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【兴证地产】九龙仓配置地产股点评:增量资金将持续买入地产股

2018年03月12日09:51 来源:搜狐媒体平台

  作者:兴证地产 阎常铭

  事 件

  1、3月8日,九龙仓年报业绩发布会上,公司主席吴天海表态:我们从去年下半年到今年2月底,700亿港元投资总额里有255亿港元是投资上市股票,其中大概六成是CME2相关行业,剩下的是地产与相关行业的股票。这些股票都是流通性非常高的,具体个股我们不便透露,但接下来还会继续投资股票。我们是投资股票而不是炒股票,而之所以主要投资地产股,其实也是一种变相的买地,买地产股的好处是折让大还有派息,所以我们看中的不是短期利益。

  2、今年初,阳光股份发布公告称,旭辉旗下的上海永磐对公司二度举牌,持股比例达10%。

  点 评

  土地成本较高是产业资本买入地产股重要原因。从九龙仓角度来看,拿地难度增加,投资地产股作为变相买地手段。1)九龙仓的重点销售区域香港,供地较少,内地开发商与本土开发商竞争激烈,推动土地成交价格。2017年香港仅卖地20幅,宅地更少,引发内地开发商和香港本土开发商的激烈竞争,其中约66%宅地由内地房企获得。其中香港鸭脷洲利南道地块由合景泰富竞得,总价168.55亿港元,高出市场估值上限近48%,每平方英尺楼面价约2.21万港元(约20万元/平方米),刷新香港20年来单幅土地的成交总价最高纪录。2)一二线城市土地成本较高,政府四限政策严格管控,增加了九龙仓拿地和运营的难度。公司过往在拿地方面主要聚焦核心的16个一二线城市,截止2017年末土地储备总建面口径为600万方,主要包括成都、苏州、长沙、无锡、重庆、杭州等,占总土储比重分别为25%、15%、13%、10%、10%和8%。3)在土储相对有限的情况下,公司无意与主流开发商比拼拿地。所以我们看到九龙仓去配置地产股,我们认为这些逻辑对于大陆地产公司同样成立。看好增量资金中长期持续买入地产股。

  同时,过去十年,从夏普比率角度来看,香港房地产相对香港地产股也体现出了更好的风险收益比。我们统计了2008-2017年近十年的数据,港股地产股(按照恒生行业分类)年平均收益率为6.2%(收盘价按照算术平均计算),波动率为40%,采用十年期国债收益率作为无风险收益,得出夏普比率为0.06。而香港房地产市场的年平均收益率为12.2%,波动率仅为12%,夏普比率高达0.72。同样比较在大陆也成立,我们此前行业系列深度报告四有详细测算。

  地产股低估值优势明显、股息率较高,对产业资本具有吸引力。九龙仓在投资地产股市主要挑选股息率并不低及土地储备优质的开发商。同样对于大陆地产公司来讲,他们的股息率并不低。经计算主要地产公司的平均股息率为2.7%,其中金地5.6%、绿地控股3.2%、万科2.4%、招商蛇口2.2%、保利地产2.1%、新城控股0.9%,高于白酒龙头(贵州茅台五粮液)的平均股息率1.0%和家电龙头(格力电器美的集团老板电器华帝股份)的平均股息率1.5%。同时,地产股的低估值优势明显,在行业基本面中长期逻辑没有变化的基础上,未来大地产公司业绩增长确定性非常强,价值严重低估。主要大地产公司2018年业绩增速普遍在30%甚至更高,对应PE只有7-10倍左右,具备低估值的特性。

  这完全符合兴证地产团队判断的大趋势,在三个基本面中长期逻辑没有大的变化基础上,中长期必然有增量资金来配置并系统性的改变估值中枢。三大基本面中长期趋势是银行资产配置趋势、行业未来周期波动属性大幅度下降、行业集中度提升。在这大背景下,未来龙头地产股业绩增长确定性非常强,估值较低。

  投资建议:这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的大行情。当前时点是估值系统性提升的起点。持续推荐新城控股世联行招商蛇口保利地产绿地控股和万科a,受益标的还有华夏幸福

  风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。

  来源:YCMProperty