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物业公司IPO估值创新高

2018年02月10日11:18 来源:搜狐媒体平台

  

  (图片来源:全景视觉)

  经济观察报 记者 杨依依 2月1日,A股第一家物业公司南都物业(603506.SH)在上海证券交易所敲钟,发行价16.25元/股,上市后一路涨高至 2月 8日的37.68元/股,预估PE为47倍。

  2月8日,内地在香港的第七家物业公司雅生活服务(03319.HK)完成公开募股,最终发行价为12.3港 元 /股 , 预 估 PE为58.8-77.3倍,将于2月9日在联交所主板上市。倘若全球发售按每股12.3港元的最终发售价进行,雅生活的市值将达到164亿港元,超过绿城服务成为国内市值最高的物业公司。

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  对比几年前陆续上市的其他五家物业公司(无住宅业务的浦江中国除外),南都物业和雅生活服务创下估值新高。

  国泰君安分析师刘斐凡认为,价格和预估PE的明显提高,说明了A股和港股市场提高了对内地物业公司的认可度。

  高估值

  2014年彩生活赴港上市,成为内地第一家上市的物业公司,四年后,A股第一家物业公司南都物业姗姗来迟。

  南都物业的办公和商业物业项目占比为35%,主要承接综合体、写字楼、产业园区、规模型住宅及高端豪宅等综合物业,物业收费较高。

  南都物业招股书中列出了2017年上半年几家龙头物业公司的“名义单价”,其中,南都物业高于彩生活、中奥到家,稍低于主要服务高端住宅的中海物业和绿城服务。

  上市前几年,南都物业不断降低关联交易比例,2015年和2016年向关联方提供劳务的收入占比分别为3.55%、3.03%,占比较小。关联交易收入占比的持续降低,说明了南都物业独立性的逐渐增强。

  此外,南都物业在招股书中称,其上市后的募投项目包括公寓租赁服务、物业管理智能化、人力资源建设项目和社区O2O平台建设等等,其中最大投向是公寓租赁服务,预计使用1亿元资金,占了其预计募集资金的1/3。

  租赁是近几年房地产市场的风口之一,南都物业计划承租1000套公寓住宅,项目的内部收益率为14.5%,接近彩生活早期低成本收购物业公司15%的内部收益率。

  而港股上市的雅生活服务,其高估值主要有两个因素:较高的盈利水平和背靠雅居乐、绿地两座“大山”。

  数据显示,雅生活服务净利率在2017年9月30日前为17.19%。相比之下,2016年度彩生活、绿城服务、中海物业的净利率分别为13.99%、7.67%、8.83%。

  17.19%较彩生活的13.99%高3.2个百分点,市盈率却是彩生活的两倍多。

  彩生活副总裁段斐钦认为,雅居乐的高估值更多来源于雅居乐、绿地两个地产商支持。国泰君安分析师刘斐凡也认为,绿地的加入给雅生活服务乐观的增长预期。

  雅生活服务与其他脱胎于房企的物业公司不同,它同时背靠两家房企,雅居乐和绿地控股分别持有雅生活服务53.46%和15%股权。

  雅生活服务通过收购绿地物业,增加了417万平方米的管理面积,根据协议,从2018年至2022年,绿地控股将每年提供不少于700万平方米面积供雅生活服务管理。

  据中国银河国际预测,绿地物业将于2018-2020年为雅生活服务提供6.33亿元、14.47亿元、23.11亿元的收入,由此2019年雅生活的收入可能会比2016年增加一倍多。“我们留意到,在测试中使用的假设是相当进取的,这可能是雅生活服务 IPO 定价偏进取的原因之一。”中国银河国际在研究报告中称。

  中奥到家副总裁梁兵认为,雅生活能按58.8-77.3倍的PE发行成功,关键因素在于雅居乐和绿地能调动多少资源让市场感觉到,这只股票一旦上市,可以装进去的有利资源还有很多。

  随着中国房地产市场进入存量房时代,房企纷纷进入长租公寓、商业地产、物流地产等重视运营的领域,这也给物业行业的增值服务带来巨大潜力。

  2017年上半年,彩生活增值服务收入超过1.1亿元,同比增长55%,逼近2016全年的1.57亿元收入;绿城服务增值服务营收实现3.5亿元,同比增长123.5%。南都物业在招股书中也提到了增值服务,其增值服务收入占比,从2015年到 2017年上半年,依次为4.33%、5.91%、6.88%。

  传统的物业增值服务有家政、维修等,新兴的增值服务如社区电商、社区金融,因人力成本低、资金规模大成为更重要的价值风口。

  雅生活服务的招股书显示,其正在打造线上线下社区服务平台,整合周边商圈资源以丰富产品与服务供应。其首席执行官刘德明称:“社区金融业务是面向业主的增值服务内容之一,我们的合作伙伴绿地集团有绿地金控,他们有现成的产品,而且绿地又是国有企业,我想,在这方面雅生活有得天独厚的优势。”

  风险

  物业公司的估值创新高,一定程度上说明了资本市场对物业行业认可度的提高。

  内地的物业公司进入港股并不是一帆风顺的,香港物业公司更注重稳定的服务费收入,内地物业公司则比香港更早拥抱互联网概念。绿城服务内部人士向经济观察报称,他们当年去港交所提交IPO资料时,对方称不理解内地物业公司的盈利逻辑。负责彩生活上市的段斐钦也透露,他们在上市时也遇到了相同的情况。

  段斐钦介绍,彩生活上市后,物业行业与资本市场进行了首次接触。随后中海物业、绿城服务陆续上市,资本市场对物业行业的认识不断加深。

  但高估值往往伴随着高风险,虽然行业价值正在重塑,但总的来看,物业行业在过去几年并没有发生质的改变。

  梁兵对经济观察报称:“物业行业在这几年是给了资本市场和社会一个错觉,让大家认为通过先进技术和综合运营能力,就会彻底使一间公司或一个行业的发展进入崭新的阶段。但实际情况是,几年来,各家几乎所有盈利仍来自于物业管理费的收入和人力资源的价差,物业公司仍然没有改变其实质是人力资源公司的本质。”

  彩生活的段斐钦也认为,资本市场的高估值并不改变物业行业的本质,这依然是一个赚“辛苦”钱的行业。

  东方证券在《房地产存量时代系列报告》中指出增值业务转型效果不及预期。国泰君安的刘斐凡称,港股物业公司的互联网风潮已告一段落,目前港股市场又回归到对业绩的重视中。

  南都物业目前的业务过于集中。其招股书显示,除大本营杭州以外,南都物业进入的城市有上海、宁波、湖州、苏州、成都、哈尔滨、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州、宣城、郑州等,大部分在浙江以内。

  根据招股书介绍的战略规划,南都物业拟分四年在上海、北京、广州、深圳、合肥、武汉、长沙等全国30个城市,通过建立营销网点的方式拓展物业服务业务,实现全国化的业务网络布局。且计划在未来十二个月内拟对外投资、收购或购买资产累计支出达到或超过公司最近一次经审计净资产的30%或资产总额的20%。截至2017年6月30日,南都物业总资产为6.8亿元,20%即1.36亿元。

  上市后利用募集资金用于收购,是物业公司的普遍选择。彩生活就是在上市后大举收购开元物业、万达物业,过去三年用于收购的资金达到13亿。而过去十年,其累计收购的物业公司超过70家。

  相比而言,南都物业用于扩张的资金量较少。

  《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示,百强企业的管理面积从2013年的19.67亿平方米上升到2016年的54.50亿平方米,年均复合增长率高达40.45%。

  雅生活在1月的发布会上表示,IPO融资所得的39.84亿港元中的65%都将用来并购或投资。

  体量上,雅生活在2017年6月收购绿地物业之后,在管面积接近7000万平方米。截至2017年6月底,彩生活、绿城服务、中海物业的在管面积分别为4.2亿平方米、1.17亿平方米、9900万平方米。新三版挂牌的保利物业为9294万平方米,也高于雅生活。

  对比雅生活收购绿地物业和彩生活收购万达物业,绿地物业2017年上半年的收入是6050万元,万达物业“万象美”为7.31亿元,雅生活和彩生活分别收购它们的对价是10亿元和20亿元。雅生活用了彩生活一半的价格,收购获得的收入仅为后者的1/12。

  一名已上市的物业公司内部人士指出,雅生活的高估值有一部分运作因素。雅生活和绿地的战略合作经历了两个过程,先是2017年的6月,绿地控股将旗下绿地物业100%的股权以10亿元价格转让给雅居乐,2个月后,绿地集团又以10亿元购入雅生活服务20%的股份。相比简单的合并换股,先收购再增资,两手下来营造了两次话题热度,“两个母公司在这件事上有非常丰富的市场运作经验。”他说。

  截至发稿前,雅生活服务还未正式上市,无法预计上市后股价上涨趋势,南都物业则在上市后一路飙升,5个工作日内股价翻了一倍有余。