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链家拿什么发60亿私募债?

2018年01月08日11:14 来源:搜狐媒体平台

  1月4日,根据上交所公司信息,房产中介商链家准备发行60亿元私募债。要知道,链家经过B轮和融创、万科的注资,融资金融高达116亿元。如今又要发现高利率高风险的私募债,公司资金紧缺程度可见一斑。链家是轻资产运营的,如今一二线房产中介市场萎靡,房产经纪人纷纷离职,链家又能拿什么来发60亿私募债?

  1月4日,上交所公司债券项目平台出现了链家的身影,其申请2018年非公开发行公司债券60亿元。

  这几年来,链家是以互联网公司的打法,一方面大规模融资,曾一年内融资116亿元。另一方面采取收购和广开门店的方式,试图在房地产中介市场确立领先优势。

  然而近期,链家似乎是遇到了危机。在二手房交易量下降的情况下,链家曾于2017年10月份开始大量裁员,结果手段太狠又遭遇人荒。情急之下,12月又开始紧急招人及回聘。

  而这次发行私募债,又彰显出链家资金紧张的局面。众所周知,私募债针对少数人发行,利率相对较高,甚至超过银行贷款利率。由于链家是轻资产运营,本身没有大量有价值的抵押物,因此向银行借贷的难度颇大。而发行私募债,链家又能拿什么增信呢?

  融了116亿还缺钱

  在房产中介行业,链家一向以凶猛而疯狂的扩张闻名。2015年以前,链家偏居北京,虽然是当地最大的房产中介,其他地区却并不知名。当年2月,链家一举拿下上海排名第二的房产中介德佑地产,拉开了全国扩张的序幕。

  2015年,链家在全国一二线城市接连并购了成都伊诚、深圳中联、杭州盛世管家、广州满堂红等各地老牌中介公司,迅速完成了全国主要城市的覆盖。除了并购,链家还在各大城市广开门店,一时间,街头巷尾到处都是链家绿色的标志,以及身着西装打着领带的房产中介。

  当时全国房产市场一片火热,链家快速扩张吸引了众多资本的关注。2016年4月,链家B轮融资由华兴资本旗下的华晟资本领投,高瓴资本、新希望、腾讯、百度作为战略方参与,共注资60亿元。

  2017年1月,融创中国宣布以26亿元的价格增资链家,持股比例为6.25%。照此计算,链家的估值达416亿元。

  而在融创中国发布的公告中,可以了解到链家的业绩状况。2014年公司税后净利润7444.58万元,2015年税后净利润为8.08亿元。截至2016年6月30日,公司未经审核的综合资产净值为16.14亿元。

  可以看出,经过2015年在全国疯狂并购与扩张,链家净利润迅速增长。2017年4月,万科又向链家注资30亿元。

  考虑到链家A轮融资还在2011年,融资金额也仅有数亿元,且大部分已经退出。从B轮融资算起,加上融创中国与万科的注资,链家一年内融资金额高达116亿元。

  或许116亿元没有弥补快速扩张带来的资金缺口,一进入2018年,链家立马抛出60亿私募债方案,可见公司对资金的渴求程度。

  需要注意的是,B轮融资时,链家同投资人签订“对赌”协议:若公司链家未能在B轮交割日后5周年内完成IPO,投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格+每年8%(单利)的回报。

  目前,A股房产中介上市公司中,世联行市值247.53亿元,而链家估值已高达416亿元,若要上市,势必继续扩张。此外,昆百大A并购我爱我家已获商务部反垄断局审查通过,竞争对手率先登陆资本市场,这对链家并非利好。

  拿什么发60亿私募债?

  实际上,链家最大的问题在于,2015年的扩张过于成功,导致接下来依旧采取疯狂扩张的模式,试图把其他竞争对手全部打趴下。

  以上海为例,2015年初德佑地产在上海仅有200多家门店,就已经仅次于中原地产,为上海第二大房产中介。到2017年6月,链家在上海的门店共有1500家左右,房产经纪人多达2万余人。根据融创公告中显示,当时链家在全国拥有约8000家门店,旗下房产经纪人超过13万人。

  高速扩张的链家,却在2017年遇上了房产市场严格的市场调控,调控范围广、持续时间长。链家主要布局在一二线城市,而今年的现状是三四线销售火热,一二线城市新房市场、二手房市场下滑严重。

  据统计,2017年1-11月份,上海的二手房成交量同比去年下滑超过60%。2017年北京二手住宅网签总量为13.6万多套,比2016年的27万套下降50%。

  另据克而瑞数据,2017年,二线城市平均成交面积同比下降24%,济南、太原、天津、厦门、福州、郑州、长沙成交量下跌超过40%。除了市场萎缩,房产经纪行业违规代理、哄抬房价等行为也受到处理。

  多方压力之下,链家开始关店裁员。2017年5月,链家北京开始出现裁员消息。当月,链家上海高管也出现调整。2017年10月,上海链家为了严控成本,推行无底薪新政。即新人每月4000底薪,转正后取消底薪,一切收入来自佣金提成。

  本来市场就不景气,很多房产经纪人就指望底薪吃饭,新政推出了,员工大批离职。然后,链家又承受不了员工大量离职的后果,12月公司遭遇人荒,又开始疯狂回聘离职人员,并表示什么学历都行。可是,新政仍在,导致离职的主要矛盾还是没有解决。

  除了房产中介业务,链家也曾涉拓展产业链,把触角伸到金融领域。2014年年底,链家上线互联网理财产品链家理财。随着“P2P”和“首付贷”相继被叫停,链家主动停止了包括首付贷、定期贷业务在内的相关产品。

  链家是房产中介,一直是轻资产运营,从上文可以看出,截至2016年6月底,资产净额只有16.14亿元。现在房产中介市场萎靡不振,经纪人经历离职风波后,人心浮动。业务发展遇到难题,这意味着公司无法提供稳定的现金流。资产不多,现金流又不稳定,那么链家又依靠什么来发行私募债。

  或许,链家现在把宝压在了长租公寓上。目前,链家力推旗下长租品牌“自如”,并通过入股上市公司“东易日盛”拓展家装市场。不过,若房产市场继续强力调控,长租公寓发展不及预期,链家又能拿什么还本付息?