事件南都物业(603506)发布 2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入 13.78亿元，同比增长17.72%，归母净利润 1.43亿元，同比增长 5.64%；归母净利润率10.36%，同比下降 1.18个百分点，EPS 0.76元。其中第三季度单季实现营业收入 4.81亿元，同比增长 18.39%，归母净利润 0.52亿元，同比增长 3.80%；归母净利润率 10.87%，同比下降 1.53个百分点，EPS 0.28元。 核心观点业绩小幅增长，主要原因包括营业收入上升、公允价值变动收益增加、管理费用率下降等。公司前三季度业绩小幅增长，归母净利润同比上升 5.64%。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）公司业务拓展，包括外部收购物管公司、新签项目等，导致营业收入同比增长 17.72%；2）公司交易性金融资产产生的公允价值变动收益从去年同期的 75.21万元上升至 823.72万元；3）管理费用率从去年同期的 7.78%下降至 7.30%。公司业绩的负面影响因素包括毛利率下降、财务费用率上升等。 物管业务拓展顺利，新签面积快速增长。报告期内，公司物管业务拓展顺利，一方面前三季度新签项目 86个，新签约面积 1072.80万平方米，同比上升 70.74%；另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，中大物业公司以住宅物业为主。截止报告期末，公司总签约项目 699个，累计总签约面积 8389.85万平方米。 在管面积结构优化，非住面积占比提升。公司近年来提升非住宅管理面积比例，新签占比高于存量占比。由于三季报未披露相关数据，我们以 2022年上半年数据作为分析基础。2022年上半年新签约面积中，住宅项目占比 40%，商写项目占比 21%，城市服务项目占比 39%。2022年上半年末的存量总签约面积中，住宅项目占比 67%，商写项目占比 23%，城市服务项目占比 10%。以上数据表明，公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。投资建议公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，维持“谨慎推荐”评级。预计 2022-2024年营业收入为18.51亿元、21.97亿元、26.62亿元，归母净利润为 1.93亿元、2.29亿元、2.74亿元，EPS 为 1.03元、1.22元、1.46元，对应 PE 为 11.65倍、9.82倍、8.22倍。

南都物业发布2021年报，公司实现营收15.9亿元，同比+12.7%，实现归母净利润1.63亿元，同比+18.1%。 利润平稳增长，盈利水平提高2021年公司实现营收15.9亿元，同比+12.7%，实现归母净利润1.63亿元，同比+18.1%，业绩稳中有进，连续多年持续增长。报告期内，公司毛利率和净利率分别为22.76%和10.64%，分别较上年同期+1pct和+0.36pct，期间费用率较上年同期-1.3pct，盈利能力进一步提升。 规模创新高，外延规模加速截至2021年底，公司累计总签约项目651个，累计总签约面积7591.6万平方米，管理规模再创历史新高。2021年，公司新签项目107个，新签项目面积981万平方米，其中，在嘉兴、景德镇、南通等城市区域已累计签约近400万平方米管理面积，包含住宅、办公、文旅、园区等多业态，进一步夯实了公司城市空间运营的战略布局。 多元布局，提升竞争力公司通过线上平台“悦嘉家”开展社区新零售，同时连接线上线下，以“物业+”创新模式积极布局多元场景服务。报告期内，公司旗下9大模块产品SKU超1000个，其中中秋节总销售额突破800万，同比增长60%，悦嘉家小程序商城销售突破200万，同比上年增长100%，同时创造单天突破100万销售额记录。 投资建议南都物业业绩稳步增长，全国多元化布局积极，财务状况良好。考虑到疫情反复以及房地产行业调整幅度较大的原因，我们下调公司22-23年营收19.4/22.58亿元的预测至18.64/21.73亿元，24年营收为25.27亿元，并加入24年盈利预测，下调22-23年EPS1.14/1.38元的预测至1.04/1.25元，24年EPS为1.47元，对应2022年4月15日16.15元/股的收盘价，PE为15.5/13.0/11.0倍，维持公司的“买入”评级。 风险提示业务区域集中度过高风险、业务拓展速度不及预期、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。

事件概述南都物业发布2021年半年报，公司实现营收7.6亿元，同比+15.8%，实现归母净利润0.85亿元，同比+24.6%。 利润稳步增长，盈利能力提升2021H1，公司实现营收7.6亿元，同比+15.8%，实现归母净利润0.85亿元，同比+24.6%，业绩稳中快进，连续多年平稳增长。报告期内，公司毛利率和净利率分别为23.69%和11.70%，分别较上年同期+0.51pct 和+0.77pct，期间费用率较上年同期-1.11pct，盈利水平进一步提升，费用管控良好。 管理规模再上台阶，持续加大拓展力度截至2021年上半年末，公司总签约项目624个，总签约面积7215.6万平方米，其中住宅项目280个，签约面积4930万平方米；非住宅项目344个，签约面积2285.6万平方米，规模创新高。2021H1，公司新签物业项目63个，新签约面积389.4万平方米，新签项目数较上年同期+70%，达历年同期新高，保持高强度外拓。 各业态实现突破，强化品牌发展报告期内，公司先后签约洛阳京都肿瘤医院、杭州康静医院等项目，新切入高行业壁垒的医院类业态。在已覆盖业态上，公司新签约菜鸟网络下沙e-WTP 园区、菜鸟网络阿里健康园区、扬州电力设备修造厂等园区项目；瑞丰银行总部、嘉兴环球金融中心等写字楼类项目，滨江码头等码头类项目，江苏多地社区及街道等城市服务类项目，运河沿线小河直街历史文化街、大兜路历史文化街、运河文化公园等文旅项目，苏州市税务局第三稽查局、寿县公安局等政府公建项目；综合来看，公司突破新业态，多元业务稳步发展，为将来发展夯实基础。 投资建议南都物业业绩稳步增长，业态持续突破，全国化布局积极，财务状况良好。我们维持盈利预测不变，并加入2023年业绩预测，预计公司21-23年EPS 分别为0.94/1.14/1.38元，对应PE 为14.9/12.3/10.2倍，维持公司“买入”评级。 风险提示业务区域集中度过高风险、业务拓展速度不及预期、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。

事件：公司发布2021年半年报，上半年实现营业收入7.6亿元，同比增长15.79%，归母净利润0.8亿元，同比增长24.55%。 投资要点：业绩稳健增长，利润率稳步提升。公司深耕物业管理刚需行业，经营业绩保持稳健增长。上半年营业收入及归母净利润分别同比增长16%和24%。Q2单季公司实现营业收入3.9亿元，同比增长19.09%，实现归母净利润0.52亿元，同比增长37.38%。与Q1相比，Q2营收/归母净利润分别环比增长4.3% / 57.6%。上半年毛利率23.69%，同比增长0.52个百分点。通过构建“大运营”体系，职能中心边界横向打通，业务单元重视过程管理，期间费用率同比下降1.11个百分点，带动净利率提升0.77个百分点，公司整体净利润增速高于营业收入。 拓展力度不减，增量贡献可期。上半年公司新签物业服务项目63个，新签约面积389.43万平方米，新签项目个数同比增长70%，保持快速增长。目前公司累计总签约项目624个，总签约面积7215.64万平方米，住宅/非住宅项目分别为280/344个，签约面积占比分别为68%/32%。在传统住宅业务的基础上，公司致力于非住宅类新业态项目的积极拓展，上半年先后切入医院、产业园区、写字楼、文旅、政府等多元业态，非住宅项目较去年底增加39个，超过住宅项目增量。非住宅类项目与住宅类项目相比价格更加市场化，客户支付能力更强，对公司整体业绩贡献的弹性可期。 积极参与社区治理，顺应人口趋势布局。全国第七次人口普查引发全社会对养老及托幼服务供给缺口的担忧，2021年6月，发改委牵头印发《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》，提出以“一老一小”为重点完善人口服务体系，扩大养老托育服务有效供给，物业公司具有丰富的住宅小区资源，布局养老、托育等业务具有天然的进入优势。公司位于浙江，浙江省在共同富裕示范区建设中，基本公共服务均等化被重点提到，大力发展普惠托育及养老服务成为工作核心。公司紧抓机遇，设立全资子公司杭州南都悦萱养老服务有限公司，参与运营杭州古荡街道民生综合体项目，涵盖社区党政服务、社区食堂、托幼、老年人日间照料中心等民生服务，充分参与符合国家指导方向的社区治理、社区民生等项目，积累经验后有望在公司核心业务区域进行推广，形成差异化物业服务优势。 维持公司“增持”评级：公司为A 股市场上为数不多的独立市场化物业公司，已经形成独特的品牌特色，新签项目及新业态拓展为公司业绩增长提供稳健基础，我们看好公司在新领域的持续开拓。预计公司2021-2023年EPS 分别为1.29、1.47和1.65元/股，对应当前股价PE 分别为10. 11、8.91和7.94倍。维持公司“增持”评级。 风险提示：新签订单数量及面积下滑风险；人力成本上升风险；存量项目竞争加剧风险。

事件： 公司发布2020年年报，全年实现营业收入14.13亿元，同比增长13.58%；归母净利润1.38亿元，同比增长21.01%。 投资要点： 疫情影响不大，业绩逆市上扬。2020年新冠肺炎疫情影响下，物业重要性得到凸显，承担大量人流管控、区域消毒、物资发放等“最后一公里”服务，大幅提升居民及机构对于专业化物业管理服务的认知度。物业管理费用支付相对刚性，与其他行业相比基本不会受到疫情冲击，公司通过稳健经营，全年营业收入及归母净利润分别同比增长13.6%和21%。通过组织机构调整、削减纵向层级，投入向一线项目倾斜等措施，期间费用率同比减少0.79个百分点，净利率提升至10.3%。公司计划向全体股东每10股转增4股，并派发现金红利3.085元（含税），彰显股东价值，持续回报股东市场拓展优良，奠定后续增长基础。截至2020年12月31日，公司累计签约项目576个，累计签约面积7001.62万平方米，2020年新签物业服务项目98个，与2019年相比增加21个；新签面积1138.99万平方米，较2019年增长55.6%，为2018年以来最高水平，为公司后续业绩持续增长提供坚实基础。从项目结构看，目前住宅类项目和非住宅类项目累计签约面积占比分别为69%和31%。 商住为基，拓展新业态。在持续拓展住宅及商企项目的基础上，公司积极寻找新细分类型，拓展新业态。依托于与杭州运河集团、杭州旅游集团的合作，基于运河天地、杭钢工业旧址、夏衍影视文化特色街区，逐步形成文旅细分业态的纵深市场。与此同时，公司还积极向类政府机构物业管理项目拓展，通过增资陕西国金现代生活服务有限公司，成功参与国企混改，受益于“三供一业”改革成果；新中标洛阳京都肿瘤医院、浙江海洋大学、芜湖高铁站等医院、学校、交运类物业管理项目，这类客户的品牌认知度和付费意愿较高，未来有望形成公司新的项目和业绩增长点。 首次覆盖，给予公司“增持”评级：公司为A股市场上为数不多的独立市场化物业公司，已经形成独特的品牌特色，新签项目及新业态拓展为公司业绩增长提供稳健基础，我们看好公司在新领域的持续开拓。预计公司2021-2023年EPS分别为1.29、1.47和1.65元/股，对应当前股价PE分别为16.60、14.63和13.05倍。首次覆盖，给予公司“增持”评级。 风险提示：新签订单数量及面积下滑风险；人力成本上升风险；存量项目竞争加剧风险。

A 股稀缺物管标的，横向项目外拓、纵向业态延伸，均好性企业成长性佳。 南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司，服务版图已经布局全国。服务类型除住宅外，公司纵向延伸到写字楼、商业综合体、会展场馆、政府办公楼宇、城市道路、河道码头等业态。公司品牌优势明显，外拓方式丰富。我们维持此前盈利预测不变，预计 2020-2022年归母净利润 1.45、1.85、2.28亿元，对应 EPS为 1.08、1.38、1.70元，当前股价对应 PE 为 20、16、13倍。维持“买入”评级。 盈利能力可观，业绩稳健增长南都物业发布 2020年前三季度报告：2020年前三季度，公司实现营业收入 10.17亿元，同比增长 12.8%；归母净利润 1.05亿元，同比增长 21.3%；基本每股收益0.78元。单季度看，公司营收、归母净利润增速分别为 12.7%、21.3%。公司业绩增长稳健，主要源于：1）盈利能力可观，前三季度实现综合毛利率 23.5%，同比下降 0.4个百分点；2）费用管控效果显著，销售期间费率 9.43%，同比下降1.9个百分点；最终公司净利率达 10.9%，同比提升 0.7个百分点。 新签约规模增长靓眼，积极拓展细分市场赛道2020年前三季度，公司累计总签约项目 545个，累计总签约面积 6653.70万平方米，同比增长 10.4%；1-9月公司新签物业服务项目 65个，新签约面积约 752.92万平方米，同比增长 28.1%。公司案场服务合同的新签数量为 10个，顾问咨询合同的新签数量为 1个。公司年初至今积极拓宽细分市场赛道，持续助力城市公共空间服务。 智慧变革保质提效，持续增强客户粘性疫情爆发阶段公司智慧园区建设成果，旗下悦生活服务平台迅速推出“守候菜篮子”计划，提升业主粘性；在支付宝 APP 内正式上线“悦嘉家”小程序，全新升级线上服务模式，延续原有 APP 内物业缴费、入室及公共维修的功能，提升物业管理的数字化转型速度。 风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩。

事件概述 南都物业发布2020年三季报，公司实现营收10.2亿元，同比+12.8%，实现归母净利润1.1亿元，同比+21.3%。 业绩快速增长，成本管控优异 2020Q1-3，公司实现营收10.2亿元，同比+12.8%，实现归母净利润1.1亿元，同比+21.3%，业绩稳健增长。报告期内，公司毛利率和净利率分别为23.48%和10.92%，同比分别-0.46pct和+0.73pct，在疫情冲击之下，公司盈利能力保持稳定。此外，公司销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为1.52%、7.94%和-0.11%，相较于去年同期分别-0.30pct，-1.50pct和-0.03pct，期间费用率整体下降1.83pct，成本管控优异。 业务扩张顺利推进，管理规模再上台阶 2020Q1-3，公司新签物业服务项目65个，新签约面积约752.6万平方米，同比增长28.0%；公司案场服务合同新签10个；顾问咨询合同新签1个。截止三季度末，公司累计总签约项目545个，总签约面积为6653.7万平，同比增长10.4。公司新签面积稳步增长，业务扩展顺利推进，管理规模进一步扩大。 积极进行对外投资，强化品牌发展战略 报告期内，公司与运河集团、杭州旅游集团共同投资运河辰景物业管理公司，投资金额400万元；公司与国信城运公司共同投资国信南都商业管理有限公司，投资金额为245万元。公司此举外拓是夯实全业态物业服务基础，布局文旅类细分领域的实现途径，有利于扩大公司区域布局业务规模，提高公司服务的效率与品质，进一步强化公司“城市空间运营+智慧场景服务”的物业服务品牌发展战略。 投资建议 南都物业业绩稳步增长，市场化竞争能力强，全国化布局持续扩张，财务状况良好。我们维持盈利预测不变，预计公司20-22年EPS分别为1.06/1.32/1.60元，对应PE为20.2/16.2/13.4倍，维持公司“买入”评级。 风险提示 业务区域集中度过高风险、业务拓展速度不及预期、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。

新签约面积稳步增长， 期间费用控制良好。 截至 2020年 9月 30日， 公司 累计总签约项目 545个，累计总签约面积 6,653.70万平方米， 2020年 1-9月公司新签物业服务项目 65个，新签约面积约 752.92万平方米；公 司案场服务合同的新签数量为 10个；公司顾问咨询合同的新签数量为 1个。 公司前三季度毛利率同比下降 0.46pct 至 23.48%；销售费用率同比下 降 0.3pct 至 1.52%，主要系疫情影响市场拓展；管理费用率同比下降 1.5pct 至 7.94%；研发费用率同比下降 0.04pct 至 0.08%，主要系公司信息化系统 处于调整和维护期；财务费用率同比下降 0.03pct 至-0.11%。 与政府背景公司合作有利于公司项目迅速外拓。 南都物业与杭州运河集团、 杭州旅游集团签署合作协议， 杭州运河集团通过竞争性磋商与南都物业达成 战略，并联合杭州旅游集团，共同组建运河辰景。随着大城北开发和大运河 国家文化公园建设的逐步推进，未来杭州运河集团将形成约百万平方米的物 业资产。 与景德镇国企合作设立国信南都（江西）商业管理有限公司， 对合 作方旗下地产提供物业服务等，实现合作方下辖城市空间“投资+管理”精 细化全流程管理，扩大城市空间管理规模的同时提高城市服务的效率与品 质。 强化区域优势，拓展城市空间服务领域。 重点拓展已进驻省市，强化公司区 域优势，加速京津冀布局，首进河北省； 与景德镇国企合作是南都物业首进 景德镇，深耕江西区域。 公司积极拓宽细分市场赛道，助力城市公共空间服 务， 中标夏衍影视文化特色街区、杭钢基地、西安高科智慧产业园、江苏多 地社区及街道市政环卫等多个非住宅项目。 投资策略： 我们预测公司 2020-2022年归母净利润为 1.42/1.71/2.01亿元， 同比增长 24.4%/20.3%/17.8%，维持“买入”评级。 风险提示： 劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风 险、房地产调控风险。

事件： 南都物业发布 2020 年半年度报告。 2020H1 营业收入 6.6 亿元，同 比增长 12.83%，归母净利润 6799.66 万元，同比增长 21.34%，扣非净利 润 5496.14 万元，同比增长 29.11%。 2020Q2 营收 3.27 亿元，同比增长 11.7%，归母净利润 3765.36 万元，同比增长 30.22%，扣非净利润 3038.64 万元，同比增长 41.22%。 点评： 费用控制良好， 新签约面积稳健增长。 截至 2020 年 6 月 30 日，公司累计 总签约项目 530 个，累计总签约面积 6,310.33 万平方米， 2020 上半年新签 物业服务项目 37 个，新签约面积约 294.19 万平方米， 案场服务合同的新签 数量为 6 个；顾问咨询合同的新签数量为 1 个。 公司毛利率同比增长 1.08pct 至 23.18%； 销售费用率下降 1.04pct 至 0.89%，主要系疫情影响市场拓展； 管理费用率下降 0.04pct 至 8.19%；研发费用率下降 0.02pct 至 0.08%，主 要系公司信息化系统处于调整和维护期； 财务费用率上升 0.01pct 至 -0.09%。 强化区域优势， 拓展城市空间服务领域。 重点拓展已进驻省市，强化公司区 域优势， 加速京津冀布局，首进河北省，全国化拓展再下一城；公司积极拓 宽细分市场赛道，助力城市公共空间服务，新中标夏衍影视文化特色街区、 杭钢基地、西安高科智慧产业园、江苏多地社区及街道市政环卫、芜湖县高 铁湾沚南站等多个非住宅项目。 提升服务品质奠定公司发展基石。 2020 年公司将完成服务质量管理体系的 升级， 实现全国各项目服务品质提升。 公司制定“悦家计划”品质提升目标， 从基础业务品质与社区服务活动两大板块出发， 进一步提升客户响应度、解 决问题效率及应急能力，始终使业主满意度达到高水平。 投资策略： 我们预测公司 2020-2022 年归母净利润为 1.42/1.71/2.01 亿元， 同比增长 24.4%/20.3%/17.8%，维持“买入”评级。 风险提示： 劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风 险、房地产调控风险。

A股稀缺物管标的，横向项目外拓、纵向业态延伸，均好性企业成长性佳。 南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司，成立二十余载，服务版图已经布局全国。服务类型除住宅外，公司纵向延伸到写字楼、商业综合体、会展场馆、政府办公楼宇、城市道路、河道码头等业态。公司品牌优势明显，外拓方式丰富。 预计公司2020-2022年归母净利润1.45、1.85、2.28亿元，对应EPS为1.08、1.38、1.70元，当前股价对应PE为25、20、16倍。首次覆盖给予“买入”评级。 行业格局：拓展空间较大，集中度持续攀升。 1）2019年，我国城镇化率达60.6%，相较发达国家70-90%水平，我国城镇化进程还有超过10年的光景。随着城镇化率的持续提升，每年可自由流入物管市场的新房规模可达7-8亿平米，存量市场仍有18亿平米体量尤待整合，市场拓展空间较大。2）物管行业在产业链中具备较强的话语权，对上下游的占款规模较为可观。同时现金流较为充沛，靠内生性发展就能获得较为可观的增长。3）物管行业集中度上升是必然逻辑，优质的物业公司在招投标时具备更大的中标优势及决策自主权，另外资本助推物管行业集中度在持续攀升。 规模增长可期、科技赋能，均好性企业成长性佳。 截至2020年一季度，公司总签约项目499个，签约面积6075万平方米，2017-2019年签约面积复合增速达25%。公司通过收并购、合资公司等方式持续发力，在住宅、非住宅物业方面平衡拓展。物管服务毛利率稳中有升，2019年同比提升0.5个百分点至19.73%。此外公司持续优化悦嘉家APP、“物业+互联网”数据中心密切跟踪在管项目状态，智能化管理有效压缩人工成本，科技提效、大数据赋能为后期增值服务的拓展奠定技术基础。目前增值服务收入体量较低，占比仅8%，但增速高、利润厚的特征有效助力公司后续业绩更为坚挺。 风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩；行业限价政策影响盈利情况

事件：公司于2020年7月28日发布对外投资公告，与景德镇市国信城市运营发展有限公司共同投资设立国信南都（江西）商业管理有限公司，注册资本为500万元人民币。 点评：与景德镇国企合作扩大区域布局。为扩大公司区域布局及业务规模，增强城市空间物业服务能力，南都物业与景德镇市国信城市运营发展有限公司共同投资设立国信南都（江西）商业管理有限公司。目标公司注册资本为500万元人民币，南都物业以现金出资人民币245万元，占注册资本的49%。经营范围包括物业管理，商业管理，酒店管理、品牌管理、市场调研、绿化养护服务，城市清扫保洁、垃圾收转运，河道清漂，医院物业服务等。与景德镇国企合作是南都物业首进景德镇，深耕江西区域，是推进全国化战略进程的重要举措，以此为标杆有望拓展更多城市。 与政府背景公司合作有利于公司项目迅速外拓。景德镇国信城市运营发展有限公司母公司为景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司，持有100%股权。景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司对景德镇全市国有资产和国有企业行使所有者权利，并以持股运作的方式从事国有资本运营和投资控股的国有资产运营机构，注册资本100亿元，资产总额突破700亿元，成员单位包括全资、控股、参股子公司共计50家，经营领域包括陶瓷、航空、化工、城投、金融、节能、地产、旅游、环保、城市运营等，企业规模和综合实力已居江西省同类企业前列。我们认为南都物业可凭借多年来积累的城市空间全业态综合管理服务经验，结合项目合作方的开发资源，例如对合作方旗下地产提供物业服务等，实现合作方下辖城市空间“投资+管理”精细化全流程管理，扩大城市空间管理规模的同时提高城市服务的效率与品质。南都物业与政府背景公司合作有利于公司项目迅速外拓，打开发展空间。 持续扩展服务领域，提升服务品质奠定公司发展基石。公司持续扩展服务领域，服务业态涵盖住宅、写字楼、商业综合体、产业园区、学校、特色小镇、政府共建项目等多种物业类型。以“全业态覆盖＋全周期基础业务服务”布局城市服务体系，不断完善服务内容，细化场景服务，提升服务品质为公司发展奠定了良好基础。 投资策略：我们上调盈利预测，预测公司2020-2022年归母净利润为1.45/1.79/2.12亿元，同比增长27.1%/23.5%/18.5%，维持“买入”评级。 风险提示：合作不及预期风险、劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险。

事件： 公司近期公告，与景德镇市国信城市运营发展有限公司共同投资设立国信南都（江西）商业管理有限公司，注册资本500万人民币，其中南都物业占比49%，国信城运占比51%。双方优势互补，共同拓展城市服务领域。 点评： 设立合资公司，拓展城市服务领域。新设立的合资资公司业务范围包括停车服务、城市清扫保洁、垃圾转运、医院物业服务、会务管理、文化艺术交流活动策化，餐饮管理、绿化养护、物业管理、品牌管理、房地产信息咨询服务等。合资公司的设立，标志着公司加速发展城市物业服务，这是公司继传统的机构物业和住宅物业领域之外，在城市服务蓝海领域的积极布局。 专业实力叠加地方资源，商业模式逐渐成熟。本次合作依托景德镇国信城市运营公司的地方资源，以及南都物业多年来积累的城市空间全业态综合管理服务经验，将标准化、专业化及智慧化的运营模式，赋能给合作方各专业服务场景，实现合作方下辖城市空间“投资+管理”精细化全流程管理，扩大公司城市空间管理规模的同时提高城市服务的效率与品质，进一步夯实公司“城市空间运营+智慧场景服务”的物业服务品牌发展战略。 城市服务异地拓展落地，未来具备较强的复制能力。公司异地业务扩张，尤其是与地方政府平台在当前朝阳行业的城市物业领域合作，表明地方政府平台对公司专业实力和品牌的认可。本次合作的股东方实际控制人是景德镇市国资运营投资控股集团，其在陶瓷、航空、城投、地产、文旅、化工、城市运营等诸多领域拥有丰富的产业资源，预计合资公司未来将承接股东方大量资源。 城市服务领域空间广阔，服务品类众多。城市服务细分类型众多，包括城市管理、市政养护、物业管理、社区资产管理服务、交通管理、城市治安、市民生活服务等多领域的业务。仅对城市服务中最成熟的也是目前物管公司涉足最多的市政环卫领域进行估测。到2025年市政环卫行业规模将达到约5000亿的市场规模，其中第三方环卫市场规模为2500亿元。 投资建议：公司业绩增长稳定，城市服务成为公司未来新增长点。预计公司2020、2021年EPS分别为1.08元、1.34元，按照2020年7月28日收盘价，对应PE分别为24倍，20倍，给予“审慎增持”评级。 风险提示：人力成本上升过快，业务拓展较慢，项目毛利率下降。

第三方物管企业,浙江起步全国拓展 南都物业成立于1994年,是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业。自2016年起公司加速全国化扩张,已完成6大片区、17个省及直辖市的布局,累计总签约项目逾500余个,累计总签约面积约6061万平方米,综合实力排名行业前20。 物管行业空间广阔,景气度有望维持高位 2018年我国物业管理规模达279亿平方米,收入达7044亿元,随着商品房交付高峰的来临,物业管理行业每年将有10亿平方米以上的新增面积,行业景气度高。经测算,到2025年物业管理总收入将达到19314亿元,行业发展空间巨大。 业绩稳健增长,财务状况良好 2019年公司实现归母净利润1.14亿元,同比增长24.1%,近4年复合增速达21.9%,多年保持稳定增长。2020年一季度,公司实现归母净利润0.3亿元,同比增长11.9%,在新冠疫情影响下,公司依旧实现了两位数的增长,展现出强大的抗风险能力。 盈利预测与投资建议 南都物业业绩稳步增长,市场化竞争能力强,全国化布局持续扩张,财务状况良好。我们预计南都物业2020-2022年EPS分别为1.06、1.32和1.60元/股,对应PE为27.9、22.5和18.5倍。 截至2020年6月29日,公司市盈率PE(TTM)为33.9,显著低于可比A股物管公司的平均水平。考虑到公司的业绩长期保持稳定增长,非住市场外拓能力强,以及在可比公司中估值处于较低的水平,且具备明确的成长性,因此给予公司2020年35倍PE,对应目标价为37.1元/股,首次覆盖,给予公司“买入”评级。 风险提示 人工成本上升过快,新增在管面积不及预期。

事件：近期新闻报道，杭州海康威视与南都物业签署了战略合作协议，双方将在产品与业务两大板块进行深入联动，并以智慧社区建设为重点展开合作。 点评： 与海康威视的合作将大幅提升公司服务品质。传统的人工安防无法准确、及时的识别安防场景中的人和物，容易让潜在的可疑人员突破。海康威视作为安防领域的龙头，智能设备与后台大数据分析使得在管项目的安全保障大幅度提升，同时在设备管理等其他领域也多有优化提升，利于公司未来项目拓展。 公司未来在管项目将成为硬科技的优选落地场景。除了安防领域外，预计海康威视将助力公司在多个智慧场景中实现技术落地，例如智能安防、广告投送、智能家居、社区信息、小区商户、居家养老、邻里社交等。双方合作不仅仅局限在住宅小区，在商办楼宇，产业园区等领域，双方均有定制化的应用落地。物管公司未来的发展，逐步拜托传统劳动密集型的现状，随着大量科技应用的落地，未来各类新型增值服务才具备实现的基础。 应用场景不仅仅是1.0阶段硬件投入，更是2.0阶段的大数据AI等技术落地。行业的科技赋能，已经不仅仅局限在摄像头等硬件投入上，更多的是在比拼系统整合与数据挖掘能力。5G、人工智能和大数据的发展，促使智慧社区逐步由硬件设备向中后台数据管理过渡。例如，安防领域通过5G+大数据可以秒级反应识别嫌疑人、为高空抛物提供直接证据，健康养老领域通过智能前端AI+5G可以快速识别老人的健康状况，生成异常报警。 科技赋能提升企业盈利能力，增强业主满意度。根据我们前期物业管理行业系列深度三科技赋能报告的分析，以现有的科技水平投入强度估算，未来物管行业毛利率水平将上升超过10个百分点。科技赋能提升行业整体经营业绩的同时，也在不断的提升业主满意度，为未来社区创造更智慧的生活模式。公司近期与海康威视的合作预计将大幅度提升现有安防人员的在管面积，更有效的识别潜在安全隐患，同时在设备管理领域，也将大幅度提升工作效率。各领域效率的提升，最终都将转化为公司毛利率的提升。 投资建议：公司业绩增长稳定，业主增值服务成长迅速，机构物业具有优势地位且行业潜力巨大。预计公司2020、2021年EPS分别为1.08元、1.34元，按照2020年6月5日收盘价，对应PE分别为27倍，21倍，给予“审慎增持”评级。 风险提示：人力成本上升过快，业务拓展较慢，项目毛利率下降。

公司深耕长三角,多业态综合布局铸就平稳增长。 公司 2015-2019年营业收入 CAGR 为 28%， 2019年住宅与非住宅业态收入占比分别为 52%和 48%，结构 稳定且服务范围较广， 包含商业、 写字楼、 学校等多种业态。 公司聚焦长三角 及中部核心城市， 积极拓展市场空间， 长三角地区收入占比 91%， 复合增长率 25%， 中部城市复合增长率为 44%。 机构物业处于行业生命周期中的成长期， 近年龙头公司业绩快速增长。 估算 2018年物管行业整体空间约为 1万亿， 其中机构物业收入占比约为 55%。 社 会整体经济活动发展到一定水平后， 必然提出对设备管理更高的需求， 同时物 联网等技术的科技赋能加速落地， 需求与供给相互促进。 近年龙头公司过去 3年营收加速增长， CAGR 约 28%。 公司增值服务增长较快且多为业主增值， 未来空间较大。 公司业务获取以第三 方拓展为主， 增值服务主要为业主增值服务。 从总量来看， 2019年增值服务 收入为 0.93亿元， 占总收入比重为 8%。 业主增值的前期试错成本较高， 公司 可以快速学习行业先进经验， 后发优势巨大。 公司近年增值服务收入复合增长 率为 46%，其中家政服务和空间运营服务增长势头良好。 近期浙江省出台政策推进老旧小区改造， 公司深耕浙江， 积极布局。 杭州市计 划未来 3年改造 3000万平米的老旧小区， 估算浙江省改造 5000万平米的老旧 小区。 公司深耕浙江， 同政府合作较多， 预计将积极布局新业务。 投资建议： 公司业绩增长稳定， 业主增值服务成长迅速， 机构物业具有优势地 位且行业潜力巨大。 预计公司 2020、 2021年 EPS 分别为 1.08元、 1.34元，按 照 2020年 05月 21日收盘价，对应 PE 分别为 24倍， 19倍， 维持“审慎增持” 评级。