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房企正在遭受的,一场信用危机

2019年01月16日09:17 来源:搜狐媒体平台

  作者:卢俊

  来源:真叫卢俊

  房企,是时候回归房子的本质了

  2018年,中国房地产行业整体业绩规模仿佛开挂了

  TOP100房企全年的销售金额进一步同比增长35%,30家房企迈过“千亿”门槛,其中中国金茂、阳光城、融信中国13家房企也进入了千亿房企的队伍,在2017年“千亿军团”只有17家,而回溯到2016年,这一数字为12家,三年内年复合增长率超过60%

  当然,在房企业绩规模的不断递增的同时,我们不应该忽视两个的问题

  一是楼盘交付的项目品质变差了,二是大部分产品的属性变得千篇一律了

  前者代表的是底线,后者代表的是灵魂

  在房地产调控不断加压的2018年,过往楼市的投资热度、限价等的副作用逐渐显现,房企正在遭遇一场严重的信用危机

  不要说那些中小房企,哪怕是碧桂园、龙湖、华润、招商蛇口、万科等标杆企业,也被爆出严重的质量问题,各类因房屋质量问题的维权事件频频出现

  不仅如此,不知道大家发现没,全国各地的很多盘不仅楼盘名一样,就连相关的户型设计、小区配套等也大都雷同,就连**府**系**院的营销说辞很有可能都是一样的,在这些大量雷同的背后,藏着中国房地产的一种发展模式:降维复制

  一二线城市因为土地贵,房价贵,购房者也见了大的世面比较挑剔,相对来说房企投入在研发、设计上的动力就会大一点、精力就会多点,但到了三四五六线,就不用这么劳心劳神了,大部分房企直接把一二线的产品线拿来套套,换个噱头重新包装下,老酒换个新瓶卖,依旧供不应求、生意兴隆

  不管户型设计的怎么样,小区品质和配套怎么样,没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格,既然如此,何必还费心费力的研发,直接拿来用用就是了

  当然,为什么这段时间房企频繁出现质量门,原因可能是多方面的

  比如忽视了客观规律的高周转

  对于房地产这样高度依赖资金的行业相比,资本回报率事关企业的生死,动辄千亿的销售额,哪怕一年之内可以多流转一次,带来的利润回报也是惊人的

  其实高周转模式原本就有,很多行业都有,只是变了一种存在的形式,真正认真研究高周转并把这种模式玩成一项绝技的是碧桂园,被杨老板称作为“制胜的法宝”

  不需要好好做产品,不需要有太多的想法,只要周转的快,执行力足够彻底,是不是好的产品好像都不太重要,反正都能卖掉,都能赚到钱

  于是我们可以看到在2018年以前,咨询公司给房企老板们上课时,一定会谈论的就是高周转,言谈神情就像仿佛是只要掌握了高周转,利润就会滚滚而来

  但过度追求规模扩张和简单复制,以牺牲工期为代价忽视了盖房的必要周期,最后被反噬的,也只能是自己,于是我们看到了碧桂园老大们的鞠躬和道歉

  比如地王频现后出现的“限价”

  我们也看到了,这两三年只要是块地拿出来拍,动不动就是地王,溢价率低于50%就拍到的就像捡了便宜一样,后来也问了开发商朋友,一个城市总给我的理由是:那一轮楼市行情好,土地供应量越来越少,拍一块就少一块,最关键的是,银行给的钱很便宜

  很显然,那时候的开发商比现在都有钱,融钱也容易,都舍得花钱

  但很显然,拿地的他们都没有预想到后市的走势会不同往常

  那轮地王之后的大致一样的尴尬境遇:土地再贵你想拍就拍吧,但房子的价格,却不是你想卖多少就能卖的

  于是呢出现的情况就是项目想要最后拿预售证的时候被卡住了,从最开始的时间推迟到后面的价格谈不拢,为了保证不亏或是少亏,项目就只能一层层减配降低价格

  面对越来越高的融资成本,房企一直考虑的就是在快的基础上能不能更快,从本质上看,频频出现质量门背后的深层原因:

  不是不愿意做好产品,所有房企都只是在做各种权衡而已

  现在周遭的环境发生了比较大的变化

  市场情绪慢慢冷静了,同时除了严格的政策外,已经拿到手的高昂的土地面对周边的比较低的二手房价格如何更好的去化

  还有越来越高的家庭债务,都在迫使买房的群体一下子对于出手这件事变得越来越慎重了,特别是政府的态度,也正在逐渐发生改变

  比如越来越多的土地在拍卖时直接要求现房销售,逐步取消预售制度,从去年10月份起,越来越多的城市都像广东一样,现房销售的比例越来越高

  同时,就在前几天,东莞出台了全国首个“两天无理由退房”新规,一下子就把开发商推到了风口浪尖上

  这些因素都会对房企形成一种倒逼:发展了这么久,是时候回归房子的本质了

  对,房子的本质,其实就是这句,房子是用来住的

  当然,部分房企也正在逐步采取措施提高项目品质,甚至还刺激了某些新职业的兴起

  前介工程师,就是会参与到地产项目的规划、设计、施工、验收等阶段,审视产品并给出意见,同时也会从客户的角度去看待项目,并从业主日常生活的便利、安全等角度提出修正意见,监督产品质量,替客户全程把关

  还有就是第三方评估公司,往往是代表集团公司或区域总公司的立场,根据项目的建设进程,对单个项目进行全程监控,甚至很多独立的第三房评估的打分将直接影响项目上从上到下的奖金分配

  这两类岗位当前需求非常旺盛,其实就是房企主动采取的监控质量的措施

  同时,如果再延伸下,甚至可以说碧桂园正投入巨资研发的未来机器人既是为了降低人工成本,也是为了降低建筑行业对人工经验的依赖程度

  如果房子的建设可以通过机器人完成,所有的建筑工序环节其实就可以完全可控,同时,更重要的是,如果出现项目问题,也不会再有人员伤亡,这对于平息舆论有很大的好处

  但是,这还远远不够

  比如现在二胎政策放开了,可不可以围绕二胎的家庭开发些特有的户型,如果是一男一女的户型应该是怎么样的,如果是两个男孩或是两个女孩户型又是怎样的,可以让他们一起看书或是写作业一起成长吗

  另外就是独居生活的人也正在慢慢变多,适龄未婚青年、离婚未再婚中青年、独居老年人都群体的需求都是不太一样的,可不可以围绕他们的不同的需求做一点创新的开发

  还有就是在此次丁祖昱也提到,现在很多家庭的保姆带孩子的时间都变长了,很多时候甚至孩子都是跟他们睡的,在这种情况下,如果保姆房还像以前一样偷偷的放在一个无光的角落里显然是不合适的,那有没有更加合适的户型

  2019年的地产,可以说风险还是挺大的

  对于中小房企,要时刻关注现金流,不要被吞并掉,虽然无情的趋势已经告诉我们,强者恒强的模式还将继续上演

  对于大型房企,如何踏踏实实做好产品,做好品牌,未来业务一旦多元化,肯定是靠品牌赚钱,靠品牌去卖房,去融更便宜的资金

  但不管怎么样,希望所有参与者都可以始终围绕房子的本质开展各个节点并始终记住这7个字:房子是用来住的。