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阳光城的规模杠杆平衡术:两全其美还是一厢情愿?

2019年01月18日19:28 来源:中新经纬

  中新经纬客户端1月18日电(赵竞凡)阳光城集团股份有限公司(下称“阳光城”)在7天内连发11则公告,透露出的信息耐人寻味:在合计担保金额达净资产7倍有余的情况下,为9家子公司担保;拟融资不超过20亿,资金用途未做说明;计划发债15亿,承诺所获资金不用来买地。

  据悉,阳光城自2017年下半年以来便采取降本增效、优化资产负债结构等措施,着力降低负债率;2018年阳光城表示,要放缓拿地节奏,并将降杠杆列为长期目标。

  然而分析人士却指出,从上述融资、发债举动来看,阳光城的拿地扩张节奏并未更改。这意味着,阳光城一边降杠杆,一边却仍在冲规模。对房企来说,做大规模与降低杠杆很难兼而有之,以“高周转”著称的碧桂园同样以高杠杆闻名业界,而曾经加过杠杆的万达,如今也通过卖资产实现“瘦身减负”。

  这样看来,阳光城的规模杠杆平衡术能否奏效呢?

  

  资料图 中新经纬 王潮 摄

  广积粮,一举封王

  回顾来时路,阳光城的关键词是快速扩张。

  2016年,阳光城开启大举拿地模式,年内拿地超330万方,面积、金额均较去年翻了一番,获封新晋“并购王”。2017年,企业拿地更为激进,拿地面积超968万方,比2016年增长了2倍还要多,拿地金额超过980亿元,比上年增加了700多亿元。

  扩张的结果,便是负债规模的直线攀升。仅两年多,阳光城的带息债务便由2015年的372亿元升至2017年的1135亿元,净负债率也于2016年突破200%大关、达256.85%,较去年同期上涨86.18%。

  2017年下半年起,阳光城开始对财务指标进行优化,采取了降本增效、优化资产负债结构等措施,然而净负债率仍旧处在251%高位,远超同时期91%的行业平均净负债率水平。

  拿地扩张也考验企业的营运能力,特别是存货周转及变现能力。数据显示,阳光城近年来存货周转速度不断下降,存货周转率由2015年的0.43降至2017年的0.25,甚至在2018年上半年跌至0.08。而其存货周转天数也由2015年的837天,延长至2018年上半年的2195天(约6年),与此同时,以“高周转”著称的碧桂园的存货周转天数仅为约688天。

  

  眼看2018年楼市进入资本寒冬,背负债务压力的阳光城做出放缓拿地步伐、坚决降低杠杆率的决定。从财报数据来看,2018年上半年阳光城拿地面积为248万方,较去年同期的320万方减少了逾两成;拿地金额为105亿元,尚不足去年同期251亿元的一半。

  上述做法传导至阳光城的财务数据,负债指标得到优化。净负债率方面,阳光城2018上半年的净负债率为230%,同比减少50.86个百分点,较2017年底减少约20个百分点。

  然而短期偿债能力却仍不乐观,速动比率方面,2018年上半年阳光城的速动比率为0.59,较2017年的0.61、2016年的0.76均有下调。流动比率方面,2018年上半年为1.57,而2017年为1.69,2016年为则为2.20。此外,结合货币资金对短期负债(短期借款+一年内到期负债)的覆盖倍数来看,阳光城上半年该指标仅为0.75,意味着货币资金无法覆盖短期偿债需求。

  融资不止,拿地不休

  就在外界以为阳光城将会聚精会神降杠杆、一心一意保稳健时,公司高层的多次表态,却显示出“拿地扩张”策略不变的态度。

  

  资料图 中新经纬 贾亦夫 摄

  在2018年8月的博鳌房地产论坛上,阳光城执行副总裁吴建斌表示,买地扩张最佳时机或是2018年四季度、或是2019年上半年。吴建斌称,“拥有大量的优质土地——价格便宜、位置好,仍然是房企的第一要务,土储是房企的核心竞争力”。

  在吴建斌表态之后的4个月,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌于12月召开的阳光城集团合作伙伴大会上表示,“融资不仅是阳光城在做,家家都在积极融资,我觉得这很正常”。

  土地资源是房地产行业的核心生产要素,公司生产经营的持续和盈利能力的稳步增长有赖于充足的土地储备。但是要做好拿地扩张与财务稳健的平衡,对房地产企业来说始终是个难题。

  对于阳光城在杠杆和规模之间的平衡游戏,多位业内人士表示,从目前来看,阳光城扩张战略未变,但资金压力将会继续上升,一旦销售行情遇冷,企业将会面临巨大挑战。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端指出,从阳光城的融资、发债举动来看,其战略扩张节奏并未改变,但流动性承压。

  我爱我家原副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖则对中新经纬客户端进一步指出,房地产开发商早已习惯利用高杠杆方式维系高周转,即“三个锅盖盖十口锅”,但从政策面来看,房地产开发投资已不在被鼓励之列,房企不再是银行优先放贷的对象。

  即便如此,在中原地产首席分析师张大伟看来,“做大规模”仍是房企的主流选择。张大伟对中新经纬客户端指出,值得注意的是,在房企拼规模的同时,行业整体销售行情逐步降温,这导致保持高速拿地节奏的房企们资金压力越来越大。

  此前,克而瑞研究中心曾发布研报称,展望2019年,地市、楼市继续降温是大概率事件。无论是龙头房企还是中小房企,“谨慎投资”是未来的主旋律。

  在这样的背景下,阳光城一手降杠杆、一手扩规模的心愿还能否顺利实现?(中新经纬APP)

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