深圳市振业(集团)股份有限公司
2013 半年度报告
2013 年 08 月
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人李永明、主管会计工作负责人蒋灿明、财务总监于冰及及会计
机构负责人李红光声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ..................................................................................................................... 1
第二节 公司简介 ............................................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ........................................................................................................................................... 13
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................................... 19
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................................... 22
第八节 财务报告 ........................................................................................................................................... 24
第九节 备查文件目录 .................................................................................................................................. 116
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳证券监管局
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深长城 指 深圳市长城投资控股股份有限公司
远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司
元、万元 指 人民币元、万元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 深振业 A 股票代码 000006
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司
公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP） CO.,LTD.
公司的法定代表人 李永明
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 彭庆伟 杜汛
深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座
联系地址
12 楼董秘办公室 16 楼董事会办公室
电话 （0755）25863893 （0755）25863061
传真 （0755）25863012 （0755）25863012
电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2012 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
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√ 适用 □ 不适用
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
深地税登字
报告期初注册 2012 年 08 月 14 日 深圳市 440301103341062 61883104-1
440300618831041
深地税登字
报告期末注册 2013 年 04 月 26 日 深圳市 440301103341062 61883104-1
440300618831041
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减（%）
营业收入（元） 1,170,522,469.81 1,513,707,196.97 -22.67%
归属于上市公司股东的净利润（元） 270,157,823.76 263,741,304.11 2.43%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
269,864,676.00 263,346,878.79 2.47%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 114,947,938.96 715,265,916.20 -83.93%
基本每股收益（元/股） 0.2001 0.1954 2.41%
稀释每股收益（元/股） 0.2001 0.1954 2.41%
加权平均净资产收益率（%） 7.45% 8.9% -1.45%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减（%）
总资产（元） 10,413,353,214.61 9,343,430,259.57 11.45%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,670,132,665.55 3,455,619,766.22 6.21%
注：上述财务数据以合并会计报表数计算填列。公司股本因实施 2012 年度利润分配方案而发生变化，根据新会计准则的规
定，按最新股本调整并列报了公司 2012 年 1-6 月基本每股收益及稀释每股收益。
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 30,130.29
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
200,000.00
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 183,633.72
减：所得税影响额 103,441.00
少数股东权益影响额（税后） 17,175.25
合计 293,147.76 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，振业城六-七期于 2013 年 3 月竣工，振业峦山谷花园二期、惠阳振业
城商务中心及二期 D 组团、西安振业泊墅二期、天津新博园、长沙振业城一期等项目工程进展顺利。
占地面积 规划建筑面 可售面积（万㎡）
项目名称 项目现状 开工时间 竣工时间
（万㎡） 积（万㎡） 商业 住宅 总计
3.63
星海名城七期 1.36 10.16 2.77 6.40 已竣工 2007.08 2011.09
（写字楼）
振业城二-三期 9.20 7.73 0.20 7.20 7.40 已竣工 2007.09 2009.10
四期、五期
0.10 10.91 11.01 已竣工 2007.11 2010.05
振业城四-五期 1-7 栋 5.98 23.46
五期 8-11 栋 0.19 7.42 7.61 已竣工 2007.11 2011.03
振业城六-七期 4.09 11.61 0.06 8.62 8.68 已竣工 2010.10 2013.03
振业峦山谷花 1-6 栋 2.91 13.01 15.92 已竣工 2007.09 2009.12
10.16 40.58
园一期 7-13 栋 0.06 13.31 13.37 已竣工 2007.09 2010.11
振业峦山谷花园二期 10.14 33.71 1.00 22.81 23.81 在建 2011.03 2014.08
振业青秀山 1 号 2.87 10.94 0 8.50 8.50 已竣工 2010.03 2012.01
2010.09（B）
B、C 组团 12.34 5.14 0 4.20 4.20 已竣工
惠阳振业城 2010.11（C）
2008.05
一期
商务中心 2.42 1.93 —— —— 1.93 在建 2013.09
G、H 组团 4.38 0.30 3.26 3.56 已竣工 2010.09 2012.01
惠阳振业城
38.41
二期 D 组团 2.13 0 1.66 1.66 在建 2011.09 2013.04
剩余组团 77.17 —— —— —— 前期筹备 —— ——
惠阳振业城 F 组团 5.80 —— —— —— —— 前期筹备 —— ——
西安振业泊墅一期 8.45 23.68 0.60 17.92 18.52 已竣工 2009.09 2012.06
西安振业泊墅二期 8.79 40.60 —— —— —— 在建 2012.09 2014.09
天津新博园 4.79 24.56 0.60 18.65 19.25 在建 2010.10 2013.08
一期 12.27 12.90 —— 10.73 10.73 在建 2012.12 2014.02
长沙振业城
剩余 32.64 76.12 —— —— —— 前期筹备 —— ——
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二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
受房地产项目开发周期的影响，项
营业收入 1,170,522,469.81 1,513,707,196.97 -22.67%
目结转面积较上年同期减少
受房地产项目开发周期的影响，项
营业成本 638,642,868.94 883,778,201.74 -27.74%
目结转面积较上年同期减少
本期以尾盘销售为主，销售费用减
销售费用 15,126,856.57 29,381,715.64 -48.52%
少
管理费用 22,105,651.38 23,231,691.30 -4.85%
银行借款平均余额减少；利息费用
财务费用 -2,385,775.51 8,649,394.22 -127.58% 可资本化比例增加；存款余额增加
致利息收入增加。
所得税费用 83,425,250.22 115,742,094.06 -27.92%
主要是应收款项期末余额的变化致
资产减值损失 1,539,223.34 842,500.65 82.70%
坏账准备计提变动。
营业外支出 141,798.21 63,800 122.25% 主要是本期确认罚款支出 9.3 万元。
经营活动产生的现金 本期支付工程款及清算的土地增值
114,947,938.96 715,265,916.20 -83.93%
流量净额 税增加。
投资活动产生的现金 本期取得深长城 2012 年度的分红
7,865,590.56 -239,680.98 3,381.69%
流量净额 款。
筹资活动产生的现金 本期新增银行借款较上年同期增
861,285,469.19 -536,202,917.63 260.63%
流量净额 加。
现金及现金等价物净
984,030,139.53 178,843,613.84 450.22%
增加额
报告期末数 报告期初数 同比增减（%） 变动原因
主要是本期新增银行贷款 11.03 亿
货币资金 2,815,389,516.96 1,831,359,377.43 53.73%
元。
主要是本报告期内支付的土地竞拍
其他应收款 51,465,616.80 20,821,930.42 147.17%
保证金期末仍未收回。
主要是新项目开办费于本报告期计
长期待摊费用 3,231,100.05 1,704,185.27 89.60%
入长期待摊费用。
主要是本报告期内发放计提的年终
应付职工薪酬 26,101,075.17 44,424,193.25 -41.25%
奖励薪酬及缴纳计提的企业年金。
主要是本报告期公司新增银行贷款
长期借款 2,305,000,000.00 1,202,045,000.00 91.76%
较多。
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公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司累计实现合同销售面积 10.38 万平方米，合同销售收入 11.66 亿元，回笼资金 12.1 亿元；2013 年 3 月振
业城六-七期竣工，竣工面积共计 11.61 万平方米；实现在建项目建筑节能率≥50%；截至本报告披露之日，公司以竞拍方式
先后以 2.85 亿元和 7.9 亿元获得东莞和天津地块，完成土地储备金额 10.75 亿元。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产行业 1,170,522,469.81 638,642,868.94 45.44% -22.67% -27.74% 9.20%
分产品
房产销售 1,134,621,669.55 620,328,082.90 45.33% -24.04% -28.64% 3.53%
物业出租 35,900,800.26 18,314,786.04 48.99% 79.26% 26.14% 21.49%
分地区
广东省 879,673,815.81 468,464,328.71 46.75% 62.93% 61.94% 0.33%
广西自治区 122,546,596.00 68,165,959.74 44.38% -57.41% -63.88% 9.98%
陕西省 168,302,058.00 102,012,580.49 39.39% -75.47% -74.86% -1.47%
四、核心竞争力分析
公司把优秀的企业文化作为核心竞争力来培育，“诚信、和谐、认真、创新”的企业精神、“创造价值，利益社会”的
企业理念、“建造品质空间，共享完美人生”的企业愿景充分融入公司决策、经营管理、制度机制和员工行为，形成了较强
的凝聚力、执行力和创新力。振业文化是公司吸引人才、激励人才的重要方式，是公司的核心资源。公司坚持以人为本，尊
重客户、股东、员工、合作单位等利益相关者需求的多样性，在创造价值的过程中努力平衡利益相关者的各类需求，形成了
共生、共荣、共享的良性发展环境，为公司健康、可持续发展奠定了坚实基础。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）持有金融企业股权情况
最初投资 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面 报告期损 会计核算
公司名称 公司类别 股份来源
成本（元）数量（股）比例（%）数量（股）比例（%） 值（元） 益（元） 科目
可供出售 原始股、
交通银行 商业银行 161,371.00 115,014 — 115,014 — 468,106.98 0.00
金融资产 配股
合计 161,371.00 115,014 -- 115,014 -- 468,106.98 0.00 -- --
（2）证券投资情况
持有其他上市公司股权情况的说明
√ 适用 □ 不适用
证券代码 证券简称 最初投资成 期初持股 期初持股 期末持股 期末持股 期末账面值 报告期损 会计核算科 股份来
本（元） 数量（股）比例（%）数量（股）比例（%） （元） 益（元） 目 源
可供出售金
000042 深长城 85,423,935.90 16,884,068 7.05% 16,884,068 7.05% 436,790,839.16 — 原始股
融资产
可供出售金
000501 鄂武商A 768,000.00 287,668 — 287,668 — 3,221,881.60 — 原始股
融资产
2、主要子公司、参股公司分析
主要子公司、参股公司情况
单位：元
公司类 主要产品
公司名称 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型 或服务
广西振业房
房地产开 42,126,508.
地产股份有 子公司 房产销售 150,000,000 376,391,382.72 325,993,376.32 122,546,596 32,319,453.16
发 71
限公司
湖南振业房
房地产开 -1,269,070.7
地产开发有 子公司 房产销售 150,000,000 859,539,766.15 126,692,925.49 0.00 -397,622.79
发 4
限公司
贵州振业房
房地产开
地产开发有 子公司 房产销售 30,000,000 35,290,215.42 35,290,215.42 0.00 -422,115.30 -422,115.30
发
限公司
天津市振业 房地产开 -1,699,838.4
子公司 房产销售 280,000,000 3,066,104,514.77 247,597,204.94 0.00 -1,257,452.60
资产管理有 发 3
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限公司
惠州市惠阳
区振业创新 房地产开 3,182,896.1
子公司 房产销售 260,000,000 609,951,492.32 336,467,814.97 25,884,671 2,184,681.95
发展有限公 发 6
司
西安振业房
房地产开 44,981,443.
地产开发有 子公司 房产销售 280,000,000 861,065,197.18 425,642,544.28 168,302,058 33,765,332.90
发 88
限公司
深圳市振业
房地产开
房地产开发 子公司 房产销售 300,000,000 285,807,984.48 279,816,001.33 0.00 -617,878.64 -426,272.71
发
有限公司
3、非募集资金投资的重大项目情况
单位：万元
项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 截至报告期末累计实际投入金额 项目进度 项目收益情况
振业城六-七期 54,515.50 4,228.59 43,020.09 已完工 57,778.50
天津新博园 236,787.35 17,715.10 219,012.38 在建 ——
峦山谷花园二期 222,875.70 20,663.77 115,571.13 在建 ——
西安振业泊墅二期 176,482.00 12,280.16 37,853.40 在建 ——
长沙振业城项目一期 101,119.90 2,004.02 33,911.61 在建 ——
惠阳振业城二期（除
24,491.88 1,854.00 14,145.03 在建 ——
GH 组团）
惠阳振业城商务中心 20,837.85 483.00 8,216.76 在建 ——
惠阳振业城 F 组团 22,678.56 6.61 3,471.85 前期筹备 ——
长沙振业城 429,475.00 26.00 26,705.92 前期筹备 ——
合计 1,289,263.74 59,261.25 501,908.17 -- --
六、对 2013 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
七、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
2013年6月20日，公司实施2012年度利润分配方案，以公司原有股本1,285,709,568股为基数，向全体股东每10股送红股0.5
股、派发现金股利1元（含税。详情参见公司于2013年6月14日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资
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讯网的公开披露公告）。
八、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
1、公司经营发展情况；
2013 年 01 月 23 日 12 楼会议室 实地调研 机构 国信证券、华夏基金等
2、宏观调控政策对公司影响。
1、公司项目进展情况；
2013 年 02 月 27 日 董事会办公室 实地调研 机构 招商证券 2、公司土地储备计划；
3、公司资金情况。
1、公司土地储备计划；
2013 年 03 月 14 日 12 楼会议室 实地调研 机构 国泰君安等 2、公司经营发展战略及调控政
策对公司的影响。
1、公司管理层变动情况；
2013 年 06 月 27 日 董秘办公室 实地调研 机构 天弘基金 2、公司发展战略执行情况；
3、公司土地储备计划。
1、公司项目进展情况；
2013 年 1 月 1 日 深圳、湖南、浙江、四
董事会办公室 电话沟通 个人 2、公司经营发展情况；
-2013 年 06 月 30 日 川等地投资者数十人
3、公司股东权益变化情况。
1、公司经营发展情况；2、公
2013 年 1 月 1 日 登录深交所“互动易”
董事会办公室 书面问询 其他 司股东权益变化情况；3、公司
-2013 年 06 月 30 日 平台的投资者
未来发展计划。
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第五节 重要事项
一、公司治理情况
（一）公司治理的基本状况
公司严格按照法律、法规的规定，结合规范治理的具体要求，不断完善法人治理结构，规范公司运作。本公司法人治理
的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件无差异。公司报告期内不存在被监管部门采取行政监管措施
或被监管部门提出整改要求的情况。
1、报告期内，公司股东大会、董事会、监事会、董事会各专门委员会、经理层议事程序规范、权责明确、决策高效。
在年报编制、披露过程中，独立董事、审计委员会严格遵守《独立董事年报工作制度》、《审计委员会年报审计工作规程》
要求，充分发挥了督导作用，保证了年报信息的真实、准确、完整，提高了公司信息披露质量。
2、控股股东深圳市国资委代表深圳市人民政府对公司依法享有出资人权利，同时以国有资产管理者的身份对公司进行
监管。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力。
3、公司股东大会的召集、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《股东大会议事规则》的规定进行。
4、公司董事会决策权力正常行使，董事会会议严格按《公司章程》和《董事会议事规则》的规定召集召开。公司为董
事履职提供必要的支持，确保董事会决策科学性。
5、公司监事会结构合理，各项工作严格按照《监事会议事规则》的规定进行。监事会成员充分关注公司经营发展，并
按规定对公司相关事项进行监督检查，充分发挥了监督职能。
6、公司经理层以维护公司和全体股东的最大利益为己任，对股东大会、董事会的各项决策认真执行，董事会、监事会
对公司经理层实施有效的监督和约束。
7、公司注重与投资者的沟通交流，除做好日常的电话和来访接待外，还充分利用投资者交流会、深交所在线论坛、公
司网站等网络平台，加大信息沟通的接触面。报告期内，公司通过现场、电话和网络方式接待机构及个人投资者调研数十起。
8、报告期内，公司及时根据重大事项进展，公平信息披露，按期披露董事会、股东大会的决议情况和其他重要事项，
编制和披露公告共计28项。基于信息披露及信息披露事务管理工作表现优秀，公司在深圳证券交易所组织的2012年度信息披
露考核中获得A级考评。
9、报告期内，公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考核和专项
检查等手段，促进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司内部控制的目标，不
存在重大缺陷。
（二）公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
1、根据国务院国资委的相关要求，公司每月向公司控股股东深圳市国资委报送月度财务快报。具体报送程序为：由公
司计划财务部总账会计师制作月度财务快报，经公司计划财务部总经理、分管财务工作副总裁、财务总监、总裁审核、董事
长签字后通过网络平台方式上报深圳市国资委。按照中国证监会《上市公司内幕信息知情人登记管理规定》和深圳证监局的
有关规定，公司建立该类未公开信息知情人信息的登记工作。
2、公司建立了《内幕信息及知情人管理制度》、《信息披露管理制度》、《信息披露事务管理制度》、《重大信息内
部报告制度》、《内部保密工作制度》等制度体系，严格界定内幕信息及内幕知情人范围、明确内幕信息知情人登记备案程
序、确立内幕信息的保密方案和奖惩措施，确保公司内幕信息管理工作严格、规范、有序，维护了信息披露的公平性。
3、报告期内，公司组织全员参加内幕交易防控专题培训，并组织重点风险监控人员签署《防止内幕交易自律承诺书》，
公司未发生内幕信息泄露及内幕交易事件。
13
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
二、重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁)判决
诉讼(仲裁)基本情况 诉讼(仲裁)进展 审理结果及 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 执行情况
影响
公司前期披露的新城花园
合作建房纠纷，2011 年 6
报告期内仍未就
月 20 日，雄丰集团（深圳） 详情参见
分割、拍卖、共同
有限公司以龙城公司、雄丰 公司刊登
开发等可行性方
公司为被告向深圳中院提 对当期无影 2003 年 6 月 于巨潮资
否 案与农业银行、龙
起涉案地块土地使用权确 响 14 日 讯网
城公司清算组、雄
权诉讼事项。深圳市中级人 2003-009
丰公司、深圳中院
民法院已于 2012 年 7 月 23 号公告
取得一致意见。
日作出准许原告撤诉的裁
定。
详情参见
公司前期披露的金龙大厦
公司刊登
（原“振兴大厦”）合作建房 目前该案仍在执
对当期无影 2005 年 9 月 于巨潮资
纠纷一案，广东省高级人民 否 行当中，报告期内
响 27 日 讯网
法院已于 2005 年 9 月 5 日 无最新进展。
2005-027
作出终审判决。
号公告
公司控股子公司惠州市惠
阳区振业创新发展有限公
司被汕尾市金联实业有限
公司（以下简称“汕尾金
联”）起诉债权转让合同纠
纷一案。本公司于 2012 年 2013 年 3 月 30 日
3 月 31 日收到广东省惠州 汕尾金联不服二
详情参见
市中级人民法院下发的 审终审判决，向最
公司刊登
（2010）惠中法民初字第 高人民法院申请
2012 年 4 月 于巨潮资
12 号民事判决书，驳回原 否 再审，最高人民法 ——
7日 讯网
告汕尾市金联实业有限公 院已立案审查，截
2012-016
司的诉讼请求。2012 年 4 止本报告披露之
号公告
月 19 日，原告汕尾市金联 日，再审案件尚未
实业有限公司不服一审判 作出裁定。
决提出上诉，广东省高级人
民法院于 2012 年 10 月 12
日作出驳回汕尾市金联实
业有限公司全部诉讼请求
的判决。
公司前期披露的向中国国 报告期内本案正 2011 年 09 详情参见
否 ——
际经济贸易仲裁委员会华 式开庭审理。截止 月 29 日 公司刊登
14
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
南分会（现“华南国际经济 本报告披露之日， 于巨潮资
贸易仲裁委员会”）提出对 本案尚未作出裁 讯网
公司长沙项目合作方 决。2013 年 6 月 8 2011-023
B&F&L GROUP LIMITED 日，佰富利集团向 号公告
（以下简称“佰富利集团”） 深圳中院提起诉
仲裁请求一案 讼，要求确认双方
在原股权转让相
关协议中制定的
仲裁条款无效，
2013 年 7 月 12 日，
深圳中院作出终
审裁定，驳回了佰
富利集团的申请。
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、公司股权激励的实施情况及其影响
作为公司股权分置改革方案的组成部分，公司分别于2006年12月、2008年2月实施第一、二期股权激励计划，由深圳市
国姿委将其持有的10,596,543股过户至管理层名下（因实施2007至2012年度利润分配方案，该部分股份相应增加）。
管理层所持有第一期激励股份的禁售要求为：“激励对象无论在职或离职，在公司股权分置改革方案实施之后首个交易
日起36个月内不对其受让的激励股权予以上市交易或转让。在股权分置改革方案实施之后首个交易日起36个月之后，管理层
对其受让的激励股权的上市交易或转让按照《公司法》、《深圳证券交易所股票上市规则》等相关法律法规执行。” 2009年
2月11日，公司完成第一期激励股份解除限售。
管理层所持有第二期激励股份的解锁条件为：“管理层无论在职或离职，在第二期激励股份过户手续办理完成之日起2年
内对其受让的第二期激励股份不得上市交易或转让。在第二期激励股份过户手续办理完成之日起2年之后，管理层受让的第
二期激励股份解锁期为3年。解锁期内解锁应同时满足以下条件：a.对持有的激励股份进行解锁必须符合《公司法》和《深
圳证券交易所股票上市规则》等规定；b.原则上采取匀速解锁办法；c.解锁期内完成股东大会（或董事会）批准的年度业绩
指标，且净资产收益率不低于当年同行业上市公司的平均水平；d.在职管理层应锁定所受让第二期激励股份的20%至任职（或
任期）期满后解锁。”公司分别于2011年5月20日、2012年5月22日和2013年5月16日完成第二期股权激励的第一批、第二批和
第三批解除限售，至此，管理层持有的激励股份全部解除限售。2013年5月，公司组织在职管理层签订了《关于锁定第二期
股权激励部分股份的承诺》，承诺锁定所受让第二期激励股份的20%至任职（或任期）期满后解锁。
五、重大合同及其履行情况
担保情况
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象名称 担保额度 担保额度 实际发生日期 实际担保金额 担保类型 担保期 是否履行 是否为关
15
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
相关公告 （协议签署 完毕 联方担保
披露日期 日） （是或
否）
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际发生
0 0
合计（A1） 额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保余额
0 0
度合计（A3） 合计（A4）
公司对子公司的担保情况
是否为关
担保额度 实际发生日期
是否履行 联方担保
担保对象名称 相关公告 担保额度 （协议签署 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 （是或
披露日期 日）
否）
天津市振业房地产 2012 年 11 2012 年 11 月 连带责任保
35,000 35,000 2年 否 否
开发有限公司 月 27 日 28 日 证
惠州市惠阳区振业 2013 年 05 2013 年 05 月 连带责任保
10,000 10,000 2年 否 否
创新发展有限公司 月 22 日 27 日 证
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际
10,000 45,000
度合计（B1） 发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保
45,000 45,000
保额度合计（B3） 余额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合
10,000 45,000
（A1+B1） 计（A2+B2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合计
45,000 45,000
计（A3+B3） （A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例（%） 12.26%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
0
务担保金额（D）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 0
六、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
承诺事项 承诺方 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
如果计划未来通过证券交易
股改承诺 深圳市国资委 系统出售所持公司解除限售 2005 年 11 月 07 日 长期有效 履行中
流通股，并于第一笔减持起六
16
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
个月内减持数量达到 5%以上
的，控股股东将于第一次减持
前两个交易日内通过上市公
司对外披露出售提示性公告。
在《详式权益变动报告书》中
承诺：未来将根据证券市场整
深圳市国资委、深 体状况并结合公司的运营和
收购报告书或权益变动
圳市远致投资有 发展状况及其股票价格情况 2012 年 05 月 09 日 12 个月 已履行
报告书中所作承诺
限公司 等决定是否继续增持深振业
的股票，未来 12 个月不会处
置已拥有的股份。
资产重组时所作承诺
首次公开发行或再融资
时所作承诺
本公司在公司治理专项活动
中向深圳证监局作出如下承
诺：承诺取得大股东、实际控
制人加强未公开信息管理的
本公司 书面承诺并向深圳证监局报 2007 年 10 月 31 日 长期有效 履行中
备；承诺向深圳证监局报备未
公开信息知情人名单；承诺就
治理非规范情况在年度报告
“公司治理结构”中如实披露。
深圳市国资委在本公司治理
其他对公司中小股东所 专项活动中作出如下承诺：承
作承诺 诺建立和完善已获取的上市
公司未公开信息管理内控制
度，督促相关信息知情人不利
用我公司未公开信息买卖我
深圳市国资委 公司证券，不建议他人买卖我 2007 年 12 月 26 日 长期有效 履行中
公司证券，也不泄露我公司未
公开信息，并及时、真实、准
确、完整地提供知悉我公司未
公开信息的知情人名单，由我
公司报送深圳证监局、证券交
易所备案。
承诺是否及时履行 是
七、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
17
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
八、其他重大事项的说明
报告期内，公司收到控股股东及其一致行动人通知，深圳市国资委及远致投资公司于 2013 年 6 月 25 日累计通过深圳证
券交易所交易系统分别增持公司股份 4,851,708 股、50,000 股，占公司总股本的 0.3594%、0.0037%，增持后合计持股比例增
至 30.363%，并计划在未来 12 个月内合计增持不超过公司总股本 2%的股份（含此次已增持股份在内）。
18
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例(%) 送股 其他 小计 数量 比例(%)
新股 转股
一、有限售条件股份 20,337,925 1.58% 668,672 -6,964,487 -6,295,815 14,042,110 1.04%
1、其他内资持股 2,974,453 0.23% 0 -2,974,453 -2,974,453 0 0%
境内自然人持股 2,974,453 0.23% 0 -2,974,453 -2,974,453 0 0%
2、高管股份 17,363,472 1.35% 668,672 -3,990,034 -3,321,362 14,042,110 1.04%
二、无限售条件股份 1,265,371,643 98.42% 63,616,806 6,964,487 70,581,293 1,335,952,936 98.96%
1、人民币普通股 1,265,371,643 98.42% 63,616,806 6,964,487 70,581,293 1,335,952,936 98.96%
三、股份总数 1,285,709,568 100% 64,285,478 0 64,285,478 1,349,995,046 100%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
注1：2012年度，公司部分董事、监事、高级管理人员通过二级市场出售所持有的公司股份，报告期内相关董事、监事、高
级管理人员所持有的有限售条件高管股份数量发生变化。
注2：2013年5月16日，公司办理完成第二期激励股份第三批7,771,812股解除限售手续，无限售条件流通股增加。解除限售后
公司董事、监事和高级管理人员持有的股份按照《公司法》、《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变
动管理规则》、《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，每年通过集中竞价、大宗交易、协议转让等方式转让的股份
不得超过其所持本公司股份总数的25%，其余部分仍为有限售条件流通股（高管股份）。
注3：2013年6月20日，公司实施2012年度利润分配方案，以公司原股本1,285,709,568股为基数，向全体股东每10股送0.5股，
总股本增至1,349,995,046股，各股东持股数相应发生变化。
股份变动的批准情况
√ 适用 □ 不适用
注1：2013年5月10日，公司召开第八届董事会2013年第六次会议，审议通过《关于第二期股权激励股份第三批解除限售的议
案》，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司确认，解除限售股份于2013年5月17日可上市流通。
注2：2013年4月23日，公司召开2012年度股东大会，审议通过《关于2012年度利润分配的议案》，经中国证券登记结算有限
责任公司深圳分公司确认，所送股份于2013年6月20日直接记入股东证券账户。
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
√ 适用 □ 不适用
19
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
实施 2012 年度利润分配方案后，按新股本总数 1,349,995,046 股计算，2012 年度公司每股收益为 0.457 元、归属于公司普通
股股东的每股净资产为 2.56 元；2013 年上半年公司每股收益为 0.2001 元、归属于公司普通股股东的每股净资产为 2.72 元。
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司实施 2012 年度利润分配方案，总股数由原来的 1,285,709,568 股增至 1,349,995,046 股。
二、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末股东总数 58,821
持股 5%以上的股东持股情况
报告期内增 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
持股比 报告期末持
股东名称 股东性质 减变动情况 条件的股份 条件的股份
例（%） 股数量 注1 股份状态 数量
数量 数量
深圳市人民政府国
有资产监督管理委 国家 20.29% 273,933,150 17,665,110 0 273,933,150
员会
深圳市远致投资有
国有法人 10.07% 135,967,071 49,127,368 0 135,967,071
限公司
深圳市钜盛华实业
境内非国有法人 6.69% 90,327,990 4,301,333 0 90,327,990 质押 90,327,985
发展有限公司
马信琪 境内自然人 5.12% 69,146,442 5,182,092 0 69,146,442
深圳华利通投资有
境内非国有法人 4.99% 67,368,088 3,208,004 0 67,368,088 质押 67,200,000
限公司
傲诗伟杰有限公司 境内非国有法人 3.32% 44,841,323 2,135,301 0 44,841,323 质押 44,841,300
中国银行－嘉实服
务增值行业证券投 境内非国有法人 1.14% 15,455,722 未知 0 15,455,722
资基金
深圳丰泰格瑞投资
境内非国有法人 1.06% 14,335,248 682,631 0 14,335,248
有限公司
胡祖汉 境内自然人 0.88% 11,910,298 1,508,359 0 11,910,298
李永明 境内自然人 0.5% 6,795,737 323,607 1,698,935 5,096,802
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公司的实际控制
上述股东关联关系或一致行动的说明 人；深圳市钜盛华实业发展有限公司、傲诗伟杰有限公司及深圳华利通投资有限公
司构成一致行动人关系；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 股份种类
20
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告全文
股份种类 数量
深圳市人民政府国有资产监督管
273,933,150 人民币普通股 273,933,150
理委员会
深圳市远致投资有限公司 135,967,071 人民币普通股 135,967,071
深圳市钜盛华实业发展有限公司 90,327,990 人民币普通股 90,327,990
马信琪 69,146,442 人民币普通股 69,146,442
深圳华利通投资有限公司 67,368,088 人民币普通股 67,368,088
傲诗伟杰有限公司 44,841,323 人民币普通股 44,841,323
中国银行－嘉实服务增值行业证
15,455,722 人民币普通股 15,455,722
券投资基金
深圳丰泰格瑞投资有限公司 14,335,248 人民币普通股 14,335,248
胡祖汉 11,910,298 人民币普通股 11,910,298
中国银行－嘉实价值优势股票型
5,482,083 人民币普通股 5,482,083
证券投资基金
前 10 名无限售流通股股东之间， 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市远致投资有限公司的实际控制人；深
以及前 10 名无限售流通股股东和 圳市钜盛华实业发展有限公司、傲诗伟杰有限公司及深圳华利通投资有限公司构成一致
前 10 名股东之间关联关系或一致 行动人关系；嘉实服务增值行业证券投资基金和嘉实价值优势股票型证券投资基金同属
行动的说明 嘉实基金管理公司管理；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说明 公司自然人股东马信琪除通过普通账户持有 301,650 股外，还通过光大证券公司客户信
（如有）（参见注） 用交易担保证券账户持有 68,844,792 股，实际合计持有 69,146,442 股。
注 1：以上股东报告期内股份总数增加的原因：1、公司于 2013 年 6 月 20 日实施 2012 年度利润分配方案，股东持股数相应
增加；2、公司原股东深长城将所持公司 42,605,126 股（占公司原总股本比例 3.31%）协议转让给远致投资公司，远致投资
公司持股数相应增加；3、深圳市国资委及其一致行动人远致投资公司于 2013 年 6 月 25 日通过二级市场分别增持公司股份
4,851,708 股、50,000 股，占公司总股本的 0.3594%、0.0037%；4、其他股东通过二级市场增持公司股份。
注 2：鉴于公司股票为融资融券标的证券，股东持股数量按照其通过普通证券账户、信用证券账户持有的股票及其权益数量
合并计算，自然人股东马信琪合计持有 69,146,442 股，占公司总股本的 5.12%。
公司股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
三、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
21
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
√ 适用 □ 不适用
期初被授予 本期被授予 期末被授予
期初持股数 本期增持股 本期减持股 期末持股数
姓名 职务 任职状态 的限制性股 的限制性股 的限制性股
（股） 份数量（股）份数量（股） （股）
票数量（股）票数量（股）票数量（股）
董事长、党
李永明 现任 6,472,130 0 0 6,795,737 0 0 0
委书记
董事、总裁、
蒋灿明 现任 474,924 0 118,731 374,003 0 0 0
党委副书记
董事、党委
罗 力 现任 3,366,108 0 0 3,534,413 0 0 0
副书记
董事、财务
于 冰 现任 0 0 0 0 0 0 0
总监
丁古华 董事 现任 0 0 0 0 0 0 0
陶伟平 董事 现任 0 0 0 0 0 0 0
房向东 独立董事 现任 0 0 0 0 0 0 0
廖耀雄 独立董事 现任 0 0 0 0 0 0 0
周俊祥 独立董事 现任 0 0 0 0 0 0 0
陈 强 监事会主席 现任 0 0 0 0 0 0 0
朱大华 监事 现任 0 0 0 0 0 0 0
谢向荣 职工监事 现任 0 0 0 0 0 0 0
蓝思远 副总裁 现任 1,696,454 0 0 1,781,277 0 0 0
方东红 副总裁 现任 2,640,695 0 0 2,772,730 0 0 0
双德会 副总裁 现任 0 0 0 0 0 0 0
李 伟 副总裁 现任 0 0 0 0 0 0 0
彭庆伟 董事会秘书 现任 274,723 0 68,681 216,344 0 0 0
董事、总裁、
李富川 离任 2,539,920 0 0 2,666,916 0 0 0
党委副书记
李红光 职工监事 离任 274,724 0 0 288,460 0 0 0
合计 -- -- 17,739,678 0 187,412 18,429,880 0 0 0
注 1：2013 年 6 月 20 日，公司实施 2012 年度利润分配方案，以公司原股本 1,285,709,568 股为基数，向全体股东每 10 股送
0.5 股，董事、监事、高级管理人员持股数相应发生变化。
22
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
注 2：报告期内，公司部分董事、高级管理人员通过二级市场出售其所持有的本公司股份，其所持股份数量发生变化。
二、公司董事、监事、高级管理人员离职和解聘情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
李红光 职工监事 任免 2013 年 01 月 07 日 因工作变动原因不再担任公司职工监事
谢向荣 职工监事 任免 2013 年 01 月 07 日 经公司职工代表大会选举，当选职工监事
2013 年 01 月 07 日 经公司第八届董事会 2013 年第一次会议审议，聘任
蒋灿明 副总裁 任免
为公司副总裁
经公司第八届董事会 2013 年第一次会议审议，聘任
蓝思远 副总裁 任免 2013 年 01 月 07 日
为公司副总裁
经公司第八届董事会 2013 年第一次会议审议，聘任
方东红 副总裁 任免 2013 年 01 月 07 日
为公司副总裁
经公司第八届董事会 2013 年第一次会议审议，聘任
双德会 副总裁 任免 2013 年 01 月 07 日
为公司副总裁
李富川 总裁 任免 2013 年 05 月 24 日 因工作变动原因不再担任公司总裁
2013 年 05 月 24 日 经公司第八届董事会 2013 年第八次会议审议，聘任
蒋灿明 总裁 任免
为公司总裁
经公司第八届董事会 2013 年第九次会议审议，聘任
李伟 副总裁 任免 2013 年 05 月 27 日
为公司副总裁
李富川 董事 任免 2013 年 06 月 13 日 因工作变动原因不再担任公司董事
经公司 2013 年第二次临时股东大会选举，当选为公
蒋灿明 董事 任免 2013 年 06 月 13 日
司董事
23
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
第八节 财务报告
一、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,815,389,516.96 1,831,359,377.43
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 16,108,596.93 13,335,291.14
预付款项 101,395,000.00 97,000,000.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 51,465,616.80 20,821,930.42
买入返售金融资产
存货 5,542,330,854.00 5,764,410,435.77
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 8,526,689,584.69 7,726,927,034.76
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产 440,480,827.74 343,246,117.96
持有至到期投资
长期应收款
24
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
长期股权投资
投资性房地产 1,099,612,815.17 901,512,847.44
固定资产 5,508,008.06 5,390,949.45
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 20,809,605.75 21,087,067.15
开发支出
商誉
长期待摊费用 3,231,100.05 1,704,185.27
递延所得税资产 317,021,273.15 343,562,057.54
其他非流动资产
非流动资产合计 1,886,663,629.92 1,616,503,224.81
资产总计 10,413,353,214.61 9,343,430,259.57
流动负债：
短期借款 50,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 1,011,087,897.27 1,129,958,253.54
预收款项 2,540,535,999.07 2,381,413,355.07
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 26,101,075.17 44,424,193.25
应交税费 577,533,513.13 788,420,155.78
应付利息
应付股利
其他应付款 95,685,571.76 130,485,450.00
应付分保账款
保险合同准备金
25
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 4,250,944,056.40 4,524,701,407.64
非流动负债：
长期借款 2,305,000,000.00 1,202,045,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 92,767,475.74 67,722,020.54
其他非流动负债
非流动负债合计 2,397,767,475.74 1,269,767,020.54
负债合计 6,648,711,532.14 5,794,468,428.18
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,349,995,046.00 1,285,709,568.00
资本公积 748,060,945.18 675,134,912.85
减：库存股
专项储备
盈余公积 773,849,757.02 773,849,757.02
一般风险准备
未分配利润 798,226,917.35 720,925,528.35
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 3,670,132,665.55 3,455,619,766.22
少数股东权益 94,509,016.92 93,342,065.17
所有者权益（或股东权益）合计 3,764,641,682.47 3,548,961,831.39
负债和所有者权益（或股东权益）总
10,413,353,214.61 9,343,430,259.57
计
法定代表人：李永明 主管会计工作负责人：蒋灿明 财务总监：于冰 会计机构负责人：李红光
2、母公司资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
26
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,416,778,134.78 592,450,220.22
交易性金融资产
应收票据
应收账款 16,033,846.88 13,234,091.44
预付款项
应收利息
应收股利 74,584,807.58
其他应收款 1,034,751,555.44 1,317,807,326.05
存货 1,545,068,160.59 1,902,591,858.12
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 4,087,216,505.27 3,826,083,495.83
非流动资产：
可供出售金融资产 440,480,827.74 343,246,117.96
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,379,055,396.57 1,379,055,396.57
投资性房地产 1,099,612,815.17 901,512,847.44
固定资产 2,479,921.72 1,882,114.96
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 774,328.62 729,483.11
递延所得税资产 211,739,124.92 243,367,584.60
其他非流动资产
非流动资产合计 3,134,142,414.74 2,869,793,544.64
资产总计 7,221,358,920.01 6,695,877,040.47
27
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 578,647,402.05 609,454,122.13
预收款项 268,747,585.07 600,457,838.07
应付职工薪酬 13,506,461.86 21,092,679.89
应交税费 667,782,010.41 746,213,631.46
应付利息
应付股利
其他应付款 485,341,073.07 370,623,480.22
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 2,014,024,532.46 2,347,841,751.77
非流动负债：
长期借款 1,805,000,000.00 1,202,045,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 92,767,475.74 67,722,020.54
其他非流动负债
非流动负债合计 1,897,767,475.74 1,269,767,020.54
负债合计 3,911,792,008.20 3,617,608,772.31
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,349,995,046.00 1,285,709,568.00
资本公积 745,698,608.85 672,772,576.52
减：库存股
专项储备
盈余公积 773,849,757.02 773,849,757.02
一般风险准备
未分配利润 440,023,499.94 345,936,366.62
外币报表折算差额
所有者权益（或股东权益）合计 3,309,566,911.81 3,078,268,268.16
28
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
负债和所有者权益（或股东权益）总
7,221,358,920.01 6,695,877,040.47
计
法定代表人：李永明 主管会计工作负责人：蒋灿明 财务总监：于冰 会计机构负责人：李红光
3、合并利润表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,170,522,469.81 1,513,707,196.97
其中：营业收入 1,170,522,469.81 1,513,707,196.97
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 824,965,923.45 1,128,663,256.82
其中：营业成本 638,642,868.94 883,778,201.74
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 149,937,098.73 182,779,753.27
销售费用 15,126,856.57 29,381,715.64
管理费用 22,105,651.38 23,231,691.30
财务费用 -2,385,775.51 8,649,394.22
资产减值损失 1,539,223.34 842,500.65
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
8,779,715.36
填列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
29
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 354,336,261.72 385,043,940.15
加：营业外收入 555,562.22 591,088.81
减：营业外支出 141,798.21 63,800.00
其中：非流动资产处置损
26,798.21
失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
354,750,025.73 385,571,228.96
列）
减：所得税费用 83,425,250.22 115,742,094.06
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 271,324,775.51 269,829,134.90
其中：被合并方在合并前实现的
净利润
归属于母公司所有者的净利润 270,157,823.76 263,741,304.11
少数股东损益 1,166,951.75 6,087,830.79
六、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.2001 0.1954
（二）稀释每股收益 0.2001 0.1954
七、其他综合收益 72,926,032.33 62,980,004.36
八、综合收益总额 344,250,807.84 332,809,139.26
归属于母公司所有者的综合收益
343,083,856.09 326,721,308.47
总额
归属于少数股东的综合收益总额 1,166,951.75 6,087,830.79
法定代表人：李永明 主管会计工作负责人：蒋灿明 财务总监：于冰 会计机构负责人：李红光
4、母公司利润表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业收入 853,789,144.81 428,375,092.97
减：营业成本 453,551,462.54 222,943,378.98
营业税金及附加 121,244,276.02 77,807,363.73
销售费用 2,661,977.00 12,985,943.84
管理费用 18,221,455.36 19,690,285.71
财务费用 4,024,601.37 5,952,197.76
资产减值损失 -14,255,881.00 -12,168,840.97
加：公允价值变动收益（损失以
30
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
83,364,522.94 42,640,000.00
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 351,705,776.46 143,804,763.92
加：营业外收入 75,715.70 11,910.01
减：营业外支出 17,883.95
其中：非流动资产处置损失 17,883.95
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
351,763,608.21 143,816,673.93
列）
减：所得税费用 64,820,040.13 34,348,795.55
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 286,943,568.08 109,467,878.38
五、每股收益： -- --
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益 72,926,032.33 62,980,004.36
七、综合收益总额 359,869,600.41 172,447,882.74
法定代表人：李永明 主管会计工作负责人：蒋灿明 财务总监：于冰 会计机构负责人：李红光
5、合并现金流量表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,328,233,982.23 1,542,081,911.09
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
31
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 76,012,298.74 71,124,265.40
经营活动现金流入小计 1,404,246,280.97 1,613,206,176.49
购买商品、接受劳务支付的现金 632,873,917.66 493,125,764.85
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
45,136,317.80 42,983,169.23
金
支付的各项税费 424,438,631.92 282,706,377.95
支付其他与经营活动有关的现金 186,849,474.63 79,124,948.26
经营活动现金流出小计 1,289,298,342.01 897,940,260.29
经营活动产生的现金流量净额 114,947,938.96 715,265,916.20
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金 8,779,715.36
处置固定资产、无形资产和其他
71,000.00 11,910.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 189,371,706.69
投资活动现金流入小计 8,850,715.36 189,383,616.69
购建固定资产、无形资产和其他
985,124.80 251,590.98
长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 189,371,706.69
投资活动现金流出小计 985,124.80 189,623,297.67
32
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
投资活动产生的现金流量净额 7,865,590.56 -239,680.98
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 1,157,955,000.00 623,090,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,157,955,000.00 623,090,000.00
偿还债务支付的现金 105,000,000.00 1,087,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
191,669,530.81 72,292,917.63
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
5,800,000.00
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 296,669,530.81 1,159,292,917.63
筹资活动产生的现金流量净额 861,285,469.19 -536,202,917.63
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-68,859.18 20,296.25
影响
五、现金及现金等价物净增加额 984,030,139.53 178,843,613.84
加：期初现金及现金等价物余额 1,831,359,377.43 672,515,276.04
六、期末现金及现金等价物余额 2,815,389,516.96 851,358,889.88
法定代表人：李永明 主管会计工作负责人：蒋灿明 财务总监：于冰 会计机构负责人：李红光
6、母公司现金流量表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 520,636,564.23 484,794,524.99
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 964,875,941.07 316,848,606.22
经营活动现金流入小计 1,485,512,505.30 801,643,131.21
购买商品、接受劳务支付的现金 252,266,630.78 167,989,851.35
支付给职工以及为职工支付的现 19,632,695.20 21,910,419.34
33
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
金
支付的各项税费 236,199,866.88 166,353,018.41
支付其他与经营活动有关的现金 583,011,634.69 170,613,389.13
经营活动现金流出小计 1,091,110,827.55 526,866,678.23
经营活动产生的现金流量净额 394,401,677.75 274,776,452.98
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金 8,779,715.36
处置固定资产、无形资产和其他
11,910.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 8,779,715.36 11,910.00
购建固定资产、无形资产和其他
842,945.80 179,154.98
长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 842,945.80 179,154.98
投资活动产生的现金流量净额 7,936,769.56 -167,244.98
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 607,955,000.00 607,090,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 607,955,000.00 607,090,000.00
偿还债务支付的现金 5,000,000.00 1,005,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
180,896,583.96 59,024,188.71
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 185,896,583.96 1,064,024,188.71
筹资活动产生的现金流量净额 422,058,416.04 -456,934,188.71
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-68,948.79 20,259.00
影响
34
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
五、现金及现金等价物净增加额 824,327,914.56 -182,304,721.71
加：期初现金及现金等价物余额 592,450,220.22 262,415,095.60
六、期末现金及现金等价物余额 1,416,778,134.78 80,110,373.89
法定代表人：李永明 主管会计工作负责人：蒋灿明 财务总监：于冰 会计机构负责人：李红光
7、合并所有者权益变动表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
本期金额
单位：元
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东 所有者权
实收资
资本公 减：库存 专项储 盈余公 一般风 未分配
本（或 其他 权益 益合计
积 股 备 积 险准备 利润
股本）
1,285,7
675,134, 773,849 720,925, 93,342,06 3,548,961,
一、上年年末余额 09,568.
912.85 ,757.02 528.35 5.17 831.39
00
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
1,285,7
675,134, 773,849 720,925, 93,342,06 3,548,961,
二、本年年初余额 09,568.
912.85 ,757.02 528.35 5.17 831.39
00
三、本期增减变动金额（减少 64,285, 72,926,0 77,301,3 1,166,951 215,679,85
以“－”号填列） 478.00 32.33 89.00 .75 1.08
270,157, 1,166,951 271,324,77
（一）净利润
823.76 .75 5.51
72,926,0 72,926,032
（二）其他综合收益
32.33 .33
72,926,0 270,157, 1,166,951 344,250,80
上述（一）和（二）小计
32.33 823.76 .75 7.84
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他
35
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
64,285, -192,85 -128,570,9
（四）利润分配
478.00 6,434.76 56.76
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分 64,285, -192,85 -128,570,9
配 478.00 6,434.76 56.76
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,349,9
748,060, 773,849 798,226, 94,509,01 3,764,641,
四、本期期末余额 95,046.
945.18 ,757.02 917.35 6.92 682.47
00
上年金额
单位：元
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东 所有者权
实收资
资本公 减：库存 专项储 盈余公 一般风 未分配
本（或 其他 权益 益合计
积 股 备 积 险准备 利润
股本）
989,007 595,747, 675,881 538,005, 90,287,43 2,888,929,
一、上年年末余额
,360.00 857.95 ,833.55 200.22 9.21 690.93
加：同一控制下企业合并
产生的追溯调整
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
989,007 595,747, 675,881 538,005, 90,287,43 2,888,929,
二、本年年初余额
,360.00 857.95 ,833.55 200.22 9.21 690.93
36
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
三、本期增减变动金额（减少 296,702 79,387,0 97,967, 182,920, 3,054,625 660,032,14
以“－”号填列） ,208.00 54.90 923.47 328.13 .96 0.46
617,150, 12,414,62 629,565,37
（一）净利润
754.00 5.96 9.96
79,387,0 79,387,054
（二）其他综合收益
54.90 .90
79,387,0 617,150, 12,414,62 708,952,43
上述（一）和（二）小计
54.90 754.00 5.96 4.86
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益
的金额
3．其他
296,702 97,967, -434,23 -9,360,00 -48,920,29
（四）利润分配
,208.00 923.47 0,425.87 0.00 4.40
97,967, -97,967,
1．提取盈余公积
923.47 923.47
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分 296,702 -336,26 -9,360,00 -48,920,29
配 ,208.00 2,502.40 0.00 4.40
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,285,7
675,134, 773,849 720,925, 93,342,06 3,548,961,
四、本期期末余额 09,568.
912.85 ,757.02 528.35 5.17 831.39
00
法定代表人：李永明 主管会计工作负责人：蒋灿明 财务总监：于冰 会计机构负责人：李红光
37
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
8、母公司所有者权益变动表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
本期金额
单位：元
本期金额
项目 实收资本 一般风险 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
（或股本） 准备 润 益合计
1,285,709, 672,772,57 773,849,75 345,936,36 3,078,268,
一、上年年末余额
568.00 6.52 7.02 6.62 268.16
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
1,285,709, 672,772,57 773,849,75 345,936,36 3,078,268,
二、本年年初余额
568.00 6.52 7.02 6.62 268.16
三、本期增减变动金额（减少 64,285,478 72,926,032 94,087,133 231,298,64
以“－”号填列） .00 .33 .32 3.65
286,943,56 286,943,56
（一）净利润
8.08 8.08
72,926,032 72,926,032
（二）其他综合收益 0.00
.33 .33
72,926,032 286,943,56 359,869,60
上述（一）和（二）小计
.33 8.08 0.41
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
64,285,478 -192,856,4 -128,570,9
（四）利润分配
.00 34.76 56.76
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
64,285,478 -192,856,4 -128,570,9
3．对所有者（或股东）的分配
.00 34.76 56.76
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
38
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,349,995, 745,698,60 773,849,75 440,023,49 3,309,566,
四、本期期末余额
046.00 8.85 7.02 9.94 911.81
上年金额
单位：元
上年金额
项目 实收资本 一般风险 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
（或股本） 准备 润 益合计
989,007,36 593,385,52 675,881,83 453,607,04 2,711,881,
一、上年年末余额
0.00 1.62 3.55 7.61 762.78
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
989,007,36 593,385,52 675,881,83 453,607,04 2,711,881,
二、本年年初余额
0.00 1.62 3.55 7.61 762.78
三、本期增减变动金额（减少以 296,702,20 79,387,054 97,967,923 -107,670,6 366,386,50
“－”号填列） 8.00 .90 .47 80.99 5.38
326,559,74 326,559,74
（一）净利润
4.88 4.88
79,387,054 79,387,054
（二）其他综合收益
.90 .90
79,387,054 326,559,74 405,946,79
上述（一）和（二）小计
.90 4.88 9.78
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
296,702,20 97,967,923 -434,230,4 -39,560,29
（四）利润分配
8.00 .47 25.87 4.40
1．提取盈余公积 97,967,923 -97,967,92
39
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
.47 3.47
2．提取一般风险准备
296,702,20 -336,262,5 -39,560,29
3．对所有者（或股东）的分配
8.00 02.40 4.40
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,285,709, 672,772,57 773,849,75 345,936,36 3,078,268,
四、本期期末余额
568.00 6.52 7.02 6.62 268.16
法定代表人：李永明 主管会计工作负责人：蒋灿明 财务总监：于冰 会计机构负责人：李红光
40
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
二、公司基本情况
1、公司历史沿革
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）根据国家有关法律、法规的规定，
经深圳市人民政府批准，于 1989 年 5 月 25 日成立，领取深司字 N23093 号企业法人营业执照。
1992 年 4 月 27 日，经中国人民银行深圳分行以深银复字(1992)第 059 号文批准，本公司发行 A
股于深圳证券交易所上市。本报告期内，本公司以 2012 年 12 月 31 日总股本 1,285,709,568 股
为基数，每 10 股送 0.5 股派发现金股利 1 元（含税），此次送股后，注册资本变更为人民币
1,349,995,046.00 元。
本公司注册地址为广东省深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层，法定代
表人李永明。
本公司控股股东为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“深圳市国资委”）。
截至报告期末，深圳市国资委持有本公司 273,933,150 股（占本公司总股本 20.29%），全部为无
限售条件股份。
2、公司行业性质、经营范围和主要产品或提供的服务
公司行业性质：房地产业。
公司经营范围：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
主要产品或提供的服务：提供商品住宅，以及提供物业租赁服务。
3、本财务报表业经本公司董事会于 2013 年 8 月 15 日决议批准报出。
三、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础编制，根据实际发生的交易和事项，按照财政部
于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布
的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）、
以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告
的一般规定》（2010 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具
外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的
减值准备。
41
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2013 年 6
月 30 日的财务状况及 2013 年 1-6 月的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务
报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2010 年修订的《公开发行证券的公司信息
披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
3、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本报告期会计年度为公历 1 月 1 日至 6 月 30 日。
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司
以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制
权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合
并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本
溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企
业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买
方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的
日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审
42
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始
确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出
现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并
成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。
合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方
各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成
本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司能够决定被投资单位
的财务和经营政策,并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。合并范围包括本公
司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的企业或主体。
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并
范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成
果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调
整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果
及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期
初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期
期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并
且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并
取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
本公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及
少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于
少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分
担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，冲减少数股
东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按
照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
43
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的
差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧
失控制权时一并转为当期投资收益。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——
长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计
量。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期
限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变
动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布
的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉
及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑
差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借
款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变
动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币
金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折
算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，
计入当期损益或确认为其他综合收益并计入资本公积。
9、金融工具
（1）金融工具的确认依据和计量方法
1）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时
划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款
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项以及可供出售金融资产。初始确认金融资产，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资
产，相关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是
为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明
本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被指定且为有效
套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价
值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的
相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面
文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基
础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价
值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非
衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或
摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计
算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存
续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所
使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未
来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付
或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③ 贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为
贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或
摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
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④ 可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减
值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合
收益并计入资本公积，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投
资收益。
2）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他
金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相关交易费用计入
初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价
值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益
工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余
成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③ 财务担保合同
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公
允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确定的金额和
初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之
中的较高者进行后续计量。
（2）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合同权利
终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
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若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该
金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认
有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水
平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到
的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未
终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止
确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计
入当期损益。
（3）金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本
公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金
融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（4）金融资产和金融负债公允价值的确定方法
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报
价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公
平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确
定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的
价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（5）金融资产（不含应收款项）减值测试方法、减值准备计提方法
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日
对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，
单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测
试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风
险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有
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类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金
额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融
资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，
金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日
的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表
明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累计超过 20%；
“非暂时性下跌”是指公允价值连续下跌时间超过 12 个月。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失予
以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销
金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该
损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转
回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂
钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（6） 衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。除
指定为套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期
关系的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具的公允价值变动计入
当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且
与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具
中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍
生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产或金融负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，
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同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负
债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表
内分别列示，不予相互抵销。
（8）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。企业合
并中合并方发行权益工具发生的交易费用抵减权益工具的溢价收入，不足抵减的，冲减留存
收益。其余权益工具，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少所有者权益。本公司不确
认权益工具的公允价值变动额。
10、应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款
项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同条款（如
偿付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；④其他表明
应收款项发生减值的客观依据。
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备
本公司将期末余额大于 100 万元（含 100 万元）的应收账
款，确定为单项金额重大的应收款项；将期末余额大于
单项金额重大的判断依据或金额标准
1000 万元（含 1000 万元）的其他应收款分类为单项金额
重大的其他应收款。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单
独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减
值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的
应收款项组合中进行减值测试。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
按组合计提坏账准备的计
组合名称 确定组合的依据
提方法
账龄组合 账龄分析法 以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合
集团内关联方组合 其他方法 与本公司的关联关系
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
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√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5% 5%
1－2 年 10% 10%
2－3 年 30% 30%
3－4 年 50% 50%
4－5 年 50% 50%
5 年以上 80% 80%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
√ 适用 □ 不适用
组合名称 方法说明
集团内关联方组合 合并范围内关联方未发生减值按 5%计提
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉
单项计提坏账准备的理由 及诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有
明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现
坏账准备的计提方法
值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。
（4） 坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提
减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
11、存货
（1）存货的分类
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建
开发产品和拟开发产品。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品。
（2）发出存货的计价方法
计价方法：个别认定法
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已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为开
发目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开
发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部
分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
各类存货的购入与入库按实际成本计价；开发产品的发出按个别认定法计价。
公共配套设施费：按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地
产项目受益，则根据其可销售面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完
工开发产品。
质量保证金：根据合同规定之金额计入完工开发产品成本，同时计入应付账款，待保证
期满后实际支付。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量。在对存货进行全面盘点的基础上，
对存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回
的部分，提取存货跌价准备，提取时按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额确定。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度
盘存制度：永续盘存制
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品
摊销方法：一次摊销法
包装物
摊销方法：一次摊销法
12、长期股权投资
（1）投资成本的确定
对于企业合并形成的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，
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在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为初始投资成本。通过非同一控制
下的企业合并取得的长期股权投资，企业合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负
债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨
询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发
行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金
额。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长
期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益
性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允
价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直
接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。
（2）后续计量及损益确认
对被投资单位不具有共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可
靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股
权投资，采用权益法核算；对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且公允价值能
够可靠计量的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产核算。
此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款
或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资
单位宣告发放的现金股利或利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投
资的成本。
采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的净损益的
份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产
等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。对于本公司与联营企业及合营之间发生的未实现内部交易损益，按照持股比例计
算属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未
实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定属于所转让资产减值损
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失的，不予以抵销。对被投资单位的其他综合收益，相应调整长期股权投资的账面价值确认
为其他综合收益并计入资本公积。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期
间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算
应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入所有者权益；母公司部分
处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注三、6、（1）“合并财务
报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，
计入当期损益；采用权益法核算的长期股权投资，在处置时将原计入所有者权益的其他综合
收益部分按相应的比例转入当期损益。对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或
其他相关金融资产，并按前述长期股权投资或金融资产的会计政策进行后续计量。涉及对剩
余股权由成本法转为权益法核算的，按相关规定进行追溯调整。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
①确定对被投资单位具有共同控制的依据
共同控制是指按照合同约定对某项经济活动共有的控制。在合营企业设立时，合营各方
在投资合同或协议中约定在所设立合营企业的重要财务和生产经营决策制定过程中，必须由
合营各方均同意才能通过。
②确定对被投资单位具有重大影响的依据
重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。一般情况下本公司直接或通过子公司间接拥有被投
资单位 20%以上但低于 50%的表决权股份时认为对被投资单位具有重大影响。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日，若对子公司、对合营企业、对联营企业的长期股权投资存在减值迹象，
估计其可收回金额，可收回金额低于账面价值的，确认减值损失，计入当期损益，同时计提
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长期股权投资减值准备。其他股权投资发生减值时，按类似的金融资产的市场收益率对未来
现金流量确定的现值与投资的账面价值之间的差额确认为减值损失，计入当期损益。同时计
提长期股权投资减值准备。上述长期股权投资减值准备在以后期间均不予转回。
13、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有
关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权
一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“非流动非金融资产减
值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后计入当期损益。
14、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。
（2）融资租入固定资产的认定依据、计价方法
符合下列一项或数项标准的，本公司将其认定为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁固定资产的所有权转移给承租人；
②承租人有购买租赁固定资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时
租赁固定资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；
③即使固定资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；
④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁固定资产公
允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁固定资产
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公允价值；
⑤租赁固定资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
在租赁期开始日，将租赁固定资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为
租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确
认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁固定资产的初始直接费
用计入租入固定资产的价值。
在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人的租赁内含利率的，采用出租人的租
赁内含利率作为折现率；否则，采用租赁合同规定的利率作为折现率。无法取得出租人的租
赁内含利率且租赁合同没有规定利率，采用同期银行贷款利率作为折现率。未确认的融资费
用采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。
对租赁固定资产采用与自有应折旧固定资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期满
时取得租赁固定资产所有权的，在租赁固定资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期
满时取得租赁固定资产所有权的，在租赁期与租赁固定资产使用寿命两者中较短的期间内计
提折旧。或有租金在实际发生时计入当期损益。
（3）各类固定资产的折旧方法
固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。固定资产从达到预定可
使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预
计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-40 5% 2.375-4.75
机器设备 10 5% 9.5
电子设备 5 5% 19.00
运输设备 5 5% 19.00
其他设备 5 5% 19.00
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本
公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（4）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、19“非流动非金融资产减值”。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
15、在建工程
（1）在建工程的类别
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出以及其他相关费
用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。 在建工程的减值测试方法和减
值准备计提方法详见附注三、19“非流动非金融资产减值”。
16、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
（2）借款费用资本化期间
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、
借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开
始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售
状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
（3）暂停资本化期间
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超
过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
17、无形资产
（1）无形资产的计价方法
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流
入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发
生时计入当期损益。
（2）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值在其预计使用寿命内采用直线法分
期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 50 土地使用权证
（3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据
期末，对使用寿命不确定的无形资产以及尚未达到可使用状态的无形资产，于资产负债
表日进行减值测试。对使用寿命有限的无形资产，于资产负债表日，存在减值迹象，估计其
可收回金额。可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减
记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
（4）无形资产减值准备的计提
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、19“非流动非金融资产减值”。
（5）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段
的支出计入当期损益：
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④ 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用
或出售该无形资产；
⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
18、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费
用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
19、 非流动非金融资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产
及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债
表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商
誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入
减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协
议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活
跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有
关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预
计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流
量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计
算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产
组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或
资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分
摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的
其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
20、预计负债
（1）预计负债的确认标准
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承
担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计
量。
（2）预计负债的计量方法
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照
履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够
收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同
变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失
超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情
况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。
21、 质量保证金核算方法
本公司在支付建安工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并在“应付账款”
科目下分单位核算。质量保证期满，未发生工程质量问题，则根据公司项目管理部门的通知
退还质量保证金。
22、股份支付及权益工具
（1）股份支付的种类
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础
确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
（2）权益工具公允价值的确定方法
① 以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允
价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，
在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用/
在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，
按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权
益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关
成本或费用，相应增加所有者权益。
② 以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的
公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以
对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务
计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变
动计入当期损益。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内的每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出
最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权
益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的
权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其
他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本
公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速
行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其
他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取
消处理。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
（5） 涉及本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理
涉及本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公
司内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：
① 结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处
理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。
结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的
公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负
债。
② 接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付
交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其
本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。
本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，
在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上
述原则处理。
23、 维修基金核算方法
本公司根据各开发项目所在地政府对公共设施专用基金、房屋本体维修基金的相关管理
规定提取应由公司负担的部分计入“在建开发产品”。
24、收入
（1）销售商品收入确认时间的具体判断标准
①公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②公司既没有保留通常与所
有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠地
计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
根据以上商品销售收入确认原则，本公司确认房地产销售收入必须同时满足以下四个条
件：
①房地产项目完工，并完成竣工验收；②已签订销售合同；③一次性付款或分期付款方
式的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；④按照销
售合同约定的要求办妥了入伙手续。
（2）确认提供劳务收入的依据
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
提供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；②相
关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已发生和将发
生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成
本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如
预计不能得到补偿的，则不确认收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提
供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品
部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售
商品处理。
（3） 使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（4）利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定
25、政府补助
（1）类型
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有
者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
（2）会计处理方法
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的
政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当
期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，
并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入
当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，
超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
26、递延所得税资产和递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定
计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得
额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性
差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 与商誉的初始
确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏
损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延
所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果
本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，
也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差
异产生的递延所得税负债。 与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所
得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不
予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣
暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用
来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情
况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣
暂时性差异产生的递延所得税资产。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵
减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递
延所得税资产。资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按
照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 于资产负债表日，对递延
所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递
延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得
额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所
得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，
本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及
递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税
主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所
得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
27、经营租赁、融资租赁
（1）经营租赁会计处理
1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初
始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初
始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计
入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时
计入当期损益。
（2）融资租赁会计处理
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可
能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
1）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未
确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始
直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债
和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际
发生时计入当期损益。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
2）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁
款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和
与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额
分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际
发生时计入当期损益。
28、持有待售资产
（1）持有待售资产确认标准
若本公司已就处置某项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转让协议，
且该项转让很可能在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算，不计提折
旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低计量。持有待售的非流
动资产包括单项资产和处置组。如果处置组是一组资产组，并且按照《企业会计准则第 8 号
——资产减值》的规定将企业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是这种资产组
中一项经营，则该处置组包括企业合并中的商誉。
（2）持有待售资产的会计处理方法
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的确认条
件，本公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量：（1）该资产
或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售的情况下
原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不再出售之日的可收回金额。
29、 职工薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医疗保险、
住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议，如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实
施，同时本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认因解除与职工劳动关
系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日
至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
件时，计入当期损益（辞退福利）。
30、主要会计政策、会计估计的变更
本报告期主要会计政策、会计估计是否变更
□ 是 √ 否
（1）会计政策变更
本报告期主要会计政策是否变更
□ 是 √ 否
（2）会计估计变更
本报告期主要会计估计是否变更
□ 是 √ 否
31、前期会计差错更正
本报告期是否发现前期会计差错
□ 是 √ 否
（1）追溯重述法
本报告期是否发现采用追溯重述法的前期会计差错
□ 是 √ 否
（2）未来适用法
本报告期是否发现采用未来适用法的前期会计差错
□ 是 √ 否
32、其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确
计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管
理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影
响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计
的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅
影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租
赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上
转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，
作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基于评估
应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计
的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及
陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及
其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产
负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在
估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（4）金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估
值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动
率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会
对金融工具的公允价值产生影响。
（5）可供出售金融资产减值
本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，以确
定是否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公司需评估该
项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状况和短期业务展望，
67
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
包括行业状况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
（6）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹
象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进
行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，
进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计
未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到
的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本
以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够
获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预
测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合
的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来
资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（7）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法
计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数
额。使用寿命是本公司根据对同类资产的已往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以
前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（8）开发支出
确定资本化的金额时，本公司管理层需要作出有关资产的预计未来现金流量、适用的折
现率以及预计受益期间的假设。
（9）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损
确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时
间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
68
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
（10）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。
部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果
同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生
影响。
（11）内部退养福利及补充退休福利
本公司内部退养福利和补充退休福利费用支出及负债的金额依据各种假设条件确定。这
些假设条件包括折现率、平均医疗费用增长率、内退人员及离退人员补贴增长率和其他因素。
实际结果和假设的差异将在发生时立即确认并计入当年费用。尽管管理层认为已采用了合理
假设，但实际经验值及假设条件的变化仍将影响本公司内部退养福利和补充退休福利的费用
及负债余额。
（12）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交
货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时
义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关现时义务所需
支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判
断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等
因素。
其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。
预计负债时已考虑本公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修
情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
四、税项
1、公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率
营业税 按营业收入的 5%计缴营业税。 5%
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税的 7%计缴。 7%
企业所得税 按应纳税所得额的 25%计缴。 25%
教育费附加 按实际缴纳的营业税的 3%计缴。 3%
地方教育费附加 按实际缴纳的营业税的 2%计缴。 2%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
土地增值税 按转让房地产增值额 30%-60%计缴。 30%-60%
2、其他说明
根据深圳市人民政府深府办函[2005]93 号、深圳市地方税务局深地税发[2005]521 文的规定，
从 2005 年 11 月 1 日起，对在深圳市从事房地产开发和房地产转让并取得收入的单位和个人按
照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定征收土地增值税；对房地产开发企业
采取“先预征、后清算、多退少补”的征收方式，即在项目全部竣工结算前转让房地产取得销售
收入的先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补税款。清
算土地增值税采用超率累进的税率，对增值比例在 50%以下的按 30%的比例征收增值税（普
通标准住宅的增值比例在 20%以下的免征土地增值税），对增值比例超过 50%未超过 100%的部
分按 40%的比例征收，对增值比例超过 100%未超过 200%的部分按 50%的比例征收，对增值比
例超过 200%的部分按 60%的比例征收。2010 年 8 月 1 日起，根据（深地税告[2010]6 号）调整
我市土地增值税预征率的公告，调整后普通标准住宅按销售收入 2%预征，别墅为 4%，其他
类型房产为 3%。
本公司之子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司根据惠州市地方税务局 2010 年 9 月
发布的公告，本年度惠阳区别墅项目土地增值税预征率为预售房款的 3%。
本公司之子公司广西振业房地产股份有限公司根据自治区地方税务局关于进一步加强房
地产业税收征管工作的通知文件（桂地税发[2010[65 号），2010 年 6 月起，南宁市土地增值税
预征率普通住宅为预售房款的 1%、非普通住宅为预售房款的 3%、商铺为预售房款的 5%。
本公司之子公司天津市振业房地产开发有限公司根据（天津市地方税务局公告 2011 年第
1 号）调整土地增值税预征率的通知，自 2011 年 1 月 11 日起，除保障性住房外，房地产开发
企业销售商品房，每平方米销售价格 2 万元(含 2 万元)以下的，土地增值税预征率为 2%；每
平方米销售价格 2 万元至 3 万元(含 3 万元)的，土地增值税预征率为 3%；每平方米销售价格 3
万元以上的，土地增值税预征率为 5%。
本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司根据（西地税发[2013]23 号）调整土地增值
税预征率的通知，自 2013 年 2 月 1 日起，设（区）市的市区普通住宅的预征率为 1.5%；非普
通住宅（除别墅外）预征率为 2%；别墅、写字楼、营业用房等预征率为 3%。
五、企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
70
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
单位： 元
实质上构成 少数股东权 从母公司所有者权益冲减子公司
是否
子公司 注册 业务性 期末实际 对子公司净 持股比 表决权 少数股东权 益中用于冲 少数股东分担的本期亏损超过少
子公司全称 注册资本 经营范围 合并
类型 地 质 投资额 投资的其他 例(%) 比例(%) 益 减少数股东 数股东在该子公司年初所有者权
报表
项目余额 损益的金额 益中所享有份额后的余额
房地产开
广西振业房地产 控股子 广西 房地产 150,000,0 145,900,00
发、销售 97.36% 97.36% 是 8,606,225.13
股份有限公司 公司 南宁 开发 00.00 0.00
等
贵州振业房地产 全资子 贵州 房地产 30,000,00 房屋开发 39,950,000.
100% 100% 是
开发有限公司 公司 遵义 开发 0.00 等 00
资产经
天津市振业资产 全资子 营及房 280,000,0 房地产开 280,000,00
天津 100% 100% 是
管理有限公司 公司 地产投 00.00 发等 0.00
资
天津市振业房地 全资子 房地产 150,000,0 房地产开 150,000,00
天津 100% 100% 是
产开发有限公司 公司 开发 00.00 发等 0.00
惠州市惠阳区振 房地产开
控股子 广东 房地产 260,000,0 213,200,00
业创新发展有限 发、销售 82% 82% 是 60,564,206.69
公司 惠州 开发 00.00 0.00
公司 等
西安振业房地产 全资子 陕西 房地产 280,000,0 房地产开 280,000,00
100% 100% 是
开发有限公司 公司 西安 开发 00.00 发等 0.00
房地产
房地产开
深圳市振业房地 全资子 广东 开发及 300,000,0 300,000,00
发、管理 100% 100% 是
产开发有限公司 公司 深圳 自有物 00.00 0.00
等
业租赁
71
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
实质上构成 少数股东权 从母公司所有者权益冲减子公司
是否
子公司 注册 业务性 期末实际 对子公司净 持股比 表决权 少数股东权 益中用于冲 少数股东分担的本期亏损超过少
子公司全称 注册资本 经营范围 合并
类型 地 质 投资额 投资的其他 例(%) 比例(%) 益 减少数股东 数股东在该子公司年初所有者权
报表
项目余额 损益的金额 益中所享有份额后的余额
深圳市振业贸易 全资子 广东 房地产 2,000,000. 2,000,000.0
无 100% 100% 否
发展有限公司* 公司 深圳 开发 00 0
深圳市建设（集
全资子 广东 450,000.0
团）公司金属结 制造业 无 490,000.00 100% 100% 否
公司 深圳 0
构制品厂*
天津振业化工发 全资子 4,500,000. 4,500,000.0
天津 制造业 无 100% 100% 否
展有限公司* 公司 00 0
*本公司持有上述公司的全部股权但未纳入合并范围的原因是，上述公司已停止经营多年，且被吊销营业执照，本公司未发现上述
公司的有关资产及负债，亦无债权人就上述公司债务向本公司提出清偿要求，本公司认为该等公司不符合“控制”的定义，根据《企业会
计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述公司投资的账面价值为零。
（2）非同一控制下企业合并取得的子公司
单位： 元
实质上构成对 表决 从母公司所有者权益冲减子公司少
期末实 持股 是否 少数股东权益中用
子公司 注册 业务性 经营范 子公司净投资 权比 少数股东权 数股东分担的本期亏损超过少数股
子公司全称 注册资本 际投资 比例 合并 于冲减少数股东损
类型 地 质 围 的其他项目余 例 益 东在该子公司年初所有者权益中所
额 (%) 报表 益的金额
额 (%) 享有份额后的余额
湖南振业房地产 控股子 湖南 房地产 150,000,0 房地产 120,000,
460,902,263.22 80% 80% 是 25,338,585.10 79,524.56
开发有限公司 公司 长沙 开发 00.00 开发 000.00
*根据本公司 2009 年第四次股东大会决议，本公司对子公司湖南振业房地产开发有限公司（以下简称“湖南振业”）追加投资 36,000
万元，因合资对方未履行同比增资义务，截至 2013 年 6 月 30 日，湖南振业增资及验资手续尚未完成。另外根据借款合同约定其余
100,902,263.22 元的逾期借款本金及利息转为投资款。
72
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
2、合并范围发生变更的说明
合并报表范围发生变更说明
本报告期合并范围未发生变更。
□ 适用 √ 不适用
六、合并财务报表主要项目注释
1、货币资金
单位： 元
期末数 期初数
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金: -- -- 640,148.65 -- -- 126,066.80
人民币 -- -- 639,694.07 -- -- 125,604.06
港币 570.68 0.7966 454.58 570.68 0.8109 462.74
银行存款： -- -- 2,814,749,368.31 -- -- 1,831,233,310.63
人民币 -- -- 2,810,902,809.92 -- -- 1,827,317,323.76
港币 4,829,023.15 0.7966 3,846,558.39 4,829,483.71 0.8109 3,915,986.87
其他货币资金： -- -- -- --
人民币 -- -- -- --
合计 -- -- 2,815,389,516.96 -- -- 1,831,359,377.43
2、应收账款
（1）应收账款按种类披露
单位： 元
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单项计
提坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
按账龄组合计提坏账准
16,959,354.56 100% 850,757.63 5.02% 14,037,148.57 100% 701,857.43 5%
备的应收账款
组合小计 16,959,354.56 100% 850,757.63 5.02% 14,037,148.57 100% 701,857.43 5%
73
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的应收
账款
合计 16,959,354.56 -- 850,757.63 -- 14,037,148.57 -- 701,857.43 --
应收账款种类的说明
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内 16,903,556.56 99.67% 845,177.83 14,037,148.57 100% 701,857.43
1 年以内小计 16,903,556.56 99.67% 845,177.83 14,037,148.57 100% 701,857.43
1至2年 55,798.00 0.33% 5,579.80
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 16,959,354.56 -- 850,757.63 14,037,148.57 -- 701,857.43
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
（2）应收账款中金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额的比例(%)
天虹商场股份有限公司 非关联关系 13,080,469.73 1 年以内 77.13%
74
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
深圳市新美众实业发展有限公司 非关联关系 1,058,446.00 1 年以内 6.24%
深圳东太平洋影业投资有限公司 非关联关系 941,816.97 1 年以内 5.55%
自然人 非关联关系 707,304.00 1 年以内 4.17%
深圳市彩云餐饮管理有限公司 非关联关系 560,599.80 1 年以内 3.31%
合计 -- 16,348,636.50 -- 96.40%
（3）本报告期无实际核销的应收账款。
（4）期末数中无应收持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
（5）期末无应收关联方账款情况。
3、其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单项计提坏账准备
的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
按账龄组合计提坏账准备的其他应
58,715,490.01 100% 7,249,873.21 12.35% 26,681,480.49 100% 5,859,550.07 21.96%
收款
组合小计 58,715,490.01 100% 7,249,873.21 12.35% 26,681,480.49 100% 5,859,550.07 21.96%
单项金额虽不重大但单项计提坏账
准备的其他应收款
合计 58,715,490.01 -- 7,249,873.21 -- 26,681,480.49 -- 5,859,550.07 --
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
75
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
1 年以内
其中：
1 年以内 45,176,524.15 76.94% 2,264,795.35 8,866,806.80 33.23% 492,776.19
1 年以内小计 45,176,524.15 76.94% 2,264,795.35 8,866,806.80 33.23% 492,776.19
1至2年 6,244,244.86 10.63% 624,424.49 7,409,204.84 27.77% 740,920.49
2至3年 2,058,926.13 3.51% 617,677.84 6,201,450.52 23.24% 1,860,435.16
3 年以上 5,235,794.87 8.92% 3,742,975.53 4,204,018.33 15.76% 2,765,418.23
3至4年 1,484,034.52 2.53% 742,017.26 1,992,654.76 7.47% 996,327.37
4至5年 1,500.00 750.00
5 年以上 3,750,260.35 6.39% 3,000,208.27 2,211,363.57 8.29% 1,769,090.86
合计 58,715,490.01 -- 7,249,873.21 26,681,480.49 -- 5,859,550.07
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
（2）其他应收款金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占其他应收款总额的比例(%)
东莞市土地交易中心 非关联关系 30,000,000.00 1 年以内 51.09%
深圳市建设局 非关联关系 6,425,475.78 1-5 年 10.94%
西安市住房保障和房屋管理局 非关联关系 6,056,415.43 1 年以内 10.31%
西安市城乡建设委员会 非关联关系 2,211,037.00 1 年以内 3.77%
天津市建筑工程渣土管理站 非关联关系 1,500,000.00 1-2 年 2.55%
合计 -- 46,192,928.21 -- 78.66%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
（3）本报告期无实际核销的其他应收款。
（4）期末数中无应收持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
（5）其他应收款期末余额中无应收关联方款项。
4、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末数 期初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 8,395,000.00 8.28% 12,500,000.00 12.89%
1至2年 18,500,000.00 18.25% 10,000,000.00 10.31%
2至3年 30,000,000.00 30.93%
3 年以上 74,500,000.00 73.48% 44,500,000.00 45.88%
合计 101,395,000.00 -- 97,000,000.00 --
（2）预付款项金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
惠阳经济开发区管理委员会 非关联关系 8,395,000.00 1 年以内 见注释
惠阳经济开发区管理委员会 非关联关系 18,500,000.00 1-2 年 见注释
惠阳经济开发区管理委员会 非关联关系 2-3 年 见注释
惠阳经济开发区管理委员会 非关联关系 74,500,000.00 3 年以上 见注释
合计 -- 101,395,000.00 -- --
注：预付款项系支付给广东惠州惠阳经济开发区管理委员会的“惠阳振业城”项目土地征用
补偿费、拆迁费等土地储备整理资金,截至 2013 年 6 月 30 日，尚未完成土地受让的相关手续。
（3）期末数中无预付持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
（4）期末无预付关联方账款情况。
5、存货
（1）存货分类
单位： 元
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期末数 期初数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
完工开发产品 984,022,672.22 38,432,509.04 945,590,163.18 1,289,511,808.81 38,432,509.04 1,251,079,299.77
在建开发产品 4,294,962,978.17 4,294,962,978.17 3,892,803,597.40 3,892,803,597.40
拟开发产品 301,777,712.65 301,777,712.65 620,527,538.60 620,527,538.60
合计 5,580,763,363.04 38,432,509.04 5,542,330,854.00 5,802,842,944.81 38,432,509.04 5,764,410,435.77
（2）存货跌价准备
单位： 元
本期减少
存货种类 期初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
新城花园 38,432,509.04 38,432,509.04
合 计 38,432,509.04 38,432,509.04
（3）存货跌价准备情况
本期转回金额占该项存货期末
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因
余额的比例（%）
新城花园 存货成本高于其可变现净值
（4）完工开发产品
项目 竣工时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
新城花园 52,717,054.22 52,717,054.22
星海名城五期 2006.05 4,262,223.35 4,262,223.35
振业城二-三期 2009.10 19,100,992.03 11,764,348.69 7,336,643.34
振业城四-五期 2011.03 85,187,137.06 65,019,898.59 20,167,238.47
振业城六-七期 2013.03 - 527,114,200.00 283,664,072.53 243,450,127.47
振业峦山谷花园一期 2010.11 347,702,893.17 256,780,158.63 90,922,734.54
星海名城六期 2007.12 1,122,350.86 1,122,350.86
星海名城七期 2011.09 36,190,957.07 28,380,000.00 7,810,957.07
北海宝丽一期 1995 60,135.81 60,135.81
振业中央华府（北海） 2009.03 803,557.68 803,557.68
惠阳振业城一期 2010.11 7,937,804.10 1,740,663.31 6,197,140.79
惠阳振业城二期（GH组团） 2011.12 180,593,899.09 13,172,202.86 167,421,696.23
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
西安振业泊墅一期 2012.06 445,540,164.99 102,012,580.49 343,527,584.50
振业青秀山1号 2012.01 108,292,639.38 70,069,411.49 38,223,227.89
总计 1,289,511,808.81 527,114,200.00 832,603,336.59 984,022,672.22
（5）在建开发产品
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末数 期初数
振业峦山谷花园二期 2011.03 2014.08 1,155,711,340.31 949,073,679.34
振业城六-七期 2010.10 2013.03 445,667,080.06
惠阳振业城商务中心 2008.05 2013.09 82,167,637.40 79,738,816.56
惠阳振业城二期（除GH组团） 2010.09 158,893,704.37 149,618,773.61
西安振业泊墅二期 2012.10 378,533,970.33 255,732,402.45
天津新博园 2010.10 2013.11 2,180,540,226.63 2,012,972,845.38
长沙振业城项目一期 2013.05 339,116,099.13
总计 4,294,962,978.17 3,892,803,597.40
*振业城六-七期 2013 年 3 月竣工，其对应成本由在建开发产品转入完工开发产品。惠阳
振业城二期包含惠阳振业城二期 GH 组团和惠阳振业城二期 DEFLM 组团。长沙振业城项目一
期 2013 年开工，由拟开发产品转为在建开发产品。
（6）拟开发产品
项目名称 预计开发时间 期初数 本年增加 本年减少 期末数
惠阳振业城F组团 34,652,443.00 66,100.00 34,718,543.00
长沙振业城 585,875,095.60 9,515,092.06 328,331,018.01 267,059,169.65
总计 620,527,538.60 9,581,192.06 328,331,018.01 301,777,712.65
（7）计入期末存货余额的借款费用资本化金额
存货类别 项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
本期转入 本期转入
营业成本 投资性房地产
星海名城五期 300,996.35 300,996.35
振业城二-三期 2,914,117.42 1,794,812.20 1,119,305.22
完工开发产品
振业峦山谷花园一期 24,492,273.24 13,798,782.83 10,693,490.41
星海名城六期 202,387.17 202,387.17
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
惠阳振业城一期 103,239.41 22,639.15 80,600.26
惠阳振业城二期（GH组团） 1,550,000.00 490,450.44 1,059,549.56
星海名城七期 886,879.80 886,879.80
振业城四-五期 4,066,943.61 1,903,260.78 2,163,682.83
振业城六-七期 46,868,561.78 15,112,787.35 33,354,959.62 28,626,389.51
西安振业泊墅一期 9,425,819.80 2,268,100.62 7,157,719.18
振业青秀山1号 2,078,166.34 1,444,638.72 633,527.62
惠阳振业城二期（除GH组团） 2,502,433.33 2,502,433.33
振业峦山谷花园二期 93,079,284.80 28,937,354.25 122,016,639.05
在建
天津新博园 33,933,529.79 4,540,750.00 38,474,279.79
长沙振业城项目一期 6,745,929.49 6,745,929.49
合计 219,902,199.51 57,839,254.42 55,077,644.36 222,663,809.57
6、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 元
项目 期末公允价值 期初公允价值
可供出售债券
可供出售权益工具 440,480,827.74 343,246,117.96
其他
合计 440,480,827.74 343,246,117.96
本期将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的，本期重分类的金额 0.00 元，该金
额占重分类前持有至到期投资总额的比例 0%。
（2）可供出售金融资产情况
项目 期末公允价值 期初公允价值
股数 期末市价 金额 股数 期末市价 金额
深长城A 16,884,068.00 25.87 436,790,839.16 16,884,068.00 20.10 339,369,766.80
鄂武商A 287,668.00 11.20 3,221,881.60 287,668.00 11.50 3,308,182.00
交通银行 115,014.00 4.07 468,106.98 115,014.00 4.94 568,169.16
总计 17,286,750.00 41.14 440,480,827.74 17,286,750.00 36.54 343,246,117.96
本公司持有的可供出售金融资产不存在流通受限的情形。
80
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
本公司持有的可供出售金融资产不存在质押情况。
7、长期股权投资
（1）长期股权投资明细情况
单位： 元
在被投资单
核 增 本期
在被投资 在被投资 位持股比例 本期
被投资单 算 减 计提
投资成本 期初余额 期末余额 单位持股 单位表决 与表决权比 减值准备 现金
位 方 变 减值
比例(%) 权比例(%) 例不一致的 红利
法 动 准备
说明
天津轮船
成
实业发展
本 3,375,000.00 3,375,000.00 3,375,000.00 1.67% 1.67% 3,375,000.00
集团股份
法
有限公司
深圳市深 成
发贸易有 本 208,000.00 208,000.00 208,000.00 10.00% 10.00% 208,000.00
限公司 法
深圳市建
成
设(集团)
本 490,434.54 490,434.54 490,434.54 100.00% 100.00% 490,434.54
公司金属
法
结构厂
深圳市振
成
业贸易发
本 2,000,000.00 1,384,076.29 1,384,076.29 100.00% 100.00% 1,384,076.29
展有限公
法
司
北海长江 成
股份有限 本 525,000.00 525,000.00 525,000.00 525,000.00
公司 法
成
北海乌家
本 1,157,991.40 1,157,991.40 1,157,991.40 1,157,991.40
砖厂
法
深圳莫斯 成
科股份有 本 636,353.52 636,353.52 636,353.52 7.14% 7.14% 636,353.52
限公司 法
天津振业 成
化工实业 本 4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00 100.00% 100.00% 4,500,000.00
有限公司 法
合计 -- 12,892,779.46 12,276,855.75 12,276,855.75 -- -- -- 12,276,855.75
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
8、投资性房地产
（1）按成本计量的投资性房地产
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 1,085,640,770.22 211,020,000.00 1,296,660,770.22
1.房屋、建筑物 1,085,640,770.22 211,020,000.00 1,296,660,770.22
2.土地使用权
二、累计折旧和累计
184,127,922.78 12,920,032.27 197,047,955.05
摊销合计
1.房屋、建筑物 184,127,922.78 12,920,032.27 197,047,955.05
2.土地使用权
三、投资性房地产账
901,512,847.44 198,099,967.73 1,099,612,815.17
面净值合计
1.房屋、建筑物 901,512,847.44 198,099,967.73 1,099,612,815.17
2.土地使用权
四、投资性房地产减
值准备累计金额合计
1.房屋、建筑物
2.土地使用权
五、投资性房地产账
901,512,847.44 198,099,967.73 1,099,612,815.17
面价值合计
1.房屋、建筑物 901,512,847.44 198,099,967.73 1,099,612,815.17
2.土地使用权
单位： 元
本期
本期折旧和摊销额 12,920,032.27
投资性房地产本期减值准备计提额
9、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计： 16,078,631.36 1,081,285.00 386,094.49 16,773,821.87
82
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
其中：房屋及建筑物 516,029.62 516,029.62
机器设备 140,631.00 140,631.00
运输工具 8,140,372.66 312,230.00 7,828,142.66
办公及电子设备 6,632,634.63 945,562.00 55,535.49 7,522,661.14
其他设备 648,963.45 135,723.00 18,329.00 766,357.45
-- 期初账面余额 本期新增 本期计提 本期减少 本期期末余额
二、累计折旧合计： 10,687,681.91 920,068.92 341,937.02 11,265,813.81
其中：房屋及建筑物 138,749.16 7,945.98 146,695.14
机器设备 133,599.45 133,599.45
运输工具 6,022,993.44 410,619.27 299,868.50 6,133,744.21
办公及电子设备 3,916,884.94 472,861.11 32,653.78 4,357,092.27
其他设备 475,454.92 28,642.56 9,414.74 494,682.74
-- 期初账面余额 -- 本期期末余额
三、固定资产账面净值合计 5,390,949.45 -- 5,508,008.06
其中：房屋及建筑物 377,280.46 -- 369,334.48
机器设备 7,031.55 -- 7,031.55
运输工具 2,117,379.22 -- 1,694,398.45
办公及电子设备 2,715,749.69 -- 3,165,568.87
其他设备 173,508.53 -- 271,674.71
四、减值准备合计 --
其中：房屋及建筑物 --
机器设备 --
运输工具 --
办公及电子设备 --
其他设备 --
五、固定资产账面价值合计 5,390,949.45 -- 5,508,008.06
其中：房屋及建筑物 377,280.46 -- 369,334.48
机器设备 7,031.55 -- 7,031.55
运输工具 2,117,379.22 -- 1,694,398.45
办公及电子设备 2,715,749.69 -- 3,165,568.87
其他设备 173,508.53 -- 271,674.71
本期折旧额 920,068.92 元；本期由在建工程转入固定资产原价为 0.00 元。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
（2）期末不存在所有权受到限制的固定资产。
（3）期末不存在暂时闲置的固定资产。
（4）期末不存在通过融资租赁租入的固定资产。
（5）期末不存在通过经营租赁租出的固定资产。
（6）期末不存在持有待售的固定资产。
10、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 22,196,912.78 22,196,912.78
土地使用权 22,196,912.78 22,196,912.78
二、累计摊销合计 1,109,845.63 277,461.40 1,387,307.03
土地使用权 1,109,845.63 277,461.40 1,387,307.03
三、无形资产账面净值合计 21,087,067.15 -277,461.40 20,809,605.75
土地使用权 21,087,067.15 -277,461.40 20,809,605.75
四、减值准备合计
土地使用权
无形资产账面价值合计 21,087,067.15 -277,461.40 20,809,605.75
土地使用权 21,087,067.15 -277,461.40 20,809,605.75
本期摊销额 277,461.40 元。
11、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初数 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末数 其他减少的原因
软件使用费 729,483.11 396,000.00 351,154.49 774,328.62
装修费 974,702.16 0.00 188,063.16 786,639.00
新项目开办费 1,670,132.43 1,670,132.43
合计 1,704,185.27 2,066,132.43 539,217.65 3,231,100.05 --
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
12、递延所得税资产和递延所得税负债
（1）递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
单位： 元
项目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 17,706,011.22 14,317,693.07
开办费
可抵扣亏损 2,896,702.05 4,351,224.87
预提职工薪酬 3,878,374.06 4,725,623.03
预提土地增值税 158,888,237.85 176,967,483.90
预售房款 129,515,168.49 139,442,599.45
其他应付款 4,136,779.48 3,757,433.22
小计 317,021,273.15 343,562,057.54
递延所得税负债：
交易性金融工具、衍生金融工具的估值
计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动 88,548,042.35 64,239,364.90
其他 4,219,433.39 3,482,655.64
小计 92,767,475.74 67,722,020.54
应纳税差异和可抵扣差异项目明细
单位： 元
暂时性差异金额
项目
期末 期初
应纳税差异项目
计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动 354,192,169.40 256,957,459.60
其他 16,877,733.56 13,930,622.55
小计 371,069,902.96 270,888,082.15
可抵扣差异项目
资产减值准备 70,824,044.88 56,523,345.20
可抵扣亏损 11,586,808.20 17,404,899.50
预提职工薪酬 15,513,496.24 18,902,492.11
预提土地增值税 635,552,951.40 707,869,935.60
预售房款 518,060,673.96 557,770,397.74
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
其他应付款 16,547,117.92 15,029,732.88
小计 1,268,085,092.60 1,373,500,803.03
13、 所有权或使用权受限制的资产
项目 期末数 受限制的原因
振业峦山谷花园二期 1,155,711,340.31 *1
振业大厦AB座裙楼及A座塔楼 188,711,751.61 *2
天津新博园 2,180,540,226.63 *3
合计 3,524,963,318.55
*1、本公司以该项目之土地使用权（产权证号深房地字 6000310130 号）作为抵押物向兴
业银行深圳分行借款人民币 400,000,000.00 元，借款期 3 年，约定的借款到期日为 2014 年 12
月 20 日。
*2 、 本 公 司 以 该 项 目 之 房 屋 所 有 权 作 为 抵 押 物 向 华 夏 银 行 宝 安 支 行 借 款 人 民 币
200,000,000.00 元，借款期 10 年，约定的借款到期日为 2023 年 01 月 08 日。
*3、天津市振业房地产开发有限公司以新博园项目 1#、7#、8#楼在建工程作为抵押物向
东亚银行天津分行借款人民币 350,000,000.00 元，借款期 2 年，约定的借款到期日为 2015 年 1
月 4 日。
14、资产减值准备明细
单位： 元
本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
转回 转销
一、坏账准备 6,561,407.50 1,539,223.34 8,100,630.84
二、存货跌价准备 38,432,509.04 38,432,509.04
三、可供出售金融资产减值
准备
四、持有至到期投资减值准
备
五、长期股权投资减值准备 12,276,855.75 12,276,855.75
六、投资性房地产减值准备
七、固定资产减值准备
八、工程物资减值准备
九、在建工程减值准备
十、生产性生物资产减值准
86
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
备
其中：成熟生产性生物
资产减值准备
十一、油气资产减值准备
十二、无形资产减值准备
十三、商誉减值准备
十四、其他
合计 57,270,772.29 1,539,223.34 58,809,995.63
15、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末数 期初数
质押借款
抵押借款
保证借款
信用借款
票据借款 50,000,000.00
合计 50,000,000.00
16、应付账款
（1）应付账款情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
应付账款 1,011,087,897.27 1,129,958,253.54
合计 1,011,087,897.27 1,129,958,253.54
（2）期末数中无应付持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
（3）期末无应付关联方款项的情况。
17、预收账款
（1）预收账款情况
单位： 元
87
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
项目 期末数 期初数
1 年以内 2,523,944,361.95 2,379,090,782.72
1-2 年 9,468,041.00 2,019,085.35
2-3 年 4,273,835.01
3 年以上 2,849,761.11 303,487.00
合计 2,540,535,999.07 2,381,413,355.07
（2）期末数中无预收持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的款项。
（3）期末无预收关联方款项的情况。
（4）截至 2013 年 6 月 30 日，本公司预收房款主要项目明细列示如下：
项目名称 期末余额 期初余额
星海名城五期 141,462.00 141,462.00
振业城一期 162,025.00 162,025.00
星海名城六期 5,074,380.70 5,074,380.70
振业城二-三期 3,319,154.05 22,220,717.05
振业城四-五期 16,590,869.72 23,385,692.72
振业峦山谷花园一期 59,685,663.00 70,135,186.00
振业城六-七期 178,745,280.60 472,704,624.60
惠阳振业城一期 1,783,138.00 1,883,138.00
惠阳振业城二期 4,395,988.00 11,430,659.00
西安振业泊墅一期 124,993,837.00 136,721,538.00
振业青秀山1号 16,014,854.00 22,161,992.00
天津新博园 2,124,096,597.00 1,608,758,190.00
振业中央华府（北海） 504,000.00 551,000.00
总计 2,535,507,249.07 2,375,330,605.07
18、应付职工薪酬
单位： 元
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 35,460,706.66 14,804,290.15 29,853,693.25 20,411,303.56
二、职工福利费 0.00 2,034,444.22 2,034,444.22 0.00
三、社会保险费 4,733,140.13 4,678,648.82 8,126,673.95 1,285,115.00
88
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
其中：养老保险 37,057.15 2,791,619.11 2,828,676.26 0.00
医疗保险 20,140.02 1,067,127.29 1,087,267.31 0.00
失业保险 1,357.17 104,401.75 105,758.92 0.00
工伤保险 1,934.33 56,810.66 58,744.99 0.00
生育保险 434.53 60,218.70 60,653.23 0.00
企业年金 4,672,216.93 598,471.31 3,985,573.24 1,285,115.00
四、住房公积金 0.00 2,390,826.40 2,390,826.40 0.00
五、辞退福利 17,436.00 17,436.00
六、其他 4,230,346.46 841,662.71 667,352.56 4,404,656.61
其中：工会经费和职工教育经费 4,230,346.46 841,662.71 667,352.56 4,404,656.61
非货币性福利
以现金结算的股份支付
合计 44,424,193.25 24,767,308.30 43,090,426.38 26,101,075.17
应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额 0.00 元。
工会经费和职工教育经费金额 4,404,656.61 元，非货币性福利金额 0.00 元，因解除劳动关
系给予补偿 17,436.00 元。
19、应交税费
单位： 元
项目 期末数 期初数
增值税 1,710.00
营业税 -141,315,996.01 -110,440,132.41
企业所得税 54,807,593.79 159,674,014.05
个人所得税 5,447,153.00 369,978.99
城市维护建设税 -5,673,347.02 -3,565,124.46
教育费附加 -4,368,074.61 -2,827,097.78
土地使用税 254,834.40 254,834.40
房产税 572,381.16 626,403.66
土地增值税 668,897,935.07 745,005,410.14
其他 -1,090,676.65 -678,130.81
合计 577,533,513.13 788,420,155.78
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
20、其他应付款
（1）其他应付款情况
单位： 元
项目 期末数 期初数
其他应付款 95,685,571.76 130,485,450.00
合计 95,685,571.76 130,485,450.00
（2）期末数中无应付持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的款项。
（3）期末无应付关联方款项的情况。
21、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末数 期初数
质押借款
抵押借款 995,000,000.00 392,045,000.00
保证借款 100,000,000.00
信用借款 1,210,000,000.00 810,000,000.00
减：一年内到期的长期借款
合计 2,305,000,000.00 1,202,045,000.00
注：抵押借款的抵押资产类别以及金额，参见附注六、13。
（2）金额前五名的长期借款
单位： 元
期末数 期初数
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%）
外币金额 本币金额 外币金额 本币金额
兴业银行深 2011 年 12 2014 年 12
人民币元 7.38% 400,000,000.00 392,045,000.00
圳分行 月 23 日 月 20 日
建设银行深 2013 年 05 2016 年 02
人民币元 6.77% 400,000,000.00
圳市分行 月 23 日 月 29 日
建设银行深 2012 年 08 2015 年 08
人民币元 6.15% 350,000,000.00 350,000,000.00
圳市分行 月 30 日 月 29 日
平安银行深 2012 年 04 2015 年 03 人民币元 7.69% 340,000,000.00 340,000,000.00
90
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
圳红宝支行 月 12 日 月 18 日
东亚银行天 2013 年 01 2015 年 01
人民币元 7.38% 200,000,000.00
津分行 月 05 日 月 04 日
招商银行长
2013 年 06 2016 年 06
沙市八一路 人民币元 7.38% 200,000,000.00
月 27 日 月 24 日
支行
合计 -- -- -- -- -- 1,890,000,000.00 -- 1,082,045,000.00
22、股本
单位：元
本期变动增减（＋、－）
期初数 期末数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 1,285,709,568.00 64,285,478.00 64,285,478.00 1,349,995,046.00
注：2013 年 4 月 23 日，本公司召开 2012 年度股东大会审议通过《关于 2012 年度利润分
配的议案》，以公司 2012 年 12 月 31 日的总股本 1,285,709,568 股为基数，向全体股东每 10 股
送 0.5 股派发现金股利 1 元人民币(含税)。本次分配送出红股 64,285,478 股，派发现金股利
128,570,956.76 元，共计分配利润 192,856,434.76 元，于 2013 年 6 月 20 日完成了权益分派，转
增后总股本增至 1,349,995,046 股。
23、资本公积
单位： 元
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 459,464,454.54 0.00 0.00 459,464,454.54
其他资本公积 215,670,458.31 72,926,032.33 0.00 288,596,490.64
合计 675,134,912.85 72,926,032.33 748,060,945.18
本期其他资本公积的变化系本期可供出售金融资产价值变化及该变化计提的递延所得税
负债。
24、盈余公积
单位： 元
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 336,259,766.83 0.00 0.00 336,259,766.83
任意盈余公积 437,589,990.19 0.00 0.00 437,589,990.19
合计 773,849,757.02 773,849,757.02
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25、未分配利润
单位： 元
项目 金额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 720,925,528.35 --
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） --
调整后年初未分配利润 720,925,528.35 --
加：本期归属于母公司所有者的净利润 270,157,823.76 --
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 128,570,956.76 20.83%
转作股本的普通股股利 64,285,478.00 10.42%
期末未分配利润 798,226,917.35 --
26、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 1,170,522,469.81 1,513,707,196.97
其他业务收入
营业成本 638,642,868.94 883,778,201.74
（2）主营业务（分产品）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售业务 1,134,621,669.55 620,328,082.90 1,493,679,781.91 869,259,140.69
租赁业务 35,900,800.26 18,314,786.04 20,027,415.06 14,519,061.05
合计 1,170,522,469.81 638,642,868.94 1,513,707,196.97 883,778,201.74
（3）主营业务（分地区）
单位： 元
地区名称 本期发生额 上期发生额
92
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 879,673,815.81 468,464,328.71 539,895,996.97 289,283,787.72
广西自治区 122,546,596.00 68,165,959.74 287,706,300.00 188,738,993.00
陕西省 168,302,058.00 102,012,580.49 686,104,900.00 405,755,421.02
合计 1,170,522,469.81 638,642,868.94 1,513,707,196.97 883,778,201.74
（4）公司来自前五名客户的营业收入情况
单位： 元
客户名称 主营业务收入 占公司全部营业收入的比例(%)
自然人 16,700,000.00 1.43%
自然人 15,958,024.00 1.36%
自然人 6,930,969.00 0.59%
自然人 6,393,695.00 0.55%
自然人 5,544,973.00 0.47%
合计 51,527,661.00 4.40%
27、营业税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 58,526,123.50 75,844,307.49 营业收入的 5%
城市维护建设税 4,096,828.66 5,309,101.51 应交营业税、增值税合计的 7%
教育费附加 2,926,306.18 3,792,215.40 应交营业税、增值税合计的 5%
资源税
土地增值税 83,182,380.96 97,127,983.13 转让房地产增值额的 30%-60%
堤围费 1,205,459.43 706,145.74 营业收入的 0.008%-0.01%
合计 149,937,098.73 182,779,753.27 --
注：各项营业税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。
28、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
广告推广费 5,236,785.50 15,812,349.45
销售策划费 3,530,517.51 4,118,477.80
代理费 6,247,080.87 9,229,082.69
93
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
其他 112,472.69 221,805.70
合计 15,126,856.57 29,381,715.64
29、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
工资及福利费 10,360,053.55 10,754,931.04
社会保险费及住房公积金 4,283,375.06 3,538,816.98
中介服务费 1,307,000.00 1,341,500.00
办公费 1,707,619.25 1,952,161.19
车辆费 843,640.00 1,065,677.11
其他费用 3,603,963.52 4,578,604.98
合计 22,105,651.38 23,231,691.30
30、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 63,481,139.02 66,307,394.42
减：已利息资本化的费用 -56,520,337.75 -56,210,224.67
减：利息收入 -10,114,495.36 -1,897,902.52
汇兑损失 69,065.06 -20,296.25
手续费 698,853.52 470,423.24
合计 -2,385,775.51 8,649,394.22
31、投资收益
（1）投资收益明细情况
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投资收益
94
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 8,779,715.36
处置交易性金融资产取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
其他
合计 8,779,715.36 0.00
32、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 1,539,223.34 842,500.65
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 1,539,223.34 842,500.65
33、营业外收入
（1）营业外收入情况
单位： 元
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
非流动资产处置利得合计 56,928.50 11,910.01 56,928.50
其中：固定资产处置利得 56,928.50 11,910.01 56,928.50
无形资产处置利得
95
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 200,000.00 309,880.00 200,000.00
个税手续费返还 71,818.02 71,818.02
不用支付的往来款
罚款及违约金收入 190,715.70 236,390.44 190,715.70
其他 36,100.00 32,908.36 36,100.00
合计 555,562.22 591,088.81 555,562.22
（2）政府补助明细
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额 说明
天津市河东区交流办公室奖励款 200,000.00 309,880.00
合计 200,000.00 309,880.00 --
34、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 26,798.21 26,798.21
其中：固定资产处置损失 26,798.21 26,798.21
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 2,000.00 2,000.00
罚款支出 93,000.00 63,800.00 93,000.00
其他 20,000.00 20,000.00
合计 141,798.21 63,800.00 141,798.21
35、所得税费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 56,884,465.83 84,637,886.65
96
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
递延所得税调整 26,540,784.39 31,104,207.41
合计 83,425,250.22 115,742,094.06
36、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股的加权
平均数计算。新发行普通股股数，根据发行合同的具体条款，从应收对价之日（一般为股票
发行日）起计算确定。
稀释每股收益的分子以归属于本公司普通股股东的当期净利润，调整下述因素后确定：
（1）当期已确认为费用的稀释性潜在普通股的利息；（2）稀释性潜在普通股转换时将产生的
收益或费用；以及（3）上述调整相关的所得税影响。
稀释每股收益的分母等于下列两项之和：（1）基本每股收益中母公司已发行普通股的加
权平均数；及（2）假定稀释性潜在普通股转换为普通股而增加的普通股的加权平均数。
在计算稀释性潜在普通股转换为已发行普通股而增加的普通股股数的加权平均数时，以
前期间发行的稀释性潜在普通股，假设在当年年初转换；当年发行的稀释性潜在普通股，假
设在发行日转换。
（1）各期基本每股收益和稀释每股收益金额列示
报告期利润 2013年1-6月 2012年1-6月
基本每股收益 稀释每股收益 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 0.2001 0.2001 0.1954 0.1954
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 0.2001 0.2001 0.1954 0.1954
（2）每股收益和稀释每股收益的计算过程
于报告期内，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股，因此，稀释每股收益等于基本每
股收益。
①计算基本每股收益时，归属于普通股股东的当期净利润为：
项目 2013年1-6月 2012年1-6月
归属于普通股股东的当期净利润 270,157,823.76 263,741,304.11
其中：归属于持续经营的净利润 270,157,823.76 263,741,304.11
归属于终止经营的净利润
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 269,864,676.00 263,346,878.79
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
其中：归属于持续经营的净利润 269,864,676.00 263,346,878.79
归属于终止经营的净利润
②计算基本每股收益时，分母为发行在外普通股加权平均数，计算过程如下：
项目 2013年1-6月 2012年1-6月
年初发行在外的普通股股数 1,285,709,568.00 989,007,360.00
加：本年发行的普通股加权数 64,285,478.00 296,702,208.00
减：本年回购的普通股加权数
年末发行在外的普通股加权数 1,349,995,046.00 1,285,709,568.00
注：本公司于 2013 年 6 月实施 2012 年度利润分配及未分配利润转增股本方案，以 2012
年末总股数 1,285,709,568 为基数，向全体股东每 10 股送 0.5 股派发现金股利 1 元（含税），共
计派发红股 64,285,478 股。根据《企业会计准则第 34 号—每股收益》的规定，公司应按照调
整后的股数重新计算各列报期间的每股收益，本公司按此要求调整了各列报期间的每股收益。
37、其他综合收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
1.可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 97,234,709.78 83,973,339.15
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 24,308,677.45 20,993,334.79
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 72,926,032.33 62,980,004.36
2.按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
3.现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整
小计
4.外币财务报表折算差额
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
5.其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
合计 72,926,032.33 62,980,004.36
38、现金流量表附注
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 金额
利息收入 10,114,495.36
各项押金、保证金 10,369,208.56
其他往来 20,031,458.23
外部单位往来款 20,013,709.30
个税手续费返还 22,303.00
政府补贴 186,000.00
其他 15,275,124.29
合计 76,012,298.74
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 金额
管理费用支付的现金 6,625,146.05
销售费用支付的现金 30,864,253.37
财务费用手续费 698,853.52
罚款及滞纳金 93,000.00
捐赠支出 2,000.00
押金及保证金 43,690,472.27
其他经营性往来款 104,875,749.42
合计 186,849,474.63
本期支付其他与经营活动有关的现金较上年增加较大，主要是本期各地区公司参加土地
投标支付投标保证金增加及支付外部单位往来款增加所致。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
39、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 271,324,775.51 269,829,134.90
加：资产减值准备 1,539,223.34 842,500.65
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 13,840,101.19 11,250,885.61
无形资产摊销 277,461.41 277,461.41
长期待摊费用摊销 539,217.65 569,486.57
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） -30,130.29 -11,910.01
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 6,960,801.27 10,097,169.75
投资损失（收益以“－”号填列） -8,779,715.36
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 26,540,784.39 30,952,884.79
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 25,045,455.20
存货的减少（增加以“－”号填列） 222,079,581.77 204,548,949.05
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -135,682,145.16 1,271,252.29
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -308,707,471.96 185,638,101.19
其他
经营活动产生的现金流量净额 114,947,938.96 715,265,916.20
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 2,815,389,516.96 851,358,889.88
减：现金的期初余额 1,831,359,377.43 672,515,276.04
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 984,030,139.53 178,843,613.84
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
（2）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末数 期初数
一、现金 2,815,389,516.96 1,831,359,377.43
其中：库存现金 640,148.65 126,066.80
可随时用于支付的银行存款 2814749368.31 1,831,233,310.63
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,815,389,516.96 1,831,359,377.43
七、关联方及关联交易
1、 本公司直接及最终控制方情况
直接控制人名 注册地 企业类型 业务性质及经营范围 对本公司持股 表决权比例 组织机构代码
称
深圳市人民政 广东深圳 政府部门 接受市政府授权代表国家履 273,933,150.00 20.29 KA3172806-7
府国有资产监 行出资人职责
督管理委员会
注：本公司无直接控股母公司，最终控制方即本公司的直接控制人。
2、本企业的子公司情况
详见附注五、1、子公司情况。
3、本企业的合营和联营企业情况
详见附注六、7 长期股权投资。
4、本企业的其他关联方情况
（1）关联担保情况
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经
履行完毕
深圳市振业（集团）股份 天津市振业房地产开 35,000 万元 2013 年 1 月 5 日 2015 年 1 月 4 日 否
有限公司 发有限公司
深圳市振业（集团）股份 惠州市惠阳区振业创 10,000 万元 2013 年 6 月 3 日 2015 年 6 月 3 日 否
有限公司 新发展有限公司
5、关联方应收应付款项
本公司本报告期末无关联方应收应付款项。
八、或有事项
1、未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
（1）、1993 年 7 月 1 日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳
市九州房地产开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》，
三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本公司负责资金。2003
年 2 月 20 日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本公
司已投入的投资款 2,988 万元和 1,300 万元借款及利息。九州公司不服一审判决，向广东省高
级人民法院提取上诉。2003 年 11 月 16 日广东省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发
合同有效但终止其履行，对已建成的 8 栋商住楼由本公司分得 6 栋（含雄丰公司以房产折抵
其借款 1,300 万元），雄丰公司分得 2 栋，本公司尚需负责上述 8 栋房产的收尾工程。根据上
述判决，本公司经咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提
了存货跌价准备，截至 2013 年 6 月 30 日累计计提跌价准备 3,843 万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执
字第 21-1148-2 号《民事裁定书》，裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司
贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的 6 栋房产紧密相连，本公司仍无法进行转让等实
质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执
行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质
性进展。
2009 年 6 月 11 日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一终字第
311 号民事判决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009 年 12 月 16 日，最高人民
法院作出(2010)民监字第 545 号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审申请。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
2011 年 6 月 20 日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中
级人民法院提起涉案地块土地使用权诉讼。2012 年 2 月 8 日，本公司以“利害关系人”的身份加
入了该案件的庭审，2012 年 7 月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。
（2）、公司控股子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司（以下简称“惠阳振业”）被汕
尾市金联实业有限公司（以下简称“汕尾金联”）起诉债权转让合同纠纷一案（以下简称“本案”），
案号为（2010）惠中法民二初字第 12 号。
2002 年 8 月，本公司与惠阳市名豪木业有限公司（以下简称“名豪木业”）等共同出资设立
惠阳市振业创新发展有限公司（后变更为“惠州市惠阳区振业创新发展有限公司”），合作开发
惠阳市秋长镇地块。2007 年 4 月，名豪木业将其在项目合作开发合同项下的权利义务转让给
惠州市同晖置业有限公司（以下简称“同晖置业”）。2007 年 11 月，惠阳振业注册资本增加至人
民币 2.6 亿元，股东各方按各自股权比例足额认缴了注册资本。2008 年 11 月，同晖置业将其
在惠阳振业所享有的 13%股权转让给惠州市金鼎合嘉实业有限公司。2010 年 3 月下旬，本公
司获悉汕尾金联起诉惠阳振业，并提出两项诉讼请求：（1）要求惠阳振业偿还汕尾金联人民
币 30,629,000 元及暂计至起诉日的利息约 600 万元；（2）承担案件全部诉讼费用。汕尾金联诉
称：名豪木业根据其与本公司的项目合作开发合同，为惠阳振业支付了征用土地费用
30,629,000 元，并为惠阳振业办妥了合作地块的用地手续。名豪木业据此对惠阳振业享有债权
30,629,000 元。2004 年 5 月 25 日，名豪木业将上述债权本金及利息全部转让给汕尾金联，汕
尾金联此后多次向惠阳振业催讨债务未果。
2012 年 3 月 31 日，惠阳振业收到广东省惠州市中级人民法院做出的（2010）惠中法民二
初字第 12 号案件判决书，判决驳回原告汕尾金联的诉讼请求。2012 年 10 月 12 日惠阳振业收
到广东省高级人民法院对（2012）粤高法民二终字第 73 号案件判决书，二审维持一审判决，
驳回汕尾金联全部诉讼 请求。2013 年 3 月 30 日汕尾金联不服二审终审判决，向最高人民法
院申请再审，最高人民法院已立案审查，截止本报告披露之日，再审案件尚未作出裁定。
（3）、2005 年 12 月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法
成为湖南振业的股东，合作开发长沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增
加，按照《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本公司第六届董
事会第二十一次会议审议通过，并经本公司 2009 年第四次临时股东大会审议批准，本公司对
湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本
公司只能根据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
目公司的总投资累计已达人民币 5.7 亿元，佰富利集团实际投入注册资本金 3,000 万元，湖南
振业实际获得投资总额为人民币 6 亿元。根据《补充协议》，佰富利集团持有湖南振业 20%的
股权，理应向湖南振业投入 89,897,485.40 元，扣除其已实际投入的 3000 万元人民币注册资本
金，佰富利集团还应向湖南振业追加投入人民币 59,897,485.40 元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的
投资，持续为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置费用人民币
150,512,573.02 元和 59,897,485.40 元对等追加投资，合计 210,410,058.42 元形成了佰富利集团对
湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会提起仲裁程序，对佰富
利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对湖南振业负有债务人民币 210,410,058.42
元；请求被申请人立即迳付给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费
用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债务额的 5%计，为 10,520,502.92 元）；请求
被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。
本案已于 2012 年 2 月 17 日开庭审理。2013 年 6 月 8 日，佰富利集团向深圳中院提起诉
讼，要求确认双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013 年 7 月 12 日，深圳中
院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。
2、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
本公司为子公司天津市振业房地产开发有限公司向银行申请的人民币 35,000 万元整的两
年期房地产开发贷款额度提供 100%无条件、不可撤销及连带保证责任的还款、完工及超支担
保，担保期限为两年。
本公司为子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司向银行申请的人民币 10,000 万元整
的两年期房地产开发贷款额度及应计利息提供 100%无条件、不可撤销及连带保证责任的还
款、完工及超支担保，担保期限为两年。
九、承诺事项
1、重大承诺事项
本公司本报告期无需要披露的承诺事项。
十、资产负债表日后事项
本公司本报告期无资产负债表日后事项。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
十一、其他重要事项
1、以公允价值计量的资产和负债
单位： 元
本期公允价值变动 计入权益的累计公
项目 期初金额 本期计提的减值 期末金额
损益 允价值变动
金融资产
1.以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资
产（不含衍生金融资产）
2.衍生金融资产
3.可供出售金融资产 343,246,117.96 354,192,169.38 440,480,827.74
金融资产小计
投资性房地产
生产性生物资产
其他
上述合计 343,246,117.96 354,192,169.38 440,480,827.74
金融负债
2、年金计划主要内容及重大变化
根据《中华人民共和国劳动法》、《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》、《深
圳市企业年金管理暂行规定》及《深圳市属国有企业年金管理暂行规定》及其他法律法规，
结合公司实际，本公司制订了《深圳市振业（集团）股份有限公司企业年金方案》（以下简称
“年金计划”）。
年金计划主要内容包括参加人员范围、企业年金的组成及分配、基金管理、企业年金的
支付等。
年金计划的参加人员主要为试用期满，与公司有正式的劳动关系，并履行所规定的全部
义务的在岗员工。
企业年金由公司企业年金和个人企业年金组成。公司企业年金由公司为员工缴交；个人
企业年金由员工个人缴交。公司企业年金总额：不超过公司参加企业年金员工上年度工资总
额的十二分之一，每年度的具体缴交额度根据公司上年度经营情况和有权审批机构核定的比
例确定，由公司按国家有关规定允许的列支渠道列支。个人企业年金总额：最高为参加企业
年金员工本人上年度工资总额的十二分之一。
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
企业年金基金实行完全积累，采用个人账户方式进行管理。企业年金基金按照国家规定
投资运营的收益并入企业年金基金。企业年金基金与受托人、托管人、账户管理人、投资管
理人的自有资产或其他资产分开管理，不得挪作其他用途。
企业年金支付的条件：（一）达到国家规定的退休年龄并办理了退休手续；（二）因病（残）
丧失劳动能力，经劳动保障部门认可办理了病退或者提前退休；（三）出国定居；（四）在退
休前身故。领取企业年金时由员工向企业提出申请，企业出具证明，受托人认定并发放。员
工退休后由本人决定一次性领取或分期领取；员工在退休前身故，其年金个人账户余额由其
指定的受益人或法定继承人一次性领取。
十二、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单项计
提坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
按账龄组合计提坏账准
16,877,733.56 100% 843,886.68 5% 13,930,622.57 100% 696,531.13 5%
备的应收账款
组合小计 16,877,733.56 100% 843,886.68 5% 13,930,622.57 100% 696,531.13 5%
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的应收
账款
合计 16,877,733.56 -- 843,886.68 -- 13,930,622.57 -- 696,531.13 --
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
账龄 期末数 期初数
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
账面余额 账面余额
比例 坏账准备 比例 坏账准备
金额 金额
(%) (%)
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内 16,877,733.56 100% 843,886.68 13,930,622.57 100% 696,531.13
1 年以内小
16,877,733.56 100% 843,886.68 13,930,622.57 100% 696,531.13
计
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 16,877,733.56 -- 843,886.68 13,930,622.57 -- 696,531.13
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
□ 适用 √ 不适用
（2）应收账款中金额前五名单位情况
单位： 元
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额的比例(%)
天虹商场股份有限公司 非关联关系 13,080,469.73 1 年以内 77.50%
深圳市新美众实业发展有限公司 非关联关系 1,058,446.00 1 年以内 6.27%
深圳东太平洋影业投资有限公司 非关联关系 941,816.97 1 年以内 5.58%
自然人 非关联关系 707,304.00 1 年以内 4.19%
深圳市彩云餐饮管理有限公司 非关联关系 560,599.80 1 年以内 3.32%
合计 -- 16,348,636.50 -- 96.86%
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
（3）本报告期无实际核销的应收账款。
（4）期末数中无应收持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
（5）期末无应收关联方账款情况。
2、其他应收款
（1）其他应收款
单位： 元
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单项计提坏
1,082,104,549.01 99.15% 54,105,227.45 5% 1,380,197,395.68 99.38% 69,009,869.78 5%
账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
按账龄组合计提坏账准备的
9,223,201.00 0.85% 2,470,967.12 26.79% 8,589,361.49 0.62% 1,969,561.34 22.93%
应收账款
组合小计 9,223,201.00 0.85% 2,470,967.12 26.79% 8,589,361.49 0.62% 1,969,561.34 22.93%
单项金额虽不重大但单项计
提坏账准备的其他应收款
合计 1,091,327,750.01 -- 56,576,194.57 -- 1,388,786,757.17 -- 70,979,431.12 --
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例（%） 理由
湖南振业房地产开发有限公司 542,922,476.55 27,146,123.83 5% 往来款
天津市振业房地产开发有限公司 539,017,592.46 26,950,879.62 5% 往来款
西安振业房地产开发有限公司 164,480.00 8,224.00 5% 往来款
合计 1,082,104,549.01 54,105,227.45 -- --
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末数 期初数
账龄
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
108
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
其中： -- -- -- -- -- --
1 年以内 2,274,667.22 24.66% 119,702.50 1,824,571.71 21.24% 146,770.75
1 年以内小计 2,274,667.22 24.66% 119,702.50 1,824,571.71 21.24% 146,770.75
1至2年 3,609,335.00 39.13% 360,933.50 3,785,591.00 44.07% 378,559.10
2至3年 1,347,624.00 14.61% 404,287.20 1,011,677.00 11.78% 303,503.10
3 年以上 1,991,574.78 21.59% 1,586,043.92 1,967,521.78 0.23% 1,140,728.39
3至4年 24,053.00 0.26% 12,026.50 1,444,296.78 16.81% 722,148.39
4至5年 0% 0% 0.00
5 年以上 1,967,521.78 21.33% 1,574,017.42 523,225.00 6.09% 418,580.00
合计 9,223,201.00 -- 2,470,967.12 8,589,361.49 -- 1,969,561.34
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
□ 适用 √ 不适用
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深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
3、长期股权投资
单位： 元
在被投资单位持股比例
核算 增减 在被投资单位 在被投资单位表 本期计提 本期现金红
被投资单位 投资成本 期初余额 期末余额 与表决权比例不一致的 减值准备
方法 变动 持股比例(%) 决权比例(%) 减值准备 利
说明
广西振业房地产 成本
145,904,497.23 145,904,497.23 145,904,497.23 97.36% 97.36%
股份有限公司 法
湖南振业房地产 成本
120,000,000.00 120,000,000.00 120,000,000.00 80% 80%
开发有限公司 法
贵州振业房地产 成本
39,950,899.34 39,950,899.34 39,950,899.34 100% 100%
开发有限公司 法
天津市振业资产 成本
280,000,000.00 280,000,000.00 280,000,000.00 100% 100%
管理有限公司 法
惠州市惠阳区振
成本
业创新发展有限 213,200,000.00 213,200,000.00 213,200,000.00 82% 82%
法
公司
西安振业房地产 成本
280,000,000.00 280,000,000.00 280,000,000.00 100% 100% 74,584,807.58
开发有限公司 法
深圳市振业房地 成本
300,000,000.00 300,000,000.00 300,000,000.00 100% 100%
产开发有限公司 法
深圳市建设(集团) 成本
490,434.54 490,434.54 490,434.54 100% 100% 490,434.54
公司金属结构厂 法
深圳市振业贸易 成本
2,000,000.00 1,384,076.29 1,384,076.29 100% 100% 1,384,076.29
发展有限公司 法
天津振业化工实 成本
4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00 100% 100% 4,500,000.00
业有限公司 法
110
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
在被投资单位持股比例
核算 增减 在被投资单位 在被投资单位表 本期计提 本期现金红
被投资单位 投资成本 期初余额 期末余额 与表决权比例不一致的 减值准备
方法 变动 持股比例(%) 决权比例(%) 减值准备 利
说明
天津轮船实业发
成本
展集团股份有限 3,375,000.00 3,375,000.00 3,375,000.00 1.67% 1.67% 3,375,000.00
法
公司
深圳市深发贸易 成本
208,000.00 208,000.00 208,000.00 10% 10% 208,000.00
有限公司 法
深圳莫斯科股份 成本
636,353.52 636,353.52 636,353.52 7.14% 7.14% 636,353.52
有限公司 法
合计 -- 1,390,265,184.63 1,389,649,260.92 1,389,649,260.92 -- -- -- 10,593,864.35 74,584,807.58
111
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
4、营业收入和营业成本
（1）营业收入
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 853,789,144.81 428,375,092.97
其他业务收入
合计 853,789,144.81 428,375,092.97
营业成本 453,551,462.54 222,943,378.98
（2）主营业务（分产品）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产销售业务 817,888,344.55 435,236,676.50 408,347,677.91 208,424,317.93
租赁业务 35,900,800.26 18,314,786.04 20,027,415.06 14,519,061.05
合计 853,789,144.81 453,551,462.54 428,375,092.97 222,943,378.98
（3）主营业务（分地区）
单位： 元
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
深圳地区 853,789,144.81 453,551,462.54 428,375,092.97 222,943,378.98
合计 853,789,144.81 453,551,462.54 428,375,092.97 222,943,378.98
（4）公司来自前五名客户的营业收入情况
单位： 元
占公司全部营业收入的
客户名称 营业收入总额
比例(%)
自然人 16,700,000.00 1.96%
自然人 15,958,024.00 1.87%
自然人 5,467,281.00 0.64%
自然人 5,255,201.00 0.62%
自然人 4,921,934.00 0.58%
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合计 48,302,440.00 5.67%
5、投资收益
（1）投资收益明细
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 74,584,807.58 42,640,000.00
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投资收益
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 8,779,715.36
处置交易性金融资产取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
其他
合计 83,364,522.94 42,640,000.00
（2）按成本法核算的长期股权投资收益
单位： 元
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
西安振业房地产开发有限公司 74,584,807.58 西安公司于 2012 年首次结转收入
合计 74,584,807.58 --
6、现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 286,943,568.08 109,467,878.38
加：资产减值准备 -14,255,881.00 -12,168,840.97
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 13,227,499.80 10,502,722.32
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 351,154.49 337,778.34
113
深圳市振业(集团)股份有限公司 2013 半年度报告
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） 17,883.95 -11,910.01
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 6,707,318.94 6,276,190.61
投资损失（收益以“－”号填列） -83,364,522.94 -42,640,000.00
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 31,628,459.68 -3,450,896.91
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 25,045,455.20
存货的减少（增加以“－”号填列） 357,523,697.53 97,424,778.11
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 104,394,263.33 243,833,031.46
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -333,817,219.31 -134,794,278.35
其他
经营活动产生的现金流量净额 394,401,677.75 274,776,452.98
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 1,416,778,134.78 80,110,373.89
减：现金的期初余额 592,450,220.22 262,415,095.60
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 824,327,914.56 -182,304,721.71
十三、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 30,130.29
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补 天津市河东区交
200,000.00
助除外） 流办公室奖励款
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值产生的收益
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非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 183,633.72
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 103,441.00
少数股东权益影响额（税后） 17,175.25
合计 293,147.76 --
2、净资产收益率及每股收益
单位：元
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 7.45% 0.2001 0.2001
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 7.44% 0.1999 0.1999
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