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享受绿色通道仍被否 西藏新博美IPO因哪些问题翻车

2017年08月11日14:06 来源:搜狐媒体平台

  (图片来源:全景视觉)

  经济观察网 记者 黄一帆 实习生 林淙

  随着将注册地从成都市武侯区变更为西藏自治区的下辖的山南市乃东区泽当镇,成都新博美股份摇身一变,成为了西藏新博美商业管理连锁股份有限公司(以下简称“新博美”)。在2016年7月7日取得换发的《营业执照》后,新博美享受上了IPO“即报即审”的绿色通道。

  然而,“插队”并没有让新博美先一步拿到证监会的批文。在提交申报稿仅26天后,8月9日晚间,由于盈利能力持续性、期间费用率低于同业、卖场租赁物业部分被查封等问题,新博美首发申请未获通过。

  连续三年净利下滑

  尽管新博美将注册地迁往西藏,但其主营业务和主要经营地仍在四川,继续做着装饰建材家居卖场的整体运营管理与服务的生意,专注于西南地区大城市周边和中小城市的市场。

  新博美主要采用“承租运营”的经营模式,即以租赁方式取得物业使用权,再通过一系列改建、装修、规划与分区等处理,将其打造成可供装饰建材家居商户群体经营需求的卖场,并向商户提供相关的配套运营管理服务。

  相较于自营模式来说,承租运营模式自然伴随着与经营场地相关的不确定性较高,无法享受资产增值收益等劣势。

  截至2016年12月31日的数据,新博美平均每个卖场收入仅为900万元左右。对比同样经营卖场/商城运营服务的上市公司,新博美的综合毛利率显著低于平均水平,与行业龙头红星美凯龙、富森美更是相去甚远。公司解释称,主要原因系可比上市公司中,多数经营场地为自有物业,对应的物业成本为房屋和土地使用权的折旧摊销,而新博美的经营场地为租入物业,对应物业成本为租金,成本相对较高。

  虽然新博美通过较长的租赁期限、违约条款等措施来尽可能保障场地稳定性,但仍存在出租方不继续履行合同的风险。

  根据招股书披露的数据显示,新博美自2014年以来的营业收入、利润总额和净利润,都在逐年下降。2016年扣除非经常性损益后的净利润仅为2536.31万元,相较2015年的2967.97万元下降了约14.54%。可以说公司在报告期内的盈利水平总体是呈下滑趋势的。

  同时,随着新店拓展和总体营收下滑拉低了公司的单个售场营收。

  从2014年到2016年,伴随着新博美的经营面积从22.88万平方米扩张至31.77万平方米的,却是各卖场主营业务收入逐年减少的窘况,2014年的13108.35万元,到2016年就只剩下了11987.86万元。与此同时,卖场无论是面积出租率,还是摊位出租率也都在不断下滑,2016年的数据分别比2014年回落了6.3个百分点和6.46个百分点。

  对此,新博美认为,报告期内部分新卖场开业是其整体出租率和平均单价出现下降的原因之一。由于公司定位于大城市周边和中小城市的装饰建材家居卖场的运营管理服务,新卖场布局之初对当地市场的需求和消费习惯均需要一定发掘和培育期,故会面临出租率较低、优惠招商形成的单价较低等情况。

  报告期内,新博美的新店规模不断扩张,但员工人数却逐年减少。2016年年末较2014年年末减少了35人,降幅达12.5%,但招股书里并没有披露人员减少的具体原因。

  另外,公司的董监高中,有数位未在新博美及其关联企业领薪。

  发审委会议提出询问的问题中就有提到,请发行人代表进一步说明发行人报告期内员工人数呈下降趋势的原因;是否存在关联方、潜在关联方或者第三方为发行人承担成本或代垫费用的情形;发行人是否存在通过人为压低发行人高管和员工薪酬以降低期间费用、增加利润的情形。

  主力门店业绩遭遇滑坡 客户流失严重

  报告期内,新博美运营的卖场共有13家,除去已于2014年结业的太升店,公司目前正处在运营中的卖场共有12家。

  而报告期末至招股说明书签署日,新博美另有9家新店正在筹建中,并签署了场地租赁合同或意向协议。尽管新博美在不断地新开门店和扩张市场,但平均毛利较低,未能体现出收入增长趋势,始终是其核心竞争力和未来持续盈利能力的最大质疑点。

  新博美的营业收入和毛利主要集中在南门店、温江店、龙泉店和郫县店,2014年至2016年,这几家门店贡献的营业收入占比分别为73.40%、78.66%和75.89%,贡献的营业毛利占比分别为81.23%、79.21%和73.80%,尽管集中度略有降低,但新博美对上述卖场仍存在较强程度的依赖,经营风险集中。一旦这几家卖场经营情况不利,或会对公司整体的经营业绩造成影响。

  “主力军”的队伍中,南门店就出现了明显的出租率下滑和单价下降的情况,由于“南门店”收入占总体营收比例在2015年占21.01%,导致新博美整体的相关指标都出现了下滑。

  2014年到2016年间,南门店的出租率下降了21.86个百分点,而单价的降幅则达到25.36%。同时,南门店的毛利率也随之走低,2015年它的毛利率尚有43.70%,到2016年该数字仅为19.51%,降幅达48.5%。

  除此之外,2016年较上年出现收费单价下滑情况的门店还包括龙泉店、郫县店、青白江店、双流店,下降的幅度分别达到0.64%、2.1%、10.7%、15.0%。

  对此,新博美的解释是,南门店位于成都市老城区,开业时间较长,设施较为陈旧,吸引力有所下降。同时,周边同类卖场较多、竞争剧烈,在经营环境恶化的情况下纷纷推出优惠政策力争吸引和留住商户,竞争进一步加剧。

  前述因素共同作用,导致南门店出租率出现了下滑。为应对经营环境的不利影响和加剧的竞争,新博美也做出了降价、扩大优惠期等应对措施,使得平均收费单价有所下降。其他门店收费单价的下降,则主要受宏观经济因素、竞争加剧、新开店优惠政策等方面的影响。

  另外,观察近三年来新增客户收入与撤销客户收入的对比可发现,新博美的客户流失情况较为严重,每年撤销客户收入的比例都高于新增客户带来的收入。尤以2016年为甚,新增客户的收入比撤销客户的收入整整少了513.45万元。而这似乎也与经营状况不佳的南门店脱不了干系。新博美在招股书中表示,2016年撤离客户收入占比较高,主要系单价较高的南门店出现了较多撤离客户所致。

  租赁房屋多瑕疵 抵押、查封、纠纷不断

  新博美近年来不仅在自己招商、出租的业务上面临单价下滑、出租率下降和毛利率较低的情况,在租赁场地的环节上也存在部分瑕疵与不确定因素。

  截至招股说明书签署日,新博美旗下的南门店、郫县店和青白江店的剩余租赁期均已不足三年,将面临场地租赁到期续约的不确定性。而上述几家卖场又是新博美的盈利重点,2016年对收入的贡献占比分别达到15.01%、11%及4.45%。

  而新博美租赁的房屋中还出现了多处无法联系出租方,或房屋出租方不能提供权属证书的情况,此外,还有部分房屋未办理房屋租赁备案手续,部分房屋被抵押或被法院查封。与此同时,新博美在2011年购买成都市龙泉驿区建筑面积2311.62平方米的房产,已支付全部购房款,但该房屋及所占用的土地尚未办妥权属证书;2010年新博美向苏丁、朱莉转让两处共有房屋的份额,目前也仍在办理过户手续中,尚未完成交接。

  据了解,武侯新博新美经营的南门店租赁的约14.44平方米物业已无法联系出租方;龙泉新博新美经营的龙泉店租赁的约4806平方米的房屋(龙泉店1-3号馆)系出租方建设在集体土地上的房屋,若该占用的土地无法取得国有土地使用证,则出租方银河投资存在不能办理该房屋权属证书的风险。经测算,龙泉新博新美租赁龙泉店1-3号馆近三年所产生的营业收入分别为184.29万元、216.05万元和218.54万元,占发行人同期主营业务收入的比例分别为1.41%、1.70%和1.82%。

  龙泉新博新美的麻烦还不止于此。出租方四川省银河投资集团有限公司(以下简称“银河投资”)此前与另外两家公司,成都东湘川华、湖南东能投资签署了《企业产权挂牌交易合同》,拟将龙泉新博新美经营的龙泉店所租赁的房屋出售给前述二者,但未事先通知龙泉新博新美。2016年9月2日,龙泉新博新美向成都市中级人民法院起诉银河投资、东湘川华、东能投资,请求确认以上三方签署的《企业产权挂牌交易合同》涉及龙泉新博新美承租房屋的相关协议无效;请求判令龙泉新博新美在银河投资与东湘川华、东能投资所订立交易协议的同等条件下优先取得对龙泉新博新美承租房屋的所有权。目前,该案尚未判决,前述涉诉房屋尚未办理过户手续。

  另外,青白江新博新美、郫县新博新美、彭州新博新美、龙泉新博新美、武侯新博新美、双流新博新美租赁的部分房屋存在租赁之后被抵押或被法院查封的情形;攀枝花新博新美、武侯新博新美、乐至新博新美租赁的部分房屋存在租赁之前被抵押或被法院查封的情形。其中,双流新博新美所租赁房屋的出租方成都新同辉置业有限公司、彭州新博新美所租赁房屋的出租方成都花都置业发展有限公司存在无法偿还到期债务被相关债权人起诉或被申请强制执行的情形,双流新博新美所租赁的房屋、彭州新博新美所租赁的房屋均已于出租后被查封或抵押。

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:已被设立抵押权或已被法院依法查封之后租赁房屋的承租人,无权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。

  因此,新博美旗下的多家门店存在无法继续使用所租赁房屋的风险,而这对于依靠“转租”盈利的新博美来说,无异于“釜底抽薪”。

  截至本招股说明书签署日,除武侯新博新美、郫县新博新美、乐至新博新美、温江新博新美租赁的房屋外,其余的所有卖场均未办理房屋租赁备案。

  8月9日的发审委会议上,也对部分相关问题提出询问。最终公告显示,新博美IPO闯关失利。