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保利与中航地产业务整合 欲做中国黑石

2016年07月08日07:23 来源:第一财经日报

  [今年以来,这家央企地产公司先后完成了在房地产基金、小额融资、资产管理、参股券商等金融领域的布局卡位,由此切入金融行业的意图十分明显]

  一度因为势头凌厉而被冠以“黑马”之称的保利地产(600048.SH),在经历近两年时间的蛰伏之后,满血复活般呈现出全新

斗志,无论地产业务,还是新布局的金融领域,近期动作频繁。

  7月6日,保利地产和中航地产(000043.SZ)双双公告,称母公司中国保利集团公司与中国航空工业集团公司正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案,双方股票自7月7日起停牌。

  也是6日这天,保利地产还公告,今年上半年销售金额达到了创纪录的1106亿元,成为继万科(000002.SZ)、恒大地产(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)之后又一家半年销售过千亿的房企。

  不过,这并不是保利地产目前全部的棋子。今年以来,这家央企地产公司先后完成了在房地产基金、小额融资、资产管理、参股券商等金融领域的布局卡位,由此切入金融行业的意图十分明显。

  而该集团董事长宋广菊也曾在2016年年初股东大会上提出,保利地产战略中考虑“做中国的黑石”。

  地产业务销售过千亿

  鉴于近年来房地产领域央企整合渐成趋势,保利集团有所动作原是题中应有之义,因此,有关保利与中航之间整合地产业务的公告并未让市场感到太大意外。

  保利地产称,因保利集团正在与中国航空工业集团公司探讨收购其房地产开发业务,该事项可能涉及须提交本公司股东大会审议的重大资产收购事项。

  资料显示,中国航空工业集团公司(下称“中航工业”)是由中央管理的国有特大型企业,是国家授权投资的机构。

  目前,市场对中航工业地产板块的理解多局限于中航地产

  中航地产2015年年报显示,该公司全年实现签约销售额49.03亿元,销售面积59.61万平方米,期末拥有待开发土地储备134.8万平方米。

  但中航工业的地产版图远比这个庞大。仅其旗下投资的企业中,地产与酒店业务就包括中航地产、中航国际瑞赛、中航万科、中航里城等平台;零售与高端消费品业务中包含天虹商场

  在业内人士看来,一旦保利地产完成对中航工业旗下地产板块业务的整合,其规模又将是另一个巨无霸。更为重要的是,不久之前,保利地产刚刚完成90亿定增融资,被视作为并购做资金准备。

  相对突发性的外延式扩张,保利地产今年以来自身的发展也非常迅猛。

  7月6日晚,保利地产的另一份公告显示,其2016年上半年的销售额达到了创纪录的1106亿元。这是继万科、恒大、碧桂园之后,第四家半年过千亿的房企。

  数据显示,保利地产2016年前两个月的销售额只有228.8亿元,这大幅落后于万科等同行。而从3月开始,保利在销售上发力。数据显示,保利地产3~6月的单月销售额分别为222.34亿、200.61亿、184.64亿和270亿元。

  对于多家房企半年销售过千亿的成绩,一位房企高层在接受《第一财经日报》采访时给出的答案是,万科规模上本来就领先,过千亿不奇怪,恒大和碧桂园最近两年进攻性很强,略微激进,以前被认为攻势凌厉的保利对形势的把握比较到位。

  保利今年销售发力与其较早前在土地市场上的扩张不无关系。中国指数研究院数据显示,2015年保利地产用于土地增持的总金额高达570.83亿,新增土地47宗,拿地总金额仅次于华润置地。而今年以来,保利地产在土地市场上依然抢眼,在厦门、合肥、上海等楼市火爆的城市连番夺得主要地块。

  克而瑞研究中心预计,今年销售前五强房企都有望实现全年2000亿的突破,如无意外,保利将跻身2000亿阵营。

  多线出击构筑金融平台

  进入2016年,除了地产业务重拾升势,保利地产给资本市场最大的看点在于其在金融领域的布局。这也是保利地产战略中的核心部分。

  资料显示,经过多年发展,保利地产已基本形成以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”业务板块布局。这其中的一翼就是金融。

  事实上,在国内地产界,有一个不成文的信条是,谁具备强大的融资能力,谁就有可能做老大。这一点在盈利能力最强的中海地产(00668.HK)身上表现明显。一直以来,中海以其独特融资优势而牢牢占据房企盈利榜榜首。2015年7月,中海在境外成功发行了一笔6亿欧元(约合41.06亿元人民币)的债券,期限4年,票面利率仅1.75%。这不仅创造了中国上市房企境外债的最低利率,还是中国地产商首次发行欧元债。1.75%的利率不仅低于万科的融资成本,甚至比五年期国债3.54%的利率更低。

  鉴于此,多家公司都启动了其金融战略以实现融资方面的优势,包括恒大集团先后推出了恒大人寿、恒大金服抢占资源,泛海建设、大名城等公司致力于拿下全金融牌照等。

  在此背景下,保利地产也开始了自己的布局,而且种种迹象显示,保利正在金融领域下一盘很大的棋。

  今年6月初,该公司对外宣布出资3.5亿元认购10%股权设立粤港证券。之后的6月21日,又宣布公司持股30%的保利资本拟发起设立珠海利晖股权投资合伙企业(有限合伙),预计规模拟定为不超过25亿元人民币,公司及保利投资分别拟出资不超过5亿元人民币。

  保利资本是保利地产与保利投资、中金公司共同成立的资本运作平台,于2015年12月10日成立于珠海,经营范围包括房地产开发基金、商业不动产投资基金以及股权投资基金。而此次发起设立的珠海利晖基金主要投资领域为股权投资,并在6月25日宣布投资滴滴出行约4亿美元。

  保利资本被看成是保利地产转型房地产金融计划中的关键一步,但公司涉足金融却是多年以前创设房地产私募基金信保基金。数据显示信保房地产基金依然是国内最大的地产私募,截至2015年底规模已达413亿元。而这些,都将是保利地产开疆扩土的粮仓。

  实际上,保利地产在金融领域的野心,远不止表面上这些。

  在向股东汇报2015年主要工作中,保利地产明确指出:“在房地产金融领域,公司将以房地产基金为核心,大力拓展基金管理规模。”截至目前,该公司在地产以及相关金融领域已经开展了房地产基金、小额贷款、参股粤港证券公司以及设立股权投资公司,初步形成金融闭环。

  兴业证券预计,保利金融业务未来可能通过证券公司相关途径开展ABS、REITs等业务,进一步做大公司房地产金融业务。宋广菊更在今年初的股东大会上提及,公司试图对标KKR、黑石等,朝专业金融机构的方向靠拢。