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佳兆业“重生”:万亿旧改、多元化布局,能帮郭英成找回“失去的两年”吗?

2017年09月27日15:20 来源:搜狐媒体平台

  

  在佳兆业停牌的724天里,碧桂园、万科等已大踏步迈入3000亿阵营,如今地产黄金时代已去,佳兆业要靠什么追赶?郭英成的雄心会不会遇阻?

  两年前,在深圳以擅长重新开发烂尾楼闻名的佳兆业,在历经锁盘危机、涉腐传闻、掌门人郭英成远遁、债务违约、击退融创收购等一系列变局后,一度徘徊在破产边缘,总额高达650亿的债务重组等待收拾。

  两年后,佳兆业俨然已经度过艰难时刻,公司复牌、境内外债务重组完成,赶上火热的楼市行情,2016年实现近300亿元销售额,成功扭亏为盈。

  安全着陆的郭英成,正带领佳兆业找回那“失去的两年”。

  9月19日,年仅38岁的麦帆被提拔为行政总裁,任期两年。摆在佳兆业面前的,除了借助房地产发展红利,继续开足马力,开发巨量旧改土地储备,偿还高企的债务外,还多元化布局了文体旅游、金融、物业服务、餐饮酒店等产业,寻找新的利润支撑点。这一切能顺利进行吗?

  万亿旧改项目隐患

  对于郭英成来说,2017年3月27日是个值得纪念的日子。

  前一晚,在一次性发布2014年至2016年欠缺的5份业绩报告后,佳兆业解除了复牌最后一道关卡,此时距离2015年3月底停牌已有724天之久。此前因为历年财报涉嫌造假等诸多问题,接近完成对佳兆业收购的融创董事长孙宏斌曾预言:“佳兆业复不了牌,它的年报永远出不来。”

  

  ▲佳兆业今年上半年扭亏为盈。

  浴火重生的佳兆业得到了市场青睐。复牌首日股价涨幅达到55.77%,截至9月22日收盘价为6.66港元,而停牌前仅为1.56港元。

  “真的酸甜苦辣。”近三年来首次公开现身的郭英成感慨道:“我们发现我们的命真的很好,运气也不错。公司这一次重组成功主要是拥有良好的信用和一线的优质资源,特别是土地,这是最大的关键。

  

  ▲佳兆业创始人郭英成。

  在解决佳兆业高达650亿元境内外债务时,中信银行平安银行、信达资产、长城资产、华融资产、大连银行、民生银行、中植系等金融机构伸出援手,不仅盘活重启了被封项目,而且也让旧改项目的后续开发得以进行,迅速实现资金回笼。这些金主看重的正是佳兆业手里囤积的土地。佳兆业债务重组负责人谭礼宁就曾公开表示:“因为我们拥有很多优质土地储备,当重组的时候,得到了很多银行的大力支持。”

  不过,这些钱也不是白拿的。上述金融机构多以股权投资的方式,入股了佳兆业旗下多个项目。比如,中信信托就出资54.45亿元,持有佳兆业旗下鸿利金融99%股权,间接拿到佳兆业位于南山蛇口东角头一宗17万平方米的土地权益。

  截至今年6月30日,佳兆业拥有土地储备2160万平方米,80%位于一线及重点二线城市,其中粤港澳大湾区的土地储备占55%,深圳约310万平方米。其中,约有1400万平方米的城市更新土地资源,货值过万亿元。

  在销售额上,其在2016年达到298亿元,今年目标定在400亿元,中期目标则要三年内入围千亿房企阵营。事实上,早在2014年初,郭英成即把当年销售目标定在了300亿元。

  令人惋惜的是,佳兆业“失去的两年”间,碧桂园、万科、恒大已经大踏步迈入3000亿阵营中。

  

  ▲佳兆业土地储备面积减少。

  形势向好的同时,外界担心更多的还是佳兆业过高的负债。

  财报数据显示,截至2017年上半年期末,佳兆业总资产1916亿元,负债总额1666亿元,同比升16.7%,总借款约为1022亿元,现金及银行存款为248亿元,总权益为249.6亿元。按此计算,公司资产负债率约为87%,净负债率在100%以上,危机前其净负债率仅在60%左右。

  对此,郭英成在业绩会上表示:“佳兆业不是一个纯房地产公司,它是一个以旧改、城市更新一二级联动开发为特色的公司,其中城市更新的负债,因为每个项目的一级开发周期都是5年左右,所以我们这一块投的资金是不少的。假如说我们城市更新这一块不算,我们的负债比例还是不错的,董事会还是觉得能接受的。”

  这意味着,未来佳兆业势必要押注庞大的城市旧改项目,加快项目周转速度,快速实现销售回款,以此偿还过重的债务负担。

  不过,一个容易被外界忽略的隐患在于,这些旧改项目未来收益并不完全属于佳兆业,部分要分给此前参与债务重组的金融机构,而且,在日趋严峻的楼市调控打压下,开发商正在“过冬”,资金回笼速度面临考验。

  多元化布局胜算几何

  对于佳兆业来说,单纯地产商单一角色已经无法满足郭英成的野心。

  或许是目睹了恒大借助足球俱乐部带来的巨大效益,逐渐恢复生气的佳兆业也玩起了足球,接手深圳足球俱乐部,征战中甲。

  事实上,除了球队外,佳兆业还是中国最大的民营文体场馆综合运营商,拥有深圳大运中心、深圳南山文体中心等5城10大标志性文体场馆,运营场馆面积124万平米,管理场馆总资产逾100亿元。

  不过,这只是佳兆业多元化业务布局的冰山一角。

  

  ▲佳兆业旗下业务布局。

  在整合了包括文体、旅游、酒店、餐饮的佳兆业大文化集团中,近年来就有多笔投资,包括挖来迪士尼高管运营深圳金沙湾国际乐园项目,联合凯兴资本成立100亿体育基金,3年要开发50个文旅及科技特色小镇,创立高端餐饮品牌“嘉美轩”等。

  就在今年9月,佳兆业还斥资17.58亿元控股主营互联网营销业务的A股上市公司明家联合,这意味着他们终于拿到了自己第一个境内上市平台。彼时,佳兆业称,公司充分利用国内资本市场拓宽投融资渠道,整合社区O2O、商业O2O、文体O2O等产业,推动互联网业务与原有产业的融合和发展。

  此前,佳兆业在资本市场辗转腾挪,拥有了另外两家上市平台,包括1.97亿港元控股美加医学这家在香港上市、从事牙齿物料及牙医诊所业务的公司,以及1.1亿美元控股在美国上市的南太地产公司。甚至,佳兆业还曾与乐视体育、刘益谦争夺“中国体育产业第一股”中体产业,但最终失利。

  对于如此频繁、大手笔的多元化投资,郭英成在2017年的半年业绩会上首次对外解释,旅游产业、科技产业和大健康产业是多元化布局的主要方向,旗下的城市更新项目中虽然住宅部分占比达到6-7成,但其余的面积均为配套业态,“比如说深圳的城市广场,批给我们的建面是100多万平米,公司并没有全部做住宅。里面有科技产业,同时还有医疗,特别是科技医疗、健康医疗这一块。”

  这一思路也和众多地产商类似。接班王石执掌万科的郁亮甚至将公司业务分成五大类型,并考虑参与国企混改。

  尽管并不知道这些业务何时能够盈利,但郭英成已经开始考虑分拆上市的可能性,“哪个板块成熟拆哪个板块。目前我们的物业板块比较成熟,在准备中。”财报显示,2016年全年其物业管理收入为2.7亿,而今年上半年达到1.7亿元。

  不过,摆在佳兆业面前的难题是,拥有这么多上市平台及资产之后,如何与主业协同、形成规模化效益是未来挑战。

  

  ▲佳兆业今年上半年主营业务营收构成。

  毕竟,单从控股的三家上市公司近期财报来看,多元化布局胜算几何尚不明确——2017年上半年明家联合净利润仅为1.05亿元,同比下降6.91%,美加医学净利为660万,同比下滑17.76%,而南太地产依旧困在亏损泥淖中。