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房地产2016年报及2017年1季报总结:增长仍是主基调、业绩锁定性较好、存货压力较轻

2017年05月04日08:58 来源:国信研究

  

  

  行业与公司

  房地产2016年报及2017年1季报总结:增长仍是主基调、业绩锁定性较好、存货压力较轻

(证券分析师:区瑞明、王越明)

  2016年及2017年1季度板块净利大增,51%房企同时实现增长

  根据SW房地产板块136家上市公司财报数据,板块2016年及2017年1季度归母净利润同比增速分别达到了41%及49%的高增长,51%的房企同时实现了正增长,其中①增幅同时超过500%以上有2家,包括华联控股华丽家族;②增幅同时超过100%的有14家,包括渝开发新湖中宝皇庭国际等;③增幅同时超过30%有22家,包括招商蛇口新城控股华夏幸福等。

  业绩锁定性较好

  按当年末预售款/当年末营收观察:2016年,房地产板块预售款总额达13881亿元,较2015年增长33%;预收款/营收为85%,创近3年新高。

  对2017年业绩锁定性:我们选取有券商预测2017年营收的93家地产股,并结合2017年1季度末预收款及营收,按照2017年1季度末预收款/(2017年wind一致预期营收-2017年1季度期末营收)计算,得出2017年业绩锁定性在50%或以上的占比59%,其中实现100%或以上极佳锁定性的有27家,70%~100%的有14家。

  行业负债水平略有抬升,短期偿债能力较好

  2016年末,板块扣除预收款的资产负债率为70.9%,较2015年末小幅上升0.4个百分点;净负债率为89.8%,较2015年末下降7.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.49,短期偿债能力较好。

  2017年1季度末,板块扣除预收款的资产负债率为71.1%,较2016年末略微上升0.2个百分点;净负债率为99%,较2016年末上升9.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.42,短期偿债能力较好。

  存货压力降至2010年以来的低位,扩张有空间

  我们引入“存货/预收款”以及“推算未售存货/推算销售额”两项指标(指标计算方式见正文)测算房地产板块库存压力。经计算,板块“存货/预收款”的值为2.59,处在2010年以来的最低位;板块“推算未售存货/推算销售额”的值为2,处在2010年以来第二低位,据此,我们认为房企目前的存货压力较小,为将来扩张留有较大空间。

  行业降温,蓝筹占优

  根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,我们判断:2017年,传统地产股的表现将好于2016年,从行业相对排名看,甚至会好于2015年。

  “低估值+双增长(2017年销售、净利双增长)+机构目前仍低配”是2017年需要“超配”传统地产股龙头白马的核心理由,“雄安新区”及“粤港澳大湾区”等“地图行情”则起到了助力的作用。长远来看,低估值、高增长(2017年净利润及合同销售额均能显著增长)的品种在中长期大概率会有较好的表现;细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司,股价也将会有比较好的表现。

  维持对阳光城新城控股保利地产、万科A、招商蛇口金融街天健集团华发股份嘉宝集团滨江集团厦门国贸荣盛发展苏宁环球新湖中宝皇庭国际中天金融首开股份的“买入”评级。

  风险

  若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。

  

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