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宋清辉:房地产企业为何扎堆转型?

2019年01月21日08:54 来源:宋清辉

著名经济学家宋清辉预测,我国房地产市场持续下行,部分中小企业生存非常艰难,转型是生存不下的唯一办法,不转型就可能会“死亡”。整体来看,中小房企生存空间不容乐观,在未来剧烈的市场调整下,一些实力较弱的中小房企可能被市场淘汰出局。未来,房地产行业依然会延续强者恒强局面,留给中小房企的生存空间已经不大了。

  万达要剥离所有房产业务!王健林李嘉诚喊话透露什么

1月12日,万达集团召开2018年年会,董事长王健林现场宣布向文化、服务业转型,今年万达商业将放弃全部房地产业务,“一平方米房产开发也不能有”。

而就在王健林发声1天前,已经退休的李嘉诚接受媒体采访时表示,今年世界经济还很复杂,大家要小心点,买房要量力而行,如果分期付款能够负担,买了自己住没问题,应该买,但是炒房就千万不要,因为波动很大。

两位房地产大佬喊话意味着什么?2019年调控走向何方?房企会好过吗?

万达为什么要剥离所有房产业务?

王健林在年会上称,万达要从房地产转型的原因主要有两个。“房地产行业有两个比较大的缺陷,一是房地产是强周期性行业,好几年差几年,在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目,似乎可以一定程度熨平周期,但是不可能完全摆脱周期。二是房地产现金流不长远。房子不是快消品,即使比起汽车这样的耐用消费品,更新速度也慢得多。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的,但是市场销量萎缩后,行业里的企业数就会大幅减少。”

去年是万达转型的重要一年。对此,王健林用“现在说万达转型已经成功不算为过”评价。在他看来,万达收入结构已经改变,主要收入来源已经不是房地产:2018年,万达服务业收入1609亿元,占总收入的75.1%,房地产收入仅占24.9%。“应该说万达已经不是房地产企业,而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。”

最近站出来发声的除了王健林,还有李嘉诚和王石。

1月11日,去年正式退休的李嘉诚出席长实集团晚宴,在接受采访时称,今年世界经济还很复杂,大家要小心点,买房要量力而行,如果分期付款能够负担,买了自己住没问题,应该买,但是炒房就千万不要,因为波动很大。

1月9日,王石在深圳的跨年演讲上说,市场给他上的最好一课是,市场是很公平的,你怎么投机赚的钱,它一定让你还回去。你培养了投机的队伍,遇到不投机的市场,就不会做了。

微信公众号“90度地产分析称,在大佬们看来,楼市逻辑变了,曾经的暴利行业房地产缺陷开始显现:一是房地产是强周期性行业,在周期变化中很多企业死掉,即便大型企业也避不掉这个周期性变化;二是房地产现金流不长远,不稳定,一旦金融监管管控严厉,现金流的风险就来了。

基于此,以前房企粗放的单一开发模式,根本不可能持续长久。存量时代,房企能做的唯有转型。只有这样,企业才可以任凭风浪起,稳坐钓鱼船。

2019年,房企迎来债务违约潮?

2018年,房地产企业历经彷徨和煎熬,出让股权、裁员降薪,降价促销成为常态。随着调控高压态势不减,不断升高的融资成本和债券资金兑付压力,成为众多中小房地产企业无法逾越的大山,2019年,房地产企业到期债券规模逾5000亿元。

无论被动或主动,2018年以来,有多家房企进行了企业或分公司的名称变更,将名称中原有的“房地产”“地产”,甚至“置业”等字眼替换。据不完全统计,截至2018年底,已经有近25家房地产企业更改名称,其中不乏万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)、保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利”)等龙头企业。

克而瑞研究中心数据显示,2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%,已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。尤其是境外债融资,房企平均境外债融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1~11月,房企平均融资成本6.32%,较前10月的6.06%显著上升,超过2017年全年平均值。

基于目前融资状况,黄立冲判断,进入2019年房企的资金压力依然不小,而且会继续承受高负债的压力。2019年债务违约,尤其是海外债务的违约会此起彼伏,可能会出现一波债务违约潮。

房地产企业扎堆转型

近两年来,房地产市场持续下行,开发商的日子并不如之前好过,尤其是中小房企,在行业集中度越来越高的当下,自身规模并不占优势,在主营业务之外,众多开发商开始探索新的增长点。

今年,京粮控股出售了海南珠江物业98%股权,中航善达转让了房地产开发业务,通过置出的方式纷纷剥离地产业务。

著名经济学家宋清辉表示,当前,在拿地难、市场不景气的背景下,房地产行业不再有10年前的好光景了,于是房企扎堆转型、更名,目的是为了朝着多元化方向发展,寻找新的比房地产业务更大的市场机会。

目前,对于房企的发展来说,如果只是纯粹的盖房子再销售,这条路已经越来越难了。“他们要从一个加工商变成一个服务商,听起来容易,做起来千难万难。不少上市公司高层跟我聊起这个问题都提及了。”复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民如是说道。

宋清辉预测,我国房地产市场持续下行,部分中小企业生存非常艰难,转型是生存不下的唯一办法,不转型就可能会“死亡”。整体来看,中小房企生存空间不容乐观,在未来剧烈的市场调整下,一些实力较弱的中小房企可能被市场淘汰出局。未来,房地产行业依然会延续强者恒强局面,留给中小房企的生存空间已经不大了。

2019年调控走向何方

2018年可以说是中国房地产历史上调控政策出台最频繁的年度。中原地产研究中心统计数据显示,2018全年房地产调控合计450次,刷新历史记录,同比2017年上涨75%。

然而,进入2019年后,在因城施策调控大方针指导之下,房地产调控政策反而呈现松绑与加码并存局面。

麦田房产分析师张叶松表示:“综合来看,各地2019年年初的调控表态和2018年底中央经济工作会议传达出的2019年政策方向是一脉相承的。在这样的宏观政策指导下,‘分城施策’或将是2019年政策的一大特征。”

中原地产首席分析师张大伟分析认为:2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮, 但这并不意味着宽松会成为今年楼市的主题。

张大伟分析说,从过去十几年的调控历史看,房地产调控最核心的是信贷政策,针对多套房的信贷限贷政策松紧程度决定了楼市调控走向。只要信贷政策不出现明显变动,其他政策调整对楼市影响非常有限。原标题:万达要剥离所有房产业务!王健林李嘉诚喊话透露什么?(来源:中国经营报)