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城市更新大时代下的旧改:房企如何抢占这个千亿市场?

2018年04月26日17:47 来源:搜狐媒体平台

  在房地产正逐步过渡到存量市场的背景下,

  以发展租赁市场和旧城改造为主的存量市场受到政策不断支持。

  

  一.

  政策背景:政策支持不断加持

近年来,随着房地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变,以发展租赁市场和旧城改造为主的存量市场受到政策不断支持。国家相关部委和一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。

2018年3月5日,两会《政府工作报告》指出启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套,未来在政策的推动下,各大城市将启动新一轮的城市更新项目。深圳发布的《城市更新“十三五”规划》推算,深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。广东省国土资源厅于4月5日发布《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》,进一步优化了“三旧”改造政策,规定涉及“三旧”改造的供地,除了政府收购储备后再次供地的,其余供地可以协议方式出让。

在政策支持力度不断加大的背景下,加之一二线城市土地供应有限,特别是核心地段土地更是稀缺资源,单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备,使得更多的房企加入到城市更新和旧城改造中来。

  表:近年来有关支持城市更新政策

  

  来源:亿翰智库整理

  二.

  竞争态势:两类企业参与,各有优势

  有能力操作旧改和产业地产项目的多为综合实力较强的大型房企,地方出让土地也倾向于交给这些房企。此外,部分城市对参与旧改的房企设置了一定门槛,如《深圳市城市更新办法实施细则》就规定,“市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位”。

  目前参与旧改的企业也主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主,前一种以万科、碧桂园、恒大、阳光城等为代表,后一种以凯德集团、盛煦地产、高和资本为代表。

  

  例如,万科早在1988年便尝试城市旧改业务。当年该公司通过拍卖方式获得罗湖区红桂路一宗占地4100平方米的旧改用地,开始涉足旧改业务。2017年,万科正加大在城市更新上的布局,并积极向二三线城市进行扩展。如当年6月,其通过拿下一旧改项目,首次进入石家庄。

  

  碧桂园也在2016年进入旧改领域,当年就与昆明市政府签署《城市更新改造战略合作框架协议》,计划投资860亿元推进以城中村、旧城区、旧厂区等“三旧区”改造为主体的城市更新改造。杨国强在2017年表示要加大旧改投入力度,期望做更多的旧城改造、要有长远规划,参与旧改将是碧桂园在四个一线城市的主要发展方向之一。

与此同时,地产基金也是较早参与城市更新和旧城改造的重要玩家,早在2012年,高和资本就与国开金融联手收购上海中华企业大厦进行旧改,随后两家又联手进行了上海老旧厂区改造加新建的梦中心项目。同一年,凯德集团参与了广州市大坦沙岛地区更新改造项目,改造目标是将项目打造为健康生态岛。

  目前,参与旧改的这两类主要玩家,各具优势,并没形成一家独大的局面。房企依靠在地产上下产业链的优势,在综合类项目的改造和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚,在旧改上往往采取轻重资产结合的方式去运营,在资金和运营上具有一定优势。

  三.

  房企运营策略

  1.

  城市选择:集中一二线城市,既有已进入城市,也有新括展城市

  由于一二线城市土地资源的稀缺性,房企通过传统的招拍挂形势获取土地资源难度较大,加之多数一二线城市有关部门规划了体量较大的城市更新和旧改项目,这些城市成为了房企获取旧改项目的主战场。万科、碧桂园、恒大等房企历年在获取旧改项目城市中,不乏上海、广州、深圳、青岛、武汉等热点一二线城市,这些城市既有房企已进入的城市,也包括新括展的城市。例如,对于土地稀缺、但又必须进入的城市,碧桂园选择的方式多是通过介入旧改,早在2016年碧桂园首次进入深圳,便是通过股权收购方式获得龙岗中心城片区的旧改“水一村南约项目”。

  表:标杆房企城市更新进入城市情况

  

  来源:亿翰智库整理

  2.

  项目获取:主要以合作或收购为主

由于旧改项目体量较大,对资金要求高,回报周期长,房企在城市旧改项目获取上,主要还是以合作或收并购方式为主。目前旧改的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前的主流模式,而在具体工作上,除了开发安置项目、旧住宅区修缮外,现在也更多元化。此外在对旧改项目的收并购上,往往权益也是不是100%的收购,大部分只是占有部分权益。这种收并购和合作的拿地方式,既减轻了企业前期的资金压力,也共同分担了后期开发和运营的市场风险。如今年8月,万科在对石家庄城中村的改造中,就是与润德、泰发基金签署战略合作协议,共同进行项目开发改造。

  表:房企城市旧改项目获取方式情况

  

  来源:亿翰智库整理

  3.

  运作模式:以房企主导型为主

房企在城市旧改过程中的的运作模式,主要以房企主导型、政府主导下的房企参与型两种模式为主。其中房企主导型指地方政府改造土地交给房企去进行整体规划改造,政府不参与,房企根据自身利益去进行开发。根据城市总体规划,政府划出地块由开发商进行投资,独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。目前这一方式也是房企参与旧改的主要方式。如在早前碧桂园通过股权收购方式拿下的位于深圳坂田坂雪岗大道东侧的工改保项目,这一旧改项目主要由碧桂园进行主导进行,碧桂园只需按政府要求配建70%比例的安居房,剩下的30%则为自售物业,其中包含商品房和商业裙楼、街铺。

另一种模式,政府主导下的房企参与型模式,即政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置,进行总体规划、土地开发和市政设施建设,然后实行土地招牌挂,由开发商组织进行设计、建造和运营。例如,在深圳龙岗区的第一个旧改樟树布旧村改造项目中,主要牵头的是深圳市查违和城中村改造小组,小组前期制定了拆迁改造和建设用地规划安排,万科通过与樟树布股份公司签订合作开发协议进行介入,主要承担商品房建设的工作。

  4.

  产品规划:规划类型丰富

  房企在城市更新项目的选择上,不拘于单一的项目类型,往往会灵活地进行规划,既有住宅项目,也有商业地产、文旅地产、长租公寓、创意园区等项目,类型十分丰富。在目前政府对非住宅类项目加大支持力度的背景下,文旅地产、长租公寓类的旧改成为房企的重要方向。如17年12月中南集团与西安政府进行合作,中南集团拟投资1000亿左右参与西安皇城复兴计划,在西安古城墙13平方公里范围内,以文化旅游产业为主导,打造世界级旅游休闲目的地。万科在对上海延安西路1262号项目的旧改上,规划目标将上海生物制品研究所打造成一个开放式创意园区哥伦比亚公园。

表:标杆房企城市旧改部分项目情况

  

  来源:亿翰智库整理

  四.

  总结

  

  一方面是房地产领域存量房时代的到来,另一方面是一二线城市土地资源的稀缺,加之部分城市也陆续出台城市更新、旧改、棚户区改造的实施计划,促使城市旧改成为了房企加强土地储备的重要途径,并且也吸引了越来越多的房企参与兴趣。

  但城市旧改由于开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题,使得旧改项目存在很多不确定性,一些经验不足或实力不够的房企往往会被迫中途退场。不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式,旧改还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条,所以它需要的不仅是简单盖一所房子,而是对房企资本与运营等综合实力的考量。

  房企在参与旧城改造的过程中,首先要清楚旧改的复杂性,其中最大的难点和首先需要解决的问题,在于处理好各方面的利益关系,包括与地方政府的利益关系,与拆迁业主的利益关系,与市民利益的关系,与现有城市功能的关系等。只有在妥善处理好这些关系的基础上,才能做好施工建筑及后期的运营工作。

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