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新城控股 房地产业 2018-08-08 23.39 -- -- 26.45 13.08% -- 26.45 13.08% -- 详细
7月公司销售金额增速达202%。公司7月份单月销售金额183.52亿元,同比增长202%;销售面积约146.71万平米,同比增长220.7%;销售均价12509元/平米,同比下降5.8%。从累计数据来看,1-7月累计合同销售金额约1136.63亿元,同比增长106.1%;较前值提升12个百分点;累计销售面积约921.28万平方米,同比增长130.1%。目前公司已完成全年1800亿销售目标的63.15%,我们判断公司全年将大概率超额完成销售目标。 拿地成本维持低位。公司7月在苏州、襄阳、南宁、许昌、宿迁、雅安、淮安、苏州、蚌埠、重庆10城市获取10个项目,全口径拿地金额为55.7亿元,同比增长18.0%,权益比例为93.9%;拿地面积199万平米,同比增长33.8%,单月拿地均价仅2798元/平米。从累计数据来看,公司1-7月新增项目总建筑面积达1415万平米,同比增长27.6%;总地价424亿元,同比减少3.5%,占当期销售金额的37.3%。从城市层级来看,公司仍是重点布局在二线城市以及热门三线城市,上半年在二线城市、三线城市拿地金额占比分别为35.4%、64.6%。 投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,公司以长三角为核心,完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张,新增土地储备充沛,预计未来2-3年销售增速仍然能保持在行业较高水平。我们预计公司2018-2020年EPS分别至3.67、4.70、5.96元,对应PE分别为6.6、5.1、4.0倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。
新城控股 房地产业 2018-08-07 24.15 48.00 100.08% 26.45 9.52% -- 26.45 9.52% -- 详细
7月销售184亿、同比+202%,1-7月销售1137亿元、同比+106%,持续高增 7月,公司实现签约金额183.5亿,环比-34.7%、同比+202.0%,大幅优于7月主流50家房企单月同比+65.2%;实现签约面积146.7万平米,环比-37.8%、同比+220.7%,表现远好于重点跟踪49城月成交面积同比+8.4%;销售均价12,509元/平米,环比+4.9%、同比-5.8%。7月单月销售同比高增主要源于7月推盘继续保持较高水平以及去年同期基数较低综合所致。1-7月,公司累计实现签约金额1,136.6亿元,同比+106.1%,较前值+11.9pct,继续稳居克尔瑞累计销售额行业排名前十;累计实现签约面积921.3万平米,同比+130.0%,较前值+11.7pct;累计销售均价12,338元/平米,同比-10.4%。公司1-7月销售额基本接近17年全年销售,并已完成18年计划销售额1,800亿元的63.1%,考虑到公司18年可售货值约3,000-4,000亿,鉴于公司布局城市库存普遍较低,较好去化及充裕可售将推动销售持续高增,全年计划将大概率超额完成。 7月拿地保持谨慎乐观态度,拿地区域上兼顾中西部和长三角区域均衡布局 7月,公司在土地市场新获取重庆、蚌埠、雅安、南宁、宿州、宿迁、南漳、长葛、常熟、涟水10城市10个项目,拿地区域中西部地区和长三角兼顾。7月公司新增建面199.8万平方米,环比-28.8%、同比+37.7%;对应总地价55.7亿元,环比-32.5%、同比+18.0%,拿地金额占比销售金额30.3%;平均楼面价2,786元/平米,环比-5.2%、同比-14.3%,拿地均价占比当月销售均价22%。1-7月,公司共新增规划面积1,433.0万平方米,同比-2.1%,较前值+4.4pct;对应总地价418.4亿元,同比-2.3%,较前值+2.5pct;拿地额占比销售额达37%,较上年的67%下降30pct;平均楼面价2,920元/平米,较17年拿地均价+8.1%。拿地均价占比同期销售均价24%,较17年+4pct。公司1-7月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,保证后续利润率的稳定。 投资建议:销售继续强势,成本控制得当,维持“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司1-7月销售额同比增长106%,已接近2017年全年销售额,上半年业绩预增70%-120%,克尔瑞行业销售排名稳居前十,高增长蓝筹本色尽显。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元判断,对应18-19年PE分别仅6.3倍和4.9倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-08-02 28.15 48.00 100.08% 26.45 -6.04% -- 26.45 -6.04% -- 详细
预告18H1业绩同比增长70-120%,业绩持续高增、彰显高成长典范 18年上半年,公司预计实现归母净利润19.4-25.4亿元,同比增长70%-120%,其中非经常性损益贡献业绩4.3-5.1亿元;实现归母扣非净利润15.1-20.3亿元,同比增长55%-105%;分季度看,公司Q1、Q2分别实现归母净利润3.6亿元、15.8-21.8亿元,分别对应同比增长752.6%、38.6%-91.3%;实现归母扣非净利润3.5亿元、11.6-16.8亿元,分别对应同比增长1,005.6%、22.7%-77.5%,Q2非经常性损益业绩贡献较大。公司上半年业绩大增主要源于:1)公司竣工结算金额较大幅度增长;2)采用新会计准则后预收账款确认收入加快;3)投资性房地产公允价值变动收益增长较多。 18H1销售953亿、同比+94%,销售创历史新高,行业排名首进前八 18年上半年,公司实现签约销售金额953.1亿元,同比增长94.2%,销售金额排名较17年年末提升五位,首进行业前八;实现签约面积774.6万方,同比+118.2%,销售均价12,305元/平米,较17年销售均价下降11.0%;公司上半年销售额已完成18年计划销售额1,800亿元的53.0%,考虑到公司全年计划新开工面积2,581.5万方,可售货值达3,000-4,000亿,以及下半年推盘力度加大,基于公司布局城市库存普遍较低,较好去化及充裕可售料将推动销售持续高增,超额完成计划问题不大。 18H1拿地额占比销售额为38%,加速全国布局与注重成本控制并重 18年上半年公司共获取项目78个,对应新增规划面积1,233.2万平米,同比-6.5%,拿地区域仍以长三角城市为主,并且逐步向中西部、京津冀、珠三角扩张;总地价362.8亿元,同比-4.8%,拿地额占比销售额为38%,较上年的67%下降29.0pct,拿地节奏略有放缓;平均楼面价2,942元/平米,较17年拿地均价+8.9%;拿地均价占比同期销售均价24%,较17年+4.0pct,仍处于较低水平。公司在加速全国扩张同时,仍注重成本端控制,并且行业横向比较,其拿地均价占比销售均价大幅低于其他龙头,后续利润率稳定得以保障。 投资建议:业绩、销量持续高增,彰显高成长典范,重申“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司6月销售额同比增长255%,大幅优于主流50家房企同比+50%,克尔瑞行业销售排名再次提升,挺进行业前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元判断,对应18-19年PE分别仅6.3倍和4.8倍,维持目标价48.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-08-02 28.15 45.33 88.95% 26.45 -6.04% -- 26.45 -6.04% -- 详细
公司上半年业绩靓丽,具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利水平和成长性。 2018年上半年实现净利润区间为19.39亿元~25.39亿元,中值为22.39亿元,同增70%~120%;扣非净利润区间为15.09亿元-20.29亿元,同增55%~105%。 评论: 维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21元的判断,目标价45.33元,对应2018年12倍PE。优质的储备和独特的资源获取能力确保公司未来几年销售和业绩的高速度高质量成长。 公司2018年上半年业绩增速符合预期。2018年上半年实现净利润区间为19.39亿元~25.39亿元,中值为22.39亿元,同增70%~120%;扣非净利润区间为15.09亿元-20.29亿元,同增55%~105%。主要由于结算金额和投资性房地产公允价值变动所致。 预计超额完成销售计划,千亿销售之上拥有更广阔的空间,具备较高的成长性。(1)公司2018上半年实现销售额953亿元,同增94%,按照上半年的势头,公司有望超额完成全年的销售计划。根据克而瑞的数据,公司2018年上半年销售金额排名第8,比2017年的第13位更上层楼。(2)公司将品牌标识从Future Land改为Seazen,在砥砺前行25年后,成为新冲击世界500强的开始。从公司的战略上来看,公司未来仍然会将成长和发展作为核心战略,sea代表新城海纳百川的战略布局和上善若水的企业社会责任;zen,是东方文化“禅”的英文翻译,是新城的内在精神,体现新城在高速发展中秉持踏实的态度前行,思而奋进,寻找“快”与“远”的平衡。并将在养老、教育、儿童乐园、电影院线、物业等新赛道上继续发力 “高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的成长性和盈利性。第一,公司战略性布局全国,进入城市增速加快,2017年底公司土地储备总货值约为6500亿元,2017年新进入城市27个,目前布局81个城市。第二,公司的“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,这种综合体拿地的模式更受政府青睐,为资源获取和利润空间打下了更坚实的基础,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业,预计2018年将再增18家。第三,公司的高周转能力在行业名列前茅,通过标准化复制的模式压低运营成本,为扩张腾挪出利润空间。 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期。
新城控股 房地产业 2018-08-02 28.15 -- -- 26.45 -6.04% -- 26.45 -6.04% -- 详细
事项: 公司公布2018年上半年业绩预告,预计上半年归母净利润19.4亿到25.4亿,同比增长70%到120%;预计扣非净利润15.1亿到20.3亿,同比增长55%到105%。 平安观点: 结算高增长带动业绩高增。公司公布2018年上半年业绩预告,预计上半年归母净利润19.4亿到25.4亿,同比增长70%到120%;预计扣非净利润15.1亿到20.3亿,同比增长55%到105%。业绩高增长主要因:1)期内结算面积181.6万平米,同比增长31.8%,带动结算金额较大幅度增长;2)投资性房地产公允价值变动收益较2017年上半年有所增长。 销售同比大增,排名挺进前八。公司2018年上半年累计销售金额约953.1亿元,同比增长94.2%,克尔瑞累计销售额排名首进行业前八;累计销售面积约774.6万平,同比增长118.3%。平均售价12305元/平,较2017年全年均价下降9.7%。公司上半年已完成全年1800亿计划的53%,考虑2017年新开工同比增143.1%,充足货量为2018年销售再上台阶奠定基础,全年超额完成目标为大概率事件。 拿地略有放缓,积极拓展融资渠道。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,新增建面1170.1万平米,同比下降25.5%,为同期销售面积的151%,拿地销售比较2017年下降214个百分点。平均楼面地价2882元/平米,地价房价比仅为23.4%,保障项目盈利能力。在政策调控、融资渠道受限的环境下,公司积极拓展融资渠道,成功发行7亿美元债。 盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。维持原有盈利预测,预计2018-2019年EPS分别为3.84元和5.17元,当前股价对应PE分别为7.3倍和5.4倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,拿地开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。
新城控股 房地产业 2018-08-01 28.40 -- -- 28.26 -0.49% -- 28.26 -0.49% -- 详细
2018年上半年归母净利润大增70%-120%。2018年1-6月公司归母净利润19.39亿元-25.39亿元,同比增长70%-120%;扣非后归母净利润15.09亿元-20.29亿元,同比增长55%-105%。业绩大幅提升主要因上半年公司房地产结转金额有较大幅度增长,同时投资性房地产的公允价值变动收益进一步增厚公司业绩。分季度看,新城控股2018二季度单季归母净利润区间在15.79亿元-21.79亿元,同比增长44%-99%。 2018年上半年公司销售金额增速达94%。其中公司6月份单月销售金额281亿元,同比增长255%;销售面积235.7万平米,同比增长304%,单月销售金额和销售面积均创历史新高。从累计数据来看,2018年上半年累计实现合约销售金额953.11亿元,同比增长94.17%;累计销售面积774.56万平方米,同比增长118.25%,目前公司已完成全年1800亿销售目标的52.95%,我们判断公司全年有望超额实现销售目标。 拿地成本维持低位。公司6月在苏州、聊城、乐山、湖州、淄博、中山、淮安、德州、重庆、荆州、阜阳新获取12个土地项目,全口径拿地金额为80.1亿元,同比增长22%,权益比例为94.84%;拿地面积270.5万平米,同比增长84%,单月拿地均价仅2961元/平米。从累计数据来看,公司上半年新增项目总建筑面积达1216万平米,同比增长27%;总地价368亿元,同比减少6%,占当期销售金额的39%。从城市层级来看,公司仍是重点布局在二线城市以及热门三线城市,上半年在二线城市、三线城市拿地金额占比分别为33.9%、66.1%。 投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,公司以长三角为核心,完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张,新增土地储备充沛,预计未来2-3年能够保持40%左右销售增速。 我们预计公司2018-2020年EPS分别至3.67、4.70、5.96元,对应PE分别为7.6、5.9、4.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。
新城控股 房地产业 2018-07-10 28.59 48.00 100.08% 30.06 5.14%
30.06 5.14% -- 详细
6月销售281亿、同比+255%,单月销售创来时新高,行业排名挺进前八 6月,公司实现签约金额281.0亿,环比+68.8%、同比+255.1%,大幅优于6月主流50家房企单月同比+50.4%,并且单月销售创历史新高,克尔瑞单月销售额排名首进行业前八;实现签约面积235.7万平米,环比+73.8%、同比+304.5%,表现远好于重点跟踪49城月成交面积同比-7.5%;销售均价11,921元/平米,环比-2.9%、同比-12.2%。1-6月,公司累计实现签约金额953.1亿元,同比+94.2%,较前值+30.9pct,克尔瑞累计销售额排名首进行业前八;累计实现签约面积774.6万平米,同比+118.2%,较前值+36.6pct;累计销售均价12,305元/平米,同比-11.0%。公司1-6月销售额已完成18年计划销售额1,800亿元的53.0%,预计公司18年可售货值约3,000-4,000亿,鉴于公司布局城市库存普遍较低,较好去化及充裕可售将综合推动销售持续高增,超额完成计划问题不大。 6月拿地83亿、同比+25%,拿地集中度城市群、拿地成本进一步下降 6月,公司在土地市场新获取苏州、湖州、中山、阜阳、重庆、聊城、淄博、德州、淮安、乐山、荆州11城市18个项目,拿地仍集中于二线城市及周边城市群。6月公司新增建面280.6万平方米,环比+25.6%、同比+35.6%;对应总地价82.5亿元,环比-10.4%、同比+25.1%,拿地金额占比销售金额29%;平均楼面价2,939元/平米,环比-28.6%、同比-7.7%,拿地均价占比当月销售均价25%。1-6月,公司共新增规划面积1,233.2万平方米,同比-6.5%,较前值+7.8pct;对应总地价362.8亿元,同比-4.8%,较前值+6.3pct;拿地额占比销售额达38%,较上年的67%下降29pct;平均楼面价2,942元/平米,较17年拿地均价+8.9%。拿地均价占比同期销售均价24%,较17年+4pct。公司1-6月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,保证后续利润率的稳定。 投资建议:销售创历史新高,行业排名挺进前八,重申“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司6月销售额同比增长255%,大幅优于主流50家房企同比+50%,克尔瑞行业销售排名再次提升,挺进行业前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元预测判断,对应18-19年PE分别仅6.3倍和4.9倍,维持目标价48.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-07-10 28.59 31.84 32.72% 30.06 5.14%
30.06 5.14% -- 详细
单月销售金额281亿元,再创历史新高。公司在6月继续强力推盘,销售金额达到281亿元,再创历史单月销售最高值;单月销售金额同比增长255%,亦创单月增速新高。公司1-6月累计销售金额已达953.1亿元,同比增长94%,同期TOP10房企增速为29%,公司增速明显领先。公司强劲的销售表现主要源自于公司加大推盘力度,带来销售量的大幅增长。从销售面积来看,公司单月及累计销售面积增速分别为304%、118%。凭借强劲的销售表现,公司上半年目标完成度已达54%,有望超额完成1800亿的全年目标。 土地投资强度有所放缓,拿地均价明显下降。公司6月全口径拿地金额为76.4亿元,土地投资强度27%,强度有所减弱(拿地金额/当月销售金额)。1-6月累计土地投资强度38.5%。6月共计新增11个项目,其中9个位于三、四线城市,2个位于二线城市,公司加大向三四线城市布局力度。6月拿地均价环比下降21%至3240元/平,主要是由于拿地结构中三四线城市占比较高。前6月公司累计拿地的均价仅3089元/平,有充足空间保障利润率。 财务预测与投资建议 维持买入评级,下调目标价至31.84元(原目标价43.78元)。我们预测公司2018-2020年EPS为3.98/5.58/7.44元。由于近期板块调整可比公司PE估值下调至7X,我们相应调整了目标价。考虑到公司远高于行业平均的业绩增速及丰富的土地储备我们给予公司20%的估值溢价,对应2018年PE倍数为8X,对应目标价31.84元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。 公允价值变动损益不及预测值。
新城控股 房地产业 2018-07-10 28.59 -- -- 30.06 5.14%
30.06 5.14% -- 详细
事件描述新城控股7月6日公告销售情况:6月份公司实现合同销售金额约280.97亿元,销售面积约235.70万平方米;1-6月累计合同销售金额约953.11亿元,比上年同期增长94.17%,累计销售面积约774.56万平方米,比上年同期增长118.25%。n事件评论新城半年销售近千亿,年度目标完成率超过50%。新城控股2018年销售目标为1800亿,上半年已经完成953.11亿,完成率高达52.95%,上半年的靓丽表现有力保障了全年销售目标完成。一般而言,下半年尤其是“金九银十”才是房企的推盘高峰,因此新城控股全年销售目标大概率或将超额完成。 6月单月增速高达约255%,销售额排名挺进前8名。新城控股二季度以来销售增速不断加快,销售额累计同比增速从4月份的57%提升至6月份的94%,6月单月增速达到约255%,公司销售形势持续向好。与此同时,公司销售排名再创新高,今年4月份跻身行业前10,6月份提升至第8名(上述排名来自亿翰智库)。 拿地仍然积极,坚持拓展重点城市群。2018年上半年,新城控股拿地力度维持高位,新增土地储备面积高达约1201万平,超过775万平的销售面积,拿地总价款约为365亿元,新增货值预估为1034亿元,略超953亿元的销售额。从区域上看,新城控股拿地继续围绕重点城市群,例如长三角、珠三角、京津冀区域拿地面积分别约为572万平、43万平和41万平,此外继续在中西部区域围绕成都、西安、武汉、长沙等核心城市进行布局。 投资建议:公司土地储备优质充足,销售持续高速增长。受益于双轮驱动与多层激励的推动作用,公司近年来销售额保持高增长,考虑到收入结算的滞后性以及相对稳定的结算利润率,2018年和2019年预计EPS分别约为3.82和5.07元,对应当前股价PE分别为7.38和5.56倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或收紧,影响商品房销售去化率;2.房地产业务所在区域调控政策或收紧。
新城控股 房地产业 2018-07-06 28.38 45.33 88.95% 30.06 5.92%
30.06 5.92% -- 详细
公司具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利水平和成长性。 维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21元的判断,目标价45.33元,对应2018年12倍PE。优质的储备和独特的资源获取能力确保公司未来几年销售和业绩的高速度高质量成长。 公司具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,因此在未来可以持续保持较高的增速,打消市场对于公司成长性和盈利性的疑虑。以住宅快速开发模式为特征的高周转高扩张模式必须具备两个条件:一是增量上能够有充裕的土地获取空间,以及合理的土地获取成本,以保证其后续增速的持续性;二是开发周期、销售周期和管控能力需要继续提高以维持在一定毛利水平下的高周转。公司在这两方面具备较强的竞争优势。 公司在三条路径上全面发力,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利性和成长性。第一,公司战略性布局全国,进入城市增速加快。2017年底公司土地储备总货值约为6500亿元,2017年新进入城市27个;第二,公司的“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,这种综合体拿地的模式更受政府青睐,为后续资源获取打下了更坚实的基础,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业,未来1年内将再增18家;第三,公司的高周转能力在行业名列前茅,通过标准化复制的模式压低运营成本,为后续扩张腾挪出利润空间。 预期催化剂:行业政策出现拐点 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期
新城控股 房地产业 2018-06-20 32.80 -- -- 35.45 8.08%
35.45 8.08% -- 详细
销售持续高增长,销售节奏处于历史同期高位 2018年5月份公司实现销售金额166.4亿元,同比上升86.4%,销售面积135.6万方,同比增长95.9%,销售均价12271元/方,同比下滑4.9%。5月累计公司实现销售金额672.1亿元,同比上升63.2%,合同销售面积538.9万方,同比上升81.7%,累计销售均价12473元/平米,同比下滑10.1%。5月份公司加大推盘力度,且去年同期基数偏低,公司销售增速较上月进一步扩大,但销售均价有所下滑,主要是受货值结构调整影响。 拿地强度保持高位,补充长三角库存 5月份新增项目13个,总建面223.5万方,总地价92.0亿元,楼面价4118元/方。5月累计新增项目54个,总建面952.2万方,总地价290.7亿元,楼面均价3053元/方。5月份公司拿地力度保持高位,单月土地成本较高主要是由于杭州项目成本较高拉动,累计数据来看公司拿地成本依然具有较强优势。 增加发行海外债,融资渠道顺畅 18年以来,公司通过境外融资拓展融资渠道,子公司新城环球于4月24日在新加坡交易所发行3亿美元债券,6月4日在4月份的基础上增加发行2亿美元债券,票面利率为6.5%,融资成本具备一定竞争力。 预计公司18、19年EPS分别为3.79、4.99元,维持“买入”评级。 过去几年公司通过高效周转完成了从区域龙头走向全国龙头的跨越。我们继续看好公司的中长期发展潜力。根据最新股价计算,18、19年PE估值水平为8.60,6.53x。 风险提示 行业景气度持续下行影响公司销售。新进入城市去化速度下降。
新城控股 房地产业 2018-06-11 31.97 43.78 82.49% 35.45 10.89%
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事件 公司公告5月销售及拿地情况。5月实现销售金额166.4亿元,同比增长86%;实现销售面积135.6万方,同比增长96%。 核心观点 单月销售金额同比增长86%,增速远高于行业龙头平均水平。5月进入传统地产销售旺季,随着推盘量的增加,公司销售强势发力,单月166亿的销售金额为历史上单月销售第三高值。公司1-5月累计销售金额已达672亿元,同比增长63%,远远领先于TOP10房企26%的同比增速。从销售面积来看,公司单月及累计销售面积增速分别为96%、82%。 土地投资强度维持高位,拿地均价略有上升。公司5月全口径拿地金额为92亿元,土地投资强度高达55%(拿地金额/当月销售金额)。5月共计新增11个项目,其中9个位于长三角,1个位于珠三角,1个商业综合体项目位于唐山。5月拿地均价略有上升至4118元/平,主要是由于其中2个杭州项目的均价较高。前5月公司累计拿地的均价仅3052元/平,为利润率留足了空间。 境内外融资通道畅通,为公司快速周转保驾护航。公司今天同时公告了其通过境外全资子公司进行了一笔美元债的融资,融资规模为2亿美元,票面利率6.5%。今年公司已通过其港股平台成功通过美元债和配股方式进行融资,同时利用A股平台也成功发行美元债。在融资收紧的背景下,仍能保持各融资渠道的畅通,为公司快速周转提供稳定且成本较低的资金。 财务预测与投资建议 维持买入评级,维持目标价43.78元。我们预测公司2018-2020年EPS为3.98/5.58/7.44元,业绩年复合增速40%以上。可比公司2018年PE估值为9X,考虑到公司远高于行业平均的业绩增速及丰富的土地储备我们给予公司20%的估值溢价,对应2018年PE倍数为11X,对应目标价43.78元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。
新城控股 房地产业 2018-06-08 30.98 46.45 93.62% 35.45 14.43%
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高成长典范,迈入一线龙头行列。公司2018年销售目标1800亿元,目标增速在40%以上。公司2018年前5月的销售金额为672亿元,同比增长63%,继续保持强劲的增长趋势,跻身行业前10。增长速度在龙头房企中位于领先水平。 双轮驱动,商业取得不断突破。2017年公司商业收入突破10亿元,2018年计划新开业18座吾悦广场,商业收入突破20亿,力争实现倍数级增长。公司商业业态差异化定位,与住宅业务协同发展,在有效降低获取项目的土地成本的同时,提高住宅产品的溢价能力,持续助力公司发展。 土储优质,拿地亮眼,成长有望持续。2018年前5月,公司已新增土储超950万方,为同期销售面积的177%,主要布局在长三角、珠三角、环渤海等热点区域。公司通过招拍挂、合作以及并购拿地等多种方式获取土地,有效的降低了获取土地的成本,楼面价为3058元/平,为同期公司销售均价的24.5%,土地成本位于低位。公司土储优质,助力公司销售保持快速增长,盈利能力有望持续。 公司作为行业二线排头兵,管理层积极进取,员工激励制度不断完善。公司的财务杠杆合理,负债指标优异,金融机构认可度较高。公司融资渠道畅通,融资成本在行业中均处于较低位置。2017年公司土地获取战略布局眼光精准,选择下沉城市能级获取土储,重点布局强三四线城市。有效的降低了土地获取成本,受到房地产调控政策的影响较小,同时受益于本轮三四线房价的上涨,项目的盈利水平有所保证。维持公司“买入”评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为4.06元、5.25元和6.75元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为7.57倍、5.85倍和4.55倍。 风险提示:三四线房地产调控政策收紧影响公司项目去化;货币政策超预期收紧造成公司融资成本大幅上升;棚改货币化安置比例大幅度降低。
新城控股 房地产业 2018-06-07 30.56 48.00 100.08% 35.45 16.00%
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5月销售166亿、同比+86%,基数走低&推盘增长推动销售同比高位再走强 5月公司实现签约金额166.4亿,环比+31.0%、同比+86.4%,略高于月初克尔瑞公布的160.3亿4%,并大幅优于5月主流50家房企单月同比+59.4%;实现签约面积135.6万平米,环比+38.0%、同比+95.9%,表现远好于重点跟踪49城月成交面积同比-5.1%;销售均价12,271元/平米,环比-5.0%、同比-4.9%。由于低基数效应持续以及受行业预售证监管放松影响推盘有所增长,公司5月销售持续高增,单月销售金额稳居行业前十,考虑到6-9月为低基数区域,以及进入年中后推盘力度逐渐加大,预计未来2-3季度销售将持续亮眼。 1-5月公司累计实现签约金额672.1亿元,同比+63.2%,涨幅较1-4月+6.4pct;累计实现签约面积538.9万平方米,同比+81.7%,涨幅较1-4月+4.3pct;累计销售均价12,473元/平米,同比-10.1%。公司1-5月销售额已完成18年计划销售额1,800亿元的37.3%,预计公司18年可售货值约3,000-4,000亿,鉴于公司布局城市库存普遍较低,伴随推盘力度加大,较好去化及充裕可售将综合推动销售持续高增,大概率超额完成计划。 5月拿地92亿、占同期销售达55%,深耕三大城市圈,拿地成本控制得当 5月公司在土地市场新获取杭州、苏州、嘉兴、绍兴、常州、宁波、金华、徐州、肇庆、唐山10城市11个项目,拿地仍以长三角区域为主,珠三角和京津冀亦有涉猎。5月公司新增建面223.5万平方米,环比+8.7%、同比-40.3%;对应总地价92.0亿元,环比+38.9%、同比+14.0%,拿地金额占比销售金额达55%,较上月提升3pct;平均楼面价4,118元/平米,环比+27.8%、同比+90.8%,拿地均价占比当月销售均价33.6%,5月拿地均价有所上升主要源于杭州两地块成交价格较高拉动。 1-5月公司共新增规划面积952.5万平方米,同比-14.3%,较上月下降13.2pct;对应总地价280.3亿元,同比-11.0%,较上月提升8.6pct;拿地额占比销售额达42%,较上年的67%下降25pct;平均楼面价2,943元/平米,较17年拿地均价+9.0%。 拿地均价占比同期销售均价23.6%,较17年提升3.8pct。公司1-5月继续加仓拿地,并且拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,这将保证公司未来利润率水平仍能持续保持行业领先,进而进一步保障高周转顺利运转。 投资建议:销售强劲、融资通畅,继续稳居行业前十,重申“强推”评级 公司1-5月销售同比增长63%,大幅优于主流50家房企同比+35%,克尔瑞行业销售排名从17年13名,跃居至行业前十,高增长蓝筹本色尽显。同时公司加仓拿地,17年拿地金额占比销售金额高达67%,并在规模扩张同时有效实现了成本可控。此外,在当前融资趋紧背景下,公司通过母公司新城发展控股港股平台打造特殊融资渠道,公司也先后于4月24日、6月4日发行两笔美元债,规模合计5亿美元,对应票息6.5%,公司多样化融资渠道助力未来拿地、销售继续高增。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元判断,对应18-20年PE分别仅6.9倍、5.3倍和3.9倍,维持目标价48.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场下行风险。
新城控股 房地产业 2018-06-07 30.56 46.30 93.00% 35.45 16.00%
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销售增长靓眼,布局下沉三四线,调控影响较小。 公司5月销售表现靓眼,实现签约面积135.6万方,同比增长95.9%;实现签约金额166.4亿元,同比增长86.4%,环比增长31.0%。全年累计签约金额672.1亿元,同比增长63.2%,完成全年1800亿元销售目标的37%。公司2018年可售货值充裕超过3000亿元,提前布局下沉三四线城市,目前受政策调控影响相对较小,预计大概率完成2018年销售目标(对应增长约42%),跻身行业销售前十。 5月拿地节奏加快,土地成本优势明显。 公司5月投资力度有所加强,单月新增11个项目,主要分布于长三角区域,新增建面223.5万方,总地价约92.0亿元,同比增长14.0%,单月土地投资金额/销售金额比例(约55%)较1-4月水平提高了16pc。从均价来看,由于两宗杭州高均价地块拉动,5月新增项目楼面均价上升至4118元/平方米。全年新增项目平均楼面积约3104元/平方米,占同期售价的比例约25%,土地成本优势明显,有助于后续维持毛利率水平。 2018年一季度业绩高增长,新会计准则加速确认收入,但影响较小。 2018年一季度,公司实现营业收入51.8亿元,同比增长154.2%;实现归母净利润3.60亿元,同比增长752.6%。业绩超预期主要来自于期内房地产结转增加、销管费率降低、以及投资收益由负转正。一季度末,公司合同负债607.5亿元,约为2017年后三季度营收的1.6倍,可为今年业绩增长提供较强支撑。公司从2018年开始执行新的会计准则,利于业绩释放,但影响相对较小。期初未分配利润增加2.24亿元,占2017年归母净利润的3.7%。 维持12个月目标价46.3元和“买入”评级。 公司销售增长强劲,拿地策略灵活快速,成本管控能力优秀,规模效应持续显现,主体AAA评级利于融资成本控制,我们维持2018/2019/2020年EPS预测3.56/4.35/5.22元不变,目前股价对应2018年PE估值为8.6倍,安全边际较高,维持12个月目标价46.3元和“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名