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真相:一线房价连跌3月,楼市阴跌大幕早已拉开

2019年01月17日23:15 来源:政商参阅

来源:蜜财经(WJCF99)

孙峻青:“他和战士们都被兜到网里去了。这里,是敌人收网的地方。这里,就是一个即将到来的大屠杀。”

不废话,直奔主题:

1月16日周三,国家统计局公布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

据路透社统计,12月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升9.7% ,环比上升0.8% 。

名词简单解释:

同比,意思是 同期比较,比如说18年12月和17年12月的比较就是同比。
环比,意思是与 上个月比较,你可以理解为环绕的意思。比如18年12月和18年11月的比较,就是环比。

注意,上面路透社的数据是说的新建商品房的价格。

之前我从重复说过多次,因为诸多的调控限制,一手房数据已经失真,而且基于稳地价稳房价稳预期的需要,新建商品房的价格是很容易从源头控制住。

所以,咱们看二手房的。

值得注意的是,12月70城二手房价格同比仅有4个城市下跌,北上两市均位列其中:上海跌幅2.7%,北京跌幅1.9%,意味着,跌破17年12月的价格。

连续三个月以来,四个一线城市二手房价格环比均为下跌,二手房价格环比下跌的城市数量呈不断扩大趋势,由11月的17个扩大到12月的22个。

房子的价值是什么?

并不是一套房子的估值,这是抵押贷款和征收房产税需要的。一套房子真正的价值,是它进入到二手房市场,流通之后能变现多少,这才是真正的价值。

从实际的市场反馈看,从一线开始房价漫长的阴跌,才刚刚开始。

我们将共同见证市场的奇特现象,一手房巍然不动,二手房悄悄败退。

再说一下数据失真的事情,为什么说数据失真?

一手房的数据,统计局的商品房住宅价格,都是来源于各地的网签数据。

调控高压导致各地限制高价房签约的前提下,房价上涨势头降低,符合当时的政治正确。

而最近各地松动的情况下,大量高端存量纷纷签约,房价数据上涨,同样又符合当下的地方舆情需要。

比如:统计局数据显示,从环比看,四大一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%,涨幅比上月扩大1.0个百分点。

我们看看涨了多少

一手房方面,广州以3%的环比涨幅领跑
北京、上海和深圳则分别上涨1.0%、0.6%和0.4%
二手房环比跌幅不高,北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%

根据统计局公布的调研方法,一手房是采取的当地房管局的网签数据,二手房是非全面调查,采取的重点和典型调查相结合的方法。

问题来了,你觉得统计局下到70个大中城市调研二手房数据吗?

因为18年的最后一个季度各地限制网签的政策放松,尤其是一线的高价项目允许备案网签,所有数据看上去出现明显上涨的趋势,但这就是在误导普通人。

像北京12月签约的9万单价以上项目达到了269套,但这是2017年3月左右成交的房源。
还有广州的10月19号出台的双合同改成单合同,同样也抬高了房价数据。

但是最近的市场真实反馈,却不是数据上那么好看。

上海三毛公司,于1月14日晚间公告,由于房地产交易市场不活跃,公司位于深圳南山区的两处住宅房产 降价近200万后仍无人竞买,公司拟终止前述两项房产的挂牌事宜,该房产已经撤牌。

这两处降价也卖不掉的房产是楼市最坚挺的,最抗跌的学区房。地段非常不错,位于深圳的核心南山区的海王大厦。

海王大厦所在的南山区“土豪”扎堆,二手房数据显示均价在8万左右,但上述两处房产挂牌均价仅为3.9万/平方米。

还有根据贝壳找房的数据,北京二手房急售房源增加,少则降价几万,多则几十万。

这些真实的二手房市场交易数据才能真正反馈市场到底发生了什么,官方冷冰冰的数据是可以人为调控的。

另外,一线楼市还有一个被人忽视的灰犀牛,一直存在并且接近,但很少有人正视它。那就是多元化供给的战略布局。

共有产权房,市场价的一半
人才安置房,市场价的3成
公租房,租金不受市场影响
限价房,设定房价天花板预期
……

这些房源并非给有钱人准备的,这是给现在买不起但急需购买和资金实力有限但对城市未来发展有利的刚需们准备,并且未来会成为刚需的主流。

在现在储蓄率如此低的前提下,没有了底层的刚需源源不断的掏出自己辛苦攒的钱进场,现在保持不变的房价就像空中楼阁。

刚需是地基,地基打得稳才有高层建筑,否则,大风起时……

可以断言,至少5年内,一线城市反而并不是最好的资金避险之地,一些正在崛起的二线,倒是会有参与城市红利的机会,但也同样要注意是否已经处在高位。

最近原中国人民银行调查司司长盛松成在演讲中说了这么一段话:

大家都知道,总体看中国房地产泡沫确实比较大,房地产泡沫有很多衡量指标。
有人说用空置房,用租售比,我觉得有道理但是不够全面,因为中国人的房产概念,租售比,空置房概念不能和美国相比,这是两回事,但是有一个指标基本上全世界统一,就是 房价收入比,多少年收入可以买一套房子,这个基本上可以比。
只要长期房价可以平稳,让人均收入和GDP超过房价增速,那么十年、十五年以后,我们的房价收入比就可以砍掉一半。

我认同房价收入比过高,但不认同房价平稳的说法。

楼市只有涨和跌,无非快慢。

房价前两年的暴涨不只是市场和货币因素,还包括了人性。追涨杀跌,这是人性的贪婪本能,不只是针对房子,所有的资本市场都一样。

如果房价长期低于GDP增速,那就意味降低房子的金融属性,再考虑到未来地产税的因素,人有趋利避险的本能,当房价长期不涨成为全民共识以后,没有增值的预期后,房价必然会跌,而不是稳住不动。

当有人尝试抛售,尝试低于市场价出售,就会引发更多的多套房拥有者参与进来,想要套利离场。这种行为会引发什么,我想大家都清楚。

不过我很确定的是,至少统计数据上会一直平稳,原因你懂得。

当然,最后还是要说,不排除房价再涨一波的可能性,比如说汇率变化,比如说货币政策逆转,比如说宅基地和集体土地加速入市政策等,咱们且行且看。

但实事求是讲,我并不希望看到这样的场景。

这个阶段,拿稳了手里的现金,保持警惕。稳住,别浪。