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中朝边境异动:这是最能挑动神经的楼市新热土,连外国人都一头扎进浪潮中

2018年05月18日23:47 来源:智谷趋势

  ◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 路口大爷

在这里,大批热钱正以敏锐的政治嗅觉与宏观大势发生联动。

除了中国人,俄罗斯人、韩国人、日本人、朝鲜人也一头扎进了这股浪潮当中。

这里就是中朝边境,全中国最能挑动神经的楼市新热土。

一波又一波炒房客,以风卷残云之势袭击所到的每一处地方。他们押的,是朝鲜半岛的长期和平。他们赌的,是东北亚最具潜力的处女地经济发展。

每一步,都散发着暴富的诱惑,也充满了咬人的陷阱。

丹东、图们、珲春、集安、临江、和龙……当一个个县/城地图摊到眼前时,每个人的耳边仿佛都响起了一句盛世豪言:只有炒不高的楼盘,没有不能抄的地盘。

这就是疯狂的中国人!

01

汹涌狂热的钱流急速冲向中朝边境。

令人惊叹的是,这里的每一波异动都紧跟国际时势的变化:

4月27日,韩朝首脑会晤

——辽宁边境三线城市丹东在48小时内房价暴涨57%。

5月11日,美朝会谈敲定,12日,朝鲜宣布关闭核试验场,13日,特朗普点赞朝鲜

——隔周第一个工作日(5月14日),领涨全国的丹东突发限售令,即刻生效。

5月16日,朝鲜突然中止韩朝高级会谈

——炒房客不为所动,新华社旗下《中国证券报》发现,另一座边境城市房价一天一调,炒房客已从丹东转战珲春。紧随其后的是美国传来消息,“美朝会谈继续推进”。

但是,比起那些能够提前感知异动、潜入埋伏的投机客,以上惊奇都算不上什么。

3月初,丹东本地人赵俊已预判丹东房价即将起飞。据AI财经社(aicjnews)报道,赵俊发现过去朝鲜的需求订单大多是日常物资,但就在一个多月前,朝鲜边贸商人提出的需求转为建材和钢材。“朝鲜已经60年没从丹东进口过这种东西了。我们知道他们要大力发展经济建设了,不是空穴来风。”朝鲜动则丹东动,他做出这样的判断。

3月25日-28日,小金意外访华,国际一片躁动。那时朝鲜还未宣布停止核试验、集中力量搞经济建设。但中国证券报报道称,4月初珲春就已涌入不少看房团。

民间敏锐的政治嗅觉,从未像此刻一样体现得如此淋漓尽致。

02

在“请回答2018”中,突然冒出了一个新问题:

如果朝鲜局势保持向好趋势,哪些城市房价必涨?

或者说,炒房天团下一步将狙击哪些城市?

虽然近一个月来中朝边境的房价都搭上了朝鲜的东风,但并非每一座白菜价的小城都适合去拱一拱。炒房客就算是刀口舔血,也会低头看看是什么刀。

目前,朝鲜在经济建设和对外交流方面呈现出日渐活跃的迹象,那么,此前双方越有良好合作基础的片区,越有可能受益于中朝未来更进一步的贸易合作和民间往来。在这个基础上,依托边境口岸而起的县市更有可能被炒资看好。

目前,中朝边境贸易区主要有8个国家级边防通商口岸和3个地方级通商口岸:

丹 东——新义州

图 们——南 阳

  圈 河——元 汀

集 安——满 浦

  临 江——中 江

  南 坪——茂 山

  三 合——会 宁

  开山屯 ——三 峰

  长 白——惠 山

  古城里——三 长

  双目峰——双头峰

  

根据当地的交通发达情况、边境贸易量、城市体量等因素,可以将这些口岸所属的边境县市划为三大阶梯。

03

第一阶梯:丹东。

丹东是辽宁唯一一个对朝贸易口岸。

我们在4月底成功预判丹东房价必将被炒起来,最重要的落脚点是丹东的“概念足够大、房价足够低”。

作为中朝边境最大的地级市,丹东承担了中朝两国贸易额的40%、中国对朝贸易货物总量的80%,是中朝贸易的最大口岸。

在丹东身上可以看到很多中朝友谊。2015年,总部落户丹东的中朝合资贸易企业超过600家,此前中朝合作项目中的黄金坪、威化岛经济区也是在丹东与新义州之间的鸭绿江上。

丹东还是中朝边境中交通最便捷的城市。对朝鲜,有铁路、公路、水路与之对接,还有一个机场口岸预开放。对国内,与辽宁省会沈阳高铁相连。

按今日的眼光看,高铁将丹东纳入了沈阳的1小时经济圈,放长远来看,将来沈阳反而可能在经济上受益于丹东。

丹东某楼盘大屏幕滚动播放韩朝首脑历史性牵手的画面,释放半岛局势利好信号(来源:AI财经社)

而且,丹东作为一个三线城市,房价这几年几乎一动不动,保持均价4000-5000元人民币,炒房客们不费吹灰之力就能让房价破万。

在这里买上10套100平的房子,也就是海淀一套两居室的价格,对炒资来说,这都是“小钱”。

04

第二阶梯:珲春、图们。

丹东限售,珲春又起。

珲春与图们都隶属于延边朝鲜族自治州,这里有大量朝鲜族人口,与朝鲜的文化相近,民间交流密集。

珲春的圈河口岸、图们的图们口岸也都是对朝贸易的一类口岸,此前两地房价差别不大,都在4000上下。

但“东北亚金三角”珲春却比图们更快涨起来。

正如丹东对应朝鲜的新义州国际经济区一样,珲春对应朝鲜的罗先特区。

而珲春的圈河口岸,则是中国直接进出罗先特区的唯一通道,双方的跨境桥原本有望在2015年底竣工,如果中朝罗先合作开发继续深入,对圈河口岸以及珲春都是利好。

珲春市不动产登记中心向媒体披露,4月份该中心办件量达3249件,平均每天超过140件,与去年同期相比增长78.7%。其中,房屋买卖交易为941件,比去年同期增长了101.5%。

“五一”过后的三天工作日,该中心办件量更是突破历史新高,办理了684件,其中房屋买卖交易287件。而所有购房者中,外省购房者占31.53%,外国人购房占5%,主要以俄罗斯、韩国、日本购房者居多。

为什么会有这么多外国人呢?

因为珲春承担了四国贸易。除了圈河口岸,珲春市还有一个一类口岸是负责对俄贸易的珲春口岸。同时也在吉林省“借港出海”战略下,开通了珲春经朝鲜罗津港至韩国釜山的陆海联运航线。

在珲春国际合作示范区,有不少企业甚至上市公司都在此设点。天眼查数据显示,雅戈尔紫金矿业等上市公司在当地均有注册公司实体。

珲春的另一个利好则是高端教育资源——延边大学开设了珲春校区。根据相关筹建计划,珲春校区办学规模稳定后,将拥有全日制专、本、硕、博学生8000人左右,对于一个小城市来说,已经足够多了。

但是珲春这个县级市与丹东还不是一个量级的,丹东总人口有237.9万,县级市珲春的户籍人口只有22.8万人,更适合与只有11.6万人的图们相提并论。

就算珲春比图们更靠近日本海,也一样没有海港,需要“借港出海”,这是中国领土的另一个痛。

再说图们口岸。

虽然对面连接的南阳市经济不如罗先经贸区,但图们口岸是吉林省唯一有公路桥(4车道)、铁路桥与朝鲜相连的口岸,是中朝边贸第二大陆路口岸,也是中、朝、俄、日四国的物资中转中心。

图们未来承接的将更多是来自黑龙江、内蒙古等地的货物出口。

05

第三阶梯:集安、和龙等。

中朝边境有4座地级市,分别是三线丹东、三线延边、四线通化、五线白山市,比较有名的是下图四个口岸,其中就有一个集安口岸,它是中朝边境上少有的铁路口岸(其他两个为丹东口岸和图们口岸)。

通化地区的边贸多数通过集安口岸铁路运输。不过,集安口岸更多是民间贸易,非大宗商品的贸易,这点比较特殊。

集安这座城市还有个“优秀历史”,过去朝鲜领导人都是通过集安而非今日的丹东访华。

但是集安的天气比丹东、图们、珲春严寒,这一点会影响当地的房地产开发。

另一个南坪口岸则是因为其进出口货物量在吉林省对朝陆路口岸中排名第一,2015年被纳入国家沿边地区开发开放规划中。

南坪口岸什么时候适合去考察,可以看看此前被搁置的中朝交通合作项目中,南坪所在的和龙市与朝鲜的茂山之间何时通铁路。

至于其他口岸所属的县市,则因为受制于当地经济发展以及体量较小,还有待进一步观察,但上涨潜力大抵与集安、和龙差不多一个层次,甚至还要更低。

06

除了中朝边境异动,韩朝边境也出现了房地产狂潮。

据第一财经报道,韩朝边境小城的“严禁开发区域”地块在大量交易,韩国坡州全境4月份的地产交易量为4628件,相较去年同期增长4倍——这也是自从2006年相关统计数据公开以后的最高值。尤其毗邻韩朝边境城镇的交易量,相较去年同期更是增长了近7倍之多。

未来中国炒房团注定要与韩国炒房团来一场肉搏战。

现在,双方都准备伺机而动,也在赌谁更有勇气,吃第一只螃蟹,捞取朝鲜东风的第一桶金。

不过相比炒房大部队轰轰烈烈的行动,说不定在朝鲜边境,已经有活跃的商贸人才早已潜伏,在贸易、实业等领域中闷声发大财。那才叫一个真功夫呢!

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