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2017中国房企商业物业价值TOP100研究报告

2017年09月01日20:53 来源:搜狐媒体平台

8月31日,亿翰智库在上海隆重举办2017中国房地产业战略峰会,期间重磅发布2017年中国房企商业物业价值TOP100研究成果。

— 2017中国房企商业物业价值TOP100 —

  

  备注:

  4.数据来源:

  

  

  

  

  

  

  

  行业集中度进一步上升,TOP10增强最为显著

行业门槛值进一步提升,“强者恒强”效应明显且主要体现在标杆企业,2016年TOP10房企总价值、租金收入同比增加26%、25%。

  TOP10进入难度最大

不同梯队中,TOP10商业价值增幅最多,与此对应的是价值累计占比同样增多。

图表:行业门槛值

  

TOP10租金增长最快

  不同梯队中,TOP10租金收入增幅最多,可见,第一梯队核心物业更为优质。

图表:租金收入累计占比

  

  商业地产新开工面积结束下降趋势

  16年全国商业地产投资总额略有恢复、全国商业地产新开工面积增速由负转平。

新开工面积同比结束下降趋势

2016年全国商业营业用房和办公楼新开工面积分别为22317万平方米和6415万平方米,几乎与去年持平,扭转了2014年以来商业地产新开工面积负增长的趋势,表明房企对商业地产未来发展的信心略有恢复。

  图:2010-2016年全国商业和办公楼新开工面积情况及同比

  

  新增商业地产仍集中在经济中心

经济仍是决定商业的根本因素,长三角商业活力最强,中西部、珠三角新开业面积近似,环渤海仍有差距。

  图表:2016年四大区域新开业商业面积(万方)

  

房企仍然钟爱一线及热点二线城市

  新开业面积最多的仍为上海、北京和深圳四个一线城市为主,部分二线城市商业地产业快速发展,其中武汉、合肥和南京等地均超100万平方米

珠三角地区强势崛起

  珠三角地区新开业商办面积大幅增加,代表企业有卓越集团和正荣商业。

城市聚焦现象显著

  典型30城市2017年新开业商业项目占全国新开业商业项目的60%以上。

  内地企业猛进,香港企业相对收缩

租金变动上,大陆企业同比增加远超香港企业;价值变动上,大陆企业与香港企业同比变动不相上下。

  价值同比上,有一家港企价值同比下降,6家内地企业价值均同比增加,但从价值增幅分析,内地企业强于港企。

  所有14家企业中,租金变动最大的是万达集团,租金同比增加31..41%。除长实地产租金收入变动较大外,其余港企表现一般,租金同比增加最高的新鸿基(12.10%)仅高于两家内地企业变动值。总的来说,2016年内地企业表现较为强劲。

图表 :2016年典型内地企业商业价值与租金收入同比变动

  

图表 :2016年典型香港企业商业价值与租金收入同比变动

  

  持有物业利润率较高,但营业收入比重较低

持有业务利润率达70%左右,而租金收入占总营业收入5%左右,因此,优质的持有物业营业收入比重较低。

图表:2013-2016年典型沪深房企持有物业收入(亿元)及毛利润率变化情况

  

  注:企业包含金融街中国国贸陆家嘴北辰实业金隅股份外高桥金地集团中粮地产泛海控股南国置业,华润置地、大悦城地产、龙湖地产、中国金茂、远洋地产、合生创展

图表:2013-2016年典型房企总租金收入(亿元)及占比情况

  

  (1)商业物业价值研究模型介绍

  

  注:本次模型中的项目按照物业状态可以分为:已开业、在建以及土地储备三类,分别采用不同的方法进行估值,其中已开业采用公开信息进行测算;在建项目根据合理开发周期、开发成本以及预期未来收益进行预测;未开工土地储备依据假设开发法进行收益以及成本方面的测算。