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中航地产“卖子”不成,净利连续三年下滑,物管毛利率远低于同行

2018年03月22日23:10 来源:搜狐媒体平台

  在地产行业聚拢效应越发白热化的当下,央企中航地产的处境略显尴尬。

  不仅因上海中航城股权转让推迟导致净利润大幅下跌,其卖力吆喝的物业管理服务增色见效之速也十分缓慢。

  日前,中航地产发布2017年年度业绩,其各财务指标明显下滑。

  2017年中航地产实现营业收入58.93亿元,同比下降6.88%;归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元,同比下降6.74%;其中,房地产开发业务营业收入为28.08亿元,同比大幅下降26.01%。

  这样的业绩表现,虽在意料之中,但无疑给去年才上任的中航地产董事长石正林泼下一盆冷水。

  “卖子”不成

  2017年8月7日,石正林代替肖临骏,走马上任中航地产董事长。

  就如中航地产在财报中所述,由于战略布局出现失误和投资过热的商业地产,外加为响应国资委的“瘦身计划”,不断“卖卖卖”,中航地产归母净利润连续两年出现下滑,业绩一直处于水深火热之中。

  2014-2016年,中航地产分别实现归母净利润4.93亿元、4.01亿元和1.61亿元,同比下滑幅度分别为18.53%和59.77%。

  如何迅速摆脱困局?一直浸淫于物业管理行业的石正林只能丢车保帅、卖子求生,声称“向存量资产经营管理方向转型”

  2017年12月20日,中航地产公告称,公司以10.64亿元的总价将旗下中航城置业(上海)有限公司(“上海中航城”)100%股权转让给深圳市卓越不动产投资有限公司。

  紧接着,中航地产于1月底发布业绩预增公告,称公司2017年预计实现归母净利润4.4亿元-5.1亿元,同比上升172.63%-216%,转让上海中航城系其归母净利润预计大幅提升的重大原因。

  然天有不测风云。

  3月9日,中航地产一份《2017年度业绩预告修正公告》使得“卖子”计划破灭。该公告显示,由于上海中航城股权变更登记手续未能如约完成,故中航地产2017年归母净利润修正为同比下降0%-16.35%

  有地产业内人士对记者表示,中航地产目前致力于聚焦物业资产管理服务,但其逻辑与市场上做得较好的物业公司截然不同。

  “比如说万科物业、绿城物业等,其扩张逻辑为一面依靠自身庞大的物业基础,一面向外承揽业务或是收并购。但中航地产却反向剥离地产业务,其目的应该是在‘保壳’。”

  物管毛利率低下

  聚焦于物业资管服务的中航地产,其盈利能力与同行一比,高下立显。

  中航地产2017年年报显示,公司物业管理业务实现营收28.67亿元,占总营收比重不到一半,对净利润的贡献近五分之四。

  然而,占净利比重如此之大的物管业务,其2017年毛利率仅为10.55%,虽较2016年同比上升0.18%,但仍远落后于同行业。

  全国物业管理协会报告显示,2016年,百强物管公司住宅平均物业收费 2.24 元/平方米/月,平均毛利率为 20%,十强企业平均毛利率可达 25%

  也就是说,中航地产物业管理业务的毛利率刚及行业平均水平的一半。

  《国际金融报》记者发现,中航地产有部分物业管理业务实行包干制或是其毛利率低下的原因之一

  中航地产2017年年报显示,其天津分公司与中航直升机有限责任公司中存在一笔金额为453.91万元的关联交易,采取的服务方式即为包干制。此外,有大量子公司与中航集团的关联交易中,服务方式为包干制和酬金制混用。

  包干制是收取所有的物业费后,再由物业公司承担管理支出成本,因此毛利率水平较低。以主要以包干制入账的中海物业2016年数据为例,其物管毛利率为13.6%。而酬金制的收入不考虑成本和费用的支出,收入金额即为营业利润,毛利率为100%。

  公开资料显示,中航地产成立于1985年,1994年在深交所上市,是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司。

  “四不像”的物管

  目前,中国的物业管理公司按照公司性质分类可以分为四类:地产开发商子公司、独立物业公司、房管所转型物管公司和自治型物业公司

  这四类中,地产开发商子公司占比超过80%,代表公司有万科物业、绿城物业等。独立物业公司约占10%,彩生活以及长城物业为此类公司代表。剩下的房管所转型物管公司及自治型物业公司各占不到5%。

  而正在持续剥离地产业务的中航地产,成了物业管理行业里的“四不像”。

  2016年底,中航地产以20亿元的价格,将旗下的九个项目打包出售给保利地产。2017年,中航地产又出售上海中航城100%的股权和深圳市深越联合投资有限公司(简称深越公司)27%的股权。

  截至2017年底,中航地产的房地产业务收入仅占总营收的47.65%,其“地产”之名已逐渐淡去。

  与此同时,中航地产为净利润贡献近五分之四的物管业务,又多倚赖与“中航系”公司的关联交易,故无法划归为独立物业公司,房管所转型类或自治型物业类更是谈不上。

  回看过去一团乱麻,遥看未来仍是“雾里看花”。

  中航地产披露的2018年经营计划显示,其需“进一步明确各业务平台商业模式,完成业务模式梳理”,并“根据调整后的战略方向,梳理组织管理,重塑组织能力”。此外,就是继续出售及转让非战略性资产。

  而中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对媒体表示,目前,很多大型房企都有物业管理业务,而且水平也很高,相较于大型房企的竞争优势,如果中小房企没有足够的经验、人才、资金量以及良好的市场口碑,即便向物业管理业务方向倾斜,未来也会面临重重挑战。

  在物业管理行业已成一片红海的背景下,“四不像”的中航地产将以何竞争优势突出重围?

  对此,中航地产相关负责人表示不方便回复记者,而其年报中一句“探索公司转型后的新模式及新的利润增长点”隐约透露出,中航地产或许也不知该问题的答案。

  记者 冀鹏茜