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【华泰房地产谢皓宇团队】房地产: 2年之时,8年之路

2017年05月05日07:51 来源:华泰证券研究所

核心观点

  2017年是防御的一年,净负债率较低的公司更安全

  将行业分为进攻、防御、均衡3种风格的话,2017年是防御性的一年,那么净负债率低的公司更安全。2016年净负债率全房地产行业为89.4%,34家重点公司为97.0%,整体较2015年有所回落,但是依然处于历史第二高位。净负债率以2015年为分水岭,当年34家重点公司甚至超过100%,2015~2016年有息债务扩张规模甚至达到2007~2014年这8年的合计水平。

  高负债不全然是坏,带来近两年来的资产快速扩张

  如果把资产扩张结构拆分,包括负债扩张、发股扩张和利润带来的扩张,而负债扩张贡献第一。近2年重点公司资产扩张相当于过去8年的规模,其中负债扩张贡献超过80%。不过随着融资环境的改变,资产扩张逐渐由利润扩张拉动。当然,并非所有的负债扩张都不利,如果把负债进一步拆分为预收账款、有息债务和其他,预收账款未来将转化为利润,是最有利的扩张方式。2016年,全行业预收账款扩张了3391亿元,相较于2015年增长8.8%,重点公司更明显,增长了20.0%。

  业绩确定性低于预期,重点公司确定性更高

  2016年业绩确定性尽管相较于2015年有所提高,但是我们认为这仅是2011年下降中续,原因在于2017年销售减弱,行业整体依然呈下降趋势。不过,业绩确定性低于预期,2016年全行业营收增长了29.7%,相较于2015年的39.4%有所下降,在这样的情况下,预收账款/营业收入这个口径的业绩确定性仅为0.86,这就意味着2017年的业绩增速较2016年提升幅度可能并不会很大,不过重点公司确定性会更高一些,达到0.95。

  重点公司相较于全行业,趋势尽管一致,但是更激进一点

  重点公司相较于全行业,净资产负债率更高,负债扩张继续拉动资产扩张,预收账款增速更高,未来业绩确定性更强。相反的是,当前全行业的资产扩张主要来自于利润扩张的拉动,净负债率下调幅度比重点公司更大。从重点公司里面筛选出既满足较低的净资产负债率,又有较高的业绩确定性,我们建议关注招商蛇口金融街上实发展等公司,同时,继续推荐深华发A、华业资本

  风险提示:货币超预期收紧。

  研究员简介