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上市公司卖房升级 多公司剥离房产业务股权

2016年10月12日20:29 来源:一财网

  转让持有的房地产公司全部股权,整体剥离房产业务,持续的上市公司卖房热潮,正在开启升级版模式,其中不乏一些主营房地产业务的上市公司。

  新黄浦(600638.SH)10月10日公告称,拟通过产权交易平台,挂牌转让所持一家房地产公司的55%股权。这家位于上海的房产公司,名下拥有一项面积达12万平方米的房地产资产。而今年上半年,房地产业务在新黄浦的营业收入中,占比高达90%左右。

  新黄浦并非孤例。在此前后,中航地产(000043.SZ)、国农科技(000004..SZ)等多家以房地产为主业,或占比过半的上市公司,均已计划整体剥离房地产业务,意欲向生物医药、金融、物业管理等领域转型。然而,其中部分公司新的业务尚未形成规模,利润贡献度尚低。在此情况下,这些上市公司卖房度日,又还能维持多久?

  卖房升级剥离房产公司股权

  *ST珠江(000505.SZ)10月10日发布公告称,将以公开挂牌的方式,在北京产权交易所转让全资子公司三亚万嘉酒店管理有限公司(下称万嘉酒店)100%股权,以及位于三亚市三亚湾路212号的三栋别墅房产。其中万嘉酒店去阿奴股权挂牌价2.77亿元,三栋别墅挂牌价为3500万元。

  今年8月份以来,上市公司掀起了一波卖房热潮。而根据公开信息,今年以来,已有76家上市公司披露了房产交易公告。《第一财经日报》记者查阅资料粗略统计,8月至今,至少已有15家上市公司计划出售房产。

  随着“卖房”上市公司数量的增加,一些上市公司房产交易的力度、步伐已然升级,直接剥离从事房地产业务或持有房地产资产的公司股权。其中,中电广通(600764.SH)、新黄浦国农科技中航地产等多家公司均是如此。

  新黄浦10月10日披露称,拟在上海产权交易所挂牌出售上海鸿泰房地产有限公司(下称鸿泰房产) 55%股权,挂牌价则参考市场价,且不低于资产评估价格。鸿泰房产注册资本6.03亿元,主营业务为在批租地块内进行房地产开发经营、租售;物业管理等,该公司拥有占地面积约 13877 平方米,总建筑面积约 12 万平方米的上海浦江国际金融广场项目。

  国农科技甚至不惜降价剥离房地产子公司。该公司10月10日公告称,在深圳联合产权交易所二次挂牌期间,其已将作价6434.91万元,将所持全部北京国农置业99%股权,全部转让给深圳市百盛通投资有限公司。而今年7月至8月,国农置业首次挂牌价为1.07亿元,此次转让降价幅度达到40%以上。

  与上述数家公司并非完全以房地产为主业不同,主营地产业务的中航地产,此前也宣布了剥离房地产业务的计划。此前的9月30日,中航地产披露资产出售预案,拟整体出售房地产开发业务,其中包括出售七家全资、三家控股的房地产子公司,以及位于南昌的中航国际广场二期项目。根据评估,截至7月31日,拟出售资产评估预估值合计为23.2亿元。

  自去年以来,尽管诸多一、二线城市房地产市场行情火爆,但上述上市公司拟出售的房地产业务却效益不佳。如中电运通,其计划出售90%股权的子公司北京金信恒通科技有限责任公司(下称金信恒通),主要资产为投资性房地产,其中房产共 6 项,总面积共 9054.57 平方米,已办理房产证部分面积 5250.79 平方米,投资性地产总面积1.61万平方米, 7057.43 平方米土地已取得土地证。

  虽然坐拥诸多房地产资产,但金信恒通却已资不抵债。数据显示,该公司截至今年7月底,金信恒通总资产3443万元,净资产-1525万元,营业收入、扣非后净利润分别为242万元、145.8万元。

  而新黄浦计划转让鸿泰房产,业已处于亏损状态。公告显示,截止 6 月底,该公司总资产24.3亿元,净资产5.96亿元,同期营业收入 0 元,净利润则亏损155万元。而国农科技转让的国农置业,则已多年没有新增房地产开发项目,唯一现存项目位于江苏省海门市。

  卖房度日还能维持多久

  意欲脱手的房地产资产,虽然情况各有不同,但有此计划的上市公司,却大都面临共同的处境:主业不振甚至严重亏损,急于借助甩卖资产保壳,或通过剥离房地产业务进行转型。

  以国农科技为例,虽然尚未到保壳的地步,但业绩不佳却是无可争议的事实。年报数据显示,国农科技2015年营业收入1.2亿元,净利润仅为124万元,其中房地产业务收入6844万元,在营业收入中的占比达56.82%,为其最为重要的业务。

  对此,国农科技称,该公司主要从事医药制造与房地产开发业务,但房地产开发业务已多年无新增项目,未来将集中资源发展医药业务,形成在特定医药领域具有核心竞争力的产品线。

  新黄浦中航地产的情况,则大致属于同一类型。2016 年上半年,新黄浦实现营业收入7.22亿元, 净利润1.07亿元,相对于其他公司情况尚可。在2016年半年报中,新黄浦称,今年上半年,其房产开发项目全面进入收尾阶段,金融业务则是着力打造的新增长来源。上半年,新黄浦参股的中泰信托,实现净利润1.52亿元。此外,该公司还持有华闻期货、江西瑞奇期货经纪有限公司(下称瑞奇经纪)100%、43.9%的股权,而华闻期货除了经纪业务,资管、投资咨询、风险管理三大创新业务资格也已完备。

  相较于上述几家公司,*ST珠江中电广通情况则有些类似。今年上半年,中电运通营业收入1.48亿元,净利润1234万元。而在2015年,该公司净利润亏损1.25亿元,扣非后则亏损1.28亿元。

  中电广通盈利改善,与出售子公司股权密切相关。今年2月,该公司通过转让控股子公司北京中电广通科技有限公司股份,消除公司亏损源,使净利润同比增长 1266.42%;转让子公司中国有线电视网络有限公司股份,则使其获得转让款 1.77亿元,使现金流得到改善。今年7月,该公司已经启动重组。

  而*ST珠江也是急于保壳,并在进行重组,8月1日,*ST珠江公告称,拟通过资产置换、发行股份购买资产的方式置入京粮集团旗下京粮股份100%股权,交易作价24.19亿元,主营业务由房地产开发转为植物油加工及食品制造行业。

  但问题在于,2016年上半年,*ST珠江的重组并不顺利,此前还曾收到深交所问询函。2014年、2015年,该公司净利润分别亏损1.07亿元、1.73亿元。2016年上半年,实现营业收入1.49亿元,净利润仍然亏损4737.05万元,保壳已经迫在眉睫。

  不过,对于这些上市公司来说,卖房度日,还能维持多久,却是一个大大的疑问。如国农科技,其转型的医药业务,目前规模甚至还不如房地产。2015年,其生物医药业务收入仅为4990万元,比2014年该下降了近1200万元,降幅达到19.47%。今年上半年,其生物医药收入仅为2185万元,毛利率则同比大降29.97%,房地产业务收入则达到7970万元,已经超过去年全年的水平。

  新黄浦的情况虽然稍好,但也不容乐观,尽管已经转型金融领域,但利润贡献却并不见佳。半年报显示,今年上半年,华闻期货净利润还亏损436万元,瑞奇经纪同期净利润也仅有70.7万元,中泰信托情况虽然稍好,该公司持股比例却不到30%。

  在此情况下,房地产业务仍是新黄浦主要收入来源。今年上半年,该公司房地产业务收入6.79亿元,其中房地产销售、出租合计收入6.26亿元,在营业收入中占比接近90%,仍有着无可替代的重要性。

  值得注意的是,新黄浦披露的鸿泰房产利润状况,存在自相矛盾之处。10月10日公告显示,鸿泰房产今年上半年,净利润则亏损155万元。但其半年报却显示,该公司上半年净利润为3059万元。而除了鸿泰房产,新黄浦的其他房地产相关子公司,却经营不济,绝大多数处于亏损状态。