新闻>正文

任志强在替谁说话

2017年12月01日12:09 来源:港股解码

  港股解码,香港财华社王牌专栏,20年专注港股,金融名家齐聚,做最有深度的原创财经号。看完记得订阅、评论、点赞哦。

  近日,华远地产股份有限公司原董事长任志强,和中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁关于房价问题发表看法,认为中国的房价仍然偏低,而且后期将继续上涨。

  任志强表示,全国来看中国的房价(不包括地价,后同)超过2万/平的只有9个城市,平均房价超过1万/平的不到20个城市,截至去年年底,全国所有的地级市加起来房价不超过4000元/平,截至今年10月份,全国平均房价也就7000元/平。

  他甚至质疑:我没太搞懂,为什么你们老说房价高?我觉得还早着呢!

  持续上涨,我们还有否长期基础

  笔者认为,从城镇化普及率、住房需求,以及社会对房产的投资偏好来看,看好房价的未来上涨预期,并非不成立,甚至已经成为全社会共识。然而,我们须明白支撑房价上涨的驱动因素不在于上述看上去那些形而上的利好因子,更要从实际出发,从人们在经济上的直接承受能力——居民负债率——这一更直接与最关键的角度,理性看待支撑房价持续上涨的根本因素与支撑的长期基础,否则脱离了人们的直接支付能力,大谈房价上涨无异于肆口妄谈,是“塞源而欲流长也”。

  那么,我们的居民是否还有支撑房价继续大幅上涨的基础呢?

  中国人民银行数据显示,截至今年10月份,我国居民存款累计63.5万亿元,贷款累计39.6万亿元,存贷款比率62.4%,比起年初存款62.9万亿元,贷款34.1万亿元所对应的54.2%大幅增加。这一数据表明,我国居民面临着巨大的负债偿付规模所带来的压力,而且势头有增无减,这是我国居民通过银行贷款这一加杠杆形式进行投资购房的直接反映。

  来源:央行

  事实上,从2008年以来,每一轮房价的上涨周期,都伴随着居民部门负债率的快速增加,不管是2009年、2013年以及2015年下半年至2016年上半年,房价的巨幅上涨引发全民热购,都是借助于巨额的银行贷款这一形式实现的。

  换句话说,十年来尤其是近年来我国房价的爆发式上涨,其背后并非表现出居民实际支付能力的显着提高,而是通过居民借贷这一杠杆形式,借助于巨额的信贷规模造就出的房地产市场大发展大繁荣。今天,有多少中产不是背负着上百万的还贷压力?提前透支了今后二三十年的财力获得的现下住房,他们的痛苦指数不是一般大,那么在此情况下,整个社会所形成的这种依靠信贷规模的扩张引发居民负债率居高不下,还能让高房价持续多久?耗竭了居民的财根,房价持续上涨,其背后的支撑基础又在哪里?

  来源:天星资本、BIS、wind

  其次,如此庞大的购房信贷规模,与居高不下的居民负债率,作为背后支持者的银行,即便没有现在“限贷”的政策限制,出于经营风险上的考虑,也会让银行在继续放大信贷规模上望而却步,以免触及金融系统性风险,一发不可收拾,导致黑天鹅或灰犀牛事件发生。那么,在没有了银行的资金支持,面对动辄上百万、首付几十万的房款,居民纵然有购买欲望,然而他们有购买勇气吗?

  土地招拍挂,衍生天价地

  建国后,由于相当一段时间内,我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度,造成了土地资源配置不合理、利用效益低、浪费严重等问题。改革开放后,为了克服此种种弊端,在城镇土地制度使用方面进行了一系列改革,建立起土地有偿、有限期、可依法进行土地交易的有偿使用制度。但是,由于交易过程不公开,寻租行为普遍,导致了国有资产的流失,以及由于缺乏竞争,出现了严重的价格扭曲和低价转让现象。为此,国土资源部于2002年5月发布11号令,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂的方式转让。2004年,又颁布第71号令,规定8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的“831”大限。从此,土地价格急剧上涨,以至于陆陆续续出现大量的地王、天价地,房价正式开始呈现从封闭市场时的低价向开放市场的天价的“惊险一跃”。

  以至于任志强近日表示,撇掉地价外的中国房价远未达到合理水平,与国际差距十分明显。

  未来

  无论是居民负债率居高不下,导致财力上的耗竭,令后市高价接盘的可能性降低,还是土地招拍挂制度衍生出的土地财政,都让中国的高房价面临难以为继的局面,那么在这种情况下,房价继续上涨,显然不具备支撑的基础。

  任志强看到了撇除土地价格后,房价的上涨空间不高,然而却没看到民众的购房成本是尽数包括了土地出让金、税费以及房地产利润在内的所有费用,并非因为地产商的利润空间不够高,就意味着民众依然具备高房价的接受能力,当一个国家的绝大多数居民已经在购房问题上透支了往后几十年的全部财力,面临巨额的还款压力,那么当房价继续上涨,接盘的群体从何而来?高产、投资商,还是谁?显然,高产并不缺房,即便购买高端住房,并不能够对房地产市场产生多大波澜,投资商斥重金购买房产,那么其转手的对象又是谁?在贷款风险累计导致银行坏账风险增加的情况下,资金渠道将严重收窄,那么没有了银行的慷慨支持,谁又有支付昂贵的房价能力?

  ■ 作者|刘福生

  ■ 编辑|夏雨辰