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如果加息,房价暴跌可能比暴涨时更惨烈 | 小巴问大头

2017年02月07日07:09 来源:吴晓波频道

  

  文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

  刚刚过去的春节,楼市似乎进入了休眠状态,成交量惨淡。但亲朋好友聚餐聊天时,都免不了说房价二字。大家最关心的还是,今年的房价趋势如何,到底该不该买?

  吴老师在春节期间录制了每天听见吴晓波的音频《2017年房地产市场有这3个特点》,发表了他的观点。【点击此处,进入音频】

  此前,小巴也写过一篇《2017房价会跌?该不该买?24家专业机构这么说 | 小巴学理财》,盘点了专业机构对2017年楼市的预测。【点击此处,进入文章】

  小巴先列几条给大家看看:

  ?2017年房屋销售面积下降几乎是定局。最悲观的是中投证券,预计跌18%,最乐观的方正证券也预测要跌6%。

  ?上半年全国热点城市房地产调控整体趋严,三四线城市依然以去库存为主,第四季度可能会出现政策上的松动。

  ?2017年,我们可能会看到更多房企并购案例。

  除了机构的预测,小巴还采访了几位业内资深人士,来看看他们对2017年楼市趋势的判断,以及给买房者给出的相关建议。

  

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

“2017 年的房产走势,存在极大的不确定性”

  今年楼市主要的影响因素,现阶段主要是调控政策。而除了政策以外,2017 年的国际政治、国内经济、金融货币、债务风险等等因素都极为复杂。所以现阶段的市场,是在政策强力干预下的动态平衡。

  但限购、限贷、限价,这种平衡能够持续多久,要打一个极大的问号。由于存在着极大的不确定性,2017 年楼市的走势也非常难判断。

  当然,如果如官方所愿的话,那只有一个字——稳。但有形之手,是否能够如此如愿控制住市场,很难说。我们甚至不能完全排除极端情况的可能性,这一点比较令人担心,比如再次出现暴涨。那么官方,一定会用更极端的手段来控制市场。

  

  有形之手能否控制房产市场很难说

  但政府的有形之手,在紧急情况下很难避免犯错误。当年日本的崩盘,就是他们的央行连续五次加息,刺破泡沫。

  当然,各城市间的分化仍会存在。除个别受一线城市溢出效应以外,绝大多数三四线城市不存在暴涨的可能。一二线城市就很难说,只能走一步看一步。

  至于 2017 年是否为买房的好时机,对每一个人来说,是完全不同的结论。比如,以旧换新,以劣换优,永远是好时机。

  但对于刚性需求购房者来说,特别是购房能力较弱的刚性需求购房者,我很难说现在是好时机了,因为选择实在太难了。对于投资型需求购房者而言,也很难说,原因基于以上的判断。

  

张大伟

中原地产首席分析师

“影响2017年楼市走势

最关键的因素是资金价格的变化”

  春节期间,大部分城市网签系统暂停,从市场恢复看,预期要到正月十五前后,才能回到1月上半月的网签水平。相比2016年春节的政策刺激,2017年春节前后,市场处于政策重压下的平稳期。

  影响2017年楼市走势最关键的因素是资金价格的变化,目前看,加息或者变相加息的可能性已经出现。

  ?信贷是绝对短期房价的最最重要因素。判断2017年北京或者全国房价走势可以说主要看资金价格和是否认房又认贷,这个政策是否会出现影响非常大。如果认房又认贷,可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间,而房价的跌幅甚至会接近2014年。

  ?是否会加息?资本流出的压力以及国际收支问题会使得央行考虑加息。人民币贬值的趋势是否会延续也会影响未来房地产市场的走势。

  

  人民币贬值趋势是否延续也会影响房地产

  国内近期PPI连创新高,市场对于PPI连续上涨导致通胀上行的预期不断加强,如果由PPI推升CPI接近3%,央行采取加息应对通胀就成了一种被迫之举。

  从国际收支视角来看,美联储去年12月份加息并给予3次加息预期,会给资本流出巨大压力,采取加息的策略可以有效遏制资本流出。

  当然,如果一旦加息(或者资金价格上涨过速),代表了金融政策的取向出现变化,房价的跌幅将有失控的可能性。但目前看,资金价格的确在逐渐上行,这对于房地产来说影响非常大。

  ?两会窗口期的政策预期。从目前市场走势看,包括经济工作会议的内容,两会将是一系列房地产长效机制可能出现的窗口期。当然,我们不认为房地产税中大家认为的存量征收会短期落地执行,但如果两会期间出现时间表,对市场的负面影响将会非常大。

  住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系是很难调整,但如果两会期间出现政策加码的预期,对2017年上半年的房价影响将会较大。

  整体看,2017年北京及其他主要一二线城市的房价调整预期越来越明显,特别是在加息等可能性增加的情况下,这种趋势和幅度会加大。

  

齐俊杰

投资人、财经专栏作家

“房地产走出了暴涨行情,

暴跌一定来得比暴涨更加惨烈”

  这段时间我正在重新研读索罗斯的自反理论,他总结了一个暴涨暴跌模型,一般分为八个步骤:

  ?1.并不会有明显趋势产生;

  ?2.加速区,大家注意趋势变化,并产生流行偏见来增强趋势;

  ?3.考验期,价格开始回调,如果偏见和趋势顺利度过这个时期,还能继续向上,价格将远远偏离均衡状态;

  ?4.一般基本面分析无法解释价格现象,需要找出很多新的特殊性理由解释价格;

  ?5.真实回归期,开始真实的价格下跌;

  ?6.朦胧期,大家还在参与其中,并觉得这里就是价格的右肩位置,并默默念诵口诀,千金难买牛回头,大量进场准备抄底;

  ?7.临界点,趋势开始掉头向下。偏见看似呈现翻转,预期180度变化,原来的侠之大者为国接盘,变成了暴跌股灾的心惊胆战;

  ?8.崩盘,也是下跌的加速期。

  

  索罗斯的理论模型在股市中应验

  把房子套在这里面,是不是非常吻合?

  第一阶段:2005年之前大家不知道趋势。

  第二阶段:2005年-2007年房价上涨,第一波,大家开始关注了房价要上涨,且喊出高房价的社会问题,比如当时的小说《蜗居》。

  第三阶段:2008年全国受金融危机影响房价下跌,深圳出现了断供。但很快四万亿拉起了房价,房价度过考验期进入自反阶段。

  第四阶段:各种调控,各种看多,北上深永远涨已深入人心,无论用什么估值方法来比较,房价都贵得离谱,但大家仍愿相信,中国土地制度的特殊性是房价的背后推动力。这个特殊性不解决,房价不会跌。

  

  大家仍愿相信土地制度在推动房价

  第五阶段:2014年出现过一次,杭州、温州的房价开始下跌,后来政策救市让房地产的8个阶段循环从第五阶段退回到了第三阶段。

  房地产经过多重考验期,在2016年度过了最危险的加速期,2017年会不会是第五阶段?目前还并不清楚,但按照索罗斯模型唯一肯定的是,既然房地产走出了暴涨行情,那么暴跌一定来得比暴涨更加惨烈。这种偏见形成的市场价格,最终的结局必然是大多数人赔钱,进而形成财富的再分配。

  至于房价的调控也就是宏观经济的管理,在索罗斯的理论中也有自反阶段,即房价调控通常的意图是防止房价暴涨暴跌,但政策滞后于价格的暴涨,当政策进行调整时,往往市场就已进入自反阶段,而价格的不断强劲,反而刺激着政策不断加码,最后政策的层层施压反而刺破了泡沫形成了暴涨之后的暴跌。

  

Yevon_ou

资深地产投资人

“建议购房者放弃幻想、直面现实、立即买房”

  2017年影响房价的因素中,最重要的是货币政策、宏观经济、美国大选、国内利率?以上全错。影响房价最重要的,就是去年的房价。

  去年如果涨得高,今年就涨得少。去年如果硬憋着不涨,今年就涨得多。2016年房价涨得很多,2017以消化涨幅、横盘待涨为主。

  2016年房价几乎翻倍的行情,摧毁了很多人的心理预期。随着2017年十二个月的消化,购房者会逐渐熟悉并接受现有的价格体系,并在下一轮大浪潮口入场。

  因为人口的加成作用,一二三四线城市房价会分化调整如下(M代表大盘指数):

  ?一线城市:M+5%

  ?二线省会:M

  ?三线城市:M-5%

  ?四线城市:M-10%

  因此,我对2017年购买房者的建议是放弃幻想、直面现实、立即买房。

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