深圳市振业（集团）股份有限公司

                2018年度内部控制评价报告

    根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部

控制监管要求（以下简称企业内部控制规范体系），结合本公司（以

下简称公司）内部控制制度和评价办法，在内部控制日常监督和专项

监督的基础上，我们对公司2018年12月31日（内部控制评价报告基准

日）的内部控制有效性进行了评价。

    一、重要声明

    按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控

制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告是公司董事会的责

任。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。经理层负责组织

领导企业内部控制的日常运行。公司董事会、监事会及董事、监事、

高级管理人员保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重

大遗漏，并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带法

律责任。

    公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、

财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进实现发展

战略。由于内部控制存在的固有局限性，故仅能为实现上述目标提供

合理保证。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或

对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制评价结果推测未来

内部控制的有效性具有一定的风险。


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    二、内部控制评价结论

    根据公司财务报告和非财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，

于内部控制评价报告基准日，董事会认为，公司不存在财务报告内部

控制重大缺陷，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求

在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制；公司未发现非财务

报告内部控制重大缺陷。

    自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未

发生影响内部控制有效性评价结论的因素。

    三、内部控制评价工作情况

    （一）内部控制评价范围

    公司按照风险导向原则确定纳入评价范围的主要单位、业务和事

项以及高风险领域。纳入评价范围的主要单位包括公司本部及所属子

公司，纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的

100%，营业收入合计占公司合并财务报表营业收入总额的100%；纳入

评价范围的主要业务和事项包括对战略管理、子公司管理、成本管理、

项目开发管理、营销管理、人力资源管理、财务管理、投资管理、企

业文化建设和风险管理等方面，涉及公司的各项经营业务；重点关注

市场风险、资金风险、土地资源风险、成本风险、安全生产风险和法

律风险等重大风险领域。

    上述纳入评价范围的单位、业务和事项以及高风险领域涵盖了公

司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。

    （二)内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准

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    公司依据企业内部控制规范体系及公司《内部控制评价制度》组

织开展内部控制评价工作。

    公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和

一般缺陷的认定要求，结合公司规模、行业特征、风险偏好和风险承

受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，研究确

定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持

一致。

    （三）内部控制缺陷认定及整改情况

    1.财务报告内部控制缺陷认定及整改情况

    根据财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内公司不存在财

务报告内部控制重大缺陷和重要缺陷。

    2.非财务报告内部控制缺陷认定及整改情况

    根据非财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内未发现公司

非财务报告内部控制重大缺陷和重要缺陷。

    四、其他内部控制相关重大事项说明

    （一）公司2018年度内部控制实施情况

    公司高度重视内部控制工作，建立了较为完备的内控体系-《振

业纲领》，持续完善、持续改进《振业纲领》，强化学习与落实，形成

了按章办事、规范严谨的工作作风，实现了生产经营和各项业务活动

的规范化、标准化。

    自2007年开始，公司实施内部控制评价并定期披露评价报告。

2011-2018年度，公司聘任的外部内控审计机构均出具了标准无保留

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意见的审计报告，公司已连续8年实现内控达标。

    报告期，公司圆满完成公司党委、纪委领导班子换届工作,为公

司的稳定与发展打下了坚实基础。土地投资取得重大突破，引入第三

方平台全面施行阳光招标采购，积极应对政策与市场变化，综合管理

水平稳步提升，履行社会责任，品牌形象和社会影响力不断增强，信

息披露连续6年获得深交所信息披露最高等级“A级”，公司荣获“深

圳市房地产开发行业品牌价值企业”奖，子公司荣获“陕西省房地产

行业十佳企业”、天津建设工程“海河杯”奖、“长沙市建筑施工绿色

工地”、“南宁市建设工程质量优质结构奖”和“南宁市建设工程安全

文明标准化诚信工地” 等奖项。

    报告期，为进一步深化内控建设，公司持续完善制度设计，管理

规范化稳步提升，全年累计新增制度2项、修订制度27项、修订流程2

项、作废制度3项，内部控制体系得以持续改进：公司先后修订公司

章程，完善股东大会、董事会和监事会议事规则，完善集团综合改革

实施方案，系统梳理成本管理体系的各项规章制度和集团管控权责

表，优化调整薪酬管理制度，继续开展跟投机制、项目风险金抵押机

制、地区公司超额利润分享、租赁公司长效激励机制的政策研究，对

跟投制度、地区公司超额利润分享制度进一步完善并择机实施，为公

司机制建设提供制度保障。

    1.战略管理

    报告期，公司继续坚持“2124”发展战略，坚持房地产主业不动

摇，坚持国企特色不动摇，以房地产开发主营业务为一体，住房租赁

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和房地产产业链延伸为两翼，辅以长效激励、大监督、改革创新容错、

职业化提升四大保障体系，为改革发展指明方向。

    报告期，公司坚定执行“2124”发展战略，通过与特区建发集团

合作开发河源项目进军河源市场，先后成立房屋租赁公司和棚改公

司，开展存量房市场运营、棚户区改造和工程项目管理业务，已成功

入选宝安区棚户区改造实施主体预选库和盐田区2018-2020年度建设

工程代建单位预选库。同时，积极研究康养地产，先后考察了广西巴

马、杭州、北京、西安等地的康养产业，产业链得到有效延伸。

    报告期，公司制订完善综合改革方案，加强对战略转型和新经济

增长点的研究，为改革明确路径和方向。

    2.对子公司的管理

    公司对子公司的管理主要通过以下措施：（1）人事控制，对子公

司董事、监事及高管人员进行委派和任免；（2）财务监管，对子公司

的财务负责人实行统一委派、统一管理；（3）绩效考核，公司对子公

司管理层实行绩效考核，通过实行全面预算、关键业绩考核和年度绩

效考评，促进其勤勉尽责，保障经营业绩的实现；（4）公司总部各部

门对子公司相关业务和管理进行指导、服务和监督，通过实施多渠道

和多手段的检查工作强化管控力度。

    3.营销管理

    报告期，各地调控政策持续密集出台，公司坚持快速开发、快速

销售、快速回笼资金的“三快”原则，多次召开会议研判形势、科学

决策，明确价值营销方针，强化整体统筹，科学制定营销方案，把握

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营销关键节点，实施差异化、多元化营销策略，强化营销计划的落实、

督办，有效规避市场下滑风险，确保营销业绩完成销售计划。

    报告期，合同销售收入排名较前为长沙地区和西安地区，广州天

颂花园、西安泊岸、天津铂雅轩提高备案均价，精准把握开盘时点，

实现了价值营销。深圳锦上花园四期首次采用大客户定制销售方式，

单次销售金额高达13.5亿元。

    营销计划、合同订立、合同执行、付款和后续评价符合营销管理

制度规定，销售定价、调整和折扣执行均履行相应审批程序，执行情

况良好。

    4.成本管理

    报告期，公司继续加强成本管控，修订成本管理各项制度流程，

全面实施“阳光招采”，工程、货物、服务采购全部纳入招标系统，

通过机制设置，实现招标各环节的相互制约、相互监督与相互配合；

继续深化与招标代理机构深圳市国际招标有限公司招标平台的合作，

并在公司全面推行自主研发的“电子招标平台”，全年累计发布招标

信息276条，同时借助第三方平台对外公开招标，充分利用公司公众

网站、电子招标平台、微信公众号、手机短信等方式及时发布各类招

标信息，实现招标工作信息化、公开化；通过规范流程和技术手段，

提升招标采购透明度，优质合作商库持续扩容，招标“去权力化”和

节支效果明显，防控腐败，节约了开发成本。

    公司重视招标工作的合法合规性，调整招标领导小组成员，引入

法律专业人士，并加强纪委对招投标活动的监管，在公开、公平、公

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正、充分竞争的基础上择优选择供应商，保证采购成本和质量的合理

性。招标文件制定、招标信息公告、评标、定标、招标会议和纪要审

批等各工作环节均符合招标业务制度流程规定。

    5.人力资源管理

    报告期，公司坚持市场导向，加大薪酬改革力度，制订了选人用

人及激励约束机制改革方案，员工在薪酬待遇和职业发展获得稳步提

升。一是调整基础薪酬体系，用制度给予员工保障，提高工作积极性；

二是建立健全长效激励约束机制，积极推进股权激励、股票期权、限

制性股票、超额利润分享、项目跟投等机制的研究论证工作；三是加

强人才队伍建设，采取内部竞聘与社会公开招聘并举创新选拔方式，

加强干部选拔任用；四是优化技术骨干选聘机制，建立了较为科学的

评价模型和评价程序，评聘专业人才，打开员工职业发展通道；五是

公司发放首届董事会特别奖励基金，有效激发了广大员工的积极性、

主动性和创造性，企业活力持续增强。

    6.财务管理

    公司已建立较为完善的财务管控体系，会计管理的内部控制在重

大方面具有完整性、合理性及有效性，为编制真实、完整、公允的财

务报表提供合理保证。

    报告期，公司加强销售资金回笼，多方拓展融资渠道，融资总额

超前两年之和；资金回笼速度明显提升，资产负债率进一步降低；集

中清理了僵尸银行账户、并就防控网银风险设定三级审核机制，公司

资金安全得到有效保障。

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    同时，为进一步提高资金使用效率,通过资金动态归集，对闲置

资金履行相应审批程序后办理结构性存款和货币基金理财，提高了闲

置资金使用效率和资金收益，也保证了买地资金的流动性。

    公司严格落实中央八项规定要求，厉行节约，严控非生产性支出，

在三公消费、培训费、负责人履职支出等费用控制方面执行情况良好，

六项重点费用较上年同期有所下降，且控制在年度预算范围以内。

    7.房地产开发管理

    报告期，公司持续完善产品标准化体系，推动标准化成果在新项

目设计中应用，通过第三方实测实量，提升过程管理和结果考核评价

工作，促进工程质量进一步提高。同时，修订《现场签证管理规定》、

《设计变更管理规定》，定期开展设计巡检，落实设计管理责任制，

强化安全生产和项目进度管理，全面落实“一岗双责”，每月组织召

开工程管理协调会，每季度开展安全与施工检查，产品管理和进度管

理水平逐步提升。

    公司构建全方位安全生产体系，安全管理扎实有效，严格落实安

全生产标准化及双重预防机制建设的各项要求，把智能监控技术应用

到建筑工地，全年事故发生率为零。在台风“山竹”过境期间，提前

排查安全隐患50余项，转移安置350余人，有效避免人员伤亡及经济

损失。

    8.投资管理

    报告期，公司立足“2124”发展战略，审慎土地拓展，积极探索

土地获取新模式，重点跟踪了21个项目，与特区建发集团合作开发河

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源商住项目，成功进军河源市场。同时，成立房屋租赁公司和棚改公

司，先后实地考察调研了广西巴马、杭州、北京、西安等地的康养产

业项目，完成了集团康养产业规划方案，有效推进了产业链延伸。

    报告期，公司与特区建发集团完成河源商住项目合作开发签约，

为公司新增总建筑面积30万平方米土地储备。该项目可行性已经过严

格评估论证，并履行了相应决策和审批程序，决策过程合法、合规。

    9.风险管理和监督检查

    报告期，公司积极应对、统筹部署，各项风险控制措施落实到位、

应对有效，将风险管理与内控体系相结合，积极应用信息化工具，在

信息化系统中充分融入各种风险控制措施，固化业务流程，规范业务

办理，通过落实内控体系和流程来防范和控制各类风险，有效防范风

险发生。

    公司建立了六位一体的廉政“大监督”体系，始终围绕“监督全

覆盖”的目标，着力加强队伍建设，定期组织召开联席会议，建立起

一级抓一级、层层抓落实的党风廉政建设责任体系，在监督信息共享、

监督成果共用、问题整改问责共同落实等方面形成监督合力，实现监

督检查“计划互相协调、信息互相通报、成果共同分享、问题协同促

改”。

    公司狠抓落实，按月开展行政督察、制度督查、工程节点计划督

查和党建工作督查，管理链条有效缩短，保障规章制度得到切实落实。

    公司充分发挥内部审计职能，清理多项历史遗留问题，审计工作

不断前移，以“贴近经营、服务经营”为理念，以招标管理、签证变

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更的不定期检查为切入点，辅以专项审计、投资后评价和专项调研等

方式，聚焦重大事项，工作向前延伸，服务于经营管理和决策管理，

强化检查发现问题的整改和落实，确保内控体系得到有效执行。

    10. 廉政建设和企业文化建设

    报告期，公司召开党员大会，圆满完成公司党委、纪委领导班子

换届工作。公司积极开展党建工作，推行“两学一做”学习教育常态

化、制度化，宣贯践行党的十九大精神、习近平总书记考察广东重要

讲话精神及对深圳工作重要批示精神，宣传对党忠诚、做合格党员的

精神。同时，抓早抓小，对企业内部违规问题严格调查处理，切实做

好廉政教育工作，在容易产生腐败的招标采购环节，全面推行阳光招

采，净化了滋生腐败的招标环境，营造了风清气正的阳光招采文化，

形成了依法经营、按章办事、创先争优、廉洁自律的良好氛围。

    报告期，公司继续加强企业文化建设，以职业化提升为抓手，持

续提升精细化管理水平。自觉提升职业化水平，公司领导以身作则，

基层员工自觉执行，全面开展道德、技能、礼仪和形象的职业化提升

行动，干部员工的精神风貌焕然一新。公司加强职工关爱工作，深圳

湾新办公楼的启用，改善员工的办公环境。结合司庆及党建主题，组

织员工户外活动，培养团队合作意识，公司企业精神“团结、坚韧、

职业、感恩”深入人心。

    11.信息披露

    报告期，公司筹划重大资产重组事项（2018年3月，由于拟收购

资产产权关系复杂，决定终止筹划本次重大资产重组），全年严格按

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照证券监管要求开展信息披露、法人治理会议组织等工作，信息披露

及时、准确、完整，严防内幕信息泄密或内幕交易，在资本市场未出

现违规行为，连续第六年获得深交所信息披露最高“A级”评级。

    12.其他重点控制活动实施情况

    公司与主要股东之间不存在关联交易情况；公司未发生重大对外

担保事项。

    （二）公司2018年度内部控制评价情况

    报告期，公司各类管理制度已达187项、流程329项，内控体系健

全，各项制度流程衔接顺畅，运行有序，有效提高了整体运营效率。

公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控

制、督察、审计、绩效考核和专项检查等手段，促进了内部控制的落

实，培育了团结、职业、坚韧、感恩和规范运作的企业文化，已达到

了公司内部控制的目标，不存在重大内控缺陷。

    1.内部控制设计的有效性

    从评价结果来看，公司内部控制体系较为健全、有效。公司已建

立较为完善的内控体系，涵盖了成本管理、开发管理、营销管理和财

务管理等各个方面，涉及公司的各项经营业务，能够满足公司经营管

理需要。

    2.内部控制运行的有效性

    结合日常监督和综合检查的情况，公司制度执行情况较好，发展

战略、人力资源、资金活动、采购业务、资产管理、销售业务、工程

项目、担保业务、财务报告、预算管理、合同管理和内部信息传递等

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事项均能够按照制度流程规定较好地执行，内部控制运行有效。

    （三）上年度内部控制薄弱环节整改情况

    上年度内部控制自我评价报告所提薄弱环节，公司已积极改进完

善，具体如下：

    1.针对“土地储备不足，发展后劲受到资源制约”薄弱环节，公

司审慎土地拓展，积极探索土地获取新模式：先后开展土地调研项目

70余项，重点跟踪了河北、广西、深圳、西安、济南、东莞、巴马等

21个项目，2018年12月成功进军河源市场，公司新增建筑面积30万平

方米土地储备，2019年3月20日，公司成功取得天津市滨海新区海洋

科技园“津滨高（挂）2018-17号”地块，成交价8.01亿元，规划建

筑面积9.98万㎡，楼面价约为8,026元/㎡；成立房屋租赁公司和棚改

公司，积极研究康养地产，产业链得到有效延伸，依旧面临租赁、棚

改等新业务亟需拓展的困局。

    2.针对“项目开发运作的质量和效率仍然需进一步提高”薄弱环

节，公司一是抓好进度管理，控制好开发节奏，一级节点完成率有所

提升，入伙节点完成率和绿色建筑节能验收合格率全部完成；二是抓

好品质管理，严格按照产品标准化及现场管理标准化要求开展工作，

产品管理标准化工作持续深入。

    （四）2018年度内部控制薄弱环节及改进措施

    公司按照相关法律法规的要求，加强内部控制制度建设和完善风

险管理机制，报告期内未发现内部控制重大缺陷。但结合当前形势和

公司自身情况，尚需在以下方面加以改进：

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    1. 集团可持续发展能力有待提高，企业规模和品牌效应不足，

产业链拓展尚未迈出实质性步伐

    报告期公司成功获得河源市高新区项目总建筑面积30万平方米

土地储备；2019年3月20日，公司成功取得天津市滨海新区海洋科技

园地块9.98万平方米土地储备（规划建筑面积）。

    公司土地资源仍然短缺，在深圳、西安、广州等多个区域无后续

可开发的土地储备，土地储备依然面临渠道单一、一线城市土地储备

不足等问题，不利于公司可持续发展。

    租赁业务和棚改业务刚起步不久，与同行业其他单位相比，业务

规模小、运营经验不足、缺少相关专业人才，外部项目资源获取缺乏

竞争力。

    公司拟采取下列措施予以改进：

    一是进一步加大市场研判、制订科学合理的投资策略，积极探索

国企合作、资产收并购、产业勾地等土地获取模式，努力拓展土地资

源，做大房地产开发主业；

    二是积极落实“上市公司+”战略，谋求内外部资源整合或并购

重组，完成产业战略升级，力争在一带一路、粤港澳大湾区、深汕合

作区等建设中发挥重要作用；

    三是加强研究，拓展康养板块业务，同时积极参与各区棚改工作，

确保在宝安区实现首个项目落地，达到以点带面、全面开花的结果。

    四是以振业“同创汇”为模板，探索长租公寓和商业改造项目，

在做好公司现有物业资产经营的前提下，力争外部资源拓展获得实质

                               13
性突破。

    2. 综合改革有待深化，长效激励约束机制有待完善落地

    目前公司所属企业混改工作刚刚起步，战略投资引入和资本市场

运作未能取得突破。长效激励约束机制有待完善落地，尤其在经营班

子市场化选聘、契约化管理和科学淘汰机制等方面，还需要加大创新

研究力度。

    公司拟采取下列措施予以改进：

    一是深入开展地区公司混改调研，因企施策充分利用混改政策红

利，2019年要完成1家地区公司混合所有制改革，增量业务中力争100%

实现混合所有制改革；

    二是要扩大公司“朋友圈”，积极引入优质战略投资者，拓宽项

目合作渠道；

    三是根据综改方案，稳妥推进经营班子整体市场化选聘，建立以

岗位职责为基础，以聘任协议为核心的契约化管理体系，同时改进人

才竞争机制，优胜劣汰，建立“人才池”；

    四是完善分配考核机制，健全收入分配体系，建立市场化薪酬和

差异化分类考核、创新与容错相适应的考核机制，让薪资待遇真正匹

配岗位职责和承担风险，不断激发个人创造力和企业发展动力。

    3. 销售压力较大

    2018年下半年房地产市场成交处于景气下行区间，市场观望情绪

加重，销售面积和销售额在低基数下增速有所下滑，2019年楼市很有

可能持续受这种负面影响。公司重点销售项目分别处于深圳、广州、

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长沙、天津、惠州等区域，大多面临限售、限贷、限价、限购等多种

调控措施，同时市场竞争激烈，销售压力较大。

    公司拟采取下列措施予以改进：

    一是创新营销策略，做好工程、财务、成本等方面的协调配合工

作，加大市场研究力度，积极关注政策动态，定期编制市场研究报告，

及时把握市场趋势，灵活调整营销策略。

    二是做好项目展示与宣传，突出“地产+健康”发展目标，完善

企业CI系统建设，加强品牌建设和推广，拓展营销渠道，促进体验式

营销，以过硬质量、优秀品质和贴心服务打动客户、吸引客户，促进

项目去化提速。

    （五）2019年度内部控制工作思路

    2018年，公司以检查制度执行落实情况为重点，开展了内部控制

检查，检查结果显示，公司总体内控执行情况较好，在费用控制、招

标管理、营销管理、成本管理和财务管理等方面制度执行情况良好，

报告期内未发现内部控制重大缺陷。为进一步深化内控体系建设，公

司制定了2019年度内部控制工作思路，仍将以提高制度执行力和提升

管理为重点开展以下工作：

    一是加强内控检查、强化制度落实，同时根据集团业务发展需要

组织协调内控体系健全完善；

    二是强化主体责任，创新推进“六位一体”大监督体系的运行和

完善，坚持教育、预防与惩治三管齐下，坚持党风廉政建设工作与经

营管理同谋划、同推进，树立“振业健康发展，有你有我有大监督”

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的理念；

    三是把2019年作为集团“管理提升年”，持续整改完善管理，加

强沟通协调，以完善和落实内控制度为基础，持续推进以风险管理为

导向的内控建设，为经营及战略发展目标的实现提供保障。

    此报告。




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