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【天风地产】中国房地产现状与未来——基于4296份问卷调查

2018年03月03日13:58 来源:搜狐媒体平台

  作者:天风地产 陈天诚

  事件

  天风证券研究所组织春节返乡问卷调查,共回收4296份有效问卷,其中一线城市1071份,占比25%;二三四线占比75%;从年龄看,80后和90后人数最多,分别为1398和1721,占比分别为32.5%和40%,区域分布相对合理,年龄分布较为集中。

  核心观点

  整体住房拥有率较高,北京及90s的住房拥有率最低、但小户型占大多数、改善需求空间较大:整体样本住房拥有率为89.2%;一线城市为86.5%、二三四线城市为90.1%, 一线城市中北京住房拥有率最低为80.3%,广州83.3%、深圳85.7%、上海92.7%; 从年龄来看,90后住房拥有率最低为88%,60后的住房拥有率为97%,80后的住房拥有率为91%, 整体住房拥有率已经相对较高。在有房者中,房型为一房的占30.33%为最高的, 两房及以下占比55.14%,四房及以上拥有者占比为13.2%,可以看到虽然住房拥有率较高,但小面积住房占比较高,潜在改善空间较大,尤其是放开二胎之后,两房以下居住条件面临改善。

  大多数房贷占家庭支出不超过30%、消费贷使用比率不低、收入差距水平较小、80%对收入增长乐观:调查显示69%的家庭用于固定房贷/房租支出占每月支出比重在30%以内, 只有7%的家庭在房贷与租房月支出占比会超过50%, 整体而言购房杠杆相对较低,54%的居民表示从未使用过消费贷, 42%的样本显示使用过(但未明确是否进入房市),而消费贷进入房市和股市是最大的方向。调查家庭的财富分布较均衡,37%的家庭月收入在1-3万,3万以上的占比约23.2%,家庭收入差距较小, 另外80%认为自己的收入将实现增长,大家普遍对家庭收入保持乐观。

  棚改覆盖面广、采用现金补偿(含购房券)的比例为57%、41%表示棚改影响大且未来两年仍将继续推进:调查者中14%为棚改户或者即将面临拆迁, 比例算非常高,覆盖面广,其中涉及现金补偿(含购房券)的比例为57%,现金与安置房大概各占一半, 现金与安置房并用的占比最高,达30.33%, 单纯现金与安置房补偿占比分别为24.84%与21.05%,仅使用购房券的比例为1.44%,整体涉及现金补偿(含购房券)的比例为57%。另外, 我们对棚改的主观感受进行了调查,有41%的居民表示棚改仍将继续大力推进,大部分认为棚改对房价上涨起到了关键作用。

  六成居民表示房价勉强可以接受、不足6%认为房价会下跌、过去两年牛市中买房需求集中释放明显占34%、住房产品日渐丰富:数据显示,有63.33%占比的采访人群认为房价可以接受或者勉强可以,但同时有32.66%的采访人群认为购房压力较大,无法接受,而且大多数能承受者也处于边际状态,其中压力较大但可以承受为47.32%,压力完全不大的还是只有16%。关于趋势,仅5.89%的人群认为所在城市未来房价会下跌,31.8%认为房价将趋稳,58.4%的人认为房价将继续上涨。此外,需要注意的是,过去2年房地产大牛市中添置了新房的人群占比为34.38%,大家买涨不买跌的心态表现的淋漓尽致,需求得到了集中释放,今年将考虑买房的比例仅5.45%,此外,70%的居民表示考虑装修房,各三四线区域甚至城镇高层电梯房、别墅产品的比例也逐渐提升。

  总结

  通过4296份问卷调查,我们发现我国整体住房拥有率相对较高达到89.2%,但改善型需求仍旧较为强劲,因为两房以下小户型占比依旧较高为55.1%且低品质住房比例依旧较高,此外,我们看到由于过去多年严格的首付比例限制, 我们整体的购房杠杆相对合理,居民房贷支出占家庭总支出不足30%的家庭占到近70%, 且有近六成居民表示房价勉强可以接受,显示房地产市场整体风险相对较小;需要注意的是过去两年在大面积棚改推动下, 57%的棚改户接受了现金补偿,市场需求集中释放,有近34%的人在过去两年添置了新房, 今年考虑买房的比例降至5.45%,显示过去两年需求集中进行了释放,短期需求将面临考验,但整体而言,仅6%的居民认为房价会下跌,大部分居民对房价依旧保持乐观。

  投资角度, 我们认为在房价风险可控、购房杠杆不高、棚改继续推进的情况下, 虽然2018年整体销售面临过去两年集中释放需求的压力,但市场的集中度仍将继续提升, 总体而言,我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值, 在市场经历二月份的充分调整后,依旧建议加配地产,首推龙头:保利地产、万科A、招商蛇口金地集团,加配集中度提升速度远快于龙头 (两倍以上)的二线品种:广宇发展新城控股阳光城华夏幸福荣盛发展绿地控股;另外持续推荐:光大嘉宝世联行等。

  风险提示:一季度销售数据不达预期,政策持续调控,问卷调查样本具有局限性。

  详细内容

  天风证券研究所组织春节返乡问卷调查, 本次新春返乡调查问卷地产板块共涵盖17个相关问题,其中16题有效填写人次均为4296,调查对象区域看,在中一线城市1071份,占比25%;二三线占比75%;从年龄看,80s和90s后人数最多,分别为1398和1721,占比分别为32.5%和40%

  图1:受访者出生年份

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  1. 住房拥有率高:整体房屋拥有率89.2%、北京及90s住房拥有率最低、小面积住房占比最高

  整体住房拥有率较高,北京及90s的住房拥有率最低: 我们调查的4296个样本中,房屋拥有率为89.2%,共3832人有房; 从区域来看,一线城市的住房拥有率为86.5%、二三线城市的住房拥有率为90.1%, 一线城市中北京住房拥有率最低为80.3%,广州83.3%、深圳85.7%、上海92.7%;从年龄来看, 90后的住房拥有率最低为88%,60后的住房拥有率为97%,80后的住房拥有率为91%,整体而言住房拥有率已经相对较高。

  小面积住房占比最高、住房改善空间较大:在有房者中,房型为一房的占30.33%为最高的,其次为三房为主户型29.21%、二房户型占比为24.81%、四房及以上拥有者占比为13.20%,两房及以下占比55.14%,可以看到虽然住房拥有率较高,但小面积住房占比较高,潜在改善空间较大,尤其是占比最高的一房房型未来改善需求释放的可能性极大。

  图2:家庭有房的套数

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  图3:家里房子的户型

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  2. 购房杠杆相对较低:大多数房贷占家庭支出不超过30%、消费贷使用比率不低、收入差距水平较小、80%对收入增长乐观

  整体购房杠杆相对较低、消费贷使用比率不低从样本数据看,调查显示69%的家庭用于固定房贷/房租支出占每月支出比重在30%以内,只有7%的家庭在房贷与租房月支出占比会超过50%,整体而言购房杠杆相对较低,这也和我们之前的研究结论相一致,虽然房价上涨过快,但我们居民购房杠杆整体控制合理;而从市场关注的消费贷进入房市的情况,我们调查发现,有54%的居民表示从未使用过,42%的表示使用过,有8.92%的群体经常使用,33.85%偶尔使用,而消费贷进入房市和股市是最大的方向。

  图4:家庭月固定房贷/房租支出占每月家庭总支出比重

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  图5:是否使用消费贷这种更长期的信贷方式进行消费

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  家庭收入差距较小、80%对未来收入增长乐观:按家庭所有成员日常月度总收入来看,样本中36.78%的家庭月均收入为1万-3万,24.12%家庭月均收入为5000-1万,月均收入在5000以下与3万以上家庭占比分别为12.92%与23.23%,财富分布较均衡,家庭收入差距较小,这也许存在特定样本误差,我们问卷发放以亲朋好友为发放对象;关于未来收入增长预期,只有19.6%家庭认为未来一年家庭收入会维持不变,有60.66%家庭认为未来一年收入上涨在0-20%,另外16.99%家庭认为未来一年收入上涨空间会超过20%,整体而言,大家普遍对未来收入增长保持乐观。

  图6:对未来一年家庭收入涨幅预期

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  图7:所有成员日常月度总收入

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  3. 棚改覆盖面大:棚改户占14%、采用现金补偿(含购房券)的比例为57%、41%表示棚改影响大且未来两年仍将继续推进

  拆迁户占比14%,其中涉及现金补偿(含购房券)的比例为57%本次调查同样统计了拆迁及补偿情况,就统计结果看,有14%的家庭已经或即将拆迁,而就补偿形式来看,现金与安置房大概各占一半,现金与安置房并用的占比最高,达30.33%,单纯现金与安置房补偿占比分别为24.84%与21.05%,仅使用购房券的比例为1.44%,整体涉及现金补偿(含购房券)的比例为57%。另外,我们对棚改的主观感受进行了调查,调查显示,有44%的受访者所在城市棚改已经接近尾声,24%的人群表示在今明2年将开始大规模拆迁,此外11%的人群表示刚刚开始,规模较小。另有6%认为棚改基本未开始。也就是41%的居民表示棚改对当地房价影响很大且当地仍将继续大力推进。

  图8:家里是否已经、或者即将拆迁

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  图9:如已拆迁,补偿形式是怎样的

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  图10:所在的城市棚户区改造情况如何?

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  4. 住房产品日渐丰富:装修毛坯比例为7:3、电梯房、精装房、别墅等户型比例持续提升

  近70%表示需要购买装修房、住房产品日渐丰富:有59.47%采访者认为新购房屋需要达到一定程度的装修,其中精装修者占比为39.92%,较低标准的为19.55%;另有33.64%的受访者表示需要购买毛坯房。从自有住房来看,精装房占比为3成,新房已装修的24%,未装修的11.8%;而买二手房装修的近11%,未装修的占比为3.24%,总体而言,新房与二手房的装修率均在7成以上。同时进行的调查发现,县一级城镇已经普遍在建设20层以上电梯房、甚至别墅,住房产品升级日渐明显。

  图11:购房时,对全装修的态度

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  图12:若有自有住房,装修情况

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  5. 继续看涨房价:34%的人过去两年购买了新房、需求集中释放明显、不足6%的人认为房价会下跌、六成表示房价勉强可接受

  34%的人在过去两年房地产大牛市中添置了新房、需求集中释放明显、未来一年要买房的比例为5.45%调查显示,过去2年买新房的人群占比为34.38%,分摊到每年依旧明显高于今年打算买房的人数(占比5.45%),显示过去两年房地产大牛市中,需求得到了集中释放。此外,67%的人表示大部分是外地人支撑的房价。

  图13:过去两年内是否有买新房

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  图14:是否有很多外地人来您的城市买

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  六成居民表示房价勉强可以接受、不足6%认为房价会下跌:数据显示,有63.33%占比的采访人群认为房价可以接受,其中住房压力完全不大(16.01%)和压力较大但可以承受(47.32%),但同时有32.66%的采访人群认为购房压力较大,无法接受。虽然表示能承受的占大多数,但无法承受住房压力占比依旧高,而且大多数能承受者也处于边际状态,整体购房压力依旧较大,压力完全不大的还是只有16%。关于趋势,仅5.89%的人群认为所在城市未来房价会下跌,另有31.84%的人群认为房价走势将平稳,而58.38%的人们认为所在城市未来房价会继续上涨。

  图15:对所在城市房价未来走势怎么看

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  图16:觉得在所在城市买房压力大吗

  

  资料来源:天风证券调查问卷、天风证券研究所

  6. 总结:住房拥有率高但改善空间大、买房杠杆比例合理、收入增长乐观、房价依旧易涨难跌

  通过4296份问卷调查,我们发现我国整体住房拥有率相对较高达到89.2%,但改善型需求仍旧较为强劲,因为两房以下小户型占比依旧较高为55.1%,此外,我们看到由于过去多年严格的首付比例限制,我们整体的购房杠杆相对合理,居民房贷支出占家庭总支出不足30%的家庭占到近70%,且有近六成居民表示房价勉强可以接受,显示房地产市场整体风险相对较小;需要注意的是过去两年在大面积棚改推动下,57%的棚改户接受了现金补偿,市场需求集中释放,有近34%的人在过去两年添置了新房,今年考虑买房的比例降至5.45%,显示过去两年需求集中进行了释放,短期需求将面临考验,但整体而言,近6%的居民认为房价会下跌,大部分居民对房价依旧保持乐观。投资角度,我们认为在房价风险可控、购房杠杆不高、棚改继续推进的情况下,虽然2018年整体销售面临过去两年集中释放需求的压力,但市场的集中度仍将继续推进,总体而言,我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值,在市场经历二月份的充分调整后,依旧建议加配地产。

  报告来源:天风证券研究所地产团队

  报告发布时间:2018年03月02日