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上海楼盘供应量开始增加了,龙湖和滨江还要做“钉子户”么?

2018年02月07日22:52 来源:搜狐媒体平台

  年初的《丁祖昱评楼市》发布会中,易居集团CEO丁祖昱在2018年看好的城市中依然押注上海,因为上海2017年楼市调控,大量项目并未入市,积压的楼盘总值超过6400亿元。

  6400亿元是什么概念呢?2017年上海楼市一年的成交额差不多2600亿元,这也意味着楼市里储存的“蓄水池”已经足够两年多的去化周期。

  上海中原地产首席分析师卢文曦将此比作堰塞湖,在卢文曦看来,为了防止堰塞湖承受不住湖水的强大张力而遭受破坏,预售证的闸门会适当打开,今年上半年环境相较去年会宽松些,但总基调依然还是严控的。这也意味着这些预证排队项目将陆续分时间段、分批次进入市场。

  事实确实如此。

  在刚刚过去的1月,14盘连开,4272套房源入市。可惜的是,在新楼盘纷涌的身影中依然未见龙湖天璞和滨江公园壹号。

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  卢文曦表示,开发企业入市的房源,几乎都要接受相关部门的指导价格,如果房价过高则须根据拿地和建筑成本说明缘由,如果双方差异过大,很有可能审批不过。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,预售证并不难拿,关键在于房企是否愿意割舍掉部分利益。刚需住房、首次改善住房通常价格不高,不会对全市均价产生较大压力,拿证相对容易。

  从稳定价格的角度看,或采取高价盘和低价盘穿插入市的做法,这样高价盘就需要等待更长的时间入市。

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  《国际金融报》记者据此与上海市房管局联系,对方婉拒称相关预证信息可与各个分区房管局电话求证。随后记者联系上浦东新区房管局,对方告知项目信息不便透露,审批按照上级单位指示执行,并不了解具体政策。

  这是一场开发商报价与政府指导价的博弈,是梦想和现实间的冲撞,也是房企现金流的一次重大考验。

  不同房企对此展现出不同的态度。

  相较于诸多遮遮掩掩的欲盖弥彰,世茂少帅许世坛倒是给出了一个颇为诚挚的回答。

  许世坛曾表示,我们选择尊重市场,不对抗大势。如果政府的备案价跟市场价是九折的,我们也愿意卖,就让业主赚10%,但是我们希望是一次性付款,等于一次性给了九折优惠;如果备案价只有市场的八折、七折,我们再等等,我们的增长不能以牺牲股东利益为代价。

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  一语道明世茂的接受范围和条件。

  相较于世茂的“软姿势”,也有房企显得坚毅不摧,但现实处境却比它们的态度更为严酷。

  第一枪未响

  位于宝山大场板块的滨江公园壹号便是其中的典型代表。

  作为滨江集团进军上海的首个项目,公园壹号是滨江集团的自证之作,承载着董事长戚金兴的野心与期望,戚金兴希望公园壹号一炮打响,继续大本营杭州的荣光。

  毕竟,滨江在品牌知名度上,稳坐杭州房企第二把交椅,仅次于“一哥”绿城。

  半道杀向上海,戚金兴也有自己的无奈。作为主场和票仓的杭州,已成为众多房企争抢的焦点,滨江地位岌岌可危。

  2016年杭州房企的年度之战中,随着绿城稳坐销售冠军之位,万科与滨江的榜眼之争进入白热化,最终双方以并列之姿告终。但面对万科连续五个月的强劲,滨江压力剧增。

  更让滨江董事长戚金兴不安的是,此前偏安诸暨的祥生,也发起了猛烈的赶超之势。

  滨江决定走出原先的安全地带,去上海拓展疆域。媒体质疑滨江的“姗姗来迟”,戚金兴却乐观表态“对于有实力的企业,进驻上海永远不会迟”。

  滨江急需一个自证之作以此在申城站稳脚跟。即便此时的上海地价早已日益高涨,凭借杭州当地“地王”项目的成功操盘,戚金兴仍大胆“追高进入”。

  2015年底,滨江集团联合平安不动产以34.65亿夺得上海宝山区大场镇祁连社区一地块,楼板价每平方米28755元,溢价率91.7%,成为彼时的“地王”。

  随后,滨江集团将这一项目命名为滨江公园壹号,计划2016年下半年推出。彼时,市场一致认为,一旦公园壹号开售,戚金兴的首个上海“地王”项目将顺利解套。没有等到解套,滨江迎来的是上海楼市的调控。其销售人员此前向《国际金融报》记者透露,滨江自身预期的单价为5.8万元左右,与政府的指导价5.4万元存在一定出入,故预售证迟迟未能申请成功。而一掷千金抢地、导致造价高,也成为其不愿降价的根本原因。

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  公园壹号尚未有回款,滨江集团在上海古北、崇明的其他项目也需要投入,苦撑一年多后,压力倍增的滨江终于决定调整性妥协,先降低装修成本,再申请项目预售证。

  根据《国际金融报》记者实地走访了解到的情况,滨江公园壹号正在调整装修,重新做样板房,从原本宣传的“高科技住宅”变为普通住宅,以此降低成本。

  其销售人员对于申请预售证颇有心得,认为上半年环境恐比下半年轻松些,2月过年,3月全国两会,结合滨江公园壹号的装修情况和预证大环境,上半年后程不失为一个好时机。

  改装也意味着这个项目此前最大的噱头:引进同步欧洲国际标准的八大科技系统,享受地源热泵、恒温恒湿的高科技生态住宅将大打折扣,甚至不复存在。《国际金融报》记者据此向滨江集团上海公司总经理王赞煜求证,王赞煜对此不予置评。

  龙湖上海之殇

  当然,滨江不是一个人在战斗。距离它13公里之外的龙湖天璞雅筑因其自身的特殊性,成了预“钉子户”的一员。

  2017年,龙湖地产的签约销售额为926亿元,然而上海地区仅贡献23.32亿元,同比下降57%,在上海房企的排名中跌至46位,差点没迈进50强的门槛。

  这一表现也让上海在龙湖内部城市公司排名由第3骤降到17。

  此次上海龙湖的“滑铁卢”主要源于龙湖天璞项目。

  2015年12月,龙湖地产以46.5亿元夺得上海嘉定区江桥镇北社区地块,溢价108.34%,楼板价27084元/平方米,以“高端盘”的标准打造龙湖天璞项目。

  这个项目对于龙湖在上海的业绩有多重要?

  2017年龙湖在上海一共有8个项目有销售计划,目标销售额100亿元,仅龙湖天璞一个项目,销售目标就占80亿元。换言之,天璞的表现决定了龙湖上海今年的业绩。

  可实际情况却是,自2016年底举办了一场盛大的发布会后,销售市场上迟迟未等来天璞的身影。龙湖天璞项目的销售人员表示,项目开盘的手续齐全,正在排队等预售证。

  一位地产界人士将龙湖预售证难题始末表述为:踏错节拍导致的“亦步亦错”。

  政府指导价6万时,龙湖一心向8万,不肯低下高傲的头颅,思虑再三同意后,指导价又下跌至4万至5万元。龙湖痛定思痛回头接受时,被告知需排队,前面已经挤满了等待预售证的项目。

  卢中曦认为,如果龙湖没有咬定价格不放松,2016年底调控刚开始时便看清形势,拿证销售,天璞项目早已实现高周转。

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  原本想在年底前拿证冲一把的龙湖,终究还是没能如愿挽救下惨淡的业绩。

  要知道,去年上海龙湖高管大洗牌,最大的传言便是业绩未达标,随后龙湖地产董事长吴亚军将其颇为欣赏的门生——温介邦调任上海,如今来看,温介邦依然没能扭转龙湖在上海的局面。

  记者与龙湖相关人员求证天璞项目的开盘时间,被告知尚未确定,还在争取预证中。

  “君问开期未有期”的龙湖和滨江何时能够入市?

  记者 孙婉秋