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南都物业 房地产业 2019-04-29 17.70 -- -- 25.85 10.94%
23.21 31.13%
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事件:南都物业发布2018年年度报告。2018年实现营业收入10.59亿元,同比增长29.18%,归母净利润9181.18万元,同比增长22.69%,扣非净利润6941.86万元,同比下降0.07%。2018年第四季度实现营业收入3.21亿元,同比增长34.21%,归母净利润2591.63万元,同比增长6.8%。 营收保持高增长,人工成本上涨拖累毛利率。2018年公司累计签约面积5542.56万平方米,比上年同期增长1657.61万平方米,增长率42.67%,新签约面积约1026.72万平方米。分业务看,包干制物业管理服务营收8.68亿元,同比增长30.12%,毛利率为18.12%;酬金制物业管理服务营收670.92万元,同比下降9.94,毛利率为100%;案场服务营收9103.14万元,同比增长1.55%,毛利率为22.82%;顾问服务营收110.9万元,同比增长32.84%,毛利率为100%;增值服务营收6861.7万元,同比增长30.35%,毛利率为67.08%;长租公寓营收2046.71万元,毛利率为2.58%。 由于人力成本上涨及项目服务品质的提升,综合毛利率下降2.31%至22.1%。费用率方面,销售费用率为2.67%,下降0.09pct;管理费用率和研发费用率为9.03%,下降0.58pct;财务费用率为-0.28%,上升0.24pct。 深耕江浙沪地区,全国化布局。公司为百强物业企业19名,不断提升自身服务品质,深耕江浙沪地区,扩大全国业务版图,成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场。通过标杆项目建设、品牌推广,提升当地市场占有率,扩大规模效应。并购金枫物业、采林物业整合效果好,内生外延拓展项目。公司的商办服务(阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目)在2018年实现了新突破。 公寓租赁持续发展。18年长租公寓营收2046.71万元,公寓租赁业务持续高增长,18年群岛国际青年社区运河店、欢乐城店相继开业。近期子公司大悦商业经营公司签订《糖朝酒店式公寓房屋租赁合同》,租期6年,租赁用途为服务式公寓或酒店,公寓租赁业务发展动能充足。 盈利预测:我们预测公司2019-2021年净利润为1.1/1.29/1.49亿元,同比增长20.2%/17.1%/15.6%,EPS分别为1.07/1.25/1.45元。我们认为公司基础物业服务全国化布局、增值服务、公寓租赁项目持续发展,维持“增持”评级。 风险提示:劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险。
南都物业 房地产业 2018-11-12 21.45 -- -- 25.50 18.88%
25.50 18.88%
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领先的第三方物业管理企业布局全国市场。公司较早开展了市场化运营,2006年后成为完全独立的第三方物业企业。2018年,公司被中国指数研究院评为物业服务百强第19名。公司逐步布局浙江省外物业市场,占比由14年4.2%提升至17年24.28%。2018年上半年,公司累计总签约项目392个,累计总签约面积4994.96万平方米。公司过去几年增速保持较高水平,营业收入2013-2017CAGR29.26%,归母净利润2013-2017CAGR53.74%。 龙头集中度提升,万亿市场空间。目前我国城镇化率58.52%,距离发达国家80%的平均水平还有很大差距,城镇化将带来房屋竣工面积持续不断增加,这为物业行业发展开拓了广阔发展空间。根据中国指数研究院数据,预计到2020年,全国物业管理面积达到235亿平方米,全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。物业行业龙头集中度提升,其中百强企业市场份额逐年提升,由2014年19.5%提升至2017年32.42%。 内生外延拓展项目。1)公司创造?南都物业?、?南都管家?品牌,为不同类型客户服务,并大力开拓毛利率较高的非住宅项目。公司拥有二十多年的项目经验,服务过的物业类型多样化,与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等著名企业合作,这有利于公司竞标新的物业项目。2)公司先后并购了采林物业(整合效应好,多个项目获得荣誉)、金枫物业(物业百强企业第63位),快速做大市场规模,新增物业管理面积超过1000万平方米。 增值服务、长租公寓服务成为新增长点。增值服务的毛利率较高(2018H1为68.98%),公司坚实的基础物业服务为增值服务打好基础,2018H1增值服务营收4695.61万元,占比提升至10.02%,同比增速82.46%。为拓展物业管理的服务范围,由子公司悦都科技负责为业主提供多元化、综合性服务的物业服务云平台。公司打造长租公寓?群岛?品牌,2018H1收入1017.92万元,下半年推多个公寓项目。 盈利预测:我们预测公司2018-2020年净利润为0.9/1.15/1.42亿元,EPS分别为0.87/1.12/1.37元。我们认为公司具有品牌力,大力拓展非住宅物业项目、增值服务项目,进军公寓租赁领域,首次覆盖给予?增持?评级。 风险提示:劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险。
南都物业 房地产业 2018-11-02 21.88 21.73 4.67% 25.48 16.45%
25.50 16.54%
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事件:公司公布2018年第三季度报告,公司前三季度营业收入达7.38亿元,比上年同期增长27.10%;归属于上市公司股东的净利润为6589.55万元,比上年同期增长30.32%。前三季度计入当期损益的政府补助达1095.74万元。 新签约面积达666万平方米,规模扩张促营收增长 报告期内公司新签物业服务项目56个,新签约面积约666.43万㎡;公司累计总签约项目411个,总签约面积超5000万㎡。公司凭借高质量的管理服务积累了大批优质稳定的客户资源(如阿里巴巴、银泰等),良好品牌形象为获得新客户打下坚实基础;同时积极通过外延并购获取优质物业项目,公司以约1亿元取得金枫物业70%股权,拓展管理面积。物业行业经历集中度有所提升阶段,TOP100市占率3年内从20%增至32%。我们认为,公司积极增加管理面积,抢占市场,有望维持“强者恒强”的地位。 新业务长租公寓放量,有望成为新利润增长点 报告期内,公司营业收入比上年同期增长27.10%,根据公司公告,除了物业管理项目的增加,公寓租赁业务收入增加是另一重要原因。长租公寓项目是公司上市募投5大项目中金额最高的项目,截至2018年上半年,公司已签订约2.5亿的租赁合同,租期均在10年以上,打造了群岛·MOMA和群岛·JUNGLE为代表的长租公寓。我们认为,进入房地产存量时代,房屋租赁具有巨大市场,公司在长租公寓领域布局领先,品牌形象鲜明,获得各界认可,入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单。随着公司租赁项目的增加以及品牌的影响力不断提升,未来公寓租赁业务有望成为公司物业基础和增值业务之外的新的增长点。 社区O2O业务持续布局,物业流量入口优势值得期待 报告期内,公司存货同比增加241.73%,主要系社区O2O业务大力开展销售业务,反映出公司在社区O2O方面的加速布局。物业作为天然的线下流量入口,在运作社区O2O方面具有先天优势,公司于2015年成立子公司浙江悦都网络科技有限公司,搭建以悦嘉家等APP为载体、为业主提供多元化、综合性服务的物业服务云平台,功能包括报修、预约保洁、物业缴费、社区交友、购买商品、房屋租赁等多项服务,未来有望创造客户有偿服务、商家入驻费用、广告费用等多个盈利点。 投资建议与盈利预测 我们预计公司18-20年净利润为0.92/1.14/1.52亿元,对应EPS为0.89/1.10/1.47元。基于公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量,给予公司2019年26倍估值,目标价28.6元,给予“买入”评级。 风险提示:房地产周期波动,项目拓展不及预期,人力成本过快上升
南都物业 房地产业 2018-11-01 20.63 -- -- 25.48 23.51%
25.50 23.61%
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扣非归母净利润增幅较低,毛利率下滑为主要原因。1-9月归属上市公司股东净利润增长30.2%,扣除政府补助和理财产品收益后的归属上市公司股东净利润增长3.5%,扣非净利润增幅较低的原因主要在于毛利率下滑和管理费用率的提升。Q1-Q3主营业务成本同比增长31.8%,增幅高于营收增幅,综合毛利率水平22.6%,Q3毛利率19.8%、环比减少约5pct,其中主要包含金枫物业并表对上市公司毛利率的影响因素。Q1-Q3管理费用同比增长32.6%,管理费用率10.5%,较去年同期提升0.43pct。 签约面积增长亮眼,单季度数据显示公司内生增长能力提升。截止9月底,公司累计签约项目411个,累计签约面积5288.44万平方米,较2017年底增长36%,主要来自于金枫物业的收购和自身新项目拓展。1-9月新增签约物业服务项目56个,新增签约物业服务面积666.43万平方米,完成了2017年全年新签约面积的90.4%。环比来看,今年前三个季度新增签约面积分别为103.4万平方米、265.3万平方米和297.7万平米。新签约项目面积规模逐季提升,代表了公司内生增长能力提升,主要得益于公司依托战略合作伙伴绿地和银泰实现了跨区域业务扩张,同时公司内部强化事业部营销管理考核机制,以及今年收购的金枫物业在新项目拓展方面的贡献。 租金个税抵扣利好公司长租公寓业务,短期内租金及费用摊销使公司利润承压。公司在运营的三个长租公寓项目分别于2017年下半年和今年下半年开始营业,长租公寓的租金和装修费用会平均摊至各期,在项目整体盈利之前仍会对公司利润造成一定压力。10月20日出台《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》明确指出个人房屋租金支出专项附加扣除省会城市扣除标准为1200元/月,且从执行的层面来看,公司作为经营规范的公寓出租人、相比私人出租人更便于协助承租人办理抵扣所需相关材料和手续,对承租人更具吸引力,个税抵扣政策整体有利于推动公司长租公寓业务未来发展。 盈利预测和投资评级:维持买入评级预计公司2018-2020年归属上市公司股东净利润分别为9117万元/1.24亿元/1.66亿元,EPS分别为0.88元/1.20元/1.61元,对应PE分别为22.9倍/16.8倍/12.6倍。维持公司买入评级。 风险提示:1)上游地产周期风险;2)人力成本上涨压力;3)个税新政实施细则不确定性风险;4)新签面积拓展不达预期风险;5)长租公寓运营不达预期风险;6)股价波动风险。
南都物业 房地产业 2018-09-10 23.20 21.73 4.67% 24.33 4.87%
25.50 9.91%
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物业管理行业:规模不断提升,强者恒强 城镇化的持续深入和物业管理渗透率的提升将持续拓展物业管理面积,目前物业管理面积已达195亿㎡,未来五年预计继续增加50亿㎡,行业规模将持续扩大。从竞争格局来看,行业集中度不断提升,物业百强的总收入从2010年的198.6亿增加到2016年的627.8亿。头部企业利用成熟规范的管理模式,通过背靠地产公司或者并购等方式快速扩充管理项目,坚持规模化经营,行业出现“强者恒强”的局面,2017年物业百强市场份额达到32.42%。从发展模式看,物业服务行业发展模式有望完成由成本中心到服务中心再到流量中心的转变,未来有望成为流量平台,加载多元服务项目,创造新的增长点。 拓展非住宅物业管理业务、加速全国地域扩张,横向拓展规模 公司作为独立第三方物业,一方面,公司突破大多物业公司依靠房地产开发公司提供住宅业务管理项目的模式,大力拓展非住宅物业管理业务,与银泰集团、阿里巴巴等大型公司达成合作关系。2014年公司非住宅项目营收总计为3135万元,2016年增长到7121万元,2017年上半年就达到7345万元,在包干制物业管理服务项目营收中占比接近50%,也依靠商业、办公等物业管理项目提升毛利率水平。另一方面,公司通过自身扩张和并购等方式进军全国市场,2017年公司浙江省以外地区的收入占比接近25%,在十余个省市进行业务拓展。在地域和业务同时拓展的策略下,截至2018年6月30日,公司累计总签约项目392个,总签约面积4994.96万平方米。 提供多元增值服务、切入公寓租赁业务,纵向延伸产业链 除了传统物业管理服务,公司还提供家政服务、公共收益、泊位费、维修费、酒店管理、房产中介服务、APP服务等业务。增值业务营收增长迅速,仅2018上半年营收就达到4695.61万元,增速达到82.46%。增值业务基本利用基础业务的工作人员,成本低,2018年上半年毛利率达到68.98%,远高于传统物业管理项目和其他服务,增厚公司的利润空间。公司同时尝试用移动互联网技术建设社区O2O,建设推进已有成效,目前公司主要APP已有15.72万次的下载量。与此同时,公司切入公寓租赁业务,打造“群岛”品牌,获得市场高度认可。 投资建议与盈利预测 我们预计公司18-20年的营收分别为10.59/13.55/17.12亿元,净利润为0.92/1.14/1.52亿元,对应EPS为0.89/1.10/1.47元。基于公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量,同时作为第一家A股上市的物业公司具有标的稀缺性,给予公司2019年26倍估值,目标价28.6元,给予“买入”评级。 风险提示:房地产周期波动,项目拓展不及预期,人力成本过快上升
南都物业 房地产业 2018-08-31 26.00 -- -- 24.80 -4.62%
25.48 -2.00%
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事件: 南都物业发布公告:2018年上半年,公司实现营业收入4.69亿元,同比增长24.9%;归属上市公司股东净利润4241万元,同比增长18.9%。每股收益0.43元,同比下滑28.3%。加权平均ROE7.85%,同比减少6.99个百分点。 投资要点: 收入增长基本符合预期,扣非利润增幅低于预期。上半年营业收入增长24.9%,其中物业管理服务(包干制和酬金制物业管理服务)、案场服务、增值服务分别同比增长19%、9.3%、82.5%,增值业务增长超预期。扣非净利润同比增长9.1%,低于预期,主要原因在于毛利率下滑。上半年综合毛利率水平同比下降2.18个百分点至24.1%,公寓租赁业务目前毛利率水平较低、拉低综合毛利率水平,另外包干制物业管理服务毛利率同比下降3个百分点至18.7%。增值服务毛利率69%,其收入占比同比提升3.16个百分点至10.2%,业务结构进一步改善,由于基本物业管理业务占比仍达78%,增值业务对综合毛利率边际改善效应尚不明显,但短期内预计可逐步稳定。费用端控制情况良好,三大费用率合计11.3%,较去年同期下降0.84个百分点。 IPO后净资产规模大幅增加导致ROE短期下滑,公寓租赁部分项目尚处投入阶段、部分处于运营初期,致业绩短期承压。报告期内公司公开发行1984万股,募集资金净额2.87亿元,导致归属上市公司股东净资产规模较上年末增长约108%,从而导致摊薄EPS和加权平均净资产收益率短期下滑。上半年主要资本开支包括金枫物业收购、长租公寓租赁装修。其中金枫物业已开始并表,下半年将开始对上市公司贡献利润。公寓租赁方面,主要依托子公司大悦资产运营群岛MOMA等四大产品,其中MOMA服务公寓和JUNGLE国际青年公寓已于2017年投入运营,目前平均出租率达到90%以上。JUNGLE运河店和欢乐城店将于9、10月份左右投入运营,西溪PARK项目预计年底或明年初投入运营。上半年公寓租赁收入1018万元,贡献毛利43万元,运营初期利润贡献尚较低。 内生+外延驱动,规模增长符合预期。截止2018年6月底,公司(含金枫物业)累计签约项目392个,累计签约面积4994.96万平方米,较2017年底增长28.6%。其中上半年新签约项目33个,新签约面积368.72万平米,其余增量主要来自于金枫物业的收购。 盈利预测和投资评级:维持买入评级预计公司2018-2020 年归属上市公司股东净利润分别为9204 万元/1.32 亿元/1.75 亿元,EPS 分别为0.89 元/1.28 元/1.69 元,对应PE 分别为28.2 倍/19.6 倍/14.9 倍。公司为A 股唯一一家物业管理公司,取得上市资本融资优势后,各项业务处于起步但积极稳步推进阶段,长租公寓的初期投入致公司业绩增速短期承压,待运营成熟后将逐步释放利润。合约规模增长符合预期,现金流状况良好,整体业务处于良性发展态势。维持公司买入评级。 风险提示:1)上游地产周期影响;2)人力成本上涨;3)新业务拓展风险;4)业绩增长不达预期风险;5)股价波动风险。
南都物业 房地产业 2018-06-14 38.63 -- -- 39.31 1.76%
39.31 1.76%
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方案合理,收购完成将增厚上市公司利润。公司此次以自有资金人民币1.008亿收购金枫物业70%的股权,金枫物业于2018年5月收购中远物业100%股权,即本次收购后上市公司将间接获得中远物业70%的股权,金枫物业承诺2018-2020年实现归母净利润不低于人民币1777万元/1955万元/2151万元,或业绩承诺期间累计净利润达到承诺指标。金枫物业和中远物业的备考合并财报2017年底总资产1.13亿元、净资产4130万元,2017年营业收入1.66亿元、净利润1629万元,本次收购估值对应2017年PE8.84倍较为合理。 进一步巩固长三角区域竞争力,全国扩张积极推进。金枫物业成立于1997年,为江苏常熟地区物管龙头,在中国指数研究院发布的“2018年中国物业服务百强企业”中排63位,管理项目类型包括住宅、写字楼、政府公建、环卫标段等多种物业项目。收购完成后,不仅在财务上增厚上市公司利润,也将增强上市公司在长三角区域的业务渗透,提升上市公司在当地的项目拓展能力。本次跨区域收购也表明上市公司走出浙江、巩固长三角、积极推进全国化布局战略的决心。 借力上市先发优势,拉开外延扩张序幕。本次收购为南都物业登陆A股后第一单,正式拉开公司外延式扩张序幕。同时,也验证了我们之前对行业趋势的判断:物业服务行业空间大、竞争格局分散,处于快速整合期,资本驱动力量在企业规模扩张和行业整合过程中发生关键作用。南都物业2017年收购上海采林物业、本次收购金枫物业,未来有望借力资本力量,实现规模和市场份额的持续扩张。 盈利预测和投资评级:维持买入评级考虑收购尚未完成,基于审慎性原则,维持不考虑收购影响下的公司盈利预测,2018-2020年归属上市公司股东净利润规模分别为9439万元/1.18亿元/1.50亿元,EPS分别为1.19元/1.49元/1.89元。同时上调2018-2020年备考EPS至1.35元/1.66元/2.08元,对应备考PE分别为37.4倍/30.3倍/24.2倍。南都物业为浙江地区物业管理龙头企业,具备住宅、商办、产业园区等多种物业项目管理能力和经验,借力资本力量实现内生+外延扩张双轮驱动,我们看好其在行业资本化和迅速整合大趋势下的成长潜力,维持买入评级。
南都物业 房地产业 2018-04-25 28.64 -- -- 48.19 28.47%
41.23 43.96%
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收入、利润稳健增长,全国物业服务业务稳步拓展。公司全年营收、归母净利润分别同比增长42%、19%,归母扣非净利润6946万元,同比增长约24%。公司2017年营业收入增速高于我们此前预期,主要原因为物业管理服务业务维持了良好的增长态势,实现了大约47%的增长幅度。截止2017年底,公司累计签约项目275个,比上年同期增加72个,累计签约总面积3884.95万平方米,较上年同期增长23.41%。 物业管理服务收入增幅高于预期,增值服务贡献提升。全年物业管理服务收入6.75亿元,同比增长约47%,贡献收入82%。其中包干制/酬金制物业管理服务收入分别为6.67亿元、745万元,同比增长47%、51%。增值服务收入5264万元,同比增长约55%,收入占比6.4%,收入贡献较上年提升约0.5个百分点。公司全年毛利约2亿元,其中物业管理服务、增值服务的毛利分别为1.38亿元、3912万元,分别占比68.8%、19.6%,增值业务毛利贡献较上年提升约2.5个百分点。 毛利率水平有所下降,费用率略有上升。2017年公司综合毛利率水平大约24.4%,较上年减少2.77个百分点,物业管理服务、包干制物业管理服务全年毛利率水平20.4%、19.5%,增值服务全年毛利率水平74.3%,均较上年有所下降。全年三项费用率合计11.8%,销售费用率、管理费用率均有不同程度的上升。公司目前处于项目拓展时期,智能化投入效果和规模效应尚未体现,费用率也随业务的扩张提升,增值业务占比仍然较低。随着社区管理智能化改造逐步落实、物业管理规模的增长以及高毛利增值服务贡献的提升,成本费用控制将有望改善。 业务拓展多方位布局,增长潜力值得期待。1)2017年公司业务版图进入江西、安徽、湖北等省,目前已经覆盖全国十余省(直辖市), 跨区域拓展继续落实。2)2017年子公司大悦资产位于杭州的群岛MOMA服务公寓和群岛JUNGLE国际青年社区先后开业,2018年大悦资产入选杭州首批住房租赁试点企业之一,公寓租赁业务稳步推进。3)公司还将致力于深入挖掘客户需求,基于悦嘉家社区生活服务平台,采用第三方合作方式,积极布局社区商业服务相关的增值服务业务。 盈利预测和投资评级:维持买入评级预计公司2018-2020年归属上市公司股东净利润分别为9439万元/1.18亿元/1.50元,EPS分别为1.19元/1.49元/1.89元,对应动态PE分别为31.1倍/24.8倍/19.5倍,维持买入评级。 风险提示:房地产市场及政策影响风险;劳动力成本和费用率持续上升风险;业务区域高集中度及跨地域拓展不确定性风险;股票市场波动风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名