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长沙楼市调研:限售三年,合肥投资客哭了!

2018年02月23日23:58 来源:搜狐媒体平台

  

  来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

  先介绍下长沙,0731房产网的地图做的很差,链家的地图也跟不上时代了,长沙从2011年后主城区就是6个区了,除了下面图中的岳麓、开福、芙蓉、天心、雨花,还有望城县改区,以及1个长沙县,代管的2个宁乡、浏阳市就没必要说了。

  

  2016年末常住人口764万人,6个内区加1个县是3945平方公里,大概是2个深圳的概念。长沙老城区面积很小,总共只有2环。

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  长沙房价涨幅

  1、老城区江景代表盘——北辰三角洲,203套房源,认筹2824组,2月4号开盘,去化100%;价格10800-13000元/平米。而这个小区目前二手房的成交价都已经在1.6万/平米了,新房价格比二手房便宜百分之二三十。而且新开盘的房位置比二手房更好,距离地铁近。

  北辰三角洲总建筑面积达537万平米,2007年由北辰实业以92亿元的价格拿下,拿地成本约2800元/平米,成为当时的“全国总价地王”,2010年的售价就已经达到7200元/平米了,七八年时间过去,现在才让卖一万出头,说句公道话,这个价确实是良心价。

  2、新省府片区,以欧洲城为例,目前二手房成交价1.2万/平米左右。2016年1月份,133平米毛坯房,有成交总价78万的,单价六千,另外税费中介费不到10万由买家支付,这套房在2010年末买的时候就是5500元/平米,五年时间几乎没涨,如果说是投资,你在2016年初买,肯定比你在2010年末买收益率高,但如果是自住,毫无疑问还是2010年买最划算啦,所以投资和自住是完全不同的概念,明白不。

  3、洋湖片区

  

  中海国际社区,2017年9月已全部卖完五期,新房价格1万左右,目前一期二手房1.1-1.2万/平米左右,二三四期二手房因房产证不满3年不能交易。这盘2010年我当时看时一期最高就卖到了7800元/平米,后来,2013,2014,2015年,二三四期带精装都是6400元/平米左右,这几年市场平稳期,都是买房的好时机,后来因为限价,新房涨了60%左右,也不算多。

  北大资源理想家园,2017年12月开盘,高层售价9000元/平米,这个价被限的太狠了,旁边二手房都1.4万了,新房与二手房存在5000的价差,不抢才是傻子;今年2月份,140平米洋房开盘均价1.3-1.4万/平米;2016年8月,88平三房6900元/平、117平四房7300元/平。

  旁边的中天栖溪里,2017年7月份,二手房成交价1.4万/平米,但9月限售之后都不能交易了。因为限售,整个洋湖片区的房源都无法交易。

  4、梅溪湖片区,新盘万科里梅溪郡,住宅处于最后的清盘中,只剩一楼,117平、130平住宅,单价1.8万/平米。2015年6月,高层房价8500元/平;洋房均价9500元/平,9月份分别涨了一百块。2016年10月开盘均价1.5万/平米。从2015年到现在,两年半时间,也翻倍了。

  

  二手房,中建梅溪湖壹号,万科隔壁,更靠近湖边,2014年建成,中楼层78平米小三房,最新成交是2017年9月22日,成交总价124万,单价1.57万/平米。另一套低楼层的78平米,隔一天成交价是1.44万/平米。旁边的金茂梅溪湖二手房价格差不多,但因为限售了,目前都不能交易。

  万科里金域国际,12月,新房1.2-1.4万/平米,2014年的时候是七八千,涨幅也不算大吧。

  5、武广新城,明昇壹城二期新盘目前售价1.2-1.3万/平米,一路之隔的恒大绿洲二手房,127平米三房,2017年9月成交价是125万,1.17万/平米,2017年1月份是8600元/平米。该片区的新房与二手房价差不明显。

  6、滨江新城,景秀江山,154平米,2017年9月成交价185万,单价1.2万/平米,2016年5月时,成交单价7500元,目前87平米两房,105平米,放盘单价也是1.2万左右。【可关注微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8),有我所有的分析和观点】

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  调控后的市场反应

  没有对比就没有伤害,看完上面的长沙房价,是不是非常羡慕长沙人民呢!隔壁武汉套路玩的那是相当6啊,比如限价了,开发商又想涨价卖怎么办呢,那就茶水费啦,装修费啦,实际上,最后购房者的首付反而多增了几十万上百万,长沙可不行,查的严,给你批的预售价是1万,你就不能再附加其他的费用,否则购房者去投诉罚死你,于是开发商都老老实实的,要么不开盘,要么守规矩。

  长沙楼市从2016年下半年才启动大涨,没涨几个月,到10月份,受其他热点城市的影响,也开始加入调控大军了,2017年调控更是一波接一波,限购都升级了3次,大量非长沙市的投机资本被清洗出局,同时因为政府对新房指导价的干预,暂时遏制住了继续上升的势头。长沙楼市犹如一匹奔驰中的野马被突然拉住,进入一个看似稳定的阶段。

  (说明:以下图片均来自0731房产网)

  

  但短期的问题在于,市场的供给量还是跟不上,所以限价之后,就造成了开发商惜售,不愿意以政府指导价开盘。尤其是长沙县,大量的开发商捂盘惜售,推盘意愿较弱。

  根据0731地产研究院的数据,2017年长沙市(内六区+三县)商品住宅供应1479万平米,同比下降10.46%,成交1624万平米,同比下降37.13%,成交均价6896元/平米,同比上涨10.37%。这已经是2015年以来连续三年供不应求。2018年1月份长沙全市商品住宅供销比为0.85,仍然供不应求。只要有新房入市即造成哄抢。

  特别是明显低于二手房的新房,因为价差明显,如果有百分之二三十的价差,即使房价下跌,意味着还有二三十个点的空间才会亏损,谁都知道买了风险不大,所以我长沙的亲戚朋友问我意见,我都会建议他们去看新房,但前提是一定要看有价差的新房,能排队抢到就买新房,因为政府调控确实是挺厚道的。上文中提到的北辰三角洲、中海国际、北大资源理想家园跟二手房都是存在至少20%的价差,当然不用担心买贵了,还有朋友跟我说,天心区政府规定了9500元/平米的均价,望城区是6500,宁乡市5500,因为本身长沙这一轮涨幅就不算多的,毕竟已经有六年时间没涨过了,补涨一下是很正常的。但有的片区新房二手房如果没有价差的,那买新房也没有什么优势了。

  调控政策中,去年9月23日出台限售规定,购买二手房需取得产权证三年方可交易,也就是说,你买了新房子,需要拿到房产证后三年才能卖,一般买新房需要一年半到2年才能拿到产权证,加起来就四五年才能交易,这基本上就意味着2012年之后买的房子都不能卖了。

  去年我劝一位同学赶快卖掉长沙的房子等着到深圳买,她不肯听,主要是太贪婪了,因为当时长沙二手房市场行情好,老想着再涨几万块卖,结果9月份出来限售政策后就卖不了了,深圳上车梦又得延后,以小失大,所以有时候别人问我涨多少卖,我一般都是回答翻倍就赶快卖,即使后面还会涨,但你也不要留恋了,说不定就出什么政策被套住,人往往是被自己的贪婪所误,李嘉诚之所以是超人,就是他懂得不去赚最后一个铜板,宁可错过这一场大牛市,也要提前跑路,否则他的钱完全出不去。

  说远了,我这次回长沙跑了跑盘,跟地产中介也聊了聊,在长沙中介门店最多的新环境地产小哥跟我说,他们内部都有大数据统计,2016年初那一拨还没有上涨的时候,外地投资客来长沙买的最多的就是合肥人,不过他们大多也被套住了,因为他们买的大都是新房子,更不了名,必须拿到房产证才能卖,让他们万万想不到的是,长沙涨幅才这么点,还远不到一倍,政府就接二连三的补刀,还限售简直不可思议。

  要是像武汉、成都、广州那样睁一只眼闭一只眼变相涨价也还是有机会,谁知道长沙还真刀真枪的干,合肥投资客算是彻底套牢,想卖也卖不了,买房真买成了房东。好在他们买的便宜,只要资金链没问题,也不用亏本甩卖,拿着就是了,大不了五年后再卖。

  另一位樱桃知道的投资客,2016年初,他带领几位同学一起在梅溪湖团购了十多套房,现在账面上的价格是翻倍了,但是因为限售三年,目前都不能交易,所有投资梅溪湖的人都被套其中。

  2012年以来,长沙最热点的区域在梅溪湖板块,但该片区外来投资者偏多,炒作水分较大,空置率高,晚上黑灯瞎火的。而且梅溪湖片区的新房并不比二手房便宜,没有什么价差优势。【可关注微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8),有我所有的分析和观点】

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  长沙的未来走势

  长沙过去这么多年房价涨幅偏慢,说到底,主要还是因为供给量大的原因,长沙城区范围很小,也没有一个中心城区的概念,但东南西北可以不断向外围开发,连偏远的天心区中信文化广场二手房都卖到1万了,我记得2010年的时候,才四千多,武广新城早几年还是荒无人烟的郊区,现在也卖到一万多,跟老城区相差无几。所以一般人可无法理解,在长沙就没有什么核心区和郊区,那五六年要是买了远郊四五千的,收益率肯定会比近郊七八千的收益率高多了。

  为什么会这样呢?因为长沙二环以内太房屋老旧,交通拥堵,市容市貌不太好,居住环境一般,以前有房的人想改善的也会往二环以外搬,要么就选二环以内的新江景房,但毕竟是少数盘,没房的人首次买房肯定也不会去老城区,很多人说想想河东在二环以内堵车堵的就头痛,而且谁都想住新房子啦,大部分新盘都在二环外,而且在长沙买房的人,老家都是湖南省各地市州的,大家买房都会考虑回老家上高速的便利,比如老家益阳、常德的,肯定会优先考虑买长沙的西北,老家湘潭、娄底的,肯定会优先考虑买长沙的西南。

  还有最重要的一个原因,在长沙,政府要发展一个新片区,都会优先搞好教育配套,把一些名校的分校配建过去,本来很多人买房主要也是为了解决孩子上学问题,房子自然好卖了,而且随着这些新区域的新盘入住,教育和交通,商业配套逐渐起来,而老城区的房子越来越旧,那新城区的房价也就自然赶超了。

  对于未来,还会以这样的态势演变下去吗?

  二环以内的老城区,这个毫无疑问是没有什么前途的,因为路的宽度就在那了,拥堵不堪是无法改变的现状和未来,棚户区改造毕竟是一个漫长的过程,不是一朝一夕就能焕然一新的,其实任何一个城市的都是一样的道理。但对于你买房自住,也不要生搬硬套,假如你就在芙蓉区上班,旁边刚好有一个新盘或次新盘,价格也合适,那完全没有必要舍近求远,非跑到河西去买新房,每天路上堵个一小时来回开车上班。

  而新发展起来的片区,比如梅溪湖、洋湖、滨江新城、武广新城、新省府这些片区,房子盖完了,地就没了,以后你要想买这些次新片区,那就只能买二手房了,或者你再往更偏远的地方买,那毫无疑问,这些次新片区的价值按道理是要比往后的偏远地区的价值要高的,为什么呢?这就回归到一个地段的概念了,这些次新片区居住品质比较高,环境好,配套齐全,又靠近老城区,去城中心上班方便,但老城区的地段论为什么失效了呢,我前面说了,老城区拥堵破旧,像平贫窟,中产阶级不爱住,而梅溪湖、洋湖、滨江新城、武广新城、新省府这些次新片区同时补足了这些缺陷,这些次新片区的价格估计就稳定在上万了。

  地肯定是要继续卖的,房子肯定也还是要不断建的,依然是东西南北继续往外围扩下去,但以后房价几千的就只能去更偏远的地方,比如宁乡、长沙县,岳麓区往更南的方向了。

  长沙房价对百姓而言是幸福的,但对于投资者来说确实是令人失望的,2003年三千多一平米的房子,现在也就涨到1.2万,跟一线城市跟没法比,2003年深圳同样三千多的房子,现在即使关外至少也是四五万一平米了,关内都是十万八万了。

  长沙新房与二手房的比例还在2.11,2017年新房(住宅)成交量1628万平米,二手房的成交量是674万平米。

  

  新房是二手房的2倍多,长沙进入存量市场估计至少还要三五年以后。只有当市场进入存量市场,即二手房成交超过新房成交了,二手房的价格才有可能迎来大涨的机会。

  环顾中部六省会,不论是人均GDP还是人均可支配收入,长沙都是排名中部第一,房价收入比长沙最低6,也是最健康的。长沙对房地产依赖度比郑州和太原、武汉都要低,房地产投资只占固定资产投资比例的不到20%,长沙还是有一些不错的实体产业,消费力也比较强。长沙2017年的GDP已进入万亿俱乐部,排名全国第14位,位于无锡之后。

  

  

  

  同时,长沙的常住人口增长率,在中部城市中也位列第一,甚至超过高校云集的武汉。

  所以相对其他城市来说,我觉得长沙的房价还是比较健康的,尤其是新房,在政府的限制下,价格真的非常良心。

  我身边在深圳工作的朋友有很多也想过回长沙,但有的是找不到合适的工作,有的回了长沙创业但收入无法维持生活,有的回去发现无法接受纸醉金迷的生活,又回到深圳起早贪黑,回长沙虽然很安逸,但精神世界是空虚的,回深圳很累,却很充实。但如果你天生厌恶压力,长沙就非常适合你,长沙的基础教育和医疗资源,说实话比深圳好太多了,在长沙生活的幸福感是非常强的,唯一不足的是就业,如果有合适的工作,在长沙待着很不错。

  当然我今天说这些,跟我是不是湖南人无关,我完全是站在客观的角度上去评说的。长沙毕竟是湖南的省会城市,教育和医疗资源是无可匹敌的,我还是看好长沙的未来,但千万要分清楚,投资和自住是两码事,现在还入场投资是买套,自住优先选新房,二手房可以不急。长沙能竭尽全力让房价保持稳定,是百姓之福。开发商捂盘几个月不卖,不可能捂几年不卖吧。

  唯一有些担心的是这几年长沙的土地出让有些少了。

  

  之前是为了去库存,所以2015年大幅减少供地,这两年是为了逼存量的空置地拿出来开发,但希望长沙2018还是要多供点住宅用地啊,否则房价靠压也不是长久之计。欣慰的是长沙的地价涨的不多,所以房价没有太多压力,少数高价拿的地,预计2018年会适当放开限价。

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