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新城控股 房地产业 2019-02-01 28.98 39.27 31.87% 30.78 6.21% -- 30.78 6.21% -- 详细
事件: 新城控股发布业绩预增公告,预计2018年实现归母净利润90亿元到105亿元,同比增加49%到74%;扣非后归母净利润70亿元到80亿元,同比增加40%到60%。 点评: 地产结算放量、商业发展加速支撑全年业绩靓眼表现 2018年公司业绩实现较大幅增长,我们认为主要来自于:1)前期销售额快速增长(2018三季度末合同负债较年初增长97%),叠加新会计准则加速入账,房地产项目结算规模明显提升;2)2018年新开业19座吾悦广场,全年租金及管理费收入达到21.6亿元,同比增长103%。3)商业资产重估收益增加,预计2018年公司非经常性收益贡献20亿元以上。 销售延续高速增长,2016-2018年CAGR达91% 2018年公司签约面积1812万方,同比增长95%;签约金额2211亿元,同比增长75%。由于销售区域结构下沉,2018年销售均价同比下降10%至12202元/平米。2016-2018年公司签约额CAGR达到91%,根据克而瑞数据,销售规模排名由2015年的第21位提升至2018年第8位。 净负债率提升,短期偿债压力较小,融资成本上行可控 由于过往较为积极的补仓策略,2018年三季度末,公司净负债率上行至95.5%。目前公司土地储备相对充足,拿地节奏有所放缓,预计未来负债水平或有所改善。2018年三季度末,公司货币资金/短期有息负债比例达2.16倍,短期偿债压力较小。 目标价39.27元,维持“买入”评级 考虑到公司结算加速以及重估收益提升,我们上调2018-2020年EPS预测至4.22/5.61/6.86元(原为3.56/4.35/5.22元),目前股价对应预测PE分别为6.3/4.8/3.9倍。考虑到行业基本面下行,给予2019年7倍PE,下调目标价至39.27元。公司商住双轮驱动快速增长,业绩释放逐步兑现,维持“买入”评级。 风险提示: 三四线城市销售趋冷,公司回款及毛利水平不及预期;融资成本抬升侵蚀公司利润;国内经济增长放缓,新开业商场租金水平不及预期。
新城控股 房地产业 2019-02-01 28.98 -- -- 30.78 6.21% -- 30.78 6.21% -- 详细
业绩高速增长,财务状况良好 2018 年前三季度,新城控股实现归母净利润31.2 亿元,同比增长56.7%;公司成长能力突出,业绩增速连续多年保持在50%以上;销售利润率在龙头房企中保持较高的水平,销售金额口径的费用率逐年下滑,坚持高周转成就高ROE,盈利能力行业领先;负债整体改善,优于行业平均。 全国布局,销售大增,实现跨越式发展 2018 年全年公司实现销售金额2211 亿元,同比增长74.8%,位列行业第8,复合增速高达85.2%。公司拿地策略较为稳健,重点布局长三角与中西部,过去发力三四线,未来一二线将是公司未来布局的重点。当前土地储备充足,可保证未来2-3 年的推盘,预计销售增速将保持在较高的水平。 双轮驱动高速发展,打造新的盈利增长点 商业地产全国化布局,发展步入快车道;截止2018 年底,新城已布局95 座吾悦广场,其中已开业42 座。经测算,2019 和2020 年公司租金及管理费收入有望达40.2 亿元和66.2 亿元,同比增长85.7%和64.7%。 盈利预测与投资建议 新城控股依托“住宅+商业”的双轮驱动模式,实现业绩与销售的跨越式增长,盈利能力与运营能力突出,商业地产业务收入大幅增加,融资成本可控渠道多样,财务状况良好。我们预计公司2018-2020 年营业收入将达672.7/962/1301.1 亿元,2018-2020 年EPS 分别为4.32/6.14/8.03 元,对应PE 分别为6.7/4.7/3.6,近三年最高、最低、中位数PE 分别为71.2/6.8/12.3 倍,给予公司“推荐”评级。 风险提示 房地产政策调控收紧,销售不及预期,商业地产发展不及预期。
新城控股 房地产业 2019-01-31 28.85 -- -- 30.78 6.69% -- 30.78 6.69% -- 详细
业绩增速超市场预期,住宅商业齐发力。2018年公司预计实现归母净利润90-105亿元,同比增长49-74%,略超市场预期。业绩高增主要因为1)2016-17年高价项目进入结转期,结算均价及规模提升带动结算金额大幅增长;2)报告期内公司实现物业出租及管理费收入21.6亿,同比大幅增长103%;3)投资性房地产公允价值变动收益增加。考虑到公司预收账款充足,18年三季度末合同负债达999.3亿元,并伴随16-17年高价项目陆续结算,未来业绩持续高增可期。 销售全年目标完成率123%,可售货值充足。2018年公司实现销售金额2211亿,同比增长74.8%,完成全年销售目标1,800亿的123%,克尔瑞行业销售排名Top8;销售面积1812万方,同比增长95.2%;销售均价12,202元/平米,较17年下降10.4%。2018年公司预计新开工面积3988万方,同比增长93%,为未来提供充足可售资源,销售高增或将延续。 拿地节奏略微放缓,结构均衡加仓一二线。下半年楼市降温明显,公司拿地节奏相应放缓,公司18年新增土地储总建面2,535.1万方,同比下降19%;对应总地价765.1亿元,同比下降10%;拿地均价3018元/平米,地价房价比24.7%,成本控制得当,保障盈利水平。18年公司加仓一二线城市,并首次进入北京,全国布局更加均衡。 商业开发及管理积极推进,或将成为业绩新增长点。2018年公司新开业吾悦广场19家,已累计开业43家,平均出租率98.8%;已开业出租面积共计245.1万方,实现租金及商业管理费收入21.64亿元,同比增长103%,超额完成年初设定的20亿收入目标;目前在建及开业的新城吾悦广场超100个,高毛利或将带动商管业务成为业绩增长新的驱动力。 评级面临的主要风险n房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。 估值我们上调对于公司2018-20年EPS的预测至分别为4.47/5.55/7.23元,对应18年PE6.1倍,维持买入评级。
新城控股 房地产业 2019-01-29 27.26 33.72 13.23% 30.78 12.91% -- 30.78 12.91% -- 详细
核心观点 公司发布业绩预增公告,预计2018年实现归母净利润90-105亿元,同比增长49%-74%;实现扣非归母净利润70-80亿元,同比增长40%-60%。公司“住宅+商业”双轮均实现快速增长,我们上调公司2018-2020年EPS至4.32、5.62、7.26元,维持“买入”评级。 业绩保持高马力,规模质量双提升 以业绩区间中位值计算,预计公司2018年实现归母净利润97.5亿元,同比增长61.7%;实现扣非归母净利润75.0亿元,同比增长49.9%。我们认为公司业绩靓丽主要源自结算规模和质量的双重提升,受益于2016-2017年行业高景气,公司前三季度毛利率达到38.58%,较2017年同期提升1.2个百分点,处于历史最高水平。根据业绩预告,公司归母净利润中非经常性损益占比约为23%,主要源自吾悦广场带来的公允价值变动损益。 销售强势迈入TOP10,拿地积极把握契机 2018年公司房地产业务实现销售面积1812.1万平,同比增长95.2%;实现销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%,继续保持高成长基因。根据克而瑞的数据,公司销售金额增速位居龙头房企前列,首次进入销售榜单TOP10。2018年公司拿地总价773.2亿元,同比增长83.8%;新增建面2536.3万平,同比增长82.4%;拿地强度为35.0%,同比提高1.7个百分点;楼面均价3048元/平,同比基本持平,占销售均价的25%。公司拿地延续2013年以来的高增长态势,继续以合理成本扩展土地储备,下半年抓住土地市场冷却契机,拿地金额高于上半年。 商业版图扩充,有望持续享受融资红利 2018年公司吾悦广场新开业19座,年末已开业数量达到42座。商业板块租金和管理费收入21.6亿元,同比增长103.0%;平均出租率98.81%,同比提升1.11个百分点;平均租金109元/平/月,同比增长18.5%,商业管理收入超额完成年初目标。2019年1月公司发行6亿元超短融,利率仅为4.30%,较2018年8月、9月发行的2单超短融分别改善194、168bp;发行10亿元3年期中票,利率6.00%,较2018年四季度的3单3年期中票改善100-139bp。 成长潜质依然出众,维持买入评级 公司销售和拿地高增长,商业板块发展态势良好,双轮驱动下业绩高增长有望延续;随着规模步入龙头阵营,有望持续受益于融资集中度提升;高管增持和回购彰显成长信心。我们基于业绩预增公告,调高预测营收、毛利率、公允价值变动损益等科目,上调公司2018-2020年EPS至4.32、5.62、7.26元(前值3.70、4.94、6.26)。参考可比公司2019年6.14倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为6-7倍,目标价33.72-39.34元(前值32.56-36.26),维持“买入”评级。 风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
新城控股 房地产业 2019-01-28 27.35 48.00 61.18% 30.78 12.54% -- 30.78 12.54% -- 详细
预告18年全年业绩同比增长49-74%,丰富可结资源确保业绩持续高增 18年公司预计实现归母净利润90-105亿元,同比增长49.3%-74.2%,中值97.5亿元,其中非经常性损益贡献20-25亿元;实现归母扣非净利润70-80亿元,同比增长39.9%-59.9%;其中Q4单季度预计实现归母净利润58.8-73.8亿元,同比增长45.6%-82.8%,占比全年业绩65.3%-70.3%,其中非经常性损益贡献14.6-19.6亿元,同比增长71.9%-130.8%。18年全年业绩大增主要源于公司房地产项目结算规模较17年有较大幅度增长以及公司采用新会计准则后预收账款确认收入加快。另外,鉴于18年3季度末公司合同负债达999.3亿元,可覆盖17年地产结算高达2.6倍,丰富可结算资源确保未来业绩持续高增。 18年销售2,211亿、同比+75%,销售增速行业领先,行业排名首进前八 公司18年累计实现销售金额2,211.0亿元,同比+74.8%,完成年初计划123%,克尔瑞行业销售排名稳居前八,较17年大幅提升五名,当属行业黑马;累计实现签约面积1,812.1万平米,同比+95.2%;累计销售均价12,202元/平米,同比-10.4%,主要源于销售城市下沉。考虑到公司布局仍以长三角及重点城市周边三四线为主(主要为城市群中的强三线城市),在公司未来推盘力度持续维持较高水平以及多举措促营销情况下,预计19年销售仍将表现不错。 18年拿地额占比销售额34%,成本控制优异、城市布局向一二线转向 公司18年共获取项目151个,对应新增规划面积2,535.1万方,同比-19.1%;对应总地价761.5亿元,同比-10.0%;项目布局在继续深耕长三角同时,并逐渐向重点二线城市转向,并首次挺进北京。全年拿地额占比销售额34%,较上年的67%下降33pct,拿地速度有所放缓;平均楼面价3,004元/平米,较17年+11.2%,主要源于拿地向一二线转向。拿地均价占比同期销售均价25%,较17年+4.8pct,仍处于较低水平。公司在加速全国扩张同时,仍注重成本端控制,并且行业横向比较,其拿地均价占比销售均价大幅低于其他龙头,后续利润率稳定得以保障,保证公司后续的量质齐升。 投资建议:业绩靓丽、销售高增,彰显高成长典范,维持“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。2018年销售额同比增长75%,大超年初计划,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,全年业绩增速49%-74%,彰显高成长典范。同时公司推出大力度回购预案,回购金额/价格上限8.36亿、37元,进一步提升激励,激发潜能。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元判断,对应18-19年PE分别仅6.0倍和4.6倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2019-01-28 27.35 -- -- 30.78 12.54% -- 30.78 12.54% -- 详细
公司发布2018年业绩预增公告:预计实现归母净利润90亿元到105亿元,同比增长49%至74%;实现扣非后归母净利润70亿元到80亿元,同比增长40%至60%。 业绩大幅提升,销售逆势高增长 公司2018年实现销售金额2210.98亿元,同比增长74.82%,实现销售面积1812.06万方,同比增长95.21%。销售均价12201元/平。全年超额完成年初设定的1800亿元的销售目标(超出22.8%),根据克而瑞2018年房企销售排名,新城控股位居TOP8。 大力拓展商业地产,拿地节奏张弛有度 公司2018年新增19家吾悦广场,其中青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产项目,有效盘活存量资产。截至目前,公司在建及开业吾悦广场达99座,其中已开业42座,商业地产实现快速拓展。2018年公司租管费收入合计21.64亿元,同比增长103%,超额完成年初设定的20亿元的收入目标。 土储方面,据我们跟踪,公司2018年新增土储建筑面积约2495.8万方。在2018年下半年土地市场转淡的背景下,公司适度放缓扩张速度,拿地态度趋谨慎,下半年新增土地价款占当期合同销售额比例约为37%,较上半年的51%下降14个百分点;全年拿地价款占销售额的比例在39%左右,较2017年下降近20个百分点。目前公司土储充沛,发展战略张弛有度,随环境灵活调整,有助于未来稳步扩张。 新增融资成本大幅改善,高管增持彰显信心 融资方面,公司在保持银行开发贷、项目股权融资等融资渠道的基础上,积极探索多元化融资方式。进入四季度后,行业资金面出现改善迹象,公司融资端继续发力,公开发行2018年公司债券(第一期)(品种二),发行规模21.6亿元,利率7.43%;非公开发行公司债券(第二期)(品种一)发行总额12亿元,票面利率7.5%。2019年开年,公司融资端持续改善,融资成本有所下降。成功发行10亿元中期票据,发行利率仅6.0%,较2018年四季度下降1.5个百分点;发行规模6亿元的超短期融资券,票面利率仅为4.3%,融资成本进一步下降。 2018年11月3日,公司董事兼总裁王晓松先生等6位高管,合计增持公司股份230万股,占总股本的0.10%。同时,公司于2018年11月21日首次回购公司股份,截至当前,公司合计回购约553万股,占公告公布时总股本的0.24%。高管增持及公司回购股份均彰显管理层对公司未来发展的信心。 投资建议:公司土地储备主要分布在长三角、珠三角、环渤海经济圈,以及中西部省会城市及其卫星城。2018年销售额再次实现逆势高增长,超额完成年初设定的销售目标。在房地产开发业务迅速发展的同时,公司大力拓展商业地产板块,加配抗周期资产,灵活调整扩张战略。高管增持与股份回购,充分彰显了公司对于未来业绩高增长的信心。公司2017年分红比例高达30%,自2004年以来未曾有过股权融资,但现金分红累计近36亿元。我们预测新城控股2018、2019年的EPS为4.57元、5.32元,相对应的PE为5.85、5.03x,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策风险,公司销售及业绩不达预期等。
新城控股 房地产业 2019-01-28 27.35 -- -- 30.78 12.54% -- 30.78 12.54% -- 详细
一、事件概述 新城控股公布2018 年业绩预增公告,公司预计2018 年度实现归属于上市公司股东净利润为90 亿元到105 亿元,同比增长49%到74%;归属于上市公司股东的扣除非经营性损益的净利润为70 亿元到80 亿元,同比增长40%到60%。 二、分析与判断 ? 结算高增叠加双轮驱动,业绩持续高成长 公司预计2018 年度实现归属于上市公司股东净利润为90-105 亿元,同比增长49%-74%;扣非后归母净利润为70-80 亿元,同比增长40%-60%;新城继续保持高成长,净利润创历史新高,主要原因是:(1)2018 年公司的房地产项目结算金额较2017 年有较大的增长;(2)吾悦广场公允价值变化带动非经营性损益大幅增加。 ? 销售首进前十,拿地趋于谨慎 2018 年全年公司实现现售金额2211 亿,同比增长74.8%,实现销售面积1812.1 万平方米,同比增长95.2%;超额完成全年1800 亿的销售目标,跻身行业第8。公司新增土地总地价868.9 亿元,较上年小幅下降2.8%,拿地金额与销售金额之比从上年的0.71 下降到0.39,投资态度趋于谨慎。 ? 商业地产发展迅猛,吾悦广场全国布局 公司始终坚持“住宅+商业”双轮驱动的模式,截止2018 年底,公司在全国79 个大中城市共布局95 座吾悦广场,其中已开业数达42 座,较17 年增加19 座,全年实现租金及管理费收入21.6 亿元,同比增长102.6%,平均出租率高达98.81%。公司商业地产势头正猛,租管费收入持续高增,将为公司提供稳定的现金流,也夯实了公司未来业绩持续增长的基础。 三、投资建议 新城控股业绩持续高增,销售再创新高,商业地产收入大幅增加,财务状况良好,预计公司18-20 年EPS 为4.56、5.98、7.67 元,对应PE 为5.9/4.5/3.5 倍,近三年最高、最低、中位数PE 分别为71.2/6.8/12.3 倍,给予公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业政策调控收紧,销售不及预期。
新城控股 房地产业 2019-01-28 27.35 -- -- 30.78 12.54% -- 30.78 12.54% -- 详细
结算高增长带动业绩高增长。公司预计2018年净利润90亿至105亿,同比增长49%至74%;扣非净利润70亿至80亿,同比增长40%至60%。业绩高增长主要因:1)期内结算均价上升带动结算金额大幅增长;2)期内物业出租及管理费用收入21.6亿,同比增长103%;3)期内新开19座吾悦广场带来公允价值变动损益增长、出表项目投资收益增加。 销售靓丽,可售充足。公司2018年实现销售面积1812.1万平,同比增长95.2%;实现销售金额2211亿元,同比增长74.8%,排名跻身行业第八,市占率较2017年提升0.5个百分点至1.5%。受销售区域结构影响,销售均价同比下降10.4%至12201元/平。公司积极践行高周转战略,2018年计划新开工3988万平,同比增长93%。持续高开工为2019年销售提供充足货量,预计2019年总货值超4000亿,销售规模有望延续增长。 拿地节奏略有放缓,地价房价比延续低位。受下半年楼市降温影响,公司拿地节奏略微放缓,全年新增建面3258.5万平,同比下降4%,拿地金额901.8亿元,同比增长0.9%。期内拿地销售面积比179.8%,较2017年下降185.7个百分点,但相比于其他主流房企依旧较为积极。平均楼面地价2768元/平,地价房价比22.7%,保障较好盈利水平。新增项目一二线及强三线占比近70%,考虑三四线楼市逐步降温,预计公司后续布局将向一二线倾斜,整体拿地将更加理性。 融资成本持续下行,增持回购彰显信心。资金面偏紧环境下,公司利用中票、公司债、ABS、美元债、超短融等融资工具,不断拓宽融资渠道,为延续高速发展提供稳定资金支持。近期新发超短融、中期票据利率仅为4.3%、6%,融资成本持续下行。公司高管于2018年11月增持230万股,同时截止2018年末公司累计回购553万股,持续增持及回顾彰显未来发展信心。 投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。考虑项目结算进度及公允价值变动损益略超此前预期,上调公司2018-2020年EPS预测至4.45(+0.61)、6.01(+0.84)和7.88(+1.06)元,当前股价对应PE分别为6.0倍、4.4倍和3.4倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,销售规模及行业排名持续攀升,开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)公司三四线布局项目略多,三四线楼市下行带来中长期毛利率下行风险。
新城控股 房地产业 2019-01-14 24.73 -- -- 30.78 24.46%
30.78 24.46% -- 详细
事件:新城控股2018年实现销售金额约2210.98亿元,同比增长74.82%;实现销售面积约1812.06万平方米,同比增长95.21%。2018年12月,实现销售金额约225.33亿元,同比增长6%;实现销售面积约220.81万平方米,同比增长41%;销售均价为1.02万元/平方米。 点评: 销售表现靓丽,超额完成全年目标。2018年全年销售突破2200亿,超额完成年初制定的目标,跻身行业第8,行业地位大幅提升。按照销售面积划分,一二线占比达到42.71%,三四线城市占比达到57.29%。销售贡献较多的城市主要集中在长三角地区:常州(8.22%)、苏州(7.03%)、上海(5.38%)、南京(5.08%)、杭州(5.08%)。 谨慎拿地,集中在基本面较好的二三线城市。新城控股全年累计新增计容建面3378.44万方,拿地总金额889.34亿元,拿地金额占销售金额的比重为40%,平均拿地成本控制在2632元/平方米的较低水平。按照金额口径,公司拿地主要集中在基本面较好的二三线城市,其中包括:常州(6.2%)、重庆(5.57%)、温州(5.15%)、杭州(4.08%)、湖州(3.53%)、合肥(3.07%)、常熟(2.90%)。12月单月新增计容建筑面积293.1万方,拿地总金额153.6亿元,当月拿地金额占销售金额的比重达到68%。从城市等级看,12月一二线城市占比为57.98%,三四线城市占比为42.02%。商业物业经过多年沉淀和积累,开始进入快速增长阶段。自2012年吾悦开立以来,业绩扩张进入稳定期,年租金大幅增长。2018年末,已开业43座商业综合体,全年合计贡献租管费收入21.63亿,同比增长112.06%。 融资环境趋紧,新城保持融资优势。公司融资成本控制在较低水平,2018年上半年综合融资成本为5.75%,全年通过银行贷款及发行债券等低成本融资渠道占比高达90%。2018年债券融资规模达到118.6亿元,融资利率稳中向下。2019年债券到期规模为54亿元,到期偿还压力较小。整体融资环境趋紧,大地产公司在融资方面的优势较为显著。 投资建议:新城控股持续兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,长期看好公司投资价值。我们提高2018年-2019年EPS分别为4.53元和6.34元,以2019年1月9日收盘价计算,对应PE分别为5.5倍和3.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
新城控股 房地产业 2019-01-14 24.73 -- -- 30.78 24.46%
30.78 24.46% -- 详细
销售维持增长,环比显著提速 公司12月单月实现销售金额225.3亿元,同比增长6.4%,环比上升30.8%;销售面积220.8万平方米,同比增长41.1%,环比上升52.2%;销售均价为10205元/平方米,环比下降14.1%。公司年底加大推盘力度,在上年同期销售高基数的背景下,12月单月销售金额依然保持增长,彰显销售能力。在未来一二线城市销售价格较为平稳的情况下,预计公司2019年销售将继续保持稳定增长。 拿地金额大增,投资转向一二线 12月公司在温州、北京、南京、沈阳及合肥等地新获取14个房地产项目,项目以一二线城市居多;拿地总价为149.77亿元,同比增长56.9%,较11月34.46亿元的拿地总价,环比大幅增长334.6%;楼面均价为5273元/平方米,同比增长151.2%;12月公司的拿地意愿显著加强,投资态度转为积极,拿地楼面均价大幅上行。 销售超额完成全年目标,商业收入高速增长 公司2018年销售金额2211亿元,达到年初1800亿元计划的122.8%,超额完成全年目标。公司2018年租管费收入为21.6亿元,同比增长105%,现金流及增长稳定,未来值得期待。 投资建议 新城控股业绩快速增长,销售持续靓丽,商业地产收入大幅增加,财务健康,预计公司18-20年EPS为4.87、6.37、8.34元,对应PE为5.0/3.8/2.9倍,近三年最高、最低、中位数PE分别为71.2/6.8/12.3倍,给予公司“推荐”评级。 风险提示: 房地产行业政策调控加剧,销售不及预期。
新城控股 房地产业 2019-01-14 24.73 -- -- 30.78 24.46%
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事件:公司发布2018年12月份及四季度经营简报。 销售额超2千亿,增速TOP10房企第一。公司2018年12月实现销售金额225.3亿元,同比增长6.4%,环比增长30.8%,实现销售面积220.8万方,同比增长41.1%,环比增长52.2%,销售均价10205元/平。公司1-12月实现销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%,实现销售面积1812.1亿元,同比增长95.2%,销售均价12201元/平。公司2018年销售目标1800亿,在当前市场环境下仍然超额完成销售目标,在克而瑞排行榜中销售额排名第八,同比增速在TOP10房企中位列第一,远超主流房企20%-30%的平均增速。2018年下半年以来,公司持续大力推盘,加上可售货值分布区域去化良好,在大多数主流房企增速下滑的情况下,公司有3个月增速超过200%。 拿地稳健土储充裕,试水养老和教育。公司12月拿地受高基数影响,面积增速下滑明显。新增计容建面291.3万方,同比下降47.6%,环比增长38.7%,支付权益价款149.8亿,同比增长56.9%,环比增长334.2%,拿地均价5274元平。权益价款增速远超计容建面增速的原因为,公司试水养老和教育用地,12月购入北京一宗土地用途涉及养老的地块,另购入南京一宗土地用途涉及幼托的地块,楼面价分别为22385元/平和15802元/平,权益均为100%。公司2018年共新增计容建面2536万方,同比增长0.8%,支付权益价款677亿元,同比增长10.3%,由于公司2017年拿地扩张积极(计容建面同比增长122%),在当前主流房企拿地持续谨慎的情况下,公司拿地依然较为积极。根据我们估算, 公司2018 年末总土地储备近7500 万平方米,按销售均价12201 元每平米估算在手货值约9 千亿,可供4-5 年结算。 住宅商业双轮驱动,租金收入大幅提升。商业地产表现持续亮眼,目前综合体的销售面积占比总销售面积已达30%左右。吾悦广场租金收入贡献继续大幅增长,四季度租金及管理费收入7.3亿,环比增长28%。2018全年租金及管理费收入21.6亿,同比增长103%,平均出租率99%。目前已开业吾悦广场达42家,较上半年新增16家,在建及拟建的吾悦广场达38家,预计未来租金和管理费收入将继续快速增长。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.96元、5.49元、7.12元,对应PE为6/4/3倍。考虑到公司销售增速超越同行,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速放缓,土地获取难度加大,资金回笼或变慢等风险。
新城控股 房地产业 2019-01-11 24.71 48.00 61.18% 30.78 24.56%
30.78 24.56% -- 详细
事件: 1 月9 日,新城控股公布公司12 月销售数据,12 月公司实现签约金额225.3 亿元,同比增长6.4%;实现签约面积220.8 万平方米,同比增长41.1%。2018 年公司累计实现签约金额2,211.0 亿元,同比增长74.8%;实现累计签约面积1,812.1万平方米,同比增长95.2%。 点评: 12 月销售225 亿、同比+6%, 18 年销售2,211 亿,同比+75%,大超年初计划12 月公司实现签约金额225.3 亿,环比+30.8%、同比+6.4%,低于12 月主流50家房企单月同比+31.7%;实现签约面积220.8 万平米,环比+52.2%、同比+41.1%,表现优于重点跟踪46 城月成交面积同比+8.2%;销售均价10,205 元/平米,环比-14.1%、同比-24.6%。12 月单月销售同比增速持续低位,主要源于基数高位以及市场成交整体走弱。18 年公司累计实现签约金额2,211.0 亿元,同比+74.8%,较前值-13.8pct;累计实现签约面积1,812.1 万平米,同比+95.2%,较前值-11.0pct;累计销售均价12,202 元/平米,同比-10.4%,主要源于销售城市下沉。公司全年销售表现十分亮眼,完成年初计划123%,并闯入销售金额克尔瑞排名行业前八,较17 年提升5 名,当属行业黑马。考虑到公司未来推盘力度持续维持较高水平以及多举措促营销,预计19 年销售仍将表现不错。 12 月拿地154 亿,创历史新高,拿地额/销售额为68%,布局转向一二线城市12 月公司在土地市场新获取北京、南京、西安、济南、合肥、沈阳、贵阳等13 城市17 个项目,在继续深耕长三角同时,并向重点二线城市转向,并首次挺进北京。12 月合计新增建面291.3 万方,同比-47.1%;对应总地价153.6 亿元,同比+32.8%,单月拿地金额创历史新高,拿地金额占比销售金额68.2%;拿地面积权益占比97.6%,较上年+11.9pct。平均楼面价5,273 元/平米,同比+151.2%,拿地均价创两年来新高,主要源于北京、南京、东莞项目地价较高。18 年公司新增建面2,535.1 万方,同比-19.1%;对应总地价761.5 亿元,同比-10.0%;拿地额占比销售额34%,较上年的67%下降33pct;平均楼面价3,004 元/平米,较17 年+11.2%。拿地均价占比同期销售均价25%,较17 年+4.8pct,但仍大幅低于其他龙头房企,后续利润率得到有力保障。 投资建议:销售增速行业领先,拿地积极转向一二线,维持“强推”评级新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE 领先于同行,2015-17 年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。2018 年销售额同比增长75%,大超年初计划,前三季度业绩增速57%,克尔瑞行业销售排名较17 年提升5 名,挺进前八,当属行业黑马。我们维持2018-20 年每股收益4.44、5.78、7.87 元预测,对应18-19 年PE 分别仅5.6 倍和4.3 倍,维持目标价48.00 元,维持“强推” 评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-12-13 26.60 -- -- 27.58 3.68%
30.78 15.71% -- 详细
“住宅+商业”双核驱动,公司规模快速扩张:2015年公司吸收合并江苏新城B,地产业务整体上市时就提出“住宅+商业”双核驱动的战略,并逐步走出长三角,布局全国,目前已进入80多个城市。依托快周转模式2015-2017年,公司销售规模由319亿快速增长至1265亿,复合增速近100%,2018年前10月实现销售超1800亿,提前完成全年计划。2017年,公司首次提出“有质量的规模增长,有张力的产品提升”,在持续深化的调控、公司规模迅速跻身全国第八的背景下,住宅地产将以产品力提升为抓手,由“快周转”逐步转向“有质量的规模扩张”,商业地产以获取优质资产和一流运营能力建设为根本,从开发商向一流运营商转型。 长三角为核心,向珠三角、环渤海和中西部地区扩张的“1+3”战略布局:2012年公司首家吾悦广场在常州开业,2015年新增建面中商业地产及住宅地产基本各占一半,而从2016年开始住宅地产拿地比重再度攀升,连续两年超过70%。从布局来看,近两年随着一二线调控加强市场调整,公司三四线拿地比重提升,2017年及2018年上半年新增建面中三四线比重分别达到55%及73%,具体来看三四线分布,以长三角及中西部区域为主,长三角接近一半。公司要求拿地策略跟随市场灵活调整,随着一二线市场有所回暖,2018年12月公司首次独立在北京顺义拿地,预计未来公司一二线拿地比重将有所增加。从地块大小来看,住宅地块除2016年升至38万平米之外,基本上都在20万平米左右,而商业地块大小有明显上升,2018年上半年平均建面达到55万平米,新增的徐州、高邮、淮安吾悦广场建面均大于60万方。 毛利率提升、成本管控改善,业绩增速快:公司主要收入来源分为三块,房产销售、运营收入及自持增持,2017年房产销售占营收比重依然在95%以上,此外公司投资性房地产按公允价值计量,变动计入利润表,2017年公允价值变动占营业利润比重超过10%。2015年开始受益结算规模的增长及毛利率的提升,公司业绩增速持续超过50%,2017年及2018年前三季度分别达到99.7%及56.7%。从负债率来看,随着公司规模的快速扩张,有息负债逐年提升,2017年末及2018年上半年公司净负债率分别为67.4%及115.7%,2017年净负债率在行业中处于中等水平,而18年上半年末净负债率略高于行业平均水平,但三季度末已有回落,此外有息负债中短期有息负债的比重基本维持在35%-40%之间,货币覆盖短期有息负债的倍数维持在1以上。 给予公司“推荐”评级:公司围绕“住宅+商业”双核驱动战略,近几年快速发展,布局逐步走出长三角,在中西部、环渤海等区域积极扩张,销售规模迅速跻身全国前十。我们认为1)公司销售快速增长,年复合增速近100%,未结可租售面积超过7600万方,其中一二线及强三线未结面积与三四线未结面积基本各占一半,已售未结近1500万方,可结资源丰富,2)受益龙头资金、拿地、品牌及运营优势,市场基本稳定背景下市占率有望进一步提升,3)人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能会延续,4)公司估值较低,我们预计公司2018-2020年EPS4.44/5.77/8.90元,按12月10日收盘价对应PE分别为5.7/4.4/2.9X,动态PE不到6X,RNAV折价14%,股息率超过3%,5)公司回购、实际控制人承诺不减持、高管增持等均显示了管理层对公司未来发展及目前估值水平的信心,我们给予“推荐”评级。 风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期。
新城控股 房地产业 2018-12-07 26.00 48.00 61.18% 27.58 6.08%
30.78 18.38% -- 详细
11月销售172亿、同增7%,1-11月销售1,986亿,超额完成全年计划10% 11月公司实现签约金额172.3亿,环比-20.9%、同比+6.8%,低于11月主流50家房企单月同比+22.4%;实现签约面积145.1万平米,环比-16.6%、同比+17.2%,表现优于重点跟踪46城月成交面积同比+8.0%;销售均价11,875元/平米,环比-5.1%、同比-8.9%。11月单月销售同比增速继续回落,主要源于基数持续走高以及市场成交整体走弱。1-11月,公司累计实现签约金额1,985.7亿元,同比+88.6%,较前值-14.8pct,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居行业前八;累计实现签约面积1,591.2万平米,同比+106.2%,较前值-17.0pct;累计销售均价12,479元/平米,同比-8.5%,主要源于销售城市下沉。公司1-11月销售额完成17年全年销售金额157%,并相当于18年销售计划110%,考虑到公司年末推盘力度持续维持较高水平以及多举措促营销,公司全年销售金额将大超年初计划。 11月拿地41亿、同增45%,对应拿地额/销售额为24%,权益占比达85% 11月公司在土地市场新获取重庆、贵阳、西宁、荥阳、徐州、泰州、烟台、桂林8城市8个项目,拿地城市全国分布继续较为均衡。11月新增建面208.8万方,环比-9.4%、同比+136.5%;对应总地价40.6亿元,环比-27.1%、同比+44.8%,拿地金额占比销售金额23.6%;拿地面积权益占比85%,较上年-0.7pct。平均楼面价1,943元/平米,环比-19.5%、同比-38.8%,创年内新低。1-11月,公司共新增规划面积2,243.8万方,同比-3.7%,较前值+5.5pct;对应总地价607.9亿元,同比-3.8%,较前值+2.3pct;拿地额占比销售额31%,较上年的67%下降36pct;平均楼面价2,709元/平米,较17年基本持平。拿地均价占比同期销售均价22%,较17年+1.9pct。公司1-11月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,后续利润率得到有力保障。 投资建议:销售超额完成计划,拿地谨慎、成本下降,维持“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司1-11月销售额同比增长89%,并提前超额完成18年全年计划,前三季度业绩增速57%,克尔瑞行业销售排名稳居前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元的预测,对应18-19年PE分别仅5.9倍和4.45倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-12-07 26.00 34.40 15.51% 27.58 6.08%
30.78 18.38% -- 详细
事件 公司公告11月销售及拿地情况。11月实现销售金额172.3亿元,同比增长7%;实现销售面积145.1万方,同比增长17%。 核心观点 累计销售金额近2000亿元,同比增速遥遥领先。在市场整体去化情况持续恶化的背景下,公司仍然实现了不错的销售成绩,单月销售金额172.3亿元,同比增长7%,单月增速下滑主要是由于去年同期基数较高。公司1-11月累计销售金额1986亿元,同比增速89%,增速远高于同期TOP10公司28%的增速。从销售面积来看,公司单月及累计销售面积增速分别为17%、106%。公司在10月底就已完成了全年1800亿元的销售目标,考虑到12月充足的推货量,今年公司全年销售金额有望冲击2200亿元,进一步巩固前十的排名。 维持审慎土地投资策略,拿地均价进一步下降。公司11月全口径拿地金额为40.6亿元,土地投资强度(拿地金额/当月销售金额)为24%,投资强度环比持续下降。1-11月累计土地投资强度31%,公司土地投资策略较去年发生明显的变化,投资端愈发审慎。审慎的策略也体现在拿地均价上,公司11月拿地均价仅1932元/平,较前11月累计拿地均价2797元/平更低,为项目留足了利润率空间。 财务预测与投资建议 维持买入评级,维持目标价34.40元。考虑高速增长的销售规模带来可结算资源的增加,我们预测公司2018-2020年EPS为4.30/5.83/7.98元。可比公司2018年PE估值为7X,考虑到公司远高于行业平均的业绩增速及丰富的土地储备我们给予公司20%的估值溢价,对应2018年PE倍数为8X,对应目标价34.40元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。 公允价值变动损益不及预测值。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名