期销售金额的约50%。公司总土储超过1亿方,足以保证公司未来3年的销售需求。平均楼面地价2330元/平,仅为同期销售均价的19%,公司“双轮驱动”的策略,有效降低了土地获取的成本,保证了公司盈利能力维持在高位。 经营性现金流净额转正,净负债率下降。公司2018年经营活动产生的现金流量净额为38.17亿元,转正。净负债率为49.21%,较2017年下降18个百分点。公司积极拓展各类融资渠道,整体平均融资成本仅为6.47%,在民营房企中处于低位,在去杠杆和融资渠道收紧的2018年难得可贵。公司股息支付率达32.1%,连续两年保持在30%以上的分红水平。 维持“买入”评级。预计2019、2020和2021年EPS分别为6.3元、8元和9.8元。当前股价对应2019、2020和2021年PE分别为5.8倍、4.5倍和3.7倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名