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上海新房市场继续冰冻,房企疯狂甩卖资产,这才是刚刚开始?

2018年05月08日13:21 来源:叶檀财经

  

  文/赵十一

  5月6日,中原地产数据监测显示,上海4月份新建商品住宅新增供应面积、新增供应套数均为22个月以来的新高。

  然而,据监测,4月上海新建商品住宅成交面积为46.3万平方米,相比去年同期下跌31.6%,成交量仅为4000余套,创下近8年来同期最低点。

  一线城市是房地产调控的风向标,“房住不炒”下,新房成交面积创新低是意料之中,但是供应量开始出现大增,这其中预示着什么?

  正常情况下,全国“抢房”的盛况之下,房地产的需求依然强劲,开发商为了获取更高的利润一般会捂盘不售,而现在新房供应量大增,说明房企的当务之急已经不是赚钱而是回款。

  别看当年赚的欢,小心秋后拉清单,房企的资金链正面临严峻的考验。

  

  2015年-2016年一轮房地产牛市中,房企开始疯狂发债。第三方机构数据显示,2015年全国108家典型房企融资总规模达13600亿元人民币,融资规模为2014年同期两倍。而2016年全年房企仅通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元,同比同口径上涨26%。

  

  房企债券融资的期限以3+2年和2+1年为主,而且当初融资门槛和融资成本较低,发债等于赚钱,但是目前这些巨量即将迎来偿还期的债务却成为房企“不能承受之重”。

  2018年一季报显示,130家房地产企业整体负债率达到79.42%,房企杠杆率已达到2005年以来最高点。

  其中,绿地控股泰禾集团阳光城等近20家公司资产负债率超过85%,有近一半的企业资产负债率超过70%。

  房地产之所以暴利就是因为高杠杆,从土地、建设、销售等各个环节几乎都是用金融机构如银行、信托等,以及购房者的资金进行的。

  

  那么如今高杠杆遇上去杠杆,会擦出怎样的火花呢?

  自2017年本轮房地产调控以来,房企融资全面收紧。截至目前,房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式,都将受到重点监管。

  在银行去杠杆之下,中信证券研究报告指出,银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金,均可能受到挤压。

  同时还伴随着资金价格的上行。房企去年12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间,整体看,相比去年9月前4%均有所上行,而4月来目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

  偿债压力已经导致越来越多的房企开始“变卖家产”。

  

  2018年来,海航集团还相继出售了悉尼写字楼、嘉丰矿业及债权、纽约曼哈顿第六大道写字楼,减持德意志银行等,标的合计约507亿元。

  这还不够,5月2日,海航集团旗下的海航投资集团股份公司在深交所发布公告,拟转让控股子公司海航投资集团上海投资管理有限公司100%股权及债权,交易总对价约为人民币29亿元。

  招商蛇口在2017年底,出让位于江苏省镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权及债权,挂牌价格为1.6亿元之后,又宣布与太盟投资集团共同发起设立地产基金,将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金,交易总对价约计50亿元。

  不仅如此,近期有些中小型房企更是“金盆洗手”,排队兜售地产项目股权,很多还是将股权100%售卖。

  

  未来这些高负债的房企将何去何从?

  随着中央对房地产功能定位的转变,目前一些城市已经是集“限购、限贷、限售、限价、限外、限签、限转”为一体的“七限”城市。

  最典型的是海南,楼市一夜冰冻,外来人口失去购房机会,而需求被大量减弱对于已拿地的开发商而言这无疑是一场灾难。

  如果未来炒房依然没有得到有效控制,那么政府可能会出台更严厉的政策。第一个层次就是房地产企业债务大规模违约,第二个层次就是会出现房地产企业大批倒闭,尤其是竞争力较低的中小房企,而炒房如果依然遏制不住,最终结果就是就是海南模式推广至全国,房地产中的资金全部被迫冻结,最终导致泡沫刺破,市场崩盘!

  所以说房地产短期虽然是暴利,但要适可而止,一旦把这个市场玩崩了,大家全都被收割。当然你也可以抱有幻想,房地产泡沫是不会破的,但是从历史来看,新的繁荣必将是以刺破泡沫为起点,而中国早晚会迈出这一步!